物業(yè)服務(wù)的可持續(xù)發(fā)展

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上創(chuàng)新服務(wù)理念 實(shí)現(xiàn)物業(yè)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展 (2012-2-27 21:31:58) 分類(lèi)： 標(biāo)簽：     | 被譽(yù)為“新興行業(yè)”、“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”的國(guó)內(nèi)物業(yè)行業(yè)經(jīng)過(guò)了25年的發(fā)展歷程，伴隨著改革開(kāi)放，建設(shè)和諧社會(huì)的步伐而產(chǎn)生發(fā)展。 25年的發(fā)展歷程大概經(jīng)歷了三個(gè)階段（業(yè)內(nèi)也有其他的總結(jié)論斷）：第一階段為“創(chuàng)業(yè)期”或“起步階段”，是適應(yīng)現(xiàn)實(shí)社會(huì)的需要在探索中前行，時(shí)段大致為1981年至1990年；第二階段為“推進(jìn)期”或“規(guī)范階段”，行業(yè)管理服務(wù)水平逐漸提高，各項(xiàng)法規(guī)制度相繼完善，是物業(yè)行業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期，時(shí)段大致為1991年至

2、2000年；第三階段預(yù)計(jì)自2001年至2010年，以國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例頒布實(shí)施為標(biāo)志，行業(yè)由“企業(yè)時(shí)代”演變?yōu)椤皹I(yè)主時(shí)代”，或叫做“理念階段”?？v觀(guān)三個(gè)發(fā)展階段，各有其特色和發(fā)展的不均衡性，其綜合表現(xiàn)為區(qū)域差異、理念認(rèn)識(shí)差異、管理服務(wù)水平差異、政策理論差異及由此引發(fā)的行業(yè)管理服務(wù)體制、機(jī)制的差異，綜合服務(wù)效應(yīng)的差異。審視、思考物業(yè)行業(yè)整個(gè)發(fā)展階段，之所以存在諸多差異和不均衡性，關(guān)鍵是業(yè)內(nèi)存在理念認(rèn)識(shí)上的差異（也包括社會(huì)各方面，當(dāng)然脫離不了行業(yè)發(fā)展規(guī)律性），才使行業(yè)發(fā)展打上了深深的階段性烙印，形成了不同的發(fā)展水平、社會(huì)認(rèn)知和社會(huì)效應(yīng)。本文就物業(yè)行業(yè)法律法規(guī)、理論基礎(chǔ)、行業(yè)相關(guān)概念認(rèn)識(shí)、行業(yè)社會(huì)責(zé)任

3、等理念認(rèn)識(shí)及行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，從業(yè)內(nèi)人士及物業(yè)企業(yè)的角度，淺議理念認(rèn)識(shí)對(duì)推進(jìn)物業(yè)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要意義。 一、引言 思想決定行為，理念指導(dǎo)實(shí)踐，物業(yè)管理服務(wù)實(shí)踐中諸多矛盾、困惑及各種影響物業(yè)行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題，歸納起來(lái)都是因理念認(rèn)識(shí)而起，尤其是直接從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人及從業(yè)人員。例如，物業(yè)行業(yè)法律法規(guī)不健全、不配套；社會(huì)、政府、業(yè)主對(duì)物業(yè)行業(yè)、企業(yè)認(rèn)識(shí)不充分，社會(huì)客觀(guān)環(huán)境不適宜物業(yè)行業(yè)生存發(fā)展；國(guó)家、政府對(duì)物業(yè)行業(yè)政策不到位，支持力度不夠；物業(yè)行業(yè)缺乏指導(dǎo)性作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（定量化）及作業(yè)流程；物業(yè)行業(yè)缺乏人才，尤其是職業(yè)經(jīng)理人，即使加入行業(yè)亦難留住人才；物業(yè)行業(yè)是“微利”、低附加值行業(yè)；物業(yè)行業(yè)

