萬達(dá)集團(tuán)成本管理制度

1、項目成本管總則成本是項目經(jīng)營思想的量化結(jié)果，通過執(zhí)行實現(xiàn)。所有開發(fā)項目的成本管理必須明確目標(biāo)成本，并進(jìn)行成本動態(tài)統(tǒng)計分析，確保項目成本控制在規(guī)定的范圍內(nèi)。為保證對實際發(fā)生成本的有效監(jiān)控，所有與項目開發(fā)相關(guān)的工程成本和非工程成本中的工程類成本必須經(jīng)成本控制部門審核，非工程成本必須經(jīng)財務(wù)部門審核。項目開發(fā)運(yùn)作過程中，項目公司應(yīng)安排成本控制部門人員持續(xù)參與各階段工作，統(tǒng)計分析項目成本變化，調(diào)整成本細(xì)項，及時發(fā)現(xiàn)、糾正異常成本情況，以保證對項目成本的有效控制。1 目標(biāo)成本確定目標(biāo)成本的編制必須按目標(biāo)成本確定的規(guī)定進(jìn)行，在不同階段形成相應(yīng)的目標(biāo)成本，并完成規(guī)定的報批程序，包括：1) 可研目標(biāo)成本：項目可

2、研階段，依據(jù)項目策劃方案和經(jīng)營思想及成本控制要點編制投資估算，作為項目可研目標(biāo)成本，在項目經(jīng)營控制決策文件中明確。原則上，以后不同階段形成的目標(biāo)成本均應(yīng)小于可研目標(biāo)成本。2) 計劃目標(biāo)成本：項目經(jīng)營策劃書初稿階段，依據(jù)集團(tuán)經(jīng)營決策委員會批準(zhǔn)的可研目標(biāo)成本、深化的規(guī)劃方案和建筑設(shè)計思想以及進(jìn)一步的市場調(diào)研結(jié)果等條件，集團(tuán)所屬項目公司修編可研目標(biāo)成本，形成計劃目標(biāo)成本，由集團(tuán)成本控制部組織審核。如計劃目標(biāo)成本超出可研目標(biāo)成本，報集團(tuán)經(jīng)營決策委員會批準(zhǔn)。計劃目標(biāo)成本中形成的核心經(jīng)營思想是設(shè)計任務(wù)書的重要組成部分。3) 目標(biāo)控制成本：項目經(jīng)營策劃書中間稿階段，依據(jù)可研目標(biāo)成本或計劃目標(biāo)成本、批準(zhǔn)的規(guī)劃

3、方案和建筑設(shè)計方案等條件，集團(tuán)所屬項目公司修編可研目標(biāo)成本或計劃目標(biāo)成本，形成目標(biāo)控制成本，由集團(tuán)成本控制部組織審核。如目標(biāo)控制成本超出可研目標(biāo)成本或計劃目標(biāo)成本，報集團(tuán)經(jīng)營決策委員會批準(zhǔn)。4) 預(yù)目標(biāo)成本：項目經(jīng)營策劃書正式稿階段，項目開工前，原則上應(yīng)完成施工圖設(shè)計，細(xì)化目標(biāo)控制成本中工程成本部分，確定目標(biāo)成本中工程成本部分，形成預(yù)目標(biāo)成本；如因特殊原因不能完成施工圖設(shè)計，必須完成較完整的擴(kuò)初設(shè)計，達(dá)到可對目標(biāo)控制成本中工程成本進(jìn)一步細(xì)化的目的，確定目標(biāo)成本中工程成本部分，并形成預(yù)目標(biāo)成本，由集團(tuán)成本控制部組織審核。如預(yù)目標(biāo)成本超出目標(biāo)控制成本，報集團(tuán)經(jīng)營決策委員會批準(zhǔn)。5）目標(biāo)成本：項目開

4、盤前，確定目標(biāo)成本中非工程成本部分，依據(jù)已確定的目標(biāo)成本中的工程成本和項目的經(jīng)營期、銷售價格及銷售收入，確定非工程成本，形成項目實施的目標(biāo)成本（如項目無銷售部分，預(yù)目標(biāo)成本直接形成項目實施的目標(biāo)成本），由集團(tuán)成本控制部和財務(wù)部組織審核，集團(tuán)經(jīng)營決策委員會批準(zhǔn)，作為項目經(jīng)營決策文件的組成部分。各階段的目標(biāo)成本應(yīng)遵循目標(biāo)成本確定指引、工程造價確定指引的規(guī)定，使用正式的目標(biāo)成本表單。集團(tuán)所屬項目公司在制定項目進(jìn)度計劃時，必須明確完成條中2）至5）的時間，并將必要條件反饋集團(tuán)相關(guān)部門進(jìn)行確認(rèn)，形成項目進(jìn)度計劃決策書，由集團(tuán)項目管理中心和集團(tuán)所屬項目公司等會簽后，報集團(tuán)分管該項目的副總裁批準(zhǔn)，集團(tuán)成本控

5、制部備案。2 成本動態(tài)控制集團(tuán)所屬項目公司必須依據(jù)已批準(zhǔn)的不同階段目標(biāo)成本，對項目開發(fā)過程中各階段的業(yè)務(wù)活動進(jìn)行連續(xù)監(jiān)控，制定控制成本的措施。集團(tuán)所屬項目公司成本控制部（或財務(wù)部）必須參與和控制所有影響項目成本的業(yè)務(wù)活動，包括但不限于：1）限額指標(biāo)的確定；2）設(shè)計方案優(yōu)化和施工圖會審；3）業(yè)務(wù)分包（招投標(biāo)）；4）材料設(shè)備采購比價、限價；5）合同簽訂；6）設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證；7）合同付款等。項目施工過程中發(fā)生的現(xiàn)場簽證（包括工程量變更和材料設(shè)備差價等）和設(shè)計變更（包括圖紙會審），必須執(zhí)行現(xiàn)場簽證控制指引和設(shè)計變更控制指引，嚴(yán)格進(jìn)行事前預(yù)算、事中跟蹤和事后結(jié)算的審查，實行對內(nèi)一單一估算，對外一單一

6、確認(rèn)，最后結(jié)算。集團(tuán)所屬項目公司成本控制部負(fù)責(zé)建立工程成本臺賬（合同臺帳、設(shè)計變更臺帳、現(xiàn)場簽證臺帳和成本預(yù)警臺帳），集團(tuán)所屬項目公司財務(wù)部負(fù)責(zé)建立非工程成本臺賬，登記、審核實際發(fā)生成本是否在目標(biāo)成本規(guī)定范圍內(nèi)。集團(tuán)所屬項目公司成本動態(tài)控制報表和材料設(shè)備信息表，應(yīng)每季度次月5日前提交集團(tuán)成本控制部備案，作為集團(tuán)成本控制部結(jié)算復(fù)核的依據(jù)，是評價集團(tuán)所屬項目公司成本控制執(zhí)行優(yōu)劣的條件之一。集團(tuán)所屬項目公司建立健全工程結(jié)算檔案管理，方案報集團(tuán)成本控制部核準(zhǔn)。3 成本核算與分析集團(tuán)所屬項目公司必須按項目成本核算與分析指引的規(guī)定，每季度進(jìn)行項目成本核算和經(jīng)濟(jì)活動分析，對目標(biāo)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行階段性的檢查

