房地產(chǎn)估價自考模擬試題

1、房地產(chǎn)估價自考模擬試題一、 單項選擇題：（在每小題的四個備選答案中，選出一個正確的答案，并將其序號填在題中的括號內(nèi)。每小題1分，共10分） 1、影響房地產(chǎn)價格水平的最終因素是（ ）。 A 行政因素 B 自身條件 C 供求狀況 D 環(huán)境因素 2、已知建筑物重置價格為800元/M2 ，建筑物已使用10年，折舊率為0.012，若按直線折舊法計算，該建筑物的現(xiàn)時單價是（ ）。 A800元/M2 B640元/M2 C704元/ M2 A720元/ M2 3、有一房地產(chǎn)，土地占總價值40%，建筑物占總價值60%，土地還原利率為10%，建筑物還原利率為14%，則綜合還原利率為（ ）。 A12% B12.4%

2、 C13% D13.4% 4、一棟每層建筑面積相同的建筑物共10層，建筑覆蓋率為0.4，則建筑容積率為（ ）。 A2.5 B4 C5 D4.5 5、依據(jù)四三二一法則，路線價為1200元，深度為125英尺，寬為25英尺的臨街矩形宗地價格是（ ）。 A 32700元 B 30000元 C 21000元 D 35100元 6、某房地產(chǎn)價格分兩期支付，首付50萬元，余額80萬元，八個月后一次付清，月利息率1%，該房地產(chǎn)相當(dāng)首付總額為（ ）。 A 130萬元 B 134萬元 C 87萬元 D 124萬元 7、比準(zhǔn)價格是一種（ ）。 A 市場價格 B 比較價格 C 評估價格 D 成本價格 8、采用（ ）求

3、取的年折舊額每年遞減。 A 成新折扣法 B 償債基金法 C 直線折舊法 D 年數(shù)合計法 9、舊有房地產(chǎn)價格=舊有房地產(chǎn)重新建造成本+（ ）舊有房地產(chǎn)建筑物折舊。 A 土地重新取得價格 B 0 C 拆遷安置補償費 D 地價款 10以他人土地供自己土地方便使用的權(quán)利謂之（ ）。 A 地役權(quán) B 地上權(quán) C 使用權(quán) D 抵償權(quán) 二、多項選擇題：（在每小題的五個備選答案中，選出二個至五個正確的答案，并將其序號填在題中的括號內(nèi)。多選、少選、錯選均無分。每小題2分，共10分） 1、標(biāo)準(zhǔn)總收益應(yīng)具備的條件是（ ）。 A 一般性 B 安全性 C 標(biāo)準(zhǔn)性 D 穩(wěn)定性 E 持續(xù)性 2、類似房地產(chǎn)是指在（ ）等方面

4、與估價對象相同或相似的房地產(chǎn)。 A 日期 B 地區(qū) C 用途 D 交易情況 E 建筑結(jié)構(gòu) 3、還原利率求取的方法有（ ）。 A 平均利潤法 B 加權(quán)平均法 C 投資組合法 D 市場抽取法 E 混合法 4、土地租賃的標(biāo)準(zhǔn)總費用項目有（ ）。 A 稅收 B 管理費 C 維護費 D 保險費 E 折舊費 5、僅符合房屋價值轉(zhuǎn)移規(guī)律，而忽視了資金的時間價值的建筑物折舊計算方法是（ ） A 直線折舊法 B 償債基金法 C 年數(shù)合計法 D 定率法 E 綜合折舊法 三、判斷說明題：（判斷下列各題正誤，正者在括號內(nèi)打“”，誤者在括號內(nèi)打“×”并說明理由。每小題1分，共10分） 1、非公平價格由于受了不

5、了解市場行情等不良因素影響，因此不能成為市場價格。（ ） 2、價是臨街標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均單價。（ ） 3、可比實例區(qū)城因素比估價對象好10%，則可比實例區(qū)域因素修正系數(shù)為100/110。（ ） 4、房地產(chǎn)的價格形成基礎(chǔ)是房地產(chǎn)的有效需求性。（ ） 5、長期趨勢法從本質(zhì)上講是一種市場比較法。（ ） 6、城市中現(xiàn)有一塊空地，目前沒有任何收益，因而不能用收益法估價。（ ） 7、有較多的房地產(chǎn)交易實例，就可用市場比較法來進行評估房地產(chǎn)價格。（ ） 8、用收益法評估同一地區(qū)，同樣用途的房地產(chǎn)，可采用同一個還原利率。（ ） 9、成本法是建立在生產(chǎn)費用價值論基礎(chǔ)上的。（ ） 10、某宗房地產(chǎn)的評估價格為300萬

6、元，實際成交價格為380萬元，這意味著該評估價格不是客觀合理的。（ ） 四、填空題：（每空1分，共10分） 1、 土地級差收益測算的關(guān)鍵是_。 2、 采用級差系數(shù)測算標(biāo)準(zhǔn)地價最關(guān)鍵的是最低等地價和_是否符合實際情況。 3、 由于新設(shè)計、新技術(shù)、新材料等的運用，而造成原有房地產(chǎn)價值貶值，謂之_。 4、 某特定地區(qū)內(nèi)的土地標(biāo)準(zhǔn)深度為150英尺，臨街地每平方英尺價值6000元，則深度為81英尺的臨街地每平方尺價值按哈拍法則計算為_。 5、 被許多房地產(chǎn)估價專家尊崇為房地產(chǎn)估價法中的“王后”的方法是_。 6、 假設(shè)開發(fā)法又稱_。 7、 房屋達到使用年限不能繼續(xù)使用，經(jīng)拆除后的舊料價值減去清理費后的余值

