房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析與對策探討_工程管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析與對策探討依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期，將房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險分為決策風(fēng)險、土地風(fēng)險、設(shè)計風(fēng)險、建筑風(fēng)險和銷售風(fēng)險等五類，并對其進(jìn)行深化分析，在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的風(fēng)險防范對策。隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的進(jìn)展，人們對房地產(chǎn)的需求增加，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展，房地產(chǎn)行業(yè)漸漸進(jìn)展成為我國國民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入量大、項目周期長、項目政策性和地域性強等特點，風(fēng)險因素簡單多樣，并且存在于房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個過程中。因而，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險進(jìn)行識別，進(jìn)而提出防范對策，具有重要的現(xiàn)實意義。一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險分析依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的流程，可將房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)

2、險依次分為決策風(fēng)險、土地風(fēng)險、設(shè)計風(fēng)險、建筑風(fēng)險和銷售風(fēng)險等五類。1.決策風(fēng)險。決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一個重要的環(huán)節(jié)，在本階段，通過對政治、經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)展趨勢的討論，綜合分析市場的供需狀況、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策等，制定房地產(chǎn)開發(fā)項目策略，以確定房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營的類型和時機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展親密相關(guān)，受政策的影響很大，政府對房價的限制、貸款利率的規(guī)定、土地供應(yīng)量的掌握、土地使用的約束、環(huán)境愛護(hù)的要求，以及對投資規(guī)模、投資方向和稅收的掌握等，都會對房地產(chǎn)開發(fā)項目構(gòu)成風(fēng)險。項目的開發(fā)類型定位對項目的勝利與否至關(guān)重要，房地產(chǎn)土建工程一旦完成，很難再就房地產(chǎn)的開發(fā)類型進(jìn)行

3、更改。2.土地風(fēng)險。土地是房地產(chǎn)開發(fā)項目的基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)開發(fā)項目影響很大。土地所處區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)、行政等因素產(chǎn)生的綜合效應(yīng)，打算著土地的潛在收益力量，是影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險的打算性因素。土地政策風(fēng)險來源于土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式、土地調(diào)掌握度，以及不同的土地政策執(zhí)行力度等。土地要通過公開拍賣、招標(biāo)、協(xié)議出讓等方式取得，在取得土地的過程中，對土地的價格定位、競標(biāo)方式的選擇等都可能造成土地風(fēng)險。土地在競標(biāo)勝利后，一般面臨大量的征地、拆遷、安置和補償工作，并且涉及很多法律，使開發(fā)商面臨各種簡單狀況。因而，拆遷也會給房地產(chǎn)開發(fā)項目帶來風(fēng)險。有的開發(fā)商為了戰(zhàn)略考慮，對土

4、地進(jìn)行儲備，在土地價格比較低的時候買進(jìn)土地，從而獲得更多的利潤，但在土地儲備過程中，可能面臨土地收回、土地政策變動等風(fēng)險。3.設(shè)計風(fēng)險。設(shè)計費在建設(shè)工程全過程的費用中所占比例不大，但對于工程造價的影響卻很大，有時能達(dá)到75%。合理的設(shè)計可以降低成本10%，由于設(shè)計緣由引起的質(zhì)量事故占總事故量的40%。設(shè)計風(fēng)險是指由于設(shè)計方案的設(shè)計依據(jù)、設(shè)計參數(shù)、方案選擇不當(dāng)，導(dǎo)致建筑工程不能滿意適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、平安和牢靠性要求，以及設(shè)計進(jìn)度不能滿意工程要求;還可能因設(shè)計方案不合理而造成房地產(chǎn)租售不出去，房產(chǎn)滯銷而引起收益下降。所以設(shè)計前，要在現(xiàn)場勘查并充分搜集水文和氣象等資料后，再提出設(shè)計方案。加強設(shè)計監(jiān)理

5、和設(shè)計審查，避開頻繁的設(shè)計變更，從而規(guī)避設(shè)計風(fēng)險。4.建筑風(fēng)險。建筑風(fēng)險主要體現(xiàn)在招投標(biāo)、合同、承包商履約力量、成本、工期、質(zhì)量等方面。開發(fā)商采納的招標(biāo)模式有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、協(xié)協(xié)商標(biāo)等三種。招投標(biāo)時要選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)模式，選擇符合條件的設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位。在項目建設(shè)過程中，需要訂立很多合同，如施工合同、材料供應(yīng)合同等;假如合同管理不善或合同執(zhí)行不嚴(yán)，可能消失合同糾紛，這種糾紛可能影響到項目的質(zhì)量、工期和成本，給項目相關(guān)方都造成損失。假如承包商沒有履約力量，可能導(dǎo)致拖延工期，從而影響進(jìn)度及房屋銷售。建筑成本在房地產(chǎn)開發(fā)項目中占很大的比例，假如建筑成本不能得到有效掌握，將會大幅增加房地