7、和總結(jié)，分析成本發(fā)生的增減動態(tài)和趨勢，并通過分析成本細(xì)項超支發(fā)生的原因，及時制定控制成本的措施。集團(tuán)所屬項目公司成本核算與分析報告，作為集團(tuán)所屬項目公司季度經(jīng)營分析報告的組成部分。4 項目成本超支處理及調(diào)整成本超支的處理措施由集團(tuán)所屬項目公司經(jīng)營管理委員會提出建議，并按成本細(xì)項超支報警的范圍和要求、項目目標(biāo)成本調(diào)整范圍和要求指引文件規(guī)定，以書面形式報集團(tuán)成本控制部（或財務(wù)部）審批：1）不使用預(yù)備費，需按項目成本細(xì)項超支預(yù)警報批表的要求，超出細(xì)項目標(biāo)成本10%以內(nèi)的（含10），工程類需報集團(tuán)成本控制部審核，非工程類需報集團(tuán)財務(wù)部審核；超出細(xì)項目標(biāo)成本10%以外的，報集團(tuán)成本控制部（或財務(wù)部）審核

8、后，報主管成本或財務(wù)的副總裁批準(zhǔn)。同時需在備注中明確超支部分成本來源（成本細(xì)項）。2）使用預(yù)備費，需按項目成本細(xì)項超支預(yù)警報批表的要求，且項目公司須報送詳細(xì)的相關(guān)依據(jù)資料。工程類需報集團(tuán)成本控制部審核，非工程類需報集團(tuán)財務(wù)部審核后，由主管成本或財務(wù)的副總裁批準(zhǔn)，在成本動態(tài)控制表中列出具體的調(diào)整明細(xì)。經(jīng)批準(zhǔn)后的工程類報集團(tuán)財務(wù)部備案，非工程類的報集團(tuán)成本控制部備案。3）調(diào)增目標(biāo)成本，需按項目成本細(xì)項超支預(yù)警報批表的要求，且項目公司須報送詳細(xì)的相關(guān)依據(jù)資料。工程類需報集團(tuán)成本控制部審核，非工程類需報集團(tuán)財務(wù)部審核后，由主管成本或財務(wù)的副總裁審批，集團(tuán)經(jīng)營決策委員會批準(zhǔn)，在成本動態(tài)控制表中列出具體的

9、調(diào)整明細(xì)在項目實施過程中，因經(jīng)營思想調(diào)整引起成本細(xì)項增加或減少，應(yīng)及時報集團(tuán)成本控制部審查，并根據(jù)條規(guī)定進(jìn)行處理。管理費用和營銷費用目標(biāo)值不允許突破。5 項目結(jié)算項目工程結(jié)算由集團(tuán)所屬項目公司成本控制部組織，工程(配套)部和開發(fā)設(shè)計部配合，集團(tuán)成本控制部隨時抽查和監(jiān)督。如結(jié)算值超細(xì)項目標(biāo)成本，報集團(tuán)成本控制部審核，經(jīng)主管成本的副總裁批準(zhǔn)后，方可完成結(jié)算手續(xù)。按照項目經(jīng)營決策文件確定的項目結(jié)算完成后，集團(tuán)成本控制部進(jìn)行復(fù)核，形成工程結(jié)算復(fù)核報告，經(jīng)主管成本的副總裁批準(zhǔn)后，抄報集團(tuán)各相關(guān)部門備案。6 限額控制總成本控制：根據(jù)項目經(jīng)營控制決策文件、可研目標(biāo)成本及其限額指標(biāo)，各階段確定的項目總成本原則

10、上不得超出可研目標(biāo)成本，并優(yōu)化和完善限額指標(biāo)，圍繞目標(biāo)成本，設(shè)計優(yōu)化、成本動態(tài)控制應(yīng)貫穿項目開發(fā)建設(shè)全過程。低效資產(chǎn)設(shè)計指標(biāo)的控制：規(guī)劃階段設(shè)計優(yōu)化重點關(guān)注并控制公建配套設(shè)施，如學(xué)校、幼兒園、物業(yè)管理用房、人防工程等政府法規(guī)強(qiáng)制要求建設(shè)的內(nèi)容以及地下室的面積指標(biāo)。施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計指標(biāo)控制：選擇設(shè)計單位時，設(shè)計單位承諾執(zhí)行限額設(shè)計是投標(biāo)入圍的基本條件，合理確定限額設(shè)計指標(biāo)；加強(qiáng)設(shè)計過程監(jiān)督管理及設(shè)計完成后的評估總結(jié)。材料設(shè)備高性價比控制：根據(jù)項目或業(yè)態(tài)定位，選用相應(yīng)的材料設(shè)備的品牌，并關(guān)注環(huán)保節(jié)能要求。建筑立面、室內(nèi)精裝修和景觀環(huán)境設(shè)計的控制：目標(biāo)成本是確定方案和評標(biāo)的重要依據(jù)之一；投標(biāo)文件應(yīng)包括

11、方案估算、主要材料的選用和價格。7 相關(guān)作業(yè)流程與指引文件PCP100目標(biāo)成本確定1) PCG101目標(biāo)成本確定指引2) PCG102目標(biāo)成本編制工作責(zé)任界定3) PCG103工程造價確定指引PCP210項目成本動態(tài)控制1) PCG211現(xiàn)場簽證控制指引PCP220項目成本細(xì)項超支報警1) PCG221成本細(xì)項超支報警范圍和要求2) PCG231項目目標(biāo)成本調(diào)整范圍和要求PCG241項目成本核算與分析指引PCG31工程結(jié)算控制指引目標(biāo)成本確定指引1適用范圍適用于項目可行性研究階段、項目經(jīng)營策劃書編制階段及各設(shè)計階段。2項目成本構(gòu)成及定義項目總成本是指作為成本核算主體的項目公司開發(fā)一個房地產(chǎn)項目

12、發(fā)生的全部成本。一個集團(tuán)所屬項目公司開發(fā)數(shù)個項目或一個大型項目分成幾期開發(fā)時，每個項目或每一期工程各自構(gòu)成單獨的項目總成本。項目總成本由以下成本科目構(gòu)成：工程成本：1. 土地開發(fā)成本2. 政府行政事業(yè)性收費3. 建造成本：1) 前期工程準(zhǔn)備費2) 主體建筑(裝修)工程費3) 主體安裝工程費4) 社區(qū)管網(wǎng)工程費5) 景觀環(huán)境工程費6) 配套設(shè)施費7) 其他建設(shè)工程支出8) 預(yù)備費非工程成本：1.費用及稅金1) 管理費用2) 營銷費用3) 財務(wù)費用4) 各項稅金2.其他成本1) 招商費用2) 商業(yè)扶持資金等土地開發(fā)成本1) 地價及市政配套費：土地出讓金及其契稅、向政府交納的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費、土地

13、使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價等。2) 紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣費用、通訊建造費、管線鋪設(shè)費、接口補(bǔ)償費等。3) 拆遷補(bǔ)償費：地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出、安置及動遷支出、農(nóng)作物補(bǔ)償?shù)?。政府行政事業(yè)性收費1) 報批報建費：安檢、質(zhì)檢、人防報建、散裝水泥集資、白蟻防治、墻改基金、路口開設(shè)、規(guī)劃管理、拆遷管理、招投標(biāo)管理、其他支出等。2) 增容費：水、電、煤氣等。前期工程準(zhǔn)備費1) 勘測丈量費：初勘、詳勘、沉降觀測、驗線、復(fù)線、定線、放線、面積丈量等。2) 規(guī)劃管理費：可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(方案招標(biāo)、方案評審)、交通影響分析、環(huán)境影響評價、建筑立面設(shè)