7、稱_。 1、 某房地產(chǎn)公司向銀行抵押貸款12萬元，年利率為12%，在25年內(nèi)分期償還，每年應(yīng)還本付息額為_。 1、 房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)_的價格。 10、純收益按等差級數(shù)遞減下無限年的公式為_。 五、簡答題：（每小題4分，共24分） 1、 正確認識房地產(chǎn)估價最核心的是要把握哪兩點？ 2、 影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要有哪些？ 3、 路線價法正街與旁街如何區(qū)分？ 4、 何謂客觀收益？ 5、 剩余法適用的條件和對象是什么？ 6、 標(biāo)準(zhǔn)地價的作用主要表現(xiàn)在哪幾個方面？ 六、計算：（1、2題每題8分，3、4題10分，共36分。計算結(jié)果保留二位小數(shù)） 1、 某建筑物建成于1996年8月，建筑總面積2

8、萬平方米，建筑結(jié)構(gòu)為框架式結(jié)構(gòu)，耐用年限60年，殘值率為零，建成后即投入使用。該建筑物所占土地使用年限為1993年8月至2033年8月，現(xiàn)重新建造該建筑物為2400元/平方米，建筑物中的家俱及電器等設(shè)備價值約為建筑物價值的30%，耐用年限為10年，殘值率為零。試根據(jù)上述資料計算該建筑物（含設(shè)備）1999年8月的價值。（8分） 2、 評估某寫字樓于1999年10月的正常價格，在該寫字樓附近地區(qū)選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例。A寫字樓成交日期為1996年10月，成交總價164.5萬元，建筑總面積400平方米；B寫字樓成交日期為1997年10月，成交總價為270萬元，建筑總面積600平方米

9、；C寫字樓成交日期1998年10月，成交總價為323萬元，建筑總面積700平方米；另調(diào)查獲知，當(dāng)?shù)卦擃悓懽謽?995年10月至1999年10月的價格指數(shù)分別為120，112，108，105，104（均以上年10月為100）。試?yán)蒙鲜鲑Y料對可比實例A、B、C的價格分別進行交易日期修正，并用單價表示（元/平方米）。（8分） 3、 某公司購買了一商業(yè)物業(yè)進行投資經(jīng)營，預(yù)計未來第一年純收益40萬元，第二年為42萬元，第三年為45萬元，以后在此基礎(chǔ)上每年純收益遞增2%，該公司準(zhǔn)備經(jīng)營滿20年后，即將該商業(yè)物業(yè)銷售，預(yù)計到時的銷售價格為425萬元。該類商業(yè)物業(yè)資本化率為10%，問該商業(yè)物業(yè)現(xiàn)時價值為多少

10、？（10分） 4、 在某市舊城區(qū)改造中，有一占地4000平方米的房地產(chǎn)擬拆遷改造為商住綜合樓。該工程于1999年10月1日開工，正常施工期2年，規(guī)劃建筑覆蓋率50%，建筑容積率5，各層建筑面積相同，其中一層為商場，其他各層為住宅。估計該工程拆遷安置費200萬元，在工程開發(fā)之初一次性補償；建筑費用每平方米800元，專業(yè)費為建筑費的10%，在開發(fā)期內(nèi)均勻投入；估計工程完成后，商場即可全部售出，預(yù)計平均售價每平方米建筑面積4000元；住宅平均售價每平方米建筑面積2200元，分二期售出，工程完成后售出50%，半年后再售出50%；銷售費用為樓價的3%；稅費為樓價的6%；投資利潤為20%；貸款年利率為8%

11、。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計待拆遷改造的城市土地在1999年10月1日的正?？們r格。（10分）一、單項選擇題1交易雙方在市場上實際成交的價格是。A市場價B評估價C租賃價格D抵押價格2當(dāng)容積率不變時，樓面地價與土地價格成。A反比B正比C相等D對數(shù)3的理論核心是根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)成本最低，確定企業(yè)的最佳區(qū)位。A市場學(xué)派B價格學(xué)派C行為學(xué)派D成本學(xué)派4的實質(zhì)是投在土地上的等量資本所具有的不同生產(chǎn)率的結(jié)果。A級差地租B絕對地租C壟斷地租D礦山地租5對于高層建筑和工業(yè)用地的地價影響較大的是。A土地外形B宗地面積C地質(zhì)條件D地形條件6容積率的高低取決于城市規(guī)劃，容積率越大，。A地價越低B地價越高C地價呈線性D地價越穩(wěn)

12、定7在城市化初期，經(jīng)濟發(fā)展水平和城市化水平較低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以為主，房地產(chǎn)的價格較低。A第一產(chǎn)業(yè)B第二產(chǎn)業(yè)C第三產(chǎn)業(yè)D第一、第二產(chǎn)業(yè)8房地產(chǎn)評估的基本方法是。A路線價法、地價指數(shù)法、殘余法B市場比較法、收益法、成本法C路線價法、市場比較法、長期趨勢法D收益法、成本法、地價指數(shù)法9一般對外交通設(shè)施服務(wù)半徑為公里。A020B010C0.30.7D102010出租型房地產(chǎn)的凈收益計算公式為。A凈收益=租賃收入-維修費-治理費-保險費-稅金B(yǎng)凈收益=租賃收入-維修費-經(jīng)營費-保險費-稅金C凈收益=租賃收入-維修費-治理費-保險費-稅金及附加D凈收益=租賃收入-治理費-保險費-稅金及附加11同一供需圈就是指