4、是“物業(yè)人”的行業(yè)；建管不分，“父子兵”，“理難清”；物業(yè)行業(yè)門(mén)檻低、風(fēng)險(xiǎn)低、收入低、從業(yè)人員素質(zhì)低、地位低似乎行業(yè)中籠罩著陰云，更談不上職業(yè)榮耀、社會(huì)責(zé)任和行業(yè)自豪感，種種理念認(rèn)識(shí)的誤區(qū)和硬傷正在影響行業(yè)發(fā)展并經(jīng)常見(jiàn)諸媒體和街頭巷議。誠(chéng)然，以上問(wèn)題客觀(guān)存在，我們不能割裂其歷史背景及發(fā)展階段。但對(duì)物業(yè)行業(yè)從業(yè)人士而言，我們應(yīng)怎樣對(duì)待以上問(wèn)題，認(rèn)清責(zé)任與使命？怎么去指導(dǎo)我們的行為？何去何從，路在何方？ 二、物業(yè)行業(yè)政策法規(guī)的缺失不能成為行業(yè)停滯不前的理由，根植中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的沃土，汲取營(yíng)養(yǎng)，厚積薄發(fā)，才是業(yè)內(nèi)應(yīng)有的態(tài)度和精神食糧 中國(guó)內(nèi)地物業(yè)行業(yè)只有20多年的發(fā)展歷史，稱(chēng)之為“新興行業(yè)”。如果追溯

5、內(nèi)地物業(yè)管理的影子，如單位后勤管理、房管所管理模式其歷史可能更早、更長(zhǎng)，但其帶有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩和時(shí)代的烙印，非專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化，但也是行業(yè)發(fā)展可借鑒的一面鏡子和一筆財(cái)富，暫不論國(guó)外上百年物業(yè)行業(yè)發(fā)展累積的成功經(jīng)驗(yàn)?？陀^(guān)地講，目前國(guó)內(nèi)物業(yè)行業(yè)確實(shí)存在很多政策法規(guī)缺失，理論、政策缺位及無(wú)法銜接的地方，但這絕對(duì)不能成為裹足不前、悲觀(guān)失望的借口和理由。 就國(guó)內(nèi)物業(yè)行業(yè)法規(guī)規(guī)章而言，基本框架已經(jīng)形成，作為日常工作的基礎(chǔ)和依據(jù)已不存在大的障礙和阻力。幾十年來(lái)，國(guó)家、各級(jí)人大、政府、從不同的層面、產(chǎn)業(yè)角度對(duì)物業(yè)行業(yè)進(jìn)行法規(guī)規(guī)章的引導(dǎo)，加之國(guó)家各部委、地方政府各業(yè)務(wù)行政主管部門(mén)出臺(tái)的管理辦法、實(shí)施細(xì)

6、則等，基本構(gòu)成了相對(duì)完整的行業(yè)法規(guī)體系。只要結(jié)合實(shí)踐加以細(xì)化運(yùn)用，并結(jié)合行業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)等組織的研究探索實(shí)踐，會(huì)越來(lái)越有效地促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。 2003年9月1日施行的國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例（國(guó)務(wù)院令第379號(hào)）為物業(yè)行業(yè)的生存發(fā)展奠定了法規(guī)框架基礎(chǔ)，對(duì)物業(yè)行業(yè)的責(zé)任、地位、使命作了基本界定；建住房2003130號(hào)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法、建住房2003131號(hào)業(yè)主大會(huì)規(guī)程于2003年6月26日由建設(shè)部制定印發(fā)，為物業(yè)行業(yè)規(guī)范市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制，市場(chǎng)化、社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展指明了方向；國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價(jià)檢20031864號(hào)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法、發(fā)改價(jià)檢20041428號(hào)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定分別于

7、2003年11月13日、2004年7月19日印發(fā)，為規(guī)范指導(dǎo)物業(yè)收費(fèi)提供了政策依據(jù)，為解決“收費(fèi)難”、政府指導(dǎo)與市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合奠定了基礎(chǔ)；建設(shè)部令125號(hào)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法于2004年5月1日施行，建設(shè)部辦公廳又分別于2004年5月18日、2004年7月5日下發(fā)了關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理有關(guān)問(wèn)題的通知（建辦住房函2004286號(hào)）、關(guān)于執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函（建辦法函2004385號(hào)）等，為物業(yè)企業(yè)發(fā)展，增加應(yīng)對(duì)市場(chǎng)能力、提高服務(wù)基本功能提供了有力的支持；建設(shè)部2004年6月、9月分別發(fā)布了前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）建住房2004155號(hào)文、業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本

