房地產報建費用欄

1、土地證之前1土地登記費1.6元/平方米國土資源局區(qū)、市兩級收費，由發(fā)證一級來收費2土地出讓金按土地等級分類國土資源局3土地效益金評估，1 X 土地出讓金勘測院4購圖費首幅648兀，復曬80?？睖y院5勘察仗量費定線：按紅線長度 1.2元/M ,測點費：326元/點，管線定線：1.4 1.6 元 /M勘測院、規(guī)劃院6控詳設計7000元/公頃規(guī)劃院7拆遷管理費12 20元/平方米拆遷辦8土地使用費1元/平方米國土資源局9契稅（土地騰遷費、土地出讓金、土地效益金）市財政局10耕地占補平衡費10元/平方米國土資源局用地總量不變的原則，征用 耕地，應在其他地方開墾相 應耕地，所用的費用11新增建設 用地有

2、償 使用費40元/平方米國土資源局12新采田基金2萬兀/畝國土資源局城市人口在100萬以上 的城 市每征一畝采田繳納金額為7000?10000元人民幣13征地不可預見費征地總費用*2%國土資源局14土地管理費征地總費用*2%國土資源局建設工程規(guī)劃許可證之前15規(guī)劃服務費0 . 2%*工程造價規(guī)劃局16價調基金住宅3元/平方米、公建5元/平方米建委收費辦盈利行業(yè)彌補虧損行業(yè)的政府行為17市政配套費住宅180元/平方米、公建140元/平方米建委收費辦18住宅水增容費10元/平方米建委收費辦19綜合管網設計費1 . 6元/平方米*建筑面積規(guī)劃院20人防工程質檢費7 . 5元/平方米人防面積（含設計費

3、、審圖費）市人防辦公室21人員掩體設計費總投資10萬兀三類工程按設計概算 的2.5%，二類工程按三類 工程項目 收費率的1.3系數(shù)，一 類工程按三類 工程項目收費率的1.2系數(shù)部隊專業(yè)設計院22供電設計費5%*工程造價電力設計院23排水設計費4 . 5%*工程造價排水設計院24給水設計費4 . 5%*工程造價自來水設計院25煤氣設計費5%*工程造價煤氣設計院26米暖設計費4 . 5%*工程造價熱力設計院27公建防疫審圖費造價的3 %o市防疫站28電話穿線費10元/平方米*建筑面積電信局29文物勘探費文化局施工許可證之前30規(guī)劃定位放線費2300元/棟勘測院31施工圖審查費1元/平方米市建委32

4、臨時施工用水15元/平方米*建筑面積區(qū)自來水公司33招標管理費總造成價的0.7 %0 （施工單位付0.3 %建工局34市場服務費中標價的1 %建工局35合同鑒定費中標價的0.05 %0 （施工單位付0.05 %工商局36質量監(jiān)督費總造價的2 %區(qū)質檢站37勞保統(tǒng)籌費造價的3.8%建工局38工程保險費造價的3 %市保險公司39標志牌420元/棟區(qū)建工局40印花稅0.3 %工商局41煤氣集資費1600元/戶煤氣公司綜合驗收之前42固體垃圾排放費3元/立米（按實際發(fā)生）市固體垃圾排放所43環(huán)保噪聲排放費6400元/月 *3月*棟數(shù)區(qū)環(huán)保局44環(huán)保測評1 . 365元/平方米占地費用沈陽市環(huán)境科學費研

5、究所45垃圾托管費3元/平方米*建筑面積區(qū)環(huán)衛(wèi)局46配套工程質里委托費配套造價的1.5 %市質量監(jiān)督站47公建水增容費數(shù)；泳池；DN50 , 71立米*2000元/立米+5立米*500元/立米區(qū)節(jié)水辦48地名門牌制作費15元/ 單元，5元/戶，400元/棟*2區(qū)地名辦49水質化驗費水池水質：1000元/100立米，每增加100立米，增加200元；每棟樓每個接口 260兀市防疫站50市政監(jiān)督費造園工程造價*1.5 %o （道路綠化給/排水）市政質量監(jiān)督站51市政監(jiān)理造園工程造價*2.5%市政監(jiān)理公司52其他費用綠化交通市政市容限咼掛旗路牌相關部門銷售許可之前53非住宅商 品房交易 手續(xù)費單價*面