13、在這一范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。A價格相同B具有替代性C同為有收益的房地產(chǎn)D功能各異12容積率對地價的影響非常大，基準(zhǔn)地價對應(yīng)的是該用途土地在該級別或均質(zhì)地域內(nèi)的。A最高容積率B平均容積率C最低容積率D建筑覆蓋率13已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)，具有一定基礎(chǔ)設(shè)施但尚未拆遷的可用于建筑的土地稱為。A生地B熟地C毛地D農(nóng)地14成本高并不一定表示價值高，因為房地產(chǎn)的價格一般，而不完全由成本決定。A取決于效用B取決于競爭C取決于收益高低D取決于其新舊狀態(tài)15建筑物在物理、化學(xué)因素作用下，仍能保持應(yīng)有的使用價值的正常年限，稱為。A經(jīng)濟耐用年限B自然耐用年限C安全耐用年限D(zhuǎn)經(jīng)營耐用年限16根據(jù)剩余法的基本思路，在分析測算

14、時，應(yīng)滿足的條件之一是：售價的猜測和成本的測算必須符合。A替代原則B合法原則C投入產(chǎn)出原則D多樣性原則17根據(jù)“四三二一”法則，路線價為3000元/英尺，深度為150英尺，寬為20英尺的臨街矩形宗地價格是。A65400元B60000元C70200元D54000元18在工業(yè)企業(yè)或其他企業(yè)占主要成分的城市，基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)路線往往以土地定級為基礎(chǔ)，。A采用收益法B市場比較法C級差收益測算法D剩余法19在市場不穩(wěn)定，價格變化很大的情況下，評估報告的有效期一般不超過。A三個月B半年C10個月D1年20對于一般的例行估價案件可采用。A自由式評估報告書B定型式評估報告書C混合式評估報告書D書信式評估報告

15、書二、雙項選擇題1根據(jù)土地開發(fā)程度地價類型可劃分為。A市場價B評估價C生地價D熟地價E樓面地價2級差地租的兩種表現(xiàn)形式。A級差地租B絕對地租C級差地租D壟斷地租E相對地租3工業(yè)區(qū)位理論的核心是通過對運輸因素相互作用的分析與計算，找出最低生產(chǎn)成本點。A勞動力B原料C距離D集聚E重量4影響房地產(chǎn)價格的因素通?？蓜澐譃?。A城市因素B心理因素C社會因素D財政金融因素E一般因素、個別因素一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。1.房地產(chǎn)評估的對象是（ ）A.房屋 B.土地 C.建筑物

16、 D.房屋與土地2.房地產(chǎn)價格構(gòu)成具有（ ）A.單一性 B.雙重性 C.多樣性 D.商品性3.為了消除比較修正過程中出現(xiàn)的各種誤差，一般要求可供比較的交易案例資料至少具有（ ）A.2個 B.3個 C.4個 D.5個4.杜能理論的核心是（ ）A.城市地租 B.農(nóng)業(yè)區(qū)位地租 C.級差地租 D.建筑地段地租5.理論上，土地價格構(gòu)成可分為地租資本化和_兩部分。（ ）A.土地投資與利息 B.建筑開發(fā)成本 C.專業(yè)費用 D.開發(fā)利潤6.目前我國房地產(chǎn)市場是一個（ ）A.充分競爭市場 B.不充分競爭市場 C.一級市場 D.二級市場7.上世紀(jì)80年代初，_率先在全國收取土地使用費。（ ）A.廣州 B.上海 C

17、.深圳 D.武漢8.“四三二一”法則屬于_百分率。（ ）A.加權(quán)深度 B.平均深度 C.累計深度 D.單獨深度9.下列_不是土地定級因素權(quán)重的確定方法。（ ）A.特爾菲法 B.因素成對比較法 C.層次分析法 D.基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法10._是詳細闡述估價過程的報告。（ ）A.估價結(jié)果報告 B.估價技術(shù)報告 C.估價師聲明 D.估價假設(shè)和限制條件11.在收益法估價時，潛在毛收入、凈收益都應(yīng)按_計算。（ ）A.天 B.月 C.季 D.年12.收益法中的年限修正系數(shù)是（ ）A.r B.a/r C.1-1/（1+r）n D.r/a13.絕對地租形成的根本原因是（ ）A.追加投資所帶來的超額利潤 B.土地

18、私有權(quán)的壟斷C.產(chǎn)品價格的壟斷 D.產(chǎn)品市場的壟斷14.由市場比較法估價得到的房地產(chǎn)價格，稱為（ ）A.積算價格 B.比準(zhǔn)價格 C.收益價格 D.交易價格15.對較廣泛地區(qū)范圍內(nèi)的各宗房地產(chǎn)價格產(chǎn)生全局性影響的因素是（ ）A.城市區(qū)域因素 B.一般因素 C.個別因素 D.時間因素16.成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，_，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。（ ）A.扣除管理費 B.扣除稅費 C.扣除折舊 D.扣除保險費17.按不動產(chǎn)總價（售價）的一定比例計算利潤，該比例常稱作（ ）A.銷售回報率 B.預(yù)期回報率 C.投資回報率 D.最低回報率18.估價對象的_是指土

