房屋評估方法

1、房屋評估方法 一、房屋評估計價辦法是依照被評估房屋的常用結(jié)構(gòu)、標準、用料情況計算重置完全價值然后按各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成情況的新舊程度折扣而確定現(xiàn)值。城鎮(zhèn)各種所有制房屋進行交易、互換、抵押、拍賣、典當、轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、兼并、價撥、劃撥、拆遷或以房抵債、入股、投資等涉及房屋價格的活動均依照本辦法評估作價。 二、房屋評估計價原則是以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計價的基本原則。 房屋重置完全價值是指房屋評估時前一年重新建造該類房屋應(yīng)花費的全部投資。 重置完全價值的確定包括建筑安裝工程造價、室外工程費、土地征用費、拆遷補償費及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價值。 建筑安

2、裝工程造價簡稱工程造價一律按房屋評估時前一年執(zhí)行建筑安裝工程費用定額以及有關(guān)規(guī)定編制預(yù)算成本。在編制預(yù)算成本時施工安裝企業(yè)取費標準的確定省轄市按地市級企業(yè)取費縣或縣級市按縣市級企業(yè)取費材料價格的調(diào)整系數(shù)一律按當年當?shù)卣?guī)定的材料價格調(diào)整系數(shù)及規(guī)定按實際調(diào)整的材料差價合理確定。工程造價為確定重置完全價置的基礎(chǔ)。 室外工程費系指建筑物以外與建筑物直接配套的上下水設(shè)備、電照、甬路和化糞井等工程費用。 土地征用費系指按土地管理法核定的征用土地補償和安置補助費。 拆遷補償費系指拆除房屋收購費、臨時過渡費、搬家費、停業(yè)損失費等。 房屋座落地段因素具體表現(xiàn)為以級差地租為基礎(chǔ)的地段差價。各市、縣房地產(chǎn)管理機

3、關(guān)可根據(jù)各地土地級差情況劃分若干地段確定相應(yīng)的地段差價。 朝向差價各地房地產(chǎn)管理機關(guān)可根據(jù)當?shù)厍闆r依據(jù)房屋的不同朝向確定不同的差價率。單元內(nèi)各朝向增減差價率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。 樓層差價各地房地產(chǎn)管理機關(guān)可根據(jù)多層或高層住宅的具體情況確定標準價格樓層和其余各樓層的差價率。各樓層增減差價率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。 根據(jù)房屋的特殊結(jié)構(gòu)對于房屋的重置完全價值還可作出增加或減少的規(guī)定。對于房屋特殊屋面做法和墻體厚度應(yīng)以當?shù)氐臉藴屎屯ㄓ玫淖龇昂穸葹榛A(chǔ)計算調(diào)整分值。室內(nèi)凈高一般居住用房以室內(nèi)凈高米為基礎(chǔ)在其他條件不變的情況下每增高或降低厘米房屋建筑造價即增加或減少左右可按此計算其調(diào)劑分值。對于禮堂、劇院以

4、及房屋的地下室、暗樓、借墻、共墻等均可結(jié)合房屋建筑的實際情況和技術(shù)、業(yè)務(wù)上的具體規(guī)定作出增減價值的規(guī)定。 三、房屋分類按部頒城市房產(chǎn)會計制度的規(guī)定房屋常用結(jié)構(gòu)分為四類七等 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋。這類房屋一般內(nèi)外裝飾良好設(shè)備比較齊全。 磚混結(jié)構(gòu)一等部分鋼筋混凝土主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墻等并有陽臺內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。 磚混結(jié)構(gòu)二等部分鋼筋混凝土主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻沒有陽臺內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其它房屋。 磚木結(jié)構(gòu)一等材料上等、標準較高的磚木石料結(jié)構(gòu)這類房屋一般

5、是外部有裝修處理內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋。 磚木結(jié)構(gòu)二等結(jié)構(gòu)正規(guī)材料較好一般外部沒有裝修處理室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋。 磚木結(jié)構(gòu)三等結(jié)構(gòu)簡單、材料較差室內(nèi)沒有專用上、下水等設(shè)備較低級的磚木結(jié)構(gòu)房屋。 簡易結(jié)構(gòu)如簡易樓、平房、木板房、磚坯、土草房、竹木捆綁房等。在評估時如建筑情況復(fù)雜各地可根據(jù)具體情況在每等內(nèi)可再分級。有些 房屋介于兩個等級之間應(yīng)以主要結(jié)構(gòu)為主定級。 四、房屋耐用年限及殘值率 五、房屋新舊程度的評估標準房屋新舊程度評估標準見附表一是根據(jù)部頒房屋完損等級評定標準試行參考典型代表城市的有關(guān)資料確定原則上將房屋按常用結(jié)構(gòu)分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚

6、木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)四種類型。這四種類型房屋的新舊程度都是以各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分十二個工種項目的狀況評估的。評估的房屋新舊程度應(yīng)與相應(yīng)的質(zhì)量等級相吻合。如下表 六、房屋建筑面積的計算房屋評估計價一律按房屋的建筑面積平方米計算其價值。戶建筑面積計算公式 本棟房屋總建筑面積 戶建筑面積戶使用面積× 本棟房屋總使用面積 房屋建筑面積按國家經(jīng)委建筑面積計算規(guī)則的規(guī)定計算。房屋使用面積按建設(shè)部住宅建筑設(shè)計規(guī)范的規(guī)定計算其規(guī)定附后。 七、房屋評估計價方法以房屋的建筑面積平方米、按測定的重置單價計算房屋重置完全價值原值根據(jù)評估的房屋新舊程度計算房屋現(xiàn)值凈值。其計算公式如下 房屋重置完

7、全價值原值房屋建筑總面積×房屋重置單價±房屋的增減價值 房屋現(xiàn)值凈值房屋重置完全價值原值×評估的房屋新舊程度 房屋應(yīng)提折舊房屋重置完全價值原值房屋現(xiàn)值凈值。 年折舊額房屋重置完全價值原值×殘值率÷耐用年限 年折舊率年折舊額÷房屋重置完全價值原值× 尚可使用年限房屋的耐用所限×評估的房屋新舊程度 八、房屋評估計價工作程序 凡進行房屋評估作價的單位和個人必須持有關(guān)證件向當?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理處所申報由當?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理處所安排專業(yè)評估人員進行評估作價。 評估人員要對房屋圖卡資料復(fù)查核對進行現(xiàn)場勘察、測繪、評議準確丈量房屋的

8、建筑面積、使用面積調(diào)查房屋的建筑年代、朝向、層次和用途按照房屋評估標準勘察記錄房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完損等級、新舊程度和房屋的增減價值。 整理勘察記錄計算房屋的重置完全價值原值、現(xiàn)值凈值尚可使用年限、殘值等。 整理填寫房屋完損等級勘估表和房屋價值評估表見附表二、三作為提供確定房屋價格的依據(jù)。 九、各市、縣房地產(chǎn)主管部門可依據(jù)本辦法結(jié)合當?shù)貙嶋H制定具體實施細則。房屋建筑面積和使用面積的計算 一、房屋建筑面積的計算 房屋建筑面積是指一幢房屋的總面積。從房屋的外墻勒腳線以上的外圍水平面積算起包括結(jié)構(gòu)本身如墻、柱占用的面積在內(nèi)。多層建筑按各層建筑面積總和計算。 國家經(jīng)委頒布建筑面積計算規(guī)則如下 計算

9、建筑面積的范圍 單層建筑物不論其高度如何均按一層計算其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者亦應(yīng)計算建筑面積。 高低聯(lián)跨的單層建筑物如需分別計算建筑面積當高跨為邊跨時其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線的水平寬度計算當高跨為中跨時其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以中柱外邊線的水平寬度計算。 多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計算其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。 地下室、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出口的建筑面積按其上口外

10、墻不包括采光井、防潮層及其保護墻外圍的水平面積計算。 用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用層高米的按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。 坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用層高超過米時按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 穿過建筑物的通道、建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。 圖書館的書庫按書架層計算建筑面積。 電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。 舞臺燈光控制室按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。 建筑物內(nèi)的技術(shù)層層高超過米的應(yīng)計算建筑面積。 有柱雨篷按柱外圍水平面積計算建筑面積獨立柱的雨

11、篷按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。 有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積單排柱、獨柱的車棚、貨棚、站臺等按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。 突出屋面的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 突出墻外的門斗按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。 兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊按通廊的投影面積計算建筑面積。 無頂蓋的架空通廊按

12、其投影面積的一半計算建筑面積。 室外樓梯做為主要通道和用于疏散的均按每層水平投影面積計算建筑面積樓內(nèi)有樓梯的室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物按其水平投影面積計算建筑面積多層者按多層計算。 不計算建筑面積的范圍 突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 檢修、消防等用的室外爬梯。 層高在米以內(nèi)的技術(shù)層。 構(gòu)筑物如獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油水池、貯倉、圓庫、地下人防干、支線等。 建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺、及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。 沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。單層建筑內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。