商業(yè)地產融資風險控制理論分析研究金融學專業(yè)

1、摘 要在國內社會經濟的持續(xù)發(fā)展過程中，房地產行業(yè)逐漸變成社會經濟中的關鍵產業(yè)。房地產領域流動性不好、投資高、受外界經濟變化以及我國宏觀經濟調控的影響大等特點也導致此產業(yè)開發(fā)運營的效益與風險不斷提高，當前房地產公司的發(fā)展項目能否順利完成，相關不確定因素比較多。商業(yè)地產作為房地產行業(yè)中的重要成分，應該注重其中風險的控制。本文將其當做分析背景，利用對保利房地產企業(yè)融資方式和風險的分析，認識到保利地產融資風險控制中存在的問題，并對完善保利地產融資模式提出一些有效的建議。同時，保利地產作為國內排名前列的房地產企業(yè)，其融資模式及其風險研究對同行業(yè)公司具有參考價值?！娟P鍵詞】商業(yè)地產 融資風險 融資渠道 創(chuàng)

2、新融資AbstractWith the rapid development of China's economy, the real estate industry has become one of the pillar industries of the national economy. Real estate industry investment cycle is long, poor liquidity, influenced by social and economic development, large and is affected by national macr

3、oeconomic regulation and control characteristics are also determines the development of real estate business of high yield, high risk investment industry, a real estate enterprise success of real estate project, including so many uncertain factors. As an important part of real estate industry, comme

4、rcial real estate should pay attention to the control of risk. In this paper, based on this research background, through the study of poly real estate company financing mode and its risk, recognize the problems that exist in the poly real estate financing risk control, and to perfect the poly real e

5、state financing mode put forward some effective Suggestions. At the same time, poly real estate, as one of the leading real estate enterprises in China, has a reference value for its financing model and its risk research.key words commercial real estate financing financing financing channel innovati

6、on financing.目 錄1.緒論11.1 研究背景11.2 選題目的和意義11.2.1 選題的目的11.2.2 選題的意義11.3國內外文獻綜述21.3.1 國外文獻綜述21.3.2國內文獻綜述31.4 研究內容與方法41.4.1 研究內容41.4.2 研究方法42.商業(yè)地產融資風險控制理論概述52.1 相關概念的界定52.1.1商業(yè)地產52.1.2 房地產企業(yè)融資52.1.3 房地產企業(yè)融資風險52.2商業(yè)地產融資風險產生的原因62.3商業(yè)地產融資風險控制的一般方式63. 保利地產股份有限公司案例介紹73.1保利地產概況73.2保利地產股份有限公司基本情況73.2.1組織架構73.2

7、.2經營現(xiàn)狀84.保利地產股份有限公司融資風險控制案例分析84.2保利地產的融資現(xiàn)狀分析84.2.1 融資結構分析83.2.2經營現(xiàn)狀94.2.2融資環(huán)境分析104.3保利地產融資風險控制中存在的問題143.3.1 企業(yè)負債融資風險控制不足143.3.2 缺乏專門的融資風險控制部門與人才153.3.3 融資風險控制存在滯后性153.4 保利房地產融資風險控制問題成因163.4.1融資創(chuàng)新意識不強163.4.2 融資結構不合理163.4.3 融資風險控制體系不夠完善175.保利房地產融資風險控制建議175.1 實現(xiàn)企業(yè)融資方式多元化175.2 優(yōu)化融資結構195.3 構建融資風險預警體系195.

8、4建立和完善企業(yè)內控管理體系20結論20參考文獻21致謝22281.緒論1.1 研究背景在國內綜合經濟持續(xù)發(fā)展過程中，房地產業(yè)逐漸變成社會經濟發(fā)展的重要動力。此行業(yè)需要大量的資金，房地產項目的綜合投資最少幾千萬，甚至超過上百億。房地產領域流動性不好、投資高、受到外界經濟變化以及我國宏觀經濟調控的影響大等特點導致此產業(yè)開發(fā)運營的效益與風險不斷提高，當前房地產公司的此類項目能否順利完成，相關不確定因素比較多。分析國內房地產領域，在八十年代早期到現(xiàn)在逐漸發(fā)生多次變動，每次房地產領域的變動都會導致眾多項目無法按時完成，或者長久閑置。上述房地產公司假如破產倒閉，就會導致銀行貸款承受一定的虧損。在上述問題

9、不斷擴散的時候，甚至會導致金融風險。當前，國內房地產公司一般都會出現(xiàn)資金不足問題，其中此類項目需要資金數(shù)值較多，假如不使用眾多類型的相關金融工具，增加籌資方式，全面融通項目資金，減少或者劃分融資風險，那么公司就會承擔較高的財務風險，乃至導致破產。但是，國內房地產公司實際上沒有尋找到高效的籌資方式，此外并未使用全新的融資方式，也并沒有在融資風險控制等部分進行相應的管理?；趪鴥确康禺a領域的發(fā)展情況進行分析，此類公司怎樣科學高效的進行融資，進一步減少風險，對于國內此領域的長久發(fā)展來說非常重要。1.2 選題目的和意義1.2.1 選題的目的通過探討商業(yè)地產的融資風險控制模式及其中的問題，建立起多渠道、

10、多元化的房地產金融體系，完善房地產企業(yè)融資風險控制，一是有利于商業(yè)地產融資時有多種選擇；二是有利于與商業(yè)地產金融業(yè)務相關的多種組織利用彼此競爭來提升綜合能力；三是便于個人住房融資實現(xiàn)的寬泛化，促使中低收入者購買到合適的房子；四是房地產金融可以全面促進房地產領域的整體擴張。進而促進該行業(yè)的長久穩(wěn)定發(fā)展。1.2.2 選題的意義伴隨國內住房逐漸完成市場化發(fā)展，簡單的融資方式與不健全的房地產金融系統(tǒng)逐漸變成此領域長久平穩(wěn)發(fā)展的現(xiàn)實阻礙。所以，在我國對房地產多次宏觀調控的時候，解析此領域融資情況和對出現(xiàn)的問題開展深入研究，指出高效的處理方案，創(chuàng)建完善合理的融資系統(tǒng)，是處理此領域融資問題，處理信貸風險，加

