銀行信貸不良催收：唯一住房如何執(zhí)行

1、銀行信貸不良催收：唯一住房如何執(zhí)行裁判要旨：執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房時(shí)，若申請(qǐng)人同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)及當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的，人民法院應(yīng)予支持申請(qǐng)人繼續(xù)執(zhí)行拍賣該房屋的請(qǐng)求。案情介紹：一、海口中院就張巨等與許筱靚等民間借貸糾紛一案，作出（2013）海中法民二初字第44號(hào)民事判決，判決：許筱靚等償還張巨等借款本金850萬元及利息。海南高院作出（2014）瓊民一終字第8號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。二、張巨等申請(qǐng)執(zhí)行，?？谥性鹤鞒觯?014）海中法執(zhí)字第317號(hào)執(zhí)行裁定，并向?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，查封被執(zhí)行人許筱靚名下位于?？?/p>

2、市海府路的房產(chǎn)（下稱“案涉房屋”）。三、被執(zhí)行人許筱靚等向?？谥性禾岢霎愖h，認(rèn)為：法院所執(zhí)行的案涉房屋系異議人及其所扶養(yǎng)家屬生活必需的唯一住房且房屋面積也僅為73平方米，故請(qǐng)求法院停止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行拍賣。?？谥性鹤鞒觯?015）海中法執(zhí)異字第62號(hào)裁定：駁回異議人許筱靚等的異議。四、許筱靚等向海南高院申請(qǐng)復(fù)議，請(qǐng)求停止對(duì)案涉房產(chǎn)的執(zhí)行。海南高院裁定駁回復(fù)議申請(qǐng)，維持異議裁定。裁判要點(diǎn)及思路：關(guān)于對(duì)當(dāng)事人唯一住房能否采取強(qiáng)制執(zhí)行措施的問題，最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定第二十條第一款明確規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬

3、維持生活必須的居住房屋為由，提出異議的，人民法院不予支持：（三）申請(qǐng)人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的?！北景敢逊线@一條件，人民法院依法可以處置當(dāng)事人唯一房產(chǎn)用于償債。所以，海口中院執(zhí)行案涉房屋的裁定適用法律正確，應(yīng)予維持。實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)：前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實(shí)務(wù)要點(diǎn)如下，以供實(shí)務(wù)參考。同時(shí)也提請(qǐng)當(dāng)事人在債務(wù)人需要贍養(yǎng)或撫養(yǎng)一家老小且僅有唯一住房的情形下符合條件的仍可執(zhí)行該債務(wù)人的該套唯一住房，結(jié)合海南高院的裁定文書，在執(zhí)行實(shí)務(wù)中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：一、最高人民法院關(guān)于人

4、民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定第二十條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：（三）申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的?！备鶕?jù)上述規(guī)定，法院在執(zhí)行中要保障被執(zhí)行人的基本居住權(quán)，但居住權(quán)并非指被執(zhí)行人必須有自己的房產(chǎn),而是有房屋居住。所以，當(dāng)申請(qǐng)執(zhí)行人能夠按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至

5、八年租金的，法院一般會(huì)支持執(zhí)行該債務(wù)人的唯一住房的請(qǐng)求。二、對(duì)被執(zhí)行人房產(chǎn)不得拍賣的條件是被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，并非被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)。且即便房產(chǎn)為被執(zhí)行人唯一住房，但只要房產(chǎn)設(shè)置了抵押，人民法院即可根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng)，依法采取拍賣措施。所以，抵押權(quán)人有權(quán)申請(qǐng)執(zhí)行拍賣抵押人名下唯一的住房。三、債權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，由于房屋具有不可分割性，執(zhí)行法院可整體處分后對(duì)非債務(wù)人的夫妻一方的份額予以保留，如此行為并不損害夫妻另一方的利益。所以，當(dāng)執(zhí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，債權(quán)人仍可因夫妻一方所負(fù)債務(wù)請(qǐng)求執(zhí)行夫妻唯一住房。四、止匕外，關(guān)于拍賣價(jià)款按當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)是

6、扣除5年還是8年租金的問題。具體執(zhí)行過程中，可由執(zhí)行法院，根據(jù)房屋處置的總價(jià)值、可分配的實(shí)際款項(xiàng)，在既能保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬基本居住條件，又能實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)執(zhí)行人債權(quán)利益的情況下，由執(zhí)行法官根據(jù)被執(zhí)行人職業(yè)收入情況進(jìn)行自由裁量。所以，到底需要在變價(jià)款中扣除5年還是8年，法院可根據(jù)房產(chǎn)處置過程中的具體情況自由裁量。相關(guān)法律：最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定法釋201510號(hào)第二十條金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：（一）對(duì)被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房