6、積*2.5 %市房產局54住宅商品房交易手續(xù)費3元/平方米市房地產父易中心銷售許可之后55產權面積的測繪費0.61元/ 平方米各種稅金56營業(yè)稅銷售合同的5%交納市地稅局57城市維護建設稅按營業(yè)稅的7%父納市地稅局58教育費附 加（含地 方教育費 附加）按營業(yè)稅的4%交納市地稅局59所得稅按應納稅所得額的 33%交納市國稅局60土地增值稅按增值額與扣除項目金額的比率交納市地稅局61房產稅公司自用或出租房屋時需要交納此稅市地稅局62契稅主要是客戶購房后需要交納的市財政局63印花稅按合冋金額乘以適用稅率交納市地稅局64城鎮(zhèn)土地使用稅按土地級別乘以適用金額交納市地稅局65回遷房屋 維修基金80 10

7、4元/平方米市房產局66斷水、電、氣通訊有線電視等相關部門文字說明：一、土地開發(fā)成本構成1、 土地征用及拆遷費 新區(qū)開發(fā)含對土地所有者的安置資金、樹 木青苗補 償費、土地附加物補償費、土地補償費及遷墳、魚塘。養(yǎng)殖 場的拆遷賠償費等。 舊城區(qū)開發(fā)含動遷戶臨時安置的安置費、 自行安置的補助費、私房征購費等。2、土地購置費雙方在土地交易中發(fā)生的價款3、出讓金國家收取的款項。包括市國土資源局收取的和國家收取的兩部4、七通一平費 指開發(fā)區(qū)內的市政工程建設費，包括開發(fā)區(qū)內的 供水、供 電、排洪、排污、供氣、通訊及道路建設費用，這些費用按 開發(fā)單位價目成本總 額包括以下幾種，歸集并計算出單項總造價后， 按土

8、地開發(fā)受益面積平攤到土地 開發(fā)成本中去 場地平整 勘察設計 臨時設施 樁基工程 土建安裝 管理費七通一平費用單獨施工、計算時計入。 利息七通一平費用單獨施工、計算時計入。5、耕地占用稅6、耕地開墾費7、征地管理費指為組織與管理土地開發(fā)工程而支付的各種費用。包括管理人員工資、生產工人輔助工資、工資附加費、辦公費、 差旅費、職工教育費、固定資產使用費、檢驗試驗費、勞保技安費等。8占耕地教育附加費9、新增建設用地有償使用費10、南水北調費11、新菜田開發(fā)基金12、出讓金業(yè)務費13、契稅14、利息 目前國內外銀行提供貸款均是以復利法計算利息的。所以開發(fā)工程的貸款利息，應以復利計息計人成本。二、建筑及安

9、裝工程費1、建筑及安裝工程費 指新建全部建筑物、構筑物的施工及設備 購置費用。主要包括：安裝工程施工材料、結構 人工費直接從事建筑安裝工程施工的工人和在現(xiàn)場為建筑 操作服務的輔助工人的基本工資。 材料費工程施工所耗用的并構成工程實體的主要材料、其它 物及零件的成本，以及周轉材料的攤銷費。 機械使用費工程施工過程中使用的機械動力設備發(fā)生的費用。包括折舊費、大修費、附屬工具費。動力及燃料費等 施工管理費為組織和管理工程施工和為施工服務而支付的各種費用要包括:-工作人員工資-工資附加費-辦公費-差旅 費-檢驗試驗費。 設備購置及安裝費包括各種設備的購置及安裝費-供熱及換熱站-供電設備、安裝（外接及配

