房地產營銷基礎知識

1、Ou 房地產營銷基礎知識第一節(jié)   房地產基本常識篇房地產：在我國所謂房地產，由兩部分構成，土地及附著于土地上的一切建筑物。香港亦叫物業(yè)。其重要的兩大特性：位置固定性、無重復性。商品房：是指在市場經濟條件下，通過出讓方式取得土地使用權后開發(fā)建設的房屋，均按市場價出售。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。經濟適用住房：是指根據(jù)國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。二手房：二手房即舊房。新建的商品房進行第一次

2、交易時為"一手"，第二次交易為"二手"?！拔遄C”：國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證?！岸保盒陆ㄗ≌|量保證書、新建住宅使用說明書?！岸ń稹保何覈蓪Α岸ń稹庇忻鞔_規(guī)定。中華人民共和國民法通則、中華人民共和國擔保法均規(guī)定：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。收取定金的一方不履行約定的債務，應當雙倍返還定金。“訂金”：我國法律對“訂金”沒有做出規(guī)定。在房地產行業(yè)常常也稱作“誠意金”，是在正式交納定金之前，交納有效期較短的“少量定金”，數(shù)額

3、一般較短，只要收取“訂金”的一方認可，如交納“訂金”的一方無法履行承諾，“訂金”可以退還， 所以“訂金”不具有懲罰性。三通一平：指供熱、供電、供水到位，場地平整。七通一平：指給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃氣（煤氣）以及場地平整。土地使用年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合用地或者其他用地50年。取得土地的三種方式：劃撥、轉讓、出讓。第二節(jié)：房地產數(shù)據(jù)篇建筑面積：指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高2.20米以上(含2.20米)的

4、永久性建筑物.套內建筑面積：房屋按套(單元)計算的建筑面積為套（單元）門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積。公攤面積：各產權主體共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。占地面積：建筑所規(guī)劃用土地之總面積。居住面積：即使用面積，住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占的水平面積。房屋預測面積：指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的

5、房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。房屋實測面積：指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質的房屋房屋測繪機構參考圖紙、預測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據(jù)。房屋的共有建筑面積：包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一

6、半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。商品房的起價：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。商品房的均價：是指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價格?？馗撸核旖ㄖ偢叨?，有規(guī)劃部門規(guī)控。層高：下層樓面至上層樓面垂直高度。低層住宅：建筑層數(shù)1-3層的住宅。多層住宅：建筑層數(shù)4-6層的住宅。小高層住宅：建筑層數(shù)7-9層的住宅。高層住宅：建筑層數(shù)10層及以上的住宅。超高層住宅：建筑總高度在100米以上的住宅。容積率：指建設用地內的總建筑面積為建設用地面積的倍數(shù)。地下停車場、架空

7、開放的建筑底層等建筑面積在計算容積率時可不記入。得房率：得房率是指套（單元）內建筑面積與套建筑面積的比率。住宅間距：兩棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。第3節(jié) ：住宅篇物業(yè)管理公司：是專門從事地上永久性建筑物、基礎設施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經濟實體。會  所：就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。業(yè)主：業(yè)主是物業(yè)的所有人貨物業(yè)的使用人。居住小區(qū)：指由城市道路或自然界線（河流等）劃分的，具有一定規(guī)模并不為城市交通干道所穿越的完整地段。土地產權：包括：土地所有權、地上權、地役權、

8、抵押權、典權、租賃權。房地產產權：房地產產權指房屋所有權和該房屋占用國有土地的使用權，房地產所有者對其所有的房地產享有占用、使用、收益和處分的權利。房屋的產權面積：指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。房地產開發(fā)：是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質和要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。它包括定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設計、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設等多項內容組成。期房：指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止

9、，所出售商品房成為期房。消費者在購買商品房時應簽商品房預售合同。現(xiàn)  房：是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。復式住宅：復式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等。用樓梯聯(lián)系上下。躍層：指一套住宅占兩個樓層，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。錯層：從門如廳向上（或下）兩三

10、隔樓梯方能如入住戶如臥室等。塔式高層：以共用電梯、樓梯為核心布置多套住房的高層住宅，整個住宅只有一個單元。板式高層：由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。半地下室：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。閣樓（暗樓）：一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內部空間上部搭建的樓層。外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低