14、計、裝修設(shè)計、施工圖設(shè)計、設(shè)計修改、人防設(shè)計、消防評價、制圖、曬圖等。3) 三通一平費：臨時道路、臨時用電、臨時用水、場地平整等。4) 臨時設(shè)施費：臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占用、臨時圍板等。主體建筑(裝修)工程費1) 地基工程：土石方、基坑支護(hù)、降水、樁基及檢測、地基處理等。2) 結(jié)構(gòu)及粗裝修等。3) 防水工程。4) 門窗工程：室內(nèi)外門窗、入戶門、單元門、防火門、防火卷簾等。5) 公共部位精裝修：電梯廳及走廊、大堂、樓梯間、屋面、外立面等。6) 室內(nèi)精裝修：住宅部分、商住樓部分、酒店部分、商業(yè)部分、地下室等。7) 鋼結(jié)構(gòu)及網(wǎng)架工程。主體安裝工程費2.5.1 室內(nèi)水暖氣電系統(tǒng)：1) 給排水

15、系統(tǒng)：給排水工程、直飲水工程、中水工程、虹吸雨排工程。2) 采暖系統(tǒng)：散熱器采暖、地?zé)岵膳こ獭?) 燃?xì)庀到y(tǒng)：低壓燃?xì)夤こ?供餐飲用)、中壓燃?xì)夤こ?供設(shè)備用)。4) 電氣系統(tǒng):低壓干線安裝工程、電氣設(shè)備安裝工程、防雷接地安裝工程。2.5.2 室內(nèi)設(shè)備及其安裝：1) 空調(diào)通風(fēng)及其安裝:制冷機(jī)組、冷卻塔、空調(diào)機(jī)組及末端設(shè)備、復(fù)合風(fēng)管、空調(diào)通風(fēng)安裝工程。2) 電梯及其安裝。3) 發(fā)電機(jī)及其安裝。4) 擦窗機(jī)及軌道工程。2.5.3 消防工程：水消防系統(tǒng)安裝工程、防排煙系統(tǒng)安裝工程、消防電工程、消防檢測。2.5.4 弱電系統(tǒng)：1) 智能化工程、可視對講及安防系統(tǒng)、家居智能化系統(tǒng)、樓宇自動控制系統(tǒng)、綜

16、合布線系統(tǒng)、電話網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)、IDS信息發(fā)布系統(tǒng)、客房V0點播系統(tǒng)、對講機(jī)信號增強(qiáng)系統(tǒng)、背景音樂廣播系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、燈光控制系統(tǒng)、多媒體音視頻會議系統(tǒng)、房控系統(tǒng)。2) 電子顯示屏安裝工程。社區(qū)管網(wǎng)工程費1) 室外給排水系統(tǒng)：自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、水表安裝工程等。2) 室外采暖系統(tǒng)：管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房等。3) 室外燃?xì)庀到y(tǒng)：管道系統(tǒng)、調(diào)壓站等。4) 室外高低壓系統(tǒng)：紅線外電力線路安裝工程、10KV(35KV開閉所(環(huán)網(wǎng)站、分界室或中心變電站)安裝工程、高低壓變配電安裝工程、紅線內(nèi)電力線路安裝工程。5) 室外消防系統(tǒng)：消火栓外網(wǎng)、

17、自噴外網(wǎng)。景觀環(huán)境工程費1) 環(huán)境設(shè)計費等。2) 綠化建設(shè)費：區(qū)內(nèi)綠化、區(qū)外綠化等。3) 建筑小品等。4) 道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程等。5) 噴泉、人工湖等水系工程。6) 大門圍墻建造費等。7) 室外照明、樓體泛光照明等。8) 室外零星設(shè)施等。配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：1)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等設(shè)施的支出等。2) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營

18、者或業(yè)主委員會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如郵局、圖書館、閱覽室等設(shè)施的支出等。3) 對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立成本科目。如：1) 游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施等。2)會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)等。3) 幼兒園：建安成本及配套資產(chǎn)購置等。4) 學(xué)校：建安成本及配套資產(chǎn)購置等。5) 兒童游樂設(shè)施等。6) 網(wǎng)球場等。其他建設(shè)工程支出其他工程建設(shè)支出包括工程監(jiān)理費、造價咨詢顧問費、市政管理

19、費、工程保險費、施工合同外獎金等。物業(yè)管理啟動費：1）前期開辦費：指自商業(yè)管理公司、物業(yè)公司（管理處、管理中心）籌備成立到項目開業(yè)（入伙）之日止發(fā)生的費用，主要包括：開業(yè)前人員工資福利費、辦公房屋租賃費（以及辦公用房裝修費）、固定資產(chǎn)及低值易耗品購置費、工程工具購置費、管理用具購置費、開荒費、開業(yè)慶典費、行政辦公費用以及開業(yè)（入伙）前所發(fā)生的不可預(yù)見費用。2）銷售項目入伙后物業(yè)管理扶持金：指的是銷售項目入伙之日起到項目物業(yè)實現(xiàn)收支平衡（銷售項目物業(yè)實現(xiàn)收支平衡時間最晚不超過銷售項目入伙一年）期間的物業(yè)虧損費用。管理費用包括職工工資、辦公費用、業(yè)務(wù)招待費、差旅費、工資附加費、折舊及攤銷、車輛費用

20、、房屋租賃費用及其它支出等。營銷費用包括項目銷售過程中發(fā)生的媒介廣告費、促銷活動費用、銷售中心和樣板房設(shè)計及工程費用、銷售人員的工資（含個人所得稅）、銷售人員的工資附加費（含福利福、工會經(jīng)費、公積金、社會保險等）、銷售人員的銷售提成、銷售部門的辦公費（車輛費、折舊、低值易耗品攤銷、房租租賃費等）、銷售人員的差旅費、銷售業(yè)務(wù)招待費、交易手續(xù)費、其他營銷費用。銷售部門中營銷副總經(jīng)理、部門經(jīng)理（行政級別）的工資（含工資性支出），在“管理費用”中列支，納入“管理費用”指標(biāo)；銷售部門其他員工的工資（含工資性支出）在“營銷費用”中列支，納入“營銷費用”指標(biāo)；營銷副總經(jīng)理、營銷部經(jīng)理及營銷部員工因銷售業(yè)務(wù)發(fā)

21、生的支出（如辦公費、招待費、差旅費等），均在“營銷費用”中列支。財務(wù)費用包括：利息收支凈額、匯兌凈額、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費及其它支出等。各項稅金包括：營業(yè)稅及附加、土地增值稅及其它稅金支出所得稅預(yù)備費包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。基本預(yù)備費是指難以預(yù)料的工程費用及建設(shè)期間不可預(yù)見的支出，漲價預(yù)備費是指建設(shè)項目在建設(shè)期間內(nèi)由于材料設(shè)備價格等變化引起工程造價變化的預(yù)留費用。各成本科目的具體設(shè)置參照項目目標(biāo)成本表中執(zhí)行，表中僅列出了常見的成本細(xì)項（表中第三級科目），各項目可依據(jù)實際情況進(jìn)行增減項。3各階段項目目標(biāo)成本的確定與作用項目可研報告階段，依據(jù)投資估算確定的項目可研目標(biāo)成本，是審核商業(yè)