7、屋的；（二）執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；（三）申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的。執(zhí)行依據(jù)確定被執(zhí)行人交付居住的房屋，自執(zhí)行通知送達(dá)之日起，已經(jīng)給予三個(gè)月的寬限期，被執(zhí)行人以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。第二十三條上一級(jí)人民法院對(duì)不服異議裁定的復(fù)議申請(qǐng)審查后，應(yīng)當(dāng)按照下列情形，分別處理：（一）異議裁定認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，結(jié)果應(yīng)予維持的，裁定駁回復(fù)議申請(qǐng)，維持異議裁定；（二）異議裁定認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，或者適

8、用法律錯(cuò)誤，結(jié)果應(yīng)予糾正的，裁定撤銷或者變更異議裁定；（三）異議裁定認(rèn)定基本事實(shí)不清、證據(jù)不足的，裁定撤銷異議裁定，發(fā)回作出裁定的人民法院重新審查，或者查清事實(shí)后作出相應(yīng)裁定；（四）異議裁定遺漏異議請(qǐng)求或者存在其他嚴(yán)重違反法定程序的情形，裁定撤銷異議裁定，發(fā)回作出裁定的人民法院重新審查；（五）異議裁定對(duì)應(yīng)當(dāng)適用民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定審查處理的異議，錯(cuò)誤適用民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定審查處理的，裁定撤銷異議裁定，發(fā)回作出裁定的人民法院重新作出裁定。最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定法釋200415號(hào)，已有部分條文被修改:第六條對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的

9、居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。第七條對(duì)于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。以下為該案在海南高院審理階段關(guān)于該事項(xiàng)分析的“本院認(rèn)為”部分關(guān)于通過提供一定年限租金的方式保證被執(zhí)行人基本生活的情形下可執(zhí)行被執(zhí)行人的唯一住房的詳細(xì)論述和分析。本院認(rèn)為，“關(guān)于對(duì)當(dāng)事人唯一住房能否采取強(qiáng)制執(zhí)行措施的問題。最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定第二十條第一款明確規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及

10、所扶養(yǎng)家屬維持生活必須的居住房屋為由，提出異議的，人民法院不予支持：（三）申請(qǐng)人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的。本案已符合這一條件，人民法院依法可以處置其唯一房產(chǎn)用于償債。這也是反制規(guī)避執(zhí)行，解決執(zhí)行難問題的重要舉措。關(guān)于拍賣價(jià)款按當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)是扣除5年還是8年租金的問題。本案申請(qǐng)執(zhí)行人在異議期間已向執(zhí)行法院書面同意依最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件的若干問題的規(guī)定第二十條第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定，按照當(dāng)?shù)亓夥孔》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供居住

11、房，或者參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除最長期限為5年的租房租金，符合司法解釋的規(guī)定。被執(zhí)行人則要求：一定要拍賣時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除8年的租金。這也是司法解釋所允許的。具體執(zhí)行過程中，可由執(zhí)行法院，根據(jù)房屋處置的總價(jià)值、可分配的實(shí)際款項(xiàng)，在既能保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬基本居住條件，又能實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)執(zhí)行人債權(quán)利益的情況下，由執(zhí)行法官根據(jù)被執(zhí)行人職業(yè)收入情況進(jìn)行自由裁量。綜上，?？谑兄屑?jí)人民法院2015年6月30日作出的（2015）海中法執(zhí)異字第62號(hào)執(zhí)行裁定書認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確”案件來源：海南省高級(jí)人民法院：許筱靚、陳鵬等與許筱靚、陳鵬執(zhí)行裁定書【（2015）瓊執(zhí)復(fù)字第25號(hào)

12、】延伸閱讀:有關(guān)如何執(zhí)行被執(zhí)行人的唯一住房的問題，以下是我們?cè)趯懽髦袡z索到與該問題相關(guān)的案例及裁判觀點(diǎn)，以供俅者參考。1、最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定第二十條對(duì)被執(zhí)行人唯一住房執(zhí)行作出了規(guī)定，執(zhí)行法院可依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房。案例一：淮安市銀信投資擔(dān)保有限公司與毛雨后、江蘇省曜銘機(jī)械制造有限公司等追償權(quán)糾紛、保證合同糾紛執(zhí)行裁定書【江蘇省高級(jí)人民法院（2016）蘇執(zhí)復(fù)143號(hào)】本院認(rèn)為，“關(guān)于毛雨后主張唯一住房能否執(zhí)行問題。最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定第二十條對(duì)被執(zhí)行人唯一住房執(zhí)行作出了規(guī)定，淮安中院依據(jù)該規(guī)定執(zhí)行并無不當(dāng)

13、。2、對(duì)被執(zhí)行人房產(chǎn)不得拍賣的條件是被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，并非被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)。且即便房產(chǎn)為被執(zhí)行人唯一住房，但只要房產(chǎn)設(shè)置了抵押，人民法院即可根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng)，依法采取拍賣措施。案例二：施曉華與洪其平合伙協(xié)議糾紛一案執(zhí)行復(fù)議裁定書【福建省高級(jí)人民法院（2014）閩執(zhí)復(fù)字第29號(hào)】本院認(rèn)為，“根據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第六條規(guī)定：對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。對(duì)被執(zhí)行人房產(chǎn)不得拍賣的條件是被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，并非被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)。最高人民法院關(guān)于