11、快國內房地產領域平穩(wěn)發(fā)展的重點。1.3國內外文獻綜述自20世紀90年代，伴隨國內城市化與工業(yè)化水平的提升，房地產領域開始變成國內社會經濟的重要產業(yè)。但是，此行業(yè)承擔較高的風險，房地產企業(yè)現(xiàn)行的發(fā)展體系在我國市場經濟體制的不斷改革深化下逐漸開始不能滿足新時代的形勢與要求。而資金作為房地產企業(yè)發(fā)展的血液，在政府政策全面調控，商業(yè)競爭愈加劇烈的環(huán)境中，需要引起房地產企業(yè)足夠的重視，企業(yè)需要用順應時代的新的模式來拓寬融資渠道，多元化融資方式，控制融資風險。1.3.1 國外文獻綜述(1)國外房地產行業(yè)融資風險控制歷程在現(xiàn)代企業(yè)活動中,企業(yè)融資是十分常見的經濟活動。融資風險表示公司負債運營之后,無法如期歸

12、還到期債務本息或讓股東權益受到傷害的概率。而房地行業(yè)由于周期長、規(guī)模大且牽涉資金項較復雜的行業(yè)特點，在融資這一方面需要尤其注重融資風險問題。19291933年，美國受到經濟大危機的影響，美國銀行及企業(yè)損失慘重。在經濟大危機后，美國企業(yè)開始慢慢采用科學手段控制風險。風險控制定義在1956年被知名管理學家 Gallagher指出，此后，伴隨分析活動的持續(xù)深化，風險控制也開始轉變成關鍵的學科。Meher 與 Hedges 的企業(yè)風險管理（1963）和 Williams 的風險管理與保險（1964）開始陸續(xù)撰寫完成，表示與風險控制系統(tǒng)相關的分析正式開啟。在現(xiàn)代，隨著企業(yè)經濟的不斷發(fā)展，企業(yè)面臨的風險也

13、變得越來越復雜多樣。(2)國外房地產企業(yè)融資風險控制相關理論概述1986年，M.Claudett和Stacey Simon專家把資產定價、財務杠桿理論和最優(yōu)資本結構觀點、有效市場知識使用到房地產領域，對美國此領域的金融風險開展深入分析。2003年，WilliamB.Brueggeman和Jeffrey D.Fisher在房地產金融與投資一書中通過大量的調查和數(shù)據分析，闡述了房地產行業(yè)的風險控制保障體系。在2009年，項衛(wèi)星在銀行信貸擴張與房地產泡沫：美國、日本及東南亞各國和地區(qū)的教訓中提出：銀行信貸在房地產領域內的融資比值提高會造成此領域出現(xiàn)太多泡沫，泡沫破滅就會造成銀行受到損失，因此應當注意

14、銀行信貸在房地產融資中的地位。2017年，Ahmad Y. Khasawneh,Qais A. Dasouqi于債務融資對公司業(yè)績和風險的影響中以Jordanian公司作為例子，對約旦國際和本地公司在一項研究中債務融資對財務績效和系統(tǒng)風險的影響進行了比較，提供了一種可見性。同年，D. Owusu-Manu在Real estate infrastructure financing in Ghana: Sources and constraints一文中講述了他發(fā)放53份問卷給了加納的庫馬西大都會地區(qū)的房地產開發(fā)商調查房地產開發(fā)商基本情況以及他們的的融資方式。他發(fā)現(xiàn)融資受到立法、宏觀經濟壁壘、抵押

15、品壁壘、風險評估和多樣化機制不足和缺乏財政動員機制這五個方面制約。1.3.2國內文獻綜述伴隨國內房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展，我國此領域逐漸聚集大量金融風險。以下是國內相關的房地產市場融資風險控制的相關文獻：2011年，梁兵研究2008年的全球性金融危機，指出房地產領域出現(xiàn)金融法規(guī)不完善、個人房貸不良貸款等情況。其指出要利用證券化、創(chuàng)設投資基金等創(chuàng)新工具來降低房地產金融風險，不斷完善個人抵押貸款信用制度建設。 2012年， 邵玉于我國房地產金融風險現(xiàn)狀及對策分析中提到，中國的房地產市場是以金融為支撐的市場，蘊含的金融風險巨大。根據2009年銀行的貸款中房地產開發(fā)貸款以及個人住房信貸占貸款總額的81%的數(shù)

16、據，可看出房地產業(yè)的發(fā)展和衰敗與金融風險緊密相關，所以可利用強化銀行內部管理、創(chuàng)建完善的信用評級系統(tǒng)來避免此類融資風險。 2013年，汪覺忠通過對我國房地產市場的研究，指出房地產業(yè)逐漸變成促進國內經濟進步的重要動力,然而因為此領域內金融在國內發(fā)展時間短暫，制度并不健全,市場出現(xiàn)較大風險。所以,其指出政府需要強化對房地產金融領域的宏觀調控,完善此類金融法律系統(tǒng),建設完善的融資體系。2016年，王欣子在我國商業(yè)地產融資渠道探析中針對我國商業(yè)地產融資渠道進行了探析，她指出商業(yè)地產過于單一的融資模式對其發(fā)展形成了很大的阻礙，需要找尋新的融資渠道。2017年，鄢麗敏在房地產企業(yè)資產證券化融資方式探討一文

17、中介紹了資產證券化運作流程,以世貿集團實施資產證券化為案例說明了房地產行業(yè)實施資產證券化的必要性，提出應對措施和進一步推進房地產企業(yè)資產證券化融資的對策建議。2018年3月，焦永偉于房地產企業(yè)多元化融資模式研究以華夏幸福為例中基于房地產行業(yè)的融資現(xiàn)狀，以房地產行業(yè)的多元化融資模式作為研宄對象，采取多元化融資模式，創(chuàng)新融資工具，可以化解企業(yè)目前的融資困境，為企業(yè)長足的發(fā)展打下良好的基礎。綜合上述文獻綜述可以發(fā)現(xiàn)，國外專家主要分析房地產金融風險出現(xiàn)的根源，以及相關因素,不僅包含與之相關的理論,此外也包含金融風險度量的詳細模型和方式。綜合大多數(shù)學者的建議以及借鑒國外經驗，本文認為防范和降低我國房地產

