赴美高層樓宇設(shè)備管理考察報(bào)告

1、赴美高層樓宇設(shè)備管理考察報(bào)告赴美高層樓宇設(shè)備管理考察報(bào)告應(yīng)美國世邦魏理士物業(yè)管理公司的邀請，中國物業(yè)管理協(xié)會以田在瑋副會長為團(tuán)長的 赴美高層樓宇設(shè)備管理考察團(tuán)一行 10人，于20年12月11日一23 日對美國物業(yè)管理及高層樓宇設(shè)備管理現(xiàn)狀進(jìn)行了認(rèn)真考察，現(xiàn)將考察情況報(bào)告如下：一、美國物業(yè)管理的現(xiàn)狀美國是世界上最發(fā)達(dá)的國家， 綜合國力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其它國家，同時也是市場經(jīng)濟(jì)體系最為完善的國家。在這一社會背景前提下， 形成了美國高度專業(yè)分工協(xié)作的物業(yè)管理市場運(yùn)作體系。1、在美國，物業(yè)管理作為社會管理事務(wù)，主要由業(yè)主和企業(yè)及行業(yè)協(xié)會負(fù) 責(zé)，政府基本不予干涉。小政府，大社會，能夠由市場來做或依 靠民眾自主自

2、律能夠解決的問題， 政府均不予過多過問，所謂“民 有、民治、民享”是也。盡管美國物業(yè)管理有效地承擔(dān)和履行了 服務(wù)社會的職能，但這并不是美國政府的功勞。美國政府的行政分支中沒有物業(yè)管理的管理部門，政府的作用是立法和司法。日常的行業(yè)管理，主要由一個叫物業(yè)管理研究院的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。美國物業(yè)管理研究院（）總部位于芝加哥，成立于 1934年，是美國 房地產(chǎn)商協(xié)會的一個下屬機(jī)構(gòu)，是一個非政府機(jī)構(gòu)和非盈利性組 織，其主要職責(zé)是：（1）培養(yǎng)物業(yè)管理職業(yè)隊(duì)伍，包括培訓(xùn)和鑒 定從業(yè)人員的資格，頒發(fā)注冊物業(yè)經(jīng)理（）、注冊住房經(jīng)理（）證書；（2）制定和執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、道德規(guī)范，推廣新技 術(shù)、新工藝，維護(hù)行業(yè)的社會價(jià)

3、值；（3）協(xié)助政府部門起草法律， 法規(guī)；（4）推介并帶領(lǐng)會員向海外開拓市場。美國物業(yè)管理研究院有一個集管理、科研、培訓(xùn)、經(jīng)營于一體的組織結(jié)構(gòu)，在 各大地區(qū)設(shè)立有分部，其總部的機(jī)構(gòu)設(shè)置。理事會 執(zhí)行常務(wù)委員會：條道德規(guī)范和紀(jì)道德規(guī)范問題聽證和執(zhí)行委員會地方分部活動部：職委員會職責(zé)：審計(jì)、預(yù)算、規(guī)劃例、規(guī)定、律紀(jì)律委員會公共住房道德規(guī)范和執(zhí)行委員會責(zé)：分部活動部：職責(zé)：服務(wù)法律事務(wù)部:職責(zé)：全國聯(lián)邦住房聯(lián)絡(luò)各地聯(lián)邦住房聯(lián)公平住房和平等機(jī)會聯(lián) 邦立法 州和市政事務(wù) 服務(wù)部：職責(zé)：全國物業(yè)經(jīng)理咨詢物業(yè)經(jīng)理計(jì)算機(jī)和技術(shù)收/支分 風(fēng)險(xiǎn)管 聯(lián)絡(luò)部：職責(zé)：物業(yè)管理雜志社營銷/公共關(guān)系 出版會員注冊部職責(zé)： 資

4、歷評估分會保險(xiǎn)分會會員標(biāo)準(zhǔn)高級會員標(biāo)準(zhǔn) 管理計(jì)劃會員發(fā)展、少數(shù)民族教 育培訓(xùn)部：職責(zé)：成人教育會員資格培訓(xùn) 教育政策師資課程內(nèi)容委員會2、高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍是美國物業(yè)管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業(yè)管理，均須獲得相應(yīng)的職業(yè)資格。這種資格管理主要不是針對 企業(yè)，而是針對管理者個人， 這與我國目前現(xiàn)行的企業(yè)資質(zhì)管理 不同。美國物業(yè)管理資質(zhì)分三種：，注冊物業(yè)經(jīng)理（）；，注冊住 房經(jīng)理（）；，注冊物業(yè)公司（）。還有一種過度性的叫，是成為 注冊物業(yè)經(jīng)理前的專業(yè)資格。 負(fù)責(zé)資質(zhì)管理工作的美國物業(yè)管理 研究院嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)道德規(guī)范，使上述資格，特別是注冊物業(yè)經(jīng)理資格入門有相當(dāng)

