論房地產(chǎn)中的POM成本管理系統(tǒng)_工程管理

1、論房地產(chǎn)中的POM成本管理系統(tǒng)投資規(guī)模巨大，具有的不行移動性、產(chǎn)品單件性、長效性、稀缺性及建設(shè)過程的簡單性等特點，投資決策階段是選擇和打算投資行動方案的過程，是對擬建項目的必要性和可行性進行技術(shù)經(jīng)濟論證，是對不同投資方案進行技術(shù)經(jīng)濟比較、選擇及做出推斷和打算的過程。因此，對住宅建設(shè)項目的投資決策要慎重對待，開發(fā)建設(shè)單位在決策過程中，要仔細進行項目可行性討論，確定項目合理的資金結(jié)構(gòu)、建設(shè)規(guī)模和水公平內(nèi)容，并依據(jù)市場狀況、施工技術(shù)水平、政策變化等動態(tài)因素，仔細調(diào)查討論，不斷補充更新，盡可能提高投資估算的精確程度，不斷完善前期論證工作，為今后的造價管理工作打下良好的基礎(chǔ)。一、投資決策與工程造價管理的

2、關(guān)系決策階段的投資估算是選擇最佳投資方案的重要依據(jù)，是打算項目是否可行及主管部門進行項目審批的重要參考。正確的項目決策是對項目建設(shè)做出科學(xué)的決斷的基礎(chǔ)，是選擇最佳投資行動方案，使各種資源得到合理配置的前提。項目決策階段的造價掌握，直接影響著其后各階段工程造價是否科學(xué)、合理。因此，只有保證項目決策的正確性、避開決策失誤，才能合理地進行造價估量和計算，在實施最佳投資方案的過程中，體現(xiàn)工程造價的合理性，從而有效掌握工程造價。這種工程造價模式的確定與掌握應(yīng)貫穿于整個項目建設(shè)過程，要主動避開決策階段各項技術(shù)經(jīng)濟決策對該項目的工程造價的影響，如建設(shè)標準的確定、建設(shè)地點的選擇、工藝、設(shè)備的選用等。二、市場調(diào)

3、查分析科學(xué)、精確的住宅市場調(diào)查分析是項目前期工作的重要組成部分，是投資決策和其他工作的依據(jù)，是各項決策產(chǎn)生的依據(jù)，只有科學(xué)、精確的市場調(diào)查分析才能做出科學(xué)的決策。市場的調(diào)查分析工作必需緊緊圍繞特定的開發(fā)地點和用戶類型從宏觀與微觀兩方面綻開。通過市場調(diào)查分析所供應(yīng)的信息，開發(fā)商可以對市場的進展趨勢做出預(yù)判。通過精確的市場調(diào)查，開發(fā)商可以了解影響市場的宏觀因素(經(jīng)濟因素、社會因素)，進而精確把握投資機會與方向。通過了解住宅市場各類物業(yè)的供求關(guān)系和價格水平，可以正確的擬定開發(fā)項目的市場定位(服務(wù)對象、檔次、規(guī)模、售價等)。通過了解消費者對住宅功能和設(shè)計形式的要求，可以對項目的規(guī)劃設(shè)計工作做出正確指導(dǎo)

4、。三、項目資金的籌措與資金成本分析在市場經(jīng)濟高速進展的今日，住宅項目的建設(shè)需要投入大量的資金。在開發(fā)前期，一般開發(fā)商往往僅擁有總投資的20%40%的資金，因此，企業(yè)需要通過各種渠道籌集建設(shè)資金。融資已經(jīng)成為企業(yè)的重要經(jīng)營手段之一，同時，企業(yè)如何合理地降低資金成本，提高有限自有資金的利用率是企業(yè)常常面臨的問題。為避開在資金籌措工程中可能會發(fā)生的問題，要確定合理的資金需要量，提高籌資效果;仔細選擇資金來源，降低資金成本;適時取得資金，保證資金投放需要;適當維持自有資金比例，正確支配負債經(jīng)營。資金成本是企業(yè)財務(wù)管理的一個重要概念，是企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價，這一代價由兩部分組成：資金籌集成本

5、和資金使用成本，國際上將其列為一項“財務(wù)標準”。資金根據(jù)其來源的不同可分為兩種：自有資金和長期借入資金。分析資金成本有助于企業(yè)選擇籌資方案，確定籌資結(jié)構(gòu)以及最大限度地提高籌資的效益。四、項目資金結(jié)構(gòu)的分析與籌資方案的確定資金結(jié)構(gòu)是指企業(yè)資金的組合，任何一個開發(fā)企業(yè)都客觀存在著肯定的資金結(jié)構(gòu)，即長期資金與非長 總而言之POM成本管理系統(tǒng)的核心思想是把以“以核算為中心”轉(zhuǎn)向“以掌握為中心”，POM成本核算的重點是按項目、分產(chǎn)品進行事前測算、事后核算、橫向?qū)Ρ确治?、形成“成本?shù)據(jù)庫”。并基于合理的成本結(jié)構(gòu)分類科學(xué)制定目標成本，以此作為成本掌握的上限;通過動態(tài)成本與目標成本的對比，實時反映特別成本狀況

6、，并支持對特別成本產(chǎn)生根源的逐層深化分析;結(jié)合責任成本體系，將各項成本指標落實到崗，通過動態(tài)成本反映相關(guān)成本指標執(zhí)行狀況，為成本績效考核供應(yīng)數(shù)字化依據(jù)。最終為房地產(chǎn)企業(yè)掌握成本變動、洞悉成本動向、制定資金方案、掌控投資進度等供應(yīng)強有力的科學(xué)依據(jù)，是房地產(chǎn)企業(yè)把握先機、提升核心競爭力量的重要幫助工具。一位勝利的企業(yè)家說過，“下屬不會做你盼望他做的事情，但會做你將要檢查的事情”。對于成本管理來說，只有將目標成本根據(jù)專業(yè)部門分工進行分解，把成本掌握的責任落實到與成本管理相關(guān)的各個業(yè)務(wù)部門、各個崗位，并納入績效考核，則真正的成本管理才能落到實處，但保留此標記。 統(tǒng)的管理往往由于采集數(shù)據(jù)困難，績效考核更多是看表現(xiàn)，缺乏數(shù)字依據(jù)，最終流于形式。借助明源成本管理軟件，我們可以將項目目標成本細分落實到各部門、甚至各崗位，并明確考核的經(jīng)濟技術(shù)指標，讓大家主動將成本掌握與自己每天的工作思維