19、地房屋的狀態(tài)和與周邊物質(zhì)環(huán)境的相互關(guān)系。（ ）A.權(quán)益狀況 B.物質(zhì)實體 C.客觀存在 D.主觀推測19._是市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理條件下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。（ ）A.基準(zhǔn)地價 B.標(biāo)定地價 C.宗地價格 D.城鎮(zhèn)地價20.土地級的數(shù)目，根據(jù)城市性質(zhì)、規(guī)模及地域組合的復(fù)雜程度劃分，小城市通常分為（ ）A.13級 B.35級 C.47級 D.510級二、多項選擇題(本大題共10小題，每小題1分，共10分)在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。21.以下_房地產(chǎn)適合采用收益法進

20、行價格評估。（ ）A.出租房產(chǎn) B.醫(yī)院 C.博物館 D.學(xué)校 E.商鋪一、單項選擇題(在每小題的四個備選答案中，選出一個正確答案，并將正確答案的序號填在題干的括號內(nèi)。每小題1分，共20分)     1交易雙方在市場上實際成交的價格是( )。     A市場價 B評估價     C租賃價格 D抵押價格     2當(dāng)容積率不變時，樓面地價與土地價格成( )。     A反比 B正比  &#

21、160;  C相等 D對數(shù)     3( )的理論核心是根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)成本最低，確定企業(yè)的最佳區(qū)位。     A市場學(xué)派 B價格學(xué)派     C行為學(xué)派 D成本學(xué)派     4( )的實質(zhì)是投在土地上的等量資本所具有的不同生產(chǎn)率的結(jié)果。     A級差地租 B絕對地租     C壟斷地租 D礦山地租    &

22、#160;5對于高層建筑和工業(yè)用地的地價影響較大的是( )。     A土地形狀 B宗地面積     C地質(zhì)條件 D地形條件     6容積率的高低取決于城市規(guī)劃，容積率越大，( )。     A地價越低 B地價越高     C地價呈線性 D地價越穩(wěn)定     7在城市化初期，經(jīng)濟發(fā)展水平和城市化水平較低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以( )為主，房地產(chǎn)的價格較低。  

23、;   A第一產(chǎn)業(yè) B第二產(chǎn)業(yè)     C第三產(chǎn)業(yè) D第一、第二產(chǎn)業(yè)     8房地產(chǎn)評估的基本方法是( )。     A路線價法、地價指數(shù)法、殘余法     B市場比較法、收益法、成本法     C路線價法、市場比較法、長期趨勢法     D收益法、成本法、地價指數(shù)法     9一般對外

24、交通設(shè)施服務(wù)半徑為( )公里。     A020 B010     C0.30.7 D1020     10出租型房地產(chǎn)的凈收益計算公式為( )。     A凈收益=租賃收入-維修費-管理費-保險費-稅金     B凈收益=租賃收入-維修費-經(jīng)營費-保險費-稅金     C凈收益=租賃收入-維修費-管理費-保險費-稅金及附加   

25、0; D凈收益=租賃收入-管理費-保險費-稅金及附加     11同一供需圈就是指在這一范圍內(nèi)的房地產(chǎn)( )。     A價格相同 B具有替代性     C同為有收益的房地產(chǎn) D功能各異     12容積率對地價的影響非常大，基準(zhǔn)地價對應(yīng)的是該用途土地在該級別或均質(zhì)地域內(nèi)的( )。     A最高容積率 B平均容積率     C最低容積率 D建筑覆

26、蓋率     13已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)，具有一定基礎(chǔ)設(shè)施但尚未拆遷的可用于建筑的土地稱為( )。     A生地 B熟地     C毛地 D農(nóng)地     14成本高并不一定表示價值高，因為房地產(chǎn)的價格一般( )，而不完全由成本決定。     A取決于效用 B取決于競爭     C取決于收益高低 D取決于其新舊狀態(tài)    

27、60;15建筑物在物理、化學(xué)因素作用下，仍能保持應(yīng)有的使用價值的正常年限，稱為( )。     A經(jīng)濟耐用年限 B自然耐用年限     C安全耐用年限 D經(jīng)營耐用年限     16根據(jù)剩余法的基本思路，在分析測算時，應(yīng)滿足的條件之一是：售價的預(yù)測和成本的測算必須符合( )。     A替代原則 B合法原則     C投入產(chǎn)出原則 D多樣性原則     17根

28、據(jù)“四三二一”法則，路線價為3000元/英尺，深度為150英尺，寬為20英尺的臨街矩形宗地價格是( )。     A65400元 B60000元     C70200元 D54000元     18在工業(yè)企業(yè)或其他企業(yè)占主要成分的城市，基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)路線往往以土地定級為基礎(chǔ)，( )。     A采用收益法 B市場比較法     C級差收益測算法 D剩余法    &

29、#160;19在市場不穩(wěn)定，價格變化很大的情況下，評估報告的有效期一般不超過( )。     A三個月 B半年     C10個月 D1年     20對于一般的例行估價案件可采用( )。     A自由式評估報告書 B定型式評估報告書     C混合式評估報告書 D書信式評估報告書     二、雙項選擇題(在每小題的五個備選答案中，選出二個正確的答案，并將

