甲級寫字樓物業(yè)管理方案7234880

1、甲級寫字樓物業(yè)管理方案l 物業(yè)概況按照物業(yè)具體地理位置、周邊設(shè)施、具體情況及環(huán)境風(fēng)格描述 位于 ，周邊設(shè)施 ，交通便利，地理條件優(yōu)越。 由 開發(fā)建設(shè)，占地面積_平方米，總建筑面積 ，大廈內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、24小時熱水及消監(jiān)控設(shè)施，配有 臺電梯。l 編制依據(jù)按照國家或建設(shè)部等有關(guān)法律規(guī)定以及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定 ?浙江省物業(yè)管理效勞收費暫行方法? ?杭州市物業(yè)管理條例? ?杭州市物業(yè)管理效勞收費管理方法? 樓書 浙江XX物業(yè)管理質(zhì)量手冊及其他規(guī)定l 管理目標(biāo)按照物業(yè)具體情況描述為充分表達(dá)開發(fā)商建造 的開發(fā)初衷，開創(chuàng)高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江XX物管公司“真誠、善意、精致、完美的企業(yè)精神，及“科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)

2、、竭誠高效、平安文明、持續(xù)開展的質(zhì)量方針，堅持“以人為本的效勞管理理念，對 小區(qū)實施科學(xué)的管理、提供優(yōu)質(zhì)的效勞，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的根底上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，創(chuàng)立出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣闊業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。大廈管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評定標(biāo)準(zhǔn)，確保業(yè)主綜合滿意率到達(dá)93%95%以上。大廈交付兩年內(nèi)到達(dá) 地區(qū) 物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)到達(dá)全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。l 管理原那么為實現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最正確的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過程將始終把握以下原那

3、么：一、 效勞第一、管理從嚴(yán)的原那么：“效勞第一是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本的管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強化效勞機能，豐富效勞內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的效勞。“管理從嚴(yán)是效勞的保障和根底，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理效勞收到應(yīng)有的成效。二、 專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原那么：在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主租戶的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣闊業(yè)主的要求，通過管理處對物業(yè)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主租戶的支持配合，

4、使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)立文明的辦公環(huán)境。三、 物管為主、多種經(jīng)營的原那么：在搞好日常管理和常規(guī)效勞的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列效勞性的多種經(jīng)營，既滿足廣闊業(yè)主租戶不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)主租戶效勞。l 管理方法一、 實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。二、 成立 大廈管理處，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理。三、 在公司現(xiàn)有管理資源的根底上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為 大廈組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。四、 導(dǎo)入I

5、SO9000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實際，制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為標(biāo)準(zhǔn)，以制度促管理，寓管理于效勞。五、 嚴(yán)格遵守?杭州市物業(yè)管理條例?等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為。六、 運用CS系統(tǒng)顧客滿意戰(zhàn)略，建立富有親和力的管理和效勞模式。七、 采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。八、 運用CIS系統(tǒng)設(shè)計，進(jìn)行整體形象籌劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。九、 依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位效勞，開展多元化經(jīng)營。l 物業(yè)管理效勞工程一、 公共效勞工程全體業(yè)主能

6、夠享受的效勞，費用納入物業(yè)管理費：(一) 協(xié)助公安部門維護大廈內(nèi)的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理；(二) 公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運；(三) 大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護和保養(yǎng)； (四) 公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；(五) 室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護；(六) 對大廈的各類資料進(jìn)行管理；(七) 未裝修房屋通風(fēng)、清掃等效勞； (八) 及訪客留言轉(zhuǎn)告；(九) 雨傘、雨衣臨時借用； (十) 節(jié)日環(huán)境布置； (十一) 重要時刻提醒效勞； (十二) 代訂報刊、信件收發(fā)；(十三) 代聘鐘點工效勞；(十四) 代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費、有線電視收視費和衛(wèi)星電視收視費；(十五) 代叫出租

7、車；(十六) 代辦保險；(十七) 義務(wù)平安用電常識宣傳。二、 有償專項效勞工程可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的效勞，具體價格在業(yè)主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案：(一) 大廈內(nèi)物品搬運；(二) 各項健身、娛樂活動視大廈配置而定；(三) 機動車輛清洗：(四) 提供大廈報警室內(nèi)系統(tǒng)維護效勞；(五) 提供小型商務(wù)會議場所及效勞；(六) 商務(wù)中心效勞；(七) 辦公區(qū)域綠化供給及代為養(yǎng)護；(八) 辦公區(qū)域報警系統(tǒng)維護及接警效勞；(九) 辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等；(十) 代訂車、船、機票；(十一) 代訂代送飲用水。l 具體方案大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段物業(yè)預(yù)售至交付前三個

