舊住宅改造案例分析

1、舊住宅改造應(yīng)以人為本 上海舊住宅區(qū)改造關(guān)鍵字：舊住宅，改造，以人為本，和諧改造前言：上海舊住宅有各種難處，是全國出了名的。上海是個大都市，可很多居民居住的房屋小得擠的無法想象。不過，近年來上海舊房改造工程搞得轟轟烈烈。上海市各級政府都在通過不同的方式，對市內(nèi)各式舊住宅進(jìn)行改造。其初衷定是好的。然而在改造的過程中是否存在一些問題？居民需要改造什么？怎樣的改造方式才能真正讓群眾滿意？對比一個正在改造中的小區(qū)和一個已經(jīng)完成改造的小區(qū)，雖然這兩個小區(qū)離得很近，但由于改造進(jìn)度與改造方式等的不同，兩個小區(qū)的居民對“舊住宅改造”的評價(jià)存在很大差異。我們可以通過對這兩個小區(qū)改造過程與結(jié)果的比較分析，找出舊住宅

2、區(qū)改造的問題癥結(jié)，尋求合理的解決途徑。案例調(diào)研：鞍山四村二區(qū)（5979號）、鞍山四村三區(qū)（80116號）小區(qū)區(qū)位圖小區(qū)簡介：這兩個小區(qū)同屬上海市楊浦區(qū)四平路街道，分屬不同的居委會。它們在1999年改造前的歷史沿革大體上是一樣的。鞍山四村始建于1954年，建于著名的上?！皟扇f戶”建成之后,為三層磚木結(jié)構(gòu)。當(dāng)時國家正處于解放后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)期，當(dāng)時的上海居民普遍居住在石庫門之類的舊式里弄里，非常擁擠，公共設(shè)施條件也相當(dāng)差。而鞍山四村之類工人新村的建成極大地改善了居民的生活條件。但小區(qū)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低、間距寬、占地廣。到了八十年代，隨著改革開放及社會的進(jìn)步，居民對居住條件有了更高的需求。同時上海市人口的迅速增長

3、也要求政府對這片小區(qū)進(jìn)行改建。改建主要在原本三層的磚木結(jié)構(gòu)房屋上加建了兩層混凝土結(jié)構(gòu)的房屋，并在小區(qū)內(nèi)加建了一些公共設(shè)施，在小區(qū)外加建了菜場。戶型結(jié)構(gòu)并沒有發(fā)生大的變化。另外也加建了一些混合結(jié)構(gòu)的住房，為四至六層。1999年，上海市開始大規(guī)模的“平改坡”舊房改建工程，改造重點(diǎn)為環(huán)境改造、房屋改造及配套設(shè)施改造。據(jù)居民講，由于二區(qū)內(nèi)的房屋多為磚木結(jié)構(gòu)，改建難度較大，第一次大規(guī)模改建中并沒有進(jìn)行到這里。而三區(qū)則從房屋，到環(huán)境，再到配套設(shè)施良都進(jìn)行了良好的整改。調(diào)研情況：1. 居民和社會結(jié)構(gòu)兩個小區(qū)的居民大都為中低收入者，上海本地人占大多數(shù)，年齡成份偏老齡化。這兩個小區(qū)建造得比較早，有些居民從小區(qū)建

4、成起就居住在這里，更有許多居民就出生在這里。尤其在一到三層，有很多“看著小區(qū)成長起來”的居民。這里的住房條件不大好，年青一代有能力的都搬了出去。致使這里老齡化程度重。三區(qū)也是同樣。黃昏時分，小區(qū)活動廣場和公共綠地里，隨處可見散步鍛煉、下棋聊天的老人。他們在小區(qū)里的生活自由而安全。2. 小區(qū)住房的戶型、面積兩個小區(qū)在“平改坡”改造前，都為不成套的住宅，為上海典型的“新工房”。兩戶為一個單位，共用一間廚房（8.5m2）、一個衛(wèi)生間（1.2 m2）。每戶擁有一間臥室，有大小間之別（大間20.4m2,小間15.3m2）。三區(qū)在改造后大部分房屋成了外樓梯連廊式。而二區(qū)正在改建的住宅將要改為“獨(dú)門不獨(dú)戶”

5、的住宅。3. 改造重點(diǎn)和方式三區(qū)改造重點(diǎn)：建造獨(dú)門獨(dú)戶，獨(dú)立衛(wèi)生間和廚房，平改坡，外樓梯。三區(qū)從2000年起進(jìn)行舊房改造，歷時兩年多，對小區(qū)內(nèi)幾十幢工房進(jìn)行了大規(guī)模整改。房型由原本的內(nèi)樓梯改為了外樓梯，獨(dú)門獨(dú)戶，出入各不干擾。房屋向兩邊各沿伸了一米左右，并在原本五層的基礎(chǔ)上又加建了一層。改建前兩戶或三戶合用一間廚房、一間1平方米的衛(wèi)生間；改建后每戶各擁有一間臥室、一間廚房和一間衛(wèi)生間，不過衛(wèi)生間還是很小，和廚房緊挨。另外對原先屋面滲漏水，上下水管道嚴(yán)重?fù)p壞和堵塞的情況進(jìn)行了改善。小區(qū)的環(huán)境及配套設(shè)施也進(jìn)行了改善。小區(qū)在原來的空地上修建了兩個小廣場，黃昏里有不少居民在這里休憩、交流。小區(qū)里也增加

