上海新南路壹號商業(yè)街招商策略提報_PPT_XXXX

1、新南路壹號商業(yè)街招商策略提報n整體項目開發(fā)理念、產(chǎn)品定位、市場定位和形象定位的分析。整體項目開發(fā)理念、產(chǎn)品定位、市場定位和形象定位的分析。n項目前期的商鋪建筑形態(tài)、商鋪建筑結構、商鋪外立面設計的大量工作與數(shù)據(jù)的提供。項目前期的商鋪建筑形態(tài)、商鋪建筑結構、商鋪外立面設計的大量工作與數(shù)據(jù)的提供。n對產(chǎn)品定位、商業(yè)定位、客戶群定位和市場定位的思考。對產(chǎn)品定位、商業(yè)定位、客戶群定位和市場定位的思考。項目目標項目目標 建議的形成條件n對項目整體商業(yè)運營起到指導性的支持。對項目整體商業(yè)運營起到指導性的支持。n項目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)設置、業(yè)種選擇、商家定位與引進等方面制定工作計項目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)設置、業(yè)種選

2、擇、商家定位與引進等方面制定工作計劃流程，形成執(zhí)行手段和方法的方向、目標和依據(jù)。劃流程，形成執(zhí)行手段和方法的方向、目標和依據(jù)。n有助于防止今后項目在銷售、商業(yè)運營、物業(yè)、企劃推廣等方面出現(xiàn)各個部有助于防止今后項目在銷售、商業(yè)運營、物業(yè)、企劃推廣等方面出現(xiàn)各個部門分割的狀況。通過各方面力量參與協(xié)同作戰(zhàn)，彌補招商資源的不足，多角門分割的狀況。通過各方面力量參與協(xié)同作戰(zhàn)，彌補招商資源的不足，多角度、多方位增強執(zhí)行力度、促進商鋪銷售目標的最終完成。度、多方位增強執(zhí)行力度、促進商鋪銷售目標的最終完成。n是綠地品牌形象推廣宣傳的依據(jù)和條件，通過形象的市場推廣和招商資源的是綠地品牌形象推廣宣傳的依據(jù)和條件，

3、通過形象的市場推廣和招商資源的累積，進一步提升新南路壹號該項目的品牌形象。累積，進一步提升新南路壹號該項目的品牌形象。 建議的形成目標 項目位于閔行莘莊和松江新橋交匯處， 屬于莘閔板塊居住區(qū)級商業(yè)中心項目緊鄰新南路，莘閔板塊內(nèi)主干道路，雙向二車道；項目西南。東北各分別相鄰板塊內(nèi)兩大商業(yè)（巴比倫生活廣場、弘基休閑廣場）。弘基巴比倫明興路項目新 南 路明 中 路本項本項目目地鐵1號線莘莊站車程車程閑時閑時1515分鐘，忙時分鐘，忙時20-4020-40分鐘分鐘 項目資源：所處大型住宅區(qū)和別墅區(qū)， 為未來商業(yè)發(fā)展提供多條通路的可能項目資源項目資源云間水莊新南路壹號麗水馨庭歐風麗景綠洲比華利龍祥公寓達

4、安圣芭芭花園十二橡樹莊園淺水灣同潤加州綠洲香島萬科白馬莘閔別墅區(qū)是上海發(fā)展最早、最成熟的別墅區(qū)域，也是上海西南區(qū)離市中心最近的別墅板塊之一。作為上海中檔和經(jīng)濟型別墅最為集中的區(qū)域，莘閔別墅區(qū)現(xiàn)有別墅項目近30個，別墅總量10000多棟，作為亞洲最大的成熟別墅區(qū)，莘閔別墅區(qū)環(huán)境幽靜、雅致、低密，暢闊，宜居而舒適。 莘莊地區(qū)已經(jīng)成為上海人口導入最主要的地區(qū)之一，未來5年人口預計當達到30萬。 莘莊、七寶是閔行目前形成的兩大商圈。便捷的交通和大量居住人口聚集是閔行商圈形成的關鍵支撐因數(shù)。莘莊：分為行政中心和居住區(qū).目前行政區(qū)的消費形式屬于過路性消費，檔次較低；依托春申版快大型居住區(qū)（春申景城、萬科假

5、日風景、上海春城），屬于片區(qū)日常消費，檔次中檔。七寶：依托七寶大型居住區(qū)（萬科郎潤園、），運動休閑配套設施齊全，檔次較高，在建巴黎春天。七莘路樂購的人流量、檔次、營業(yè)額在閔行大賣場中名列前矛；莘莊莘莊七寶七寶南方商城/家樂福華聯(lián)吉買盛麥德龍易初蓮花大潤發(fā)易買德百安居樂購世紀聯(lián)華農(nóng)工商樂購樂購龍城購物中心易初蓮花石頭.剪刀.布家得利九百家居農(nóng)工商錦江樂園錦江樂園熱帶風暴熱帶風暴好愛廣場家得利 日用大賣場是閔行的主要商業(yè)形式n目前閔行有18家大賣場，2009上半年實現(xiàn)社會消費品零售額34.44億元，比上年同期增長21.2%。n近年新開賣場七家：易初蓮花七寶店、浦江店、樂購莘松店、家樂福七寶店、好又