8、月與前期物業(yè)管理實施階段物業(yè)交付前三個月至業(yè)主委員會成立組成。在實際操作中，應(yīng)分階段有重點、有步驟地落實相應(yīng)工作。第一階段：早期物業(yè)管理介入階段從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣闊業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，防止遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約本錢。一、管理內(nèi)容：(一) 從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)；(二) 參與評審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計及建筑面積設(shè)計圖紙，提出相關(guān)改善及改進(jìn)的建議；(三) 從管理的角度，評審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；(四) 提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改進(jìn)意見；(五

9、) 提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計的相關(guān)意見；(六) 提供機電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見；(七) 提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見；(八) 提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護的具體管理意見，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷；(九) 提供標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計、配置的相關(guān)管理意見；(十) 參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；(十一) 參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗收。二、管理措施：(一) 熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；(二) 學(xué)習(xí)、運用各類專業(yè)技術(shù)知識，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量；(三) 制定早期介入方案，積極穩(wěn)妥地開展工作；(四) 參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；第二階段：前期物業(yè)管理階段

10、前期物業(yè)管理階段可分為接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂設(shè)施管理、水系使用管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。一、接管驗收管理方案為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計的要求，維護業(yè)主的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定根底，物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗收工作。物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序(一) 管理內(nèi)容：1. 了解物業(yè)建設(shè)的根本情況，與開發(fā)商及時溝通，確定接管驗收時間；2. 編制?物業(yè)接管驗收方案?，確定物業(yè)驗收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；3. 與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一起，依照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)

11、進(jìn)行現(xiàn)場初步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在?物業(yè)交接驗收表?上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。4. 與開發(fā)、施工單位一起，對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)驗，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；5. 與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：1) 核對、接收各類房屋和鑰匙；2) 核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；3) 核對、接收各類設(shè)施設(shè)備；4) 核對、接收各類標(biāo)識。(二) 管理措施：1. 組建接管驗收小組，負(fù)責(zé)接管驗收工作；2. 開展接管驗收培訓(xùn)，提高對接管驗收重要性的認(rèn)識；3. 掌握物業(yè)驗收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；4. 制定接管驗收規(guī)程，按程序辦理接管驗收手續(xù)。二、業(yè)主入伙管理方案在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時，為業(yè)主提供方便、

12、快捷、及時、周到的效勞，對于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。(一) 管理內(nèi)容：1、準(zhǔn)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料；2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍效勞；3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：1憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；2陪同業(yè)主驗房，辦理領(lǐng)房手續(xù)；3收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費用； 4對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填寫?業(yè)主驗收交接表?，并與業(yè)主約定時間，及時解決。(二) 管理措施：1、制定?業(yè)主領(lǐng)房程序?，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料；2、按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程；3、籌劃業(yè)主入

13、伙現(xiàn)場布置方案；4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見；5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。三、治安管理方案在大廈物業(yè)管理中，適當(dāng)運用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動性，維護物業(yè)和業(yè)主的平安，這是一項很重要的工作，最為廣闊業(yè)主所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。一管理內(nèi)容：1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機關(guān)維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主租戶平安的行為。1門崗的任務(wù)： 禮儀效勞； 維護出入口的交通秩序； 對外來車輛和人員進(jìn)行驗證、登記和換證； 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大廈；

14、 夜間對外來人員進(jìn)行詢問和登記； 嚴(yán)禁攜帶危險物品進(jìn)入大廈；遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記；為業(yè)主提供便利性效勞。2巡邏崗的任務(wù)： 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角； 巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛平安，做好平安防范工作； 對大廈內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范； 對大廈及樓宇平安、防火檢查； 裝修戶的平安檢查； 防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件； 防范和制止各類違反大廈管理制度行為。2、技術(shù)防范：應(yīng)用平安報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內(nèi)的治安情況實施24小時監(jiān)控，以確保平安。1對可疑或不平安跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進(jìn)行現(xiàn)場處理。2值班保安接

15、到治安報警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反響到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處理情況作詳細(xì)記錄，留檔備查。二、管理措施：1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴(yán)格付諸實施，以增強保安人員的工作責(zé)任心；2、強化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；制定?緊急事故處理方法?，定期組織演習(xí)；3、加強保安人員的行為標(biāo)準(zhǔn)教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言文明，舉止得當(dāng)；4、嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量；5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立平安管理檔案。四、消防管理方案消防管理是物業(yè)平安管理的重點，因此要根據(jù)消

