房地產(chǎn)價值評估方

1、房地產(chǎn)價房地產(chǎn)價值評估方值評估方法法成本法成本法MV=LV+IV房屋重置成本估算房屋重置成本估算1.工料測量法工料測量法2.分部分項法分部分項法3.單位比較法單位比較法4.指數(shù)調(diào)整法指數(shù)調(diào)整法土地重置價格的估算土地重置價格的估算土地價格土地取得費土地價格土地取得費+土地開發(fā)費土地開發(fā)費+利息利息+利潤利潤+土地增值收益土地增值收益建筑物貶值估算建筑物貶值估算經(jīng)濟耐用年限法：經(jīng)濟耐用年限法：1：直線法：直線法2：雙倍余額遞減法：雙倍余額遞減法3：成新折扣法：成新折扣法 書書8485市場比較法市場比較法1.評估程序評估程序2.修正的因素修正的因素例題 甲企業(yè)有一塊待估宗地，現(xiàn)搜集到與待估宗甲企業(yè)有

2、一塊待估宗地，現(xiàn)搜集到與待估宗地類似的六塊宗地的情況如表所示（地類似的六塊宗地的情況如表所示（1-1）：）：宗宗地地成交價（元成交價（元/平方米）平方米）交易時間交易時間交易情況交易情況容積率容積率區(qū)域因素區(qū)域因素個別因素個別因素A68005.12.30+1%1.30+1%B61005.12.3001.10-1%C70004.12.30+5%1.40-2%D 68006.12.3001.0-1%-1%E75007.12.30-1%1.60+2%F 70008.12.3001.3+1%0G08.12.3001.100該城市地價指數(shù)如表：該城市地價指數(shù)如表：時間時間20*220*320*420*5

3、20*620*720*8指數(shù)指數(shù)100103107110108107112另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當(dāng)容積率在當(dāng)容積率在11.5之間時，容積率每增加之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為宗地單位地價比容積率為1時的地價增加時的地價增加5；當(dāng)容積率超過當(dāng)容積率超過1.5時，超出部分的容積率每增加時，超出部分的容積率每增加0.1，單位地價比容積率為，單位地價比容積率為1時的地價增加時的地價增加3。對交易情況、區(qū)位因素、個別因素的修正見表對交易情況、區(qū)位因素、個別因素的修正見表11，表中負(fù)號表示案例宗地條件比待估宗地，表中負(fù)號

4、表示案例宗地條件比待估宗地條件差，正號表示案例宗地條件比待估宗地條條件差，正號表示案例宗地條件比待估宗地條件好，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。件好，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。要求：評估該宗地土地要求：評估該宗地土地2008年年12月月30日價格日價格答案：答案：（1）建立容積率地價指數(shù)表：）建立容積率地價指數(shù)表：容積率容積率1.01.11.21.31.41.51.6地價指數(shù)地價指數(shù)100105110115120125128（2）案例修正計算：）案例修正計算： 案例案例A：680（112110）（100101）（105115）（100100）（100101）620（元（元/平方米）平

5、方米）同理同理B:627元元/平方米平方米 C:623元元/平方米平方米 D:755元元/平方米平方米 E:638元元/平方米平方米 F:633元元/平方米平方米 經(jīng)評估人員最后審定，認(rèn)為案例經(jīng)評估人員最后審定，認(rèn)為案例D的的值為異常，予以剔除，其它結(jié)果較為值為異常，予以剔除，其它結(jié)果較為接近待估宗地，取其平均值作為評估接近待估宗地，取其平均值作為評估結(jié)果。因此，待估宗地結(jié)果。因此，待估宗地G的評估結(jié)果的評估結(jié)果為：為：628元元/平方米平方米路線估價法路線估價法路線估價法是根據(jù)土地價值隨街道距離路線估價法是根據(jù)土地價值隨街道距離增大而遞減的原理，在特定街道上設(shè)定增大而遞減的原理，在特定街道上

6、設(shè)定單價，依次單價配合深度百分率表及其單價，依次單價配合深度百分率表及其他修正率表來估算臨街同一街道的其它他修正率表來估算臨街同一街道的其它宗地地價的估價方法。這種方法尤其適宗地地價的估價方法。這種方法尤其適用于大片土地的評估、而收益法、市場用于大片土地的評估、而收益法、市場法、成本法一般只適用單個宗地的估價。法、成本法一般只適用單個宗地的估價。其計算公式為：其計算公式為：宗地評估總價路線價宗地評估總價路線價深度百分率深度百分率臨臨街寬度街寬度修正率修正率某路線價區(qū)段，標(biāo)準(zhǔn)深度為某路線價區(qū)段，標(biāo)準(zhǔn)深度為16至至48米，路線價為米，路線價為1000元元/平方米，待估宗地為一臨街矩形地塊，臨平方米

7、，待估宗地為一臨街矩形地塊，臨街寬度為街寬度為10米，臨街深度為米，臨街深度為18米，該路線價區(qū)段米，該路線價區(qū)段臨街地深度指數(shù)如表：（不考慮修正率）臨街地深度指數(shù)如表：（不考慮修正率）臨街深度臨街深度未滿未滿4米米滿滿4米未米未滿滿8米米滿滿8米未滿米未滿12米米滿滿12米未米未滿滿16米米滿滿16米未米未滿滿18米米深度指數(shù)深度指數(shù)130125120110100根據(jù)正常宗地路線價公式：根據(jù)正常宗地路線價公式：宗地價格路線價宗地價格路線價深度指數(shù)深度指數(shù)宗地面積宗地面積宗地價值宗地價值1000（1.3104+1.25104+1.2104+1.1104+1102）214000元元收益法收益法 1.凈收益的測算凈收益的測算 2.折現(xiàn)率的估算折現(xiàn)率的估算 書書102假設(shè)開發(fā)法待估土地使用權(quán)價格開發(fā)后不動產(chǎn)價