6、多虹橋店、易賣得梅隴店。2009上半年零售總額4.86億元，對區(qū)域零售額增長的貢獻率為3.6%。 南方商城是整個閔行區(qū)域的購物中心商場名商場名稱稱規(guī)規(guī)模模檔檔次次面積面積業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)南方商城五層中高10萬,營業(yè) 面積6.8萬1F餐飲.化妝品.飾品2F-3F服飾4F家電通訊5F漁獵休閑(電影院.電玩.網(wǎng)吧) 家樂福南方購物中心在的布局上以家樂福超市、友誼百貨、好美家建材超市三家龍頭店為主力店，滿足了工薪階層、居民日常消費、家庭裝潢的需要。一百二十余家品牌特色專賣店，涵蓋了服裝、小百貨、通訊器材、家具、體育用品、電腦等多個方面。休閑娛樂包括：中、西餐飲、咖啡館、茶室、電影城、游樂城、健身中心。藥店、郵

7、局、銀行、旅行社、書城、美容美發(fā)等等一系列社區(qū)服務項目，堅持“以社區(qū)服務為導向，集購物、休閑、娛樂為一體”的經(jīng)營定位，已成為閔行地區(qū)人氣最旺的購物中心。 莘莊、七莘路、東川路三塊區(qū)域為閔行未來重點莘莊、七莘路、東川路三塊區(qū)域為閔行未來重點 商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)莘莊莘莊東川路東川路七莘路七莘路閔行商業(yè)十一五規(guī)劃:向現(xiàn)代商業(yè)的轉型，形成以社區(qū)商業(yè)為基礎，以大型購物中心為龍頭，以商業(yè)休閑街為特色的現(xiàn)代商業(yè)格局。積極引進精品百貨店、品牌專賣店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)，繼續(xù)完善大賣場、超市、便利店等商業(yè)網(wǎng)點，規(guī)范發(fā)展商品交易市場，培育汽車和建材銷售等新增長點。重點建設七寶、虹橋、莘莊、江川、南方商城、浦江等大型綜合性商業(yè)

8、中心， 南方商城/家樂福華聯(lián)吉買盛麥德龍易初蓮花大潤發(fā)易買德百安居樂購世紀聯(lián)華農(nóng)工商樂購樂購龍城購物中心易初蓮花石頭.剪刀.布家得利九百家居農(nóng)工商錦江樂園錦江樂園熱帶風暴熱帶風暴愛好廣場家得利 消費向東，消費習慣分為三大圈層n第一圈層：日常消費就近的大賣場，購物班車510分鐘；n第二圈層：日常購物南方商城，閔行區(qū)域唯一商業(yè)中心；n第三圈層：周末購物及休閑娛樂 徐家匯、虹橋徐家匯徐家匯第一圈層第一圈層第二圈層第二圈層第三圈層第三圈層 每月在閔行賣場消費總額為500-800元。 。 超市、商場和百貨公司超市、商場和百貨公司是閔行居民日常最常消費的場所是閔行居民日常最常消費的場所閔行區(qū)居民在商場閔行

9、區(qū)居民在商場/ /百貨公司的百貨公司的每月花費總額約為每月花費總額約為500-800500-800元元。購物地點的時間基本在購物地點的時間基本在3030分鐘以內(nèi)分鐘以內(nèi)品種齊全、價格實惠、購物環(huán)境品種齊全、價格實惠、購物環(huán)境是居民選擇消費地點的首要因數(shù)是居民選擇消費地點的首要因數(shù)食品和服裝食品和服裝是閔行居民節(jié)假日最高的開支。是閔行居民節(jié)假日最高的開支。二口或三口二口或三口之家之家, 個人收入個人收入3000-6000元元/月月為主流為主流摘自閔行商業(yè)市場調(diào)查報告摘自閔行商業(yè)市場調(diào)查報告特征一特征一: :消費模式單一消費模式單一，在閔行的消費支出主要為大賣場的日常用品采購。，在閔行的消費支出主

10、要為大賣場的日常用品采購。由于閔行區(qū)外來購房人口與閔行戶籍人口相當，因此在閔行的消費時間主要為下班后采購日常生活用品。單一的居住模式造就單一的消費模式，因此，大賣場成為居住區(qū)滿足生活用品采購的主要來源。特征二特征二: :就近消費就近消費.區(qū)域性消費區(qū)域性消費原則，在閔行區(qū)域到消費地點不超過半小時車程原則，在閔行區(qū)域到消費地點不超過半小時車程由于閔行道路系統(tǒng)錯綜復雜，消費區(qū)域隨著道路阻隔而自然形成，如今春申、莘莊、七寶、古美均形成各資的商業(yè)賣場集中區(qū)域，輻射范圍也限于各區(qū)域內(nèi)。特征三特征三: :大賣場消費大賣場消費比較頻繁比較頻繁, ,對商場的要求不高，滿足對商場的要求不高，滿足基本的日常用品采