16、防法規(guī)的要求，結(jié)合實際，切切實實地做好消防平安工作，確保業(yè)主的生命財產(chǎn)平安。一管理內(nèi)容：1、做好消防監(jiān)控中心的管理；2、做好消防設(shè)施、器材的管理；3、保持消防通道的暢通；4、加強裝修期間的消防平安管理；5、嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹；6、嚴(yán)禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；7、防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。二管理措施：1、制訂并落實消防管理制度和消防平安責(zé)任制，做到責(zé)任落實，器材落實，檢查落實；2、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；3、建立義務(wù)消防隊，每月組織一次消防平安學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；4、定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；5、做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好

17、狀態(tài)；6、制止任何違反消防平安的行為；7、積極開展防火平安宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識；8、發(fā)生火災(zāi)，及時組織補救并迅速向有關(guān)部門報警。五、綠化保潔管理方案：綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標(biāo)。一管理內(nèi)容：1、綠化養(yǎng)護：綠化工應(yīng)做到管理日?；B(yǎng)護科學(xué)化。1根據(jù)氣候，給花木適量澆水；2根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；3制定預(yù)防措施，防治病蟲害；4及時去除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種適宜的苗木、花草；5對大廈內(nèi)部公共場所進(jìn)行綠化布置和養(yǎng)護；6定期對建筑小品進(jìn)行修飾；7做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護完好。2

18、、清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。1根據(jù)材質(zhì)選擇最正確保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質(zhì)外表光亮整潔；2公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，保持整潔無異味；3樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；4大堂設(shè)專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬；5大廈各公共區(qū)域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現(xiàn)象，隨時去除各類污漬、積水； 6每天定時正常上班時間前收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內(nèi)外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次；7定期進(jìn)行外墻清洗；8各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔一次；9

19、定期對下水道等排污管道清理一次；10告示牌、指示牌等每天保潔一次；11電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進(jìn)行一次清潔；12春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次冬季每月一次；13對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。二管理措施：1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護方案，按操作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)操作；2、加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護；3、落實“三查 綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查，加強日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化效勞滿意率95%、保潔效勞滿意率95%；4、強化行為標(biāo)準(zhǔn)管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行文明。六、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案：房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直

20、接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用平安，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的平安，是大廈管理的重中之重。一管理內(nèi)容：1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。1業(yè)主已領(lǐng)房：房屋交付時，及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案；加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節(jié)嚴(yán)重者，提請有關(guān)行政管理部門依法處理；裝修期間，應(yīng)及時進(jìn)行房屋公共部位的保護，確保房屋的平安、美觀。2空關(guān)房含業(yè)主托管房：管理處應(yīng)每月通風(fēng)清掃一次；對房屋和設(shè)施定期檢查包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表，發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時通知業(yè)主。3公共用房做好公共用房商務(wù)中心、公

21、共設(shè)施用房等的維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，確保房屋的平安、美觀。2、設(shè)備設(shè)施維護：1公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修；2公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；3水泵、鍋爐、純潔水等設(shè)備每天巡查兩次；4電梯機房，每周保養(yǎng)一次半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行；5中央空調(diào)機組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常；6溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；7智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實時運行檔案；5對業(yè)主租戶自用水電設(shè)施報修，應(yīng)按規(guī)定填寫?有償效勞聯(lián)系單?，確保維修及時率與合格率。二管理措施：1、加強裝修戶管理，催促業(yè)主做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止；2

22、、對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術(shù)人員進(jìn)行強化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護；3、對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最正確運行狀態(tài)；4、對所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代；5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達(dá)98%以上，且有回訪制度和記錄；6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的方法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)98%以上。七、娛樂設(shè)施管理方案視大廈具體配套設(shè)施而定確保健身娛樂設(shè)施的平安使用，為業(yè)主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。一管理內(nèi)容1、每周對健身娛樂

