(整理)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟評價指標及計算公式

1、精品文檔精品文檔房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟評價指標及其計算公式第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資及開發(fā)成本構成和邏輯關系土地費用開發(fā)經(jīng)營成本前期工程費用基礎設施建設費用建筑工程安裝費用公共配套設施建設費用開發(fā)間接費用財務費用管理費用銷售費用（不含稅費） 開發(fā)期稅費不可預見費用其他費用第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營收入和利潤一、 經(jīng)營收入經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時的貨幣收入。 包括銷售 收入、出租收入和自營收入。銷售收入=銷售房屋面積X房屋銷售單價出租收入=出租房屋建筑面積X房屋租金單價自營收入=營業(yè)額營業(yè)成本自營中的商業(yè)經(jīng)營風險回報二、利潤經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-經(jīng)營稅金及附加

2、-土地增值稅其中：經(jīng)營收入=銷售收入+出租U入+自營收入銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入 期間費用=管理費用+銷售（經(jīng)營）費用+財務費用利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額稅后利潤=利潤總額-所得稅可供分配利潤=稅后利潤-（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤）第三部分：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟評價指標及其計算公式經(jīng)濟評價指標體系項目類型盈利能力指標清償能力指標群態(tài)指標動態(tài)指標房地產(chǎn) 開發(fā)投資成本利潤率財務內(nèi)部收益率FIRK惜款償還期投資利潤率財務爭現(xiàn)值FNPV利息備付率資本金利潤率動態(tài)投資回收期Fb償債備付率靜態(tài)投資回收期資產(chǎn)負債率房

3、地產(chǎn) 置業(yè)投資投資回報率財務內(nèi)部收益率PIRU借款償還期現(xiàn)金回報率財務凈現(xiàn)值FNFV償債備付率靜忠投資回收期Fb動態(tài)投資回收就fb資產(chǎn)負債率流動比率、速動比率二、房地產(chǎn)企業(yè)盈利指標計算方法（一）動態(tài)指標（1）財務凈現(xiàn)值（NPV）財務凈現(xiàn)值（NPV）,是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic ,將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和SpV= E （CI - cow + 記A式中：NPV頊目在起始時間點的財務凈現(xiàn)值CI二現(xiàn)金流入量CO現(xiàn)金流出量i c=基準收益率或設定的目標收益率如果NPVfc于等于0,說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要 求，因而在財務上是

4、可以接受的。如果 NPV、于0,則項目不可接受。（2）財務內(nèi)部收益率（IRR）財務內(nèi)部收益率（IRR）,是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累 計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標。其計算公式為：ItCI= 現(xiàn)金流入量CO現(xiàn)金流出量（CI-CO） t項目在t年的凈現(xiàn)金流量n計算期，即項目的開發(fā)或經(jīng)營周期（年、半年、季度或月）。（3）動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期（Pb）,是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投 資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。其計算公式為：Pbs g - gw+©在式中的Pb為動態(tài)投資回收期。動態(tài)投資回收期以年表示，其詳細計算

5、公式為：Pb=累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1+上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值精品文檔（二）靜態(tài)指標（1） 成本利潤率（ 非年利率）成本利潤率（RPC）,指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務可行性的一個經(jīng)濟評價指標。成本利潤率的計算公式為：RPC=（GDV-TDC /TDCX 100% =DP/TDC< 100%式中：RPE成本利潤率GDV 為項目總開發(fā)價值TDC 為項目總開發(fā)成本DP 為開發(fā)商利潤成本利潤率一般與目標利潤率進行比較，超過目標利潤率，則該項目在經(jīng)濟上是可接受的。（2） 投資利潤率（ 年利潤 ）投資利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個

6、正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率，它是考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標。投資利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額/項目總投資X100%式中：利潤總額=經(jīng)營收入（含銷售、出租、自營）-經(jīng)營成本-運營費用-銷售稅金（=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額）銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護建設稅+教育費附加項目總投資=開發(fā)建設投資+經(jīng)營資金投資利潤率可以根據(jù)損益表中的有關數(shù)據(jù)計算求得。在財務評價中，將投資利潤率與行業(yè)平均利潤率對比，以判別項目單位投資盈利能力是否達到本行業(yè)的平均水平。（3） 資本金利潤率（ 年利潤 ）資本金利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期 內(nèi)

