德州魯班御景園項(xiàng)目報(bào)告

1、第一部分：市場(chǎng)分析篇第一章 德州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第一節(jié) 德州概況德州市位于山東省西北部，是魯西北、冀東南地區(qū)的區(qū)域中心城市。下轄11個(gè)縣市區(qū)，1個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，1個(gè)商貿(mào)開發(fā)區(qū)，人口550萬，面積1萬余平方公里。德州建成區(qū)面積近50平方公里，人口近50萬人。德州歷史悠久，屬龍山文化發(fā)祥地之一，距今已有4000多年的歷史，秦漢以來一直為歷代州府縣衙駐地。德州區(qū)位優(yōu)越，北倚京津，南靠濟(jì)南，西接石家莊，東連青島，有著“南北借力、東西逢源”的地緣優(yōu)勢(shì)，自古就有“九達(dá)天衢”、“神京門戶”之美譽(yù)。德州交通便利，京滬、德石、濟(jì)邯三條鐵路在這里交匯，京福、青銀、濟(jì)聊高速公路和即將修建德山東省環(huán)渤海高速公路、京滬高速

2、公路貫穿全境，形成了“1小時(shí)可上天、2小時(shí)可下海、3小時(shí)可進(jìn)京”的交通格局。德州屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，干濕季節(jié)明顯，光照充足，年平均氣溫13.1，無霜期220天，年平均降水600毫升，適宜多種動(dòng)植物生長。 德州物產(chǎn)資源豐富。已探明石油儲(chǔ)量2億噸，天然氣儲(chǔ)量15億立方米，煤炭?jī)?chǔ)量9.5億噸。水資源豐富，地下水年可開采12.4億立方米，年可引黃河水25億立方米。丁莊、丁東等平原水庫庫容1.08億立方米，調(diào)蓄2億多立方米。 德州工業(yè)發(fā)展情況，全市已形成紡織、機(jī)械、電子、化工、建材、食品等8大門類25個(gè)行業(yè)為主的工業(yè)體系。截止2002年末，全市規(guī)模以上工業(yè)（全部國有及年銷售收入500萬元以

3、上的非國有獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)）862家，資產(chǎn)合計(jì)415.3億元，完成增加值129.66億元，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入383.6億元，實(shí)現(xiàn)利稅52.9億元，利潤29.9億元，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)149.4%。全市利稅過千萬元的企業(yè)達(dá)到84家，其中有4家企業(yè)利稅過億元。棉紡、建材、地毯、玻璃鋼、太陽能熱水器等已發(fā)展成為全國重要的生產(chǎn)基地，中高檔棉紗、棉布、羊絨制品、空心玻璃磚、液壓手動(dòng)泵、數(shù)控機(jī)床、地毯、手工藝品、汽車消聲器、太陽能熱水器、小五金、剎車片、木糖醇等一批知名品牌暢銷國內(nèi)外。 德州農(nóng)業(yè)發(fā)展情況，全市農(nóng)業(yè)人口425萬人。農(nóng)業(yè)已形成糧棉、瓜菜、畜牧、林果、水產(chǎn)、花卉6大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和牛、雞、菜、瓜、棗、

4、蛋、魚、蠶、花9大主導(dǎo)產(chǎn)品，是國家重要的農(nóng)副產(chǎn)品基地。畜牧業(yè)已成為全市的一大支柱產(chǎn)業(yè)，被國家列為全國6大秸桿養(yǎng)牛示范區(qū)之一。2002年，全市大牲畜存欄214萬頭，蔬菜種植面積274萬畝，糧食總產(chǎn)317萬噸，平原、禹城、樂陵、齊河4縣市被確定為全國糧食大縣（市）。棉花是全市傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，夏津、武城、寧津、齊河4縣被定為國家棉花大縣。近幾年來，全市把農(nóng)業(yè)科技園區(qū)建設(shè)作為科技興農(nóng)的突破口，積極引進(jìn)農(nóng)業(yè)新技術(shù)、新品種和高科技人才，“農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新園”先后被中國農(nóng)業(yè)科學(xué)院列為全國農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新唯一試點(diǎn)單位、被農(nóng)業(yè)部列為科技示范園試點(diǎn)單位、被國家農(nóng)業(yè)開發(fā)辦列為全國高產(chǎn)高效農(nóng)作物栽培示范點(diǎn)。德州商貿(mào)發(fā)展情況，德

5、州歷史上就是魯西北、冀東南商品物資集散中心，是晉煤東運(yùn)、東北木材南下的中轉(zhuǎn)站。市區(qū)內(nèi)有27條鐵路專用線，各類倉儲(chǔ)設(shè)施255萬平方米。已成為煤炭、木材、建材、糧食、蔬菜、布匹、服裝等重要商品的區(qū)域集散中心。近年來，先后建成糧食、蔬菜、黃牛、禽蛋、花卉、調(diào)料等10大專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。商貿(mào)型城市已見雛型。德百、黑馬、扒雞、龍馬金建、古貝春、環(huán)宇6家企業(yè)進(jìn)入了全省流通行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)行列；“中國武城辣椒城”投入運(yùn)營，魯北木材市場(chǎng)及神馬物貿(mào)集團(tuán)木材市場(chǎng)被評(píng)為“中國木材明星市場(chǎng)”，慶云商品城被列為全省重點(diǎn)培育的批發(fā)市場(chǎng)。目前，全市各類市場(chǎng)共772處，其中年交易額超過億元的87處。全市十大商品流通部門(集團(tuán))完成銷

6、售收入171億元，全市城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額達(dá)到351億元。德州金融業(yè)發(fā)展情況，德州市初步形成了以國有商業(yè)性銀行為主體、政策性和商業(yè)性金融相分離，保險(xiǎn)、信托、合作金融等種類齊全、功能互補(bǔ)的金融機(jī)構(gòu)組織體系。2002年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額349.4億元，貸款余額289.04億元，全年現(xiàn)金收入1302.99億元，現(xiàn)金支出1330.28億元，貨幣凈投放27.3億元。全市證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)2處，股民4.12萬戶，客戶保證金余額1.01億元，年交易額24.96億元。第二節(jié) 德州城區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀德城區(qū)目前人口56.82萬人，區(qū)劃面積為539平方公里，人口密度為1054人/平方公里，是各縣市人口密度最高的

7、。成立地級(jí)市10年來，德州經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，GDP連年增長，呈不斷上升趨勢(shì)，2003年德城區(qū)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）39.73億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長22.6，是六年來增幅最高的一年，人均首次突破7000元大關(guān)，達(dá)到7069元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值3.82億元，負(fù)增長-29.1；第二產(chǎn)業(yè)增加值18.56億元，增長9.6；第三產(chǎn)業(yè)增加值17.35億元，增長7.3。固定資產(chǎn)投資2003年完成5.29萬元，比上年增長98.39，其中房地產(chǎn)投資開發(fā)額為1.42萬元，比上年增長27.8。德州市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場(chǎng)才得到大力發(fā)展，一時(shí)間開發(fā)量大幅增加，房?jī)r(jià)上揚(yáng)