23、設(shè)施進(jìn)行不少于一次的平安檢查：1活動設(shè)施有無破損，有無因破損產(chǎn)生的尖角、裂縫等外露的鋒利局部，秋千的吊繩、吊環(huán)、螺絲的牢固程度等；2健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護墊是否起到應(yīng)有作用；3臺球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺子是否松動，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利局部等；4網(wǎng)球場、籃球場的場地是否有不平安因素，球網(wǎng)、球架等有無破損和松動，是否牢固；2、對存在不平安因素的娛樂設(shè)施及時做好停用標(biāo)識，組織檢修；對無法修復(fù)的，按手續(xù)申請報廢；二管理措施1、小區(qū)設(shè)平安檢查負(fù)責(zé)人，對健身娛樂設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán)；2、平安檢查人員須如實填寫健身娛樂設(shè)施平安檢查表，并妥善

24、保管，每月上報管理處主任。八、水系使用管理方案此項內(nèi)容視具體配套情況增減通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節(jié)省管理本錢。一管理內(nèi)容1、定期巡查泵房設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運行正常；2、定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈；3、專人管理蓄水池，定時開放。二管理措施1、測算水系運行本錢，結(jié)合小區(qū)實際，制定使用規(guī)定；2、建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄；3、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。九、財務(wù)管理方案：通過財務(wù)管理，在改善財務(wù)狀況的條件下，不斷擴大財務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。一管理內(nèi)容：1、加強現(xiàn)金收支管理；2、搞好財務(wù)核算；3、及時統(tǒng)計物業(yè)維修更新費用使用情況，每半年公布一次每年公布一次4、做好年度預(yù)

25、算和決算工作；5、認(rèn)真審核報銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費用報銷；6、及時掌握財務(wù)收支狀況，做好財務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。二管理措施：1、根據(jù)財務(wù)法規(guī)政策，制定財務(wù)管理制度；2、財務(wù)人員持證上崗，標(biāo)準(zhǔn)操作；3、抓好財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；4、加強本錢控制；5、加強財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)檢查。十、質(zhì)量管理方案：導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)“以人為本的管理理念，有助于實現(xiàn)決策、方案與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。一管理內(nèi)容：1、參照ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求，制定大廈質(zhì)量工作方案；2、實施所制訂的工作方案和措施；3、對照方案，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和

26、總結(jié)存在問題；4、根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，穩(wěn)固成績、吸取教訓(xùn)。二管理措施：1、抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不斷提高質(zhì)量意識；2、制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實處；3、接受公司對大廈管理工作的現(xiàn)場指導(dǎo)；4、配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。十一、檔案資料管理方案：加強檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護管理的連續(xù)性和標(biāo)準(zhǔn)化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系 。一管理內(nèi)容：1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等；2、業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合

27、同復(fù)印件，業(yè)主根本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等；3、財務(wù)檔案：逐年形成的園區(qū)財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等；4、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；5、管理資料：綠化資料、日常巡查清潔、維修、保安記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。二管理措施：1、制定檔案制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；2、專人管理由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任，專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密；3、科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達(dá)100%；4、逐步實現(xiàn)智能化管理，計時可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。十二、人力資源管理方案一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要

28、一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對于保持員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。一管理內(nèi)容：1、按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才；2、任人唯賢，量材錄用；3、開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；4、進(jìn)行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。二管理措施：1、制定崗位責(zé)任制，做到責(zé)、權(quán)、利清楚；2、建立約束與鼓勵相結(jié)合的運行機制，充分調(diào)開工作積極性；3、加強思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主效勞的觀念和企業(yè)的品牌意識；4、崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請進(jìn)來培訓(xùn)相結(jié)合；5、全面考核，做到公開、公平、公正。l 智能化系統(tǒng)的管理和維護一 建立一支設(shè)備運行及維護人才隊伍將組建一支

29、精干的設(shè)備運行及維護專業(yè)技術(shù)隊伍，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關(guān)單位如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位對所有技術(shù)人員進(jìn)行強化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護。二 管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。三 建立設(shè)備技術(shù)檔案對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最正確運行狀態(tài)。四 建立設(shè)備運行檔案建立對消防監(jiān)控系統(tǒng)的實時運行檔案，使操作人員對系統(tǒng)的正常運行了如指掌，并對系統(tǒng)的報警信息作正確的分析及存盤。五 建立供貨商檔案對所有

30、的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供給單位等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。六 日常巡視與定期保養(yǎng)日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)問題的最正確途徑，而定期維護是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最正確方法。對此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的方法以確保設(shè)備平安運行。l 機構(gòu)設(shè)置及人員配置一物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置及人員配備1、機構(gòu)設(shè)置根據(jù)_物業(yè)管理的需要，現(xiàn)對物業(yè)管理機構(gòu)的設(shè)置和人員的配備作如下安排：參考：l 此為工程局部第一節(jié) 任務(wù)和崗位設(shè)置一、任務(wù)工程部是實施大廈工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運行的職能部門。工程管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，這是

