新房交房驗房注意事項

1、文檔來源為 :從網(wǎng)絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持 .一、交房資格需單體驗收備案。交房之前，小區(qū)的道路，綠化，通水，通電及公建設施必須施工完畢啟用。根據(jù)我國的合同法、建筑法、城市房地產(chǎn)管理法都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。而我國目前規(guī)定的房屋經(jīng)過驗收和驗收合格的標志是取得建筑工程竣工備案表。因此，不管買房人和建設單位在買房合同中是否約定將建設單位取得建筑工程竣工備案表作為交房條件，建設單位交房時都應提供。否則，購房者有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房責任由開發(fā)商承擔。同時，根據(jù)消防法的規(guī)定，單體必須經(jīng)過消防驗收， 才能交付使

2、用。 另外，根據(jù)建設部商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定第三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書?！币虼耍峁皟蓵币彩情_發(fā)商交房的必備條件。對于具體的交房條件，購房者可與開發(fā)商在商品房買賣合同及其附件、補充協(xié)議加以約定，如將公共配套設施驗收合格（包括水、電、煤氣、寬帶、有線、安防、綠化、道路、1文檔來源為 :從網(wǎng)絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來源為 :從網(wǎng)絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持 .電梯等）作為交付使用的條件，同時在合同中約定開發(fā)商未達到交付使用條件時的違約責任。二、交

3、接程序先驗房后辦手續(xù)。開發(fā)商和業(yè)主的入住交接程序一般分以下幾個步驟：1、預檢整改。在還沒有與業(yè)主交接前，開發(fā)商委派工程部、客服部、物業(yè)公司組成內(nèi)部驗房團，對即將交付業(yè)主使用的房子進行預檢，對發(fā)現(xiàn)的問題及時整改。經(jīng)過預檢后，開發(fā)商將鑰匙移交給物業(yè)公司，由物業(yè)公司安排業(yè)主驗房。2、寄發(fā)通知。開發(fā)公司售樓部根據(jù)合同中約定的交房日期，提前半個月或一個月寄發(fā)入住通知書或入伙通知書等交房通知或打電話通知業(yè)主。業(yè)主要按合同中約定，如果業(yè)主未能在約定期限內(nèi)前去驗房， 視同同意交接。如果無故不交接， 開發(fā)商將從合同約定的交接日起，按日收取萬分之一至萬分之三的保管費。業(yè)主如遇出差在外或有特殊情況不能按約前往，最好

4、書面通知發(fā)展商，并說明原因。3、確認身份。業(yè)主應該根據(jù)入住通知書的要求， 攜帶相關資料到售樓部確認身份， 并聯(lián)系驗收交接事宜。 這些資料一般包括：入住通知書、買賣合同或預售合同、身份證的原件和復印件，家庭成員照片（物業(yè)建檔客戶資料用）。如果委托他人驗房，被委托人在持有效身份證明文件的同時，還需出具業(yè)主的授權(quán)委托書。2文檔來源為 :從網(wǎng)絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來源為 :從網(wǎng)絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持 .4、驗房移交。物業(yè)公司指派一名相關人員陪同業(yè)主現(xiàn)場驗房，若驗收合格，業(yè)主須在樓房驗收交接表上簽字認可，領取房屋鑰匙和住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證

5、書和住戶手冊等資料，同時須按規(guī)定繳納有關費用。若驗收不合格，業(yè)主應將不足事項明確記錄在樓房驗收交接表上，可暫不辦理入住手續(xù)，再次交接時間由雙方另行約定，但一般不應超過天。提示：目前開發(fā)商在房屋交接過程中，往往讓業(yè)主先交費用及其他手續(xù)后再驗房，給日后的糾紛埋下隱患。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應堅持先驗房、后辦理手續(xù)。三、糾紛處理及時索賠或解約。如果開發(fā)商在不符合交房條件的情況下交房，業(yè)主及時采取行動。 開發(fā)商在不具備交房條件下而交房，若是違約行為購房者不提出、不主張，甚至以為先住進房子再說，卻不知道這種做法已放棄了自己的權(quán)利，等于默認了開發(fā)商的違約行為。對開發(fā)商的違約，分不同情況購房人享有合同撤銷

6、權(quán)或索賠權(quán)。（一）對于合同撤銷權(quán)，合同法第五十五條規(guī)定：“有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：1.具有撤銷權(quán)的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；3文檔來源為 :從網(wǎng)絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來源為 :從網(wǎng)絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持 .2.具有撤銷權(quán)的當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)。 目前法官通常會認定購房人收房就是購房人以自己的行為放棄了合同的撤銷權(quán)。 合同法第九十五條規(guī)定： “法律規(guī)定或者當事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對

7、方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。”具體到房地產(chǎn)糾紛， 根據(jù)去年 6 月 1 日起實施的最高人民法院 關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十五條規(guī)定：“出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！北緱l中的三個月和一年這兩個期間均屬于除斥期間（不因任何理由中斷和延長的期限），它們是不變期間，不同于訴訟時效，不存在期間的終止、中斷

8、和延長的情形。只要期限屆滿， 解約權(quán)人不行使解除權(quán)， 該權(quán)利即歸于消滅。 通俗地講，開發(fā)商延期交房的時間達到合同約定的解約條件，購房人開始享有法定解約權(quán)，同時，從該日起的解約權(quán)也進入了一年的除斥期間。如果購房人在除斥期間過后再向法院提出解除合同，其解除合同的訴訟請求將得不到法院的支持。如果在購房人享有解約權(quán)之日起的一年內(nèi)，開發(fā)商催告購房人行使解約權(quán)，則4文檔來源為 :從網(wǎng)絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來源為 :從網(wǎng)絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持 .購房人在收到催告之次日起三個月內(nèi)應行使解約權(quán)，過了三個月購房人再向法院提出訴訟請求同樣不會得到法律的支持。

9、（二）賠償損失：依據(jù)高法的司法解釋規(guī)定， 在開發(fā)商存在如下行為時，購房人依法可以解除合同并可以要求：1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；3.故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；4.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；5.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；6.房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴重質(zhì)量問題的；7.面積誤差比絕對值超過3的；8.由于開發(fā)商的原因，逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的。購房人亦可請求解除合同。 盡管目前尚無司法解釋對上述解約權(quán)行使的合理期限作出

10、規(guī)定，但是按照合同法第九十五條的規(guī)定，上述解約權(quán)均存在除斥期間，該除斥期間更多地取決于法官的自由裁量。對于開發(fā)商違約，購房人的索賠權(quán)同樣首先要由購房人提出，如果房地產(chǎn)商對購房人的索賠存有疑義、不肯賠償，購房人需要通過法律途徑解決的則存在訴訟時效問題，民法通則第5文檔來源為 :從網(wǎng)絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持.文檔來源為 :從網(wǎng)絡收集整理.word 版本可編輯 .歡迎下載支持 .一百三十五條規(guī)定： “向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。”因此，購房人如對開發(fā)商交房存有疑義的， 一定要書面提出，并注意保全證據(jù)， 如果和開發(fā)商不能通過協(xié)商解決又想通過