房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)質(zhì)量控制制度

1、精品文檔A 省 xx 房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所執(zhí)業(yè)質(zhì)量控制制度第一條為嚴(yán)格質(zhì)量管理，保證業(yè)務(wù)質(zhì)量，規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、 GBT18508-2001城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，結(jié)合我所具體情況，制定本制度。第二條本所嚴(yán)格執(zhí)行GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（以下簡(jiǎn)稱(chēng)規(guī)范），執(zhí)業(yè)人員必須按規(guī)范要求的估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)程序和報(bào)告書(shū)內(nèi)容及格式進(jìn)行估價(jià)操作。第三條接收估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，首先應(yīng)與委托方洽談。洽談時(shí)除明確委估基本事項(xiàng)外，應(yīng)了解委托方評(píng)估的意圖，有無(wú)高估或低估的要求，原因何在。應(yīng)向委托方宣傳獨(dú)立、客觀、公正和合法原則，對(duì)于以下情況，應(yīng)拒絕

2、接收委托：1、估價(jià)目的違背國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的；2、要求高估或低估以達(dá)到某些不正當(dāng)目的，經(jīng)解釋委托方仍堅(jiān)持的；3、權(quán)益證件不齊備或權(quán)屬關(guān)系不明確、有爭(zhēng)議的。第四條在洽談業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，確認(rèn)可以接收的業(yè)務(wù)，應(yīng)及時(shí)與委托方簽房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)議書(shū)，并由委托方出具房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū) 和房地產(chǎn)估價(jià)委托方承諾函。估價(jià)收費(fèi)原則上應(yīng)按國(guó)家計(jì)委、國(guó)家建設(shè)部計(jì)價(jià)格（ 1995） 971 號(hào)文件規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。低于此標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)總經(jīng)理同意。1歡迎下載精品文檔第五條合同簽訂后，由洽談人將合同交辦公室登記存檔。并由所在評(píng)估部部門(mén)經(jīng)理提出項(xiàng)目組名單，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)，指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。第六條項(xiàng)目負(fù)責(zé)人按

3、本所房地產(chǎn)操作規(guī)程 ，擬定評(píng)估方案，填寫(xiě)估價(jià)方案和作業(yè)計(jì)劃表 ，經(jīng)該評(píng)估部部門(mén)經(jīng)理簽字后按此執(zhí)行，并交辦公室存檔。第七條估價(jià)方法和估價(jià)技術(shù)路線的確定是確保估價(jià)質(zhì)量的前提。估價(jià)人員應(yīng)根據(jù)不同的估價(jià)目的、不同的物業(yè)用途、掌握資料的情況，選擇恰當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，根據(jù)物業(yè)的具體情況確定科學(xué)可行的估價(jià)技術(shù)路線。第八條 項(xiàng)目組進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)查勘調(diào)查時(shí)，應(yīng)持本所執(zhí)業(yè)人員守則及回執(zhí)，接受委托方對(duì)其職業(yè)道德的監(jiān)督。返回時(shí)應(yīng)由委托方在回執(zhí)上填寫(xiě)意見(jiàn)并簽章。第九條實(shí)地查勘、搜集資料和市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)按本所房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估規(guī)程的要求進(jìn)行。作好原始記錄并填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄表、建筑物成新率評(píng)定表。第十條有條件選擇市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市

4、場(chǎng)法為主要估價(jià)方法。估價(jià)人員應(yīng)搜集大量準(zhǔn)確的交易實(shí)例，掌握正常市場(chǎng)價(jià)格行情。要求每名估價(jià)師每月向所里提供至少5 個(gè)交易實(shí)例，所里在條件成熟時(shí)應(yīng)設(shè)專(zhuān)職信息員，逐步建立和充實(shí)信息庫(kù)。第十一條 采用市場(chǎng)比較法估價(jià)的，應(yīng)選擇三個(gè)以上的可比實(shí)例，可比實(shí)例應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)，成交時(shí)間一般不超過(guò)一年，成交。2歡迎下載精品文檔價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的單項(xiàng)修正率不得超過(guò) 20%，綜合調(diào)整不得超過(guò) 30%。第十二條 具有獨(dú)立收益性的房地產(chǎn)， 應(yīng)選用收益法作為一種估價(jià)方法。收益法中凈收益的求取，應(yīng)根據(jù)物業(yè)性質(zhì)（出租型、商業(yè)經(jīng)營(yíng)型、生產(chǎn)型或尚未使用及自用的房地產(chǎn)

