我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長的障礙與對策

1、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長的障礙與對策 摘 要 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康成長是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的不竭動力。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，但也面臨一些突出的問題。本文分析了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀，運用企業(yè)成長理論，分析制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長的諸多因素，并試圖從企業(yè)的治理結構、融資渠道、核心競 摘 要 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康成長是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的不竭動力。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，但也面臨一些突出的問題。本文分析了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀，運用企業(yè)成長理論，分析制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長的諸多因素，并試圖從企業(yè)的治理結構、融資渠道、核心競爭力等方面提出相應的對策。 關鍵詞 企業(yè)成長；治理結構；融資渠道；

2、核心競爭力一、引言房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是通過開發(fā)符合市場需求的房地產(chǎn)來獲取最大化利潤的經(jīng)濟組織，是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主體，通過組織開展投資決策、規(guī)劃設計、風險控制、市場營銷等活動，向社會提供符合市場需求的房地產(chǎn)商品，其運行的狀況直接決定了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況。在我國當前宏觀調(diào)控措施頻頻出臺的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前途和命運引起了人們的普遍關注。本文從理論上探討和總結房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長的障礙因素，并試圖提出相應的對策，這對于指導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實踐具有十分重要的意義。二、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀分析1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的隊伍是隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展而不斷壯大起來的。 1986

3、 年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有 0.19 萬家，到 2003 年已增加到 3.71 萬家。其發(fā)展過程可以劃分為三個階段： (1) 第一階段為1986-1991 年。我國房地產(chǎn)市場初步發(fā)育，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量增長緩慢。 (2) 第二階段為 1992-1996 年。 1992 年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量開始出現(xiàn)快速增長勢頭，僅當年就增加 0.84 萬家，房地產(chǎn)開發(fā)商隊伍首次突破 1 萬家。 1993、1994、1995 年開發(fā)商隊伍仍在膨脹，但是增幅逐漸減緩。到1996 年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)銳減，當年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為2.13 萬家，比 1995年減少 1.22 萬家。 (3) 第三個段為

4、1997 年 - 至今。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)穩(wěn)步增長局面。2. 國有、集體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量逐年減少，民營、股份制企業(yè)不斷增加。 1998 年我國房地產(chǎn)國有企業(yè)、集體企業(yè)和民營及股份制企業(yè)分別為 0.80 萬家、 0.45 萬家、 0.75 萬家； 2003 年國有和集體企業(yè)分別為 0.46 萬家、0.22 萬家，與 1998 年相比，分別減少了 42.7%、 51.4%，而民營及股份制企業(yè)則為 2.63 萬家，增長了 252.9%。國有房地產(chǎn)企業(yè)所占比重由 1998 年的 39.9% 下降到 2003 年 13.8%，集體企業(yè)由 22.7%下降到 6.7%，民營及股份制企業(yè)則由37.4%上

5、升到 79.6%。截至 2006 年底，房地產(chǎn)中央級企業(yè)數(shù)目前已縮至12 家。3. 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量多、規(guī)模小，沒有形成規(guī)模經(jīng)濟。 2002 年全國具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比例只有 1.2%，一、二級資質(zhì)企業(yè)總數(shù)不足 10%，大多數(shù)為三、四級或剛剛成立的暫定級企業(yè)。 2005 年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達到 5.63 萬家，資產(chǎn)總計 7.22 萬億元，平均資產(chǎn)總額僅為 1.28 億元，全國平均每個房地產(chǎn)企業(yè)年均竣工面積只有 0.95 萬平方米，房地產(chǎn)企業(yè)的整體規(guī)模較小。而作為房地產(chǎn)企業(yè)中實力較強的上市公司中的十強，其平均總資產(chǎn)也只有 60 億，與國外幾十億、上百億美元的大型房地產(chǎn)公司比

6、較相差甚遠。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長的影響因素在企業(yè)成長的有關理論中， Edith T. Penrose 基于資源的企業(yè)成長理論，強調(diào)中小企業(yè)成長的速度是由內(nèi)部管理能力決定的； Gibrat 發(fā)現(xiàn)新興的小規(guī)模企業(yè)成長速度更快； David C. McCleand 主要分析企業(yè)家特點、企業(yè)戰(zhàn)略與中小企業(yè)成長的關系，強調(diào)企業(yè)家型的中小企業(yè)表現(xiàn)出更強烈的成長欲望和成長業(yè)績；以 William R. Sandberg 為代表的一批學者研究企業(yè)家、企業(yè)戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)結構、組織結構等因素與中小企業(yè)成長績效之間的關系，結論是企業(yè)戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)結構特點直接影響中小企業(yè)的成長。事實上，企業(yè)在成長的過程中也伴隨著各種挑戰(zhàn)和