10、電室、配電箱費用目梯2、小區(qū)內公共服務及建設費指按規(guī)劃要求興建 中小學校、幼兒園 健身設施或用房 醫(yī)院 派出所 環(huán)境衛(wèi)生用房 物業(yè)管理用房（保安監(jiān)控室） 居委會 商店 停車場（洗車場） 其他服務設施3、小區(qū)內公共設施配套工程建設費（單指工程施工費用） 道路停車場地面硬化 圍墻 排水、排污管道 供水管道、二次加壓 監(jiān)控系統(tǒng) 供電線路、路燈 寬帶及機房 有線電視 通訊線路 供熱管道及換熱站 園林、綠化三、基礎工程費（主體工程基礎費用）四、城市基礎設施配套費1、渣土費2、人防費3、中學增建費4、城市基礎設施配套費5、舊城改造費6、公建地費7、墻改費8便道占用費9、環(huán)境保護監(jiān)察費10、城市綠化費五、前

11、后期費用1、勘察設計費2、監(jiān)理費3、招標費4、質檢費5、測量、放線費6、價格評估費7、綜合開發(fā)管理費8房屋所有權登記費9、房屋所有權登記工本費10、物業(yè)前期費11、散裝水泥限袋費12、工程質量監(jiān)督費13、工程造價管理費14、安全監(jiān)督費15、勞動定額測定費16、外省承包工程管理費仃、施工圖紙審查費18、預算費19、施工噪音管理費20、專家評審費六、預備費1、熱力補貼費2、供暖3、煤氣集資4、煤氣施工5、供電6、供水外接7、排污費七、經營管理費 企業(yè)運行項目管理過程中所發(fā)生的費用1、監(jiān)察審計費2、資質年審費3、營業(yè)執(zhí)照年審費4、治安費5、衛(wèi)生費6、行業(yè)管理部門培訓費7、城市交通集資費8報刊費9、街

12、道管理費10、計劃生育管理費11、社會統(tǒng)籌12、教育基金息的八、貸款利息 項目貸款或投資款項的計息，各銀行是以復利計九、不可預見費十、銷售、廣告費1、銷售提成費用2、廣告費3、銷售營業(yè)稅十一、各種稅費國家和地方政府征收的投資方向調節(jié)稅、工商統(tǒng)一稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。十二、總投資額十三、利潤額房地產開發(fā)成本如何確定對于房地產開發(fā)公司來說，根據企業(yè)所得稅暫行條例第六條、第七條、企業(yè)所得稅暫行條例實施細則第八條、企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國稅發(fā)200084號）第四條、第六條、第八條、第九條，國家稅務總局關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200383號）第五條第一款、第二款和第三款的規(guī)定

13、，房地產開發(fā)企業(yè)在進行成本和費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發(fā)產品銷售成本可以按規(guī)定在當期直接扣除。同時，房地產開發(fā)企業(yè)還必須將開發(fā)產品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。 直接成本可根 據有關會計憑證、記錄直接計入成本對象中。間接 成本能分清負擔成 本對象的，直接計入有關成本對象中；因多個項目同時開發(fā)或 先后滾 動開發(fā)而不能分清負擔對象的，則應根據配比的原則按各項目占地面 積、建筑面積或工程概算等方法配比計入有關開發(fā)項目的成本。那么，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，其銷售成本應如何確定呢？根據國家稅務總局關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通

14、知（國稅發(fā)200383號）第五條第四款第（一）項的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產品銷售成本，是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產品的成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。通常，可售面積單位工程成本=成本對象總成本寧總 可售面積；銷售成本=已 實現(xiàn)銷售的可售面積 X可售面積單位工程成 本。所以，還請你自己按照這樣的 賬務處理和成本核算方法來確定你 們的銷售成本計算是否正確。至于廣告費列支的問題，根據企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國稅發(fā)200084號）第四十條的規(guī)定，納稅人每一納稅年度發(fā)生的廣告費支出可以在稅前列支的部分確實應該在銷售（營業(yè)）收入2%以內據實扣除。但是后來，國家稅