8、）建住房2004156號(hào)文。2004年1月6日中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）（中物協(xié)20041號(hào)文）。以上3個(gè)文件為物業(yè)企業(yè)提供了較為明確細(xì)化的指導(dǎo)和參考依據(jù)；住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（建設(shè)部令第110號(hào)）、房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法（建設(shè)部令第80號(hào)）、城市建筑垃圾管理規(guī)定（建設(shè)部令第139號(hào)）、機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法（計(jì)價(jià)格2000933號(hào)）等為物業(yè)企業(yè)開(kāi)展日常物業(yè)管理服務(wù)提供了不同專(zhuān)業(yè)的指導(dǎo)和規(guī)范。從政府指導(dǎo)角度看，比如綠化、清潔、秩序維護(hù)、房屋及公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修、公用事業(yè)等方面，政府相關(guān)職能部門(mén)均有文件規(guī)定可參考。況且，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理服務(wù)

9、雙方可就物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合同約定。 再?gòu)膰?guó)家宏觀(guān)立法層面來(lái)看，憲法、民法通則、公司法、合同法、招標(biāo)投標(biāo)法、價(jià)格法、城市房地產(chǎn)管理法、建筑法、土地管理法、行政許可法、環(huán)境保護(hù)法、勞動(dòng)法、保險(xiǎn)法、民事訴訟法、仲裁法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法、道路交通安全法等法律都為物業(yè)行業(yè)發(fā)展提供支持，也是物業(yè)行業(yè)所必須熟知和執(zhí)行的。從近幾年的立法及服務(wù)實(shí)踐來(lái)看，各省、市均對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)行業(yè)法律法規(guī)作了新的立法和修訂，這都是行業(yè)發(fā)展的幸事，尤其是年月正式啟動(dòng)起草的物權(quán)法（草案）數(shù)易其稿，歷經(jīng)全國(guó)人大六次審議，加上國(guó)家、省、市法規(guī)規(guī)章的配套完善，構(gòu)建起逐步完善的物業(yè)行業(yè)法律法規(guī)體系，僅河南省，尤其是鄭州市近年來(lái)發(fā)布的法

10、規(guī)規(guī)章管理辦法就有數(shù)十個(gè)之多，這還不包括正在引入社會(huì)力量起草制定的鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例等。物業(yè)管理服務(wù)實(shí)踐中的難點(diǎn)、疑點(diǎn)問(wèn)題都會(huì)在其中找到依據(jù)和答案，關(guān)鍵問(wèn)題是是否真正展開(kāi)學(xué)習(xí)研究和應(yīng)用，正本清源，找準(zhǔn)行業(yè)（企業(yè)）定位及與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)合點(diǎn)，在市場(chǎng)供求關(guān)系中提供市場(chǎng)、社會(huì)認(rèn)可的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，如仍停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代的思維狀態(tài)，留戀懷舊，不可自拔，做不到與時(shí)俱進(jìn)，恐怕很難找到行業(yè)企業(yè)）良性循環(huán)的發(fā)展軌道。目前，國(guó)內(nèi)物業(yè)行業(yè)區(qū)域性差距逐步加大、企業(yè)間同質(zhì)化等問(wèn)題并存，“洋管家”加速挺進(jìn)，競(jìng)爭(zhēng)加劇，這同時(shí)又引出一個(gè)問(wèn)題，物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)實(shí)需求和客觀(guān)必然性是什么？其產(chǎn)生發(fā)展是否有其理論基礎(chǔ)？怎么認(rèn)識(shí)指導(dǎo)我們的實(shí)踐