31、為用戶創(chuàng)造平安、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的根本保證和堅強后盾，是反映大廈效勞水準(zhǔn)、良好形象和聲譽的重要標(biāo)志。工程部的職責(zé)范圍如下：1、負(fù)責(zé)大廈電力系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供水系統(tǒng)的運行管理，維護保養(yǎng)和故障檢修；2、負(fù)責(zé)大廈公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)；3、負(fù)責(zé)對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修效勞；4、負(fù)責(zé)大廈外派工程的監(jiān)管工作。5、負(fù)責(zé)對用戶提供收費特色效勞以及特約效勞。二、工程部架構(gòu)圖A座工程人員結(jié)構(gòu)圖人員配置說明工程負(fù)責(zé)人： 1人工程專業(yè)工程師：3人(土建、電氣、機電各1人)綜合維修班：15人領(lǐng)班:1人兼維修綜合維修工:15人設(shè)備運行：8人領(lǐng)班:1人兼維修運行工:7人配電室值班電

32、工：16人領(lǐng) 班: 1人兼值班BC座配電室 8人DE座配電室 8人庫管 1人共計 44人第二節(jié) 崗位職責(zé)一、 工程部經(jīng)理崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)組織開展大廈工程設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行、管理工作。2、負(fù)責(zé)制訂培訓(xùn)方案，定期開展對本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工工作，定期對本部門進(jìn)行考核。3、協(xié)助物業(yè)公司完成所交辦的各項工作。二、 主管崗位職責(zé)1、在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，管理本系統(tǒng)的員工和所轄設(shè)備。2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改工程方案3、制訂本系統(tǒng)員工的平安教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)方案。4、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。5、提出本系統(tǒng)的備倉方案，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。6

33、、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系，負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。三、 領(lǐng)班崗位職責(zé)1、在工程主管領(lǐng)導(dǎo)下，對所轄設(shè)備及員工進(jìn)行管理。2、安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改工程。3、監(jiān)督執(zhí)行本部門的工作指令，負(fù)責(zé)跟進(jìn)工程單的作業(yè)情況。4、定期組織所轄員工進(jìn)行技術(shù)和平安生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識的交流。5、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。6、及時反響常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。四、 電工崗位職責(zé)1、在電工值班時應(yīng)留意變配電室高、低壓設(shè)備的運行情況，填寫各種相應(yīng)記錄，做到每兩小時巡視一次，特殊情況加強巡視次數(shù)。2、必須按照平安操作規(guī)程操作，在值班

34、時間內(nèi)值班人員對變配電室設(shè)備負(fù)有監(jiān)視、維修、保養(yǎng)、操作及事故處理并上報上級領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。3、員工必須嚴(yán)格執(zhí)行供電局頒發(fā)的規(guī)章、制度。嚴(yán)格遵守公司制定的各項規(guī)章、制度。4、熟悉公司所轄范圍內(nèi)各用電系統(tǒng)的運行方式，掌握主要設(shè)備的性能及故障處理。5、保證機房內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生。6、管理好固定資產(chǎn)，三備品(平安、消防、一般備品)做好保密工作、保衛(wèi)工作、防火工作。五、 水工崗位職責(zé)1、自覺遵守公司及工程部制定的各項規(guī)章制度，服從公司各級領(lǐng)導(dǎo)的管理，樹立高度的責(zé)任心，做好本職工作。2、負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的上下水、采暖、空調(diào)、送風(fēng)及各種管道的正常運行與維修保養(yǎng)工作。3、做好所屬設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，保證冷、熱及采暖系統(tǒng)

35、的正常運行。4、做到日有日檢，周有周檢，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報并處理，當(dāng)班發(fā)生的問題不得交班，應(yīng)配合下班完成修理任務(wù)。5、認(rèn)真做好巡查并填寫巡檢記錄表、維修單并將修理中所用材料及工時報本部主管領(lǐng)導(dǎo)。第三節(jié) 內(nèi)部管理規(guī)定一、 值班規(guī)定1、值班員工必須嚴(yán)格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自脫離崗位者，作違反勞動紀(jì)律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟責(zé)任。2、值班員工必須服從當(dāng)值主管的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行當(dāng)值主管的工作指令。3、值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速扣除故障，保證設(shè)備平安運作。4、值班員工必須做好當(dāng)班的工作記錄，按欄目要求認(rèn)真填寫。二、 交接班

