房地產企業(yè)項目運營管理淺談PPT通用課件

1、房地產企業(yè)項目 運 營 管 理 淺談 培訓人：劉景輝 房地產企業(yè)項目房地產企業(yè)項目 運運 營營 管管 理理 淺談淺談一、項目運營管理的概念與內涵一、項目運營管理的概念與內涵二、為什么是二、為什么是“項目運營管理項目運營管理”三、三、“項目運營管理項目運營管理”的外延的外延-三大功能、三大功能、六體系六體系 房地產企業(yè)項目運營管理淺談 一、項目運營管理的概念與內涵一、項目運營管理的概念與內涵 1 1、為什么是、為什么是“項目運營管理項目運營管理” “快速發(fā)展、積極擴張、多項目運作、跨地經營”目前已成為越來越多國內房地產開發(fā)企業(yè)思考的焦點。但事實上，成長的煩惱卻始終困擾著很多，幾乎都會面臨類似的問

2、題：房地產企業(yè)項目運營管理淺談 （1）如何對項目實現(xiàn)有效的控制，以較為經濟的管理成本投入，最大限度實現(xiàn)企業(yè)的項目目標尤其是多項目同時運作的情況下？ （2）管理者應該關注和控制項目的哪些關鍵內容，既能提高管理者的工作效率，又可以保證相關執(zhí)行人員的積極性和主動性？ 房地產企業(yè)項目運營管理淺談 （3）如何快速推進房地產企業(yè)規(guī)范化和標準化管理，進而規(guī)避項目決策風險和項目實施風險？ （4）由單項目或少項目開發(fā)向多項目開發(fā)時，上述管理問題將快速放大，如何系統(tǒng)地實現(xiàn)管理體系的升級和匹配？房地產企業(yè)項目運營管理淺談 （5）正如我們一個客戶的高層所言，很多房地產開發(fā)企業(yè)，“不是不知道怎么做項目，而是不知道如何管

3、理項目、尤其是同時管理多個項目”很多快速發(fā)展期的房地產企業(yè)急需一整套對項目如何管理的方法論及配套工具！ 房地產企業(yè)項目運營管理淺談 結合長期的企業(yè)實踐經驗，賽普研究總結結合長期的企業(yè)實踐經驗，賽普研究總結了了“房地產企業(yè)如何管理項目房地產企業(yè)如何管理項目”的經驗和的經驗和方法總結，即房地產企業(yè)的方法總結，即房地產企業(yè)的“項目運營管項目運營管理理”。房地產企業(yè)項目運營管理淺談得知 二、什么是二、什么是“項目運營管理項目運營管理” “項目運營管理”，在國內外理論研究中尚未形成公認成熟的體系，大多房地產企業(yè)在談到“運營管理”時也多語焉不詳、甚至差異頗多。在此，我們先從“運營”和“運營管理”的概念入手

4、。 房地產企業(yè)項目運營管理淺談 過去，西方學者把與工廠聯(lián)系在一起的有形產品的生產稱為 “production、產品”或“manufacturing、制造業(yè)、工業(yè)”，而將提供服務的活動稱為“operations、運營”?，F(xiàn)在的趨勢是將兩者均稱為“operations”即“運營”。 從本質上講，“運營”就是從企業(yè)投入資源到輸出產品或服務的中間過程。房地產企業(yè)項目運營管理淺談 而“運營管理”，就是對運營活動的計劃、組織、實施和控制，是與產品生產和服務創(chuàng)造密切相關的各項管理工作的總稱；從另一個角度來講，運營管理也可以指對生產和提供公司主要的產品和服務的系統(tǒng)進行設計、運行、評價和改進。房地產企業(yè)項目運營

5、管理淺談 由此延伸，我們認為，房地產企業(yè)的“項目運營管理，是房地產企業(yè)在項目開發(fā)和經營中，對各個生產產品、銷售經營以及提供服務等業(yè)務活動的管理活動。這里需要強調的是，“項目運營管理”簡單理解就是“對項目運營活動的管理”，有別于房地產項目開發(fā)的直接業(yè)務活。房地產企業(yè)項目運營管理淺談 三、三、“項目運營管理項目運營管理”的外延的外延三大功三大功能、六體系能、六體系 房地產企業(yè)的項目運營管理，始終不能脫離項目開發(fā)業(yè)務本身，同時需要從我們的管理目標入手，給出項目運營管理的基本職能和管理內容。 房地產企業(yè)項目運營管理淺談 房地產企業(yè)“項目運營管理”，應該是貫穿于項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)的管理行為，對各個開發(fā)環(huán)節(jié)

6、的共性管理行為，構成了“項目運營管理”的核心內容。 那么，房地產企業(yè)對項目開發(fā)活動的管理究竟要關注哪些點呢？房地產企業(yè)項目運營管理淺談 我們主要包括以下我們主要包括以下6 6個方面：個方面： 1 1、矢量屬性管理、矢量屬性管理（流程、計劃） 從工作流的角度看，項目開發(fā)整個過程可以看作是由一個個相對獨立的業(yè)務活動組成的，而每一項業(yè)務活動可以視為一個矢量。為什么要把這些業(yè)務活動視為“矢量”呢？這是因為，我們認為這些業(yè)務活動具有矢量的特征，即包含矢量的兩個要素屬性方向和量度方向和量度。 房地產企業(yè)項目運營管理淺談 房地產項目開發(fā)業(yè)務活動的“方向”，是由該活動的起點和終點決定的，更具體的說就是，該項活