14、人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定第一條規(guī)定：對(duì)于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng)，依法拍賣、變賣或者抵債。由此可見，即便房產(chǎn)為被執(zhí)行人唯一住房，只要房產(chǎn)設(shè)置了抵押，人民法院即可根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng)，依法采取拍賣措施。上述執(zhí)爭房屋現(xiàn)仍抵押給福州市亭江農(nóng)村信用合作社。根據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）第40條規(guī)定：人民法院對(duì)被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)或留置權(quán)的財(cái)產(chǎn)，可以采取查封、扣押措施。財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣后所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人或留置權(quán)人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)。因此，對(duì)于被執(zhí)行人所有

15、的其他人享有抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)，人民法院在保障抵押權(quán)人的優(yōu)先受償情況下，可以采取拍賣措施。綜上，被執(zhí)行人施曉華請(qǐng)求終止拍賣的理由缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持?！?、對(duì)被執(zhí)行人唯一住房，在申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e為被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五到八年租金后，可對(duì)該唯一住房強(qiáng)制執(zhí)行。案例三：徐炳鶴復(fù)議一案執(zhí)行裁定書【遼寧省沈陽市中級(jí)人民法院（2017）遼01執(zhí)復(fù)42號(hào)】本院認(rèn)為，“根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,對(duì)被執(zhí)行人唯一住房，在申請(qǐng)執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e為被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租

16、金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五到八年租金后可對(duì)該唯一住房強(qiáng)制執(zhí)行。本案執(zhí)行法院對(duì)被執(zhí)行人趙明淑住房強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，考慮具有兩名子女，在拍賣時(shí)均系未成年人且與其共同生活，故執(zhí)行法院綜合考慮被執(zhí)行人同住人口情況及當(dāng)?shù)刈饨饦?biāo)準(zhǔn)，確定按每月1500元標(biāo)準(zhǔn)為執(zhí)行人預(yù)留八年租金并無不當(dāng)。”4、爭議房屋系被執(zhí)行人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，由于房屋具有不可分割性，執(zhí)行法院可整體處分后對(duì)非被執(zhí)行人一方的份額予以保留。案例四：昆明晉海工程機(jī)械租賃有限公司與和從偉、賴斌租賃合同糾紛、申請(qǐng)承認(rèn)與執(zhí)行法院判決、仲裁裁決案件執(zhí)行裁定書【湖北省宜昌市中級(jí)人民法院（2017）鄂05執(zhí)復(fù)23號(hào)】本院認(rèn)為，“爭議房屋系復(fù)議申請(qǐng)人余金蘭與被執(zhí)行

17、人賴斌的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，由于房屋具有不可分割性，葛洲壩法院整體處分后對(duì)余金蘭的份額予以保留，并不損害其利益。另，本案執(zhí)行過程中，被執(zhí)行人家庭原本有兩套住房，葛洲壩法院查封了其中一套房屋，在履行執(zhí)行和解協(xié)議期間，復(fù)議申請(qǐng)人余金蘭與被執(zhí)行人賴斌出售另一套未被法院查封的房屋，不清償本案債務(wù)，造成被執(zhí)行人家庭僅有一套房屋的現(xiàn)狀。葛洲壩法院在執(zhí)行過程中通知余金蘭在房屋拍賣中享有優(yōu)先購買權(quán)并保留其份額，完全可以保障其家庭生活必需，故余金蘭提出拍賣的房屋系家庭唯一住房，不能執(zhí)行的理由，本院不予支持。申請(qǐng)執(zhí)行人昆明晉海工程機(jī)械租賃有限公司答辯中，提出本案債務(wù)屬于夫妻共同債務(wù)，應(yīng)將房屋整體拍賣所得款全部清償申請(qǐng)執(zhí)

18、行人債務(wù)的意見，因葛洲壩法院在異議審查中未涉及，本案復(fù)議中不予審查，且關(guān)于夫妻共同債務(wù)的認(rèn)定，應(yīng)通過訴訟確認(rèn)。”5、法院在執(zhí)行中要保障被執(zhí)行人的基本居住權(quán)，但居住權(quán)并非指被執(zhí)行人必須有自己的房產(chǎn)，而是有房屋居住。案例五：王和平、蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖農(nóng)村小額貸款有限公司與王和平、劉大慧借款合同糾紛執(zhí)行裁定書【江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院（2017）蘇05執(zhí)復(fù)10號(hào)】本院認(rèn)為，“最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第七條規(guī)定：對(duì)于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。根據(jù)上述規(guī)定，法院在執(zhí)行中要保障被執(zhí)行人的基本居住權(quán)，但居住權(quán)并非指被執(zhí)行人必須有自己的房產(chǎn)，而是有房屋居住。王和平、劉大慧（曾用名劉慧）一家居住的涉案房產(chǎn)為其自有房產(chǎn)，建筑面積260.29平方米，即使按被執(zhí)行人所述六人居住仍屬