11、購需求基本的日常用品采購需求由于日常消費在附近賣場解決，因此去賣場的頻度較為頻繁，平均一周1-2次。主要選擇位置近、種類多、價格實惠的賣場消費。 莘莊將打造成莘莊將打造成上海新興地區(qū)商業(yè)中心之一上海新興地區(qū)商業(yè)中心之一 地理位置地理位置:莘莊地區(qū)位于上海西南，土地面積約平方公里。是閔行區(qū)行政和文化、公共活動中心所在地.人口規(guī)模人口規(guī)模:由于城市大規(guī)模交通設施建設和房產(chǎn)開發(fā)，莘莊地區(qū)成為上海人口導入的主要區(qū)域之一?，F(xiàn)有總人口萬總人口萬人，其中常住人口約萬人，外來人口萬萬萬萬人。預期未來五五年將達到萬人。年將達到萬人。 發(fā)展發(fā)展機遇機遇大莘莊：打造城市副中心交通帶動新發(fā)展大莘莊：打造城市副中心交通

12、帶動新發(fā)展 莘莊，作為軌道交通發(fā)展莘莊，作為軌道交通發(fā)展捧紅的一個傳奇為人們所熟知，一號線帶動了區(qū)域跨越式的發(fā)展。而捧紅的一個傳奇為人們所熟知，一號線帶動了區(qū)域跨越式的發(fā)展。而根據(jù)根據(jù)閔行新城總體規(guī)劃（閔行新城總體規(guī)劃（2006-2020年）年），未來的閔行新城范圍，未來的閔行新城范圍內(nèi)，將有七條軌道交通線貫穿其中。此外，根據(jù)虹橋綜合交通樞紐路內(nèi)，將有七條軌道交通線貫穿其中。此外，根據(jù)虹橋綜合交通樞紐路網(wǎng)配套規(guī)劃，閔行新城近期建設重點中，還將新增網(wǎng)配套規(guī)劃，閔行新城近期建設重點中，還將新增“一縱三橫一縱三橫”快速快速道路，包括輔助快速路、北翟路、青虹路、漕寶路快速路。輔助快速道路，包括輔助快速

13、路、北翟路、青虹路、漕寶路快速路。輔助快速路與機場高速路與機場高速A15公路將形成緩解環(huán)西一大道、環(huán)南大道交通壓力的公路將形成緩解環(huán)西一大道、環(huán)南大道交通壓力的的輔環(huán)，為虹橋綜合交通樞紐、浙江方向、浦東國際機場之間提供一的輔環(huán)，為虹橋綜合交通樞紐、浙江方向、浦東國際機場之間提供一條便捷的快速通道。條便捷的快速通道。發(fā)展發(fā)展機遇機遇n大莘莊：商業(yè)配套日益齊全大莘莊：商業(yè)配套日益齊全n大莘莊地區(qū)共將形成大莘莊地區(qū)共將形成66萬商業(yè)萬商業(yè)體，其中包括友誼南方商城：體，其中包括友誼南方商城：面積面積14.4萬平；莘莊龍之夢：面萬平；莘莊龍之夢：面積積5萬；地鐵上蓋綜合商業(yè)：面萬；地鐵上蓋綜合商業(yè)：面積

14、積12-14萬；莘莊仲盛：面積萬；莘莊仲盛：面積28.5萬；綠地新南路：面積萬；綠地新南路：面積4萬萬商業(yè)區(qū)域，媲美徐家匯：面積商業(yè)區(qū)域，媲美徐家匯：面積70萬商業(yè)體量。萬商業(yè)體量。n商業(yè)匯聚升級，再造一個徐家商業(yè)匯聚升級，再造一個徐家匯。大莘莊商圈的形成，將對匯。大莘莊商圈的形成，將對徐家匯商圈客流形成一個有效徐家匯商圈客流形成一個有效地截流。莘莊地區(qū)已經(jīng)成為上地截流。莘莊地區(qū)已經(jīng)成為上海人口導入最主要的地區(qū)之一，海人口導入最主要的地區(qū)之一，未來未來5年人口預計當達到年人口預計當達到30萬。萬。n大莘莊：交通網(wǎng)絡不斷完善大莘莊：交通網(wǎng)絡不斷完善n京滬高鐵、京滬高鐵、A8、虹橋樞紐基地、虹橋樞

15、紐基地的建設，上海西南逐漸承擔起的建設，上海西南逐漸承擔起連結長三角一體化的核心樞紐連結長三角一體化的核心樞紐功能。上海西南交通樞紐，直功能。上海西南交通樞紐，直接對接虹橋樞紐中心，進出上接對接虹橋樞紐中心，進出上海的西南門戶；莘莊地區(qū)已經(jīng)海的西南門戶；莘莊地區(qū)已經(jīng)成為上海人口導入的主要區(qū)域成為上海人口導入的主要區(qū)域之一，未來之一，未來5年總人口將達到年總人口將達到30萬人。萬人。n大交通改善的價值提升：大交通改善的價值提升：1）依）依托軌道交通一號線、五號線，托軌道交通一號線、五號線，并通過滬閔高架延伸段連接外并通過滬閔高架延伸段連接外環(huán)線、四號線、滬寧、滬杭高環(huán)線、四號線、滬寧、滬杭高速公