22、計劃書的依據(jù)。項目經(jīng)營策劃書初稿階段，確定的計劃目標(biāo)成本用以指導(dǎo)項目的規(guī)劃方案設(shè)計，是評審規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)之一。項目經(jīng)營策劃書中間稿階段，依據(jù)方案設(shè)計概算確定目標(biāo)控制成本，用以指導(dǎo)擴(kuò)初和施工圖設(shè)計。項目經(jīng)營策劃書正式稿階段，依據(jù)施工圖或擴(kuò)初設(shè)計確定預(yù)目標(biāo)成本，是審批工程招標(biāo)的依據(jù)。項目開盤前，確定非工程成本后，確定項目的目標(biāo)成本，是簽訂該項目經(jīng)營管理責(zé)任書的依據(jù)之一。項目各階段的目標(biāo)成本使用項目目標(biāo)成本表進(jìn)行測算編制。4確定目標(biāo)成本應(yīng)遵循的基本原則標(biāo)桿瞄準(zhǔn)在項目可研報告階段和項目經(jīng)營策劃書編制階段，項目開發(fā)籌建部門應(yīng)通過市場研究找準(zhǔn)銷售價格市場標(biāo)桿、工程成本市場標(biāo)桿，以及非工程成本市場標(biāo)桿。

23、滿足顧客需求在項目可研報告階段和項目經(jīng)營策劃書編制階段必須關(guān)注目標(biāo)顧客定位、分析目標(biāo)顧客核心需求和一般需要，并將其轉(zhuǎn)化為定性或定量的明確描述。在分階段確定目標(biāo)成本時，應(yīng)始終注意將成本細(xì)項結(jié)構(gòu)向顧客核心需求方向傾斜。競爭策略要求在項目可研報告階段和項目經(jīng)營策劃書編制階段，應(yīng)調(diào)查分析競爭對手的綜合競爭能力，結(jié)合項目自身資源條件和經(jīng)營目標(biāo)，形成明確的競爭策略，并將競爭策略對產(chǎn)品定位的要求表述成定量指標(biāo)或定性描述。在分階段確定目標(biāo)成本時，始終注意成本分項結(jié)構(gòu)滿足競爭策略要求。倒逼成本1）通過項目可研報告階段和項目經(jīng)營策劃書編制階段的市場調(diào)查和可行性研究工作，依據(jù)市場標(biāo)桿和項目挖潛措施對項目可能獲得的盈

24、利空間做出準(zhǔn)確判斷和取舍。2）用合理的預(yù)期稅前盈利額倒逼項目可研目標(biāo)成本，并用以指導(dǎo)“限額指標(biāo)”和項目開發(fā)策劃的硬性指標(biāo)。3）用項目可研目標(biāo)成本、計劃目標(biāo)成本層層倒逼目標(biāo)控制成本、預(yù)目標(biāo)成本、目標(biāo)成本?？裳心繕?biāo)成本計劃目標(biāo)成本目標(biāo)控制成本預(yù)目標(biāo)成本目標(biāo)成本。目標(biāo)成本編制工作責(zé)任界定1各階段目標(biāo)成本的責(zé)任界定階段目標(biāo)成本內(nèi)容經(jīng)辦部門參與部門審核審批項目可研階段可研目標(biāo)成本集團(tuán)成本控制部、財務(wù)部集團(tuán)項目管理中心、發(fā)展部、規(guī)劃院、投資部等集團(tuán)經(jīng)營決策委員會項目經(jīng)營策劃書初稿階段計劃目標(biāo)成本集團(tuán)所屬項目公司成本控制部、財務(wù)部集團(tuán)所屬項目公司開發(fā)設(shè)計部、工程配套部、營銷（策劃）部等集團(tuán)成本控制部、財務(wù)部

25、、項目管理中心等項目經(jīng)營策劃書中間稿階段目標(biāo)控制成本集團(tuán)所屬項目公司成本控制部集團(tuán)所屬項目公司開發(fā)設(shè)計部、工程配套部、營銷（策劃）部等集團(tuán)成本控制部、財務(wù)部、項目管理中心等項目經(jīng)營策劃書正式稿階段預(yù)目標(biāo)成本集團(tuán)所屬項目公司成本控制部集團(tuán)所屬項目公司開發(fā)設(shè)計部、工程配套部、營銷（策劃）部等集團(tuán)成本控制部、財務(wù)部、項目管理中心等項目開盤刖目標(biāo)成本集團(tuán)所屬項目公司成本控制部、財務(wù)部集團(tuán)所屬項目公司開發(fā)設(shè)計部、工程配套部、營銷（策劃）部等集團(tuán)成本控制部、財務(wù)部、項目管理中心等集團(tuán)經(jīng)營決策委員會2不同階段的工作流程項目可研階段1）完成時間：土地招拍掛前2) 經(jīng)辦部門：集團(tuán)成本控制部。3) 審批：集團(tuán)經(jīng)營

26、決策委員會。4) 職責(zé)分工和流程:a) 集團(tuán)項目管理中心：確認(rèn)項目的銷售價格。b) 集團(tuán)發(fā)展部：負(fù)責(zé)項目行政事業(yè)性收費標(biāo)準(zhǔn)的收集整理并確認(rèn)、項目相關(guān)“問題清單”內(nèi)容的確認(rèn)。c) 集團(tuán)商務(wù)部：對擬定的主力店業(yè)態(tài)進(jìn)行確認(rèn)。d) 集團(tuán)規(guī)劃院：確認(rèn)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和項目描述，并會同項目管理中心、發(fā)展部、商務(wù)部、成本控制部討論建造標(biāo)準(zhǔn)并獲集團(tuán)經(jīng)營決策委員會確認(rèn)。e) 集團(tuán)成本控制部和財務(wù)部：編制投資估算(含非工程成本)。f) 集團(tuán)成本控制部：牽頭完成項目經(jīng)營控制決策文件。5) 可研目標(biāo)成本作為集團(tuán)成本控制部審核設(shè)計、造價咨詢、監(jiān)理、地勘、營銷招投標(biāo)工作的依據(jù)。項目經(jīng)營策劃書初稿階段項目公司圍繞實現(xiàn)項目經(jīng)

27、營控制決策文件的經(jīng)營目標(biāo)，結(jié)合規(guī)劃條件和市場調(diào)研，全面梳理項目經(jīng)營控制決策文件各項內(nèi)容。如：可售物業(yè)的規(guī)劃是否有修改建議(如有，應(yīng)獲集團(tuán)規(guī)劃院確認(rèn))，形成可執(zhí)行規(guī)劃指標(biāo)；對行政事業(yè)性收費和項目相關(guān)“問題清單”內(nèi)容進(jìn)行全面復(fù)核，提出增減內(nèi)容(如有)和依據(jù)。1) 完成時間：集團(tuán)批準(zhǔn)成立項目公司或土地合同簽定之日起30天內(nèi)。2) 經(jīng)辦部門：項目公司。3) 審批：項目公司經(jīng)營決策委員會(總經(jīng)理組織)報集團(tuán)成本控制部組織審核。4) 職責(zé)分工和流程：a) 集團(tuán)項目管理中心：負(fù)責(zé)銷售價格的審核、物業(yè)管理費的審核、項目經(jīng)營期的確定。b) 集團(tuán)商務(wù)部：負(fù)責(zé)商業(yè)業(yè)態(tài)組成的審核(對可研階段確定的主力店招商初步結(jié)果提