8、速度較快，市場(chǎng)秩序不規(guī)范。從房地產(chǎn)的普遍發(fā)展規(guī)律來看，一個(gè)城市人均GDP的增長、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的提高、伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快而產(chǎn)生的城市人口的激增、新區(qū)的開發(fā)等等因素都會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大的影響。結(jié)合德州實(shí)際情況，目前我司認(rèn)為，德州的房地產(chǎn)呈現(xiàn)以下特征：Ø 房地產(chǎn)投資量連年增長，建設(shè)規(guī)模連年突破自1997年來，德城區(qū)房地產(chǎn)投資總額連年增加，其中2001年完成投資1.73億元，比2001年增長73；2002年投資擴(kuò)大到2。55億元；2003年已達(dá)到3.26億元，預(yù)計(jì)2004年將高達(dá)5億元。2001年、2002年、2003年施工面積分別為20.17萬平方米、23.18萬平方米

9、、29.61萬平方米；2002年比2001年增長14.9，2003年比2002年增長了27.8。Ø 開發(fā)區(qū)、新區(qū)的開發(fā)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資目前市中心德城區(qū)可供開發(fā)土地越來越少，且相應(yīng)的土地價(jià)格也日益趨高，加之政府在新區(qū)開發(fā)建設(shè)初期給予特別優(yōu)惠的土地出讓政策，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商的投資傾向東移，新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮指日可待。據(jù)市場(chǎng)資料顯示，德州市中心房?jī)r(jià)自去年至今，上漲了近300元/。房?jī)r(jià)的上漲促進(jìn)了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。一般而言，開發(fā)區(qū)都具有較大的投資價(jià)值，二則相對(duì)于市中心，它無污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)化優(yōu)勢(shì)無可比擬。開發(fā)商和消費(fèi)者之間的雙熱效

10、應(yīng)會(huì)給新區(qū)和開發(fā)區(qū)帶來無限的活力。Ø 人口增長使住宅需求更加旺盛隨著德城區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市政府大力啟動(dòng)招商引資，加強(qiáng)各類園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，國內(nèi)外諸多企業(yè)的入住，使城區(qū)人口也得以迅速膨脹，住房需求相應(yīng)產(chǎn)生。據(jù)德城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)模為15平方公里，城市人口為12萬人，新區(qū)發(fā)展規(guī)模為25平方公里，城市人口將達(dá)到32萬人以上。按平均2.3人/戶的標(biāo)準(zhǔn)量計(jì)算，僅住宅需求就在19.11萬套以上，而開發(fā)區(qū)、新區(qū)在建項(xiàng)目較少的供應(yīng)量使得這種需求更加明顯，這種需求又從另一層面帶動(dòng)了老城區(qū)的購房需求，購房需求更加明顯。Ø 房?jī)r(jià)會(huì)隨著開發(fā)程度的成熟而趨高一般來說，德城區(qū)開發(fā)初期，為刺

11、激投資，土地出讓數(shù)量多，速度快，在進(jìn)入成熟期后，出讓速度逐漸減慢。大量的土地出讓勢(shì)必會(huì)造成城區(qū)開發(fā)熱度頻頻上升，新區(qū)的投資價(jià)值也逐漸顯出。Ø 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存德城區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)給各行各業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)帶來更多機(jī)會(huì)。但同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)存在。眾所周知，德州市是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高素質(zhì)人才缺乏，阻礙了本地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。據(jù)2004年統(tǒng)計(jì)資料，德州市人均年收入僅為8568元。經(jīng)濟(jì)收入過低使住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮姆蓊~也相對(duì)較小。同時(shí)，近年來隨著德州市房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的影響，在此形勢(shì)下，市中心、開發(fā)區(qū)的高檔樓盤的開發(fā)、投資客對(duì)新區(qū)、開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃的概念炒作，使德城區(qū)房?jī)r(jià)與收入比

12、漸趨偏離正常軌道，房地產(chǎn)泡沫成份增加，購房者比以前更加理性，所有這些因素對(duì)開發(fā)商提出了更高的要求，要求產(chǎn)品的自身品質(zhì)應(yīng)符合市場(chǎng)需求，實(shí)行準(zhǔn)確的價(jià)格策略和獨(dú)特而具有沖擊力的推廣策略和銷售策略。第三節(jié) 德州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況n 市場(chǎng)供給情況 2000年以來，受全國房地產(chǎn)大好趨勢(shì)的影響，德州房地產(chǎn)市場(chǎng)由于市場(chǎng)空間的擴(kuò)大和政府招商引資政策的引導(dǎo)，省內(nèi)外大型一流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)駐德州，而且通過一年的運(yùn)作后，在市場(chǎng)上取得了驕人的業(yè)績(jī)。這些企業(yè)憑借雄厚的資金實(shí)力、優(yōu)越的管理團(tuán)隊(duì)、先進(jìn)的全程策劃理念和滾動(dòng)式發(fā)展的企業(yè)戰(zhàn)略，不斷在強(qiáng)占德州房地產(chǎn)市場(chǎng)份額，而德州本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于觀念落后、人才匱乏、管

13、理松散，又發(fā)展多元化經(jīng)營造成資金不足，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不斷下降，市場(chǎng)份額不斷減小。 在此機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的形勢(shì)下，本土開發(fā)企業(yè)開始覺醒，慢慢開始剝離其它產(chǎn)業(yè)，把主業(yè)集中到房地產(chǎn)上來，并通過與強(qiáng)手聯(lián)合和出讓股權(quán)等形式與一流的房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不斷提升，市場(chǎng)份額逐步擴(kuò)大 截至2004年10月，德城區(qū)住宅房屋施工面積為45.61萬平方米，竣工房屋面積39.35萬平方米，竣工房屋價(jià)值為74765萬元。n 市場(chǎng)需求方面伴隨德州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和德州國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，市場(chǎng)需求不斷擴(kuò)大，并且向多樣化、個(gè)性化需求轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)需求前景廣闊，有以下因素促成市場(chǎng)需求擴(kuò)大： 德州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展支撐了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市

14、場(chǎng)供給增加； 德城區(qū)河?xùn)|新區(qū)、開發(fā)區(qū)的規(guī)劃開發(fā)，城市化進(jìn)程的加快，拆遷量加大促成購房需求增長； 隨著居民收入的提高，增加了對(duì)住房的需求，導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格的提高； 居民住房消費(fèi)觀念改變更新增大了市場(chǎng)需求量； 外來人口的大量涌入，外地企業(yè)的進(jìn)駐又進(jìn)一步加劇了購房需求第四節(jié) 德州發(fā)展規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響 德州市總體發(fā)展構(gòu)想圖 2003年5月，德州市市委、市政府作出“一城三區(qū)、兩個(gè)東近”的戰(zhàn)略決策，吹響了啟動(dòng)建設(shè)河?xùn)|新區(qū)的號(hào)角。經(jīng)過一年多的緊張施工，河?xùn)|新城已初見規(guī)模。新建、改造了新河路、東風(fēng)東路、河?xùn)|大街、東方紅路、杏園路等5條道路，搭起了新城骨架；實(shí)施了長河公園、錦繡川景區(qū)建設(shè)，相繼開工建設(shè)教育中心

