房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談PPT通用課件

1、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目 運(yùn) 營(yíng) 管 理 淺談 培訓(xùn)人：劉景輝 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目 運(yùn)運(yùn) 營(yíng)營(yíng) 管管 理理 淺談淺談一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)涵一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)涵二、為什么是二、為什么是“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理”三、三、“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理”的外延的外延-三大功能、三大功能、六體系六體系 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談 一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)涵一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的概念與內(nèi)涵 1 1、為什么是、為什么是“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理” “快速發(fā)展、積極擴(kuò)張、多項(xiàng)目運(yùn)作、跨地經(jīng)營(yíng)”目前已成為越來越多國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)思考的焦點(diǎn)。但事實(shí)上，成長(zhǎng)的煩惱卻始終困擾著很多，幾乎都會(huì)面臨類似的問

2、題：房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談 （1）如何對(duì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)有效的控制，以較為經(jīng)濟(jì)的管理成本投入，最大限度實(shí)現(xiàn)企業(yè)的項(xiàng)目目標(biāo)尤其是多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作的情況下？ （2）管理者應(yīng)該關(guān)注和控制項(xiàng)目的哪些關(guān)鍵內(nèi)容，既能提高管理者的工作效率，又可以保證相關(guān)執(zhí)行人員的積極性和主動(dòng)性？ 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談 （3）如何快速推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化管理，進(jìn)而規(guī)避項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)？ （4）由單項(xiàng)目或少項(xiàng)目開發(fā)向多項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，上述管理問題將快速放大，如何系統(tǒng)地實(shí)現(xiàn)管理體系的升級(jí)和匹配？房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談 （5）正如我們一個(gè)客戶的高層所言，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，“不是不知道怎么做項(xiàng)目，而是不知道如何管

3、理項(xiàng)目、尤其是同時(shí)管理多個(gè)項(xiàng)目”很多快速發(fā)展期的房地產(chǎn)企業(yè)急需一整套對(duì)項(xiàng)目如何管理的方法論及配套工具！ 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談 結(jié)合長(zhǎng)期的企業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，賽普研究總結(jié)結(jié)合長(zhǎng)期的企業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，賽普研究總結(jié)了了“房地產(chǎn)企業(yè)如何管理項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)如何管理項(xiàng)目”的經(jīng)驗(yàn)和的經(jīng)驗(yàn)和方法總結(jié)，即房地產(chǎn)企業(yè)的方法總結(jié)，即房地產(chǎn)企業(yè)的“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理理”。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談得知 二、什么是二、什么是“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理” “項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理”，在國(guó)內(nèi)外理論研究中尚未形成公認(rèn)成熟的體系，大多房地產(chǎn)企業(yè)在談到“運(yùn)營(yíng)管理”時(shí)也多語焉不詳、甚至差異頗多。在此，我們先從“運(yùn)營(yíng)”和“運(yùn)營(yíng)管理”的概念入手

4、。 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談 過去，西方學(xué)者把與工廠聯(lián)系在一起的有形產(chǎn)品的生產(chǎn)稱為 “production、產(chǎn)品”或“manufacturing、制造業(yè)、工業(yè)”，而將提供服務(wù)的活動(dòng)稱為“operations、運(yùn)營(yíng)”。現(xiàn)在的趨勢(shì)是將兩者均稱為“operations”即“運(yùn)營(yíng)”。 從本質(zhì)上講，“運(yùn)營(yíng)”就是從企業(yè)投入資源到輸出產(chǎn)品或服務(wù)的中間過程。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談 而“運(yùn)營(yíng)管理”，就是對(duì)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱；從另一個(gè)角度來講，運(yùn)營(yíng)管理也可以指對(duì)生產(chǎn)和提供公司主要的產(chǎn)品和服務(wù)的系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)行、評(píng)價(jià)和改進(jìn)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)

