新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的探討

1、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制的討論一、簡要概述房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制管理的相關(guān)內(nèi)容1.房地產(chǎn)土地費用房地產(chǎn)中的土地費用包含有土地轉(zhuǎn)讓費用、場地租賃費用、土地置換費用以及拆遷費用及稅務(wù)方面的費用，這些費用成為房地產(chǎn)本錢的主要來源，大致占企業(yè)總本錢的百分之八十左右，這些本錢費用關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程是否可以獲得預(yù)期的經(jīng)濟效益，也是評價工程可行度的重要指標(biāo)。房地產(chǎn)在對工程可行性的進展測算時，必須對土地相關(guān)費用進展科學(xué)計算，從土地面積和容積率方面的科學(xué)計算得出房地產(chǎn)開發(fā)商需要支付的本錢。此外，房產(chǎn)工程前期的相關(guān)費用也是工程本錢控制的重要組成部分。2.房屋建筑的安裝費用房屋建筑的安裝費用主要包含房屋建筑費用、設(shè)

2、施裝備費用與機械技術(shù)費用、施工產(chǎn)生的管理費用等等。而建筑材料產(chǎn)生的消耗在這項費用支出中占有較大的比例。此外，還有工程開工之后所需要的簽證變更費用。土地費用、建筑樁基與土地開發(fā)工程產(chǎn)生的招標(biāo)價成為房地產(chǎn)企業(yè)本錢的大部分，房地產(chǎn)企業(yè)在施行本錢控制的時候應(yīng)該加以注意這些費用的控制。3.建筑配套設(shè)施費用及其他支出費用房地產(chǎn)企業(yè)工程中的配套設(shè)施與其他支出費用主要有水電煤氣費用、道路建立費用、園林綠化費用及市政設(shè)施配套等相關(guān)費用，此外，學(xué)校、醫(yī)院及商店等生活公共效勞設(shè)施的費用也在此范圍內(nèi)。其他支出費用一般都采取押金形式，比方綠化費用、檔案費用等，但是由于各方面的因素，很多房地產(chǎn)企業(yè)都不能將此費用收全。其他

3、費用類支出的種類繁雜，缺少統(tǒng)一的收取標(biāo)準(zhǔn)，收費工程在收取過程中大都經(jīng)由事業(yè)單位去執(zhí)行，隨意性很大，這部分費用的支出在房地產(chǎn)企業(yè)中是受外部影響最大的一部分，占有百分之十。而房地產(chǎn)企業(yè)采取何種措施最大程度的降低這部分費用支出是能否獲得良好經(jīng)濟效益的重要因素之一。二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)施行本錢控制中存在的問題1.沒有確立全面系統(tǒng)的本錢控制觀念房地產(chǎn)工程需要大量的資金投入，工程建立時間周期長，進展本錢核算的步驟較多且具有風(fēng)險高的特點，這些都決定了房地產(chǎn)企業(yè)的本錢具有一些特殊性：本錢長期性，任何一個房地產(chǎn)工程從獲得土地開發(fā)權(quán)到開發(fā)完工，大都需要兩年以上的時間，假設(shè)考慮到工程售出后的配套設(shè)施建立及相關(guān)工程

4、維護及物業(yè)管理等工作，本錢期更長;本錢內(nèi)容復(fù)雜性，房地產(chǎn)工程與市政建立、土木建立、設(shè)施安裝、園林綠化、環(huán)境建立、物業(yè)管理、貸款等都有著嚴(yán)密的聯(lián)絡(luò)，使得本錢構(gòu)成內(nèi)容復(fù)雜化;本錢構(gòu)成之間的差異;本錢價格不透明;本錢管理工作的屢次性等等。這些特點要求本錢控制工作必須全面且系統(tǒng)，但當(dāng)前很多企業(yè)都缺少本錢控制的科學(xué)理念，本錢控制工作僅限于建筑施工過程，對本錢預(yù)測、決策等方面的控制力度不夠，缺少掌控大局的把握。2.沒有建立科學(xué)合理的本錢控制體系由于房地產(chǎn)企業(yè)尚未樹立系統(tǒng)且全面的本錢控制觀念，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在建立本錢控制體系上都存在破綻，也沒有制定科學(xué)的本錢管理控制制度，導(dǎo)致本錢管理工作出現(xiàn)沒有相關(guān)規(guī)章制