11、工作？首先我們要做到物業(yè)服務(wù)三心、二意、三高、四低、五記.何謂三心？三心是指責(zé)任心、耐心、細(xì)心。 責(zé)任心體現(xiàn)在哪里？回曰：用心做事，用心對(duì)待每件工作、每個(gè)環(huán)節(jié)；要求盡善盡美、善始善終，不能虎頭蛇尾、不能草率馬虎；事前多謀劃；事中多觀(guān)察多分析；事后多總結(jié)。不放過(guò)任何一處失誤，不忽略任何一個(gè)成功經(jīng)驗(yàn)的累積。 耐心就是要守得住原則、忍得住氣惱、聽(tīng)得進(jìn)不同意見(jiàn)。不能見(jiàn)利忘義，見(jiàn)縫插針，見(jiàn)風(fēng)使舵，見(jiàn)獵心喜，見(jiàn)異思遷。簡(jiǎn)言之就是沉得住氣，不急不躁，穩(wěn)為上。 細(xì)心是做好物業(yè)服務(wù)必備的業(yè)務(wù)品質(zhì)，凡事細(xì)處著眼，注意細(xì)節(jié)、做好細(xì)節(jié)，往往可收事半功倍的效果。不能馬虎大意、隨心所欲。失之毫厘，差之千里。 二意則指：為

12、業(yè)戶(hù)服務(wù)，創(chuàng)造良好人居環(huán)境的意愿；為公司盡忠職守，增收創(chuàng)收的意愿。 服務(wù)意識(shí)牢記心中，時(shí)刻視業(yè)戶(hù)為衣食父母，才會(huì)甘心情愿做好各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)工作，為業(yè)戶(hù)的安居樂(lè)業(yè)奉獻(xiàn)心力；視公司為養(yǎng)身父母，盡職盡責(zé)做好本職工作的同時(shí)，還應(yīng)想方設(shè)法為公司增收創(chuàng)收，以減虧增效。這二意是物業(yè)人必備的職業(yè)道德。 具備了物業(yè)人的“三心二意”，還應(yīng)付諸相應(yīng)的行動(dòng)，即在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中以“三高、四低、五記”貫穿始終，以行動(dòng)見(jiàn)心意，以行動(dòng)證心意，以行動(dòng)展現(xiàn)物業(yè)人的素質(zhì)和風(fēng)采。 三高：物業(yè)服務(wù)須高速、高效、高質(zhì)量。 業(yè)戶(hù)對(duì)物業(yè)人最直接的感觀(guān)常常建立在快速高效的反饋方面，比如報(bào)修，業(yè)戶(hù)的希望就是隨叫隨到，行動(dòng)迅速，檢修麻利；對(duì)于一些求

13、助事項(xiàng)也是隨反映隨處理，立竿見(jiàn)影；同時(shí)維修的質(zhì)量必須可靠耐久，反映的問(wèn)題能夠干凈徹底的處理，不會(huì)重犯，不留后患。 四低：物業(yè)維修服務(wù)須做到低損耗、低人工、低返修、低材料。 維修服務(wù)除了要快速高效外，必須講求成本，盡力做到損耗低、人工低、返修率低、材料價(jià)格低。所以對(duì)于日常公共維修涉及的低值易耗品水電零配件，應(yīng)該及早計(jì)劃，緊貼實(shí)際需求，成批購(gòu)置，保證材料質(zhì)量，以降低材料價(jià)格、可備隨時(shí)取用，增加維修效率、確保使用效果。 五記：記行、記事、記規(guī)、記過(guò)、記獎(jiǎng) 沒(méi)有記錄就沒(méi)有物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)的每時(shí)每刻、每件事項(xiàng)和每個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)該得到必須的、客觀(guān)真實(shí)的記錄，以備查備考，究責(zé)或免責(zé)。其次我們要建立良好的客戶(hù)服