15、、醫(yī)療中心、商務(wù)中心、單位綜合樓、村民安置小區(qū)和高檔住宅小區(qū)，德州市行政綜合大樓將于近日破土動(dòng)工，新城大開發(fā)。大建設(shè)、大招商的熱潮正在興起，一座生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套齊全、現(xiàn)代氣息濃厚、充滿生機(jī)與活力的現(xiàn)代化、園林式、生態(tài)型的新城區(qū)呼之預(yù)出。 根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，再建成河?xùn)|新城后，將繼續(xù)向東開發(fā)，相繼建成經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)兩個(gè)功能區(qū)。 隨著河?xùn)|新城的開發(fā)，市政府的搬遷，那里將要成為未來的市中心的概念逐步在德城區(qū)市民形成，一方面相應(yīng)的樓盤開放量逐步增大，近來的新公開的大盤就是嘉誠房地產(chǎn)開發(fā)的嘉誠尚東，總建面積在20萬以上，兼住宅、商用、辦公于一體的綜合物業(yè)。再就是開建房地產(chǎn)公司開發(fā)的新城市花

16、園，總建面積也在20萬以上，開發(fā)的產(chǎn)品類型向多樣化發(fā)展，多層、小高層、獨(dú)棟、聯(lián)體別墅兼而有之，大型會(huì)所、娛樂休閑設(shè)施也設(shè)計(jì)的別有特色。隨著大型樓盤的開發(fā)，房?jī)r(jià)也躍居市區(qū)最高，最高達(dá)到2800元/平方米。另一方面，由于開發(fā)區(qū)的環(huán)境優(yōu)美和配套的逐步齊全，購房者的意向區(qū)域也發(fā)生了改變，由老市區(qū)向新城區(qū)發(fā)展。值得注意的是，隨者開發(fā)區(qū)樓市炒規(guī)劃、炒概念的興起而產(chǎn)生的令城區(qū)居民不可接受的超高價(jià)格，再加上今年陸續(xù)產(chǎn)生效果的國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，使購房者比以前顯得更加理性，購房客源開始出現(xiàn)從開發(fā)區(qū)向老市區(qū)回流的現(xiàn)象。第五節(jié) 德州城區(qū)房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)判斷針對(duì)目前德州市的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和市政規(guī)劃方案的相繼實(shí)施，我司

17、預(yù)測(cè)將來德州市房地產(chǎn)會(huì)向以下趨勢(shì)方展：1. 德州住宅供應(yīng)量趨于飽和，使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展；2. 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，品牌競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)成為競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)3. 德州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入規(guī)?；图s化時(shí)代；4. 一些國外和江南流行的建筑風(fēng)格，與德州本地人風(fēng)俗習(xí)慣、人文結(jié)合的基礎(chǔ)上，住宅設(shè)計(jì)風(fēng)格將會(huì)發(fā)生重大改變。第二章 區(qū)域市場(chǎng)分析和競(jìng)爭(zhēng)來源確定城西區(qū)域城中區(qū)域第一節(jié) 區(qū)域板塊分析德州城區(qū)地圖城中版塊1、區(qū)域概況：范圍：東到德興北路岔河一帶，南到新華路，西到迎賓路，北到天衢中路此區(qū)域?yàn)槭姓诘?，以市中心廣場(chǎng)、新湖風(fēng)景區(qū)為原點(diǎn)，向四周區(qū)域輻射。區(qū)域內(nèi)市政、服務(wù)配套成熟，商業(yè)氣氛濃厚，出行購物方便，2、生活配

18、套情況區(qū)域主要商區(qū)介紹區(qū)域的商業(yè)街主要集中新湖風(fēng)景區(qū)周圍半徑不到兩公里的區(qū)域，市府街、柴市街、交通主干道東方紅路城隍廟一帶的大中型沿街商鋪與十字路口的中型商場(chǎng)相互輝映，大量物業(yè)均建有沿街商鋪，小區(qū)商業(yè)步行街。區(qū)域自然景觀：新湖風(fēng)景區(qū)、世紀(jì)廣場(chǎng)、人民公園、中心廣場(chǎng)大片綠地教育設(shè)施：德州一中、市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、德城區(qū)電大、德州衛(wèi)生學(xué)校醫(yī)療機(jī)構(gòu)：市人民醫(yī)院、衛(wèi)校附屬醫(yī)院金融機(jī)構(gòu)：建行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等多家德州支行、德州市商業(yè)銀行區(qū)域交通情況：主要道路由西至東（由北向南）三大交通主干道東方紅路、東風(fēng)東路、天衢中路由北至南（由西向東）解放南路、湖濱南路、新湖南路在建道路新湖南路即將拓寬，區(qū)域整體出行更加方

19、便。公交線路情況：德州汽車總站、火車站公交樞紐，出行購物方便。3、 樓盤開發(fā)情況由于具有地段上的無可比擬的優(yōu)越性，和可開發(fā)土地的有限性，此區(qū)域開發(fā)樓盤較多，目前在售的有大約7個(gè)，金谷園、先鋒易居、青龍譚小區(qū)等，開發(fā)量除了天衢花園外，都不大，在34萬方左右，且價(jià)位在德城區(qū)屬于最高的，基本樓盤均價(jià)集中在1800-2700元/平方米，市中心的樓盤像青龍居、新湖家園都在2400元/平方米以上。此區(qū)域樓市發(fā)展屬于德城區(qū)最成熟的區(qū)域。城西版塊1、 區(qū)域概況：范圍：迎賓路以西、集中在鐵西大道和東風(fēng)西路一帶此區(qū)域內(nèi)為臨近河北省，位置較偏，市政、服務(wù)配套不是很成熟，商業(yè)氣氛缺乏，出行購物不便，2、 生活配套情況

20、區(qū)域主要商區(qū)介紹區(qū)域的主要商業(yè)街主要集中鐵西大道以西，東風(fēng)西路黑馬大市場(chǎng)附近。區(qū)域自然景觀：南運(yùn)河南北穿過此區(qū)域，時(shí)代花園附近綠地。教育設(shè)施：汽運(yùn)子弟小學(xué)、汽運(yùn)公司職工學(xué)校醫(yī)療機(jī)構(gòu)：139醫(yī)院、運(yùn)河醫(yī)院、德州腫瘤醫(yī)院金融機(jī)構(gòu)：建行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行小型儲(chǔ)蓄所區(qū)域交通情況：主要道路由西至東（由北向南）東風(fēng)西路、天衢西路由北至南（由西向東）鐵西大道、運(yùn)河北路、運(yùn)河南路、公交線路情況：1、5、7、19、29、2、21、25路3、樓盤開發(fā)情況由于位置上的差異性，此區(qū)域開發(fā)樓盤不多，目前在售的有大約三個(gè)，鳳凰雅苑、時(shí)代花園等，其中時(shí)代花園開發(fā)規(guī)模在10萬方，鳳凰雅苑在8萬方，價(jià)位在集中在1600-18