16、路、滬杭高速擴容至速公路、滬杭高速擴容至6車道。車道。2）A8收費站南移，且開拓地收費站南移，且開拓地面輔道。面輔道。3）銀都西路隧道開通。）銀都西路隧道開通。4）2011年金山鐵路支線開通。年金山鐵路支線開通。發(fā)展發(fā)展機遇機遇 莘莊建設三級商業(yè)網(wǎng)路莘莊建設三級商業(yè)網(wǎng)路,本項目屬于社區(qū)商業(yè)體系本項目屬于社區(qū)商業(yè)體系 1.1.莘莊老鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)莘莊老鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū) 主要項目：莘松路、滬閔路 “十字 型”路口新建的塊狀 集聚型“綜合 商業(yè)商務”。 規(guī)劃面積：萬平方米。中心商業(yè)區(qū)： 2.2.上海莘城中心商業(yè)區(qū)上海莘城中心商業(yè)區(qū) 主要項目：“仲盛商業(yè)中心”和 地 鐵莘莊站站廳商業(yè)?！爸偈⑸虡I(yè)中 心”：總

17、建筑面積約萬平方米 社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè): : 南為華聯(lián)吉買盛區(qū)域、西為農(nóng)工商區(qū) 域、西北為莘莊樂購區(qū)域、中為世紀 聯(lián)華區(qū)域、東北為華潤萬佳區(qū)域?，F(xiàn)代商貿(mào)走廊現(xiàn)代商貿(mào)走廊: : 七莘路沿線（莘莊段至七寶段）街 區(qū)兩側相關地塊集聚現(xiàn)代大型專業(yè)店、大型綜合超市、文化休閑中心、圖書文化用品中心、小型商業(yè)休閑街、大型室內(nèi)滑雪運動休閑中心等新興商業(yè)服務業(yè)業(yè)態(tài)，成為體現(xiàn)區(qū)內(nèi)城市形象和功能、第三產(chǎn)業(yè)特色、多業(yè)態(tài)多功能集聚、條狀塊狀相結合的“閔行大道”。 上海市閔行區(qū)莘莊地區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要-未來8年上海莘莊商業(yè)配套設施,將發(fā)生根本性的改變和提高，莘莊地區(qū)商業(yè)將依托閔行區(qū)行政中心所在地、道路交通網(wǎng)絡、人口大量導入

18、等優(yōu)勢，形成一個“鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)社區(qū)商業(yè)體系社區(qū)商業(yè)體系現(xiàn)代商貿(mào)走廊現(xiàn)代商貿(mào)走廊”的三級商業(yè)發(fā)展網(wǎng)絡，使之成為上海新興地區(qū)商業(yè)中心之一。莘莊老鎮(zhèn)商業(yè)中心莘莊老鎮(zhèn)商業(yè)中心上海莘城商業(yè)中心上海莘城商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)商貿(mào)走廊商貿(mào)走廊 莘松路鐵路以西路段，商業(yè)的發(fā)展莘松路鐵路以西路段，商業(yè)的發(fā)展 完全取決于住宅的拉動需求完全取決于住宅的拉動需求。莘閔板塊商業(yè)主要分布四個區(qū)域，全部為滿足居民日常消費為主。樂購（莘松店）：二層賣場，一層好美屋，一家酒店及餐飲KFC等滿主周邊居民日常生活用品采購需求，中檔。巴比倫商業(yè)廣場及弘基廣場：三層。一層中介、美容美發(fā)、寵物店；二層茶坊、咖啡店等；三層餐

19、飲。滿足周邊居民日常生活配套消費需求，中檔。莘閔生活廣場：一層農(nóng)工商層，二層三層餐飲，四層招商中滿足莘閔別墅區(qū)中低檔居民日常生活，檔次較低。樂購賣場樂購賣場巴比倫廣場巴比倫廣場莘閔生活廣場莘閔生活廣場弘基廣場弘基廣場競爭嚴峻1.1.商圈集中，形式雷同商圈集中，形式雷同2.2.各自為營，互動性弱各自為營，互動性弱3.3.住宅拉動，需求單一住宅拉動，需求單一閔行商圈主要集中在莘莊，七寶和南方商城，形式基本以日用大賣場為主。位置和經(jīng)營檔次是決定大賣場經(jīng)營狀況的關鍵。由于商業(yè)形式單一，閔行各大賣場依靠自身生存。加上閔行眾多道路的阻隔，各個板塊商業(yè)難以形成集合效應，形成各自為營的局面。閔行的商業(yè)市場主要

20、由于住宅拉動。由于購房人口大量導入，引發(fā)了大量對生活日用品的需求，下班到大賣場采購，周末市中心商場采購是居民消費的主要模式。核心問題解讀核心問題核心問題項目自身條件要點項目自身條件要點外部環(huán)境要點外部環(huán)境要點n項目有一定的規(guī)模優(yōu)勢n地面交通便捷，但是沒有軌道交通上的優(yōu)勢 n目前板塊已經(jīng)有一定的吸引力n閔行的經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場均在快速發(fā)展階段，區(qū)域前景看好n商圈密集，競爭激烈n項目周邊有較大的居住和產(chǎn)業(yè)人口支撐，而且客戶檔次有一定的高度，未來高端居住區(qū)的成熟對商業(yè)提出了更高的要求項目如何在融合周邊商業(yè)的同時，項目如何在融合周邊商業(yè)的同時，形成標桿的形形成標桿的形象以及獨特業(yè)態(tài)主題，在吸引周邊中高收