14、務(wù)體系物業(yè)管理工作是一項(xiàng)服務(wù)工作，物業(yè)管理行業(yè)是服務(wù)行業(yè)。了解行業(yè)的實(shí)際狀況，進(jìn)而建立正確的服務(wù)觀(guān)念，已到了刻不容緩的地步。 一、物業(yè)服務(wù)、客戶(hù)服務(wù)和物業(yè)客戶(hù)服務(wù) 物業(yè)服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的選聘，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)有關(guān)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。其基本內(nèi)容包括常規(guī)性的公共服務(wù)和非公共性的延伸服務(wù)。它是物業(yè)客戶(hù)服務(wù)中的客體。 客戶(hù)服務(wù)是一種了解和創(chuàng)造客戶(hù)需求，以實(shí)現(xiàn)客戶(hù)滿(mǎn)意為目的企業(yè)全員、全過(guò)程參與的一種經(jīng)營(yíng)行為和管理方式。其內(nèi)涵包括：客戶(hù)永遠(yuǎn)是對(duì)的；視客戶(hù)為朋友；強(qiáng)化現(xiàn)代服務(wù)理念，提升服務(wù)品位；正確處理好服務(wù)與經(jīng)營(yíng)的

15、關(guān)系。 物業(yè)客戶(hù)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為提高其服務(wù)的質(zhì)量，發(fā)生在客戶(hù)（業(yè)主）與物業(yè)管理企業(yè)之間的相互活動(dòng)。包括：有形展示服務(wù)（通知）；結(jié)合服務(wù)的不可分離性，隨時(shí)改進(jìn)自己的產(chǎn)品（服務(wù)的銷(xiāo)售和消費(fèi)）；提供個(gè)性化的服務(wù)產(chǎn)品（服務(wù)套餐）；注重服務(wù)性?xún)r(jià)比（有償、無(wú)償?shù)恼J(rèn)識(shí)）；增加客戶(hù)服務(wù)的轉(zhuǎn)移成本（服務(wù)的固有成本）。 二、客戶(hù)服務(wù)體系的內(nèi)容 客戶(hù)服務(wù)體系的完善與否，直接影響住宅項(xiàng)目的成?。欢蛻?hù)服務(wù)的主體是社區(qū)（業(yè)主），這就意味著對(duì)于一個(gè)新的公寓項(xiàng)目，擁有一套優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)服務(wù)體系是至關(guān)重要的，這需要物業(yè)管理公司緊緊把握住前期介入這一有利時(shí)機(jī)。 （一）入住服務(wù)。 入住服務(wù)是物業(yè)管理公司員工為滿(mǎn)足業(yè)主 / 使用人

16、入住中的各種需求，對(duì)業(yè)主 / 使用人正式使用物業(yè)時(shí)，提供各種指導(dǎo)，幫助業(yè)主 / 使用人得以順利入住而提供的勞動(dòng)服務(wù)。 （二）裝修管理服務(wù)。 物業(yè)的裝修管理服務(wù)是日常的物業(yè)管理重要內(nèi)容之一，同時(shí)也是難題之一，為此物業(yè)管理企業(yè)還要規(guī)范裝修行為，加強(qiáng)管理裝修工作，同時(shí)對(duì)違章裝修要防微杜漸。 （三）客戶(hù)檔案管理。 檔案記錄是人的活動(dòng)，業(yè)主檔案的形成者包括：業(yè)主 / 使用人、前來(lái)探訪(fǎng)業(yè)主 / 使用人的外來(lái)人員、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司相關(guān)的文件資料。因此做好業(yè)主檔案的收集工作，可以更深地了解社區(qū)內(nèi)業(yè)主的層次，更好地為業(yè)主提供最合適的服務(wù)。業(yè)主檔案的收集一般注意三個(gè)階段：早期介入時(shí)，著重了解；在

17、業(yè)主收樓時(shí)和日常生活中，著重收集。 （四）客戶(hù)服務(wù)中心的服務(wù)。 出于對(duì)香港模式的借鑒，直至上世紀(jì)末，很多物業(yè)管理企業(yè)仍將為客戶(hù)提供服務(wù)的部門(mén)統(tǒng)稱(chēng)為管理中心和業(yè)主中心；近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)化信息程序的提高，客戶(hù)中心或客戶(hù)服務(wù)中心的說(shuō)法，逐漸被更多物業(yè)管理公司接受并使用。物業(yè)管理客戶(hù)服務(wù)中心運(yùn)作模式主要的特征是：一站式服務(wù)、全程式管理、信息流暢、集中處理、快速應(yīng)答、及時(shí)反饋。主要涵蓋問(wèn)詢(xún)服務(wù)、報(bào)修服務(wù)接待、業(yè)主投訴的接待與處理，業(yè)主滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)體系。 （五）社區(qū)文化建設(shè)。 對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，良好的社區(qū)文化可以樹(shù)立起公司的品牌和形象，為擴(kuò)大業(yè)務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；同時(shí)，有利于加強(qiáng)住戶(hù)和管理公司的