15、務總局在 2001年8月又下發(fā)了關 于調整部 分行業(yè)廣告費用所得稅稅前扣除標準的通知（國稅發(fā)200189號），根據該通知第一條的規(guī)定：自2001年1月1日起，制藥、食品（包括保健品、飲料）、日化、家電、通信、軟件開發(fā)、集成電路、房地產開發(fā)、體育文化和家具建材商城等行業(yè)的企業(yè)，每一納稅年度可在銷售（營業(yè)）收入8%勺比例內據實扣除廣告支出。因此，你們公司作為房地產開發(fā)企業(yè)， 2003年度可以在稅前扣除廣 告費支出的 最高限額應該是1607.12萬元，而你們實際列支的廣告費 是1460萬元，并沒有 超過國家規(guī)定的限額。所以，你市地稅局稽查 局調整你們該部分的應納稅所得額 是錯誤的。對于你們公司上交給

16、政府部門的土地閑置費和整體報廢的梨園工程損失問題，國家稅務總局關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200383號）第五條第四款第（五）項和第 （六）項是這樣分別規(guī)定的：房地 產開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納 的土地閑置費，應計入成本對象的施工成本；成本對象在 建造過程中如發(fā)生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公或毀損，其司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢凈損失可作為財產損失按規(guī)定直接在當期扣除。由于不知道你們所要繳納的土地閑置費的那塊土地在2003年年底前是否已經開發(fā)并將開發(fā)的房產銷

17、售完畢，如果已經開發(fā)并將開發(fā)的房產銷售完畢，則完全可以在2003年度將該部分土地閑置費在稅前扣除；如果尚未開發(fā)完畢或者未銷售完畢，則需根據銷售情況劃分銷售成本和應該保留的開發(fā)產品建造成本。至于整體報廢的梨園工程損失，則完全應該在2003年度稅前扣除。至于你在信中提及的關于你市地稅局稽查局對你公司的土地征用及拆遷補償費、借款利息支出等問題所核增的應納稅所得額問題，你只要按照下列方法對成本對象進行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進行扣除即可：1.屬于成本對象完工前實際發(fā)生的，直接攤入相應 的成本對象；2.屬于成本對象完工后實際發(fā)生的，首先應按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，再將應由已完

18、工成本 對象負擔的部分，在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進行分攤。其中，應由已實現(xiàn)銷售的可售面積分攤的部分，準予 在當期扣除。而對于借款利息及其他費用支出的稅 前扣除問題，如屬 于成本對象完工前發(fā)生的，應按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象 中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應作為財務費用直接在稅前扣除 即可。房價包含哪些費用大體上講，商品房價格是房屋建筑價格和房屋基地價格的總和。房產在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在，不 可分割的。房產出售價格（房價）的擬定也要以上述原則來加以計算。目前，房價大致可分為四大部分組成，一是地價成本，包括土地 出讓金以及相關費用，如

19、郊區(qū)的耕地補償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷 周轉費用等；二是建筑安裝費用，如設計、招標、監(jiān)理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費、基礎設施費（七通一平費），甚至大市政 費、四源費、用電權費等也可折算在建安費里；三是開 發(fā)商經營費用，包括辦公管理費、銷售經營費及融資 利息等；四是開發(fā)商經營利潤。構成商品房價格的四部分中，它們的比例情況如何呢？下面舉北京市某房地產開發(fā)公司一組成本價格表。該公司的項目占地6300平方米，總建筑面積3300平方米的 普通住宅。成本費用包括：1、土地出讓金3418萬元；2、征地拆遷 補償金4919萬元；3、前期工程費360萬元；4、小區(qū)配套費450萬 元；5、大市 政費13

20、80萬元；6、四源費243萬元；7、用電權和電 貼219萬元；&建 筑安裝工程費3300萬 元；9、管理費82萬元；10、兩稅一費589萬元；11、投資方向調節(jié)稅748萬元 （內銷商品房）。如此計算，該項目總造價為 15703萬元，每平方米住宅建設 成本為 4758 . 5萬元，而建安費僅為1000元/平方米，占21%其 他各項費用 占房價 成本的4/5 （未計算開發(fā)商的開發(fā)利潤）。商品房價格，根據不同的地區(qū)、城市也有著明顯的差別：根據建 設部有關方面歸納比較，按商品房住宅價格高低將城市分為四類，進 而再將同一類城市的樓市價格分為三檔。一類城市：是目前我國政治、經濟、文化的中心，或處于經濟改革