21、00元/平方米，此區(qū)域樓市發(fā)展屬于德城區(qū)欠成熟的區(qū)域。城北版塊1、區(qū)域概況：范圍：南到天衢中路、天衢東路，北到長莊中路，天衢工業(yè)園，東到岔河，西到陵西路此區(qū)域主要為天衢工業(yè)園區(qū)域，大型集團(tuán)像皇明太陽能、亞太集團(tuán)所在廠房地基本集中于此。屬于正在開發(fā)的區(qū)域，交通便利，到達(dá)市中心方便。2、 生活配套情況區(qū)域主要商區(qū)介紹區(qū)域的商業(yè)街主要是沿湖濱北路、解放北路、東地北路沿街商鋪，一般都屬于開發(fā)的小區(qū)的裙房和沿街商鋪，商業(yè)氣氛正在隨著開發(fā)區(qū)樓盤的增多，人氣的聚生而逐漸形成。區(qū)域自然景觀：蘇祿王墓風(fēng)景區(qū)、植物園。兒童樂園。教育設(shè)施：德州十中、經(jīng)濟(jì)學(xué)校、教師進(jìn)修學(xué)校、山東省公路技工學(xué)校等醫(yī)療機(jī)構(gòu)：市立醫(yī)院、市

22、婦幼保健所金融機(jī)構(gòu)：建行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等區(qū)域交通情況：主要道路由西至東（由北向南）共青團(tuán)路、北園路、果園路由北至南（由西向東）湖濱北路、解放北路、東地北路公交線路情況：21、4、10、19路等3、樓盤開發(fā)情況此區(qū)域?qū)儆谡陂_發(fā)的區(qū)域，尤其是天衢開發(fā)區(qū)內(nèi)，可開發(fā)土地多，開發(fā)樓盤較多，目前在售的樓盤有貴都花園、天寶家園、鑫嘉園、天花錦繡園、岔河小區(qū)二期（紫薇園）等10個(gè)樓盤，價(jià)位在14002200元/平方米之間。此區(qū)域樓市發(fā)展屬于德城區(qū)正在逐步走向成熟的區(qū)域。城東開發(fā)區(qū)版塊i. 區(qū)域概況：范圍：岔河以東一帶、屬于河?xùn)|開發(fā)區(qū)，北到果園路、南到橫河，東到京福高速公路。此區(qū)域主要為規(guī)劃中的河?xùn)|新城

23、、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域，未來市政府遷移地，未來的新市中心。ii. 生活配套情況區(qū)域主要商區(qū)介紹區(qū)域的商業(yè)街主要集中在晶華路、東方紅路、湘江路周圍，商業(yè)氣氛在比如凱元溫泉度假村，凱元山莊周圍已經(jīng)形成，沿街商鋪較多，商業(yè)氣氛正在隨著良好的規(guī)劃前景、未來市中心概念，開發(fā)區(qū)樓盤的增多，人氣的聚生而逐漸濃厚。區(qū)域自然景觀：未來規(guī)劃的河?xùn)|風(fēng)景區(qū)，錦繡川景區(qū)，長河公園、東方寓樂園景區(qū)。教育設(shè)施：耀華學(xué)校、德州同濟(jì)中學(xué)、三維策劃設(shè)計(jì)學(xué)校等醫(yī)療機(jī)構(gòu)：糖尿病甲亢研究所、金融機(jī)構(gòu)：中行德州開發(fā)區(qū)支行、中國人民銀行德州中心支行、農(nóng)行開發(fā)區(qū)辦事處區(qū)域交通情況：主要道路由西至東（由北向南）果園路、北園路、天衢東路、東方紅路、1

24、04國道由北至南（由西向東）河?xùn)|街、新興路、晶華路公交線路情況：5、9、17、18、26路等iii. 樓盤開發(fā)情況此區(qū)域?qū)儆诤訓(xùn)|開發(fā)區(qū)河?xùn)|新城版塊，未來的現(xiàn)代化園林式生態(tài)型新城，未來市政府搬遷地，新的市中心，區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)土地多，開發(fā)樓盤較多，且多位德州知名房產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的、15萬平方米以上的大盤，像目前在售的嘉誠尚東、新城市花園等10個(gè)樓盤，價(jià)位屬于僅僅低于市中心的，在18002800元/平方米之間。此區(qū)域樓市屬于德城區(qū)正在逐步走向成熟。最有潛力的區(qū)域。城南版塊1、 區(qū)域概況：范圍：新華路以南，岔河以西，南運(yùn)河以東 2、生活配套情況區(qū)域主要商區(qū)介紹區(qū)域的商業(yè)街主要集中在新華路、新領(lǐng)路、新河路

25、、解放南路、湖濱南路周圍，特別是沿新華路一帶商業(yè)氣氛濃厚，沿街商鋪較多，人氣旺足。區(qū)域自然景觀：嘉誠景園、陽光花園沿線風(fēng)景區(qū)教育設(shè)施：財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)學(xué)校、大拇指幼兒園、鐵中醫(yī)療機(jī)構(gòu)：德州市鐵路醫(yī)院、亞太國醫(yī)院、金融機(jī)構(gòu)：于官屯農(nóng)村信用合作社、德州商業(yè)銀行等區(qū)域交通情況：主要道路由西至東（由北向南）新華路、新領(lǐng)路、新建路、新河?xùn)|路由北至南（由西向東）解放南路、新湖南路、湖濱南路公交線路情況：3、6、8、10、17、18、20、25、26路等3、樓盤開發(fā)情況此區(qū)域?qū)儆诔悄习鎵K，開發(fā)樓盤大多集中在新華路段，再南就是嘉誠開發(fā)的嘉誠景園、山東聯(lián)興集團(tuán)開發(fā)的聯(lián)興嘉和居，區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)土地不是太多，開發(fā)樓盤有限，

26、且多位德州甚至山東的知名房產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的、價(jià)位屬于僅僅低于中等的，一般在11002400元/平方米之間。此區(qū)域樓市屬于德城區(qū)離市中心最近的、較為成熟的區(qū)域。第二節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析本報(bào)告主要選取了2004年下半年銷售或者對(duì)外公開的一些具有代表性的樓盤“陽光花園”、“鳳凰雅苑”、“時(shí)代花園”、“聯(lián)興嘉和居”、“貴都花園”、“嘉誠尚東”、“新城市花園”、“嘉誠景園”、“天花錦繡園”等作為德城區(qū)的代表個(gè)案。1、個(gè)案規(guī)模單位：萬平方米說明：Ø 德州市目前開發(fā)除了陽光花園有小高層外，主要是多層物業(yè) Ø 一般總建筑面積都集中在515萬M2之間，規(guī)模最大的位于開發(fā)區(qū)城東版塊的嘉誠尚東、新城市

27、花園?？偨娣e20萬M2之多。2個(gè)案價(jià)格說明：Ø 價(jià)格基本在1600-2400元/M2，市中心區(qū)域的價(jià)格要比城南版塊的價(jià)格要高大約300-400元/M2。Ø 均為為毛坯房源。Ø 新推出嘉誠尚東盡管屬于開發(fā)區(qū)河?xùn)|版塊，除了本身的品質(zhì)稍好外，銷售中又過多的渲染了河?xùn)|開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)期規(guī)劃的概念，有一定的炒作成分存在，價(jià)位初步定在2800元/M2之間，目前雖然還未開盤，但預(yù)定已經(jīng)接近40。3個(gè)案主力戶型案 名主力面積（平方米）陽光花園一房5257二房7799三房117155鳳凰雅苑一房 69二房7298三房102140時(shí)代花園一房48二房77-88三房98131聯(lián)興嘉和居二房9

