房地產(chǎn)戰(zhàn)略思考

1、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思考房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思考1北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)今日議題今日議題戰(zhàn)略管理概述戰(zhàn)略管理概述為什么要戰(zhàn)略管理為什么要戰(zhàn)略管理什么是戰(zhàn)略管理什么是戰(zhàn)略管理如何進(jìn)行戰(zhàn)略管理如何進(jìn)行戰(zhàn)略管理房地產(chǎn)戰(zhàn)略思考與戰(zhàn)略規(guī)劃房地產(chǎn)戰(zhàn)略思考與戰(zhàn)略規(guī)劃房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃的方法房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃的方法戰(zhàn)略思路戰(zhàn)略思路商業(yè)模式商業(yè)模式核心能力核心能力戰(zhàn)略舉措戰(zhàn)略舉措2北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)n大企業(yè)的優(yōu)勢(shì)：大企業(yè)的優(yōu)勢(shì)：規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益經(jīng)驗(yàn)曲線經(jīng)驗(yàn)曲線nIBMIBM前前CEOCEO郭士納說：郭士納說：我還從來沒有見過哪家小公司不愿意成為大公司的，也從沒有見過有哪我還從

2、來沒有見過哪家小公司不愿意成為大公司的，也從沒有見過有哪家小公司不眼紅大公司的研究和營(yíng)銷預(yù)算或者是大公司銷售人員的規(guī)模家小公司不眼紅大公司的研究和營(yíng)銷預(yù)算或者是大公司銷售人員的規(guī)模以及勢(shì)力范圍的。以及勢(shì)力范圍的。公司大，很重要。因?yàn)橐?guī)模就是杠桿。深度和廣度可以容納更多的投資、公司大，很重要。因?yàn)橐?guī)模就是杠桿。深度和廣度可以容納更多的投資、更大的風(fēng)險(xiǎn)以及更長(zhǎng)久對(duì)未來進(jìn)行投入。更大的風(fēng)險(xiǎn)以及更長(zhǎng)久對(duì)未來進(jìn)行投入。nGEGE前前CEOCEO韋爾奇說：韋爾奇說：在商業(yè)領(lǐng)域，只有強(qiáng)者才能生存下來，弱者會(huì)被淘汰；大的、反應(yīng)快的在商業(yè)領(lǐng)域，只有強(qiáng)者才能生存下來，弱者會(huì)被淘汰；大的、反應(yīng)快的能繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，小的、

3、反應(yīng)慢的就會(huì)落在后面。能繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，小的、反應(yīng)慢的就會(huì)落在后面。為什么要戰(zhàn)略管理？為什么要戰(zhàn)略管理？-做大做強(qiáng)是所有企業(yè)的夢(mèng)想做大做強(qiáng)是所有企業(yè)的夢(mèng)想3北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)但即使大企業(yè)也不能保證成為但即使大企業(yè)也不能保證成為“百年老店百年老店” 根據(jù)統(tǒng)計(jì)，七十年代初名列財(cái)富雜志“500強(qiáng)”排行榜的公司，有三分之一已經(jīng)銷聲匿跡。也即大型企業(yè)平均壽命不到四十年，約為人類壽命的一半。 諸位，您將有百分之五十的機(jī)會(huì)目睹您現(xiàn)在所服務(wù)的公司關(guān)門大吉。 摘自第五項(xiàng)修煉P19案例：安然的失敗、錦宏地產(chǎn)的倒閉、順馳的衰落案例：安然的失敗、錦宏地產(chǎn)的倒閉、順馳的衰落4北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問

4、有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)中國(guó)企業(yè)戰(zhàn)略管理的常見落后面中國(guó)企業(yè)戰(zhàn)略管理的常見落后面n錯(cuò)誤認(rèn)為“企業(yè)有戰(zhàn)略在管理，沒有戰(zhàn)略也在管理”。因此還沒有意識(shí)到?jīng)]有戰(zhàn)略就活不下去n企業(yè)、尤其是國(guó)營(yíng)企業(yè)，甚至應(yīng)該由誰(shuí)來制定戰(zhàn)略都沒搞清楚。企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的制定不按市場(chǎng)規(guī)律來跟進(jìn)而是按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)來擬就。n無(wú)法集中在核心業(yè)務(wù)贏利問題上，不能找到業(yè)務(wù)增長(zhǎng)發(fā)動(dòng)機(jī)n業(yè)務(wù)發(fā)展的層次不清n執(zhí)行的決心不堅(jiān)定n組織架構(gòu)中各層的業(yè)績(jī)考核不清晰5北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)中外企業(yè)戰(zhàn)略管理的差距中外企業(yè)戰(zhàn)略管理的差距戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略規(guī)劃一般5-10年戰(zhàn)略目標(biāo)明確，可以量化依據(jù)戰(zhàn)略制定詳細(xì)的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃有統(tǒng)一明確的效果評(píng)價(jià)體系大多