30、正確答案的序號分別填在題干的括號內(nèi)，多選、少選、錯選均不得分。每小題1分，共15分)     1根據(jù)土地開發(fā)程度地價類型可劃分為( )。     A市場價 B評估價 C生地價     D熟地價 E樓面地價     2級差地租的兩種表現(xiàn)形式( )。     A級差地租 B絕對地租 C級差地租    D壟斷地租 E相對地租    &

31、#160;3工業(yè)區(qū)位理論的核心是通過對運輸( )因素相互作用的分析與計算，找出最低生產(chǎn)成本點。     A勞動力 B原料 C距離     D集聚 E重量     4影響房地產(chǎn)價格的因素通?？蓜澐譃? )。     A城市因素 B心理因素 C社會因素     D財政金融因素 E一般因素、個別因素     5標(biāo)準(zhǔn)宗地的土地權(quán)利狀況可選擇( )。  &#

32、160;  A國有劃撥、出讓土地 B非完權(quán)使用權(quán)土地 C產(chǎn)權(quán)共有土地     D國家租賃和入股土地 E有他項權(quán)利限制的土地     6中房指數(shù)與其他的指數(shù)相比，具有( )特點。     A全面性、系統(tǒng)性 B地域性、較小波動性 C可比性、靈敏性     D時效性 E針對性、穩(wěn)定性     7土地級別的劃分方法有( )。     A數(shù)軸法、剖

33、面圖法 B因素成對比較法 C特爾菲法     D總分頻率曲線統(tǒng)計判斷法 E層次分析法     8計算以客觀收入為基礎(chǔ)的有效毛收入時，應(yīng)具備( )等條件。     A收入必須能持續(xù)獲得 B收入應(yīng)具有預(yù)測性     C收入在非最高最佳利用狀態(tài)下取得 D特殊情況下獲得的收入     E偶然因素獲得的收入     9市場比較法中選取的可比實例，從理論上講應(yīng)與估價對象

34、具有相關(guān)性、替代性，并應(yīng)符合( )等要求。     A時間的接近性 B總價的類似性 C地點的類似性     D建筑面積類似性 E買賣人員相關(guān)性     10在市場比較法的運用中，交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景需基本相似如：( )等。     A建筑物結(jié)構(gòu) B容積率限制 C是否為破產(chǎn)拍賣     D建筑物高度限制 E區(qū)位條件     11總的來講，求取建筑

35、物的重新建造成本有兩個途徑( )。     A直接法 B余額遞減法 C直線法     D間接法 E剩余法     12利用剩余法估價，要正確分析房地產(chǎn)市場行情，掌握房地產(chǎn)市場中的有關(guān)數(shù)據(jù)信息，正確預(yù)測( )。     A房地產(chǎn)收益 B售價 C運營費用     D稅收 E開發(fā)成本     13路線價法是否運用得當(dāng)，還依賴于( )以及完善合理的深度修正率表和其他

36、條件修正率。     A較為完整的道路系統(tǒng) B較為合理的稅收政策     C較為分散的區(qū)域分布 D排列整齊的宗地     E實行無限年期的土地使用制度     14在房地產(chǎn)出租，轉(zhuǎn)讓較為發(fā)達的地區(qū)，基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)路線則主要采用( )。     A市場比較法 B級差收益測算法 C路線價法     D收益法 E成本法    &#

37、160;15評估報告所提供的結(jié)論只適應(yīng)于報告載明的( )。     A所有權(quán) B估價原則 C估價目的     D價值定義 E估價依據(jù)     三、簡答題(每小題5分，共25分)     1簡述房地產(chǎn)的特性。     2簡述房地產(chǎn)估價必須遵循的主要原則。     3簡述中房指數(shù)在房地產(chǎn)評估中的作用。     4請分別說出

38、收益法計算公式v= 及v= 1- 的假設(shè)前提條件。     5剩余法估價的兩個關(guān)鍵問題是什么?     四、論述題(每小題8分，共16分)     1試述多因素綜合評價方法的特點。     2試述評估報告中應(yīng)特別說明估價結(jié)果的應(yīng)用限制條件的原因。     五、計算題(共24分)     1一收益性房地產(chǎn)，第一年凈收益為40萬元，預(yù)計今后每年會在上一年的基礎(chǔ)上

39、增長0.5%，而費用一直穩(wěn)定在10萬元，土地的使用權(quán)年限為50年，資本化率為10%，求該房地產(chǎn)的收益價格。(7分)     2有一房屋買賣比較實例，10個月前的市場交易價格為100萬元，現(xiàn)要求修正為現(xiàn)時的評估價格(取四位小數(shù))。     經(jīng)調(diào)查，收集到發(fā)生在過去不同時間的三個類似房地產(chǎn)的價格(見下表)(7分)     類似房地產(chǎn)價格     房產(chǎn) 出售日期 交易價格 現(xiàn)時評估價格     1 6個

