物業(yè)服務(wù)合同簽訂時要注意的問題——以相關(guān)主體為視角

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上簽訂物業(yè)服務(wù)合同注意問題一、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)注意的問題 1、注意主體的適格性（1）注意物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的適格物業(yè)管理條例第三十二條規(guī)定：從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。第三十三條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。所以，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，首先其自身必須具有相應(yīng)的資質(zhì)，再次其公司內(nèi)部從事物業(yè)管理的人員也應(yīng)當按照國家的有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。具體資質(zhì)參見物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法。（關(guān)于資質(zhì)問題要展開的話我再補充）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法第八

2、條：一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。（2）注意業(yè)委會的適格物業(yè)管理條例第三十五條業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相對方，業(yè)委會的適格與否也是決定合同效力的關(guān)鍵，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定要特別注意業(yè)委會的資格問題。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)組織,是業(yè)主的一種自治組織，其代表業(yè)主為業(yè)主利益而行為。業(yè)主委員會成立，標志著前期物業(yè)

3、管理的結(jié)束，物業(yè)管理進入正常的日常運作階段。業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（物業(yè)管理條例11條、12條），否則，其所簽訂的合同有可能會因主體不合格而使合同存在瑕疵。（無效或被撤銷）2、明確合同內(nèi)容凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。有言在先，在合同簽訂時對相關(guān)事項予以明確，在將來發(fā)生糾紛時，可以促成糾紛的順利解決。如果約定不明，會帶來很多不必要的麻煩。物業(yè)服務(wù)活動包括對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序等，服務(wù)內(nèi)容豐富、范圍較廣，每個小區(qū)的具體情況又各不相同。由于認知上的差異，很可能導(dǎo)致物

4、業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主對合同條款的理解出現(xiàn)偏差，產(chǎn)生矛盾。因此，明確各自的權(quán)利和義務(wù)，對合同雙方來說都具有不可忽視的意義。物業(yè)服務(wù)合同中容易因約定不明而產(chǎn)生糾紛的部分主要有：（1）收益歸屬：車庫、車位的收益歸屬，供暖、公共部位廣告、地下室出租的收益歸屬，其他公共部位收益的歸屬；（2）服務(wù)范圍和標準：哪些事項屬于物業(yè)服務(wù)范圍，哪些不屬于物業(yè)服務(wù)范圍，哪些服務(wù)可以另行收費，哪些不應(yīng)當另行收費；約定應(yīng)符合北京市住宅物業(yè)服務(wù)等級規(guī)范（試行）一級、二級還是三級標準，如果有超過或低于該標準的特別約定應(yīng)另行寫明（3）物業(yè)費收費標準、時間和方式，何種情況下業(yè)主享有拒交物業(yè)費的抗辯權(quán)，無正當理由業(yè)主拒交物業(yè)費的違約責(zé)

5、任；（4）物業(yè)管理用房的使用，有的物業(yè)公司擅自將物業(yè)管理用房出租，而物業(yè)服務(wù)合同對此卻沒有相應(yīng)規(guī)定，引發(fā)一系列行政投訴和民事訴訟；（5）合同終止的條件：期滿解除或提前解聘或不可抗力，明確業(yè)主大會、業(yè)委會、業(yè)主委員會在什么情況下可以提前解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，除經(jīng)雙方認可的不可抗力外物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得提前解除合同；（6）合同終止后的交接：物業(yè)公司在合同終止后向業(yè)委會移交公共部位和物業(yè)管理資料的期限和方式，明確需要移交的部位和資料目錄，財務(wù)的交接。所以在一般物業(yè)服務(wù)合同中對委托的管理服務(wù)至少應(yīng)包括五個層次的約定：（1）委托項目委托哪些管理服務(wù)項目應(yīng)逐項寫清。如“房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理”；“共用

6、設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理”；“環(huán)境衛(wèi)生”等。物業(yè)管理委托最主要的是公共性服務(wù)項目，應(yīng)逐項給予明確；同時哪些項目允許物業(yè)管理企業(yè)分包，對分包的原則要求和限制條件，也應(yīng)給予明確。（2）各委托項目的具體內(nèi)容各委托項目所包含的具體內(nèi)容，應(yīng)表述清楚，越詳細越好。如房屋的使用、養(yǎng)護、維修；路燈、園林綠地、機電設(shè)備、電梯、自行車房（棚）、消防、停車場、休閑廣場、連廊、溝、渠、池、井、道路等公用設(shè)施的使用、養(yǎng)護、管理和維修等。房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護和管理，項目內(nèi)容包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)環(huán)境衛(wèi)生包括哪些部分，樓梯、樓道、場地、庭院哪些委托，哪些不委托。不同性質(zhì)的業(yè)主和不同類型的物業(yè)在某