21、開放前沿，對外經濟貿易占有極重要的地位，如：北京、上海、廣州、深圳，低價位為1500元 2500元/平方米;中價位為每平方 米4000元以上；高價位為 8000元 10000元/平方米。二類城市：是歷史和現(xiàn)在都處于所在地區(qū)的中心城市地位，如省 會或經濟發(fā)達、對外貿易的重要港口城市，如：天津、杭州、重慶、大連、武漢、青島等。低價位為 1200元 2000元/平方米；中價 位為每平方米3000元以上；高價位為 6000 8000元/平方米。三類城市：多是省會城市，經濟發(fā)達，也有個別新崛起的小城市，女口 ：成者E、蘭州、長沙等，低價位為800元 1800元/平方米；中 價位為每平方米2500元以上；

22、高價位為 5000元-7000元/平方米。四類城市：是中小城市及發(fā)展較快的城鎮(zhèn)，低價位為800 1200元/平方米；中價位為每平方米3000元以下。對于未來房價的走勢，專家們普遍認為，房價一般應是隨著經濟增長點和城市化的進程而逐漸上升?？梢灶A測，減少有關稅費會適當減緩房價上漲的幅度，但不會在全國范圍內改變房價上揚的趨勢。1、市場條件判斷開發(fā)商需要在項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應商業(yè)房地產項目的可行性。和對該項目的定位有個宏觀的思考。因為商業(yè)房地產的形式種類比

23、較多，而且各種商業(yè)房地產形式都存在市場成熟性的問題：如果某個地區(qū)的社會生產力水平比較低，人們的收入水平不高的話，投資商再有實力，也不可以在該地區(qū)投資建設大型商業(yè)房地產項目。2、項目位置選擇商業(yè)房地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產的開發(fā)，只有某個地方具備了相應的條件后，才可以做。商業(yè)房地產鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求與普通房地產相比有過之而無不及。一個住宅社區(qū)，-幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內，但商業(yè)房地產則不同，所要解決的客流會隨著經營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。當一個商業(yè)房地產項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目

24、所在位置能否適應就成為一個重要的問題。針對不同的項目有不同的確定方案，開發(fā)商可以組織自己的團隊進行該項工作的研究分析，也可以委托專業(yè)咨詢機構進 行選址。3、判斷可發(fā)展規(guī)模場前景及在完成商業(yè)房地產項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關問題。例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米，二期可出租面積達43000平方米，一期1998年投入運營后，生意興隆，但二期2000年開業(yè)后，二期長期經營狀況不佳，管理商開始認為是因為商品組合不同的原因

25、，但一、二期商品組合調整后二期依然經營狀況不良。直到最近，二期經營狀況才得到改觀。其實新世界二期運營不佳的原因在于市場規(guī)模判斷不準確：崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè)，這說明開發(fā)商對市場可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準確。該項工作屬于微觀判斷，很多咨詢機構分析時使用的方法是：以市場調查為基礎，建立相關分析模型，測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據對所在地區(qū)人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額，再參照所在地區(qū)商業(yè)設施每平方米平均零售額，即 可以得出該項目地可發(fā)展商業(yè)房地產項目的規(guī) 模。不同的咨詢機構在進行上述分析時因為基礎數(shù)據信息取得的渠道不同，分析結果可能

26、有很大的不同。比如，有些咨詢機構在為商業(yè)房地產項目做市場分析時采用政府年鑒作為基礎信息，并在分析過程中采用較多基于其市場經驗的假設，該種分析方法有其優(yōu)點，但缺點也是很明顯的。某些以市場調查為主業(yè)的咨詢機構在做商業(yè)房地產項目的市場分析時充分發(fā)揮其優(yōu)勢，依斷，假設靠其大量調查信息，建立全方位分析模型對項目的市場潛力進行分析判較少，結論更具有時效性。個人認為最好是上述兩種咨詢機構 的融合。在做完市 場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據項目特 定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富