36、規(guī)定交班人：l、必須在交班前認(rèn)真填寫好交班記錄，寫明運行情況及發(fā)現(xiàn)的問題 ，準(zhǔn)確無誤地寫明問題現(xiàn)象、解決方法、建議并轉(zhuǎn)達(dá)上級對 員工下達(dá)的指令。2、工具、勞保用品、文具等物品應(yīng)交接清楚。3、做好交班前的一切準(zhǔn)備工作，整理現(xiàn)場，做好環(huán)境衛(wèi)生和設(shè)備衛(wèi)生，為下一班工作創(chuàng)造有利條件。接班人：1、接班人在接班前4小時內(nèi)嚴(yán)禁飲酒，否那么嚴(yán)禁交接班。2、應(yīng)提前十五分鐘到崗，由交班人將交班事項交待清楚。3、交班人與接班人共同檢查巡視工作場地，確認(rèn)無誤后，由接班人簽字前方可離崗。4、在交接班期間發(fā)生的設(shè)備問題，應(yīng)立即停止交接班，并由交、接班人遠(yuǎn)共同協(xié)力解決，同時上報本工種領(lǐng)班和當(dāng)值主管。三、運行記錄管理制度1、

37、所管轄系統(tǒng)巡查記錄表每日做好記錄，由工程主管檢查后每月月底將表格匯總交物業(yè)公司存檔。2、設(shè)備月度檢查保養(yǎng)表填好后交領(lǐng)班，工程經(jīng)理審查后每月交物業(yè)公司存檔。3、所有記錄必須按時完成，不準(zhǔn)弄虛作假。第四節(jié) 設(shè)備設(shè)施管理設(shè)備設(shè)施管理的主要內(nèi)容有：1、確保能源的供給及有效地控制能耗2、建立日常保養(yǎng)和定期檢查、維修制度，并作好詳細(xì)記錄給排水系統(tǒng)設(shè)備的維護管理,給排水系統(tǒng)是指房屋的冷、熱水管道、閥門、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道設(shè)施等。1 加強巡視檢查，檢查范圍包括室內(nèi)外的外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱浮球閥、泵房等。 水工工作職責(zé)之一就是巡視檢查，一般每天不少于一次，一旦發(fā)現(xiàn)問題，及時維修解決。如

38、遇大暴雨天氣每隔一個小時巡視一次各管線、管井以及地下車庫。 水箱清洗消毒，水箱定期進(jìn)行清潔消毒工作，每一年消毒一次。清洗消毒應(yīng)由專業(yè)清潔公司進(jìn)行。2 假設(shè)遇水箱清潔或管道閥門維修停水時，應(yīng)事先與物業(yè)公司溝通，說明停水原因和停水時間。3 定期對泵房內(nèi)水泵、管道、電機等進(jìn)行日常維修保養(yǎng)。4 要定期清理局部面天溝、污水坑井，使之疏通。5 室外管道、水表、閥門等需定期養(yǎng)護，減少銹蝕。在冬季來臨之前，做好保溫防凍工作。6 每年對化糞池進(jìn)行2-3次清掏，以保證管線通暢。7 每年對各管線節(jié)門，水泵壓一次盤根，各節(jié)門水泵螺絲上機油一次。供電系統(tǒng)的維護管理配電室是供電的中心，為加強這方面的管理，需制定管理規(guī)定。

39、1、配電室施行“三鐵管理。鐵門 鐵柜 鐵窗 。各種高壓設(shè)備配件，高壓平安用具嚴(yán)格管理，分類上鎖管理。并保存各備件用具耐壓合格試驗單據(jù)，每年按照規(guī)定對上述備件用具送供電局進(jìn)行耐壓檢測。2、嚴(yán)格實施要害部門的門禁制度，未經(jīng)工程經(jīng)理或主管批準(zhǔn)任何非本崗位人員一律禁止入內(nèi)。3、配電室的全部機電設(shè)備，由專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)管理和值班。送停電由值班人員在主管批準(zhǔn)后填寫操作票并完成。4、建立運行記錄，每年進(jìn)行兩次全面停電設(shè)備大修維保，解決處理平時記錄以及大修時發(fā)現(xiàn)的故障隱患，并做好記錄。不能解決的問題及時上報主管部門。5、供電回路操作開關(guān)的標(biāo)志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)示牌，非有關(guān)人員絕不能動。6、嚴(yán)格遵