21、入的居象以及獨特業(yè)態(tài)主題，在吸引周邊中高收入的居民和產(chǎn)業(yè)客的同時，擴大輻射范圍吸引目的性消民和產(chǎn)業(yè)客的同時，擴大輻射范圍吸引目的性消費群體前來投資和消費費群體前來投資和消費莘莊板塊代表個案莘莊板塊代表個案仲盛世界商城仲盛世界商城樓層樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)租金租金（元（元/ /天天/ /平方米）平方米）B1F家樂福賣場1.51F品牌零售、百貨202F品牌零售、百貨、建材市場10-133F兒童服飾、教育培訓、百思買百思買64F餐飲、影院餐飲5-6、影院1.25F游樂園、娛樂、餐飲3.5-4莘莊地區(qū)商莘莊地區(qū)商業(yè)中心業(yè)中心n項目得房率60%、空置率50%，物業(yè)管理費統(tǒng)一為2元/平方米/天。n消費客流分析：作為

22、莘莊新興的地標型商業(yè)，莘莊地區(qū)20萬的人口給仲盛世界商城所擁有的28萬方體量很大的支撐。但就目前來說，項目內(nèi)只但就目前來說，項目內(nèi)只有大型主力店和部分休閑類餐飲，所吸引大多都是目的性消費性消費的有大型主力店和部分休閑類餐飲，所吸引大多都是目的性消費性消費的客流，沒有可持續(xù)性的商業(yè)氛圍來更長的留住或吸引消費的客流。客流，沒有可持續(xù)性的商業(yè)氛圍來更長的留住或吸引消費的客流。因此盡早的搭配適合當?shù)叵M結構的業(yè)態(tài)組合是很重要的。莘莊地區(qū)商業(yè)莘莊地區(qū)商業(yè)中心中心莘莊板塊代表個案莘莊板塊代表個案仲盛世界商城仲盛世界商城業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比仲盛世界商城以仲盛世界商城以零售為主，外加大賣場和餐飲零售為主，外加大賣

23、場和餐飲生活配套生活配套7%7%莘莊地區(qū)商莘莊地區(qū)商業(yè)中心業(yè)中心莘莊板塊代表個案莘莊板塊代表個案仲盛世界商城仲盛世界商城n作為莘莊板塊目前體量最大、品牌檔次最高的一站式購物中心，同樣使用了以賣場等剛性消費為目的需求的模式，來吸引周邊的同樣使用了以賣場等剛性消費為目的需求的模式，來吸引周邊的人流，所進駐的人流，所進駐的CGVCGV影院等本項目周邊沒有的業(yè)態(tài)給項目帶來了影院等本項目周邊沒有的業(yè)態(tài)給項目帶來了眾多的人流眾多的人流n該項目是大體量的集中型商業(yè)，零售與餐飲均有品牌商家入駐，目前主要的消費群仍然是以周邊住宅群體為主，另外，以星期八小鎮(zhèn)帶動家庭式消費。但對缺乏大型院線影院的地區(qū)來講，影院缺乏

24、大型院線影院的地區(qū)來講，影院的引入大大的提升項目的吸引力，本項目借助影院的引入擴大了的引入大大的提升項目的吸引力，本項目借助影院的引入擴大了其的消費輻射范圍，直接輻射區(qū)域涉及到七寶等地區(qū)。其的消費輻射范圍，直接輻射區(qū)域涉及到七寶等地區(qū)。n本案體量較大，目前周邊區(qū)域的消費對其零售業(yè)態(tài)支撐有限，進本案體量較大，目前周邊區(qū)域的消費對其零售業(yè)態(tài)支撐有限，進一步的擴大項目零售業(yè)的輻射范圍，乃是當務之急一步的擴大項目零售業(yè)的輻射范圍，乃是當務之急。莘莊地區(qū)商莘莊地區(qū)商業(yè)中心業(yè)中心莘莊板塊代表個案莘莊板塊代表個案仲盛世界商城仲盛世界商城個案小結：個案小結：莘莊地區(qū)商莘莊地區(qū)商業(yè)中心業(yè)中心莘莊板塊代表個案莘莊

25、板塊代表個案仲盛世界商城仲盛世界商城給本項目發(fā)展的給本項目發(fā)展的啟示啟示n莘莊板塊作為距離本案最近的集中型商業(yè)板塊，已開業(yè)的仲盛世界廣場總體量28萬平方米，定位為莘莊地區(qū)一站式購物中心，通過以家樂福大賣場、百盛購物中樂福大賣場、百盛購物中心、百安居建材市場心、百安居建材市場為主一些主力店來吸引周邊地區(qū)居民剛性需求。n另外區(qū)域未來將有“閔行龍之夢”購物中心面市，未來區(qū)域將憑借“仲盛”以及“龍之夢”的發(fā)展，成為閔行區(qū)新型的商業(yè)中心。隨著軌道交通一、五號線莘莊隨著軌道交通一、五號線莘莊站沿線地塊開發(fā)，樞紐站的概念將更為突顯。站沿線地塊開發(fā)，樞紐站的概念將更為突顯。n 莘莊板塊商業(yè)中心距離本案直線距離

