房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析

1、第六章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析n第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目確定性分析n第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目確定性分析n【學(xué)習(xí)目標(biāo)】n、 熟悉房地產(chǎn)投資項(xiàng)目確定性分析的內(nèi)容 ；n、 熟悉房地產(chǎn)投資靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) ；n、 熟悉房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) ；n、 能應(yīng)用確定性分析指標(biāo) ， 進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析 。第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目確定性分析n（一）投資利潤(rùn)率n（二）投資回收期第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目確定性分析n（一）凈現(xiàn)值第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目確定性分析n（二）內(nèi)部收益率n、 試算法n、 插值法n、 查表法第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目確定性分析n（三）凈現(xiàn)值法與內(nèi)部收益率法的比較第一節(jié)

2、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目確定性分析第一節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目確定性分析n（四）動(dòng)態(tài)投資回收期知識(shí)應(yīng)用n一、知識(shí)訓(xùn)練題n、 簡(jiǎn)述靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 。n、 簡(jiǎn)述動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 。n、 簡(jiǎn)述內(nèi)部收益率的含義 。第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析n【學(xué)習(xí)目標(biāo)】n、 熟悉房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析的內(nèi)容 ；n、 熟練掌握房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析 ；n、 熟練掌握房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析 ；n、 熟悉房地產(chǎn)投資項(xiàng)目概率分析 。第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析n（一）建設(shè)成本（二）租金和售價(jià)n（三）開(kāi)始周期（四）利率n（一）線性盈虧平衡分析第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析n、 固定成本和可變成本n（） 費(fèi)用分解法n（） 高低

3、點(diǎn)法n（） 回歸分析法第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析n、 線性盈虧平衡圖第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析n、 數(shù)學(xué)計(jì)算法n例一 ：中基開(kāi)發(fā)公司承接了一住宅區(qū)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ， 征地5800m 。 經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查 ， 該地區(qū)住宅平均售價(jià)可達(dá)1500元m。 該公司計(jì)劃獲利 240萬(wàn)元。 已知開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要開(kāi)發(fā)費(fèi)用為 ：征地補(bǔ)償費(fèi)為 268.78 萬(wàn)元、 前期工程費(fèi)為 51.10萬(wàn)元、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為 308.78 萬(wàn)元、建安工程費(fèi)為670 元m、配套設(shè)施費(fèi)為 123.20 萬(wàn)元、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)為 60.54 萬(wàn)元、稅金等為162.22 元m， 試據(jù)此進(jìn)行盈虧平衡分析 ， 確定該項(xiàng)目建設(shè)的固定成本、保本開(kāi)發(fā)面積和實(shí)現(xiàn)

4、利潤(rùn)240萬(wàn)元的開(kāi)發(fā)面積 。第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析n（二）曲線形式的盈虧平衡分析n（三）盈虧平衡線n（四）盈虧平衡分析的應(yīng)用第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析n（一）確定影響因素n（二）確定分析指標(biāo)n（三）分析判斷變動(dòng)效果n（四）確定敏感因素 ， 對(duì)方案的承受能力作出判斷第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析n某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為2000m， 容積率為2. 5， 樓面地價(jià)為1500 元m，建造費(fèi)用為 3000 元m； 預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后 ， 建筑物可出租面積系數(shù)為 0.75 ， 初步確定項(xiàng)目的租金水平為2

5、30 元m 月（可出租面積） ， 出租費(fèi)用為毛租金收入的 25 ； 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為2年 ， 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用在開(kāi)發(fā)初期一次性投入 ， 建造費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入 ， 貸款利率為15 ， 專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用為建造費(fèi)用預(yù)算的 10 ； 廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)為 40萬(wàn)元 ； 該類(lèi)項(xiàng)目的投資收益率為18 。 試進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析和敏感性分析 。n項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析如下 ：第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析n項(xiàng)目的敏感性分析如下 ：n、 建造費(fèi)用的敏感性分析n、 建設(shè)周期的敏感性分析n、 租金的敏感性分析n、 建筑面積的敏感性分析第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析n（一）正態(tài)分布第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析n（二）投資風(fēng)險(xiǎn)度第二節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析n某房地產(chǎn)投資公司欲在一繁華地段投資一項(xiàng)目 ， 投資方案有 ：一是投資興建一高級(jí)公寓 ； 二是投資興建一商業(yè)大廈。 建成后 ， 兩方案皆以出租方式經(jīng)營(yíng)。 這兩種投資方案的年凈收益率和市場(chǎng)情況如表 6-15 所示 ， 試作風(fēng)險(xiǎn)分析。知識(shí)應(yīng)用n一、知識(shí)訓(xùn)練題n、 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不