5、難度，從而既保證了注冊物業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍的質(zhì)量，也使這一職業(yè)成為具有較高社會價(jià)值的熱門 選擇。3、成為的職業(yè)要求申請人向提出申請，取得預(yù)備資格。申請人必須填寫申請表、交申請費(fèi)、有高中以上學(xué)歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業(yè)管理工作。預(yù)備期一般五年，最短一年，最長十年。若是申請人曾經(jīng)從事物業(yè)管理或房地產(chǎn)相關(guān)工作， 取得其他經(jīng)歷分，也可少于五年。申請人取得預(yù)備資格后，需按照設(shè)計(jì)的一套考核制度， 取得260分，其中160分為必修分，100 分為選修分。課程：30分必修分，多達(dá)100分選修分。每年在 總部和各地分部舉辦培訓(xùn)班， 每年初，就將課程介紹印成精美的 手冊寄給每一個學(xué)員。課程內(nèi)容主要包括物業(yè)維修

6、管理、人力資源管理、多用途物業(yè)的推銷和租賃、房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)及其策略、 物業(yè)管理效能評估、物業(yè)投資環(huán)境評估和就某一物業(yè)寫一個物業(yè)管理計(jì)劃。證書考試：30分必修分，0選修分。考試內(nèi)容涵蓋維修保養(yǎng)、人力資源管理、促銷和租賃、財(cái)務(wù)運(yùn)作、日常管理、法律 和風(fēng)險(xiǎn)管理。管理策劃：20分必修分，0選修分。提供管理策劃 手冊，學(xué)員就某一實(shí)實(shí)在在的物業(yè)寫一份管理方案，充分反映學(xué)員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論知識。道德規(guī)范：20分必修分，0選修分。每一個申請人必須修這一課，牢記并嚴(yán)格遵守職責(zé)道德規(guī)范。經(jīng)歷：60分必修分，多達(dá)100分選修分。從事物業(yè)管理每一個月 算一分，因此，60分意味著5年的預(yù)備期。但是，如果申請人 在提出申請

7、前曾經(jīng)在一個指導(dǎo)下從事物業(yè)管理，或已經(jīng)是，那么，這些經(jīng)歷也可算分。對經(jīng)歷，還有具體規(guī)定：如管理住房，則一 處不少于300單元、或2處不少于200單元、或5處不少于100 單元；如管理辦公樓，則一處不少于12萬呎、或2處不少于8萬呎；如管理工業(yè)用房，則一處或多處不少于20萬呎。正規(guī)學(xué)院教育：0必修分，多達(dá)90分選修分。地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律、 金融或經(jīng)營管理的學(xué)士折 70分，其他專業(yè)的學(xué)士折 60分。其他 成人教育：0必修分，多達(dá)100分選修分。承認(rèn)其他 15個房地 產(chǎn)協(xié)會提供的課程。在培訓(xùn)手冊中均有列明。其他要求：經(jīng)地方分部批準(zhǔn)；交清分部和總部的會費(fèi)； 一直嚴(yán)格遵守的職責(zé)道德規(guī) 范；經(jīng)理事會批準(zhǔn)。

8、4、美國物業(yè)管理隊(duì)伍的基本情況全美國目 前只有9500多人、363家，負(fù)責(zé)管理著全美價(jià)值 8795億美元的各種物業(yè)。在的長期有計(jì)劃的發(fā)展下， 美國物業(yè)管理隊(duì)伍均衡發(fā) 展，保持穩(wěn)定、高素質(zhì)，體現(xiàn)如下幾個特點(diǎn)：身份高：全國只有 9500多人，363家，從申請到成為成員，有一套嚴(yán)格規(guī)定。因而 也只有較高學(xué)歷、堅(jiān)持執(zhí)著的人能成為注冊物業(yè)經(jīng)理，具有高等教育的人員達(dá)94.1%。一旦成為注冊物業(yè)經(jīng)理，則進(jìn)入高收入階 層，促使珍惜職業(yè)、珍惜榮譽(yù)。1998年注冊物業(yè)經(jīng)理的平均年收入達(dá)86362美元，而位于洛杉磯地區(qū)的市的平均家庭年收入才 32605美元！專業(yè)分工：公司多以為核心，其他人員圍繞工作， 所以規(guī)模一般