18、金融風險需要各個行為主體的共同努力，政府方面應該加強對房地產金融市場的宏觀調控，健全房地產金融市場的監(jiān)督管理體系和相關法律法規(guī)，構建多元化融資體系。1.4 研究內容與方法1.4.1 研究內容本文通過對保利房地產公司融資模式及其風險的研究以及融資風險控制的過程的研究，文章總體按照提出問題分析問題提出建議的思路，首先闡明了融資及融資風險控制理論，融資風險控制的一般流程與思路，房地產多渠道融資模式的構建以及房地產融資風險控制體系的完善；第二部分分析了保利地產選擇了何種融資模式；保利地產的融資風險以及如何進行融資風險控制，目的在于對健全國內房地產業(yè)融資體系指出個人意見，盡早處理國內房地產公司出現(xiàn)的現(xiàn)實

19、問題。1.4.2 研究方法文章總體運用了系統(tǒng)分析方法、文獻分析法和案例分析法。系統(tǒng)分析法重視從整體和部分、整體和宏觀環(huán)境之間的關系、影響中，全面完善的分析主體，以達到最優(yōu)化的目標；運用文獻分析法結合中外文獻，分析商業(yè)地產行業(yè)的融資風險分析歷程，從中總結出適合的方法運用到保利地產的實際案例中；案例分析法是結合保利地產的現(xiàn)狀來分析我國商業(yè)地產行業(yè)的普遍現(xiàn)象，由小入大，結合前面的方法來深入研究這一問題并尋求行之有效的解決途徑。2.商業(yè)地產融資風險控制理論概述2.1 相關概念的界定2.1.1商業(yè)地產商業(yè)地產表示用在商業(yè)用途的房地產項目。此地產和之前的住宅地產、工業(yè)地產有一定的差異：基于狹義概念進行分析

20、，主要表示現(xiàn)實生活中的交易場所，比如零售、餐飲、娛樂等?；趶V義概念進行分析，也包含酒店、公寓和最近發(fā)展起來的旅游地產等。當前，國內一般使用廣義概念。本文分析對象是廣義層面的概念，其重要功能定位是匯聚酒店、娛樂、休閑等于一身?；诖烁拍钌虡I(yè)地產主要表示：位于城鎮(zhèn)傳統(tǒng)或新計劃的某中心地區(qū)，作為此地區(qū)發(fā)展引擎與城市形象展覽窗口，由具備開發(fā)能力的公司開展立項開發(fā)，具備商業(yè)、辦公、生活、休閑、交通橋梁等眾多城市和商業(yè)功能，和城鎮(zhèn)發(fā)展計劃、區(qū)域定位相同的整體管理的商業(yè)建筑。2.1.2 房地產企業(yè)融資融資，也就是“融通資金”的含義。廣義層面融資主要涵蓋資金融出與融入兩部分，此處資金供應者是融出的一方，其中

21、需求者就是融入的一方。狹義層面只表示資金融入，就是當前現(xiàn)實中普遍使用的融資定義，也就是重視資金需求方基于現(xiàn)實需求，通過提前全面論證與研究，利用相應的方式匯聚資金的行為。因此可見房地產公司融資是此類公司成為需求方，籌集資金的實踐活動。資金對于此類公司來講十分關鍵，如同房地產領域的血液，此領域的建設發(fā)展，消費流動等多個部分都需要充足的資金扶持，具備比較明顯的資金密集性。此外因為此領域具備項目開發(fā)周期長、資金周轉效率低、綜合風險高、政策敏感性高等特征，此領域融資表現(xiàn)出獨有的特點。2.1.3 房地產企業(yè)融資風險房地產企業(yè)融資風險，表示在政府宏觀經濟方針的引導和管理下，此類公司在融通資金的時候遇到收益的

22、不確定性與損失出現(xiàn)概率，是此領域公司在籌資活動中因為籌資規(guī)劃的使用而造成收益變化的風險。公司融資風險遭受經營和財務風險的影響，也就是共同遭受經營利潤的不確定性以及資金內債務資本比率變動的影響。其通常體現(xiàn)在支付風險與財務杠桿風險兩個級別。此處前者主要源自房地產公司在經營時期開展負債融資之后，由于現(xiàn)金流量缺少或收不抵支而不能如期支付到期債務本息的概率。后者一般表示此領域公司對財務杠桿不科學使用而造成股東收益遭受虧損的概率。2.2商業(yè)地產融資風險產生的原因商業(yè)地產融資是地產企業(yè)為支持房地產的開發(fā)建設，加快商業(yè)地產的流通和購買，使用眾多模式為此類地產的生產、再生產、銷售籌集和融通資金的金融項目。此類融

23、資風險出現(xiàn)的原因為：（1）融資結構不科學當前融資模式通常被分類成內源與外源融資、直接與間接融資、股票與債券融資等眾多類型。在公司生存且發(fā)展到相應層次的時候，可使用外源融資擴張生產規(guī)模，提升競爭水平，主要是伴隨經濟發(fā)展從內源到外源融資再次回歸內源融資的反復變化的過程。新公司的創(chuàng)建，一般依賴內源融資。在公司資產規(guī)模不斷擴展的時候，公司會對比融資費用，進而選擇層次較高的內源融資模式。事實上，內源融資是最主要的融資模式，公司缺少內源融資，就不能開展相應的外源融資。（2）銀企間信息不對稱商業(yè)地產公司因為交易數(shù)值較多，因此變成不同銀行爭取的融資主體。信息不對稱造成銀行做出逆向選擇行為，進而對此類公司融資造