40、守交接班制度和平安、防火、清潔衛(wèi)生制度。7、嚴(yán)格執(zhí)行供電局頒發(fā)的“四措八制，以及公司對緊急停電等有關(guān)事項的規(guī)定。8、在大風(fēng)、大雨、大雪等惡劣的氣候條件下，要加強對設(shè)備的巡視，當(dāng)發(fā)生事故時，應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，并及時做好記錄。9、操作檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工作、絕緣鞋、絕緣手套等?？照{(diào)系統(tǒng)管理一、 風(fēng)機房管理規(guī)定1、嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入機房內(nèi)。2、風(fēng)機房設(shè)備由空調(diào)專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修、維護及日常巡查。3、風(fēng)機房內(nèi)必須保持整潔，各類標(biāo)志清晰，不得存放雜物或作其他用途。4、進(jìn)入風(fēng)機房維修必須注意用電、防火平安。5、空調(diào)員工定期巡查風(fēng)機房，發(fā)現(xiàn)問題及時修理，并記錄在檢查表上。二、 空調(diào)

41、系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容1、設(shè)備巡查1巡查運行中的空調(diào)設(shè)備要注意觀察運行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，有沒有漏水、滲水、溢流或缺水現(xiàn)象。2巡查設(shè)備是否在規(guī)定時間內(nèi)運行或停止。2、空調(diào)機房1主機是否正常，油溫是否在正常濕度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。2巡查水泵運行狀態(tài)，檢查進(jìn)出水壓力、運轉(zhuǎn)馬達(dá)聲音是否正常，運行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門等設(shè)備有無漏水、損壞、不能開啟等故障。3、水塔、水箱檢查1涼水塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風(fēng)扇運行時是否發(fā)出噪音，風(fēng)扇起動電柜有無故障指示。2膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水、浮球是否正常工作。4、風(fēng)機等

42、檢查1新風(fēng)機：檢查運行時有無發(fā)出噪音，起動箱指示燈是否正常，走廊風(fēng)口的風(fēng)量是否足夠，塵網(wǎng)有無堵塞，電梯廳盤管塵網(wǎng)是否干凈，運行有無噪音。2分體機：運行時有無發(fā)出噪音，制冷能力是否良好，塵網(wǎng)有無堵塞，去水冷凝盤去水是否順暢。三、 空調(diào)系統(tǒng)運行管理規(guī)定1、空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備運行由空調(diào)專業(yè)人員負(fù)責(zé)，電工主管進(jìn)行監(jiān)督。2、每班當(dāng)值人員定期巡查空調(diào)機組和外圍設(shè)備一次，并將運行參數(shù)記錄在空調(diào)系統(tǒng)運行表上，未經(jīng)主管批準(zhǔn)，不得擅自更改運行參數(shù)。3、按大廈空調(diào)運行時間表準(zhǔn)時啟?？照{(diào)系統(tǒng)。4、在不影響大廈正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節(jié)能方法。四、 空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、空調(diào)專業(yè)人員負(fù)責(zé)大廈空調(diào)設(shè)備的維修，

43、并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)方案做好設(shè)備保養(yǎng)。2、專業(yè)主管每年12月制訂下年度的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)方案，并負(fù)責(zé)組織實施。3、設(shè)備維修過程所要更換的零件，必須做詳細(xì)記錄。4、注意用電、防火平安，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴(yán)格遵守動火作業(yè)規(guī)定，配備滅火器施工。5、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫冷水機組檢查表，冷卻水泵檢查表、冷凍水泵檢查表和樓層鮮風(fēng)機檢查表等表格。五、 中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)爭處理方案一冷水機組1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的冷水機組故障，應(yīng)立即停止該機，轉(zhuǎn)開備用電機。2、發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報告專業(yè)主管并聯(lián)系設(shè)備保養(yǎng)公司維修。3、設(shè)備保養(yǎng)公司接通知后，辦公時間內(nèi)4小時內(nèi)到場維修，非辦公時間12小時內(nèi)到場維修，并在事后做

44、維修報告。二水泵1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應(yīng)先停該泵對應(yīng)的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。2、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修，可當(dāng)場解決的問題即時修復(fù)，并記錄在當(dāng)值日志上。3、屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報告專業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。三涼水塔1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應(yīng)先停該泵對應(yīng)的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。2、發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修，可當(dāng)場解決的問題即時修復(fù)，并記錄在當(dāng)值日志上。3、屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報告專業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。四管網(wǎng)系統(tǒng)1、發(fā)現(xiàn)管網(wǎng)管道漏水應(yīng)迅速關(guān)閉冷水機組和水泵。2、采取相關(guān)措施，以防水浸入電梯井和用戶單元