5、只制定短期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)不明確缺乏可執(zhí)行的業(yè)務(wù)計(jì)劃缺乏效果評(píng)價(jià)體系缺乏明確的競(jìng)爭(zhēng)模式過分依賴價(jià)格戰(zhàn)略和廣告宣傳以犧牲企業(yè)短期利潤(rùn)和長(zhǎng)期利益為代價(jià)的(惡性競(jìng)爭(zhēng))競(jìng)爭(zhēng)模式競(jìng)爭(zhēng)模式多元化多元化全面評(píng)價(jià)自身的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)以企業(yè)的核心能力為多元化的基礎(chǔ)盲目跟蹤市場(chǎng)熱點(diǎn)簡(jiǎn)單模仿同行企業(yè)管理模式?jīng)]有因業(yè)務(wù)而異跨國(guó)公司跨國(guó)公司中國(guó)中國(guó) 企業(yè)企業(yè)成本優(yōu)先細(xì)分市場(chǎng)戰(zhàn)略結(jié)盟標(biāo)新立異6北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)企業(yè)發(fā)展的三階段對(duì)企業(yè)管理提出了不同要求企業(yè)發(fā)展的三階段對(duì)企業(yè)管理提出了不同要求階段I階段II階段III收入或盈利階段I：進(jìn)入階段II：擴(kuò)張階段III：適者生存勝利者掙扎者淘汰者 進(jìn)入階段 財(cái)

6、力和人力資源奇缺 確定市場(chǎng)需求和位置 制造出產(chǎn)品 管理要求：迅速進(jìn)入，生產(chǎn)管理 擴(kuò)張階段 規(guī)?；a(chǎn) 規(guī)?；癄I(yíng)銷 需要大量人力/財(cái)力資源 管理要求：規(guī)范化管理，經(jīng)營(yíng)管理需求是主要驅(qū)動(dòng)力需求是主要驅(qū)動(dòng)力 適者生存階段 環(huán)境動(dòng)態(tài)變化 營(yíng)銷和生產(chǎn)精益求精 新產(chǎn)品頻繁推出 市場(chǎng)/客戶細(xì)分 降低和控制成本 管理要求：如何競(jìng)爭(zhēng)，戰(zhàn)略管理競(jìng)爭(zhēng)是主要驅(qū)動(dòng)力競(jìng)爭(zhēng)是主要驅(qū)動(dòng)力7北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)企業(yè)戰(zhàn)略管理的產(chǎn)生源于企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大和競(jìng)爭(zhēng)的需要企業(yè)戰(zhàn)略管理的產(chǎn)生源于企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大和競(jìng)爭(zhēng)的需要企業(yè)管理發(fā)展的三階段：生產(chǎn)管理：現(xiàn)場(chǎng)管理，只考慮提高效率經(jīng)營(yíng)管理：從企業(yè)的投入與產(chǎn)出去考慮企業(yè)的經(jīng)營(yíng)問題

7、戰(zhàn)略管理：對(duì)周圍的各項(xiàng)要素及未來的投入產(chǎn)出進(jìn)行深入透徹的分析，考慮生存與發(fā)展企業(yè)戰(zhàn)略管理產(chǎn)生的背景 企業(yè)規(guī)模日益擴(kuò)大，管理層次越來越多 企業(yè)發(fā)展的途徑已經(jīng)開始由集中化轉(zhuǎn)為多樣化 企業(yè)與社會(huì)的關(guān)系變得日益緊密，企業(yè)的社會(huì)責(zé)任大大提高 企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從本國(guó)、本地區(qū)發(fā)展到國(guó)際未來的投入未來的投入 投入投入 生產(chǎn)過程生產(chǎn)過程 產(chǎn)出產(chǎn)出 未來的產(chǎn)出未來的產(chǎn)出生產(chǎn)管理生產(chǎn)管理經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略管理戰(zhàn)略管理8北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)“知天知天“生死之理生死之理”知地知地”存活之理存活之理“知己知彼百戰(zhàn)不殆知己知彼百戰(zhàn)不殆”致勝之致勝之理理“不戰(zhàn)而屈人之兵，善之善者也不戰(zhàn)而屈人之兵，

8、善之善者也”持續(xù)之理持續(xù)之理孫子兵法孫子兵法約約公元前公元前 360 360年年 什么是戰(zhàn)略？什么是戰(zhàn)略？-戰(zhàn)略就是道理戰(zhàn)略就是道理9北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)戰(zhàn)略的內(nèi)容戰(zhàn)略的內(nèi)容戰(zhàn)略設(shè)計(jì)要解決的問題具體內(nèi)容知天凝聚人心：戰(zhàn)略指導(dǎo)思想（Convergence）憑什么來指導(dǎo)我們的思想？1.愿景（Vision）2.核心價(jià)值觀（Core-value）3.戰(zhàn)略目標(biāo)知地整合業(yè)務(wù)鏈：業(yè)務(wù)指導(dǎo)原則（Coordination）憑什么來指導(dǎo)我們對(duì)業(yè)務(wù)的安排？1.核心業(yè)務(wù)2.增長(zhǎng)業(yè)務(wù)3.種子業(yè)務(wù)知已知彼核心業(yè)務(wù)：創(chuàng)造比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)Core business憑什么獲得比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？1.價(jià)值戰(zhàn)略(cu