18、協(xié)調(diào)與溝通，進(jìn)而化解矛盾和不必要的糾紛。而對(duì)于業(yè)主和住戶(hù)來(lái)說(shuō)，創(chuàng)造了一個(gè)賞心悅目的工作、生活環(huán)境，豐富了廣大住戶(hù)的業(yè)余文化生活，使小區(qū)內(nèi)形成一種和睦，融洽，安寧的氣氛，有利于鄰里之間的溝通與交流。搞好社區(qū)文化建設(shè)，應(yīng)加強(qiáng)硬件和軟件方面的建設(shè)。社區(qū)文化活動(dòng)一般分為以下類(lèi)別：常設(shè)性活動(dòng)，如慶典活動(dòng)、社區(qū)文藝長(zhǎng)廊（宣傳欄、樓內(nèi)廣告板）、建設(shè)活動(dòng)、文藝座談、評(píng)比活動(dòng)、互助活動(dòng)；臨時(shí)性活動(dòng)：趣味體育競(jìng)技、綜藝活動(dòng)、公益活動(dòng)。 （六）環(huán)境管理服務(wù)。 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，使得住宅小區(qū)日趨規(guī)?；?，業(yè)主對(duì)小區(qū)的綠地大小，園林布局和綠化檔次的要求也越來(lái)越高 , 綠化管理工作也就占據(jù)十分重要的地位。 根

19、據(jù)市場(chǎng)考察，筆者發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)目的綠化面積及植被品種較多，最重要的是他們提倡綠色植物提前一年入園栽種，為培養(yǎng)適宜于北方生長(zhǎng)的植物，該集團(tuán)內(nèi)部還有自己的植物研究基地，因此才使得小區(qū)內(nèi)的綠色植物“與眾不同”。因?yàn)樾^(qū)綠地的開(kāi)辟、小區(qū)樹(shù)木種植施工，畢竟所需時(shí)間不長(zhǎng)，小區(qū)建成之后，隨之而來(lái)的卻是長(zhǎng)時(shí)期的、經(jīng)常性的、細(xì)致復(fù)雜的養(yǎng)護(hù)管理工作。因此，人們形容綠化施工與養(yǎng)護(hù)管理工作的關(guān)系是三分種，七分養(yǎng)。養(yǎng)護(hù)管理工作嚴(yán)格說(shuō)來(lái)包含兩個(gè)含義：一是養(yǎng)護(hù)，即根據(jù)不同園林樹(shù)木的生產(chǎn)需要和某些特定的要求，及時(shí)對(duì)樹(shù)木采取如灌溉、施肥、修剪、防治病蟲(chóng)害、防寒、除草中耕等園藝技術(shù)措施；另一方面則屬于看管、巡查、圍護(hù)、保潔等管理工作。

20、 （七）客戶(hù)服務(wù)的監(jiān)督、溝通。 1. 依照有關(guān)規(guī)定，社區(qū)居委會(huì)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作，并參與成立業(yè)主大會(huì)籌備組。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)、與居委會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。 2. 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 3. 實(shí)現(xiàn)與業(yè)主委員會(huì)的有效溝通，是物業(yè)管理控制成本最低化的必要條件。物業(yè)管理企業(yè)在積極運(yùn)用信函、公告等溝通方式的同時(shí)，如果采取懇談會(huì)的方式進(jìn)行溝通，則可以使溝通直接、明了且具有平等性。 （八）客戶(hù)服務(wù)從業(yè)員工的培訓(xùn)體系。 1.

