必須引以重視的房地產(chǎn)稅

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上必須引以重視的房地產(chǎn)稅房地產(chǎn)稅立法進行時在2018年7月31日召開的定調下半年的政治局會議上，指出堅決遏制房價上漲。這和前幾年“堅決遏制房價過快上漲”的口徑又有所收緊。一個背景是，今年6月，70個大中城市中，有63個城市房價上漲，其中，一線城市持平，二三線城市則分別上漲6.3%和6.0%，各個城市的房價算術平均漲幅創(chuàng)造了2016年9月后的最高點。瘋狂的房價下，房地產(chǎn)稅被視為狙擊房價上漲的一把利刃。房地產(chǎn)稅在十八屆三中全會上已經(jīng)確定大方向，征收房地產(chǎn)稅的下一步是走立法的程序。隨后，十三屆全國人大一次會議新聞發(fā)言人張業(yè)遂表示，房產(chǎn)稅立法正在起草論證，力爭早日提請人大常委會

2、初審。此外，2018年國務院政府工作報告也提出要“穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法”。不過，在2018年立法工作計劃中，與稅收相關的分別是：稅收征收管理法修訂草案、車輛購置稅法草案、企業(yè)所得稅法實施條例、審議耕地占用稅法草案、資源稅法草案。房地產(chǎn)稅法并未在其中，但同樣沒有列入立法規(guī)劃的個稅法修法，卻在今年6月被提前提交給全國人大常委會審議，并已經(jīng)完成征集意見階段，正在等待最后的審議，一旦審議通過，將于10月1日開始試行。2018年6月16日，自然資源部發(fā)布信息，稱全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺已經(jīng)實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。就在兩三年前，幾乎所有的媒體與專家都認為這件事的阻力太大，是一項不可能完成的任務，沒想到這

3、么快就悄無聲息地辦成了，這意味著房地產(chǎn)稅法的立法進程也有加速的可能，為房地產(chǎn)稅的征收提供了數(shù)據(jù)支持。至此，開征房地產(chǎn)稅在技術上已經(jīng)再無障礙，一是全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，二是賦予所有“設區(qū)的市”以地方立法權，三是國地稅合并已邁出步伐。據(jù)了解，房地產(chǎn)稅法已在起草和完善方案的過程中，房地產(chǎn)稅將圍繞“立法先行，充分授權，分步推進”的方針進行。分步推進也被認為是各地差異化的表示。在中央統(tǒng)一立法和稅種開征權的前提下，根據(jù)稅種特點，通過立法授權，適當擴大地方稅收管理權限，地方稅收管理權限主要集中在省級，不同的區(qū)域評估肯定不一樣，可能讓地方選擇適當?shù)脑u估模式、方法、基準，稅率也可以由地方選擇，像資源稅一樣。所以，房

4、地產(chǎn)稅不會是全國各個地方完全一樣，應該是在中央統(tǒng)一立法的框架下，讓各個地方能有空間結合當?shù)貙嶋H情況因地制宜，確定稅率、稅基以及征收的具體辦法。房地產(chǎn)稅不會一刀切，會按照不同地區(qū)執(zhí)行不同稅率，地方政府有自己的話語權。不過，一個問題在于，不同城市的房子會不會累加在一起征稅，比如，在北京有兩套房子的，可能會征收，但在北京一套、天津一套的，是不是累加計算，應該不會綜合在一起征稅，而是以一個居住城市空間為限。具體措施：一、納稅義務人：以擁有名下房產(chǎn)的計稅家庭或機構為納稅義務人。二、計稅家庭：夫妻、未成年子女、名下無房產(chǎn)的成年子女。夫妻以外的成年家庭成員擁有獨立房產(chǎn)后自動脫離不再為家庭成員。除繼承外，今后

5、應禁止未成年人擁有房產(chǎn)。三、征收對象：對計稅家庭于全國范圍內所擁有的產(chǎn)權房以套數(shù)和面積相結合為基礎征收房產(chǎn)稅，非產(chǎn)權房待轉為產(chǎn)權房后再計稅。四、計稅依據(jù)：房產(chǎn)購置原值或評估值。五、家庭基本居住套數(shù)：夫妻處于在婚狀態(tài)的，基本居住套數(shù)為兩套;單身未婚或夫妻處于非婚狀態(tài)（包括離異、喪偶）的，基本居住套數(shù)為一套。機構基本居住套數(shù)為零，今后應禁止機構購買住宅房產(chǎn)。六、家庭免稅居住面積：等于人均免稅居住面積乘以家庭人數(shù)，人均免稅面積由地方*自行制定，為30-60平米。機構免稅居住面積為零，今后應禁止機構購買住宅房產(chǎn)。免稅面積以首套房所在地區(qū)制定的標準計算，首套房面積不足以扣除的部分，可于第二套房中扣除，依