6、產(chǎn)項目的開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目每個環(huán)節(jié)的時間損失，都可能導(dǎo)致工期拖延。一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生比較大的變化，錯過最佳銷售時機(jī);另一方面，工期延長會增加投入資金的利息支出，增加管理費。房產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的最終產(chǎn)品，其質(zhì)量不僅影響到銷售，還影響到用戶的平安。因而，在建筑過程中，應(yīng)充分保證房屋的質(zhì)量。5.銷售風(fēng)險。銷售階段是打算房地產(chǎn)開發(fā)項目能否獲利的一個關(guān)鍵階段，銷售時機(jī)的選擇、銷售價格的定位、銷售方式的選擇、廣告方式的選擇等都會影響銷售效果和最終盈利。房地產(chǎn)銷售時機(jī)一般有三種狀況：預(yù)售、即時出售和滯后銷售，每一種銷售方式都有各自不同的風(fēng)險，國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都采納預(yù)售的銷售方式

7、。消費者對房價很敏感，假如價格過高，可能導(dǎo)致房屋銷售量降低， 難以準(zhǔn)時收回投資而造成風(fēng)險。房地產(chǎn)的銷售方式有自己營銷和代理營銷兩種，假如自己營銷，可能缺乏專業(yè)的營銷技術(shù)和人才，但代理營銷又可能由于代理費用過高而增加成本。營銷廣告可以充分運用報刊、廣播、電視、現(xiàn)場廣告牌等多種方式進(jìn)行宣揚，以達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的效果。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險防范對策1.重視可行性分析。決策的正確與否關(guān)系到整個項目的成敗。因而，在項目的決策階段，應(yīng)充分搜集項目相關(guān)的各種信息，實地考察和調(diào)查，獲得詳實的數(shù)據(jù)，做好項目的市場分析、財務(wù)評估、人力資源分析、項目的敏感因素評估，確定房地產(chǎn)開發(fā)項目盈利的可能性，并在此基礎(chǔ)上做出

8、決策。市場分析包括分析房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位、競爭優(yōu)勢、競爭對手、顧客群體、項目的市場銷售潛力等;財務(wù)評估包括房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤猜測、銷售盈虧平衡點的估測、投資構(gòu)成的估測、投資回收期及內(nèi)部收益率的估測、流淌資金周轉(zhuǎn)速度的估測、資產(chǎn)及負(fù)債比的進(jìn)展趨勢估測、資金籌措方法等;人力資源分析包括分析該房地產(chǎn)開發(fā)項目高層管理者的經(jīng)營力量，確定聘請適合本項目的人才;對房地產(chǎn)項目將來進(jìn)展最為敏感的四大因素是銷售價格的變化、因市場而引起的銷售數(shù)量變化、因成本增減引起的變化、因投資或資金籌措引起的變化。同時，在可行性討論階段，還要分析房地產(chǎn)開發(fā)項目利益相關(guān)方的利益博弈與調(diào)協(xié)。2.建立信息中心。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立信

9、息中心，搜集房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)信息，為企業(yè)決策供應(yīng)信息支持。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個風(fēng)險較高的行業(yè)，假如缺乏準(zhǔn)時、充分的信息，就很難做出正確的決策，進(jìn)而影響項目的順當(dāng)進(jìn)行。在項目的可行性階段，足夠的信息可以關(guān)心決策者做出正確的推斷，從而削減投資決策失誤，避開風(fēng)險;在項目的開發(fā)過程中，足夠的信息有助于管理者進(jìn)行有效管理。首先，應(yīng)成立特地的組織機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)對企業(yè)內(nèi)外的相關(guān)信息進(jìn)行搜集整理;其次，要建立規(guī)章制度，明確信息流的流轉(zhuǎn)方式與方向，通過制度的約束來保證信息中心能夠準(zhǔn)時精確地獵取信息;最終，信息搜集不是目的，由專人對信息進(jìn)行匯總、整理和分析，形成對房地產(chǎn)開發(fā)項目有用的信息。3.建立風(fēng)險預(yù)警體系。建立