40、月前 84.5萬元 92萬元     2 12個月前 93.0萬元 112萬元     3 10個月前 88.0萬元 104萬元     3估價對象為政府用辦公樓，土地面積為1000m2，建筑總面積為2800m2，建于1985年，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限60年，殘值率為零，該土地位于市區(qū)，土地單價為2000元/m2，現(xiàn)類似建筑物的重置成本為1500元/m2，評估該房地產(chǎn)1998年7月的市場價值(用直線折舊法折舊)(10分)一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分

41、)在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選或未選均無分。1.一般對外交通設(shè)施服務(wù)半徑為（ ）A.010公里 B.020公里 C.025公里 D.030公里2.容積率是指地塊上的建筑總面積與（ ）A.總面積之比 B.地塊面積之比 C.地下面積之比 D.綠化面積之比3.從評估的角度看，房地產(chǎn)價格的實質(zhì)是一種（ ）A.市場價格 B.權(quán)益價格 C.土地價格 D.理論價格4.韋勃的區(qū)位因素體系是（ ）A.自然技術(shù)、社會文化、人口 B.運費、勞力、集聚C.運費、銷售、成本 D.交通、質(zhì)量、勞力5.商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置宜（ ）A.街角地 B.一面臨街 C.多

42、面臨街 D.畸零地6.一般來說，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價是（ ）A.由高向低遞增 B.由低向高遞增 C.由高向低遞減 D.由低向高遞減7.確定城市道路的級別，一個主要因素是（ ）A.道路功能 B.道路寬度 C.路網(wǎng)密度 D.公交便捷度8.將未來各年的_，以一定的還原利率分別折現(xiàn)為現(xiàn)值，其總和就是房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格。（ ）A.總收益 B.凈收益 C.毛收益 D.年均收益9.綜合資本化率是評估_價格時所采用的資本化率。（ ）A.土地 B.構(gòu)筑物 C.房地合一 D.建筑物10.在同一地塊上連續(xù)增加投資，使各次投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租稱（ ）A.級差地租 B.級差地租C.壟

43、斷地租 D.礦山地租11.市場比較法中，以正常交易情況為基準(zhǔn)，如果可比實例交易時的價格低于正常情況下的交易價格，在將可比實例價格修正為正常交易情況價格時，修正系數(shù)公式中的（ ）A.分母小于100 B.分母大于100 C.分母等于100 D.不成立12.對交易實例進行區(qū)域因素修正是因為（ ）A.交易實例房地產(chǎn)與待評估房地產(chǎn)是處于同一地區(qū)，區(qū)位條件相同B.交易實例房地產(chǎn)與待評估房地產(chǎn)不是處于同一地區(qū)，區(qū)位因素存在差別C.交易實例房地產(chǎn)交易之后該類房地產(chǎn)價格上漲D.交易實例房地產(chǎn)交易之后該類房地產(chǎn)價格下降13.利用成本法估價時，不論房地產(chǎn)的新舊狀態(tài)如何，積算價格是以（ ）A.建造時間為基準(zhǔn)時點 B.

44、開始使用的時間為基準(zhǔn)時點C.購買土地使用權(quán)的時間為基準(zhǔn)時點 D.估價時點為基準(zhǔn)時點14.運用成本法，在計算建筑物的耐用年限時，一般采用（ ）A.主觀耐用年限 B.自然耐用年限C.經(jīng)濟耐用年限 D.客觀耐用年限15.基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法估價中的期日修正一般根據(jù)（ ）A.地價指數(shù)的變動頻率 B.地價指數(shù)的變動幅度C.地價的變動幅度 D.房價指數(shù)的變動幅度16.估價機構(gòu)從正式接受估價委托到完成評估報告的日期是（ ）A.評估報告的有效期 B.估價作業(yè)日期C.估價工作結(jié)束日期 D.評估報告的時效期17.路線價的確定必須先確定（ ）A.地塊面積 B.標(biāo)準(zhǔn)宗地面積 C.街道面積 D.區(qū)域面積18._的核心是必

45、須用相似的市場資料進行比較。（ ）A.收益法 B.成本法 C.市場比較法 D.剩余法19.在剩余法估價中，投資回報利潤的計算基數(shù)一般為（ ）A.地價+預(yù)期樓價+專業(yè)費用 B.地價+開發(fā)建筑成本費用+專業(yè)費C.預(yù)計樓價+銷售費用+稅費 D.預(yù)期樓價-地價+專業(yè)費用20.用剩余法估價時，預(yù)付地價款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付的地價款按（ ）A.取得土地使用權(quán)至開始動工建設(shè)的這段周期計算B.整個開發(fā)建設(shè)周期計算C.整個開發(fā)建設(shè)周期的一半計算D.任意計算二、多項選擇題(本大題共10小題，每小題1分，共10分)在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或

46、未選均無分。21.土地定級成果圖一般包括（ ）A.土地級別圖 B.土地定級單元圖C.資料圖 D.作用分值圖 E.城市平面圖22.基準(zhǔn)地價對應(yīng)的平均容積率是（ ）A.該用途土地在該地域內(nèi)的平均容積率B.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的容積率C.該用途土地在該級別地域的容積率D.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率E.該用途土地在該級別地域的平均容積率23.房地合一的舊房地產(chǎn)重新建造成本包括（ ）A.土地重新取得費用 B.建筑物折舊費 C.維修費 D.管理費 E.建筑物重新建造成本24.采用剩余法估價，在調(diào)查不動產(chǎn)利用要求時，必須掌握城市規(guī)劃對此宗地的規(guī)劃用途、_限制等。（ ）A.裝修 B.建筑密度 C