28、出意見)。c) 集團(tuán)規(guī)劃院：負(fù)責(zé)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、銷售面積、項目描述和建造標(biāo)準(zhǔn)的審核d) 集團(tuán)發(fā)展部：負(fù)責(zé)土地價款、政府行政事業(yè)性收費標(biāo)準(zhǔn)審核。e) 集團(tuán)成本控制部：負(fù)責(zé)工程成本的審核。f) 集團(tuán)財務(wù)部：負(fù)責(zé)非工程成本的審核。集團(tuán)所屬項目公司根據(jù)審核意見修編計劃目標(biāo)成本并報集團(tuán)成本控制部、財務(wù)部審批后執(zhí)行。如計劃目標(biāo)成本超出可研目標(biāo)成本，報集團(tuán)經(jīng)營決策委員會批準(zhǔn)。完成計劃目標(biāo)成本的審批后，確定報批的規(guī)劃設(shè)計方案。項目經(jīng)營策劃書中間稿階段根據(jù)目標(biāo)控制成本編制和目標(biāo)成本確定指引中第4條確定目標(biāo)成本應(yīng)遵循的基本原則，完成目標(biāo)控制成本的編制，報集團(tuán)成本控制部組織審核。1) 完成時間：規(guī)劃方案和建筑方案

29、設(shè)計經(jīng)政府批準(zhǔn)之日起30天內(nèi)。2) 經(jīng)辦部門：項目公司。3) 審批：項目公司經(jīng)營決策委員會(總經(jīng)理組織)報集團(tuán)成本控制部組織審核。4) 職責(zé)分工和流程：a) 集團(tuán)項目管理中心：負(fù)責(zé)銷售價格的審核、物業(yè)管理費的審核、項目經(jīng)營期的審核b) 集團(tuán)商務(wù)部：負(fù)責(zé)主力店商業(yè)業(yè)態(tài)組成的審核。c) 集團(tuán)商業(yè)管理公司：負(fù)責(zé)非主力店商業(yè)業(yè)態(tài)組成的審核。d) 集團(tuán)規(guī)劃院：負(fù)責(zé)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、銷售面積、各類物業(yè)面積、項目描述和建造標(biāo)準(zhǔn)的審核。e) 集團(tuán)成本控制部：負(fù)責(zé)工程成本的審核。f) 集團(tuán)財務(wù)部：負(fù)責(zé)非工程成本的審核。集團(tuán)所屬項目公司根據(jù)審核意見修編目標(biāo)控制成本并報集團(tuán)成本控制部、財務(wù)部審批后執(zhí)行。如目標(biāo)控制成

30、本超出可研目標(biāo)成本，報集團(tuán)經(jīng)營決策委員會批準(zhǔn)。項目經(jīng)營策劃書正式稿階段除非集團(tuán)分管項目副總裁批示同意，未完成預(yù)目標(biāo)成本審批的，集團(tuán)成本控制部不允許進(jìn)行基礎(chǔ)工程或土方工程的定標(biāo)審批。1)完成時間：開工前30天。2) 經(jīng)辦部門：項目公司。3) 審批：項目公司經(jīng)營決策委員會(總經(jīng)理組織)報集團(tuán)成本控制部組織審核。4) 職責(zé)分工和流程：a) 集團(tuán)商務(wù)部：負(fù)責(zé)主力店商業(yè)業(yè)態(tài)組成的審核。b) 集團(tuán)商業(yè)管理公司：負(fù)責(zé)非主力店商業(yè)業(yè)態(tài)組成的審核。c) 集團(tuán)規(guī)劃院：負(fù)責(zé)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、銷售面積、各類物業(yè)面積、項目描述和建造標(biāo)準(zhǔn)的審核。d) 集團(tuán)成本控制部：負(fù)責(zé)工程成本的審核。集團(tuán)所屬項目公司根據(jù)審核意見修編預(yù)

31、目標(biāo)成本并報集團(tuán)成本控制部、財務(wù)部審批后，形成項目預(yù)經(jīng)營決策文件報集團(tuán)批準(zhǔn)后執(zhí)行。如預(yù)目標(biāo)成本超出目標(biāo)控制成本，報集團(tuán)經(jīng)營決策委員會批準(zhǔn)。項目開盤前除非集團(tuán)分管項目副總裁批示同意，未完成目標(biāo)成本審批的，既未完成項目經(jīng)營決策文件審批的，不允許開盤。1)完成時間：開盤前30天。2)經(jīng)辦部門：項目公司。3) 審批：項目公司經(jīng)營決策委員會(總經(jīng)理組織)報集團(tuán)財務(wù)部組織審核。4) 職責(zé)分工和流程：a) 集團(tuán)項目管理中心：負(fù)責(zé)銷售價格的審核、物業(yè)管理費的審核、項目經(jīng)營期的審核。b) 集團(tuán)規(guī)劃院：負(fù)責(zé)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、銷售面積、各類物業(yè)面積、項目描述和建造標(biāo)準(zhǔn)的審核。c) 集團(tuán)財務(wù)部：負(fù)責(zé)非工程成本的審核。

32、d) 集團(tuán)所屬項目公司根據(jù)審核意見修編目標(biāo)成本并報集團(tuán)成本控制部、財務(wù)部審核后，集團(tuán)成本控制部牽頭形成項目經(jīng)營決策文件報集團(tuán)經(jīng)營決策委員會批準(zhǔn)后執(zhí)行。3物業(yè)管理啟動費的編制操作流程1)項目管理中心、商管公司對集團(tuán)已經(jīng)開發(fā)管理的各項目的資料的總結(jié)測算出各種物業(yè)管理啟動費的費用標(biāo)準(zhǔn)，報集團(tuán)人力資源部和財務(wù)部審核，經(jīng)主管財務(wù)的副總裁批準(zhǔn)后形成集團(tuán)的物業(yè)管理啟動費的成本標(biāo)準(zhǔn)。2)物業(yè)管理用房裝修費用標(biāo)準(zhǔn)：各地物業(yè)公司、商管公司通過總結(jié)已建項目的物業(yè)管理用房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，形成集團(tuán)物業(yè)管理用房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，集團(tuán)成本部按此裝修標(biāo)準(zhǔn)測算費用，經(jīng)主管的副總裁批準(zhǔn)后，形成目標(biāo)成本中的成本標(biāo)準(zhǔn)。3) 集團(tuán)成本控制部(財

33、務(wù)部)在編制各個項目的目標(biāo)成本時，按照以上的成本標(biāo)準(zhǔn)編制項目的物業(yè)管理啟動費的細(xì)項目標(biāo)成本。4) 在項目的目標(biāo)成本的編制中，針對單個項目的特殊性，如果經(jīng)過測算后，以上費用標(biāo)準(zhǔn)不足，項目管理中心或商管公司需提出調(diào)整費用標(biāo)準(zhǔn)報告，并報詳細(xì)測算資料，經(jīng)集團(tuán)人力資源部和財務(wù)部審核，主管財務(wù)的副總裁批準(zhǔn)后，集團(tuán)成本控制部(財務(wù)部)按批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整目標(biāo)成本。5) 項目實施過程中，物業(yè)管理啟動費由各地物業(yè)管理公司或商管公司專款專用，原則上不得突破目標(biāo)成本。如果超支，物業(yè)管理公司或商管公司需要報送引起超支的各項詳細(xì)資料，分析原因，經(jīng)人力資源部和財務(wù)部審核，報主管副總裁批準(zhǔn)。工程造價確定指引1 工程造價確定的時

34、間要求1)100萬以上的工程項目(主要指非總價包干項目)按提供齊全圖紙后60天內(nèi)，成本控制部負(fù)責(zé)完成。2)100萬以下的工程項目按提供齊全圖紙后30天內(nèi)，成本控制部負(fù)責(zé)完成。2 工程造價的組成和確定注意事項主體建筑安裝工程費2.1.1 土建工程費1)各單體工程分基礎(chǔ)工程、土方工程、地下室工程、上部工程等分項確定工程造價文件。2)地上主體結(jié)構(gòu)工程造價確定要求：必須按地上各單體自然層分別計算、統(tǒng)計工程量，方便工程量的核對及工程結(jié)算的復(fù)核。3）地下室按整體分區(qū)域（按沉降縫分區(qū)）和分層分別計算工程量，方便工程量的核對及工程結(jié)算的復(fù)核。安裝工程費以下安裝工程分單體（分地下部分和地上部分）按系統(tǒng)匯總確定工