24、成影響。商業(yè)銀行無法充分了解此類地產公司的相關數(shù)據，無法全面精準的判定此類公司的風險，所以銀行也許使用下面的方式：首先是提升貸款利率；其次是不給此類公司貸款或少給貸款。上述做法的結果是提升貸款利率促使風險不高的商業(yè)地產公司退出市場，其中高風險的地產公司了解自身也許無法歸還貸款，因此并不關注利率多少，所以可以得到貸款。銀行高利率將風險不高的公司排除在外。所以，即便銀行貸款需求減少，然而平均風險隨之提升。（3）直接融資效率不高商業(yè)地產和投資人在融資債權中表現(xiàn)出信息不對稱性問題。此類地產融資艱難，因此公司想盡辦法隱瞞負面消息，甚至造成傷害投資者利益的問題。但是，投資者也不能對商業(yè)地產業(yè)有清楚的了解。

25、此類地產再融資所造成的道德風險與逆向選擇導致股票投資者必須利用財務報表得到相關數(shù)據，因此就造成公司和投資人兩者間出現(xiàn)信息不對應與溝通問題。2.3商業(yè)地產融資風險控制的一般方式（1）政府積極營造有利的融資制度環(huán)境，并加強監(jiān)督如今，我國商業(yè)地產融資立法方面還比較欠缺，這給商業(yè)地產融資進程造成了很大的影響。即便當前政府在商業(yè)地產融資服務的調節(jié)監(jiān)管項目上得到良好的成果，然而要想讓商業(yè)地產得到平穩(wěn)長久的發(fā)展，依舊需要我們的努力。近期，國內多種類型的金融中介組織開始出現(xiàn)，對社會經濟發(fā)展、扶持公司改制和促進社會事業(yè)上產生良好影響。然而中介組織的發(fā)展和經濟社會的發(fā)展不相符合，甚至也出現(xiàn)市場發(fā)展無序、中介執(zhí)業(yè)水

26、平較低、服務收費不符合要求等現(xiàn)實問題，因此需要加強對此類中介組織的監(jiān)管，進一步促進中介服務行業(yè)的穩(wěn)定。針對監(jiān)管組織進行分析，需要充分防范與弱化此領域的信貸風險。（3）商業(yè)地產企業(yè)自主尋找全新融資方式，健全融資風險控制系統(tǒng)商業(yè)地產是融資需求較高的重要行業(yè)，充足的資金與平穩(wěn)流通的資金鏈是其擴展和進步的基礎。因此，分析公司融資現(xiàn)狀，需要關注商業(yè)地產公司，全面開展內部研究，研究此類公司的融資目標、用途和最后的資金流向。全面促進此類公司的長久發(fā)展，確定良好的目標，營造和諧穩(wěn)定的融資環(huán)境，最后高效管理融資風險。在增加渠道上，自主發(fā)展商業(yè)地產融資創(chuàng)新道路，對減少此類融資金融風險產生良好的影響。3. 保利地產

27、股份有限公司案例介紹3.1保利地產概況保利房地產（集團）股份有限公司（證券名字：保利地產，證券代碼：600048）在1992年創(chuàng)建，是中國保利集團控股的規(guī)模龐大的國有房地產公司，還是中國保利集團房地產項目的重要運作組織，此企業(yè)主要從事房地產開發(fā)和銷售，目前也具備我國一級房地產開發(fā)資格。通過二十多年的發(fā)展，企業(yè)產生以房地產開發(fā)運作為主、以房地產金融與社區(qū)消費服務為輔助的“一主兩翼”的發(fā)展格局。3.2保利地產股份有限公司基本情況3.2.1組織架構保利地產采用的是總部-子公司的兩級管理結構，保利地產下屬房地產開發(fā)企業(yè)主要設有辦公室、技術部、計劃管理部、預決算部、財務部、營銷策劃部、開發(fā)部、工程部等部

28、門，同時在這些部門下有相應的特設崗位。如下圖3-1所示：圖3-1 保利地產組織架構圖從圖中可以看出，保利地產并沒有設立專門的融資風險控制部門來控制融資風險，因此，保利地產需要注意融資風險控制體系的完善，來盡快彌補這一方面的不足。3.2.2經營現(xiàn)狀 保利地產現(xiàn)已進入規(guī)?；l(fā)展階段，共擁有44家控股公司。保利地產2017年實現(xiàn)簽約面積2242.37萬平方米，同比增長40.25%；完成簽約數(shù)值3092.26億元，相比漲幅是47.19%。企業(yè)當前逐漸產生以房地產發(fā)展運作為主，以金融與社區(qū)消費為翼的“一主兩翼”發(fā)展格局，開始創(chuàng)建完善的利潤增長體系。房地產開發(fā)經營依舊是企業(yè)關鍵的業(yè)務內容。報告期內，企業(yè)總

29、共完成營業(yè)收入1548 億元，此處房地產相關營業(yè)收入是1470億元，所占比值高于90%。在此開發(fā)項目上，企業(yè)逐漸產生多業(yè)態(tài)產品結構，打造品牌系列樓盤。在區(qū)域布局方面，公司堅持以核心是中心城市的戰(zhàn)略格局，目前也包含珠三角、長三角、環(huán)渤海、中部、西南重要經濟圈。房地產金融方面，以房地產基金為主，自主探究與發(fā)展小額貸款、產業(yè)投資等有關金融項目。4.保利地產股份有限公司融資風險控制案例分析4.2保利地產的融資現(xiàn)狀分析本部分將從以下兩個方面對保利地產的融資現(xiàn)狀進行說明，首先本文會對保利地產的融資結構開展大致的敘述，其次敘述該公司的融資情況，最終，研究該公司目前的融資方式。4.2.1 融資結構分析保利地產

30、的融資主要有內部融資和外部融資兩種形式，2016年保利地產公司外部融資與內部融資金額分別為 1477.54億和 271.54億元，外部融資資金金額相比于去年的819.24億增長了80%，內部融資較上年的182.01億增長了49%，相比較而言外部融資增加較大，并且2016年融資規(guī)模資金總額較上年有所擴大，見表4-1。表4-1 保利地產融資來源來源：保利地產2015及2016年年報從融資結構上來看，2016年內部資金占融資總額的18%，而外部融資金額占到資金總額的 82%。由圖4-1可以看出保利地產中外部融資的份額較大，并且保利地產內部融資主要由自有資金組成，因而比重較小，因此可以判定外部融資是保