5、管理淺談 由此延伸，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理，是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營(yíng)中，對(duì)各個(gè)生產(chǎn)產(chǎn)品、銷售經(jīng)營(yíng)以及提供服務(wù)等業(yè)務(wù)活動(dòng)的管理活動(dòng)。這里需要強(qiáng)調(diào)的是，“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理”簡(jiǎn)單理解就是“對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的管理”，有別于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的直接業(yè)務(wù)活。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談 三、三、“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理”的外延的外延三大功三大功能、六體系能、六體系 房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理，始終不能脫離項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)本身，同時(shí)需要從我們的管理目標(biāo)入手，給出項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的基本職能和管理內(nèi)容。 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談 房地產(chǎn)企業(yè)“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理”，應(yīng)該是貫穿于項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理行為，對(duì)各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)

6、的共性管理行為，構(gòu)成了“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理”的核心內(nèi)容。 那么，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)的管理究竟要關(guān)注哪些點(diǎn)呢？房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談 我們主要包括以下我們主要包括以下6 6個(gè)方面：個(gè)方面： 1 1、矢量屬性管理、矢量屬性管理（流程、計(jì)劃） 從工作流的角度看，項(xiàng)目開發(fā)整個(gè)過程可以看作是由一個(gè)個(gè)相對(duì)獨(dú)立的業(yè)務(wù)活動(dòng)組成的，而每一項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)可以視為一個(gè)矢量。為什么要把這些業(yè)務(wù)活動(dòng)視為“矢量”呢？這是因?yàn)椋覀冋J(rèn)為這些業(yè)務(wù)活動(dòng)具有矢量的特征，即包含矢量的兩個(gè)要素屬性方向和量度方向和量度。 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)的“方向”，是由該活動(dòng)的起點(diǎn)和終點(diǎn)決定的，更具體的說就是，該項(xiàng)活

7、動(dòng)從哪個(gè)節(jié)點(diǎn)開始、到哪個(gè)節(jié)點(diǎn)結(jié)束。 “方案設(shè)計(jì)”可以視為一項(xiàng)獨(dú)立的業(yè)務(wù)活動(dòng)，它從“設(shè)計(jì)資料的準(zhǔn)備”開始、到“方案設(shè)計(jì)評(píng)審?fù)ㄟ^”結(jié)束。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談例如例如 而房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)業(yè)務(wù)活動(dòng)的“起點(diǎn)”和“終點(diǎn)”又常常對(duì)應(yīng)著另外一個(gè)業(yè)務(wù)活動(dòng)的“終點(diǎn)”和“起點(diǎn)”。 我們從“項(xiàng)目取得”這個(gè)活動(dòng)開始，它的起點(diǎn)是“項(xiàng)目信息的收集”、終點(diǎn)是“取得項(xiàng)目中標(biāo)文件或其他權(quán)屬確認(rèn)文件”；例如例如房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談 而緊接著我們需要做“項(xiàng)目定位策劃”，它的起點(diǎn)一般是“取得項(xiàng)目中標(biāo)文件或其他權(quán)屬確認(rèn)文件”、終點(diǎn)是“項(xiàng)目定位策劃報(bào)告的內(nèi)部審批”；而再下一個(gè)活動(dòng)是“項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)”，它的起點(diǎn)是“項(xiàng)目定位策劃報(bào)告

8、的內(nèi)部審批”、終點(diǎn)是“概念方案內(nèi)部評(píng)審?fù)ㄟ^”。 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談 如此類推，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)就是由這一系列起點(diǎn)、終點(diǎn)相互關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)活動(dòng)所組成的工作流。而房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)的另一個(gè)矢量屬性是量度，這一點(diǎn)相對(duì)比較好理解，其實(shí)就是業(yè)務(wù)活動(dòng)持續(xù)的時(shí)間。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談 通過上述分析，我們可以知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)整個(gè)過程是由相互聯(lián)系的一系列業(yè)務(wù)活動(dòng)所組成這些業(yè)務(wù)活動(dòng)的關(guān)聯(lián)關(guān)系是通過各自的起點(diǎn)和終點(diǎn)決定的，對(duì)這一系列業(yè)務(wù)活動(dòng)關(guān)系的設(shè)定就是我們常說的“流程體系設(shè)計(jì)”而給這些活動(dòng)賦予時(shí)間量度目標(biāo)，就構(gòu)成了整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程的“計(jì)劃計(jì)劃”。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談 2 2、輸入和輸出的成果