47、.建筑物高度 D.設(shè)計 E.容積率25._對房產(chǎn)價格的影響，主要是以個人和集團的利益為中心。（ ）A.行政因素 B.社會因素 C.城市區(qū)域因素 D.經(jīng)濟因素 E.心理因素26.房地產(chǎn)評估的基本方法包括（ ）A.市場比較法 B.成本法 C.趨勢法 D.收益法 E.路線價法27.房地產(chǎn)評估具有_的特點。（ ）A.科學(xué)性 B.實踐性 C.個別性 D.嚴(yán)肅性 E.公正性28.中心地理論的主要內(nèi)容有（ ）A.放牧區(qū) B.城市工業(yè)區(qū) C.六邊形市場區(qū) D.市場等級序列 E.作物輪作區(qū)29.路線價法適宜于同時對大量土地進行估價，特別是_等需要在大范圍內(nèi)對大量土地進行估價的場合。（ ）A.土地權(quán)益 B.征地拆

48、遷 C.土地課稅 D.土地重劃 E.土地整治30.住宅用地宗地地價修正系數(shù)表包括（ ）A.臨街進深修正 B.使用年限修正 C.容積率修正 D.樓層地價分配率修正 E.臨街類型修正三、判斷改錯題（本大題共9小題，每小題2分，共18分）判斷下列各題，正確的在題后括號內(nèi)打“”，錯的打“×”，并改正劃線部分。31.以平均站距并結(jié)合城市規(guī)劃要求作為站點影響半徑。（ ）32.房地產(chǎn)價格與租金的關(guān)系可簡化為地價和地租的關(guān)系。（ ）33.交通地理區(qū)位是指某一事物在人類社會經(jīng)濟活動中產(chǎn)生的人地關(guān)系。（ ）34.中房指數(shù)是根據(jù)我國房地產(chǎn)業(yè)的特點，以房地產(chǎn)評估價格為核心設(shè)計的指數(shù)系統(tǒng)。（ ）35.一般來說

49、，容積率越高，土地利用效益就越低，從而地價也就相應(yīng)地降低。（ ）36.在我國，房地產(chǎn)估價人員包括注冊房產(chǎn)估價師和注冊地產(chǎn)估價師。（ ）37.運用收益法時，V=a/r是現(xiàn)實估價中最常用的一個計算公式。（ ）38.從買方來說，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論；從賣方來說，成本法的理論依據(jù)是替代原理。（ ）39.城市基礎(chǔ)設(shè)施完善度和生活設(shè)施完備度，一般都對地價成正相關(guān)影響。（ ）四、簡答題（本大題共3小題，每小題4分，共12分）40.簡答房地產(chǎn)價格的影響因素。41.簡答地租理論在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用。42.歐美著名的路線價法則有哪些？五、計算題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）43.某寫字樓建

50、筑面積1000平方米，尚剩余使用年限30年?，F(xiàn)對外出租，每月租金2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價為3000元/平方米；家具設(shè)備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%；據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費為年租金的5%，修繕費為房屋原值的2%，保險費為房屋原值的3，資本化率為12%。采用收益法估算該寫字樓的價格。44.有一待估宗地F，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的四塊宗地的資料，詳見表一：表一： 成交價：元/平方米宗地 成交價 交易時間 交易情況 容積率 區(qū)域因素 個別因素 A 2880 2000年4月 0 1.0 +1% +2% B 2830 2000年10月 +2% 1.1 -1%

51、-1% C 3100 2001年8月 +3% 1.4 0 +1% D 2880 2002年5月 -2% 1.2 +2% +3% F 0 1.1 0 0 該城市的地價指數(shù)見表二：表二：時間 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 指數(shù) 100 107 106 110 108 107 113 據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系是：當(dāng)容積率在1.01.4之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加3%。對交易情況、區(qū)域因素、個別因素的修正，是案例宗地與待估宗地比較，表中負號表示案例條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地。

52、試根據(jù)以上條件，采用算術(shù)平均值法評估該宗土地2002年10月的價格。六、論述題（本大題共2題，每小題10分，共20分）45.試述房地產(chǎn)評估的程序。46.試述建筑物重置價格、重建價格的含義及二者的關(guān)系。一、單項選擇題(在每小題的四個備選答案中，選出一個正確答案，并將正確答案的序號填在題干的括號內(nèi)。每小題1分，共20分) 1.(     )是房地產(chǎn)估價的靈魂。   A.實踐性              

53、; B.公正性   C.科學(xué)性               D.全面性 2.提供人們生活起居的建筑是(     )。   A.公共建筑               B.工業(yè)建筑   

54、;C.居住建筑               D.商業(yè)建筑 3.杜能理論的核心是(     )。   A.城市地租               B.農(nóng)業(yè)區(qū)位地租   C.級差地租   

55、;            D.礦山地租 4.(     )是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。   A.級差地租               B.絕對地租   C.壟斷地租     

56、;          D.城市地租 5.房地產(chǎn)估價的(     )是指估價的結(jié)論具有很強的時效性。   A.公平原則               B.合法原則   C.替代原則       

57、        D.時點原則 6.在地租一定的情況下，土地還原率越高，(     )。   A.地價越高               B.地價不變   C.地價越低         