5、度可以遵循的場面，有些企業(yè)雖然制定了一定的本錢控制措施，但是仍然沒能得到足夠的重視，缺乏執(zhí)行力度，根本上起不到實效作用。3.沒有制定科學(xué)合理的目的本錢或者執(zhí)行不到位制定目的本錢是房地產(chǎn)工程管理過程中的重要內(nèi)容，但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在目的制定這一過程中，設(shè)計部門、本錢管理部門及財務(wù)部門都不甚配合，對相關(guān)政策缺乏全面理解，致使制定出來的目的本錢科學(xué)含量不高。部分企業(yè)在目的本錢制定完成之后并沒有執(zhí)行，相關(guān)執(zhí)行人員在工程執(zhí)行過程中不做科學(xué)詳細(xì)分析，最終使得目的本錢管理成為外表上的工作。三、新形勢下加強房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制的有效措施1.本錢控制觀念更新，施行全面本錢控制房地產(chǎn)屬于開發(fā)周期時間長，設(shè)計范圍

6、廣的工程，進展單一的本錢控制對于整個工程的本錢并不能起到降低作用。因此，本錢控制工作不僅僅是審計核算這么簡單，而是應(yīng)該將其上升到經(jīng)營層面，站在這個高度，提倡全員、全過程的本錢控制方法，這也是實現(xiàn)本錢控制的重要途徑。房地產(chǎn)工程在工程初級階段的土地本錢費用、施工圖紙設(shè)計及工程運行階段、工程完工決算等環(huán)節(jié)中都要貫徹實行科學(xué)本錢控制觀念，只有這樣才能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的總本錢。2.建立科學(xué)的本錢控制獎罰機制，調(diào)動相關(guān)責(zé)任單位及人員的工作積極性構(gòu)建一個科學(xué)可行的本錢控制制度其主要就是指構(gòu)建合理地鼓勵制度和約束制度。制度方面一方面指經(jīng)濟責(zé)任制度，將企業(yè)的本錢控制指標(biāo)進展分解，并在分解過程中逐級施行，采取多

7、種方式將個人的經(jīng)濟利益與本錢目的完成情況掛鉤;另一方面就是鼓勵制度，對于花費本錢費用少且按時按質(zhì)完成任務(wù)的要給與獎勵。3.建筑施工過程中施行本錢控制及資金籌措控制施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)投入資金最多也最為集中地環(huán)節(jié)，百分之九十五的投資費用根本上都發(fā)生在此階段。因此，利用科學(xué)技術(shù)手段做好工程施工階段的投資本錢控制對于整體本錢控制有著重要的作用和影響。負(fù)責(zé)施工管理的相關(guān)工程部分要將工程施行過程中出現(xiàn)的問題及時報于上級進展溝通。施工過程的要建立符合市場規(guī)律的招標(biāo)管理制度，招標(biāo)工作盡量細(xì)化和科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)化，降低工程合同中存在的不確定性，防止出現(xiàn)內(nèi)部人員不良操作的情況出現(xiàn)。大部分房企產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會遇到資金籌措方

8、面的問題，資金籌措多半是向銀行借貸。工程資金的籌措與支付對工程的開發(fā)本錢會產(chǎn)生宏大的影響。擁有充足的資金且可以及時支付，就能確保承包單位的施工進度，確保工程的開工時間及房屋的銷售，讓建立資金可以按照預(yù)定方案回籠，降低建立資金的貸款利息。4.建筑房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制管理的相關(guān)部門房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一個本錢控制機構(gòu)，確保本錢控制制度的落實。此部門可有各個工程的負(fù)責(zé)人參加組成。有條件的企業(yè)可以成立本錢控制委員會。企業(yè)各相關(guān)部門可以裝備開展財務(wù)統(tǒng)計、質(zhì)量檢測及費用核算的兼職人員，以便更好的進展本錢控制工作。此外，這個部門要嚴(yán)格落實企業(yè)本錢控制中的獎勵制度與懲罰制度。四、完畢語總而言之，在當(dāng)前環(huán)境中，國家一方面對金融市場加強了宏觀調(diào)控，并對各種違規(guī)行為進展整頓和標(biāo)準(zhǔn)，抑制房地產(chǎn)行業(yè)過度的需求;另一方面，很