28、0-100三房 110-140貴都花園二房：100三房：130嘉誠尚東二房80-100三房100-150天花錦繡園三房130嘉誠景園一房44二房：70-90三房：100-140說明：Ø 二房70-100，三房100130平方米的在區(qū)域中大量的出現(xiàn)；Ø 一房設(shè)計(jì)多在4460之間，且不多。整體客源中不同從業(yè)者對(duì)于面積的需求差別較大，像中層管理者、高層管理者、私企老板的需求都集中在面積較大的2、3房，而高科技從業(yè)者的需求則集中在130平方米以下，多數(shù)在80120平方米的2房、3房，所以德州市的戶型需求也是多樣化的，發(fā)展商只要進(jìn)行有針對(duì)性的定位，不僅能夠避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也能找到自

29、己的發(fā)展機(jī)會(huì)。4個(gè)案去化情況說明：Ø 大多樓盤均在今年下半年開盤銷售，目前尚未公開銷售的只有“嘉誠尚東”。Ø 總體去化狀況良好，大部分2004年下半年同一時(shí)間開盤的樓盤目前去化率在70-85，說明多層產(chǎn)品在德州市場(chǎng)接受度高，發(fā)展前景樂觀。Ø 品質(zhì)稍高的樓盤“嘉誠尚東”，目前尚未開盤，就預(yù)定40，說明目前市場(chǎng)上對(duì)高品質(zhì)、高品味的樓盤認(rèn)可度最高，價(jià)格因素對(duì)一部分客源特別是高端客源抗性不是很大。結(jié)論：通過理性的分析我們可以看到，德州地產(chǎn)有著良好的升值潛力、人文資源，同時(shí)還有穩(wěn)定和發(fā)展的客戶資源，這些客戶對(duì)德州樓市的成熟發(fā)展有著很強(qiáng)的信心，同時(shí)他們自己有著良好的前景和收入

30、預(yù)期，各個(gè)發(fā)展商都有著較大的發(fā)展空間。 所以德州目前開發(fā)的產(chǎn)品不論是小高層產(chǎn)品還是多層產(chǎn)品，它們都有各自彼此重復(fù)的目標(biāo)客源，市場(chǎng)接受度都在隨著德城區(qū)未來的良好發(fā)展規(guī)劃前景，而進(jìn)一步得到提升。第二部分 項(xiàng)目分析篇第一章 項(xiàng)目概況a) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)A. 規(guī)劃總用地面積73800m2B. 總居住戶數(shù)510戶（一期）C. 總建筑面積 103320m2D. 容積率 <=1.4E. 綠化率40F. 地面停車位>=30個(gè)/100戶b) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介本項(xiàng)目地塊為住宅用地，可建多層或小高層。地塊原為德州財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)學(xué)校，尚未拆遷。東部為運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，以及破舊平房，土地平整；中部為教學(xué)樓，西部為綜合試驗(yàn)樓

31、，西部南側(cè)為空地。西臨新湖南路處為學(xué)校大門。本項(xiàng)目地塊總面積109.8畝，一期開發(fā)東側(cè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)及南側(cè)操場(chǎng)，計(jì)45畝。地塊基本呈長方形，東西長402米，南北長196米；西南角地塊凹入一東西65米，南北105米的長方形。本地塊通過公開拍賣方式取得，價(jià)格56.5萬元/畝。地塊權(quán)利人為德州市魯班房地產(chǎn)開發(fā)公司和德州雙企集團(tuán)，兩家公司共同開發(fā)本項(xiàng)目。c) 地理位置本案位于德城區(qū)城南區(qū)域，原為德州財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)學(xué)校，北至山東德州煙草有限公司，新河?xùn)|路；東到山東聯(lián)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目前開發(fā)的聯(lián)興嘉和居，南到東倉路，西到新湖南路。d) 周邊環(huán)境項(xiàng)目西北角是山東德州煙草有限公司的廠房，博文平價(jià)自選商場(chǎng)，南面有德州市玻

32、璃鋼制品總廠，大拇指幼兒園，中國石化加油站，另外，晶華集團(tuán)運(yùn)輸用的一條鐵路運(yùn)輸貨運(yùn)線穿過南面，離本案不遠(yuǎn)。東面通過聯(lián)興嘉和居是交通主干道湖濱南路，德州晶華集團(tuán)振華玻璃公司、德州向陽起重安裝有限公司等知名企業(yè)均坐落在湖濱南路上。目前西面新河南路正在準(zhǔn)備規(guī)劃拓寬，其直通市政府中心區(qū)域。南面不遠(yuǎn)的向陽南路附近基本未成型，也在規(guī)劃中。e) 宗地交通條件本案西面通過聯(lián)興嘉和居瀕臨德州的交通主干道湖濱南路，西面的新湖南路準(zhǔn)備再拓寬，屆時(shí)江直通市中心，交通便捷。主要公交線路有8路等。f) 周圍市政配套設(shè)施周圍有新華街道辦事處計(jì)劃生育服務(wù)站、大拇指幼兒園離本案100米；博文平價(jià)自選商場(chǎng)、裝飾材料精品大市場(chǎng)離本

33、案300米；解放南路小學(xué)、鐵路小學(xué)、商業(yè)幼兒園、鐵路中學(xué)離本案400米遠(yuǎn)。第二章 項(xiàng)目SWOT分析Ø 優(yōu)勢(shì)分析1. 地塊位于城南區(qū)域，且東臨交通主干道湖濱南路，南面為規(guī)劃中的向陽南路、東倉路段，西臨可同市中心區(qū)域的、待拓寬的新湖南路，地理位置優(yōu)越，具有明顯的增值空間。2. 小區(qū)占地100多畝，規(guī)模在周圍屬于較大的，且地塊相對(duì)比較規(guī)整，規(guī)劃較易分割及形成中心景觀區(qū)。3. 發(fā)展商*公司為公路局下屬實(shí)體，政府信譽(yù)，誠信保證。4. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)特邀建筑設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。該院規(guī)劃設(shè)計(jì)方面在國內(nèi)具有較高權(quán)威性5. 小區(qū)營銷策劃擬聘在行業(yè)內(nèi)具有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的俊豪地產(chǎn)來進(jìn)行全程代理策劃，全新的

34、營銷服務(wù)理念，全程的客戶服務(wù)體系會(huì)有效促進(jìn)項(xiàng)目的營銷推廣及利潤最大化的實(shí)現(xiàn)。6. 小區(qū)物業(yè)管理還在籌劃之中，計(jì)劃將邀請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司擔(dān)任物業(yè)管理顧問，為小區(qū)業(yè)主提供管家式的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)。此舉可使本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。Ø 劣勢(shì)分析7. 處于城南區(qū)域，周邊公交、購物、醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施還不夠成熟,有待完善。8. 西面新湖南路正待規(guī)劃拓寬，南面待規(guī)劃路段未成型，且環(huán)境較差，對(duì)購房者勢(shì)必造成心理抗性。9. 小區(qū)南臨財(cái)貿(mào)學(xué)校教職工宿舍，整體形象較差，影響小區(qū)南向景觀。10. 小區(qū)要考慮部分拆遷戶回遷，安置居民素質(zhì)不高，將來業(yè)主會(huì)對(duì)此比較挑剔。11. 物業(yè)管理顧問公司尚未確定。12. 房地