45、，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，那么將漫出的水導(dǎo)入走火梯。3、對漏水口做處理，以防水到處亂射；將空調(diào)機房內(nèi)管道底部排水口翻開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，那么需關(guān)閉排水口。4、報告專業(yè)主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。5、事件發(fā)生后，將情況通知物業(yè)公司及相關(guān)單位。第五節(jié) 維修管理細(xì)那么一工程部入戶維修流程圖 維修效勞宗旨是“主動、熱情、耐心、周到，做到維修問題及時解決，把業(yè)主的困難當(dāng)作自己的困難，方便業(yè)主是維修工作的惟一準(zhǔn)那么。具體要求如下：1、接報修1、接報修時先講：“您好，維修班XXX，先生小姐有什么事情請講；2、記錄好報修內(nèi)容、棟號、如預(yù)約維修記錄好約定

46、時間。2、從接到報修開始，一般無其他特殊情況，應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達(dá)業(yè)主家；3、敲門、按門鈴到達(dá)業(yè)主家門口，先輕輕敲門或按一下門鈴，如無反響，應(yīng)間歇10秒鐘后再敲門或按門鈴第二次，不要連續(xù)按或是按住不放。4、業(yè)主開門后，應(yīng)招呼一聲您好！說明自己的身份，告訴業(yè)主維修事項，得到業(yè)主認(rèn)可后：1、脫鞋或帶鞋套進(jìn)入；2、在業(yè)主帶著下進(jìn)入維修房間，不隨意走動。5、修理1、電氣修理必須按照“市低壓電氣標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定進(jìn)行；2、在修理當(dāng)中必須移動有關(guān)物品時，應(yīng)先征行業(yè)主同意，并小心輕放。6、清場1、在修理過程中將所使用的工具、用具放在自帶的墊布，不得將工具、用具等隨意放在業(yè)主房內(nèi)的臺面、地面上；2、工作完畢請業(yè)主驗收，并

47、將移動過的物品放回原處，清理現(xiàn)場。取得業(yè)主認(rèn)可后，填寫維修工作單，由業(yè)主簽字確認(rèn)。3、禁止收取業(yè)主的禮物禮品，離開房間時與業(yè)主道別。二其他區(qū)域維修管理維修人員除上述直接為業(yè)主效勞時需到達(dá)的效勞標(biāo)準(zhǔn)處，在間接方面應(yīng)定期對泵房、配電室、消防設(shè)施進(jìn)行定期巡視，并做好記錄。1、路燈、庭院燈、樓梯燈每天檢查一次，要求燈泡亮度正常，燈罩完好。 北大堂吊頂發(fā)現(xiàn)不亮燈泡做記錄，每半年組織搭腳手架統(tǒng)一維修更換一次。其他高處吊燈廣告照明每天記錄燈泡損壞情況，白天統(tǒng)一維修，作業(yè)時必須使用平安帶，工作程序必須遵守高空作業(yè)有關(guān)規(guī)定。2、污(雨)水井溝定期清理，化糞池每年清理2-3次，嚴(yán)重的要用吸糞車進(jìn)行吸取，保證無污水外溢現(xiàn)象。3、天頂面定期進(jìn)行檢查，做到無積水，無滲漏，隔熱層無破損。如發(fā)現(xiàn)滲漏嚴(yán)重應(yīng)及時報請專業(yè)施工隊修復(fù)，石材層面如破損開裂應(yīng)及時給予修復(fù).第六節(jié) 緊急情況處理方案一水工緊急情況處理1、 跑水事故預(yù)案發(fā)生跑水時,工程人員應(yīng)及時趕赴現(xiàn)場,檢查跑水情況,關(guān)閉泄漏點最近上級截門、閥門進(jìn)行搶修,更換損壞零件。以最短時間恢復(fù)正常供水。同時組織人員清掃泄漏積水,防止連帶反響。處理完畢做好相關(guān)記錄,并將處理結(jié)果反響領(lǐng)導(dǎo)。2、在遇到消防、噴淋系統(tǒng)欠壓、起泵時應(yīng)立即報與專業(yè)領(lǐng)班組織人員進(jìn)行檢查，并與消防中控室等相關(guān)部門聯(lián)系，查明