10、房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警體系，便于房地產(chǎn)企業(yè)更自覺、更系統(tǒng)地管理項目開發(fā)過程中的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目有自己的特點，風(fēng)險不能完全用定量指標(biāo)來衡量, 許多狀況下僅憑管理者的主觀分析來推斷風(fēng)險。因而，在猜測企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險時,應(yīng)建立合理的風(fēng)險指標(biāo)體系，引入“A計分法”，即把影響企業(yè)風(fēng)險的經(jīng)營因素列出,再依據(jù)其影響大小給予不同的值,然后依據(jù)企業(yè)實際狀況對各影響因素做標(biāo)記，加總有標(biāo)記的各項分值，最終與臨界值比較來評價經(jīng)營風(fēng)險狀況。依據(jù)建立的風(fēng)險指標(biāo)體系，并憑借以往房地產(chǎn)開發(fā)項目中的閱歷和歷史數(shù)據(jù)，運用先進(jìn)的技術(shù)和手段，加以整理分析，通過信息中心收集的最新信息和數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行風(fēng)險預(yù)警，假如發(fā)

11、覺風(fēng)險，馬上啟動風(fēng)險預(yù)警，并實行相關(guān)措施，進(jìn)行風(fēng)險防范。4.重視工程質(zhì)量。房地產(chǎn)作為開發(fā)項目的最終產(chǎn)品，既關(guān)系到用戶的使用價值，又關(guān)系到用戶的生命平安。因而，重視工程質(zhì)量，對保證產(chǎn)品質(zhì)量、保障用戶使用價值和生命平安具有重要意義。對項目進(jìn)行全面質(zhì)量管理，保證工程質(zhì)量，質(zhì)量管理需要一批專業(yè)質(zhì)量人才。質(zhì)量人才要具備參加房地產(chǎn)工程質(zhì)量工作總體策劃的力量，能詳細(xì)負(fù)責(zé)落實質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，進(jìn)行現(xiàn)場指導(dǎo)和關(guān)心解決實際質(zhì)量問題，這就要求他們既懂技術(shù)又懂管理。對反映項目質(zhì)量的材料、環(huán)境、配套設(shè)施實行全方位、全過程管理，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，逐步完善房地產(chǎn)開發(fā)項目的各種平安設(shè)施。在工程施工中，要建立項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制度，由項

12、目經(jīng)理負(fù)責(zé)工程質(zhì)量的組織保證。在工程招標(biāo)過程中實行公開、公正、公正的原則，擇優(yōu)錄用符合條件并具有較高信譽和實力的施工單位，從而確保工程的施工質(zhì)量和施工平安。在工程建設(shè)項目施工中，施工項目部要明確工程的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任和施工人員的責(zé)任義務(wù)，定期召開工程質(zhì)量會議和平安專題會議，從思想上高度重視工程質(zhì)量，深刻熟悉“百年大計、質(zhì)量第一”、“質(zhì)量重于泰山”的含義。在施工過程中，要全面貫徹質(zhì)量保證體系，多方位、大力度保證施工質(zhì)量和施工平安。5.提高管理水平，培育和引進(jìn)優(yōu)秀人才。房地產(chǎn)公司的管理層，應(yīng)將風(fēng)險管理納入到日常管理中。同時培育風(fēng)險管理的企業(yè)文化，讓公司員工都參加到風(fēng)險管理中來。企業(yè)競爭最終是人才的競爭，強

13、化房地產(chǎn)開發(fā)項目專業(yè)管理隊伍的培訓(xùn)力度，對有工作閱歷的技術(shù)和管理人員進(jìn)行再培訓(xùn)，培育一批房地產(chǎn)開發(fā)項目所需要的項目經(jīng)理、選購經(jīng)理、施工經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理，以及合同、方案、費用估算及掌握、材料 掌握、風(fēng)險和保險、索賠、質(zhì)量、平安等專業(yè)技術(shù)和管理人才，以適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的需要。把理論培訓(xùn)和實踐培訓(xùn)結(jié)合起來，總結(jié)和推廣其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的勝利閱歷，與專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)簽訂人員培訓(xùn)合同，有針對性地為本公司培育各類專業(yè)技術(shù)及管理人才。同時，在高校相關(guān)專業(yè)中選拔房地產(chǎn)開發(fā)項目需要的人才，并對所聘請的人才進(jìn)行培育，作為儲備的專業(yè)技術(shù)和管理人才。6.規(guī)避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險。通過項目保險轉(zhuǎn)移風(fēng)險，購買保險是轉(zhuǎn)移和削減風(fēng)險的途徑之一。開發(fā)商應(yīng)依據(jù)項目的實際狀況選擇保險險種，并選擇信譽良好的保險公司，通過工程擔(dān)保，也能有效地轉(zhuǎn)移風(fēng)險。規(guī)避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險的方式還有多種：一是完全規(guī)避風(fēng)險，即通