35、產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中涉及新產(chǎn)品應(yīng)用時(shí)，要考慮到市民的接受程度，對(duì)于項(xiàng)目自身檔次的提升，略有影響。Ø 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)13. 目前德州南部的樓盤供銷兩旺，已逐步形成居住區(qū)和消費(fèi)熱點(diǎn)。14. 據(jù)德州本地情況，主力宣傳媒介較少，市民對(duì)媒介的關(guān)注度不高，使項(xiàng)目在宣傳過程中，受一定影響。15. 本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處在發(fā)展階段，整體營銷實(shí)力不強(qiáng)，給項(xiàng)目預(yù)留的發(fā)展、發(fā)揮空間較大。16. 現(xiàn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)略高出市民的承受價(jià)位，據(jù)調(diào)查，市民對(duì)本項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)位認(rèn)同感較強(qiáng)，為本項(xiàng)目打入市場(chǎng)奠定了良好的基礎(chǔ)。17. 與本項(xiàng)目所處區(qū)位、特質(zhì)相近的可競(jìng)爭(zhēng)樓盤較少，可抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，積累有效客戶。18. 市政府對(duì)

36、城南區(qū)域的新城市規(guī)劃，使此區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)前景明朗化。Ø 市場(chǎng)威脅點(diǎn)19. 項(xiàng)目緊靠聯(lián)興嘉和居項(xiàng)目，與之相比在價(jià)格上不具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；20. 陽光花園及風(fēng)景沿線樓盤開發(fā)品質(zhì)在本區(qū)域?qū)儆谳^好產(chǎn)品。21. 陽光花園的大盤模式已在當(dāng)?shù)氐玫讲糠秩说恼J(rèn)可，形成一定的“口碑效應(yīng)”；22. 項(xiàng)目南部開發(fā)的屬于市政拆遷經(jīng)濟(jì)適用房的低價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，不可避免對(duì)本案造成影響。第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位第一節(jié) 依據(jù)客戶需求的開發(fā)思路定位圖：德州地圖從圖中我們可以看出，項(xiàng)目所在區(qū)域正好位于市中心版塊和河?xùn)|開發(fā)區(qū)板塊兩個(gè)高價(jià)格板塊之間，而項(xiàng)目所在區(qū)域價(jià)格由于沒有新增供給，區(qū)域形象不佳，所以成交價(jià)格非常低，屬于典型的價(jià)格

37、洼地。 對(duì)自身潛質(zhì)的分析對(duì)住宅區(qū)評(píng)價(jià)的一個(gè)重要指標(biāo)是：什么區(qū)域？什么環(huán)境？出行交通時(shí)間？區(qū)域方面：本區(qū)域處于城南版塊區(qū)域，屬于緊挨市中心最北區(qū)域，西出口瀕臨新湖南路，拓寬后將直達(dá)德城區(qū)市中心心臟區(qū)域，盡享市中心的繁華，車程距離不足5公里，；東面穿過聯(lián)興小區(qū)為交通主干道湖濱南路，避開主干道的噪音喧囂，鬧中取靜。本區(qū)域開發(fā)的較成規(guī)模的樓盤不多，只有嘉誠景園和陽光花園兩家，其余都是開發(fā)量不到5萬平米的中小樓盤或市政拆遷建房，且都大部分接近104國道，屬于德城區(qū)最南區(qū)域，價(jià)格是最低的，缺少競(jìng)爭(zhēng)樓盤。另外，此區(qū)域價(jià)格較市中心2800元/平米，和河?xùn)|開發(fā)區(qū)2600元/平米要低，具有絕對(duì)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。所以

38、本項(xiàng)目區(qū)域樓盤開發(fā)價(jià)格還有很大的上升空間。環(huán)境方面：通過新湖南路可直達(dá)市政府中心廣場(chǎng)、世紀(jì)廣場(chǎng)、新湖風(fēng)景區(qū)，不足5公里。交通方面兩大交通主干道新湖南路（規(guī)劃）、湖濱南路分布在小區(qū)東西兩側(cè)，交通便捷。南面的道路規(guī)劃后將與另一條交通主干道向陽南路連通，屆時(shí)三大交通主干道將充分發(fā)揮出行便利的巨大交通優(yōu)勢(shì)。結(jié)論：地塊所在區(qū)域，外部居住環(huán)境舒適，具有廣闊的發(fā)展?jié)摿?，具有建設(shè)成為中高檔住宅區(qū)的可能性。第二節(jié) 產(chǎn)品概念建議 (1)開發(fā)中低檔的產(chǎn)品由于項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤不多，或?yàn)l臨104國道，位置最南，或是一些拆遷建房，售價(jià)大約在1200元/平方米以下，如果我們產(chǎn)品定位于中高檔產(chǎn)品，將會(huì)受到周邊這些樓盤低價(jià)的價(jià)

39、格沖擊，考慮本因素，我們可以采取成本定價(jià)策略，按照成本價(jià)格加上開發(fā)商一定預(yù)期利潤作為售價(jià)，開發(fā)周期一次性開發(fā)以便最大的節(jié)約成本。 優(yōu)點(diǎn)：簡(jiǎn)單易行，能夠獲取一定利潤 缺點(diǎn)：沒有使利潤最大化 ，流失了部分利潤(2) 開發(fā)中高檔的產(chǎn)品 根據(jù)前面對(duì)項(xiàng)目區(qū)域潛質(zhì)分析，我們可以得出項(xiàng)目所在區(qū)域是極具發(fā)展?jié)摿?，并且具有成為中高檔住宅區(qū)的可能。且定位中高檔產(chǎn)品能使開發(fā)商利潤最大化，擬定本項(xiàng)目可以分二期開發(fā)，第一期先開發(fā)項(xiàng)目東部地塊，東部地塊規(guī)則，土地平整，易規(guī)劃。且通過聯(lián)興嘉和居毗鄰湖濱南路，出入口設(shè)計(jì)等容易規(guī)劃；從開發(fā)規(guī)模和立面上與聯(lián)興嘉和居形成對(duì)照，使消費(fèi)者近距離地親自感受到項(xiàng)目的差別性和對(duì)比性，從心理上