35、程造價。1)給排水工程。2)電氣、動力、照明（強(qiáng)電）工程。3)通風(fēng)（含防排煙工程）、空調(diào)工程。4)消防（包括消防噴淋、消火栓、消防報警器）工程。5)煤氣工程。6)采暖工程。7)通訊（內(nèi)線電話系統(tǒng)）工程。8)公用電視工程。9)保安對講工程。10)電視監(jiān)控系統(tǒng)。11)防盜報警系統(tǒng)。12)巡更管理系統(tǒng)。13)綜合布線系統(tǒng)。14)計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。15)程控交換機(jī)系統(tǒng)。16)空調(diào)自控系統(tǒng)。17)虹吸雨排系統(tǒng)。18)背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)。19)停車場管理系統(tǒng)。20)樓宇自控系統(tǒng)。設(shè)備費設(shè)備費盡可能按單位工程分系統(tǒng)統(tǒng)計匯總設(shè)備清單及設(shè)備安裝費社區(qū)管網(wǎng)工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費按以下系統(tǒng)分別確定工程造價。1)室外

36、給排水工程。2)室外燃?xì)夤こ獭?) 室外采暖工程。4) 室外供配電工程。5) 室外有線電視工程。6) 室外通訊工程。景觀環(huán)境工程費景觀環(huán)境工程費按以下分類分別確定工程造價。1)綠化建設(shè)費：區(qū)內(nèi)綠化、區(qū)外綠化等。2)建筑小品等。3) 道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程等。4) 噴泉、人工湖等水系工程。5) 大門圍墻建造費等。6) 室外照明、樓體泛光照明等。7) 室外零星設(shè)施等。配套設(shè)施費1)學(xué)校、幼兒園、會所、康體設(shè)施均按施工圖用前述土建工程費、系統(tǒng)工程費、設(shè)備費、其他建安費的計算方法確定工程造價。2)除以上4項以外新增項目的費用，視各工程實際情況列項?，F(xiàn)場簽證控制指引1現(xiàn)場簽證范圍項

37、目施工過程中，凡發(fā)生可能引起合同額變化，且不屬于設(shè)計變更范圍的事項時，均應(yīng)按本實施細(xì)則執(zhí)行。包括：工程量增減、材料設(shè)備價格變化等。2現(xiàn)場簽證執(zhí)行原則多級審核原則：至少要經(jīng)過二級及以上的審核，第一級為集團(tuán)所屬項目公司工程（配套）部、成本控制部；第二級為項目公司工程副總經(jīng)理和總經(jīng)理。權(quán)力限制原則：2.2.1 實行嚴(yán)格的權(quán)限規(guī)定，并在施工合同中明確規(guī)定：除工程副總經(jīng)理外，其它人的簽字一律無效。2.2.2 工程（配套）部負(fù)責(zé)對引起現(xiàn)場簽證的原因進(jìn)行確認(rèn)，同時對設(shè)計圖紙以外的工程量和設(shè)計圖紙無法準(zhǔn)確計算的工程量會同成本控制部共同確定。2.2.3 成本控制部負(fù)責(zé)按照合同規(guī)定的原則，對經(jīng)工程（配套）部上報的

38、簽證預(yù)算書進(jìn)行審核。2.2.4 集團(tuán)所屬項目公司各部門發(fā)放的文件必須通過工程（配套）部轉(zhuǎn)交監(jiān)理單位和施工單位；施工單位上報的文件必須通過工程（配套）部轉(zhuǎn)交集團(tuán)所屬項目公司相關(guān)部門。時間限制原則：實行嚴(yán)格的時間限制，并嚴(yán)禁事后補(bǔ)辦。原件結(jié)算原則：必須要有齊備、有效的原件作為結(jié)算依據(jù)。標(biāo)準(zhǔn)表格原則：必須使用規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)格式。法律約束原則：集團(tuán)所屬項目公司與施工單位簽署施工合同時，應(yīng)按本指引中的有關(guān)規(guī)定約定工作流程及簽證的有效簽發(fā)人。3 現(xiàn)場簽證分類現(xiàn)場簽證分為兩類：特急類和正常類。特急類現(xiàn)場簽證3.2.1 特急類現(xiàn)場簽證指：不能做到事前控制，同時又必須立即執(zhí)行，而且延緩實施會造成更大損失的現(xiàn)場簽證。

39、在特急類事件發(fā)生2小時內(nèi)將情況報集團(tuán)成本控制部備案。3.2.2 特急類現(xiàn)場簽證的辦理原則:以“邊洽邊干”為指導(dǎo)思想，但必須在事件發(fā)生之日起10個工作日內(nèi)辦妥全部手續(xù)323特急類現(xiàn)場簽證的界定：由集團(tuán)所屬項目公司工程副總經(jīng)理負(fù)責(zé)界定正常類現(xiàn)場簽證正常類現(xiàn)場簽證指：可做到事前控制，能遵循“先估價后施工”原則的現(xiàn)場簽證。4現(xiàn)場簽證審批權(quán)限正常類現(xiàn)場簽證審批權(quán)限現(xiàn)場簽證金額有效簽字人（共同簽署）責(zé)任人2萬元及以下監(jiān)理單位；集團(tuán)所屬項目公司工程（配套）部、成本控制部、工程副總經(jīng)理項目公司工程副總經(jīng)理25萬元監(jiān)理單位；集團(tuán)所屬項目公司工程（配套）部、成本控制部、工程副總經(jīng)理、總經(jīng)理項目公司工程副總經(jīng)理、總

40、經(jīng)理5萬元及以上監(jiān)理單位；集團(tuán)所屬項目公司工程（配套）部、成本控制部、工程副總經(jīng)理、總經(jīng)理；集團(tuán)成本控制部總經(jīng)理項目公司總經(jīng)理注：現(xiàn)場簽證金額是指單位工程中單項簽證的總金額特急類現(xiàn)場簽證審批權(quán)限：集團(tuán)所屬項目公司總經(jīng)理。集團(tuán)所屬項目公司應(yīng)加強(qiáng)特急類現(xiàn)場簽證管理工作，提高工程管理質(zhì)量，盡量減少特急類現(xiàn)場簽證的發(fā)生。一個單位工程發(fā)生特急類現(xiàn)場簽證的次數(shù)，將與集團(tuán)所屬項目公司及相關(guān)責(zé)任人的工作績效考核掛鉤。為提高效率，集團(tuán)所屬項目公司和集團(tuán)可根據(jù)項目具體情況需要，在自身職權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行授權(quán)，但授權(quán)人仍為責(zé)任人。5現(xiàn)場簽證辦理時間現(xiàn)場簽證實施前，集團(tuán)所屬項目公司審批權(quán)限范圍內(nèi)的現(xiàn)場簽證，辦理時間為5個工