7、的年平均利潤總額與資本金的比率， 它反映投入項目的資本金的盈利能力。 計 算公式為：資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額 /資本金乂 100%(4)資本金凈利潤率資本金凈利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年稅后利潤總額或項目 經(jīng)營期內(nèi)的年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。其計算公式為：資本金凈利潤率=年稅后利潤總額或年稅后平均利潤總額 /資本金X 100%(5)靜態(tài)投資回收期R'靜態(tài)投資回收期(Pb'),是指當不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全 部投資所需的時間。其計算公式為：Pb*V © - CO)i =D詳細計算公式為：P

8、b '=累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1+上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/ 當期凈現(xiàn)金流量三、清償能力指標計算方法(一)借款償還期借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項目具體財務條件下，項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其它還款資金償還項目借款本息所 需要的時間。房地產(chǎn)開發(fā)之后進行出租經(jīng)營或自營的項目，需要計算借款償還期。 房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，不計算借款償還期。借款償還期的計算公式為：Rd同式中，id為項目借款還本付息數(shù)額（不包括已用資本金支付的建設期利息）p d為借款償還期（從借款開始期計算）R t為第t期可用于還款的資金（包括：利潤、折舊、攤消及其他還款資金）。

9、借款償還期可用資金來源與運用表或借款還本付息計算表直接計算，其詳細計算公式為：Pd4t款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開始借款期數(shù)+上期償還借款額/當期可用于 還款的資金額（二）利息備付率利息備付率，指項目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤，與當期應付利息費用的比率。其計算公式為：利息備付率=稅息前利潤/當期應付利息費用式中：稅息前利潤為利潤總額與計入總成本費用的利息費用之和當期應付利息是指當期計入總成本費用的全部利息。（三）償債備付率償債備付率（Debt Coverage Ratio , DCR）指項目在借款償還期內(nèi)各年用于 還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。其計算公式為：償債備付

10、率=可用于還本付息資金/當期應還本付息資金可用于還本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤消，在成本中列支的利息 費用，可用于還款的利潤等等。當期應還本付息金額包括當期應還貸款本金及計 人成本的利息。（四）資產(chǎn)負債率資產(chǎn)負債率=負債合計/資產(chǎn)合計X 100%（五）流動比率流動比率=流動資產(chǎn)總額/流動負債總額X 100%（六）速動比率速動比率=（資產(chǎn)總額-存貨）/流動負債總額X 100%第四部分：經(jīng)濟評價指標計算實例一、動態(tài)盈利能力指標計算實例實例1：已知某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。如果投資者目標收益率為 10%,求該投資項目的財務凈現(xiàn)值。單位：萬元年 份012345現(xiàn)金流入300300300

11、300300現(xiàn)金流出1000凈現(xiàn)金流量-10003003003003003Q0因為ic=10%,利用公式NPV = Z2(CI-CO)t(1+ic)則該項目的財務凈現(xiàn)值為:NPV = -1 000+300 (P/A, 10%, 5)= -1000+300 3.791 =137.24(萬元)實例2:已知某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資項目的財務內(nèi)部收益率。如果投資者目標收益率為12%,求該投資項目的動態(tài)投資回收期。年 吩|0123456現(xiàn)金流入300300350400400600現(xiàn)金流出12QQ凈現(xiàn)金流量-1200300300350300300500(1)當 i1 = 20%時，NPV

12、l = 15. 47 萬元(2)當 i2=20%時，NPV2 = - 17. 60萬元(3)所以，IRR = 20%+15. 47/(15. 47+17. 60)米 = 20. 47%因為項目在第5年累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值，所以：Pb=累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1 Kt期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=(5-1)+189.65/226.97=4. 84年年 梳0123456現(xiàn)金流入3 00. 00皿00雙.00400. 004 00. 00白。.00現(xiàn)金流出12g. 00凈現(xiàn)金流量-1200. 00300. 00JOO. 00350 0。4 g. 00伽,Q0600.

13、 0020%)凈現(xiàn) 植一)200. 00”0. 00203.方2 02. 55)9，90】帥752g 94累計凈 現(xiàn)值一)200. 00950. 0074】.675雙n34瓦 221E5. 47】547NP， (i i = 21 %)凈現(xiàn) 值-J00217. 33204. 90197. 5?18L 60W2219】,3累計凈 現(xiàn)值)2 00. g川工165犯6。362.打2OS. 73U. 6QNPV(k - 12%)凈現(xiàn) 值-200, 002此862 39. 162 4，. )225< 21226. 97303. 98票計凈 現(xiàn)他-2她00加.984。附)89. ”皆.32”1.W實例