21、客戶(hù)服務(wù)從業(yè)人員應(yīng)具備的知識(shí)：一般來(lái)說(shuō)，從業(yè)人員上崗前應(yīng)該懂得或了解以下一些知識(shí)，主要包括：法律知識(shí)、建筑知識(shí)、住宅小區(qū)規(guī)劃及管理知識(shí)、公關(guān)知識(shí)、心理學(xué)知識(shí)等。 2. 客戶(hù)心理及服務(wù)技巧 （ 1 ）具有適度的感受性和靈敏性； （ 2 ）具備良好的情感傾向； （ 3 ）具備良好的意志品質(zhì)。 3. 客戶(hù)服務(wù)人員的個(gè)性心理及能力要求 (1) 發(fā)揚(yáng)自我氣質(zhì)優(yōu)勢(shì)，讓自己的工作干出特色； (2) 培養(yǎng)良好的性格，使自己的工作更受歡迎； (3) 提高自己的能力，讓自己的工作更上新臺(tái)階。 4. 建立一整套完善的培訓(xùn)制度。 公司內(nèi)各有關(guān)部門(mén)都應(yīng)該有明確的培訓(xùn)目標(biāo)，經(jīng)常安排員工到專(zhuān)門(mén)的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)去培訓(xùn)，并行成一種制

22、度，使之不斷地延續(xù)下去。培訓(xùn)計(jì)劃可以周為單位，即每周有一到兩次中心級(jí)培訓(xùn)（主要包括近期重點(diǎn)案例的處理技巧、員工心理素質(zhì)鍛煉等），每天還需要員工擬寫(xiě)日志的形式（發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題、持續(xù)改進(jìn)），這有利于客戶(hù)服務(wù)部積累案例資料，同時(shí)可以杜絕問(wèn)題的重復(fù)發(fā)生。而后提高良好的服務(wù)質(zhì)量近年來(lái)，隨著物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)化程度的不斷提高，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重要性愈顯重要。在一定程度上，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量甚至左右著一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存和發(fā)展?fàn)顩r。因?yàn)榉?wù)質(zhì)量不高被業(yè)，主炒掉甚至被市場(chǎng)淘汰的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不鮮見(jiàn)。筆者從事物業(yè)管理工作多年，現(xiàn)結(jié)合自身從事物業(yè)管理工作的經(jīng)驗(yàn)談?wù)勎飿I(yè)服務(wù)企業(yè)如何提高自身服務(wù)質(zhì)量。 以人為本注重

23、細(xì)節(jié) 物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過(guò)近30年的發(fā)展，各家物業(yè)服務(wù)公司的管理與服務(wù)的模式、技能和手段等都表現(xiàn)得愈來(lái)愈同質(zhì)化，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)正逐步向細(xì)節(jié)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)渡。另一方面，伴隨著業(yè)主生活水平的提高，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求不再簡(jiǎn)單地滿(mǎn)足于原來(lái)的保修、保潔、保綠以及秩序維護(hù)這些最基礎(chǔ)的服務(wù)，業(yè)主越來(lái)越注重一些物業(yè)服務(wù)的細(xì)節(jié)。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要不斷提高服務(wù)質(zhì)量，除了要嚴(yán)格按照作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)操作之外，還必須強(qiáng)調(diào)員工做到貼心服務(wù)、注重細(xì)節(jié)，做到以人為本。 上海有個(gè)很好的案例：虹林新苑住著一戶(hù)特殊的人家，女主人是電臺(tái)早新聞女主播，男主人是一名臺(tái)商，而其樓上是仙霞路某日本料理店為其員工租借的宿舍。雖然員工宿舍住的人員并不多

24、，只有5名，但他們晚出早歸的生活習(xí)慣正好與其樓下的女主人生活作息時(shí)間截然相反。租客們通常是凌晨一兩點(diǎn)回來(lái)，影響了樓下業(yè)主的休息，該名女主播因工作的原因，每天凌晨四點(diǎn)就必須起床上班，夜里休息不好大大影響其工作。去年3月，該女主人把自身的情況向物業(yè)公司進(jìn)行了反映。本來(lái)，物業(yè)公司把女主播反映的情況告知日本料理店，請(qǐng)其注意不再影響樓下住戶(hù)休息即可，但為了徹底解決這一問(wèn)題，公司與社區(qū)民警聯(lián)系，并召集該女主播與日本料理店店長(zhǎng)和住宿在此處的員工同開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)。協(xié)調(diào)會(huì)上，雙方達(dá)成共識(shí)：樓上住戶(hù)答應(yīng)在今年8月合同到期后搬離此處，在合同到期前保持安靜，盡量不影響對(duì)方，并向樓下住戶(hù)誠(chéng)懇道歉。這結(jié)果讓樓下的業(yè)主非常滿(mǎn)意，