41、作日；需集團(tuán)成本控制部審批的現(xiàn)場簽證，集團(tuán)所屬項目公司辦理時間為5個工作日，集團(tuán)成本控制部審批時間為4個工作日（報批資料須齊全）。現(xiàn)場簽證實施后，工程（配套）部、成本控制部、監(jiān)理單位、施工單位對每月25日前已實施完畢的現(xiàn)場簽證進(jìn)行確認(rèn)，未經(jīng)確認(rèn)的現(xiàn)場簽證在工程結(jié)算時不予考慮（此條款須在施工合同中明確）。特急類現(xiàn)場簽證應(yīng)在施工完畢后10個工作日內(nèi)完成確認(rèn)?，F(xiàn)場簽證引起的成本變動每季度次月5日前計入成本動態(tài)控制表6現(xiàn)場簽證辦理流程現(xiàn)場簽證辦理方式6.1.1 實行現(xiàn)場簽證通知單、現(xiàn)場簽證審批單、現(xiàn)場簽證確認(rèn)單完成現(xiàn)場簽證確認(rèn)及審批流程。集團(tuán)所屬項目公司各部門及項目公司與監(jiān)理單位、施工單位之間的技術(shù)或

42、事務(wù)通知，通過工程聯(lián)系單形式完成。6.1.2 提出人填寫現(xiàn)場簽證通知單的簽證內(nèi)容；工程（配套）部填寫現(xiàn)場簽證審批單及現(xiàn)場簽證確認(rèn)單的簽證內(nèi)容。6.1.3 工程（配套）部填寫現(xiàn)場簽證通知單、現(xiàn)場簽證審批單、現(xiàn)場簽證確認(rèn)單編號；成本控制部填寫現(xiàn)場簽證審批單、現(xiàn)場簽證確認(rèn)單費用審核編號。結(jié)算以費用審核編號為準(zhǔn)。編號方法為：在現(xiàn)場簽證歸屬的工程承包合同的編號后加“一QZxxx（xxx為序號）。6.1.4 工程結(jié)算以現(xiàn)場簽證確認(rèn)單的實施確認(rèn)為準(zhǔn)。6.1.5 工程（配套）部經(jīng)辦人負(fù)責(zé)現(xiàn)場簽證審批單、現(xiàn)場簽證通知單、現(xiàn)場簽證確認(rèn)單的全程跟蹤及歸檔。6.1.6 現(xiàn)場簽證審批單原件成本控制部、工程（配套）部各一

43、份。6.1.7 現(xiàn)場簽證通知單、現(xiàn)場簽證確認(rèn)單原件成本控制部、工程（配套）部、監(jiān)理單位、施工單位各一份。現(xiàn)場簽證審批辦法6.2.1 正常類現(xiàn)場簽證6.2.1.1 提出人（可以是施工單位、集團(tuán)所屬項目公司任何一方）填寫現(xiàn)場現(xiàn)場簽證通知單一式四份，闡述擬增減工作的內(nèi)容和范圍，報監(jiān)理單位確認(rèn)。6.2.1.2 監(jiān)理單位對現(xiàn)場簽證確認(rèn)后送達(dá)工程（配套）部。6.2.1.3 工程（配套）部對現(xiàn)場簽證確認(rèn)后，填寫現(xiàn)場簽證審批單交成本控制部。6.2.1.4 成本控制部進(jìn)行估算后，交工程（配套）部辦理審批會簽。審批會簽按現(xiàn)場簽證審批權(quán)限執(zhí)行。6.2.1.5 現(xiàn)場簽證審批單會簽后，工程（配套）部根據(jù)審批意見簽發(fā)現(xiàn)場

44、簽證通知單中的實施前簽證確認(rèn)意見，同時負(fù)責(zé)按審批意見監(jiān)督現(xiàn)場簽證的執(zhí)行。6.2.1.6 現(xiàn)場簽證的內(nèi)容執(zhí)行完畢后，工程（配套）部與監(jiān)理單位共同對實施情況進(jìn)行確認(rèn)，確認(rèn)后填寫現(xiàn)場簽證確認(rèn)單中的實施情況，然后交成本控制部。6.2.1.7 成本控制部根據(jù)現(xiàn)場簽證確認(rèn)單的實施情況與施工單位確認(rèn)簽證結(jié)算價款，最終確認(rèn)的簽證價款須經(jīng)集團(tuán)所屬項目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。6.2.2 特急類現(xiàn)場簽證提出人（可以是施工單位、集團(tuán)所屬項目公司任何一方）口頭通知工程（配套）部、監(jiān)理單位、施工單位，并作相應(yīng)的原始資料記錄（文字和影像）6.2.2.2 施工單位得到集團(tuán)所屬項目公司工程副總經(jīng)理口頭或其他方式認(rèn)可后即可開展工作，事件

45、發(fā)生24小時內(nèi)工程（配套）部、成本控制部及監(jiān)理單位確認(rèn)現(xiàn)場事實。6.2.2.3 提出人填寫現(xiàn)場簽證通知單一式四份報監(jiān)理單位確認(rèn)。6.2.2.4 監(jiān)理單位確認(rèn)施工單位的工作內(nèi)容后送達(dá)工程（配套）部。6.2.2.5 工程（配套）部對現(xiàn)場簽證確認(rèn)后，填寫現(xiàn)場簽證審批單交成本控制部。6.2.2.6 成本控制部完成成本估算后，交工程（配套）部經(jīng)辦人完成會簽。6.2.2.7 現(xiàn)場簽證審批單會簽后，工程（配套）部根據(jù)審批意見及現(xiàn)場簽證實施情況簽發(fā)現(xiàn)場簽證確認(rèn)單。6.2.2.8 成本控制部根據(jù)現(xiàn)場簽證確認(rèn)單的實施情況與施工單位確認(rèn)簽證結(jié)算價款，最終確認(rèn)的簽證價款須經(jīng)集團(tuán)所屬項目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。對于須上報集團(tuán)審

46、批的現(xiàn)場簽證，須報齊所需的原始簽證原因依據(jù)、工程量計算過程及計算依據(jù)（包括但不限于施工圖、有效的現(xiàn)場簽認(rèn)記錄及簡圖、有效的文字說明材料等）、組價明細(xì)及依據(jù)（包括但不限于原合同清單、報價洽價、詢價、信息價等）。7附表現(xiàn)場簽證審批單現(xiàn)場簽證通知單現(xiàn)場簽證確認(rèn)單工程聯(lián)系單（簽證）現(xiàn)場簽證審批單（參考文本）工程名稱：簽證編號：費用審核編號:簽證名稱歸履施工合同名稱特急類簽證（專用欄）原因：費用承擔(dān)單位施工單位：簽證內(nèi)容提出：建設(shè)單位施工單位其他內(nèi)容：1.簽證內(nèi)容需注明施工方法、工程量、工日、部位等；2若無法確定具體工程量，則應(yīng)說清簽證的具體事件。經(jīng)辦人：負(fù)責(zé)人：日期：建設(shè)單位審批會簽欄成本控制部：（明

47、確計算依據(jù)、過程、結(jié)論，計算過程內(nèi)容較多可用附件）經(jīng)辦人：負(fù)責(zé)人：日期：工程副總經(jīng)理：日期：總經(jīng)理：日期：集團(tuán)成本控制部審批：經(jīng)辦人：負(fù)責(zé)人：日期：現(xiàn)場簽證通知單（參考文本）工程名稱：簽證編號：費用審核編號:簽證名稱歸履施工合同名稱特急類簽證（專用欄）原因：費用承擔(dān)單位施工單位：簽提出：建設(shè)單位施工單位其他證內(nèi)容內(nèi)容：1.簽證內(nèi)容需注明施工方法、工程量、工日、部位等；2若無法確定具體工程量，則應(yīng)說清簽證的具體事件。經(jīng)辦人：負(fù)責(zé)人：日期：簽證實施-前確認(rèn)監(jiān)理單位確認(rèn)的情況：（工期、質(zhì)量、工程量）經(jīng)辦人：負(fù)責(zé)人：日期：建設(shè)單位確認(rèn)的情況：（工期、質(zhì)量、工程量）應(yīng)依據(jù)審批單意見經(jīng)辦人：負(fù)責(zé)人：日期：