14、3:某投資者以10 000元的價格購買了一棟建筑面積為 27000褶的寫字 樓用于出租經(jīng)營，該投資者在購買該寫字樓的過程中，又支付了相當于購買價格 4%的契稅、0. 5%的手續(xù)費、0. 5%的律師費用和0. 3%的其他費用。其中， 相當于樓價30%的購買投資和各種稅費均由投資者的資本金 (股本金)支付，相當 于樓價70%的購買投資來自期限為15年、固定利率為7. 5%、按年等額還款的 商業(yè)抵押貸款。假設在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持160元/褶，前三年的出租率分別為 65%、75%、和85%,從第4年開始出租率達 到95%且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期間的運

15、營成本為毛租金收入的28%。如果購買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營收入 和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經(jīng)營期為48年，投資者全投資和資本金的目標收益率為分別為 10%和14%。試計算該投資項目全部投資和 資本金的財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率，并判斷該項目的可行性。寫字樓購買總價：27000 m2 >40 000元/nf = 27000萬元（2）寫字樓購買過程中的稅費：27000萬元 X（4%+0. 5%+0. 5%+0. 3%）=143l 萬元（3）投資者投入的資本金：27 000萬元 刈0%+1431萬元=9 531萬元（4）抵押貸款金額：27 000萬元70%= 1

16、8 900萬元（5）抵押貸款年還本付息額：A = PXi/l-（1+i）-n=18 900 X. 5%/1 （1+7. 5%）-15=2 141. 13 萬元（6）項目投資現(xiàn)金流量表：（7）全部投資財務內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值1）求 NPV:因為 ic=10%,故 NPV=4747.1（萬元）2）求 IRR。a）因為 i1=11%時，NPV1=l701. 6 萬元b）設i2=12%,則可算出 NPV2 = -870. 7萬元c）所以 IRR=14%+1%Xl701 . 6/（1 701. 6+870. 7） =11. 66%年 份01234】5】8-43可出電1面積（）27 m27 00。27

17、00027 m27 000出機率65%75%85%55%15%月租金收入（元/ ）W160】60】加J 60年毛加金收入（方元）3 防 5L 63308. 044況.4W4. B仃四8年運營成本（萬元）9 4± 51 0E3. 61 m S1 378. q力東9年凈經(jīng)營收入05元）? 4也)2 799. 43 H2. 63 545. 93 54 5. 5全部投資（萬元）2M3J.0資本金投入（萬元）5 531. 0抵押貸款還本付息（萬 元），四】.j】4】.-2)4.2 ML 全部投資凈現(xiàn)金流量 （萬元）-2M3L02 4球.】2 7現(xiàn)43】也63”533髯工5資本金凈現(xiàn)金流量（萬

18、元）- 9 531.0?耽0658. 2J。凡54Q4. 73 $45. 9還本付息收益（萬 元）m 67n. 9群，2899. 00. 0（8）資本金財務內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值1）求 NPVE:因為 icE=14%,故 NPVE=789.8（萬元）2）求 IRRE。a）因為 iE1 = 14% 時，NFVE1 =789. 8 萬元b）設 iE2=15%, WJ可算出 NPVE2 = -224. 3 萬元c）所以 IRRE=14%+1% X789. 8/（789. 8+224. 3） =14. 78%（9）因為NPV=4 747. 1萬元>0, IRR = 11. 66%>10%,

19、故該項目從全投資的 角度看可行。因為NPVE = 789. 8萬元>0, IRRE=14. 78% >14%,故該項目從資本金投資的 角度看，可行。實例4:某公司購買了一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，該項目所需的投資和經(jīng)營期間 的年凈收入情況如下表所示。如果當前房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)的投資收益率為 18% ,試計算該投資項目的財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率，并判斷該投資項目的可行性；如果在10年經(jīng)營期內(nèi)年平均通貨膨脹率為 5%,問公司投入該項目資 本的實際收益率是多少？年 份12q5 _67】0購樓投資2 44 50凈物金收入4麗5 OQC54 9g5 1004 9。04 800凈轉售收入6000在不考慮通貨膨脹的情況下，計算項目實際現(xiàn)金流量的財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率（或稱表面收益率）,計算過程如下表：從上表的計算可以得出，該投資項目的財務凈現(xiàn)值為271. 93萬元，項目的 財務內(nèi)部收益率或表面收益率的計算可以通過內(nèi)插法計算得到：IRR=18%+1.0% >271. 93/271. 93(735. 34)= 18. 27%>18%由于該項目的財務凈現(xiàn)值大于零，財務內(nèi)部收益率大于寫字樓平均投資收益 率水平，因此該項目可行。年 份凈現(xiàn)金流量ic18%i=19