7、些委托項目的具體內(nèi)容上是有很大差異的。這些差異和區(qū)別除在招標書中明確提出外，還應(yīng)在合同談判時給予準確界定。如部隊和一些政府機關(guān)在“保安服務(wù)”這一委托項目的具體內(nèi)容上與普通住宅區(qū)和寫字樓就是有較大區(qū)別的。（3）服務(wù)質(zhì)量與標準各委托項目具體內(nèi)容的管理服務(wù)質(zhì)量標準，在定性的基礎(chǔ)上能量化的盡可能給予量化。這種量化標準有兩個層次，一是工作量的量化，二是質(zhì)量檢查評定標準的量化。如垃圾清運要一天一次，還是二天一次，這是對工作量的量化；而環(huán)境衛(wèi)生的清潔標準則屬于質(zhì)量檢查評定的標準。要注意在明確質(zhì)量標準時要少用或不用帶有模糊概念的詞語，例如“整潔”，因為是否整潔不易作出準確判斷。目前，不少物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時對

8、質(zhì)量標準闡述不準確。對此，中國物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準(試行)(中物協(xié)20041號)，各地行政管理部門也頒布了各地物業(yè)管理服務(wù)的等級標準，這些可作為合同談判簽訂時的參考和依據(jù)。（4）管理和服務(wù)費用各委托項目在上述的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標準下應(yīng)收取的相應(yīng)合理的成本或支出費用。物業(yè)管理服務(wù)是分檔次的，不同檔次收取的費用是有較大差異的。在明確了委托項目、具體內(nèi)容和質(zhì)量標準后，費用的確定往往是雙方爭論和討價還價的焦點。在確定合理的費用時，要經(jīng)過詳細的內(nèi)容測算和橫向比較。無論是采用包干制取費，還是酬金制付費，雙方都應(yīng)經(jīng)過一定的測算和對比。各地物價局頒布的指導(dǎo)價應(yīng)視作一個參考依據(jù)，

9、各物業(yè)區(qū)域的規(guī)模大小與構(gòu)成均不同，對最終取費標準還應(yīng)詳細討論確定。（5）對物業(yè)管理企業(yè)的獎懲約定條款物業(yè)管理委托的甲乙雙方應(yīng)爭取雙贏的結(jié)果。在物業(yè)服務(wù)合同談判中，應(yīng)對物業(yè)企業(yè)的工作有相應(yīng)的獎懲條款。目前，各法規(guī)對物業(yè)管理企業(yè)的違法、違規(guī)、違約行為，對由于其工作不負責(zé)或失誤給業(yè)主造成損失或損害的情況均有一些懲罰性條款，但缺少對物業(yè)管理企業(yè)的獎勵性條款。在合同談判時，業(yè)主可以設(shè)立一些獎勵條款，以激勵物業(yè)管理企業(yè)及其員工更好地做好物業(yè)管理服務(wù)。如，業(yè)主可設(shè)立業(yè)主獎勵基金，對有突出事跡或表現(xiàn)的員工給予一定獎勵；在酬金制的情況下，如物業(yè)管理企業(yè)在做好管理服務(wù)的前提下，其物業(yè)服務(wù)支出有較大的節(jié)約，可適當提

10、高酬金等。上述五個層次足物業(yè)服務(wù)合同不可少的必備的內(nèi)容。為防止合同過長，可采用附件的形式。在前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)中，包括物業(yè)構(gòu)成細目、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標物業(yè)共用部位明細、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細四個附件。此外，雙方還可就具體問題增加附件。3、明確違約責(zé)任（1）合同解除權(quán)問題物業(yè)服務(wù)合同屬于無名合同，但其和委托合同非常的類似，而合同法又規(guī)定了無名合同參照最相類似的合同處理的原則，這么一來，就很可能參照委托合同給予委托方任意解除權(quán)，這對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說十分不利的。所以物業(yè)企業(yè)在簽訂合同時一定要強調(diào)物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，明確約定合同解除的條件。但關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解

11、釋第八條規(guī)定：業(yè)主大會按照第規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。這條規(guī)定還是給了業(yè)主大會的單方解除權(quán)，在目前情況下，我們只能遵守。（思考：司法解釋的效力）那么，在合同中就應(yīng)該約定明確，任何一方無正當理由解除合同的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。同時，應(yīng)對“正當理由”予以明確。（2）明確責(zé)任的劃分由于物業(yè)管理活動具有生產(chǎn)與消費同時產(chǎn)生同時結(jié)束的特點，問題出現(xiàn)后不易取證，責(zé)任的界定往往成為雙方爭議的焦點，導(dǎo)致解決這些問題比解決一般合同履行中產(chǎn)生的問題要更為復(fù)雜。因此，物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時雙方要對此有更為詳盡的約定。首先，要明確當各類問題出現(xiàn)后，如何區(qū)分責(zé)任