48、現(xiàn)場簽證確認(rèn)單工程名稱：簽證編號：費用審核編號：簽證名稱歸屬施工合同名稱特急類簽證（專用欄）原因:費用承擔(dān)單位:施工單位:簽證內(nèi)容內(nèi)容：1.簽證內(nèi)容需注明施工方法、工程量、工日、部位等；2.若無法確定具體工程量，則應(yīng)說清簽證的具體事件。日期：經(jīng)辦人：負(fù)責(zé)人：施工單位確認(rèn)的情況：（工期、質(zhì)量、工程量）經(jīng)辦人：負(fù)責(zé)人：日期：簽監(jiān)理單位確認(rèn)的情況：（工期、質(zhì)量、工程量）證經(jīng)辦人：負(fù)責(zé)人：日期：實建設(shè)單位確認(rèn)的情況：（工期、質(zhì)量、工程量）施經(jīng)辦人：工程（配套）部經(jīng)理：日后期：確雙方確認(rèn)金額：認(rèn)建設(shè)單位負(fù)責(zé)人：建設(shè)單位成本控制部經(jīng)理：日期：施工單位負(fù)責(zé)人：施工單位造價工程師：日期：工程聯(lián)系單（簽證）（參

49、考文本）簽證名稱聯(lián)系事項原因及內(nèi)容發(fā)出單位發(fā)文單位：經(jīng)辦人：日期：負(fù)責(zé)人：日期：接收單位收文單位：接收人：日期：工程結(jié)算工作交接單（參考文本）序號：成本控制部：本部經(jīng)辦的以下工程項目，已竣工驗收，完全符合辦理結(jié)算的條件，請安排辦理工程竣工結(jié)算工程名稱承包方合同名稱合同編號合同開竣工日期實際開竣工日期根據(jù)工程現(xiàn)場實際情況及工程（配套）部對結(jié)算資料的審核，現(xiàn)就下列事項（須說明：1.結(jié)算范圍是否屬實；2.合同簽證變更之外的增減款事項；3.工程進(jìn)遺留問題；4.合同違約；5.施工現(xiàn)場清理；6.甲供材料；7.隱蔽工程；8.其他）進(jìn)行說明，請在結(jié)算時予以考慮：結(jié)算資料清單：工程竣工驗收資料施工組織方案、圖紙

50、會審記錄設(shè)計變更單、現(xiàn)場簽證單工程竣工圖紙其他與工程結(jié)算相關(guān)的雙方確認(rèn)的協(xié)議、備忘錄等工程結(jié)算書其他1 .2.工程（配套）部（簽字）：工程副總經(jīng)理（簽字）：日期：年月曰工程結(jié)算審批表（參考文本）序號:結(jié)算分部分項目工程合同名稱：施工單位合同編號：結(jié)算造價金額（元人民幣）備注合同造價小寫大寫施工單位報送結(jié)算造價小寫大寫造價咨詢機(jī)構(gòu)審核造價小寫大寫成本控制部審核造價小寫大寫甲乙雙方最終確認(rèn)結(jié)算造價小寫大寫成本控制部審核相關(guān)部門確認(rèn)會簽欄相關(guān)副總經(jīng)理集團(tuán)所屬公司總經(jīng)理竣工結(jié)算造價確認(rèn)書（參考文本）序號:分項工程名稱合同編號施工單位序號結(jié)算項目名稱金額（元）備注合同造價施工單位報送結(jié)算造價1雙方確認(rèn)最

51、終審定結(jié)算造價人民幣大寫：2其中應(yīng)扣款項：甲方墊付款工程水電費代購材料、設(shè)備費其他費用3扣除應(yīng)扣款項后的決算造價人民幣大寫：甲方：（蓋章）代表：（簽字）乙方：（蓋章）代表：（簽字）日期：年月曰日期：年月曰成本細(xì)項超支報警范圍和要求成本報警的適用范圍項目開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生了原先預(yù)見不到的事項或者因管理不善，導(dǎo)致成本細(xì)項即將發(fā)生或很可能發(fā)生超出目標(biāo)成本時，由報警人向上一級總經(jīng)理發(fā)出警訊，進(jìn)行成本報警。不可預(yù)見的事項范圍，包括但不限于以下內(nèi)容：1) 發(fā)生工程事故或其他經(jīng)營活動中的事故。2) 發(fā)生法律訴訟。3) 因經(jīng)濟(jì)合同的對方不履行合同或與我方在履行合同中有糾紛。4) 因政府或其他單位突然以行政手段

52、(如制定法規(guī)、政策)調(diào)整收費、稅率、稅收優(yōu)惠政策、利率標(biāo)準(zhǔn)。5) 發(fā)生原先未預(yù)見的情況而增加了經(jīng)濟(jì)合同的補(bǔ)充協(xié)議、對外承擔(dān)新的責(zé)任。6) 出現(xiàn)了未計劃的對外捐贈。7) 目標(biāo)成本預(yù)測時信息不全導(dǎo)致不準(zhǔn)確。8) 發(fā)生重大設(shè)計變更。9) 本經(jīng)營期或相關(guān)經(jīng)營期變動，導(dǎo)致原分?jǐn)傎M用及稅金不準(zhǔn)確。管理不善的范圍，包括但不限于以下內(nèi)容：1) 作業(yè)現(xiàn)場管理松懈，導(dǎo)致物料被盜或被搶。2) 計算不精發(fā)生多余采購物資。3) 為無效勞動支付了勞動報酬。4) 工作質(zhì)量低劣引起的返工開支。5) 使用過程中的浪費。6) 非必需的計劃外開支。7) 未能以市場最合理的價格采購或價與質(zhì)不匹配。8) 工期拖延造成的費用增加。1 報

53、警操作要求只要某個成本細(xì)項即將發(fā)生超支或很大可能超支(如已訂經(jīng)濟(jì)合同總價已超支，變更設(shè)計測算已超支等)就必須報警，而不是成本科目超支再報警。除非集團(tuán)成本控制部總經(jīng)理書面明確授權(quán)集團(tuán)所屬項目公司總經(jīng)理可在某個成本科目細(xì)項內(nèi)挪項使用。經(jīng)授權(quán)細(xì)項挪用時，某細(xì)項超支可不報警。成本控制部經(jīng)理是工程成本超支的報警責(zé)任人，財務(wù)部經(jīng)理（或財務(wù)副總經(jīng)理）是非工程成本超支報警責(zé)任人。工程成本細(xì)項，針對每一開發(fā)項目由成本控制部按施工計劃將目標(biāo)成本分解設(shè)置階段控制目標(biāo)，若某個階段成本超該階段成本控制目標(biāo)，就等于超成本細(xì)項，成本控制部進(jìn)行成本報警。非工程成本細(xì)項中，集團(tuán)所屬項目公司銷售部對營銷費用、集團(tuán)所屬項目公司財務(wù)部對管理費用、財務(wù)費用、稅金按經(jīng)營計劃設(shè)置階段控制目標(biāo)，只要執(zhí)行中突破該階段控制目標(biāo)，就等于超過成本細(xì)項，財務(wù)部應(yīng)報警至項目公司經(jīng)營管理委員會，由集團(tuán)所屬項目公司經(jīng)營管理委員會報集團(tuán)。管理費用和營銷費用目標(biāo)值不允許突破。所有成本報警