售后返租操作模式與商鋪租金回報率計算方法

1、售后返租操作模式與商鋪租金回報率計算方法“不破不立，不止不行?！笔酆蠓底獾恼T惑之處在于"先銷售后承租、同時給予一定比例租金回報"，盡管價格不菲，但仍引來買家追捧。然而，發(fā)展商卻踏上了痛苦"解套"的漫漫征途，如何破？從售后返租優(yōu)劣勢與適用性、操作模式、風險規(guī)避技巧、租金回報率計算方法等方面進行深度解析，為破解售后返租困局提供借鑒。一、關于售后返租，您知多少？1、售后返租優(yōu)劣勢與適用性分析特征客戶購鋪同時與開發(fā)商簽訂委托協(xié)議，將房產(chǎn)返租給開發(fā)商，租期內(nèi)由開發(fā)商轉(zhuǎn)租經(jīng)營，租期兩到十幾年不等發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付返租期內(nèi)，業(yè)主定時從發(fā)展商處得到定額租金回

2、報收益方式銷售收入；快速銷售、回籠資金優(yōu)勢投資的收益明確，如果主力店品牌好，則有較強的安全感分割靈活，客戶層面廣劣勢實際租金收益不能滿足返租所需，政策限制適用類型主要適用于有主力店承租區(qū)域商鋪的產(chǎn)權分割銷售模式長期售后返租特征商鋪銷售時，商鋪已經(jīng)出租，開發(fā)商將租約轉(zhuǎn)給業(yè)主，業(yè)主實施之前開發(fā)商和租賃客戶未完成的租賃合同優(yōu)勢前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位，給投資者堅定信心；適當降低投資門檻，可以擴大客戶層面，有利于加快項目銷售速度；如果項目經(jīng)營管理非常成功，遠期物業(yè)租金收益將有可能超出承諾回報劣勢承擔十年的返租補貼，有經(jīng)營收益的壓力；如后期經(jīng)營管理沒有達到預期目標，則承受返租年限越長，

3、壓力越大；因返租而產(chǎn)生相應的法律風險適用性開發(fā)商知名度較低，運營難度較大，但項目未來潛力巨大的商業(yè)項目模式短期售后返租特征業(yè)主購鋪同時與開發(fā)商簽訂委托經(jīng)營管理協(xié)議，將物業(yè)返租給開發(fā)商。租期內(nèi)由開發(fā)商轉(zhuǎn)租，統(tǒng)一經(jīng)營管理，租期1-3年不等；發(fā)展商一次性返數(shù)年的租金，并降低首付；返租期內(nèi)，業(yè)主定時從發(fā)展商處得到固定的租金回報優(yōu)勢分割靈活、客戶層面廣，開發(fā)商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項目整體資金壓力；前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位，有效保證整體商業(yè)形象；幫業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；投資收益明確，如果主力品牌好，則有較強的安全感；劣勢承擔前幾

4、年的返租補貼；返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高，但實施可能性?。灰蚍底舛a(chǎn)生相應的法律風險適用性統(tǒng)一經(jīng)營管理的大型商場產(chǎn)權商鋪；統(tǒng)一經(jīng)營管理的商業(yè)街、專業(yè)市場；有主力店承租區(qū)域商鋪的產(chǎn)權分割銷售2、售后返租操作方式A、招商經(jīng)營銷售返租B、招商銷售返租經(jīng)營定義該模式采用先招商，經(jīng)營一段時間后再分割銷售商鋪。此時銷售屬于帶租約銷售，然后再簽訂一定年限一定金額的返租合同優(yōu)勢該模式是一種較新穎的銷售型地產(chǎn)操作模式，視經(jīng)營情況而定，在經(jīng)營成熟后，再銷售對于后期的返租運營阻力較小劣勢情況無法預測，價格較高定義用先招商，在招商的同時或稍微遲一些時間銷售商鋪。此時銷售屬于帶租約銷售，然后在簽訂一定年限一定金額

5、的返租合同優(yōu)勢是對經(jīng)營權把握度較高的銷售型地產(chǎn)操作模式,視招商情況而定,如招商結(jié)果較好,再銷售會有效的提高去化速度,便于后期的統(tǒng)一運營劣勢視招商情況而定，有一定的風險C、銷售返租招商經(jīng)營D、銷售返租放任定義該模式先將商鋪進行分割銷售，再委托專業(yè)的商業(yè)管理公司以返租的形式統(tǒng)一招商，物業(yè)管理和整體經(jīng)營。因為由專業(yè)的公司代為管理，故又稱作"管理型商鋪"優(yōu)勢該模式是現(xiàn)今較為廣泛運用的銷售操作模式之一。拆零售產(chǎn)權以快速回收資金，采用固定化、利率化的周期性返租回報將經(jīng)營權從產(chǎn)權中玻璃，再由商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理和經(jīng)營劣勢對商業(yè)管理公司要求較高，對于，商鋪養(yǎng)成存在一定不確定性定義開發(fā)商在出