31、利地產的主要融資方式。圖4-1 保利地產融資種類變動餅狀圖來源：保利地產2015及2016年年報因為外部融資在保利地產的融資結構中比重較大，并且在2016年的金額又較 2015年增長了80%之多，這樣的融資結構對保利地產開發(fā)業(yè)務會產生影響。綜上，保利地產公司的融資結構基本是以外部融資為主。3.2.2經營現(xiàn)狀 保利地產近期始終維持高速和平穩(wěn)的發(fā)展趨勢，企業(yè)目前步入規(guī)?；l(fā)展時期，產生廣州、佛山、上海等18個城市的全國戰(zhàn)略布局。2017全年，保利地產實現(xiàn)簽約面積2242.37萬平方米，同比增長40.27%；實現(xiàn)簽約金額3092.27億元，同比增長47.19%。截至2017年末，保利地產總資產為68

32、36.65億元，較年初增長46.08%。當前房地產開發(fā)經營依舊是企業(yè)關鍵的業(yè)務部分。此部分，企業(yè)逐漸產生多業(yè)態(tài)產品結構，打造品牌系列樓盤。在區(qū)域格局上，企業(yè)始終秉持以中心城市為重點，加深城市群、都市圈的戰(zhàn)略格局，目前包含珠三角、長三角、西南等重要經濟圈。社區(qū)消費服務上，企業(yè)逐漸布局物業(yè)管理、銷售代理、社區(qū)商業(yè)運作等有關產業(yè)。在相關金融領域，公司以房地產基金為主，積極探索創(chuàng)新金融業(yè)務4.2.2融資環(huán)境分析通過上文對保利地產公司的介紹，再結合保利地產的具體經營狀況，采用 SWOT分析法來研究該企業(yè)的融資環(huán)境，掌握目前階段保利地產融資風險控制的大方向。（1）優(yōu)勢保利地產的優(yōu)勢可以從三個方面進行說明。

33、第一，保利地產最大的競爭優(yōu)勢是資源優(yōu)勢。公司的控股股東保利集團出自總參裝備部，在國內不同區(qū)域都具備充足的土地、資金和人脈。第二，保利地產的融資成本不高，其和之前的敘述的優(yōu)勢有關，就是因為企業(yè)的背景，保利地產具有融資成本相對較低這一重大優(yōu)勢。第三，作為國企，良好的執(zhí)行力將使公司保持可持續(xù)性的發(fā)展。（2）劣勢即便保利地產當前在產業(yè)內名列前茅，此外其融資能力位于前列，然而在產業(yè)環(huán)境作用下和國內房地產金融行業(yè)持續(xù)健全的時候，保利地產在融資費用上的優(yōu)勢開始不斷弱化。其次保利地產在融資新渠道的開發(fā)上總是淺嘗輒止，同時保利地產并沒有詳細的有關融資新渠道的報告；另外還有，保利地產的融資渠道過于偏向債務融資。同

34、時，由于目前貨幣緊縮，銀行對房地產公司的融資支持不足，很能會對保利地產的融資造成阻礙。（3）機會公司治理不斷加強。2017年，企業(yè)增加且修改了眾多管理制度，來確保企業(yè)可以順利合理運營。審計目標順利達成，尋找問題且盡早修正，全面預防風險；同時由于國家政策的嚴格化，貸款的難度越來越大，很多中小型房地產企業(yè)退出了競爭，使得市場競爭弱化；由于保利地產的全國化布局基本完成，后面將會進入收獲期，將會取得更多的經營性資金。（4）威脅企業(yè)融資渠道多元化不足。從當前來看還沒有形成理想的融資環(huán)境，要緩和上述問題就需要不斷增加全新的融資方式，創(chuàng)造多元化融資體系；由于房地產價格的居高不下，很多購買者現(xiàn)在持觀望態(tài)度，或

35、者轉向新的租賃市場，這對保利商業(yè)地產的經營是一種損失；房地產行業(yè)的龍頭眾多，在行業(yè)龍頭激烈的競爭下，想要脫穎而出需要完善的管理及控制體系。保利公司的SWOT分析簡要歸納如下：優(yōu)勢（S）劣勢（W）資源優(yōu)勢融資成本較低執(zhí)行力強融資成本優(yōu)勢差距逐漸縮小發(fā)展目標不清晰融資渠道單一機會（O）威脅（T）公司治理不斷加強公司進入收獲期中小企業(yè)退出競爭融資環(huán)境不夠理想購買者轉移市場行業(yè)龍頭眾多表 4-2 保利公司SWOT分析總結通過SWOT分析結合企業(yè)環(huán)境因素的綜合分析結果，保利地產總體處于相對內部優(yōu)勢大于劣勢、外部機會稍劣于外部威脅的狀況。因此應選用發(fā)揮企業(yè)內部優(yōu)勢而規(guī)避外部威脅的ST戰(zhàn)略。企業(yè)應充分利用原

36、有生產經營領域的各種資源，加強融資風險控制，保證企業(yè)持續(xù)高效發(fā)展。4.2.3融資模式分析2006年7月31日，保利地產股票在上海證券交易所順利上市。在上市之后，公司股本增至55,000萬元，折合55,000萬股。保利地產的融資方式一般是下面幾類：股權融資、銀行貸款和債權融資。股權融資是該企業(yè)的主要融資模式。2006年7月，保利地產第一次發(fā)行股票，此后也數(shù)次利用派發(fā)股票、資本公積轉增資本等模式增加股票。從該企業(yè)全新財報數(shù)據中可知，保利南方集團有限公司依舊是當前最龐大的股東，持有38.05%的股份。 2017年上半年的報告期財報表明，該地產綜合股本結構中，前十股東總共持有68.02億股，占總股本的