12、以及承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的前提條件；其次，要明確解決問題的方式和途徑，有時要事先約定解決的期限及費用的處理等條款。較之一般合同，物業(yè)服務(wù)合同對違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式更應(yīng)引起重視. 4、實事求是留有余地物業(yè)服務(wù)合同雙方一旦簽訂，物業(yè)管理企業(yè)就要認真、嚴格地履行，凡做不到位的地方物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，在合同談判中，既要實事求是，更要留有余地。在投標和承諾物業(yè)管理服務(wù)標準時，物業(yè)管理企業(yè)要量力而行，充分考慮自己的成本與實力，不要做賠本買賣。在實施物業(yè)管理時，客觀條件的約束和主觀條件的限制是搞好物業(yè)管理服務(wù)工作的基礎(chǔ)性條件，管理服務(wù)的結(jié)果只能建立在這個基礎(chǔ)之上。要注意，對經(jīng)過努力才有可

13、能達到的一些標準，要留有余地，更不能說過頭話。反之，則很容易成為產(chǎn)生問題的根源。5、簽訂的物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)該及時備案。附：北京物業(yè)服務(wù)合同備案程序（一）受理：申請人登錄北京建設(shè)網(wǎng)（），進入辦事大廳，點擊物業(yè)管理動態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)填報相關(guān)內(nèi)容，并提交以下書面材料：物業(yè)服務(wù)合同備案：1. 北京市物業(yè)服務(wù)合同備案申請表或外埠在京企業(yè)物業(yè)服務(wù)合同備案申請表（填報信息后自動生成）2.物業(yè)服務(wù)合同；3.企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；4.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本、分支機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照副本；5.組織機構(gòu)代碼證；6.項目負責(zé)人身份證明、項目負責(zé)人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的勞動合同、社會保險繳納情況證明原件、聘任證明材料及項目負責(zé)人考試合格證

14、書；7.物業(yè)項目的合法來源證明文件；8.事實服務(wù)的項目需提供原物業(yè)服務(wù)合同、服務(wù)現(xiàn)狀的情況說明、仲裁或司法文書等相關(guān)材料。前期物業(yè)服務(wù)合同備案：1. 北京市前期物業(yè)服務(wù)合同備案申請表（填報信息后自動生成）2.前期物業(yè)服務(wù)合同；3.項目負責(zé)人身份證明、項目負責(zé)人與建設(shè)單位之間的勞動合同、社會保險繳納情況證明原件、聘任證明材料及項目負責(zé)人考試合格證書；4.物業(yè)服務(wù)費用評估報告摘要。上述材料除要求原件的外，均提交復(fù)印件（A4紙）一份，復(fù)印件需加蓋申請人印章并同時提交原件，原件核驗后退回申請人。標準：申請材料齊全、符合法定形式崗位職責(zé)及權(quán)限：按照受理標準審查申請材料。符合標準的，予以受理，向申請人制作

15、受理通知書，并將申請材料轉(zhuǎn)審查人員。不符合標準但申請材料存在可以當場更正的錯誤的，允許申請人當場更正；不能當場更正的，向申請人出具補正材料通知書，一次性告知申請人需要補正的全部內(nèi)容，并將申請材料退回申請人。申請事項不屬于本機關(guān)職權(quán)范圍的，向申請人出具不予受理決定書。時限：即時（二）審查：標準：1.申請材料齊全、符合法定形式；2.符合、北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法的規(guī)定；3.接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)符合物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的相關(guān)規(guī)定；4.物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容符合物業(yè)管理的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和本市政策規(guī)定。崗位職責(zé)及權(quán)限：按照審查標準審查申請材料。符合標準的，簽署意見后轉(zhuǎn)決定人員。不符合標

16、準的，書面提出意見及理由，轉(zhuǎn)決定人員。時限：7個工作日（三）決定：標準：同受理、審查標準崗位職責(zé)及權(quán)限：對申請事項作出決定。同意審查意見的，簽署意見，轉(zhuǎn)告知人員。不同意審查意見的，書面提出意見及理由，轉(zhuǎn)告知人員。時限：2個工作日（四）告知：崗位職責(zé)及權(quán)限：對準予備案的，制作辦理結(jié)果通知書，并送達申請人。對不予備案的，制作辦理結(jié)果通知書，寫明理由和申請人享有的依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并將辦理結(jié)果通知書和申請材料退回申請人。時限：1個工作日（不包括送達期限）北京市物業(yè)服務(wù)合同示范文本為大家提供了一個很好的借鑒。我們簽訂合同時，可以予以使用，但對一些需要特別約定的事項，一定要在合同中