26、僅四公里，本案在業(yè)態(tài)組合上莘莊板塊商業(yè)中心距離本案直線距離僅四公里，本案在業(yè)態(tài)組合上和體量上無法和和體量上無法和“仲盛世界商城仲盛世界商城”、“龍之夢龍之夢”等相比。待等相比。待“仲盛仲盛”和和“龍之夢龍之夢”完全招商結束后，由于在體量、交通、項目位置等優(yōu)勢完全招商結束后，由于在體量、交通、項目位置等優(yōu)勢將會造成很大聚客作用，從而一定程度的分流本案的消費人群。將會造成很大聚客作用，從而一定程度的分流本案的消費人群。商業(yè)競爭市場分析總結n目前閔行區(qū)的每個主要區(qū)域板塊都已擁有自己的商業(yè)中心，形態(tài)多以家庭式一站式購物中心出現(xiàn)，且運用的模式均為封閉式的購物中心，以賣場帶動人流進行消費。n運營較為成功是

27、南方商業(yè)板塊的百聯(lián)南方購物中心以及莘莊板塊的仲盛世界商城。其共同特點是周邊常住居民人口多、交通便捷并有軌道交通作為支持、且以賣場為主力業(yè)態(tài)來吸引周邊居民的剛性需求。n本案周邊也有此類特點，例如緊鄰的弘基廣場是板塊內(nèi)目前已成熟的商業(yè)中心，其本身主要功能為餐飲，但是零售及娛樂業(yè)態(tài)缺乏。其本身主要功能為餐飲，但是零售及娛樂業(yè)態(tài)缺乏?？傮w來看，閔行區(qū)的區(qū)域內(nèi)商業(yè)流動不大，特別是零售行業(yè)，如果品牌為同一檔次，客源將就近選擇消費。本區(qū)域內(nèi)的客源仍將占消費主導地位，而本案周邊區(qū)本區(qū)域內(nèi)的客源仍將占消費主導地位，而本案周邊區(qū)域客源的消費能力已具有一定水準。域客源的消費能力已具有一定水準。競爭分析給項目定位的啟

28、示總結南方商城中心南方商城中心莘莊商業(yè)中心莘莊商業(yè)中心梅隴板塊商梅隴板塊商業(yè)業(yè)弘基廣場弘基廣場n這幾個商圈在交通和成熟度上都較為有優(yōu)勢，而且業(yè)態(tài)齊全，將在很大程度上分流本案的客戶n閔行其他區(qū)域均有較為成熟的商圈，從這點上看，本案主要還是以滿足本區(qū)域客戶為主n項目體量較大，還要考慮打造鮮明的主題吸引目的性消費n項目周邊的商業(yè)以弘基廣場為主，業(yè)態(tài)上主要是一些中端的餐飲業(yè)態(tài)，難以滿足中高端的餐飲需求n區(qū)域中高端的零售商業(yè)缺失，將是項目發(fā)展的機會n本案的發(fā)展方向上，主要還是以滿足周邊區(qū)域的客戶為主，另本案的發(fā)展方向上，主要還是以滿足周邊區(qū)域的客戶為主，另外需塑造鮮明的主題擴大輻射圈，吸引目的性消費群體

29、作為補充外需塑造鮮明的主題擴大輻射圈，吸引目的性消費群體作為補充n業(yè)態(tài)上應該彌補區(qū)域缺失，設置中高端的零售業(yè)態(tài)為主，餐飲業(yè)態(tài)上應該彌補區(qū)域缺失，設置中高端的零售業(yè)態(tài)為主，餐飲娛樂為輔，而且在檔次上要有所提升，這是為了契合區(qū)域未來綠娛樂為輔，而且在檔次上要有所提升，這是為了契合區(qū)域未來綠地新南路壹號等高端住宅居民的需要，特別是餐飲的檔次要比周地新南路壹號等高端住宅居民的需要，特別是餐飲的檔次要比周邊的餐飲檔次高邊的餐飲檔次高前期商家前期商家論證論證 n目前已簽約商家有家樂福、朗庭酒店等。家樂福、朗庭酒店等。n家樂福面積為18000平方米（地下15000、地上3000）。朗庭酒店面積20000平方

30、米。家樂福認為該區(qū)域的居住人口數(shù)量滿足賣場類商家的開店需求、地塊位置、交通都能滿足賣場的開店標準。大型賣場和影院均對入住本案有較大的興趣，這可大型賣場和影院均對入住本案有較大的興趣，這可以大大增加項目的人流以大大增加項目的人流項目初步研判：項目的輻射范圍主要還是以周邊的居民和產(chǎn)業(yè)客為主，項目初步研判：項目的輻射范圍主要還是以周邊的居民和產(chǎn)業(yè)客為主，檔次上要有大的提升，另外項目必須借助自身規(guī)模上的優(yōu)勢，形成標檔次上要有大的提升，另外項目必須借助自身規(guī)模上的優(yōu)勢，形成標桿和特色，擴大輻射范圍，最大限度地吸引目的性消費群體桿和特色，擴大輻射范圍，最大限度地吸引目的性消費群體n項目周邊住宅人口較多可以