40、使顧客認(rèn)同本產(chǎn)品的高質(zhì)量而愿意支付高價(jià)值。二期待學(xué)校拆遷進(jìn)度、西面和南面道路的規(guī)劃完善后，和一期銷售進(jìn)展情況而定。優(yōu)點(diǎn)：能夠額外獲取一定利潤，并能提升開發(fā)商形象。缺點(diǎn)：時(shí)間拖延。對(duì)比兩種策劃方案，從實(shí)現(xiàn)開發(fā)商利潤最大化考慮，我們建議：本項(xiàng)目定位于德城區(qū)具有相當(dāng)親和力的、高性價(jià)比的特色樓盤！第三節(jié) 主力客戶群定位客源構(gòu)成情況通過我司對(duì)德城區(qū)各個(gè)版塊在售和已售完的樓盤幾次針對(duì)性的問卷調(diào)查，初步得出了以下客源構(gòu)成情況：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，目前德城區(qū)購房者主要集中在三個(gè)不同的受眾群，按購房的目的來區(qū)分，他們分別為解決基本居住需要的；改善居住條件換房的；注重生活品質(zhì)、追求生活情趣的。中低層面解決基本生活需求的

41、購房者（占15）政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員企業(yè)中青年職員老市區(qū)政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員老市區(qū)企事業(yè)單位青年職員B、中層及中層以上改善居住條件的購房者（占60）政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位中層管理者企業(yè)中高層管理者企事業(yè)單位中高層企事業(yè)單位青年職員私營個(gè)體業(yè)主C、中上及上層追求生活品質(zhì)和生活情趣的購房者（占35） 私企成功人士 高級(jí)管理層政府事業(yè)單位高層 客源描述中低層面解決基本生活需求的購房者：多為外地來城區(qū)工作不久或極少部分拆遷戶；年齡大約在25-35歲之間，收入較同齡人稍高；主要購買力在總款1018萬，面積80120之間。中層及中層以上改善居住條件的購房者多為政府機(jī)關(guān)及效益較好的企事業(yè)單位的中

42、層及中層以上和創(chuàng)業(yè)初有成就的中青年層。隨著小孩的成長和生活條件的逐步改善，換房改善居住條件的愿望越來越強(qiáng)烈；年齡段集中在3545歲之間；有穩(wěn)定高收入，經(jīng)濟(jì)上有一定積蓄，注重生活舒適性，對(duì)物業(yè)要求較高，追求更高的生活質(zhì)量，舍得花錢買服務(wù)主要購買力在1830萬，面積在120160之間，屬二次置業(yè)；注重實(shí)用性，對(duì)房型設(shè)計(jì)、樓層選擇、地段位置、配套完善、社區(qū)規(guī)模需求較高。中上及上層追求生活品質(zhì)和生活情趣的購房者年齡多在45歲以上，在商海征戰(zhàn)多年，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，屬于二次獲多次置業(yè)。對(duì)工作生活環(huán)境，周邊綠化環(huán)境，人文氛圍有較高要求，追求高生活品位，體現(xiàn)自己的人生價(jià)值；對(duì)住房要求面積在180或以上。 目

43、標(biāo)客源定位及挖掘通過以上可以清楚地知道，目前德城區(qū)的主要購房者集中在企事業(yè)單位中層以上的管理者、政府公務(wù)員、和私營企業(yè)主這幾部份群體上，結(jié)合本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位德城區(qū)高性價(jià)比的、具有平和力的特色樓盤，所以本案的目標(biāo)客源是以下這部分人：私營企業(yè)主生意越做越好，住房條件急需改善，強(qiáng)調(diào)居住的環(huán)境舒適性和物業(yè)管理的周到性；政府中層以上的公務(wù)員工資收入不高，但灰色收入不少，二次置業(yè)意識(shí)濃厚；各企事業(yè)單位的中層管理者對(duì)周圍環(huán)境、人文氛圍、生活環(huán)境有較高要求，事業(yè)初有所成，收入較高。企事業(yè)高層管理者和決策者不關(guān)心房子的價(jià)格，追求最高的生活品味，生活品質(zhì)，已有兩套住宅，還在尋找市區(qū)最有特色、知名度高的樓

44、盤，以體現(xiàn)和自己相符的身份。第四章 項(xiàng)目整體建議第一節(jié) 整體規(guī)劃布局建議本項(xiàng)目的整體布局遵循“因地制宜”的原則，所有建筑物都依循地塊周圍的現(xiàn)存建筑和人造地塊形狀而建。因此,本項(xiàng)目在布局上可適當(dāng)作局部性梯度跌落、錯(cuò)落有致的格局。從微觀角度考慮，地塊呈較規(guī)則的多邊形，規(guī)劃較容易，根據(jù)這一特性，可將地塊劃分為多個(gè)個(gè)住宅組團(tuán)來開發(fā)，建議高層公寓沿南面排布，這有利于割斷南部平排平房的視覺帶來的反面影響，地塊北側(cè)和西側(cè)以多層為主，多層中部分按采光效果和棟間距布列部分小高層，形成錯(cuò)落有致的感覺；建議中間的試驗(yàn)樓不予保留，此區(qū)域可建成中心地帶的綠化組團(tuán)及中庭景觀，既保障各單元的采光、通風(fēng)等重要物業(yè)條件，又提供

45、了開闊的景觀視野，其所體現(xiàn)的是生態(tài)建筑形式和健康家居的生活理念。從單體建筑來說，為了降低小區(qū)建筑覆蓋率，增大綠化景觀面積，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)形象，建議在滿足上述布局要求的基礎(chǔ)上，留出足夠的土地資源用于綠化景觀的建設(shè)。第二節(jié) 建筑風(fēng)格及建筑形式建議本項(xiàng)目建筑風(fēng)格及建筑形式遵循的總原則為推陳出新，引進(jìn)新的設(shè)計(jì)理念，品有別于其他現(xiàn)存樓盤，有新意、有趣味，這樣才可具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。幾種可供參考的建筑立面和建筑形式我們建議，本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)與自然景觀相協(xié)調(diào)，以現(xiàn)代風(fēng)格為主調(diào)，借鑒江浙一帶的風(fēng)格，加以簡(jiǎn)約、流暢的建筑線條及極富現(xiàn)代的符號(hào)（如：外飄窗、整體外窗框等）和建筑色彩，使整個(gè)社區(qū)呈現(xiàn)出建筑與自然的對(duì)話

46、，人與建筑的切合，自然與人的融合，三方面的完美統(tǒng)一，和諧共生。 建筑形式： 外立面力求簡(jiǎn)約、大方，暖色調(diào)為主，具有親和力，線條流暢，加大采光面積。江浙一帶頗為流行的的立面風(fēng)格 屋頂在做好防水、隔熱的同時(shí)，運(yùn)用現(xiàn)代感的建筑符號(hào)形成建筑的肢體語言，使整個(gè)建筑顯得飄逸、流暢?？拷醒刖坝^區(qū)的單元可在景觀朝向上做觀景封閉陽臺(tái)，在強(qiáng)調(diào)人與自然對(duì)話的同時(shí)，更多的創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益； 因本小區(qū)所針對(duì)的客戶群年齡跨度較大，建議社區(qū)建筑色彩的主基調(diào)采用穩(wěn)重的米黃或磚紅色的暖色調(diào)，不同組團(tuán)可添加不同色系的附屬色，可在土黃、天藍(lán)、赭石等比較中性的色調(diào)中選擇，各組團(tuán)可在統(tǒng)一中求變化，在變化中求統(tǒng)一，最終做到淡雅中不失明亮，