9、stomer)2.競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略(competitive)不戰(zhàn)而屈人之兵核心競(jìng)爭(zhēng)力：創(chuàng)造持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)Core competence憑什么獲得持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？1.核心競(jìng)爭(zhēng)力認(rèn)定與培育2.基于核心競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略安排10北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)公司戰(zhàn)略體系是一個(gè)復(fù)雜的體系，而最核心的就是基于戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略思想公司戰(zhàn)略體系是一個(gè)復(fù)雜的體系，而最核心的就是基于戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略思想回答回答“在哪里競(jìng)爭(zhēng)、如何競(jìng)爭(zhēng)和何時(shí)競(jìng)爭(zhēng)？在哪里競(jìng)爭(zhēng)、如何競(jìng)爭(zhēng)和何時(shí)競(jìng)爭(zhēng)？”這三個(gè)問題這三個(gè)問題業(yè)務(wù)模式業(yè)務(wù)模式?增長(zhǎng)階梯增長(zhǎng)階梯核心能力核心能力產(chǎn)品產(chǎn)品價(jià)值鏈價(jià)值鏈目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)在哪里競(jìng)爭(zhēng)在哪里競(jìng)爭(zhēng)如

10、何競(jìng)爭(zhēng)如何競(jìng)爭(zhēng)何時(shí)競(jìng)爭(zhēng)何時(shí)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)定位、使命與愿景企業(yè)定位、使命與愿景戰(zhàn)略思想戰(zhàn)略思想戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)戰(zhàn)略11北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)如何進(jìn)行戰(zhàn)略思考如何進(jìn)行戰(zhàn)略思考-正確的認(rèn)識(shí)自己，正確的應(yīng)對(duì)環(huán)境和正確的武裝正確的認(rèn)識(shí)自己，正確的應(yīng)對(duì)環(huán)境和正確的武裝自己是關(guān)于公司戰(zhàn)略思考的邏輯方法自己是關(guān)于公司戰(zhàn)略思考的邏輯方法正確的認(rèn)識(shí)自己正確的認(rèn)識(shí)自己正確的應(yīng)對(duì)環(huán)境正確的應(yīng)對(duì)環(huán)境正確的武裝自己正確的武裝自己12北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)今日議題今日議題戰(zhàn)略管理概述戰(zhàn)略管理概述為什么要戰(zhàn)略管理為什么要戰(zhàn)略管理什么是戰(zhàn)略管理什么是戰(zhàn)略管理如何進(jìn)行戰(zhàn)略管理如何

11、進(jìn)行戰(zhàn)略管理房地產(chǎn)戰(zhàn)略思考與戰(zhàn)略規(guī)劃房地產(chǎn)戰(zhàn)略思考與戰(zhàn)略規(guī)劃房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃的方法房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃的方法戰(zhàn)略思路戰(zhàn)略思路商業(yè)模式商業(yè)模式核心能力核心能力戰(zhàn)略舉措戰(zhàn)略舉措13北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)在外部環(huán)境、內(nèi)部資源能力、關(guān)鍵成功因素分析的基礎(chǔ)上，借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，在外部環(huán)境、內(nèi)部資源能力、關(guān)鍵成功因素分析的基礎(chǔ)上，借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，是戰(zhàn)略規(guī)劃的邏輯思考框架是戰(zhàn)略規(guī)劃的邏輯思考框架外部環(huán)境分析外部環(huán)境分析l 全國(guó)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析l 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析l 省域房地產(chǎn)行業(yè)分析l 城市房地產(chǎn)行業(yè)分析 內(nèi)部資源分析內(nèi)部資源分析l 土地和政府關(guān)系l 財(cái)務(wù)資源l 人力資源l 品牌l 管理能力l

12、業(yè)務(wù)能力戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略規(guī)劃l 制定總體戰(zhàn)略l 制定戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略支撐體系設(shè)計(jì)戰(zhàn)略支撐體系設(shè)計(jì)l 職能戰(zhàn)略l 戰(zhàn)略舉措與行動(dòng)計(jì)劃標(biāo)桿企業(yè)研究標(biāo)桿企業(yè)研究l 專業(yè)房地產(chǎn)公司模式l 單一區(qū)域地產(chǎn)公司發(fā)展模式14北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)外部外部環(huán)境分析主要環(huán)境分析主要關(guān)注房地產(chǎn)宏觀環(huán)境、行業(yè)以及區(qū)域市場(chǎng)分析關(guān)注房地產(chǎn)宏觀環(huán)境、行業(yè)以及區(qū)域市場(chǎng)分析分析要點(diǎn)分析要點(diǎn)思考要點(diǎn)和說明思考要點(diǎn)和說明宏觀宏觀環(huán)境分析環(huán)境分析房地產(chǎn)行業(yè)分析房地產(chǎn)行業(yè)分析分析方法和模型分析方法和模型分析包括國(guó)家政策法規(guī)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)需求和技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)、國(guó)際金融對(duì)行業(yè)發(fā)展的影響過去3-5年的全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成