31、支撐一定量體商業(yè)n周邊產(chǎn)業(yè)客收入水平相對較高，商務宴請需求相對旺盛n本案為體量較大的綜合性項目，具有一定規(guī)模效應，有利于樹立鮮明n的整體項目形象。n項目與商貿(mào)集中區(qū)域有一定距離，且地鐵交通站點較遠n閔行目前的商業(yè)格局較為成熟，項目與其他成熟商圈的項目比較沒有明顯的優(yōu)勢n該區(qū)域總體規(guī)劃為莘閔板塊n商業(yè)中心，伴隨著商業(yè)區(qū)域規(guī)劃實施，中心區(qū)域整體市場預期良好；n區(qū)域將建成綠地等高端項目，高端的人群需要區(qū)域商業(yè)檔次有所提升n 目前區(qū)域形象一般，以居住功能為主，難以形成商務集聚效益n 未來閔行地區(qū)還將建成龍之夢購物中心，競爭壓力會隨之增大。n相比閔行其他區(qū)域，莘閔中心商業(yè)的打造尚需經(jīng)得起時間的考驗項目S

32、WOT分析區(qū)域商業(yè)中心的有效組合區(qū)域商業(yè)中心的有效組合 生活賣場生活賣場+ +休閑服飾體育類生活配套休閑服飾體育類生活配套項目發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位及整體定位 為了契合區(qū)域未來中高端客戶的需求，項目的檔次要比周邊的高為了契合區(qū)域未來中高端客戶的需求，項目的檔次要比周邊的高樓層樓層面積面積業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)3F7000休閑服飾、體育服飾、休閑娛樂2F7000局部賣場、休閑服飾、休閑餐飲1F7000生活配套，餐飲n1F沿新南路主要以休閑服飾為主休閑服飾為主，沿明興路商業(yè)主要以休閑餐飲等休閑餐飲等配套為主，滿足辦公配套需求，酒店商業(yè)主要以商務宴請、健身、美商務宴請、健身、美容容SPASPA、咖啡為主、

33、咖啡為主，酒店及住宅區(qū)之間的商業(yè)一樓主要以休閑餐飲為以休閑餐飲為主；主；n2F,3F2F,3F主要以休閑娛樂和餐飲等目的性消費商家為主主要以休閑娛樂和餐飲等目的性消費商家為主; ;項目發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位及整體定位 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)面積面積( (平平方米方米占比占比餐飲350014%娛樂250010%零售1200068%生活配套20008%業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)面積面積( (平方平方米米) )占比占比餐飲35008%娛樂25006%零售1200040%生活配套20005%賣場1800041%項目發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位及整體定位 生活賣場生活賣場休閑餐飲休閑餐飲休閑餐飲休閑餐飲休閑服飾休閑服飾休閑服

34、飾休閑服飾生活配套生活配套休閑服飾休閑餐飲列舉商家需求面積ONLY,MOAD,EDC,美特斯邦威,UNI.LO80-120平方米列舉商家需求面積DQ,SPR咖啡,許留山,滿記甜品,70-120平方米生活配套列舉商家需求面積全家,一流,十字水坊,干洗店120平方米項目發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位及整體定位 商家展示商家展示商家展示運動類運動類零售零售休閑娛樂休閑娛樂休閑餐飲休閑餐飲休閑服飾休閑服飾生活配套生活配套休閑餐飲列舉商家需求面積NIKE,REEBOK,ADIDAS,PUMA,UNBOR80-120平方米列舉商家需求面積上島咖啡、迪歐咖啡、意壺咖啡、港麗餐廳400-500平方米生活配套列

35、舉商家需求面積十字水坊,美容SPA80-120平方米運動類零售項目發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位及整體定位 休閑娛樂列舉商家需求面積好樂迪KTV或者電影院等1000平方米左右商家展示商家展示 商業(yè)消費客群分析商業(yè)消費客群分析本案目標商家為業(yè)態(tài)定位范圍內(nèi)的，以休閑運動類為主的中高端品牌商家；本案目標商家為業(yè)態(tài)定位范圍內(nèi)的，以休閑運動類為主的中高端品牌商家；本案的消費群體主要以周邊住宅及產(chǎn)業(yè)人口為主，主要年齡范圍集中在20-50周歲間。而本案（休閑服飾+運動類）的零售主要針對25-45周歲的消費群體。就目前定位來看，本案常規(guī)消費群體涵蓋了區(qū)域內(nèi)較大范圍的年齡層次，也就就目前定位來看，本案常規(guī)消費群