9、不大（見表），某物業(yè)管理公司，具有資格，管理 住房380多棟，“康斗” 20多棟（類似我們所說的連體別墅） 和一些公寓，但整個公司只有 4個人。董事長兼總裁為，同時擁 有代理、開發(fā)、建筑等資質(zhì)，主要負(fù)責(zé)對外開拓、制定發(fā)展計(jì)劃、 管理決策；副總兼財(cái)務(wù)主要負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)收支、報(bào)表、帳務(wù)和內(nèi)部管理；兩個辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、 電郵，午餐都要錯開來吃。 他們就好像大公司的調(diào)度，負(fù)責(zé)根據(jù)業(yè)主要求，聯(lián)系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進(jìn)行日常 和特殊的管理事務(wù)。 注重經(jīng)營的綜合服務(wù)： 一是的時間分配和收 入結(jié)構(gòu)上，以物業(yè)管理為主，代理、咨詢、估價(jià)開發(fā)也屬重要內(nèi) 容；二是管理物業(yè)方面，

10、以住宅和非住宅并重；三是組織類型上， 除主要在物業(yè)管理公司外，在地產(chǎn)開發(fā)、建筑、投資信托、銀行等行業(yè)中均有分布。5、美國物業(yè)管理的內(nèi)容（1）首要任務(wù)是物業(yè)經(jīng)營。美國物業(yè)管理的首要任務(wù)是將物業(yè)經(jīng)營好。因此在的培訓(xùn)中，總是將物業(yè)的促銷與租賃放在重要位置。有22.1%的時間用在了經(jīng)營方面，有40%勺收入來自于物業(yè)管理以外的經(jīng)營活動。 物業(yè)管理人員更注意的是房地產(chǎn)市場的變化，如何使自己所管的物業(yè)保持競爭力，保持高出售率 /出租率。及時收取物業(yè)經(jīng)營所 得，在租戶可能逃租時采取果斷的措施減少業(yè)主的損失；降低經(jīng)營成本，通過批量購買、固定服務(wù)渠道、適時付款等取得一切可 能的優(yōu)惠，減少顧客的成本。（2）日常維修

11、保養(yǎng)一一依靠專業(yè)公 司。對于物業(yè)的日常維修保養(yǎng)，物業(yè)管理公司起一個組織、 調(diào)度和負(fù)最終責(zé)任的作用。由于社會分工的發(fā)達(dá)，大多數(shù)物業(yè)管理公 司本身并不備有維修養(yǎng)護(hù)人員和設(shè)備。房屋及其設(shè)備設(shè)施由專業(yè)公司承擔(dān)，各類設(shè)施還由各對應(yīng)的專業(yè)公司承擔(dān)；衛(wèi)生由衛(wèi)生清潔專業(yè)公司承擔(dān)，一般每周清潔和清運(yùn)垃圾 2次；綠化有綠化專 業(yè)公司承擔(dān)，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌基本自動化，定時自動噴水。（3）保安服務(wù)不是物業(yè)管理的法定內(nèi)容，各物業(yè)根據(jù)業(yè)主公約規(guī)定而不同。一般物業(yè)管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保安?；驹蛴腥阂皇?保安人工費(fèi)昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會認(rèn)為是不安全

12、才請保安的，物業(yè)難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價(jià)的服務(wù)。 還有一個原因是警察和 消防隊(duì)（911）的快速反應(yīng)。（4）、物業(yè)管理一般不設(shè) 24小時值 班，上班時間以外發(fā)生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業(yè)管理成本大大減少。 的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業(yè)都設(shè)人等候不太可能發(fā)生的事情，政府的一支隊(duì)伍就可以應(yīng)付一大片。二、美國高層樓宇設(shè)備管理的特點(diǎn)1、采用高端技術(shù)，保持樓宇管理的先進(jìn)性。美國是世界上科學(xué)技術(shù)最為發(fā)達(dá) 的國家，這也反映在他們對高層樓宇設(shè)備的配置要求上。我們在洛杉磯參觀了由美國世邦魏理士物業(yè)公司管理的智能大廈6500大廈。該大廈23層高，總面

13、積435，039平方英尺（40416平方 米），位于洛杉磯市繁華地段，是洛杉磯市企業(yè)界的標(biāo)志性建筑，由貝聿銘設(shè)計(jì)。自大廈可遠(yuǎn)望太平洋海岸、世紀(jì)城、好萊塢山及洛杉磯市區(qū)。大廈連續(xù)三年獲得國際建筑業(yè)主及經(jīng)理協(xié)會（）年度最佳大廈的稱號并成為洛杉磯市最令人滿意的辦公大廈。該大廈采用了先進(jìn)的保安監(jiān)控系統(tǒng)，免除了人力巡視。大廈空調(diào)系統(tǒng)采用美國企業(yè)的超級終端計(jì)算機(jī)控制軟件系統(tǒng)進(jìn)行能源管理。該大廈的溫控可由工程師利用一部便攜式計(jì)算機(jī)進(jìn)入超級終端系 統(tǒng)，隨時隨地（特別是在下班時）對空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行進(jìn)行調(diào)整。2、注重節(jié)約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500大廈，給我們印象最深的是大廈業(yè)主及管理者高度重視節(jié)約能