37、比例為59.85%，較2016年年底的57.35%增加了2.5%，大股東持股比例進一步加大。單位：股資料來源：2017年保利地產有限公司2017年上半年年報表4-3保利地產2017股東持股情況報告表銀行貸款是保利地產融資資金的重要來源，對于房地產行業(yè)而言，銀行貸款是房地產企業(yè)最為依賴的融資途徑。根據保利地產2017年上半年的年報數(shù)據，該地產長久借款的前五名主要是浦發(fā)銀行知春路支行、國開行廣東省分行、中國農業(yè)銀行北京京開區(qū)支行、中國建設銀行北京保利支行和中信銀行廣州華城支行。公司在2013年促進融資與地產開發(fā)發(fā)展，銀行貸款為其未來發(fā)展準備充足的資金。基于此地產2015年年報可知，2015年保利地

38、產股份有限公司和其子公司簽署眾多項目開發(fā)合約，項目所在地區(qū)分散在上海、佛山等眾多地區(qū)，為了項目的順利進行開始向銀行進行貸款，單位：萬元 幣種：人民幣貸款單位合同貸款金額借款方貸款期限華寶信托250,000廣州保利城改投資有限公司2017.1.24-2020.1.23郵儲銀行250,000保利房地產（集團）股份有限公司2017.6.2-2020.6.1廣發(fā)銀行250,000保利房地產（集團）股份有限公司2017.6.26-2024.6.25建設銀行200,000武漢二零四九保利房地產開發(fā)有限公司2017.1.17-2022.1.16廣發(fā)銀行180,000沈陽中匯達房地產有限公司2017.2.28

39、-2021.2.27廣發(fā)銀行180,000武漢林云房地產開發(fā)有限公司2017.2.15-2020.2.14興業(yè)信托160,000保利房地產（集團）股份有限公司2017.3.10-2020.3.10中信銀行150,000廣州蘿城房地產開發(fā)有限公司2017.3.23-2020.3.22興業(yè)信托150,000保利房地產（集團）股份 有限公司2017.3.24-2017.6.24昆侖信托140,000北京利通房地產開發(fā)有限公司2017.6.29-2022.6.28表4-4 保利地產2017年重大借款表資料來源：2017年保利地產有限公司2017年上半年年報債券融資是保利地產另外一種主要的融資渠道。該地

40、產嘗試使用境內與境外債券融資來得到項目發(fā)展所需要的資源。在債券發(fā)行和馬上到期的時候，會有單獨機構進行跟蹤評級，2017年6月，保利房地產（集團）股份有限公司確定主體長期信用等級維持AAA，評級展望維持穩(wěn)定。下列是保利公司債券基本情況：單位:億元 幣種:人民幣表4-5 保利公司2017年上半年度公司債券基本情況表債券名稱發(fā)行日到期日債券余額利率（%）還本付息方式保利房地產（集團）股份有限公司2015年公司債券（第一期）2015年12月 11日 2020 年 12 月 11 日303.40每年付息一次，到期一次還本保利房地產（集團）股份有限公 司2015年公司債券（第一期）2015年12 月 11

41、 日2022 年 12 月 11 日203.68每年付息一次，到期一次還本保利房地產（集團）股份有限公司2016年公司債券（第一期）2016 年 1 月 15 日2021 年 1 月 15 日252.95每年付息一次，到期一次還本保利房地產（集團）股份有限公 司2016年公司債券（第一期）2016 年 1 月 15 日2023 年 1 月 15 日253.19每年付息一次，到期一次還本保利房地產（集團）股份有限公 司2016年公司債券（第二期）2016 年 2 月 25 日2021 年 2 月 25 日202.96每年付息一次，到期一次還本保利房地產（集 團）股份有限公 司2016年公司債券（

42、第二期）2016 年 2 月 25 日2026 年 2 月 25 日304.19每年付息一次，到期一次還本資料源自：2017年保利地產有限公司2017年上半年年報保利地產除了以上三種主要的融資方式外，還開發(fā)了其他融資渠道。但相對于股權融資、銀行貸款和債券融資，保利地產開展的其余融資比如信托、基金和海外三類融資，所占比值不高，此外缺少相對正式的數(shù)據研究，必須利用有關新聞、雜志了解相關信息。4.3保利地產融資風險控制中存在的問題根據前文對保利地產融資現(xiàn)狀的分析可知：保利地產股份有限公司雖然是地產行業(yè)的排頭兵，但是在我國房地產金融市場逐步完善、相應制度不斷健全、行業(yè)競爭更加激烈的時候，該地產依舊無法

43、長久的維持優(yōu)勢位置。基于當前現(xiàn)實情況和背景，針對該地產融資狀況，尋找在融資過程中出現(xiàn)的主要風險。3.3.1 企業(yè)負債融資風險控制不足保利地產2017年的負債總額為391,815,81萬元，2016年為349,894,83萬元。保利地產2017年的長期借款97,875,45萬元，占負債總額24.98%，與上年相比有所下降。而預收賬款178,536,57萬元，與上年相比有大幅提升。其中保利地產2017年非流動負債占負債總額比為32.69%，而2016年為28.32%。說明近幾年來，保利地產的資金來源越來越依靠短期負債。保利地產在2017年負債總額和2016年相比有一定的增加?；诒嚷蔬M行分析，其負

44、債比率在2017年是79.94%，在2016為74.76%。總體來說，保利地產近兩年來的負債比率較高。同時，其長期負債所占比值持續(xù)降低，短時間負債是此地產關鍵的債務來源。保利地產并沒有合理的調整短期借款與長期借款的比例。大量的短期負債到最后容易造成房地產企業(yè)資金不穩(wěn)定，使資金鏈變得緊張。保利地產的債券融資及股權融資狀況如下圖：資料來源：鳳凰財經網數(shù)據庫表4-6保利地產股權融資及債券融資圖表圖中可見保利地產的資產負債率在不斷的攀升，過高的負債會給企業(yè)帶來巨大的償債壓力和再融資壓力。國際上所認證的資產負債率的標準一般是在40%到70%之間。但是近幾年來，保利地產的資產負債率接近80%，在同領域內負