36、體涵蓋了區(qū)域內(nèi)較大范圍的年齡層次，也就是以本身區(qū)域所擁有的消費群的數(shù)量為基本依托是以本身區(qū)域所擁有的消費群的數(shù)量為基本依托。零售方面品牌層次的提升，主要滿足區(qū)域內(nèi)中高端收入群體，以及商務人口的零售方面品牌層次的提升，主要滿足區(qū)域內(nèi)中高端收入群體，以及商務人口的消費所需，滿足目的性消費群體的需求消費所需，滿足目的性消費群體的需求項目客戶定位項目客戶定位 項目客戶定位項目客戶定位 周邊城市高收入階層來源：主要來自上海周邊城市職業(yè)描述：私營業(yè)主、企業(yè)高層管理置業(yè)需求：投資或自用價值取向：看重上海商業(yè)物業(yè)升值空間、關注項目品質(zhì)、周邊商務環(huán)境品質(zhì)置業(yè)特征：投資心理，同時關注實惠全市中高收入階層來源：全市

37、職業(yè)描述：私營業(yè)主、經(jīng)商人員、企業(yè)中高層管理者、職業(yè)投資人購買目的：投資或自用價值取向：大部分時間傾注在事業(yè)上，關注區(qū)位、商務環(huán)境、項目品質(zhì)、升值潛力置業(yè)特征：總價承受力較強偶得客戶：上海及周邊城市擁有一定的儲蓄資金的中產(chǎn)階級，因通脹預期考慮購置商業(yè)物業(yè)商業(yè)目標客戶定位商業(yè)目標客戶定位購買商業(yè)物業(yè)核心客戶為來自上海市購買商業(yè)物業(yè)核心客戶為來自上海市私營業(yè)主、經(jīng)商人員、企業(yè)中高層管理者、職業(yè)投資人等私營業(yè)主、經(jīng)商人員、企業(yè)中高層管理者、職業(yè)投資人等 商鋪商鋪主力面積主力面積(M2)(M2)面寬面寬(M(M2)2)1F1F層高層高(M(M2)2)租金（元租金（元/M2/M2/天）天）1F1F租金租

38、金（元（元/M2/M2/天）天）出租出租率率弘基廣場10011044.532.23.5(上下兩層)6.094%巴比倫商鋪1001504.5533-4(上下兩層)6.098%莘閔廣場商鋪2002503.643.52.53（共34層）3.585%莘松路商鋪6011044.53.03.84.5(上下兩層)6.0100%可比案例產(chǎn)品及租金水平可比案例產(chǎn)品及租金水平n周邊商鋪形態(tài)多為兩層，除部分餐飲休閑等業(yè)態(tài)外，二層實際商業(yè)使用率低，周邊商鋪形態(tài)多為兩層，除部分餐飲休閑等業(yè)態(tài)外，二層實際商業(yè)使用率低，同時考慮區(qū)域商業(yè)集聚度不強，所以所以第二層和第一層的價差大，在同時考慮區(qū)域商業(yè)集聚度不強，所以所以第二層

39、和第一層的價差大，在50% 50% 左右左右零售商業(yè)零售商業(yè)定定 價價未來的區(qū)域發(fā)展前景是投資者關心的因素未來的區(qū)域發(fā)展前景是投資者關心的因素入住業(yè)態(tài)檔次的高低，影響著項目租金和售價，一入住業(yè)態(tài)檔次的高低，影響著項目租金和售價，一般高檔次的業(yè)態(tài)與高租金相匹配般高檔次的業(yè)態(tài)與高租金相匹配車位毫無疑問影響這租金和售價，多車位，停車方車位毫無疑問影響這租金和售價，多車位，停車方便，人流自然多便，人流自然多一般情況下，小戶型的商鋪，單價較高一般情況下，小戶型的商鋪，單價較高項目的建筑構架以及功能布局是否有利于集聚人氣項目的建筑構架以及功能布局是否有利于集聚人氣，影響租金，影響租金15%15%15%15

40、%15%15%10%10%10%10%5%5%5%5%5%5%20%20%100100% %交通通達性交通通達性商業(yè)氛圍商業(yè)氛圍未來區(qū)域發(fā)展前景未來區(qū)域發(fā)展前景招商平臺招商平臺入住業(yè)態(tài)檔次入住業(yè)態(tài)檔次車位車位項目聚集人氣功能項目聚集人氣功能投資回報預期投資回報預期戶型面積戶型面積良好的招商平臺可以提升商業(yè)的價值，也是消費者良好的招商平臺可以提升商業(yè)的價值，也是消費者重點關注的因素重點關注的因素周邊商業(yè)氛圍對售價提升起至關重要的作用周邊商業(yè)氛圍對售價提升起至關重要的作用投資者最關注的因素、對商業(yè)項目售價的影響度高投資者最關注的因素、對商業(yè)項目售價的影響度高商鋪賴以生存的關鍵因素、也是消費者最關心的影商鋪賴以生存的關鍵因素、也是消費者最關心的影響因素響因素可比案例影響權重系數(shù)評定可比案例影響權重系數(shù)評定零售商業(yè)零售商業(yè)定定 價價項目項目1F1F租租金金（元（元/ / /天）天）交通交通通通達達性性（0.20.2）投資投資回回報報預期預期（0.0.1 15 5）區(qū)域區(qū)域商商業(yè)業(yè)氛圍氛圍（0.0.1 15 5）招商招商平平臺臺（0.0.1 15 5）未來未來區(qū)區(qū)域域發(fā)展發(fā)展前前景景（0.10.1）入住入住業(yè)業(yè)態(tài)檔態(tài)檔