房屋公共維修基金

1、房屋公共維修基金房屋公共維修基金是指售房單位在銷售商品住房時依法向購房者根據(jù)售房合同一次性代為收取的用于日后對該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共同設(shè)施和設(shè)備保修期滿后的維護、大修、更新、改造的儲備資金。房屋公共維修基金的所有權(quán)歸全體業(yè)主。1999年購房的職工，購房人按每建筑平方米26元、售房單位也按每建筑平方米26元的標準交納公共維修基金。從2000年4月1日起，公共維修基金的交納標準調(diào)整為：多層樓房、別墅一般按照購房款2%的比例收?。桓邔訕欠考岸鄬訋щ娞輼欠恳话惆凑召彿靠?%的比例收取。售房單位按多層住宅售房款的2%高層住宅售房款的3%勺比例，籌集公共維修基金。售房單位應(yīng)當(dāng)在為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證

2、書之前，將代收的維修基金移交給所在地物業(yè)管理行政主管部門代管。條件具備的小區(qū)，經(jīng)業(yè)主委員會提交業(yè)主大會決定，可以將維修基金交給業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司代管。維修基金由物業(yè)管理行政主管部門代管的，物業(yè)管理行政主管部門不得干涉維修基金的正常使用。維修基金歸全體業(yè)主共有，應(yīng)設(shè)立專帳管理，專款專用，定期接受業(yè)主大會和業(yè)主委員會的檢查與監(jiān)督。維修基金明細戶一般按照單幢房屋設(shè)置。維修基金的使用，由物業(yè)管理公司提出年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審核、業(yè)主大會批準后實施。維修基金不足時，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主委員會的決定和所擁有的房屋建筑面積比例，繳納物業(yè)維修基金。問題一什么是公共維修基金？怎樣交納公共維修基金？公共維修基

3、金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。其本金由售房單位和購房人共同籌集，所有權(quán)歸交納人，其利息用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護，利息不足時由產(chǎn)權(quán)人分攤。根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，購房者要按照購房款2%勺數(shù)額來交納公共維修基金。以一個總價為50萬元的房子為例，它的公共維修基金就是1萬元。目前公共維修基金多由物業(yè)公司在業(yè)主收房時收取。問題二公共維修基金存放在何處？由誰管理？業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會決議，由業(yè)主委員會（以下簡稱“業(yè)委會”）在銀行開立賬戶，存儲維修資金。業(yè)委會開戶銀行由市建委通過招標方式確定，供業(yè)委會選擇。業(yè)委會開戶后，應(yīng)當(dāng)將開戶資料報送市資金中心區(qū)縣管

4、理部備案。各區(qū)縣建設(shè)委員會負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)維修資金使用的管理、監(jiān)督工作。市住房資金管理中心（以下簡稱市資金中心）負責(zé)維修資金使用的日常管理工作，遵循“專戶存儲，業(yè)主決策，專款專用，核算到戶”的原則。問題三什么情況下可以使用？怎樣申請使用？當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或部分業(yè)主共同所有且共同使用的部位及設(shè)施設(shè)備需要進行除日常運行維修養(yǎng)護范圍以外的中修、大修及更新、改造時，可以申請使用公共維修基金。涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的維修工程，業(yè)委會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上表決通過后實施；涉及部分樓宇、單元、樓層的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修工程，業(yè)委會應(yīng)當(dāng)組織召開所涉及范圍內(nèi)

5、業(yè)主會議，經(jīng)所涉及范圍內(nèi)業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上表決通過后實施。由業(yè)委會向代管的市居住小區(qū)管理辦公室（以下簡稱“市小區(qū)辦”）申請，市小區(qū)辦在與業(yè)委會簽訂移交協(xié)議后7個工作日內(nèi)將業(yè)委會所轄范圍內(nèi)業(yè)主的維修資金劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會賬戶；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公有住房售后維修資金，由業(yè)委會向代管的市資金中心申請，市資金中心在與業(yè)委會簽訂移交協(xié)議后7個工作日內(nèi)將業(yè)委會所轄范圍內(nèi)公有住房售后維修資金劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會賬戶。業(yè)委會成立前，維修資金原則上不得使用。確需使用的，物業(yè)應(yīng)當(dāng)將維修計劃、費用預(yù)算、維修費用按戶分攤明細表等向維修工程涉及業(yè)主公示及征求書面意見，經(jīng)涉及業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過；物業(yè)持資金支用申請、資金

6、預(yù)支用備案表、業(yè)主決議、專業(yè)機構(gòu)鑒定報告、維修費用分攤明細表、維修資金交納情況統(tǒng)計表、施工合同等材料到市小區(qū)辦或市資金中心區(qū)縣管理部辦理資金預(yù)支手續(xù)。目前，小區(qū)一般需入住5年后方可申請使用公共維修基金。業(yè)委會是公共維修基金使用管理的重要機構(gòu)，由此可見小區(qū)成立業(yè)委會的重要性！問題四已經(jīng)使用了的公共維修基金該怎么分攤？1 .物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、樓宇外的維修工程費用由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤；2 .樓宇內(nèi)的維修工程費用由該樓宇全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤；3 .一幢樓宇有兩個或兩個以上單元門的，專屬一個單元業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，維修工程費用由該單元全體業(yè)主按所擁有建