5、）確定計(jì)算項(xiàng)目。若與正常客觀情況不符，應(yīng)按社會(huì)客觀水平加以修正。資本化率的確定，應(yīng)優(yōu)先采用市場(chǎng)提取法。若采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。獲得收益年限的確定，以選擇房屋耐用年限和土地使用權(quán)剩余年限二者中較短者。凈收益中是否扣除房屋折舊和土地使用權(quán)攤銷(xiāo)， 應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范規(guī)定執(zhí)行。第十三條 具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)， 應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為一種估價(jià)方法。預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)估價(jià)宜采用市場(chǎng)比較法，并考慮類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的基數(shù)可取未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值與開(kāi)發(fā)成本之和， 或取預(yù)測(cè)的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)

6、價(jià)值，利潤(rùn)率可取同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的平均利潤(rùn)率。估價(jià)計(jì)算中必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。第十四條 在上述三種方法的市場(chǎng)依據(jù)不充分時(shí)， 可采用成本法作為主要估價(jià)方法。重置價(jià)格應(yīng)包括土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等項(xiàng)。重置價(jià)格的求取采用成本加和、市場(chǎng)比較、政府公布的房屋重置價(jià)加以修正及工程造價(jià)估算等方法。成新率的求取可通過(guò)技術(shù)鑒定或計(jì)算或兩種方法同時(shí)應(yīng)用得來(lái)，計(jì)算中的。3歡迎下載精品文檔耐用年限應(yīng)為經(jīng)濟(jì)耐用年限。第十五條 土地的估價(jià)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法， 成本逼近法或假設(shè)開(kāi)發(fā)法。估價(jià)的技術(shù)要求可參照 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 GB/T18508-2001 （中華人

7、民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)） 。第十六條 估價(jià)報(bào)告和工作底稿。估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容應(yīng)具有全面性、公正性和客觀性、準(zhǔn)確性、概括性。估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括規(guī)范中要求的八部分，其中技術(shù)報(bào)告只供存檔和上級(jí)主管部門(mén)查閱， 不裝入報(bào)告發(fā)出。估價(jià)報(bào)告應(yīng)記載規(guī)范要求的十七項(xiàng)事項(xiàng)，并按規(guī)范要求的規(guī)范格式書(shū)寫(xiě)。歸檔的工作底稿應(yīng)包括估價(jià)委托書(shū)、估價(jià)方案和估價(jià)作業(yè)計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)查勘表、成新率計(jì)算表、估算計(jì)算過(guò)程的文字和表格資料、估價(jià)報(bào)告書(shū)全文、包括產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件在內(nèi)的全部附件等。第十七條 本所實(shí)行三級(jí)復(fù)審制度。估價(jià)報(bào)告由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人匯總、撰寫(xiě)完備后，由參加項(xiàng)目的其他估價(jià)師校對(duì)、初審，再由部門(mén)經(jīng)理復(fù)審，最后由總經(jīng)理終審簽發(fā)。審核的內(nèi)容包括：1、委托房

8、地產(chǎn)權(quán)屬是否清楚、合法；2、現(xiàn)場(chǎng)查勘結(jié)果能否客觀反映委估對(duì)象現(xiàn)狀；3、計(jì)算過(guò)程是否有誤，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確，參數(shù)選擇是否合理，公式選用是否恰當(dāng)，是否符合估價(jià)原則，選用的估價(jià)方法是否適宜估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的，估價(jià)結(jié)果是否符合市場(chǎng)規(guī)律；4、估價(jià)報(bào)告書(shū)是否符合規(guī)范要求。第十八條本所實(shí)行估價(jià)業(yè)務(wù)過(guò)程跟蹤制度。從接收業(yè)務(wù)、 確定項(xiàng)。4歡迎下載精品文檔目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目編號(hào)、打印、校對(duì)、審核歸檔、收費(fèi)、發(fā)文均要求責(zé)任人簽字。第十九條本所為加強(qiáng)執(zhí)業(yè)人員培訓(xùn)， 除全體估價(jià)師必須參加協(xié)會(huì)組織的后續(xù)教育培訓(xùn)外，原則上每月定期組織一次所內(nèi)的培訓(xùn)，針對(duì)估價(jià)中發(fā)現(xiàn)的技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。第二十條本所鼓勵(lì)估價(jià)人員開(kāi)展學(xué)術(shù)研究。凡在中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師期刊上發(fā)表文章的，每次獎(jiǎng)勵(lì)10003000 元。第二十一條本所實(shí)行執(zhí)業(yè)人員風(fēng)險(xiǎn)保證金暫扣制度。凡本所執(zhí)業(yè)人員，由每月酬金中預(yù)扣100400 元，兩年內(nèi)未出現(xiàn)質(zhì)量事故如數(shù)并加利