13、情況、土地購(gòu)置及土地完成開發(fā)情況、建設(shè)情況、銷售情況和房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度，基于此，預(yù)測(cè)全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)過去3-5年省域房地產(chǎn)政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃分析、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況、土地購(gòu)置及土地完成開發(fā)情況、建設(shè)情況、銷售情況和房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度，基于此，預(yù)測(cè)省域房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)過去3-5年城市房地產(chǎn)的政策、經(jīng)濟(jì)狀況（GDP、人均GDP）、城市規(guī)劃和市政建設(shè)等分析，基于此，預(yù)測(cè)城市房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)PEST分析行業(yè)分析市場(chǎng)分析城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析過去3-5年城市房地產(chǎn)的市場(chǎng)運(yùn)行情況分析，基于此，預(yù)測(cè)城市房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)城市各物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析：住宅、

14、商業(yè)、交通市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析，包括供應(yīng)、需求、價(jià)格和趨勢(shì)等15北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)宏觀環(huán)境分析將宏觀環(huán)境分析將重點(diǎn)重點(diǎn)關(guān)注國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、技術(shù)發(fā)展和國(guó)關(guān)注國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、技術(shù)發(fā)展和國(guó)際金融的影響，際金融的影響，國(guó)家政策國(guó)家政策經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境社會(huì)環(huán)境社會(huì)環(huán)境技術(shù)環(huán)境技術(shù)環(huán)境由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特性，其發(fā)展趨勢(shì)與各類宏觀政策有著很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，每一次政策由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特性，其發(fā)展趨勢(shì)與各類宏觀政策有著很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，每一次政策的變動(dòng)，將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，對(duì)宏觀政策因素的分析，有利于房地產(chǎn)行業(yè)把的變動(dòng)，將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，對(duì)

15、宏觀政策因素的分析，有利于房地產(chǎn)行業(yè)把握政策變化帶來的機(jī)遇，同時(shí)也為隨之而來的不利與挑戰(zhàn)作好握政策變化帶來的機(jī)遇，同時(shí)也為隨之而來的不利與挑戰(zhàn)作好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備國(guó)際金融國(guó)際金融土地政策金融政策土地政策物價(jià)投資消費(fèi)社會(huì)統(tǒng)計(jì)因素技術(shù)發(fā)展動(dòng)態(tài)國(guó)家對(duì)技術(shù)開發(fā)的投資和支持重點(diǎn)貸款信托16北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)行業(yè)分析將通過全國(guó)、省域和城市房地產(chǎn)投資與增長(zhǎng)、土地開發(fā)情況等分析，總結(jié)行業(yè)分析將通過全國(guó)、省域和城市房地產(chǎn)投資與增長(zhǎng)、土地開發(fā)情況等分析，總結(jié)全國(guó)、省域及城市房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)全國(guó)、省域及城市房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)19972007年全國(guó)房地產(chǎn)投資及增長(zhǎng)情況CAGR=19

16、.68%CAGR=19.68%資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、鈞涵顧問資料庫(kù)、 數(shù)據(jù)截止日期2008年1月1日19972007年十年間，全國(guó)房地產(chǎn)投資年均復(fù)合增長(zhǎng)率為19.6819.68，而同期GDP的年均復(fù)合增長(zhǎng)率為12.7（1997年GDP為74462.6億元，2007年為246619億元）2004年下半年起，國(guó)家進(jìn)行有史以來最為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，在土地和金融政策上嚴(yán)格控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的增幅過快，取得一定的效果2005年房地產(chǎn)投資增速8年來首次低于同期全社會(huì)固定投資增速但增速的放緩主要是發(fā)展商應(yīng)對(duì)國(guó)家嚴(yán)厲調(diào)控政策的暫時(shí)性投資策略調(diào)整2006年，由于調(diào)整政策的暫時(shí)性壓抑而聚集的投資潛能被激發(fā)，投資市場(chǎng)仍保

17、持了快速增長(zhǎng)2007年,國(guó)家采取了較強(qiáng)的政策調(diào)整力度,但是全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依舊保持了快速增長(zhǎng)勢(shì)頭17北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)如要進(jìn)入其他城市，則要對(duì)目標(biāo)城市進(jìn)行對(duì)區(qū)域規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行分析如要進(jìn)入其他城市，則要對(duì)目標(biāo)城市進(jìn)行對(duì)區(qū)域規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行分析案例：北京某高端別墅地產(chǎn)商在武漢的失利案例：北京某高端別墅地產(chǎn)商在武漢的失利-不是有好的產(chǎn)品就一定能成功！不是有好的產(chǎn)品就一定能成功！ 18北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)內(nèi)部資源分析主要從公司擁有的各類資源和能力的角度評(píng)估內(nèi)部資源分析主要從公司擁有的各類資源和能力的角度評(píng)估分析要點(diǎn)分析要點(diǎn)思考要點(diǎn)和說明思考要點(diǎn)和說