6、售商鋪時與投資者約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由開發(fā)商以代理出租的方式進行包租，或者直接承租經(jīng)營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定的租金回報優(yōu)勢該模式較為常見，有利于開發(fā)商快速回籠資金，并且轉(zhuǎn)嫁風險劣勢后期經(jīng)營風險大，一旦經(jīng)營失敗開發(fā)商將無力承擔風險回報，導致業(yè)主顆粒無收二、售后返租操作風險及規(guī)避技巧A、差價補貼風險 C、大商家經(jīng)營不良風險差價補貼風險大商家作為一個商業(yè)的整體租賃者，其承租能力必然比較低發(fā)展商為了商鋪銷售，需要提供一個使投資客戶認同的回報率，兩者之間存在差距發(fā)展商不得不為了支持較高的回報而去補貼一定的資金大商家經(jīng)營不良風險在承租期中，由于商家的經(jīng)營管理不良，

7、從而無法再繼續(xù)經(jīng)營，導致大型商家不支付租金發(fā)展商卻處于需要支付小業(yè)主的承諾回報，但無法收取租金的尷尬狀況中，這時其所承擔的回報壓力更大規(guī)避方法由大型知名商家整體租賃再實現(xiàn)分割銷售的操作模式比較多。這種操作模式的方式是：發(fā)展商首先需判斷自身資金的使用效率如果能將銷售回收的資金用于其他投資獲取較好的收益率，那么對投資客戶的補貼就可通過回收資金良性循環(huán)產(chǎn)生的收益彌補，補貼僅僅作為一種資金成本而已優(yōu)勢在市場允許的合理范圍內(nèi)，在發(fā)展商提供了長期的高回報保障前提下，項目的市場銷售價值可得到一定程度的提高，在一定程度上可適當彌補回報的補貼劣勢這種方式必須非常理性，脫離了市場規(guī)律的價值同樣不具備實現(xiàn)的可行性難

8、點商業(yè)項目由大型商家整體長期租賃，大型商家作為本項目商業(yè)經(jīng)營者的角色而存在，而商業(yè)裙樓將分割成各種不同單位銷售給小業(yè)主小業(yè)主作為商鋪的投資者而存在發(fā)展商作為物業(yè)開發(fā)者，它既是三者之間的組織者，又是協(xié)調(diào)者B、返租期滿后產(chǎn)權分散風險從整體上看，三者之間存在兩個基本點與兩個關系：返租期滿后產(chǎn)權分散風險分割銷售后所帶來的產(chǎn)權分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾雖然大型商家整體承租的銷售模式在一定時期內(nèi)解決了矛盾，但在返租期滿后如何保障眾多小業(yè)主利益是難題大型商家如繼續(xù)租用，則恐怕難以應對眾多小業(yè)主；但若不繼續(xù)租用，也需將其統(tǒng)一規(guī)劃成一個商場來實現(xiàn)其商業(yè)價值兩個基本點發(fā)展商與大型商家的租約與發(fā)展商與小業(yè)主承包經(jīng)營協(xié)

9、議在時間上具備一致性小業(yè)主在租期內(nèi)不能自行經(jīng)營與自行出租，必須與發(fā)展商簽訂與租期相一致的承包經(jīng)營協(xié)議，而發(fā)展商則是通過與大型商家的租賃協(xié)議來保證小業(yè)主的租期收益兩個關系發(fā)展商與小業(yè)主的承包經(jīng)營關系大型商家與發(fā)展商的承租方與出租方的關系規(guī)避方法規(guī)避方法成立業(yè)主委員會業(yè)主委員會統(tǒng)籌安排未來租賃權及經(jīng)營權，并按照小業(yè)主的投資額合理地劃分比例關系通過類似“股權”的形式在實現(xiàn)整體效益情況下，全面公平保障所有業(yè)主收益可通過業(yè)主投資額的大小，確定所有業(yè)主的分配權利，再選舉會長、執(zhí)行會長業(yè)主委員會可通過自行運作或委托專業(yè)商業(yè)機構代管、代租等形式以實現(xiàn)商場的統(tǒng)一經(jīng)營前期分割規(guī)劃充分考慮經(jīng)營需要合理組織人流走向通

10、道，合理設置通道的長與寬，盡量保證鋪位的分割，做到“分則好售，合則好用”返租期滿后大型商家不再租用，可通過商場本身布局，組織成立相應的主題商場以對應招商大型商家整體承租后再分割銷售，作為一種商鋪的營銷模式，有其存在的合理性：最大程度上解決了經(jīng)營統(tǒng)一與分散產(chǎn)權的矛盾選擇實力雄厚的知名商家知名商家具有較強的商業(yè)經(jīng)營管理能力及吸引消費能力，消費群體的認同感與忠誠度比較高，市場競爭能力與持續(xù)經(jīng)營能力較強針對自身項目素質(zhì)要判斷市場經(jīng)營前景，就如同是社區(qū)大型商業(yè)地產(chǎn)商選擇大型超市一樣：充分迎合了市場需求與商家經(jīng)營的聯(lián)動關系社區(qū)中大量的家庭消費需求可為超市提供源源不斷的生意機會：商家的持續(xù)經(jīng)營就有了良好的基