9、管理、輸入和輸出的成果管理 任何活動(dòng)都有輸入和輸出，從項(xiàng)目開發(fā)的活動(dòng)來看，輸入輸出的內(nèi)容主要有三種類型： 第一類是資源資源，如資金、信息、外部許可（如開工許可證、預(yù)售許可證）等；房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談 第二類是產(chǎn)品實(shí)體本身或者服務(wù)，如單體的地下結(jié)構(gòu)完成、地上結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，又如銷售成交、產(chǎn)品交付等； 第三類是開發(fā)過程中房地產(chǎn)企業(yè)自身形成的管理成果，如可行性研究報(bào)告、設(shè)計(jì)任務(wù)書、營(yíng)銷策劃總案等等。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談 對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中各個(gè)業(yè)務(wù)活動(dòng)的輸入輸出的管理，尤其是對(duì)第三類內(nèi)容的管理，我們一般稱為“成果管理體系” 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談 3 3、決策體系管理、決策體系管理

10、如前所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)由若干業(yè)務(wù)活動(dòng)組成，而各個(gè)相對(duì)獨(dú)立的業(yè)務(wù)活動(dòng)之間又存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，項(xiàng)目開發(fā)中由一個(gè)業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)入到另一個(gè)業(yè)務(wù)活動(dòng)也常常需要確認(rèn)、指令或其他相應(yīng)的啟動(dòng)規(guī)則（如制度、流程等）； 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談 在日常管理中重大的確認(rèn)或指令，常常體現(xiàn)為“決策”房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)上一項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)“決策決策”后，才啟動(dòng)下一項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)。 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談 我們還需進(jìn)行“決策活動(dòng)”管理，通常，即通常所說的“權(quán)責(zé)體系”，企業(yè)內(nèi)部的重大決策是通過會(huì)議決策方式來實(shí)現(xiàn)的，我們一般還會(huì)對(duì)“決策會(huì)議”作為專門的研究重點(diǎn)。 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談因此因此 4 4、運(yùn)營(yíng)信息管理、運(yùn)營(yíng)信息管理 信息管理

11、是項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容之一，有效、及時(shí)的信息傳達(dá)，才能達(dá)到信息對(duì)稱，是企業(yè)管理的基本條件之一。 運(yùn)營(yíng)信息管理一般也包含兩個(gè)方面 一是信息管理規(guī)范，即對(duì)信息傳達(dá)的內(nèi)容、時(shí)間、格式等進(jìn)行作出明確的規(guī)定，是“軟件”； 二是信息管理系統(tǒng)的構(gòu)建，是“硬件”。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談 5 5、評(píng)估管理、評(píng)估管理 一般來講，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估包括兩個(gè)層面， 第一層面是：從項(xiàng)目的整體預(yù)定目標(biāo)進(jìn)行評(píng)估，預(yù)測(cè)項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束時(shí)的相關(guān)指標(biāo)，以確定偏離程度；房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談 另外一個(gè)層面是從項(xiàng)目的單個(gè)業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行評(píng)估，希望通過對(duì)單個(gè)業(yè)務(wù)活動(dòng)的合理控制來實(shí)現(xiàn)最終項(xiàng)目目標(biāo)的達(dá)成。 應(yīng)該說，前一層面的評(píng)估偏重項(xiàng)目結(jié)果的預(yù)測(cè)和調(diào)整；后一層面的評(píng)估偏重對(duì)業(yè)務(wù)活動(dòng)過程的評(píng)估和優(yōu)化評(píng)估和優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談 6 6、項(xiàng)目評(píng)估管理體系、項(xiàng)目評(píng)估管理體系 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)短則一兩年，長(zhǎng)則七八年或更多，產(chǎn)品開發(fā)周期長(zhǎng)，如何在過程中對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行有效的評(píng)估、控制和調(diào)整就顯得尤其重要，其中“評(píng)估評(píng)估”是基礎(chǔ)，因此“項(xiàng)目評(píng)估體系”也是重要的管理內(nèi)容內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理淺談 所謂房地產(chǎn)企業(yè)的“項(xiàng)目運(yùn)