6、了很多綠化，提升了環(huán)境質(zhì)量。小區(qū)路面也進(jìn)行了翻修，解決了原來路面低洼積水的情況。小區(qū)內(nèi)設(shè)置了堆放垃圾的集中房，清除了死角，衛(wèi)生狀況得到極大改善。二區(qū)改造重點(diǎn)：獨(dú)立衛(wèi)生間和廚房，平改坡，內(nèi)樓梯。二區(qū)由于房屋結(jié)構(gòu)加建施工難度大等原因，從2005年起才開始正式開始大規(guī)模的舊房改造。改造后依舊是內(nèi)樓梯，并保持著五十年代留下來的扶手。每戶擁有獨(dú)立廚衛(wèi)，但“獨(dú)門不獨(dú)戶”：兩戶共用一條走廊，兩戶各自從臥室到廚房必須經(jīng)過走廊，容易發(fā)生碰撞。臥室一邊及廚房一邊的房間各向外沿伸了1m左右，增大了房間面積。原本的廚房和衛(wèi)生間分別改建后分別分給了兩戶人家。廚房改建后分給了“小間”，衛(wèi)生間擴(kuò)大后分給了“大間”。這樣使得

7、改建后“大小間”兩戶的建筑面積都達(dá)到了近30 m2。如三區(qū)一樣，房屋在原本五層的基礎(chǔ)之上又加建了一層，并做成了坡屋頂。立面進(jìn)行了粉飾。小區(qū)改造前小區(qū)配套設(shè)施問題嚴(yán)重。下水道常泛惡臭，下雨天小區(qū)路面泥濘積水，衛(wèi)生條件差，垃圾隨地堆放現(xiàn)象嚴(yán)重。4. 改造前后比較分析表鞍山四村三區(qū)改造前后分析改造前改造后層 數(shù)五層六層每戶面積20.4m2，15.3m2等30.9m2，28.5m2等煤衛(wèi)情況兩、三戶共用一套廚房、衛(wèi)生間每戶擁有獨(dú)立廚房、衛(wèi)生間樓梯情況內(nèi)樓梯，梯面窄外樓梯，梯面寬屋 頂平屋頂，常漏水坡屋頂綠化情況只有少量喬灌木綠化率高，經(jīng)過良好設(shè)計(jì)路面情況長年失修，下雨積水已翻修，平整配套設(shè)施陰溝常有惡

8、臭，配套設(shè)施不完善下水道進(jìn)行了處理，建有小廣場衛(wèi)生情況垃圾隨意堆放，無人清理有垃圾處理集中房，衛(wèi)生狀況好鞍山四村二區(qū)改造前后分析改造前改造后層 數(shù)五層六層每戶面積20.4m2，15.3m2等30.9m2，28.5m2等煤衛(wèi)情況兩、三戶共用一套廚房、衛(wèi)生間每戶擁有獨(dú)立廚房、衛(wèi)生間樓梯情況內(nèi)樓梯，梯面窄內(nèi)樓梯，梯面窄屋 頂平屋頂，常漏水坡屋頂綠化情況只有少量喬灌木正在改建之中路面情況長年失修，下雨積水配套設(shè)施陰溝常有惡臭衛(wèi)生情況垃圾隨意堆放，無人清理5. 居民使用評價(jià)鞍山四村三區(qū)的居民對其小區(qū)的改造普遍表示歡迎，也對改造的結(jié)果感到滿意。一位一直居住在三區(qū)的大爺告訴說：最令他滿意的是房屋結(jié)構(gòu)（戶型）

9、的變化，每家都有了自己的廚房和衛(wèi)生間，不用在高峰時“搶位子”了。他所居住的房屋已經(jīng)改建好了四個年頭，鄰里關(guān)系因?yàn)樯羁臻g的相互獨(dú)立較往前減少了許多矛盾。小區(qū)環(huán)境的改善及道路、衛(wèi)生狀況的改善也讓他感到很高興。在廣場上有許多老人和孩子在交談玩耍。改造后的小區(qū)為他們提供了良好的休憩場所。然而在二區(qū)里完全是另外一番景象。二區(qū)一位七十二歲的老太太說：這樣的改建有問題??！她說這里的居民改建前天天盼改建，看到旁邊小區(qū)的房子都翻新了，道路也寬敞了，很是羨慕。而真正施工隊(duì)到來了，卻出現(xiàn)了這樣那樣的問題。首先是施工時給小區(qū)居民的生活帶來很多麻煩。改造進(jìn)行的同時小區(qū)的居民還要在房屋里生活。這位老人的房子從去年過年前