58、0;     D.地價有變化 7.商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置宜(     )。   A.街角地               B.一面臨街   C.多面臨街             D.畸零

59、地 8.土地級的數(shù)目，根據(jù)城市性質(zhì)、規(guī)模及地域組合的復(fù)雜程度劃分，通常大城市(     )。   A.13級               B.35級   C.47級               D.510級 9

60、.一般情況下，用收益法進行房地產(chǎn)估價應(yīng)采用(     )。   A.實際收入               B.客觀收入   C.有效毛收入             D.潛在毛收入 10.由市場比較法估價得到的房地產(chǎn)價格，稱為(&#

61、160;    )。   A.積算價格               B.比準(zhǔn)價格   C.收益價格               D.交易價格 11.在進行個別因素修正時，若比較實例為110，評估對象為100，則修正系數(shù)為

62、(     )。   A.100/90               B.100/110   C.90/100               D.110/100 12.用成本法估價時，所依據(jù)的成本應(yīng)該是( 

63、;    )。   A.估價對象房地產(chǎn)的實際成本   B.開發(fā)或建造類似房地產(chǎn)的社會“必要”成本   C.不包含合理利潤的成本   D.不需扣除折舊的重置成本13.磚混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的耐用年限是(     )。   A.40年               B.50年 &

64、#160; C.60年               D.70年 14.在剩余法估價中，利潤=(     )×利潤率。   A.(地價+建筑費用+專業(yè)費用)   B.(地價+預(yù)期樓價+專業(yè)費用)   C.(預(yù)期樓價+銷售費用+稅費)   D.(預(yù)期樓價-地價+專業(yè)費用) 15.剩余法的基本思路是(&#

65、160;    )。   A.最佳使用原理               B.替代原理   C.生產(chǎn)費用價值原理           D.投入產(chǎn)出原理 16.利用剩余法估價時，開發(fā)商的利潤和開發(fā)成本為(     

66、)。   A.開發(fā)商的期望值               B.社會平均水平   C.本類房地產(chǎn)最低水平           D.類似房地產(chǎn)的最高水平 17.路線價估價法，實質(zhì)上也是(     )的一種。   A.收益法 

67、              B.成本法   C.市場比較法           D.剩余法 18.評估出的基準(zhǔn)地價應(yīng)以(     )，據(jù)此反映現(xiàn)實土地支付地租、地價的能力。   A.容積率為主     

68、0;         B.土地覆蓋率為主   C.土地的使用年限為主       D.規(guī)劃的土地利用狀態(tài)為主 19.基準(zhǔn)地價相對應(yīng)的土地條件是(     )。   A.土地級別或均質(zhì)地域內(nèi)該類用途土地的平均條件   B.土地售價或均質(zhì)地域內(nèi)該類用途土地的平均條件   C.土地級別或固定區(qū)域內(nèi)該類用途土地的平均

69、條件   D.土地售價或固定區(qū)域內(nèi)該類用途土地的平均條件 20.評估報告必須至少(     )簽名蓋章才能生效。   A.一名注冊房地產(chǎn)(土地)估價師   B.兩名注冊房地產(chǎn)(土地)估價師   C.一名房地產(chǎn)估價師   D.一名土地估價師 二、雙項選擇題(在每小題的五個備選答案中，選出二個正確的答案，并將正確答案的序號分別填在題干的括號內(nèi)，多選、少選、錯選均不得分。每小題1分，共15分) 1.按照房地產(chǎn)價格的單位劃分的價格種類有( &#

70、160;      )。   A.生地價               B.毛地價和熟地價   C.樓地價               D.總價格和單位價格   E.抵押價格 2.土

71、地的人文特性有用途的多樣性和(        )。   A.社會經(jīng)濟位置的可變性        B.不可移動性   C.數(shù)量固定性                  D.合并及分割的可能性   E.位

72、置固定性8.以下房地產(chǎn)適合于采用收益法進行價格評估(        )。   A.出租房產(chǎn)               B.醫(yī)院   C.博物館                &#

73、160;D.商業(yè)經(jīng)營型   E.學(xué)校 9.用市場比較法求取最終的房地產(chǎn)價格可采用(        )等方法   A.積算法               B.“四三二一”法   C.加權(quán)算術(shù)平均法       D.統(tǒng)籌法  

74、0;E.眾數(shù)法 10.在房地產(chǎn)市場比較成熟發(fā)達的地區(qū)，不適合用市場比較法進行價格評估的房地產(chǎn)是(        )。   A.教堂               B.住宅   C.圖書館            &

75、#160;D.賓館   E.寫字樓 11.成本法評估土地價格時，銷售階段應(yīng)繳納的稅費包括(        )。   A.營業(yè)稅               B.所得稅   C.教育費附加          &#

76、160;D.消費稅   E.調(diào)節(jié)稅12.剩余法估價中，其專業(yè)費用包括規(guī)劃設(shè)計費(        )等。    A.安裝工程費               B.間接費    C.建筑設(shè)計費         

77、60;     D.銷售費    E.工程概預(yù)費  13.路線價估價法估價結(jié)果的可信度，取決于(        )的準(zhǔn)確性。    A.各種修正率               B.路線價深度百分率    C.正常投入費用             D.預(yù)期開發(fā)價值    E.測算合理利潤  14.基準(zhǔn)地價評估主要有以下環(huán)節(jié)(        )。    A.基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定