18、明土地土地儲(chǔ)備及儲(chǔ)備及政府關(guān)系政府關(guān)系財(cái)務(wù)資源與務(wù)財(cái)務(wù)資源與務(wù)能力能力管理（管理能力和業(yè)管理（管理能力和業(yè)務(wù)能力）務(wù)能力）品牌資源品牌資源分析方法和模型分析方法和模型人力資源人力資源 了解企業(yè)土地儲(chǔ)備資料：分布區(qū)域、地塊位置、地塊現(xiàn)狀、土地性質(zhì)、土地價(jià)值等 了解企業(yè)獲取土地信息的主要來源，明確企業(yè)獲取土地的主要手段及議價(jià)能力等 了解企業(yè)的三張表：損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表，進(jìn)行財(cái)務(wù)比率分析，了解企業(yè)財(cái)務(wù)管理的改進(jìn)演變、預(yù)測(cè)企業(yè)未來財(cái)務(wù)狀況 分析企業(yè)融資能力、融資手段，判斷目前融資體系是否適應(yīng)戰(zhàn)略需要 分析目前組織機(jī)構(gòu)和管控模式的合理性與清晰度，組織與戰(zhàn)略匹配性 了解項(xiàng)目運(yùn)行的順暢性 分析組

19、織功能的完整性 分析公司品牌形象 公司品牌溢價(jià) 分析企業(yè)目前人力資源配置 了解企業(yè)招聘、培訓(xùn)、試用、轉(zhuǎn)正體系 分析企業(yè)績(jī)效考核、薪酬管理體系的合理性 判斷目前人力資源管理體系是否適合未來戰(zhàn)略發(fā)展需要 benchmarking注意積累隱形的資源注意積累隱形的資源品牌、口碑、管理能力品牌、口碑、管理能力 19北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)標(biāo)桿標(biāo)桿企業(yè)研企業(yè)研究也能夠帶來究也能夠帶來有益的有益的發(fā)展啟示發(fā)展啟示-避免犯別人同樣的錯(cuò)誤，借避免犯別人同樣的錯(cuò)誤，借鑒別人好的思路鑒別人好的思路2000年前2000年2000年后2006年業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)模式模式利潤(rùn)利潤(rùn)來源來源 業(yè)務(wù)模式單一 純粹的地

20、產(chǎn)商 土地批租 政府補(bǔ)貼 土地資源快要枯竭 轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)開發(fā)和高科技項(xiàng)目投資 房地產(chǎn)開發(fā) 土地批租 房地產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 高科技項(xiàng)目投資 收購(gòu)?fù)飧邩蚝Ｍ庾庸?，作為海外投融資窗口和投資資金退出通道 房地產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 高科技項(xiàng)目投資收益 進(jìn)一步向園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商和高科技投資商轉(zhuǎn)型，形成包括房產(chǎn)物業(yè)、海外投融資、通訊信息、生物醫(yī)藥的四大產(chǎn)業(yè)投資集群，以穩(wěn)定的物業(yè)收入保證公司的穩(wěn)健發(fā)展，以高科技項(xiàng)目投資豐厚的回報(bào)實(shí)現(xiàn)公司跨越式的增長(zhǎng)某知地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)務(wù)模式發(fā)展歷程 舉例20北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)在做出內(nèi)部外環(huán)境分析與標(biāo)桿研究的基礎(chǔ)上，首先定出我們的整體戰(zhàn)略在做出內(nèi)部外環(huán)

21、境分析與標(biāo)桿研究的基礎(chǔ)上，首先定出我們的整體戰(zhàn)略思路思路-先做大還是先做強(qiáng)？先做大還是先做強(qiáng)？- -新鴻基與帕爾迪新鴻基與帕爾迪帕爾迪和新鴻基分別是美國(guó)和香港最優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。帕爾迪的凈資產(chǎn)收益率近29，新鴻基的凈資產(chǎn)收益率為7。盡管新鴻基的凈利潤(rùn)率（凈利潤(rùn)/銷售收入）高于帕爾迪，但過低的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)拉了它的后腿。這反映了兩種戰(zhàn)略思想的差異：帕爾迪堅(jiān)持專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，不涉足房地產(chǎn)以外的行業(yè)，而且不持有租賃物業(yè)。在穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，以追求股東回報(bào)為目標(biāo)。新鴻基業(yè)務(wù)相對(duì)多元化，已經(jīng)逐漸從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型到獲取投資收益為主。以追求抗風(fēng)險(xiǎn)能力為目標(biāo)。萬(wàn)科經(jīng)歷了從學(xué)習(xí)新鴻基到學(xué)習(xí)帕爾迪的過程。理