14、源，不惜投入重金改造樓宇設(shè)備，通過技術(shù)手段降低能源。該大廈已連續(xù)三年獲得美國環(huán)保署“能源之星獎”。通過投資改造，大廈能源管理系統(tǒng)，包括空調(diào)系統(tǒng)中的自動溫控、冷凍機(jī)自動切換，所有空氣處理機(jī)組、冷卻塔風(fēng)扇及車庫送排風(fēng)均安裝了調(diào)速電機(jī)。大廈全面安裝了照明探測控制系統(tǒng)及節(jié)水閥。僅車庫排風(fēng)機(jī)使用變頻電機(jī)一項(xiàng)就為大廈每年在能源支出上節(jié)約近十萬美元。3、注重設(shè)備管理環(huán)境，提高設(shè)備使用壽命。 該大廈管理者十分重視設(shè) 備環(huán)境的管理與保持。 在參觀中我們發(fā)現(xiàn)， 每一處設(shè)備間環(huán)境整 齊，物品擺放井然有序，室內(nèi)及設(shè)備本身潔凈無塵，油漆一新， 其干凈程度令我們驚嘆。同時，管理者嚴(yán)格設(shè)備管理程序， 規(guī)范嚴(yán)格，設(shè)備檢測均有

15、明確的周期規(guī)定與現(xiàn)場檢測記錄。三、本次赴美考察對我國物業(yè)管理發(fā)展的幾點(diǎn)啟示1、美國的物業(yè)管理注重物業(yè)經(jīng)營服務(wù)，物業(yè)管理的內(nèi)涵較廣。除以物業(yè)管理為主外， 涉及中介代理、咨詢評估、出租出售、開發(fā)銷售等房地產(chǎn)行業(yè)多個領(lǐng)域，這與目前我國物業(yè)管理企業(yè)大多單純從事簡單的物業(yè)管 理基本業(yè)務(wù)內(nèi)容狀況形成很大反差。注重物業(yè)經(jīng)營，一方面擴(kuò)大了物業(yè)管理的領(lǐng)域，通過多樣化經(jīng)營擴(kuò)展利潤空間，規(guī)避行業(yè)風(fēng) 險(xiǎn)。美國的物業(yè)管理企業(yè)有 40%的收入來自于物業(yè)管理以外的經(jīng) 營活動，這對我國目前利潤水平過低， 經(jīng)營管理舉步維艱的物業(yè) 管理企業(yè)不能不是個重要啟示；另一方面，涉足較高端的房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)容，可以有效地提高物業(yè)管理隊(duì)伍的

16、整體素質(zhì)，轉(zhuǎn)變物業(yè)管理僅從事簡單勞動的對外形象。在美國參觀中，感到美方的物業(yè)管理人員素質(zhì)高、干勁足，職責(zé)滿意度高，94%的物業(yè)管理人員具有高等教育學(xué)歷。要提高我國物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì) 與水平，就要提高行業(yè)的吸引力， 擴(kuò)展行業(yè)的利潤空間和業(yè)務(wù)空 間，涉足房地產(chǎn)高端業(yè)務(wù)內(nèi)容，自植梧桐樹，外引金鳳凰。2、美國高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍， 保證了美國的物業(yè)管理能夠保 持在較高水平上。參觀學(xué)習(xí)中，給我們很深印象的是， 美國職業(yè)化的物業(yè)管理人員十分珍惜自己得來不易、又具有很高社會與經(jīng)濟(jì)價(jià)值的注冊資格，有很強(qiáng)的長期甚至終身從事物業(yè)管理的愿 望。他們把自己畢生的精力與才華貢獻(xiàn)在物業(yè)管理這一社會服務(wù) 事業(yè)，這即保證了他們自己的較高社會地位和經(jīng)濟(jì)收入，也保證了美國物業(yè)管理的世界級水準(zhǔn)。從物業(yè)管理行業(yè)來說， 高度職業(yè)化，嚴(yán)格注冊資格的篩選程序，限制注冊人數(shù)（全美僅有9500人），都保證了注冊物業(yè)經(jīng)理等資格的整體質(zhì)量與素質(zhì)，提高了 美國物業(yè)管理研究院在全美物業(yè)管理行業(yè)的地位與信譽(yù)，使資格注冊這一行業(yè)管理手段步入良性循環(huán)軌道。我們認(rèn)為，美國的職業(yè)化專業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)經(jīng)驗(yàn)值得我們學(xué)習(xí)與借鑒。3、注重環(huán)保與節(jié)能，是此次赴美考察中感到的重要特點(diǎn)。在參觀考察6500大廈中看到，大廈的業(yè)主與管理者對環(huán)保節(jié)能有明確的目標(biāo)與計(jì)劃，業(yè)主肯下功夫，肯花價(jià)錢投入大