27、和調整。4、項目土地取得及政府許可完成商業(yè)房地產項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應地塊一定期限的土地開發(fā)使用權。政府許可指向政府相關主管部門申請建設商業(yè)房地產項目，并得到政府相應計劃委員會、規(guī)劃局、商業(yè)委員會等政府機構的批準等。項目土地取得有兩大標準：1）、土地規(guī)模標準。商業(yè)房地產項目對土地規(guī)模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用。2）、土地價格標準。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優(yōu)勢。尤其在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。5、項目定位細化徹底的，細致的研究分析項目

28、的目標客戶，市場定位，產品形式，特點，啟動策略，財務測算等相關問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項目沒有成功的可能。反復探討，反復修改定位，定位的準確程度取決于市場。通常第四與第五步同時實施，在取地的過程中修正項目定位，在項目定位過程中取地工作已開始。6、項目規(guī)劃設計項目的規(guī)劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，將決定商業(yè)房地產項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建

29、筑工程角度的深化、細化。一般開發(fā)商都委托外國的設計機構進行方案設計階段的設計，委托國內設計單位進行初步設計及施工圖的設計。該種組合即可以降低設計成本，又可以保證設計質量。但必須要與國外設計機構明確方案設計的深度，否則方案設計的深度達不到應有的要求，國內設計機構將無法正確完成初步設計及施工圖設計，或者盡 管完成，但會有大量潛在問題遺留給開發(fā)商。7、設計方案的市場化指投資商必須將建筑師的概念設計方案提供給商業(yè)房地產市場專家或商業(yè)策劃公司，由市場專家或商業(yè)策劃公司針對此概念設計提出基于市場角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經過幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設計方案的市場化理念，具有市場準確

30、度。這正是很多開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)原因在于商業(yè)房地產項目必須強調經營，無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產里面的合理布局、客流有效引導有需求，如果商業(yè)房地產的設計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選 擇該項目，所以任何商業(yè)房地產項目的設計必須遵守市場需求。而建筑 師的最大的長處 是通過其建筑美學思路有效創(chuàng)造美學空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點及風格的美學空間概念。我們關注建筑師的美學空 間概念本身并沒有錯誤，但把一個建筑藝術品轉化為商業(yè)產品必須將市場概念、功能概念融合進去，否則該項目將面臨空前的市場壓力。例：第五大街商業(yè)街坊。商業(yè)房地產項

31、目經過建筑師和市場專家或咨詢公司的多循環(huán)溝通后，該項目的方案設計得以確定。8項目設計、市場調整方案及財務方案的系統(tǒng)化整合在完成了上述項目設計、市場調整方案及財務融資方案后，需要就以上方案進行調整，即系統(tǒng)整合問題。通過調整整合，判斷項目規(guī)模和投資回報的關系是否合理；判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之 間是否合理可行等。如果上述判斷的結果存在問題，那么需要回到設計階段進行相關調整，并再循環(huán)進行市場調整方案及財務融資方案，驗證確定最終可行方案。9、項目方案的政府許可指完成項目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向

32、規(guī)劃部門提交方案設計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認可批準的過程。項目方案的政府許可過程，常規(guī)來講需要至少近半年的時間，需要認真對 待。在上述政府許可的各項內容中， 可行性批復、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，影響到項目的最終規(guī)劃，項目的交通條件保證，項目的方案能否滿足消防規(guī)范，以及項目是否有足夠 的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會影響項目的投資回報預測。在項目可行性審批過程中，需要

33、合理安排與政府的公關活動。1）交通審批交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對該商業(yè)房地產項目的交通進行審批。通常需要委托專業(yè)交通研究機構進行項目的交通分析和研究，對商業(yè)房地產項目建成后對周邊交通系統(tǒng)的影響及項目自身交通的組織進行方案設定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織對于其成功運營起決定性作用。交通問題可以也可以成為項目成為項目的障礙,導客流進入項目地來消費，否則會大大降低到訪客戶的數(shù)量;良好的內成功的瓶頸。對于商業(yè)房地產項目來講，良好的外部交通環(huán)境會有效引部交通設置可以避免交通堵塞，促進項目的內部交通循環(huán)2）消防審批指消防部門對該商業(yè)房地產項目的方案設計根據國家的消防規(guī)范進行審查，最終確