22、由是地域同樣遼闊、市場(chǎng)同樣高度分散(前五位房地產(chǎn)開發(fā)商只占全國(guó)房屋銷售總額的13%)的美國(guó)，與香港、新加坡和日本這樣的半島或海島型經(jīng)濟(jì)體相比，很多方面都與中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)特點(diǎn)更為貼近，而帕爾迪在跨地域經(jīng)營(yíng)、土地儲(chǔ)備方式、持續(xù)盈利能力、市場(chǎng)占有率、客戶細(xì)分及客戶關(guān)系維護(hù)等諸多方面都擁有優(yōu)秀的能力，堪稱萬(wàn)科今后發(fā)展的標(biāo)桿。結(jié)合公司的能力資源背景和對(duì)外部環(huán)境的認(rèn)識(shí)，我們建議我們?cè)诎l(fā)展過程中應(yīng)該不斷思考：結(jié)合公司的能力資源背景和對(duì)外部環(huán)境的認(rèn)識(shí)，我們建議我們?cè)诎l(fā)展過程中應(yīng)該不斷思考：我們應(yīng)該學(xué)習(xí)哪種戰(zhàn)略思想？我們應(yīng)該學(xué)習(xí)哪種戰(zhàn)略思想？如何進(jìn)一步優(yōu)化我們的業(yè)務(wù)組合？如何進(jìn)一步優(yōu)化我們的業(yè)務(wù)組合？如何考慮目前

23、各大大業(yè)務(wù)（房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)和園林）資源分配的導(dǎo)向？如何考慮目前各大大業(yè)務(wù)（房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)和園林）資源分配的導(dǎo)向？如何考慮我們的地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)（開發(fā)性業(yè)務(wù)和投資性業(yè)務(wù)）？如何考慮我們的地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)（開發(fā)性業(yè)務(wù)和投資性業(yè)務(wù)）？21北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)產(chǎn)品產(chǎn)品區(qū)域區(qū)域 應(yīng)進(jìn)入哪一類城市？大城市？中小城市？ 進(jìn)入一個(gè)城市后，是扎根發(fā)展還是“打一槍換一個(gè)地方” 在重點(diǎn)關(guān)注哪些城市？ 目標(biāo)城市的選擇標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 產(chǎn)品專攻商業(yè)地產(chǎn)？還是多元化？ 主要面向何種收入的家庭人群或目標(biāo)客戶？（如何細(xì)分目標(biāo)客戶群？）檔次是低檔還是中高檔？ 產(chǎn)品是規(guī)模化（復(fù)制）還是個(gè)性化 價(jià)值鏈價(jià)

24、值鏈開發(fā)？經(jīng)營(yíng)？還是兼顧？進(jìn)入產(chǎn)業(yè)鏈的哪些環(huán)節(jié)？同時(shí)需要清晰的回到有關(guān)區(qū)域、產(chǎn)品和價(jià)值鏈的選擇這三個(gè)核心問題同時(shí)需要清晰的回到有關(guān)區(qū)域、產(chǎn)品和價(jià)值鏈的選擇這三個(gè)核心問題-在哪里競(jìng)爭(zhēng)？在哪里競(jìng)爭(zhēng)？-田忌賽馬原理田忌賽馬原理22北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)區(qū)域選擇是重要的戰(zhàn)略維度區(qū)域選擇是重要的戰(zhàn)略維度-選對(duì)池塘釣大魚！選對(duì)池塘釣大魚！23北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)？目標(biāo)客戶群定目標(biāo)客戶群定位位？產(chǎn)品定產(chǎn)品定位位 有著豐厚收入的中年成功人士？ 青年才俊？ 一般白領(lǐng)？ 有著一定積蓄，但是收入不算豐厚的一般城市居民？ 近郊別墅？ 市區(qū)中高檔公寓樓？ 安居房？ 旅游地產(chǎn)

25、 商業(yè)地產(chǎn) 工業(yè)地產(chǎn) 品牌定位品牌定位？而產(chǎn)品戰(zhàn)略中最關(guān)鍵的是目標(biāo)客戶定位和產(chǎn)品定位而產(chǎn)品戰(zhàn)略中最關(guān)鍵的是目標(biāo)客戶定位和產(chǎn)品定位24北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)價(jià)值鏈的選擇：周轉(zhuǎn)型物業(yè)和持有型物業(yè)的選擇必須要慎重思考，二者對(duì)價(jià)值鏈的選擇：周轉(zhuǎn)型物業(yè)和持有型物業(yè)的選擇必須要慎重思考，二者對(duì)公司的資源能力要求有很大的差異，同時(shí)收益模式也有很大的差異公司的資源能力要求有很大的差異，同時(shí)收益模式也有很大的差異酒店、寫字樓持有經(jīng)營(yíng)酒店、寫字樓持有經(jīng)營(yíng)建設(shè)開發(fā)前期規(guī)劃運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷品牌商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)開發(fā)招商商業(yè)規(guī)劃品類業(yè)態(tài)管理運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷品牌建設(shè)開發(fā)價(jià)值實(shí)現(xiàn)：價(jià)值實(shí)現(xiàn)：依靠