7、筑面積的比例分攤；4 .專屬一個樓層業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，維修工程費用由該樓層全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤。需要注意的是屬人為損壞等因素造成的維修工程費用，由責(zé)任人承擔(dān)，不得使用維修資金。止匕外，銀行應(yīng)按規(guī)定向業(yè)主提供維修資金查詢卡，業(yè)主可憑卡查詢個人賬戶內(nèi)維修資金收支情況。業(yè)委會應(yīng)至少每半年一次向業(yè)主公布已發(fā)生的維修工程項目、維修費用、分攤標準及資金使用管理的其他有關(guān)情況。問題五未建立公共維修基金的老小區(qū)如何補建公共維修基金？由于北京市在1999年1月1日起實施公共維修基金制度，所以之前的老小區(qū)未建立過維修資金的，須按照7.00元/平方米/年的標準補建，直至累計到80元/平方米

8、/戶，補建資金必須交到維修資金開戶銀行，存入業(yè)主明細戶。未建立及尚未補建、續(xù)籌維修資金的，住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生中修、大修及更新、改造時所需分攤的維修費用，由相關(guān)住宅、非住宅業(yè)主承擔(dān)。問題六在什么情況下需要續(xù)交公共維修基金？如一幢樓房或一戶業(yè)主的維修資金經(jīng)使用后，不足首次交納額的30%時，業(yè)委會應(yīng)提議續(xù)籌。續(xù)籌標準及辦法由業(yè)主大會決定，續(xù)籌金額一般應(yīng)由業(yè)主按所擁有的建筑面積比例分攤。續(xù)籌資金必須交到維修資金開戶銀行。問題七當(dāng)公共維修基金被挪用時，業(yè)主該怎樣維護自己權(quán)利？物業(yè)挪用維修資金的，按照物業(yè)管理條例的規(guī)定，由物業(yè)管理的行政主管部門追回挪用的維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)

9、額2倍以下的罰款。物業(yè)管理企業(yè)挪用維修資金情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。業(yè)委會挪用維修資金的，可依法追究責(zé)任人的責(zé)任。言論物業(yè)代收公基金，你放心嗎？從上面七個關(guān)于公共維修基金的問題，可以看出北京市專項維修資金使用管理辦法（試行）對公共維修基金的使用和管理環(huán)節(jié)有非常嚴密的規(guī)定，特別是要求銀行為業(yè)主個人提供維修基金查詢卡，讓業(yè)主有了明白賬，這是辦法進步所在。辦法涉及最少也是最容易發(fā)生問題的，是在公基金從業(yè)主個人交納到銀行建立賬戶的中間環(huán)節(jié)，也就是物業(yè)收取公基金的環(huán)節(jié)上。矛盾焦點是物業(yè)收錢之后不交給銀行而交給開發(fā)商，業(yè)主該怎么辦？在實際操作中，公基金是在業(yè)主收房時由物業(yè)代為收取的，這

10、時小區(qū)尚未成立業(yè)委會，難以對物業(yè)進行有效監(jiān)督，而物業(yè)多由開發(fā)商選聘，甚至就是開發(fā)商的“一家人”，開發(fā)商開口要這筆錢，物業(yè)也只有乖乖獻上的份。所以就有了廣州開發(fā)商截留10億公共維修基金的奇聞。對于此，北京市房地產(chǎn)律師協(xié)會會長陳文認為，業(yè)主沒有必須把公共維修資金交給開發(fā)商收取和管理的必要，業(yè)主與開發(fā)商之間不存在委托與被委托的法律關(guān)系。所以由誰來收取公共維修基金，是解決問題的關(guān)鍵，但很遺憾辦法并沒有給廣大業(yè)主明確的答案。在市場經(jīng)濟條件下，很多事有利益才有動力，既然最終公共維修基金是要放到銀行，那么相關(guān)政府單位是否可以考慮讓有資質(zhì)的銀行直接收取這筆錢，并允許銀行收取一定比例的保管費，把錢放在銀行總比讓

11、錢去向不明要來得踏實些。此外，按照北京市住房維修基金相關(guān)規(guī)定，小區(qū)要申請使用住房維修基金，必須要經(jīng)2/3以上業(yè)主同意，光是挨家挨戶走訪簽字就已經(jīng)很難了，何況還有繁瑣的審批程序和條件。據(jù)了解，北京現(xiàn)在共有3000多個小區(qū)，已經(jīng)申請到維修基金的迄今只有18個小區(qū)，這也是廣大業(yè)主抱怨的問題，如何既保證公共維修基金的安全，又能讓業(yè)主方便地使用，是政府需要繼續(xù)研究的問題。繳納公共維修資金今年有新政策，公共維修基金將按住宅的建筑成本計算繳納比例.今后，市民買房時所要交存的公共維修基金，將不再按照房款的比例，而是按照每平方米的建筑安裝工程造價的比例交存。建設(shè)部于2007年12月發(fā)布住宅專項維修基金管理辦法，于2008年2月1日起實施。與以往