6、此類推。七、稅率（1）采用分段累進稅率，年稅率為0.8%-5%。超過免稅面積落在基本居住套數(shù)以內的部分，年稅率為0.8%;超過免稅面積落在基本居住套數(shù)外第一套的部分，稅率為2%;超過免稅面積落在基本居住套數(shù)外第二套的部分，稅率為3%;超過免稅面積落在基本居住套數(shù)外第三套的部分，稅率為4%;超過免稅面積落在基本居住套數(shù)外第四套或以上的部分，稅率為5%。（2）套數(shù)排序以房屋購置時間為準，同一天購置的，以房屋面積大小排序。免稅面積按照套數(shù)排序依次扣除，（3）與家庭外成員聯(lián)名持有房產(chǎn)的，也計為單獨一套，面積按注明產(chǎn)權比例或平均分攤。（4）機構擁有的住宅房產(chǎn)也可考慮采用5%的單一稅率，并禁止今后購買住宅

7、房產(chǎn)。八、計稅時點為上一年度12月31日，房產(chǎn)數(shù)據(jù)和家庭成員，皆以此為準。九、稅收優(yōu)惠（1）夫妻無子女的，按照3人計算免稅面積;（2）未婚單身或離異單身按照1.5人計算免稅面積但免稅面積不超過60平米;（3）喪偶的單身和子女夭折的單身按2人計算免稅面積; （4）拆遷補償房產(chǎn)和享受低保家庭可免征房產(chǎn)稅。（5）不在市區(qū)范圍內的旅游房產(chǎn)可免征或減半征收房產(chǎn)稅。十、征稅流程稅務部門于每年一月一日由房產(chǎn)稅電腦征管系統(tǒng)自動生成納稅家庭成員信息和本地房產(chǎn)信息，并據(jù)此生成繳稅通知單郵寄給納稅人，稅款需在三月底前繳清，逾期開始計算滯納金。家庭成員信息可由人口普查數(shù)據(jù)獲得，也可由公安戶籍部門反饋獲得。本地房產(chǎn)信息

8、由住建部全國住房信息查詢系統(tǒng)獲得，包括納稅人在本地的所有房產(chǎn)和套數(shù)排序、可扣除免稅面積等信息。納稅人認為繳稅通知單信息有誤的，可攜帶相關證件到本地稅務部門辦。分析一下年稅負承擔率3-5,相當于一個小企業(yè)銷售額的增值稅稅負，說白了就是你的多余房產(chǎn)將參與承擔社會責任。例如一套價值50萬元的房產(chǎn),年繳稅額大約在2萬元左右。如果再承擔房貸利率，那么您將成為真正的房奴。因為稅負率是遞增的，一套50萬元的房產(chǎn)使用權50年，實際利用價值將不足25年。后續(xù)的25年你將用繳納房產(chǎn)稅的形式補償使用權?，F(xiàn)實逼迫我們要打破傳統(tǒng)觀念：房產(chǎn)不能養(yǎng)老！相反你要養(yǎng)房了！除了基本生存需要外,我們面對的現(xiàn)實是買房不如租房劃算。建議：一是分散配置：房地產(chǎn)稅是一種地方稅，不可能做到全國一盤旗，一定會因城施策。一線城市有條件開征，但其他城市未必，很多二三線城市目前正在搞人才爭奪戰(zhàn)，如果開征房產(chǎn)稅，會加速人才與產(chǎn)業(yè)的流失。相反，這些城市可能會以低稅率甚至零稅率為籌碼，與一線城市爭奪人才。所以，分散配置是有必要的，雞蛋不要放在同一個籃子里。二是購買有租金價值的物業(yè)。從紐約、倫敦、香港的經(jīng)驗來看，租金是一個對沖物業(yè)持有成本的有利工具，例如紐約不少房子的租售比高達5%，扣除3個點的持有成本后，還能有2個