26、前期準(zhǔn)確的定位和后期良好的經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金回報(bào)，有多次物業(yè)增值的空間運(yùn)作特點(diǎn)：運(yùn)作特點(diǎn)：前期項(xiàng)目策劃對(duì)項(xiàng)目成功至關(guān)重要，特別是商業(yè)物業(yè)要充分考慮到后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要良好的后期經(jīng)營(yíng)能力以獲得更大的價(jià)值提升。商業(yè)物業(yè)是復(fù)合業(yè)態(tài)管理，對(duì)技能要求更高投入大、資金回收周期長(zhǎng)，對(duì)資金能力要求高關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)：關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)：超前眼光、規(guī)劃定位、商圈管理操作模式，復(fù)合業(yè)態(tài)管理資金鏈，打通資本市場(chǎng)現(xiàn)金流時(shí)間只租不售帶約出售物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流模型物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流模型物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)增值模式物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)增值模式土地獲得建成出售項(xiàng)目出售銷售利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)增值土地增值經(jīng)營(yíng)成本固定成本銷售收入曲線成本曲線開發(fā)商業(yè)經(jīng)營(yíng)固

27、定成本價(jià)價(jià)格格時(shí)間時(shí)間價(jià)值鏈價(jià)值鏈25北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)企業(yè)的關(guān)鍵資源與核心能力是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的來源企業(yè)的關(guān)鍵資源與核心能力是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的來源資源能力資源能力資金資源資金資源人力資源人力資源核心能力核心能力項(xiàng)目運(yùn)作和土地儲(chǔ)備的前提資金資源對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)具有不可替代的關(guān)鍵地位 項(xiàng)目運(yùn)作精英 企業(yè)管理骨干 項(xiàng)目運(yùn)作能力 企業(yè)管理能力 品牌價(jià)值規(guī)范的管理和科學(xué)的制度也能形成競(jìng)爭(zhēng)能力！規(guī)范的管理和科學(xué)的制度也能形成競(jìng)爭(zhēng)能力！-中美政治制度的差異和新加坡的崛起中美政治制度的差異和新加坡的崛起 26北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn) 互為補(bǔ)充、協(xié)同發(fā)展 品牌化 與商業(yè)

28、地產(chǎn)開發(fā)協(xié)同網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展 規(guī)模化擴(kuò)張 快銷,快速搶占市場(chǎng) 滾動(dòng)開發(fā) 整合、提升品牌 網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展模式戰(zhàn)戰(zhàn) 略略住宅住宅/商業(yè)商業(yè)房地房地產(chǎn)開產(chǎn)開發(fā)發(fā)商業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)組合組合對(duì)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)能力的要求對(duì)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)能力的要求組織能力保障組織能力保障深度的市場(chǎng)研究和準(zhǔn)確的客戶定位產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制與創(chuàng)新能力良好的匹配良好的項(xiàng)目管理能力和開發(fā)全過程的成本控制能力良好的品牌效應(yīng) 優(yōu)秀的營(yíng)銷和客戶服務(wù)能力資本運(yùn)作能力市場(chǎng)研究與產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)體系項(xiàng)目管理體系成本控制體系知識(shí)管理體系客戶管理體系營(yíng)銷體系總體規(guī)劃能力及項(xiàng)目規(guī)劃能力資本運(yùn)作能力出眾的招商能力和運(yùn)營(yíng)能力整體營(yíng)銷推廣、品牌建設(shè)和客戶管理能力與地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)同的能力良好的

29、商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)的銷售商業(yè)規(guī)劃體系與資本市場(chǎng)對(duì)接的溝通體系招商體系商業(yè)運(yùn)營(yíng)體系住宅房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃與資金安排的協(xié)調(diào)能力商業(yè)經(jīng)營(yíng)與房地產(chǎn)開發(fā)之間的有效協(xié)調(diào)，項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)節(jié)奏的把握內(nèi)部資源的計(jì)劃與協(xié)調(diào)體系良好的授權(quán)體系物業(yè)物業(yè)管理管理 為品牌提供支撐客戶服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化快速的客戶投訴反應(yīng)能力較強(qiáng)的客戶關(guān)系管理能力物業(yè)管理品牌客戶服務(wù)體系 舉例他們必須很好的與戰(zhàn)略匹配，才能保障戰(zhàn)略的有效實(shí)施他們必須很好的與戰(zhàn)略匹配，才能保障戰(zhàn)略的有效實(shí)施職能戰(zhàn)略職能戰(zhàn)略27北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)案例：萬(wàn)科戰(zhàn)略之間的邏輯關(guān)系案例：萬(wàn)科戰(zhàn)略之間的邏輯關(guān)系 萬(wàn)科的愿景:在國(guó)際化視角下

