我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史沿革及其特征

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史沿革及其特征發(fā)布時間:2006-10-17  來源: 作者: 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史沿革及其特征（秘書處 江永碧）一、房地產(chǎn)發(fā)展的歷史沿革及房地產(chǎn)調(diào)控1、住房商品化試點與第一次房地產(chǎn)熱改革開放后，我國開始了住房制度改革，住宅商品化工作開始推進(jìn)。1979年，西安、南寧、柳州、梧州4個城市率先開始了全價向個人出售住宅的試點。1980年，鄧小平對城鎮(zhèn)住房制度改革提出出售公房，調(diào)整租金，提倡個人建房買房的設(shè)想。92年南巡講話后，房地產(chǎn)得到迅速發(fā)展。但過度膨脹的房地產(chǎn)熱導(dǎo)致投資規(guī)模和信貸規(guī)模膨脹，引發(fā)了新一輪通貨膨脹。隨后，從1993年7月開始，國家

2、開始整頓金融秩序，控制金融資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的數(shù)量。由此，19921993年我國出現(xiàn)了第一次房地產(chǎn)熱。2、住房分配貨幣化與住房二級市場的形成1998年7月3日，國務(wù)院發(fā)布國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，規(guī)定從1998年下半年停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，同時實行積極的稅收政策和住房金融政策，鼓勵居民住房消費，尤其是銀行推出個人購房按揭貸款業(yè)務(wù)，有效激發(fā)了長期被壓抑的購房需求，住房消費有效需求迅速釋放。這標(biāo)志著我國實行了40多年的福利房分配制度發(fā)生了根本性變革，住房供應(yīng)體系逐步走上了住宅建設(shè)市場化和住房消費貨幣化的道路。從1999年下半年起，住房二級市場開始放

3、開，允許房改房上市交易，增加了個人購房的支付能力，使住房需求在短期內(nèi)急劇增加。另外，隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展、城鎮(zhèn)人口增加，大規(guī)模城市改造和居民拆遷，使住房銷售市場的被動需求也不斷增加。3、土地市場規(guī)范化與第二次房地產(chǎn)熱2002年，為了整頓土地市場秩序混亂及土地尋租等問題，國土部發(fā)布了招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定，規(guī)定經(jīng)營性用地必須實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓政策。從此，土地市場走上了規(guī)范化發(fā)展道路。2003年6月，鑒于新一輪房地產(chǎn)投資可能引發(fā)的風(fēng)險，央行發(fā)布“121”號文，規(guī)定對手續(xù)不全、自有資金不全的房地產(chǎn)項目不得發(fā)放貸款，不得使用銀行貸款墊資，房地產(chǎn)項目必須主體封頂才能發(fā)放按揭貸款等。200

4、4年4月，國務(wù)院將房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟(jì)適用房項目)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上。同時，國務(wù)院辦公廳發(fā)文要求半年內(nèi)停止審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地，全面清理整頓在建、擬建項目，暫停部分項目的開工建設(shè)。4、支柱地位的確定與第三次房地產(chǎn)熱2003年9月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，國務(wù)院發(fā)布“18號文件”，首次公開肯定了房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性地位，并明確提出房地產(chǎn)業(yè)要持續(xù)健康發(fā)展。為了解決我國局部地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)熱，自2005年3月起，國務(wù)院、建設(shè)部等政府部門連續(xù)頒布“雙八條”、穩(wěn)定房價時間表、關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知等政策，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，此次調(diào)控最大的不

5、同是將調(diào)控重點指向需求，特別是抑制投資性和投機(jī)性房地產(chǎn)需求。2006年4月28日，為了抑制投資需求，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個百分點，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)至6.39%。2006年5月17日，國務(wù)院提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（通常稱之為“國六條”），包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。隨后一系列細(xì)則陸續(xù)出爐，從九部委十五條調(diào)控細(xì)則，到住房結(jié)構(gòu)調(diào)控的165號文件說明，到規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營方式的166號文件，再到限制外資入市的171號文件，再到最新的強(qiáng)征個稅的108號文。新一輪宏觀調(diào)控的核心，是做好穩(wěn)定房價的工作，保障