10、就開始改造，到現(xiàn)在還不見完工，施工效率低，時間長。施工帶來的噪聲污染不說，施工造成的揚(yáng)塵、垃圾、磚石沒有良好控制，嚴(yán)重影響了居民生活。特別是這位老太太生活在一樓，根本沒法開窗。樓側(cè)面緊靠一樓窗戶的垃圾堆竟然堆了一層高，據(jù)居民說最高時可以堆得到兩層樓高。煤氣管道也遲遲不能進(jìn)入，兩家現(xiàn)在還得合用“小間”一家的廚房，給兩家人都帶來了不便和不愉快。另一個嚴(yán)重的問題是戶型的改變并不能讓居民滿意。改造后，各家獨(dú)門，但兩戶共用一廊的方式使兩家有太多互相影響的可能，兩家中“小間”一家的生活影響較重，“大間”進(jìn)出也不自在，總要通過“小間”臥室通往廚房的通道。還有一個問題就是施工質(zhì)量較差。樓道里能夠發(fā)現(xiàn)樓道里外伸

11、出去的墻體與原建筑的連接處竟在有些地方有很大的開縫。下水管道在改造后不久就又出現(xiàn)了問題。居民擔(dān)憂的另外一個問題是房屋結(jié)構(gòu)。這些樓房下面三層是磚木結(jié)構(gòu)，四、五層為80年代加建的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，如今又向上加建了一層。50年來地基下陷已經(jīng)使底層通風(fēng)口陷于地下，這樣的加建讓居民對自己房屋的安全性產(chǎn)生了懷疑。還有樓道內(nèi)一層至三層的樓梯扶手還是上世紀(jì)五十年代遺留下來的，不大符合人體工程學(xué)，用起來不舒適，樓梯路面也很窄。卻沒有進(jìn)行改造。在這樣一個居住著很多老人的小區(qū)，這樣的樓梯確實(shí)存在很多安全隱患。也許很多問題會在改造的過程中逐步解決。但目前二區(qū)居民對改造工程不大滿意，他們總說，如果像旁邊（鞍山四村三區(qū)）或

12、對面（交通小區(qū)）那樣改造就好了。比較結(jié)論：鞍山四村二區(qū)舊房改造突出問題是：改造后的戶型結(jié)構(gòu)不夠合理，施工過程極大影響居民生活。配套設(shè)施不完善（樓梯、下水、煤氣等）。這些關(guān)鍵的問題還沒有解決。而三區(qū)的改造從房屋到配套設(shè)施都貼進(jìn)民心，普遍讓居民滿意。問題癥結(jié)：居民對“好”的評價(jià)詞語并不多，而對“不好”卻有著說不盡的話。三區(qū)改造的成功之處正是考慮過了二區(qū)存在的種種問題。如果三區(qū)改造在后，二區(qū)改造在前，這倒可以理解為經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)使然。然而問題是三區(qū)改造在前，二區(qū)改造在后。為何二區(qū)改造沒有吸取三區(qū)改造的經(jīng)驗(yàn)?zāi)兀侩y道是因?yàn)槿齾^(qū)改造的成功掩蓋了問題、麻痹了視聽？經(jīng)過調(diào)查，二區(qū)在改造時并沒有多聽取群眾的意見。雖然

13、改造前每戶都要簽字同意，然而事實(shí)是很多居民都是在改造開始后才簽的字。而之前簽字也是在改造方案基本定下來之后才進(jìn)行的，有點(diǎn)形式化。這樣導(dǎo)致改建方案并不是群眾想要的，居民最需要解決的很多問題依然沒有得到解決。正如一位居民所說：“改建我們肯定是歡迎的，政府的初衷是好的。但真正落實(shí)起來還應(yīng)該先聽聽我們的意見。否則就有點(diǎn)霸道了。”政府也在努力地改進(jìn)自己的工作。比如在網(wǎng)上就找到了“楊浦區(qū)人民評議政府工作”網(wǎng)站，群眾的很多意見都可以在上面反映，區(qū)長和其他一些相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)快捷直接地給群眾答復(fù)，并對問題給予解釋或解決。但如鞍山四村二區(qū)的改造問題，在出現(xiàn)問題之后再去解決，就有點(diǎn)亡羊補(bǔ)牢的意味了。出現(xiàn)這樣的問題也可能由于改造的時間緊迫性。在首批“平改坡”成功進(jìn)行后，可能政府急于讓這種成功模式應(yīng)用到其他舊住宅中去，以利益居民。切不可急于做“政績工程”。解決方法：通過上述比較分析，我們認(rèn)識到了一些在舊房改造中易犯的錯誤。同時，我們可以找到一些解決問題和避免錯誤的方法：一、以人為本。舊房改造是以廣大居民