房產(chǎn)中介公司創(chuàng)業(yè)實(shí)施計(jì)劃書(shū)

1、房產(chǎn)中介公司創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)一、項(xiàng)目摘要衡量一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志是二手房的成交量是否超過(guò)新房的成交量， 而市 這幾年的二手房的成交量與新房的成交量之比為3： 4，正處于上升時(shí)期。這兩年國(guó)家的宏觀調(diào)控政策紛紛出臺(tái)，正是市場(chǎng)從業(yè)者重新洗牌的好時(shí)機(jī)。房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式是在總結(jié)分析二手房中介市場(chǎng)上所有的經(jīng)營(yíng)模式 的特點(diǎn)以后，結(jié)合城市市民化的特質(zhì)，在執(zhí)行門(mén)點(diǎn)社區(qū)化，員工本地化的前提下，提出“品 牌形象、 操作流程、 服務(wù)規(guī)、 信息共享” 四統(tǒng)一的總部、 中心店、 社區(qū)店三級(jí)直營(yíng)連鎖模式。 達(dá)到利用建立房產(chǎn)中介店連鎖網(wǎng)絡(luò)滲透進(jìn)入市每一個(gè)社區(qū)， 成為社區(qū)生活種不可缺少的一份 子，形成直接面

2、對(duì)各類(lèi)型消費(fèi)者的終端廣告和房產(chǎn)延伸服務(wù)的渠道。房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的盈利模式是通過(guò)房產(chǎn)中介網(wǎng)絡(luò)牢牢扎根在社區(qū)的基礎(chǔ)上，不但可以開(kāi)展傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)， 取得傭金收入建立良好的銀企關(guān)系， 還可以利用通暢的深入社區(qū)的 渠道，不斷開(kāi)展更多的增值社區(qū)服務(wù)，擁有社區(qū)終端廣告渠道就是如同擁有“門(mén)戶”，前途房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目需求資金三百萬(wàn)元的支持， 兩年可以建設(shè) 80 個(gè)以上的深入社區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)，服務(wù)半徑覆蓋三鎮(zhèn) 85% 以上的主要住宅小區(qū)，進(jìn)入市房地產(chǎn)二手房中介的前三名， 綜合盈利水平第一，月稅前利潤(rùn) 200 萬(wàn)元左右，壟斷社區(qū)廣告資源，成為另一個(gè)主業(yè)。、市場(chǎng)分析1、二手房市場(chǎng)分析市自 2002 年房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展

3、的同時(shí)也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)展，建材、家居用品、裝 飾裝潢業(yè)以前所未有的發(fā)展速度分享著這期待已久的機(jī)遇。 作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵流通環(huán)節(jié) 的存量房交易市場(chǎng)更是如魚(yú)得水、水漲船高， 數(shù)以千家的二手房中介店 （所）如雨后春筍般 涌現(xiàn)出來(lái)活躍在存量房交易市場(chǎng)上， 整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片欣欣向榮、 生機(jī)勃勃的景象。2005 年市商品房銷(xiāo)售面積為 813.89 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 7.6% ；其中：商品房住宅銷(xiāo) 售面積為 756.91 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 5.0% ，占商品房銷(xiāo)售面積的 93% 。而 2005 年全市 二手房成交 60168 起，同比下降 2.5% ，面積為 625.7 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)

4、 1.6% ；其中： 二手房住宅成交 34179 起，同比下降 2.8% ，成交面積為 330.13 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 17.2% ， 說(shuō)明二手房的成交量與新房的成交量之比為3： 4，二手房市場(chǎng)正處于上升時(shí)期，市場(chǎng)上的需求主力無(wú)論新房還是二手房都是住宅。2005 年和 2006 年的二手房市場(chǎng)的成交較為平淡，其增長(zhǎng)率較小，這是由兩方面造成 的。一方面是 2005 年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為， 并有效控 制了投資需求， 特別是對(duì)二手房市場(chǎng)的成交量影響顯著。 另一方面是通過(guò) 2005 年商品房市 場(chǎng)的供需分析， 得出 2005 年商品房市場(chǎng)需求比較旺盛的結(jié)論。 由此說(shuō)明

5、宏觀政策的干預(yù)與 商品房市場(chǎng)需求的持續(xù)旺盛，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)較為平淡。2005 年二手房綜合物業(yè)平均價(jià)格為 2512.35 元/ 平方米，同比增長(zhǎng) 41.4% 。其中，住 宅平均價(jià)格為 2209.78 元/ 平方米，同比增長(zhǎng) 39.6% ；寫(xiě)字樓平均價(jià)格為 2726.12 元/平方 米，同比增長(zhǎng) 26% ；市房地產(chǎn)商品房住宅市場(chǎng)與二手房住宅市場(chǎng)的價(jià)格差額 05 年增大， 而 寫(xiě)字樓方面的價(jià)格差額逐年減小，這說(shuō)明房地產(chǎn)住宅市場(chǎng) 05 年的發(fā)展迅猛，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的 發(fā)展繼續(xù)保持低靡。值得指出的是， 成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)在這兩方面的價(jià)格差一般保持在 500-800 元/ 平方米 之間，而房地產(chǎn)市場(chǎng)在這兩方面