25、認(rèn)為物業(yè)公司提供的服務(wù)非常人性化，確實(shí)是站在業(yè)主的角度想問(wèn)題。 多管齊下，打造高素質(zhì)服務(wù)團(tuán)隊(duì) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量如何，服務(wù)團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)至關(guān)重要。因此，培養(yǎng)一支高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)是提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的前提條件，而建立高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，需要多管齊下。 首先，在人員招聘環(huán)節(jié)，要嚴(yán)把人員招聘關(guān)，注重對(duì)應(yīng)聘者從業(yè)背景的考察和要求。譬如一線(xiàn)客服人員可重點(diǎn)招聘一些具有酒店服務(wù)行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷的人員，因?yàn)樗麄兊姆?wù)意識(shí)比較強(qiáng)，服務(wù)動(dòng)作以及服務(wù)言行也都比較規(guī)范，他們的服務(wù)對(duì)于提高企業(yè)在業(yè)主心目中的形象一般會(huì)有較大幫助；對(duì)于秩序維護(hù)員，可重點(diǎn)招聘一些復(fù)員退伍軍人，他們一般都具有較強(qiáng)的紀(jì)律觀(guān)念和強(qiáng)健的體魄，無(wú)論是

26、在形象氣質(zhì)上還是在處理各種突發(fā)事件的能力上都可使企業(yè)的晶牌形象加分；而對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)理以上層次的人員，則可重點(diǎn)要求對(duì)方具有企業(yè)管理或帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)的經(jīng)歷，有處理一些復(fù)雜問(wèn)題和協(xié)調(diào)各方面關(guān)系的豐富經(jīng)驗(yàn)。良好的服務(wù)人員素質(zhì)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)。 其次，要不斷加強(qiáng)對(duì)服務(wù)團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)。物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)服務(wù)性行業(yè)，而且是一個(gè)要長(zhǎng)期面對(duì)眾多業(yè)主的服務(wù)行業(yè)，尤其是在業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的要求越來(lái)越高的情況下，物業(yè)服務(wù)人員的文明禮貌用語(yǔ)已經(jīng)顯得越來(lái)越重要。公司的每一位員工新進(jìn)入公司時(shí)，公司都應(yīng)發(fā)一本員工手冊(cè)和簡(jiǎn)單的培訓(xùn)資料，在員工手冊(cè)中都明確將使用禮貌規(guī)范的服務(wù)用語(yǔ)作為一項(xiàng)規(guī)章制度，并且作為員工考核的一項(xiàng)內(nèi)容。事實(shí)證明，文明禮貌的服務(wù)語(yǔ)言是物業(yè)服務(wù)員工與業(yè)主建立良好關(guān)系的起點(diǎn)。此外，企業(yè)還要加強(qiáng)對(duì)員工服務(wù)技能的培訓(xùn)。應(yīng)該每年定期或不定期地對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識(shí)、法律法規(guī)、電梯水泵維護(hù)、弱電設(shè)備維護(hù)、秩序維護(hù)基礎(chǔ)知識(shí)、保潔基礎(chǔ)及操作技能等常規(guī)的技能培訓(xùn)。此外，一旦行業(yè)內(nèi)出臺(tái)了某一項(xiàng)新的政策或法規(guī)，公司都應(yīng)及時(shí)組織人員進(jìn)行學(xué)習(xí)培訓(xùn)。 最后是要加強(qiáng)建立良好的企業(yè)文化。在不同的企業(yè)文化背景下，物業(yè)服務(wù)人員會(huì)有不同的服務(wù)