7、動從哪個節(jié)點開始、到哪個節(jié)點結束。 “方案設計”可以視為一項獨立的業(yè)務活動，它從“設計資料的準備”開始、到“方案設計評審通過”結束。房地產企業(yè)項目運營管理淺談例如例如 而房地產企業(yè)的各個業(yè)務活動的“起點”和“終點”又常常對應著另外一個業(yè)務活動的“終點”和“起點”。 我們從“項目取得”這個活動開始，它的起點是“項目信息的收集”、終點是“取得項目中標文件或其他權屬確認文件”；例如例如房地產企業(yè)項目運營管理淺談 而緊接著我們需要做“項目定位策劃”，它的起點一般是“取得項目中標文件或其他權屬確認文件”、終點是“項目定位策劃報告的內部審批”；而再下一個活動是“項目概念設計”，它的起點是“項目定位策劃報告

8、的內部審批”、終點是“概念方案內部評審通過”。 房地產企業(yè)項目運營管理淺談 如此類推，房地產項目開發(fā)就是由這一系列起點、終點相互關聯(lián)的業(yè)務活動所組成的工作流。而房地產項目開發(fā)業(yè)務活動的另一個矢量屬性是量度，這一點相對比較好理解，其實就是業(yè)務活動持續(xù)的時間。房地產企業(yè)項目運營管理淺談 通過上述分析，我們可以知道，房地產項目開發(fā)整個過程是由相互聯(lián)系的一系列業(yè)務活動所組成這些業(yè)務活動的關聯(lián)關系是通過各自的起點和終點決定的，對這一系列業(yè)務活動關系的設定就是我們常說的“流程體系設計”而給這些活動賦予時間量度目標，就構成了整個項目開發(fā)過程的“計劃計劃”。房地產企業(yè)項目運營管理淺談 2 2、輸入和輸出的成果

9、管理、輸入和輸出的成果管理 任何活動都有輸入和輸出，從項目開發(fā)的活動來看，輸入輸出的內容主要有三種類型： 第一類是資源資源，如資金、信息、外部許可（如開工許可證、預售許可證）等；房地產企業(yè)項目運營管理淺談 第二類是產品實體本身或者服務，如單體的地下結構完成、地上結構封頂?shù)龋秩玟N售成交、產品交付等； 第三類是開發(fā)過程中房地產企業(yè)自身形成的管理成果，如可行性研究報告、設計任務書、營銷策劃總案等等。房地產企業(yè)項目運營管理淺談 對于房地產項目開發(fā)過程中各個業(yè)務活動的輸入輸出的管理，尤其是對第三類內容的管理，我們一般稱為“成果管理體系” 房地產企業(yè)項目運營管理淺談 3 3、決策體系管理、決策體系管理

10、如前所述，房地產項目開發(fā)由若干業(yè)務活動組成，而各個相對獨立的業(yè)務活動之間又存在關聯(lián)關系，項目開發(fā)中由一個業(yè)務活動進入到另一個業(yè)務活動也常常需要確認、指令或其他相應的啟動規(guī)則（如制度、流程等）； 房地產企業(yè)項目運營管理淺談 在日常管理中重大的確認或指令，常常體現(xiàn)為“決策”房地產企業(yè)對上一項業(yè)務活動“決策決策”后，才啟動下一項業(yè)務活動。 房地產企業(yè)項目運營管理淺談 我們還需進行“決策活動”管理，通常，即通常所說的“權責體系”，企業(yè)內部的重大決策是通過會議決策方式來實現(xiàn)的，我們一般還會對“決策會議”作為專門的研究重點。 房地產企業(yè)項目運營管理淺談因此因此 4 4、運營信息管理、運營信息管理 信息管理

11、是項目管理的核心內容之一，有效、及時的信息傳達，才能達到信息對稱，是企業(yè)管理的基本條件之一。 運營信息管理一般也包含兩個方面 一是信息管理規(guī)范，即對信息傳達的內容、時間、格式等進行作出明確的規(guī)定，是“軟件”； 二是信息管理系統(tǒng)的構建，是“硬件”。房地產企業(yè)項目運營管理淺談 5 5、評估管理、評估管理 一般來講，對房地產項目的評估包括兩個層面， 第一層面是：從項目的整體預定目標進行評估，預測項目開發(fā)結束時的相關指標，以確定偏離程度；房地產企業(yè)項目運營管理淺談 另外一個層面是從項目的單個業(yè)務活動進行評估，希望通過對單個業(yè)務活動的合理控制來實現(xiàn)最終項目目標的達成。 應該說，前一層面的評估偏重項目結果的預測和調整；后一層面的評估偏重對業(yè)務活動過程的評估和優(yōu)化評估和優(yōu)化。房地產企業(yè)項目運營管理淺談 6 6、項目評估管理體系、項目評估管理體系 房地產項目的開發(fā)短則一兩年，長則七八年或更多，產品開發(fā)周期長，如何在過程中對項目開發(fā)進行有效的評估、控制和調整就顯得尤其重要，其中“評估評估”是基礎，因此“項目評估體系”也是重要的管理內容內容。房地產企業(yè)項目運營管理淺談 所謂房地產企業(yè)的“項目運