6、的價(jià)格差在 1000 元/ 平方米以上，這充分說(shuō)明二手房市場(chǎng) 的發(fā)展?jié)摿薮蟆?國(guó)外知名中介運(yùn)營(yíng)商的介入將進(jìn)一步加快市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中介行業(yè)的變 革，推動(dòng)市場(chǎng)的快速、健康發(fā)展。2、中介行業(yè)概述作為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要組成部分的二手房交易市場(chǎng)， 由于市場(chǎng)的興旺帶來(lái)市二手房中介市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。 市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 截止到 2006 年 2 月止， 市注冊(cè)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已 經(jīng)達(dá)到 400 多家，在所有注冊(cè)的房地產(chǎn)中介公司中，有近 70% 左右的公司是在從事二手房 中介業(yè)務(wù)， 二級(jí)市場(chǎng)的蓬勃和巨大的市場(chǎng)潛力不僅造就了一批本土化的品牌中介， 同時(shí)也吸 引了國(guó)外知名房地產(chǎn)綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商搶灘。雖然二手房市場(chǎng)

7、有了長(zhǎng)足的發(fā)展， 但相對(duì)于國(guó)一些城市市場(chǎng)， 市房地產(chǎn)中介市場(chǎng)還是不 夠成熟發(fā)達(dá)。主要表現(xiàn)在以下方面：1）、中介機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小在市 400 多家中介公司中，大多數(shù)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，真正意義上的連鎖能上規(guī) 模的只有寥寥幾家， 通常是采取小店面的松散連鎖，夫妻店， 三、兩朋友或獨(dú)自操作的方式 經(jīng)營(yíng)，已適應(yīng)不了自身的客觀發(fā)展要求，也適應(yīng)不了已逐漸走向規(guī)的市場(chǎng)需求，事實(shí)證明 2005 年下半年，宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政不斷出臺(tái)，很多小中介紛紛關(guān)門(mén)，很多外來(lái)中介收縮戰(zhàn) 線退出， 說(shuō)明未來(lái)的市場(chǎng)資源會(huì)進(jìn)一步集中， 只有規(guī)?；闹薪椴拍艿挚故袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)， 生存下 來(lái)。（2）、中介人員整體素質(zhì)偏低是制約中介事業(yè)發(fā)展的最大

8、障礙目前， 市中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊， 還有待進(jìn)一步提高， 以便走向中介行業(yè)成 熟的專(zhuān)業(yè)化道路。傳統(tǒng)中介人員學(xué)歷低， 不注意提高專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，常為客戶看不起， 愛(ài)忽悠信 譽(yù)差， 凡事利字當(dāng)頭，不講究交易規(guī)則甚多； 而年輕的中介人員先天不足沒(méi)經(jīng)驗(yàn)見(jiàn)識(shí)少，不 懂社會(huì)心理學(xué)， 不善于與客戶交流， 市場(chǎng)敏感性不強(qiáng)不勤奮， 自視其高不安心工作，狀態(tài)極 度不穩(wěn)定。3）、中介信息渠道不暢通市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的硬件設(shè)備水平總體上比較差， 雖然大多數(shù)配備了電腦， 但利用率不 高，信息關(guān)聯(lián)化和開(kāi)發(fā)力度不夠，與、與各沿海發(fā)達(dá)城市相比，市的中介市場(chǎng)，還遠(yuǎn)未形成加上行業(yè)整體誠(chéng)信的因規(guī)模經(jīng)濟(jì)， 頗為零散， 這就使得各中

9、介之間的信息溝通非常受局限， 素，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)普遍存在業(yè)務(wù)量不大，成功率低的現(xiàn)象，造成了很大的信息資源流失。3、競(jìng)爭(zhēng)分析根據(jù)的二手房市場(chǎng)的摸底調(diào)查，在市房產(chǎn)局登記注冊(cè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有 400 多家，可 分為本土中介商和外來(lái)中介商， 根據(jù)公司實(shí)力發(fā)展規(guī)模、 從業(yè)人員素質(zhì)數(shù)量、 公司發(fā)展戰(zhàn)略 可分為三個(gè)集團(tuán)，第一集團(tuán)在 60 家經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)左右，在未來(lái)的一年，不超過(guò) 3 家公司；第二 集團(tuán)在 20 家經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)以上，數(shù)量在 8-10 家公司，第三集團(tuán)在 5 個(gè)網(wǎng)點(diǎn)左右，有 30 家公 司左右；其余基本上是單店經(jīng)營(yíng)。4、經(jīng)營(yíng)模式通過(guò)對(duì)以上中介企業(yè)的深入調(diào)查研究， 可以看出目前中介企業(yè)成功的經(jīng)營(yíng)模式是： 快速 網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)、直營(yíng) + 加盟的連鎖方式、連鎖門(mén)店 + 網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)；以直營(yíng)收入、營(yíng)業(yè)性吞吐獲取 高額利潤(rùn)、 免收或收取少許加盟費(fèi)擴(kuò)充網(wǎng)絡(luò)渠道都是他