34、定該方案是否符合國家消防規(guī)范，是否可以予以批準的過程。如果消防部門最終否定了該項目的消防設計，那么將意味著前面所作的工作很大程度上需要返工，這將造成極大的浪費。一般來說，項目的設計方案和目前國內落后的消防規(guī)范之間存在沖突似乎是必然的事情，畢竟國內的消防規(guī)范很保守，而作為當今商業(yè)業(yè)態(tài)最復雜形式 的商業(yè)房地產項目，不突破 中國的消防規(guī)范的話，幾乎不可能真正按照其應有的功能建設。面對這種沖 突，開發(fā)商應探索雙方的平衡點。3）規(guī)劃審批指項目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據開發(fā)商上報的項目方案設計，以項目的規(guī)劃使用條件為基礎，結合諸如交通審批、消防審批等專項審批的結果對項目的規(guī)劃方案進行批準的過程。規(guī)劃審批的結

35、果將是商業(yè)房地產項目操作過程中又一個對項目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案，商業(yè)房地產的方案就基本確定，原則上不再修改，而且也最好不要再修改，否則浪費太大。規(guī)劃審批的過程對于開發(fā)商極為關鍵：如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報方案差距較大的情況，對投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。要想保證規(guī)劃審批能按照計定目標實現(xiàn)，必須有效與政府各主管部門進行溝通，做好對政府的公共關系工作等。10、項目招投標指開發(fā)商完成項目設計方案的深化后，在項目規(guī)劃得到審批、項目土地使用得到許可后，經過招投標的程序確定項目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測量師及后面階段的機電咨詢商等，以便做好項目施工準備的過程。11、項

36、目的財務核算指開發(fā)商在完成項目的設計方案后，建立或委托專門的財務融資機構對該商業(yè)房地產項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業(yè)化分析。這是投資商對項目進行投資的微觀量化的決策依據。在財務分析核算過程中，財務融資機構需要以項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結論。對于小型商業(yè)房地產 項目，該項工作需要，但不需要做的很細。 尤其采取銷售模式的商業(yè)房地產項目，財務核算的工作很簡化很多。12、資金需求方案指財務融資機構結合項目的財務核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要首先對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制，再結合項目他項資金的需求

37、，最終完成該項目的資金需求方案13、融資方案指開發(fā)商結合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權策略等，以項目資金需求方案為參照對象， 制定的資金供給計劃。在此強調以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權策略為參照對象，是因為任何金融工具的基礎都只能是企業(yè)自身資源，否則除非非市場因素存在，企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些國內商業(yè)房地產投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點，所以在項目運做時低估自身資源的重要性，過高評價自身在項目中的價值，并盲目產生對股權的過高期望，從而導致融資方案不可行。項目的財務核算、資金需求方案及融資方案對于開發(fā)商準確判斷項目的可操作性至關重要。以上測算及相關方案的準確

38、度會直接影響投資商決策的準確度。14、項目融資除非開發(fā)商有足夠的資金做支持，除非項目采取出售的投資模式，投資商一旦完成對項目設計方案、財務融資方案的決策，就可以推進項目運做過程中最重要的工作， 即項目融資工作。項目融資包括項目開發(fā)階段的資金準備及項目運營期間的資金準備兩階段的內容。主要形式有股權融資和債權融資。開發(fā)商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。準確對商業(yè)房地產項目的融資策略及方案進行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進行。如果開發(fā)商過高估計其在該項目中的股權期望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴重影響融資工作的進程。完成融資決策后，進行的首要工作是項目商業(yè)計劃書的編寫工作。項目商業(yè)計劃書是其他投資商及金融機構了解該項目的有效渠道。在完成項目商業(yè)計劃書的編寫工作以后，開始該項目的融資操作工作。融資操作的形式主要有兩種：1）、委托專