47、清亮而不妖艷； 外窗玻璃不可分割的過小，也可配合建筑色彩，略加色彩支持； 屋頂?shù)念伾捎脙扇N對(duì)比較為鮮明的色彩把各組團(tuán)區(qū)分開來，使建筑色彩更加豐富； 建筑材料建議以彩色面磚、仿石材面磚及天然石材為主，部分建筑構(gòu)件建議購買成品構(gòu)件，抓住一種風(fēng)格，把味道做足。(3)建筑細(xì)部建議 建筑設(shè)計(jì)充分考慮建筑尺度的把握，尤其建筑構(gòu)件設(shè)計(jì)要恰到好處； 充分考慮空調(diào)位設(shè)計(jì)，盡量能與建筑相結(jié)合，預(yù)留空調(diào)接線口，并塞入可調(diào)整粗細(xì)的塑料卡，便于使用，避免有空調(diào)位不用，亂釘亂掛，破壞建筑外立面的現(xiàn)象。 樓宇單元入口處，結(jié)合雨棚，盡量做得大氣，選擇高檔樓宇對(duì)講門，提升樓盤檔次； 樓梯間建議采用水磨石梯面，加防滑條，欄桿

48、宜采用鐵藝或不銹鋼材質(zhì)，扶手宜采用木質(zhì)刷亞光漆，可使客戶在為進(jìn)戶前，就可感受到樓盤的品質(zhì)；第三節(jié) 戶型面積配比建議經(jīng)過對(duì)德城區(qū)主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的詳細(xì)調(diào)查，結(jié)合目前德城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，考慮本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群以實(shí)用為主，建議項(xiàng)目整體以緊湊的實(shí)用型為主，具體配比如下：第四節(jié) 小區(qū)規(guī)劃布局及出入口建議小區(qū)規(guī)劃布局在遵循總體規(guī)劃布局的基礎(chǔ)上，在“錯(cuò)落有致“中體現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部環(huán)藝景觀的優(yōu)勢(shì)。l 建筑布局可不設(shè)大面積集中綠地，更多采取“房前屋后”的綠化景觀。l 小區(qū)中心區(qū)域可以設(shè)立社區(qū)活動(dòng)廣場(chǎng)，豐富居民的業(yè)余生活，給他們溝通和交流的場(chǎng)所。l 規(guī)劃綠化布局的同時(shí)，考慮地上停車位的選址，可以采用植草磚鋪設(shè)停車位，

49、加大了綠化面積同時(shí)，也滿足了停車的需要。l 一期入口建議可與東部聯(lián)興嘉和居的東西通道貫通，同時(shí)照顧人車分流的需要，其他入口可以在南面規(guī)劃道路規(guī)劃完善后做小區(qū)出入口。第五節(jié) 小區(qū)的物業(yè)管理及智能配套建議就本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體的置業(yè)傾向而言，影響其置業(yè)決策的不僅僅是小區(qū)環(huán)境和住宅空間，社區(qū)的品牌形象、生活品質(zhì)也是其所關(guān)注的。因此，建議社區(qū)服務(wù)應(yīng)與項(xiàng)目周邊設(shè)施互補(bǔ)，所提供的便利性和舒適性應(yīng)切合目標(biāo)客戶群體的生活方式和生活習(xí)慣。依據(jù)小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)的公共配套應(yīng)有：會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、健身器材、診所、郵局代辦處、銀行儲(chǔ)蓄所、超市等；我們建議除了以上配套外，還應(yīng)配備的設(shè)施和服務(wù)有：² 配套設(shè)施建議

50、：服務(wù)設(shè)施：幼托中心、美容中心、健康理療中心、洗衣房、24小時(shí)便利店運(yùn)動(dòng)設(shè)施：建議引入溫泉水，做四季溫泉游泳池，多功能運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、戶外兒童游戲場(chǎng)會(huì)所設(shè)施：壁球館、桌球房、健身房、棋牌室、閱覽室、親子活動(dòng)中心、咖啡吧、中西餐廳、網(wǎng)吧、多媒體視聽室中水處理系統(tǒng)：針對(duì)德州缺水現(xiàn)象，我司建議設(shè)計(jì)2套排污管道，即生活排水和馬桶排水分開，可根據(jù)需要，將部分生活排水回收，二次處理，用于小區(qū)綠化灌溉、洗車及做為水景補(bǔ)充水源。這也可做為社區(qū)的又一賣點(diǎn)。供水系統(tǒng)：建議設(shè)計(jì)3套供水管道，自來水、純凈水、溫泉水入戶，純凈水以經(jīng)營性質(zhì)，短時(shí)間內(nèi)即可收回管道成本，并贏得回報(bào)；溫泉是德州的一大資源，已被較多樓盤利用，據(jù)有關(guān)部門

51、檢驗(yàn)，溫泉水中含多種微量元素，健康、保潔，可預(yù)防多種疾病。供暖系統(tǒng)：本項(xiàng)目周邊有供暖主管道，我司建議供暖方式采用散熱片方式，集中供暖，分戶計(jì)量，且將排氣口預(yù)留室外。燃?xì)庀到y(tǒng)：建議提供管道天然氣，且提供防煤氣泄漏系統(tǒng)，為居民使用安全提供保證。² 社區(qū)服務(wù)建議建議聘請(qǐng)具有一定知名度的物業(yè)管理公司作為本項(xiàng)目的物業(yè)公司或物業(yè)顧問，具體內(nèi)容應(yīng)強(qiáng)調(diào)專供私人的VIP服務(wù)?？梢钥紤]以下服務(wù)內(nèi)容：家政服務(wù)中介、私人保健醫(yī)師、理財(cái)咨詢、健身指導(dǎo)、形象顧問、代訂服務(wù)（包括票務(wù)、用車、報(bào)刊等）、兒童興趣班等。² 智能化建議：每戶住家安裝智能化系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)家用電器遠(yuǎn)程控制。完善的安保系統(tǒng)不僅給予業(yè)主安

52、詳生活的保障，同時(shí)還可以讓購房者對(duì)本社區(qū)有一更加良好的印象。具體安保措施如下：周邊紅外微波雙重報(bào)警：選用美國原裝安防主機(jī)，對(duì)小區(qū)周界實(shí)行專業(yè)布防，一旦某處有越入，對(duì)射探頭自動(dòng)感應(yīng)，觸發(fā)報(bào)警，主機(jī)顯示報(bào)警部位提示值班人員。重要位置大門、車庫、中庭重要位置閉路電視監(jiān)控。小區(qū)內(nèi)部通信系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)住戶之間，住戶與物業(yè)之間的通訊。每戶配有緊急按鈕與保安中心相連，并連網(wǎng)110報(bào)警系統(tǒng)每戶進(jìn)門、落地窗、住家窗戶配有門窗紅外線探測(cè)器并通過可視對(duì)講主機(jī)接入安防中心，非法闖入時(shí)與安防中心相連自動(dòng)報(bào)警。小區(qū)內(nèi)主要通道出入口及各大樓的主要部位設(shè)置電子巡更，記錄巡更路線及時(shí)間，保證安全。住家廚房防煤氣泄露系統(tǒng)，并通過對(duì)講