11、甚至為落地窗。開間：住宅的寬度。一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。進深：住宅的實際長度。第4節(jié) ：抵押登記按揭：指按揭人將房產的產權轉讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產產權轉讓給按揭人的行為?？蛻粝蜷_發(fā)商交付首期款（按規(guī)定20%50%，可多交），將房屋產權抵押給銀行，向銀行貸款支付購房余款，向銀行按月平均償付借款本息。住房公積金：是一種義務性的住房長期儲金。住房公積金制度是結合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機構成的整個運行機制和管理的制度。房地產轉讓：指合法擁有土地

12、使用權及土地上建筑物、附著物所有權的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與、將房地產轉移給他人的法律行為。房地產抵押：指債務人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人（抵押權人）提供債務履行擔保的行為，房地產按結束語房地產抵押的一種形式。個人住房擔保貸款：是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押物或質物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔連帶責任的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權依法處理其抵押物或質物，或要求保證人承擔連帶償還本息責任。土地所有權：土地所有權是指土地是有著在法律規(guī)定的范圍內，對其擁有的土地享有的權利。這種權利包括占有權、使

13、用權、收益權和處分權。土地使用權：指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權利。土地使用權受法律保護，任何人、任何單位不得侵犯。土地使用權出讓：指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權出讓金的行為。房地產登記應該按以下程序辦理：1）提出申請；2）受理申請；3）審查申請文件；4）權屬調查；5）依法辦公；6）確認房地產權利；7）將核準登記事項記載在房地產登記冊上；8）計收規(guī)費并頒發(fā)房地產權利證書；9）立卷歸檔。哪些房地產合同必須辦理公證手續(xù)：按照有關規(guī)定，房地產合同當事人一方為境外人士或機構的，需辦理合同公證

14、手續(xù)申請房地產權初始登記應提交什么條件：1）土地使用權書證明；2）建筑許可證；3）施工許可證；4）建筑物竣工驗收證；5）經市政府指定的機構審定的竣工結算書；6）建筑設計總平面圖、建筑物竣工圖。包括單體建筑平面、立面、剖面、圖等） 房地產登記的權利人名稱根據(jù)如下辦法確定：1）企業(yè)法人，為該企業(yè)法人的法定名稱；2）國家機關、事業(yè)單位，為該機關、單位的法定名稱或政府確定的名稱；3）非法人組織，為該組織依法登記的名稱或政府批準的名稱；4）個人，為合法身份證明上的姓名；5）共有人，為各權力人的名稱或姓名。房地產登記是以什么為單位進行登記：房地產登記是以一宗土地為單位進行的。所謂一宗土地，是指以

15、權屬界線組成的封閉地塊。一宗土地存在兩個或兩個以上權利人的，各權利人分別對該宗土地上的建筑物、附著物的所有權和擁有的土地使用權份額申請登記。哪些房地產登記需由有關當事人共同申請：房地產買賣、抵押、分割、贈與等房地產登記由有關當事人共同申請。哪些情況需要辦理房地產轉移登記：經初始登記的房地產，有下列情形之一的，當事人應自合同或其它法律文件生效之日起三十日內申請辦理轉移登記，買賣、繼承、贈與、共有房地產的分割；交換；人民法院判決、裁定的強制性轉移；依照法律、法規(guī)規(guī)定做出的其他強制性轉移。申請房地產抵押登記應提交什么情況：1）房地產抵押登記申請書；2）房地產權利證書；3）身份證明；4）主合同和抵押合

16、同【非法人企業(yè)、組織的房地產抵押，應提交其產權部門同意抵押的批準文件；預購的房地產抵押時，應提交本條第1）、2）、3）項規(guī)定的文件和房地產買賣合同】預購房地產如何進行抵押登記：預購房地產抵押時，應提交房地產抵押登記申請書、身份證明、主合同和抵押合同和房地產買賣合同書等文件，登記人員在房地產買賣合同書上加蓋抵押專用章。已抵押的房地產能否轉讓：根據(jù)中華人民共和國擔保法的規(guī)定，已抵押的房地產可以轉讓，但應由抵押人、轉讓人和受讓人三方簽訂有關的公證書，即簽訂將原抵押轉移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。以房地產抵押向銀行貸款，是否一定要辦理：以房地產作為抵押物向

