土地增值稅清算專題綜述

1、主講：許明主講：許明 第一講第一講 土地增值稅概述土地增值稅概述 第二講第二講 土地增值稅收入總額的確定土地增值稅收入總額的確定 第三講第三講 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅扣除項目金房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅扣除項目金額的確定額的確定 第四講第四講 轉(zhuǎn)讓舊房扣除項目金額的確定轉(zhuǎn)讓舊房扣除項目金額的確定 第五講第五講 土地增值稅的清算政策土地增值稅的清算政策 第六講第六講 土地增值稅的征收管理土地增值稅的征收管理第七講第七講 土地增值稅的會計處理土地增值稅的會計處理第八講第八講 土地增值稅的優(yōu)惠政策土地增值稅的優(yōu)惠政策第九講第九講 土地增值稅的主要納稅籌劃方法土地增值稅的主要納稅籌劃方法第十講第十講 特殊業(yè)務(wù)

2、的稅務(wù)處理特殊業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理第十一講第十一講 土地增值稅與企業(yè)所得稅主要差異土地增值稅與企業(yè)所得稅主要差異一、土地增值稅的納稅人一、土地增值稅的納稅人。二、土地增值稅的征稅對象二、土地增值稅的征稅對象。三、土地增值稅的計稅依據(jù)三、土地增值稅的計稅依據(jù)。四、土地增值稅的適用稅率四、土地增值稅的適用稅率。一、收入的形式一、收入的形式。二、土地增值稅收入總額的確定二、土地增值稅收入總額的確定。三、非直接銷售或納稅人自用的房地產(chǎn)的收三、非直接銷售或納稅人自用的房地產(chǎn)的收入總額的確定（視同銷售收入）入總額的確定（視同銷售收入） 。四、稅務(wù)機關(guān)對收入項目的審核要求四、稅務(wù)機關(guān)對收入項目的審核要求。一、扣除

3、項目金額組成內(nèi)容一、扣除項目金額組成內(nèi)容（一）地價款（一）地價款。（二）開發(fā)成本（二）開發(fā)成本。（三）開發(fā)費用（三）開發(fā)費用。（四）開發(fā)稅金（四）開發(fā)稅金。（五）加計扣除費用（五）加計扣除費用。二、房地產(chǎn)企業(yè)扣除項目的審核要求二、房地產(chǎn)企業(yè)扣除項目的審核要求（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)合法憑據(jù)的不的不得扣除。得扣除。（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是必須是實際發(fā)生實際發(fā)生的。的。（三）扣除項目金額應(yīng)當

4、準確地在各扣除項目中分（三）扣除項目金額應(yīng)當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。別歸集，不得混淆。（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當分攤直接發(fā)生的或應(yīng)當分攤的。的。（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法分配方法，分攤共同的成本費用。，分攤共同的成本費用。（六）對同一類事項，應(yīng)當采取相同的會計（六

5、）對同一類事項，應(yīng)當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準。定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準。轉(zhuǎn)讓舊房土地增值額的計算公式轉(zhuǎn)讓舊房土地增值額的計算公式=銷售收入銷售收入-取得土地使用權(quán)時所支付的金額取得土地使用權(quán)時所支付的金額-舊房及建舊房及建筑物的評估價格筑物的評估價格-與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金一、取得土地使用權(quán)所支付的金額；一、取得土地使用權(quán)所支付的金額；二、舊房及建筑物的評估價格。二、舊房及建筑物的評估價格。（一）需要進行評估的情況（一）需要進行評估的情況。（二）是否能夠提供評估價格對土地增值