17、明確。下面我們就來看一下合同。（我把合同給修改下，介時就直接打開合同給大家講解物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該注意什么。）二、 業(yè)委會應(yīng)注意的問題1、業(yè)委會主體要適格業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)組織,是業(yè)主的一種自治組織，其代表業(yè)主為業(yè)主利益而行為。業(yè)主委員會成立，標志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進入正常的日常運作階段。業(yè)委會無權(quán)自主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及確定物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案或者物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容應(yīng)該經(jīng)過業(yè)主大會通過方可生效。選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。特別需要注意的是，有些小區(qū)的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則對業(yè)主委員會簽

18、訂物業(yè)服務(wù)合同的條件和方式等約定了具體規(guī)則，比如有的要求物業(yè)服務(wù)合同文本必須經(jīng)業(yè)主大會表決通過業(yè)委會方可簽訂，業(yè)委會的行為需嚴格遵守小區(qū)規(guī)則。如果程序不合法，可能導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同無效或者被撤銷。業(yè)委會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，一般應(yīng)按照下面的流程進行：A 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。根據(jù)物權(quán)法、物業(yè)管理條例的規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定程序由業(yè)主大會決定。B 與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定合同條款物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)由雙方協(xié)商約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。C 簽訂物業(yè)服務(wù)合同2、搞清楚物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)前文已述3、明確約定合同內(nèi)容約定好合同的具體內(nèi)容，對合

19、同雙方都是有利的，業(yè)委還可以根據(jù)自己的特殊需要，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行具體的協(xié)商。大致內(nèi)容可以參見物業(yè)服務(wù)企業(yè)要約定的內(nèi)容，但下面幾點，業(yè)委會必須要注意：（1）搞清小區(qū)公共資產(chǎn)，（2）搞清小區(qū)所有能產(chǎn)生的收費項目和費用。（3）物業(yè)服務(wù)要細化，比如保安多少人，分班情況如何，管理層多少人，衛(wèi)生綠化多少人，水電氣等維修服務(wù)多少人等，安保、綠化、衛(wèi)生等服務(wù)的標準及性是什么，物業(yè)公司每月的各項費用開支多少等等； （4）小區(qū)哪些設(shè)施物業(yè)公司可以無償使用的，哪些方面也要和業(yè)主一樣需交納費用的（5）協(xié)議最好一年一簽，每季度要檢查物業(yè)公司帳目情況； （6）物業(yè)公司服務(wù)不到位，如何制衡和賠償，最好

20、要有金；（7）停車費、租賃費等收益總額除掉小區(qū)支出總額和物業(yè)公司合理利潤后，如何去支配，如何去使用； （8）明確約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以轉(zhuǎn)委托的事項。（9）協(xié)議草案應(yīng)向廣大業(yè)主公告，聽取業(yè)主的意見。 總之，物業(yè)公司要選好，服務(wù)協(xié)議更要規(guī)定好，以便于日后業(yè)主委員會和廣大業(yè)主進行對照檢查。好的制度和運行機制使“歪腦筋的人”無機可乘，不好的制度和運行機制也會使“好人”動起“歪腦筋”。 三、業(yè)主應(yīng)注意的問題業(yè)主不是物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體，但作為權(quán)利的享有者和義務(wù)的履行者，業(yè)主似乎應(yīng)該才是物業(yè)服務(wù)合同的真正主體。但因為業(yè)主太過分散，為了資源的高效利用和便利，再加上現(xiàn)代高層建筑的發(fā)展并進而

21、產(chǎn)生的共有區(qū)域的出現(xiàn)，業(yè)主便不得不組成業(yè)主大會，通過業(yè)主大會來集體行使自己的權(quán)利。業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)是業(yè)委會，業(yè)委會需根據(jù)業(yè)主大會的決定簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主可行使自己的監(jiān)督權(quán)利，以確保業(yè)委會代表自身的利益行使權(quán)力。物權(quán)法第七十八條【業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定效力】業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 1、監(jiān)督業(yè)主大會做出決定的程序是否合法，是否達到了法定的或管理規(guī)約約定的最低人數(shù)比例。2、對于業(yè)主大會的決議侵害自己利益的（如同意住改商），可向法院起訴依法維護自己的合法權(quán)益。3、對公布的物業(yè)服務(wù)

22、合同草案進行審查并提出建議，對損及自身利益的可以要求業(yè)委會修正。4、當物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照約定提供服務(wù)時，可行使自己的抗辯權(quán)。5、審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)及其收費標準是否符合規(guī)定。附：北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法四、前期物業(yè)服務(wù)合同中建設(shè)單位應(yīng)注意的問題前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，包含主要內(nèi)容為前期物業(yè)管理階段的服務(wù)費用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、雙方的權(quán)利義務(wù)等。開發(fā)商在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時應(yīng)注意以下幾個方面的問題：1、建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)

23、單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。（22）2、建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。3、住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。4、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。5、前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。6、新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房