17、銀行貸款，一定要到房地產登記部門辦理抵押登記手續(xù)。根據(jù)中華人民共和國擔保法的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。貸款人提前償還貸款時，本息如何計算：借款人在提前歸還貸款時，應提前十五日向貸款人提出書面申請，并且該通知一經發(fā)出即不可撤銷。經貸款行同意，借款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆浵?，此前已計收貸款利息不作調整。 第五節(jié)：工程基礎知識正負零：海平面高度水平位，通常為出地面。封頂：主體完工。工程建筑流程：地基主體水電安裝內外墻裝修-綠化環(huán)境地基：建筑物下面直接承受建筑物重量的土層稱為地基。宗地：是地籍

18、的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。宗地號：以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號。它有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如：深圳市B107*24這個地號表示福田區(qū)第一帶07片第24宗地。宗地圖：宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖，它反映一宗地的基本情況，包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建筑物位置與性質、與相鄰宗地的關系等。證書附圖：即房產證后面的附圖，市房產爭的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產情況及房地產所在宗地情況。房屋新開工面積：是指在報告期內新開工建設的房屋建筑面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而

19、在本期恢復施工房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土創(chuàng)槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。房屋竣工面積：是指房屋按照設計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的房屋建筑面積總和。 第六節(jié)  公式篇綠化率： 綠化率 = 植被垂直投影面積 / 居住區(qū)總面積 × 100%綠地率： 指小區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率,主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等，但需要明確的是并不是長草的地方都可以算做綠地率，距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內的土地和地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是

20、否有綠化，都不計入綠地面積。容積率： 容積率 = 總建筑面積 / 總占地面積 凈  高： 凈  高 = 層高 樓板厚度得房率： 得房率 = 套內面積 / 建筑面積套密度： 總套數(shù) / 總用地面積 人均總占地面積： 人均總占地面積 = 建筑紅線內總用地 / 本小區(qū)設計居住總人數(shù)人均住宅用地面積： 人均住宅用地面積 = 小區(qū)內總住宅用地 / 本小區(qū)設計居住總人數(shù)人口毛密度： 人口毛密度 = 小區(qū)內總居住人數(shù) / 小區(qū)內占地面積建筑密度： 建筑密度 = 小區(qū)內全部建筑的基地面積之和 / 小區(qū)內總占地面積 × 100%居住建筑密度： 居住建筑密度 = 小區(qū)內總居住建筑基地

21、面積 / 小區(qū)居住總用地 × 100%居住建筑面積毛密度： 居住建筑面積毛密度 = 小區(qū)總居住建筑面積 / 小區(qū)總用地面積居住建筑面積凈密度： 居住建筑面積凈密度 = 小區(qū)居住總面積 / 小區(qū)居住總用地第七節(jié)  答問篇 1、預售商品房應符合的條件有那些？房地產開發(fā)商預售房地產應符合以下條件：土地使用權已經依法登記取得房地產權力證書；取得建筑許可證和開工許可證；除付清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達到工程預算投資總額的25%，并經注冊會計師驗資；房地產開發(fā)商和金融機構已簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議；土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。符合以上條件的，經主管機關核準后，發(fā)給房地

22、產預售許可證。核定為外銷的商品住宅，還應發(fā)給商品房住宅外銷許可證。2、房地產買賣合同應當具備的條款有哪些？房地產買賣合同應當具備以下條款：當事人的姓名或者名稱、地址；房地產權利證書編號；房地產坐落的位置、面積、四周界線；土地宗號、土地使用權的性質和年限；房地產的用途；買賣價款的支付方式和日期；房地產交付的使用的日期；公益部分的權益分享及共有人的權利和義務；違約責任；合同糾紛的解決辦法、合同生效的條件及時間；雙方認為必要的其他事項。3、什么樣的房地產不予轉讓？下列房地產，不得轉讓：根據(jù)城市規(guī)劃、市政府決定收回土地使用權的；司法機關、行政機關依法裁定的、決定查封的或者以下其他形式限制房地產權利的；共有房地產、未經其他共有人書面同意的設定抵押權的房地產；未經抵押權人同意的；權屬有爭議的；法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉讓的其他情況。4、公用建筑面積的分攤原則是什么？如有面積分割的文件或協(xié)議，應按其文件或協(xié)議分攤計算，如無