11、礎，租金也就有了穩(wěn)定支付的保障重視商業(yè)管理公司扮演的角色以專業(yè)商業(yè)管理公司為橋梁，構建起合理的委托經(jīng)營機制，走中介專業(yè)化、規(guī)?；牡缆罚试S開發(fā)商逐漸退出，改由商業(yè)管理公司承擔起物 業(yè)保值、增值、正常返租的責任。三、售后返租型商鋪租金回報率計算方法1、計算方法以好百年家居為例，從經(jīng)濟條件、計算過程、計算方法與公式3大方面解析售后返租回報率制定過程：品牌檔次好百年家居是從事家居商品流通的大型家居連鎖企業(yè)。好百年各分店主要經(jīng)營中高檔家居商品并為家居商品供應商提供商品展示、分銷、物流配送及信息服務。品牌規(guī)模從2002起，好百年開始逐步向全國市場擴張，其在上海的店鋪目前主要是東方店（營業(yè)面積3萬平方米

12、）。2004年后，其擴張的觸角主要在北京、上海、廣州等中心城市，其單店面積一般都超過4萬平方米。拓展計劃未來10年，好百年計劃要在全國主要大中城總計開設百家以上分店，而上海作為其主要擴張目標城市，對于我們來說，可以說是就在身邊的機會。租用方式好百年的擴張，一般是選定一個合適的商業(yè)項目（商業(yè)地產(chǎn)招商），開發(fā)商采取帶租約銷售的方式。先進行商鋪銷售，再將商場整體出租給好百年，由其負責招商以及日后的經(jīng)營、物業(yè)管理等工作。發(fā)展商則按照每年8%的回報率向業(yè)主返還一定金額。為了便于計算和具有代表性，先設定幾個條件：租期時間為8、10年計。選定二層作為面積來計算（兩層面積為7000計）假設商場兩層全部公開發(fā)售

13、，并且達到100%的銷售率。根據(jù)制定假設條件的原則及兩個假設條件，不論給好百年的租金以及售價如何，一定要保證發(fā)展商的純收益，由此得出以下的公式：實際銷售總金額-回報客戶的金額+好百年租金-不可預見費=純銷售額其中：實際銷售總金額：是商場在實現(xiàn)100%銷售的情況下獲得的收益，包括各種費用?；貓罂蛻舻慕痤~：是發(fā)展商每年按照8%的出租回報率在租期內(nèi)付出的總金額；好百年租金：是租期內(nèi)發(fā)展商從好百年得到的總收益；不可預見費：是在租期內(nèi)發(fā)生的目前不能預見的部分支出；純銷售額是在發(fā)展商自行銷售，不考慮任何合作模式，并實現(xiàn)100%銷售的情況 下獲得的收益。假設商場在正常經(jīng)營狀態(tài)下的市場推論價格已知。假設為：計

14、算數(shù)據(jù)說明：按照好百年租期為8年、10年分別計算相應的租金及銷售均價；不可預見費按照8年2.5%、10年3%計算。前三年的租金保持不變，從第四年開始，按照每年12%遞增。2、計算過程與公式第一種，按8年租期算：將已知數(shù)據(jù)帶入到公式中，得到：銷售均價×10000銷售均價×10000×8%×8月租金×10000×12×3月租金×12×10000×（1+12%）1（112%）5 /1（112%）銷售均價×10000×2.5%22500×10000得出銷售均價與月租金的關系

15、方程式：銷售均價53731361×月租金按照月租金從50元/到100元/的價格，帶入到公式中，則得到相應的銷售均價，既當該好百年的租金達到某個價格時，要實現(xiàn)相應的銷售整體均價，才能保證發(fā)展商能夠得到純銷售額。（二層均價按照2：1的比例計算） 計算結(jié)果為：說明：表格中的租金收益、回報金額、需貼補的金額為8年總共所需的金額由以上遞增方式得出每年租金表（元/）：第二種，按10年租期算：計算方法同上，則計算結(jié)果為：說明：表格中的租金收益、回報金額、需貼補的金額為10年總共所需的金額；當租金達到80元/，商場整體銷售均價在18000元/時，發(fā)展商需貼補的金額最少，如果均價超過這個價格，則需貼補的金額也要相應增加；當租金達到90元/，商場整體銷售均價在18000元/時，發(fā)展商的租金收益超過了回報給客戶的金額，這時，