6、低收入家庭的住房需求，打擊房屋投機(jī)等非理性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)理性回歸。二、房地產(chǎn)（業(yè)）的含義1、房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)的含義關(guān)于房地產(chǎn)的涵義，可以從狹義和廣義兩個方面來理解。狹義的房地產(chǎn)是指土地及地上、地下的各種建筑物；廣義的房地產(chǎn)是指作為財產(chǎn)的房地產(chǎn)和附著在其上面的各種權(quán)益以及其經(jīng)營活動的總稱。房地產(chǎn)可分為地產(chǎn)和房產(chǎn)兩大類，地產(chǎn)指的是土地，房產(chǎn)指的是房屋，按照用途來劃分，房產(chǎn)可分為住宅和非居住用房兩大類，而非居住用房又可分為辦公樓、商業(yè)用房、廠房、倉庫等。 房地產(chǎn)業(yè)是一個包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、維修、管理、土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市

7、場的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的基本職能是組織房地產(chǎn)開發(fā)，為房地產(chǎn)流通和消費提供服務(wù)性勞動。房地產(chǎn)業(yè)是不同于建筑業(yè)的一個獨立行業(yè)，國家統(tǒng)計局把房地產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)為第二層次的服務(wù)部門。 2、房地產(chǎn)的分類從存在形態(tài)上，可將房地產(chǎn)分為以下三大種類型，即單純的房產(chǎn)、單純的地產(chǎn)和房地結(jié)合的房地產(chǎn)。對于每一種存在形態(tài)，還可根據(jù)其用途不同進(jìn)行細(xì)分，即：1.商業(yè)房地產(chǎn)。包括各種商用店鋪、商業(yè)樓宇、寫字樓、飯店、旅店、購物中心、電影院、展覽中心、各種娛樂設(shè)施、健身中心等及其占用土地。這類房地產(chǎn)的服務(wù)范圍主要是第三產(chǎn)業(yè)，隨著我國的產(chǎn)業(yè)傾斜政策及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這類房地產(chǎn)的供給和需求都將比較活躍。 2.住宅房地產(chǎn)。即各種

8、供人們生活居住使用的房地產(chǎn)。根據(jù)其建筑標(biāo)準(zhǔn)、功能等檔次不同可分為中低檔的普通商品住房和高檔的公寓、別墅等多種類型。隨著我國住房制度的改革，普通民居型的住宅房地產(chǎn)將獲得長足的發(fā)展。 3.工業(yè)房地產(chǎn)。指各種服務(wù)于工業(yè)生產(chǎn)的房屋構(gòu)筑物及其占用土地。這包括各種廠房、倉庫和生產(chǎn)用構(gòu)筑物，如水池、水塔、橋梁、煙囪、水井等。這種形式的房地產(chǎn)進(jìn)行投資時多伴隨著相應(yīng)的工業(yè)其他投資。另外，近年興起的開發(fā)區(qū)投資也基本屬于此類型，一般都是進(jìn)行滿足工業(yè)建廠生產(chǎn)需要的土地開發(fā)或直接修建標(biāo)準(zhǔn)廠房出售。在房地產(chǎn)交易中，一級市場、二級市場、三級市場是房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的不同層面上對交易的一種分類。房地產(chǎn)一級市場，又稱土地一級市場

9、，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或農(nóng)村集體用地出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地，房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場，即商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場、通俗的講，房地產(chǎn)二級市場主要是房產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間的交易。商品房出售，安居房、平價房出售，以及外銷商品房的先租后售、預(yù)售等，均為二級市場。房地產(chǎn)三級市場，是指已購買房地產(chǎn)的單位和

10、個人，再次將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或交換、轉(zhuǎn)租的市場、三級市場通常是住房消費者之間的交易，常見的有私人間的房屋買賣、租賃、交換，以及抵押、典當(dāng)、拍賣等流通形式。當(dāng)然，現(xiàn)實生活中，二級市場與三級市場并不是截然分不開的，它們相互滲透，相互銜接。例如，目前的差價換房中，即有個人之間房屋的交換的三級市場，又有房產(chǎn)發(fā)展商新建商品房與私人舊房、公房等之間的差價換房的二級市場與三級市場的混合。三、房地產(chǎn)（業(yè)）的特征1、房地產(chǎn)的不可移動性和產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性。房地產(chǎn)征特征是以土地的特征為基礎(chǔ)的。由于土地的不可移動性，就帶來了房屋的不可移動性，決定了房地產(chǎn)具有鮮明的地域性。位置（地段）直接關(guān)系到房地產(chǎn)的利用價值。房地產(chǎn)業(yè)中有名古話