30、，通過有質(zhì)量的增長(zhǎng)持續(xù)領(lǐng)跑中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。 萬(wàn)科第三個(gè)十年戰(zhàn)略目標(biāo):有質(zhì)量增長(zhǎng)。具體包括以下標(biāo)準(zhǔn)：保持30高速增長(zhǎng)提高增長(zhǎng)質(zhì)量，用以下三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)衡量：占用資源回報(bào)率（投資回報(bào)率、人力效率）、客戶抱怨度/客戶忠誠(chéng)度、產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新率。 萬(wàn)科三大業(yè)務(wù)戰(zhàn)略：客戶細(xì)分：客戶細(xì)分：聚焦城市圈：聚焦城市圈：產(chǎn)品創(chuàng)新：產(chǎn)品創(chuàng)新：1. 工廠化生產(chǎn)的前提是產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，標(biāo)準(zhǔn)化的前提是客戶細(xì)分；2. 工廠化最終實(shí)現(xiàn)的是萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)力體系；3. 客戶細(xì)分最終實(shí)現(xiàn)的是價(jià)值最大化；4. 通過基于消費(fèi)者生命周期的客戶細(xì)分，對(duì)客戶進(jìn)行終生的鎖定。28北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)案例：碧桂園案例：碧桂園“沃爾瑪式戰(zhàn)

31、略沃爾瑪式戰(zhàn)略”的支撐點(diǎn)的支撐點(diǎn)29北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)思考：如何把思考：如何把“百年精品、一生關(guān)懷百年精品、一生關(guān)懷”落實(shí)到設(shè)計(jì)研發(fā)、工程管落實(shí)到設(shè)計(jì)研發(fā)、工程管理、成本管理、合作伙伴管理、營(yíng)銷管理、客戶管理乃至財(cái)務(wù)融理、成本管理、合作伙伴管理、營(yíng)銷管理、客戶管理乃至財(cái)務(wù)融資、人力資源管理中？資、人力資源管理中？30北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)衡量標(biāo)準(zhǔn)衡量標(biāo)準(zhǔn) 利潤(rùn) 銷售收入 選擇方案價(jià)值 投資資本回報(bào) 凈現(xiàn)值 關(guān)鍵成功因素關(guān)鍵成功因素 集中于業(yè)績(jī) 營(yíng)造創(chuàng)業(yè)環(huán)境 探索/特許的地位員工員工 業(yè)務(wù)維持者 建立業(yè)務(wù)者 贏家和幻想者 能力能力 完整的能力基礎(chǔ)

32、通過購(gòu)買或自己 能力要求可能不十分 發(fā)展需要的能力 清楚激勵(lì)理念激勵(lì)理念 以財(cái)務(wù)方面為主 以里程碑為主 以行為/具體工作為主拓展并確保拓展并確保核心業(yè)務(wù)運(yùn)作核心業(yè)務(wù)運(yùn)作發(fā)展新業(yè)務(wù)發(fā)展新業(yè)務(wù)開創(chuàng)未來開創(chuàng)未來的事業(yè)機(jī)會(huì)的事業(yè)機(jī)會(huì)第一層面第一層面第二層面第二層面第三層面第三層面沒有第三層面源源不斷提出新待開發(fā)項(xiàng)目，第二層面沒有第三層面源源不斷提出新待開發(fā)項(xiàng)目，第二層面新新業(yè)務(wù)會(huì)逐漸枯竭，最后是第一層面業(yè)業(yè)務(wù)會(huì)逐漸枯竭，最后是第一層面業(yè)務(wù)喪失，無(wú)法實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定地增長(zhǎng)務(wù)喪失，無(wú)法實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定地增長(zhǎng)成長(zhǎng)階梯成長(zhǎng)階梯-三層面業(yè)務(wù)規(guī)劃是企業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的基礎(chǔ)三層面業(yè)務(wù)規(guī)劃是企業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的基礎(chǔ)31北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)例：某公司的增長(zhǎng)戰(zhàn)略例：某公司的增長(zhǎng)戰(zhàn)略目標(biāo)：2020年實(shí)現(xiàn)市值1000億元（以持有的股份，按20倍市盈率計(jì)算）。基本發(fā)展策略：銷售型物業(yè)與持有型物業(yè)兩條腿走路，長(zhǎng)短結(jié)合；通過銷售型物業(yè)項(xiàng)目快速積累的巨額資金，分階段逐步投入到持有型經(jīng)營(yíng)物業(yè)，并重點(diǎn)培養(yǎng)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)能力。l第一階段（2008-2012年）銷售型物業(yè)為主（80銷售型物業(yè)，20持有型物業(yè)，包括現(xiàn)有的沈陽(yáng)、杭州項(xiàng)目）；l第二階段（2013-2017年）銷售、持有