7、危機，各種因素成為企業(yè)發(fā)展壯大的障礙。上述企業(yè)成長的理論同樣適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一般企業(yè)成長的共性，同時又具有鮮明的個性。1. 制約企業(yè)成長的一般因素(1) 治理結構的限制。要促使中小企業(yè)快速成長，需要相應的組織機制。根據(jù)張玉利教授和任學鋒博士在對天津市萬戶小企業(yè)進行調(diào)研之后得出的結論：比較而言，有限責任公司、股份有限公司、私營企業(yè)、獨資企業(yè)等性質(zhì)的中小企業(yè)成長速度更快，全民所有制中小企業(yè)成長性最差。處于不同行業(yè)的中小企業(yè)存在著成長性的差異，但不明顯。我國房地產(chǎn)行業(yè)由于發(fā)展的時間比較短，中小型企業(yè)占到了絕大多數(shù)，企業(yè)在由小到大的發(fā)展過程中，治理結構的選擇顯得十分重要。在房地

8、產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)辦初期，由于企業(yè)規(guī)模較小，功能明確，業(yè)務單一，采用集權型的組織結構和家族式管理有其必要性，優(yōu)點是權責清楚，指揮統(tǒng)一，運作效率高。但隨著企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，企業(yè)業(yè)務日趨復雜，機構逐漸趨于膨脹，管理成本增加，管理效率下降，又會成為更大競爭力形成的阻礙。尤其是那些已經(jīng)完成了原始積累，開始新一輪高速增長的企業(yè)，這個問題顯得更為突出。(2) 缺乏高素質(zhì)的人力資源。企業(yè)的日常運作與預期目標最終是靠人的努力來實現(xiàn)的，企業(yè)之間的競爭實質(zhì)上是人的競爭。中小企業(yè)的經(jīng)營者 ( 許多也是創(chuàng)業(yè)者 ) 自身的素質(zhì)在很大程度上決定著企業(yè)的競爭力狀況，與此同時，員工隊伍的素質(zhì)與能力在很大程度上也制約著企業(yè)的業(yè)績與發(fā)展

9、前景。隨著企業(yè)的發(fā)展壯大，尤其是當企業(yè)從單一產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營模式向跨地域、跨行業(yè)生產(chǎn)領域轉(zhuǎn)型，實行多元化發(fā)展時，就更離不開管理人才 ( 包括技術工人 ) 、科技人才和市場開拓人才。一支訓練有素、團結進取的人才隊伍不僅能使成長中的企業(yè)輕松度過發(fā)展過程中的難關，也是企業(yè)更進一步發(fā)展和壯大的保證。(3) 企業(yè)文化難以建立。優(yōu)秀的企業(yè)文化是成功企業(yè)的共同特征。企業(yè)文化能在企業(yè)內(nèi)部凝聚共識、減少內(nèi)耗，形成共同的價值觀念，鍛造一支團結、協(xié)調(diào)的員工隊伍。而這對于生存環(huán)境瞬息萬變、企業(yè)行為短期化發(fā)展中的中小企業(yè)來說更是難能可貴。房地產(chǎn)企業(yè)特有的地域性、流動性，使得企業(yè)必須面對不斷變化的新環(huán)境、新任務，如何修煉出獨

10、特的企業(yè)文化是十分具有挑戰(zhàn)性的一項任務。2. 影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長的特殊因素(1) 融資能力的限制。企業(yè)的發(fā)展和壯大，離不開充足的資金支持，這一點對房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)活動需要大量資金的先期投入，且回收期長，如果沒有金融支持，房地產(chǎn)很容易發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至財務危機。從國內(nèi)外來看，銀行貸款普遍是房地產(chǎn)企業(yè)的一項重要資金來源，大約占企業(yè)開發(fā)投入總額的 1/4-1/3 。當前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金約有 60%來源于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。在我國房地產(chǎn)行業(yè)中，有能力利用直接融資的企業(yè)寥寥無幾，房地產(chǎn)開發(fā)資金直接融資占較小比例。(2) 政策環(huán)境影響大。由于我國房地產(chǎn)市場制度的不完善，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展明顯受到政策的影響。為解決近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中暴露出來的問題，規(guī)范行業(yè)發(fā)展，國家出臺了一系列旨在促進房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范、健康發(fā)展的政策。 2003 年以來，國家先后出臺了關于