45、債水平較高，尤其是短期負債比值太高，表示該地產近期并未對資金開展相應的管理。房地產領域開發(fā)周期長，表現(xiàn)出長期投資的特點，需要充足資金，流動負債太高表示該地產使用短期資金來彌補長期資金的空白，假如不能全面使用長期負債確保公司長期項目的運行，很可能就會造成企業(yè)資金周轉困難。通過前文對保利地產的融資結構分析可得出以下結論：總體來講保利地產股份有限公司的主要融資渠道比較穩(wěn)定，但是其中對于負債融資風險的控制不足，企業(yè)的資產負債率偏高，并且其中的短期負債占比較大。3.3.2 缺乏專門的融資風險控制部門與人才保利地產還沒有創(chuàng)建完善的風險控制系統(tǒng)，此外開展融資風險管控的人員缺少充足的知識與現(xiàn)實經驗，公司就無法

46、產生以風險管理組織為核心的、獨立存在的風險控制體系，造成風險管理職能與實際業(yè)務活動相脫節(jié)。所以，在信息不足的時候公司基于風險管理的決策無法確保其合理性，開展風險監(jiān)控無法得到良好成效。此外，公司缺少經驗充足的融資風險控制人才，缺少產業(yè)領軍者的引導。因為風險控制是龐大的項目，范圍持續(xù)擴展，所以在開展風險控制之前需要全面掌握商業(yè)地產多種金融產品所造成的融資風險，才可以使用良好的舉措管控風險。基于當前情況進行分析，商業(yè)地產公司的風險控制人員知識較少，大多數(shù)人員金融知識明顯不足，不能對當前產業(yè)的風險情況進行深入的研究，對歐冠金融產品的認知不足，在使用多種方式分散公司融資風險時缺少充足經驗。3.3.3 融

47、資風險控制存在滯后性在房地產全新形勢中，融資創(chuàng)新變成重要的渠道。面對不斷涌入的多種融資方式，比如資產證券化、基金金融，乃至“互聯(lián)網+ 房地產金融”等融資方式，上述全新的融資方式產生的融資風險和銀行貸款、債券融資等方式不同。對風險開展合理的評價，對于公司特別是資金需求較多的公司來說十分關鍵。針對商業(yè)地產公司進行分析，關注融資創(chuàng)新且持續(xù)使用全新的融資模式、學習全新的方式不只和融資投資相關，此外也許會作用于公司的經營與管理。西方國家房地產領域具有相對完善的融資方式與創(chuàng)新模式，對比可知國內此領域金融發(fā)展成果并不多，即便我國公司包含房地產公司在內開始受到西方國家同類型公司融資經驗的啟發(fā)與引導，然而綜合來

48、說，對融資創(chuàng)新的重視度不高，也沒有得到良好的成效，使得房地產企業(yè)的融資風險控制滯后。3.4 保利房地產融資風險控制問題成因保利地產的融資風險并不是一朝一夕就可以形成的，而是潛移默化的影響著企業(yè)，從中上文中的融資現(xiàn)狀以及融資問題的分析的基礎上，可以對保利地產融資風險的成因進行分析，可以發(fā)現(xiàn)主要有以下三點：一是融資創(chuàng)新意識不強，二是融資結構不合理，三是融資風險管理的內部體系還不夠完善3.4.1融資創(chuàng)新意識不強保利地產現(xiàn)有的融資模式整體看起來比較簡單，其對企業(yè)資金的安全和可持續(xù)性發(fā)展并非是有利消息。在競爭更加激烈、行業(yè)標準更為嚴苛的時候，尋找費用較低與效率更高的融資方式是房地產公司需要盡早處理的問題

49、。此時，適當開發(fā)新的融資途徑如海外融資、項目融資、合作融資等等，同時結合企業(yè)自身的經營狀況、財務壓力和投融資需求，對于房地產企業(yè)發(fā)展十分有利。該地產目前的融資方式與特征無法表現(xiàn)出多元化理念，此外也無法表現(xiàn)出多層次和互補性。具備上述特點的融資不只具備完善的結構，此外費用也更低。最關鍵的是如期供應與彼此替代公司長短期資金，必須開發(fā)出多元化與多層次的融資體系才可以為公司融資準備充足資金，進一步減少成本與風險，其中該地產的相對單一的融資渠道顯然不能實現(xiàn)現(xiàn)代日益嚴峻的融資環(huán)境，因此保利地產需要尋找新的出路。3.4.2 融資結構不合理公司融資成效與能力都能從融資結構中了解到。融資結構重視各個融資模式得到的

50、融資數(shù)額占據總數(shù)值的比值高低?；谥皩Ρ＠禺a的融資情況的敘述與研究，我們就能了解到該地產在融資結構上出現(xiàn)的問題。內外部融資上，大部分依靠銀行貸款、股權與債券融資，公司進行內部融資占比很少，內部融資的低成本并沒有被充分利用和借用，而保利地產的債權融資比例連年升高，在國家政策嚴格調控下，保利地產的債權融資部分很可能會面臨政治風險。而對于內部融資的方式，保利地產行業(yè)自身資金積累不足，公司在一定程度上依靠銀行貸款等外部模式彌補各流程的資金缺口，最直接的因素是公司內部融資水平不高，詳細的分析主要個是：首先因為公司綜合運作情況、盈利能力等，限制性的條件允許公司開展自我融資的概率不高或允許的數(shù)值較低；其

51、次在戰(zhàn)略布局與融資方案修訂上，可能其并未產生完善的把自我融資包含在內的融資體系。3.4.3 融資風險控制體系不夠完善對未來創(chuàng)新融資渠道的潛在風險的足夠把握和能力是保利地產面對的第三個問題。目前，公司目前遇到的驅動因素為政府政策、社會監(jiān)管與公司內部三比分。在國內房地產領域金融市場持續(xù)健全的時候，政府、公司與社會三部分合作才可以不斷加快公司融資的穩(wěn)步進行，關鍵的因素在于企業(yè)自身的健全的融資風險管理體系。保利地產每年都會公布相應的年度報告，公開愜意重要決策與財務報表，然而并未對財務數(shù)據和融資情況進行全面的披露和研究。因此也表示出保利地產對于融資風險控制的不關注。比較完善的融資風險管理系統(tǒng)包含眾多部分