11、，城市房地產(chǎn)的三條最重要的特征是：一是位置（地段），二是位置（地段），第三還是位置（地段）。由于房地產(chǎn)固定性和不可移動性，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展差異性，如價格差異性。當(dāng)某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場供求失衡或不同地區(qū)房地產(chǎn)價格存在差異時，由于不可能通過地區(qū)之間的流動來使這種不平衡或差異縮小甚至消失。房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，若某一地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，相應(yīng)地當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨揭哺撸瑥亩?dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場的需求就大，房地產(chǎn)價格就高，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)就會呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。2、房地產(chǎn)的耐用性、長期性。房屋的正常使用年限，是由房屋的建筑結(jié)構(gòu)、用材質(zhì)量、施工質(zhì)量及當(dāng)?shù)貤l件下的自然磨損情況決定的，

12、是房產(chǎn)所有人可以正常使用的年限，經(jīng)測算鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋為100年，磚混一等的房屋為80年。3、房地產(chǎn)的有限性、稀缺性。土地的稀缺性，城市規(guī)劃限制如建筑密度、容積率，技術(shù)制約、建設(shè)周期較長等因素決定了一定時期內(nèi)的供給就具有有限性，如果短時期，需求集中爆發(fā)容易造成供遠(yuǎn)不應(yīng)求，房地產(chǎn)價格的急劇攀升，最終可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。4、房地產(chǎn)的投資與消費的雙重性，保值和增值性特性房地產(chǎn)具有多種效用性，既是一種消費財產(chǎn)，也是一種資本財產(chǎn)；可以作為一種生產(chǎn)要素用于生產(chǎn)消費，也可以用于生活消費。房地產(chǎn)的長期供不應(yīng)導(dǎo)致房地產(chǎn)價格總的趨勢是不斷上漲的，且上漲幅度通常大于等于一般物價上漲幅度。因而，在一般情況下，擁有

13、房地產(chǎn)不僅能夠有效地保值，而且能夠增值。當(dāng)然，如果一個地區(qū)金融或資本不發(fā)達(dá)，投資渠道少，房地產(chǎn)往往被作為一種優(yōu)質(zhì)的投資品，在過剩資金流動性過大、資本逐利的本性推動，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)、房價迅速提高的不良局面。5、房地產(chǎn)業(yè)的周期性 房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大，具有一定周期性。房地產(chǎn)發(fā)展速度同國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度波動基本上趨向一致性，有些年份房地產(chǎn)業(yè)的波動步伐會稍領(lǐng)先于GDP的波動，這說明房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中具有一定的先導(dǎo)性。 6、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)都有著密切的關(guān)系，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，如鋼鐵、

14、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，據(jù)統(tǒng)計，每100元的房地產(chǎn)銷售能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元的銷售。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能促使一些新行業(yè)的產(chǎn)生，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)中介等。由于房地產(chǎn)業(yè)的具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，因此房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率很高，我國房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為1-1.5個百分點。7、房地產(chǎn)業(yè)的政策性，尤其是對土地、金融具有天生很強(qiáng)的依賴性土地和資金是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩大命脈。土地政策和貨幣金融政策走向直接決定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展興衰，稅收等政策同樣對房地產(chǎn)發(fā)展有著巨大的影響，如政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；政府的各項稅費會影響到房地產(chǎn)的價格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況；政府對房地產(chǎn)交易所采取的政策會影響到房地產(chǎn)的流通狀況。房地產(chǎn)（業(yè)）還涉及較強(qiáng)的社會風(fēng)俗和生活習(xí)慣，民族風(fēng)俗習(xí)慣、宗教意識、風(fēng)水、生活習(xí)慣、消費時尚影響，涉及到復(fù)雜的法律關(guān)系等等因素。