52、，比如修訂高效完善的資金結構、挑選公司融資的渠道、保證最低費用與風險等，且設置對應的風險預警制度和保證可以按時高效的止損。該企業(yè)在開展融資風險管理活動上即便也制定了相關規(guī)章制度，然而并不健全，出現(xiàn)明顯的問題和不足。在全新局勢下，也遇到了尋找全新融資渠道的問題，之前的風險控制系統(tǒng)也許無法得到良好的成效，所以，緊跟時代發(fā)展潮流，對風險控制系統(tǒng)進行健全與改善是目前最重要的事情。5.保利房地產融資風險控制建議根據前文對保利地產股份有限公司融資情況、問題及其根源的研究，我們就能知道該企業(yè)的融資風險控制體系并不健全，此時需要在目前融資體系的而基礎上增加全新的融資模式，建設完善的融資系統(tǒng)；調節(jié)融資結構，減少

53、負債融資風險；完善融資風險管理體系等。5.1 實現(xiàn)企業(yè)融資方式多元化發(fā)達國家資本市場完善，各類金融創(chuàng)新工具層出不窮，為商業(yè)地產融資提供了許多值得參考的新渠道。在我國，雖然許多融資渠道的應用目前存在一些政策限制，但從長期看，多元化融資渠道是必然的趨勢。商業(yè)地產的融資方式與一般地產融資方式基本相同，但是，在商業(yè)地產中的融資中，還涉及到地產PE和房地產信托基金（REITs）這兩種創(chuàng)新融資方式。房地產私募投資基金簡稱 PE（Private Equality），屬于以非公開方式向固定投資人籌集資金來完成融資目標的方式。此方式一般是把社會資產引入商業(yè)地產行業(yè)，讓民間資金和公司共享商業(yè)地產發(fā)展的效益，之后提

54、升商業(yè)地產領域綜合存量。其中地產PE的優(yōu)點主要是：私募股權基金的LP可選基金、商業(yè)銀行等組織；確定投資者與合伙公司的凈收益將根據投資者的收入自主上交所得稅，而合伙公司不需要上交，防止反復征稅；在程序審核上，PE比產業(yè)投資基金與創(chuàng)業(yè)投資基金更加簡單直接。房地產信托投資基金（Real Estate Investment Trusts,也就是REITs）是投資在房地產行業(yè)的投資基金，通過發(fā)行收益憑證的渠道籌集資金，投資管理由該領域專業(yè)投資機構進行，股東或投資者獲得的投資收益按比例分配，充分應用信托公司的資金實力和理財能力，使資金和資源聚合，相關的項目開展都在此信托計劃之上進行。REITs 的當事人一

55、般涵蓋基金份額持有人（投資者）、基金管理人（發(fā)起人）與基金托管人等，基金信托合同根據法律要求對自身權利、義務做出約定。此外，信托投資契約會對基金管理人、托管人與投資者三方共享的收益進行具體要求。投資人依靠受益憑證或股票參加最終的投資權益劃分。REITs兼具靈活性和創(chuàng)新性，是一種較好的融資結構調整手段。REITs 具體流程如圖5-1。圖5-1 REITS流程圖綜上可知，保利地產現(xiàn)有的融資模式相對單一，企業(yè)應在穩(wěn)固目前融資體系優(yōu)勢的基礎上，持續(xù)尋找全新的融資方式，建立完善高效的融資方案，減少整體風險。5.2 優(yōu)化融資結構房地產企業(yè)進行融資的主要目的是為了解決自身資金短缺的難題，而在開展融資活動的時

56、候，公司需要全面了解融資結構，科學的融資結構對于公司來說非常關鍵?？傊?，改善融資結構是對成費用、風險和效益的整體考量。在之前的研究中我們就能清楚的了解到保利地產的融資結構并不科學，一般體現(xiàn)在銀行貸款比值過高。但是在直接融資中，債券融資占比過高。最終導致該地產此后也許會承擔較高的風險。該地產需要依照本身風險、成本、現(xiàn)狀等相關條件確定未來的融資模式與結構，科學調節(jié)與改善融資結構?；诔杀纠碚?，從大到小排序是股權、債券與銀行貸款、自我融資，所以該地產公司需要不斷提升自融資能力。總言之，保利地產在融資結構優(yōu)化方面并不是短時間能夠完成的。房地產融資結構合理化需要長久的時間，在根據現(xiàn)實開展深入研究之后，保

57、利地產也需要堅持：一，減低銀行貸款比值，增加直接融資，；二，在當前融資活動中，秉持融資優(yōu)序觀點與成本最優(yōu)觀點，內部融資順排在首位。在上述理念中，堅持多元化融資策略，相信保利地產的融資結構會不斷的得到優(yōu)化和提升。5.3 構建融資風險預警體系建設宏觀經濟變量的融資風險預警指標系統(tǒng)。此系統(tǒng)的創(chuàng)建能充分了解房地產融資項目的有關信息，完成對諸多項目的全面監(jiān)控，此外在融資風險研究的基礎上，進一步尋找問題，使用科學的方式躲避融資風險，加快公司的長久穩(wěn)定發(fā)展。在使用風險度量模型開展深入分析的時候，能夠直接表現(xiàn)出商業(yè)地產的相關問題，此外在研究風險因素時更加直接、清晰。風險度量模型的使用促使房地產融資的風險評估更為準確，為企業(yè)的發(fā)展帶來了諸多好處。高效、完善的風險預警制度可以對目標和其宏觀環(huán)境進行科學的風險評估，此外可以對預估到的系統(tǒng)風險以及非系統(tǒng)風險進行提早預防。最關鍵的是在