6、稅（二）是否能夠提供評估價格對土地增值稅繳納的影響繳納的影響。（三）關(guān)于舊房及建筑物的評估價格（三）關(guān)于舊房及建筑物的評估價格財稅字財稅字199561號號1、需要根據(jù)房地產(chǎn)的評估價格計稅的，可委托、需要根據(jù)房地產(chǎn)的評估價格計稅的，可委托經(jīng)政府批準設(shè)立，并按照經(jīng)政府批準設(shè)立，并按照國有資產(chǎn)評估管國有資產(chǎn)評估管理辦法理辦法規(guī)定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門規(guī)定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門授予評估資格的資產(chǎn)評估事務(wù)所、會計師事授予評估資格的資產(chǎn)評估事務(wù)所、會計師事務(wù)所等各類資產(chǎn)評估機構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地務(wù)所等各類資產(chǎn)評估機構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)。產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)。2、房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)要求從事房地

7、、房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)要求從事房地產(chǎn)評估的資產(chǎn)評估機構(gòu)提供與房地產(chǎn)評估產(chǎn)評估的資產(chǎn)評估機構(gòu)提供與房地產(chǎn)評估有關(guān)的評估資料的，資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)無償有關(guān)的評估資料的，資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)無償提供，不得以任何借口予以拒絕。提供，不得以任何借口予以拒絕。 房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)根據(jù)條例條例和和細則細則的有關(guān)規(guī)定，對應(yīng)納稅房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對應(yīng)納稅房地產(chǎn)的評估結(jié)果進行嚴格審核及確認，對不符的評估結(jié)果進行嚴格審核及確認，對不符合實際情況的評估結(jié)果不予采用。合實際情況的評估結(jié)果不予采用。3、房地產(chǎn)評估機構(gòu)因不向主管稅務(wù)機關(guān)提供、房地產(chǎn)評估機構(gòu)因不向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)的、真實的

8、房地產(chǎn)評估資料，或有意提有關(guān)的、真實的房地產(chǎn)評估資料，或有意提供虛假評估結(jié)果，造成納稅人不繳或少繳土供虛假評估結(jié)果，造成納稅人不繳或少繳土地增值稅的，房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的地增值稅的，房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律和經(jīng)濟責(zé)任；對因上述行為而造成國家法律和經(jīng)濟責(zé)任；對因上述行為而造成國家稅收和國有資產(chǎn)嚴重流失的，要提請司法機稅收和國有資產(chǎn)嚴重流失的，要提請司法機關(guān)追究有關(guān)當事人的刑事責(zé)任。關(guān)追究有關(guān)當事人的刑事責(zé)任。三、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金三、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)城市維護建設(shè)稅、印花稅。

9、因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。除?！舅伎妓伎肌糠康禺a(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用或房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用或出租后再銷售的，應(yīng)當按銷售開發(fā)產(chǎn)品清出租后再銷售的，應(yīng)當按銷售開發(fā)產(chǎn)品清算還是按銷售舊房清算算還是按銷售舊房清算？一、土地增值稅清算不是開征新稅一、土地增值稅清算不是開征新稅。二、土地增值稅的清算單位二、土地增值稅的清算單位。三、土地增值稅的清算條件三、土地增值稅的清算條件 。四、清算時限要求四、清算時限要求。五、土地增值稅清算應(yīng)當報送的資料五、土地增值稅清算應(yīng)當報送的資料：六、稅務(wù)機關(guān)的受理六、稅務(wù)機關(guān)的受理。五、土地增值稅清算項

10、目的審核鑒證五、土地增值稅清算項目的審核鑒證。六、清算時未轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理六、清算時未轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理。七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅的處七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅的處理理。一、土地增值稅的征收方式一、土地增值稅的征收方式（一）按月預(yù)繳，項目銷售完畢清算，多退（一）按月預(yù)繳，項目銷售完畢清算，多退少補少補。（二）預(yù)繳比例由各地主管稅務(wù)機關(guān)確定（二）預(yù)繳比例由各地主管稅務(wù)機關(guān)確定。二、土地增值稅的核定征收二、土地增值稅的核定征收。三、土地增值稅的前期管理三、土地增值稅的前期管理 。一土地增值稅預(yù)繳的會計處理一土地增值稅預(yù)繳的會計處理。二、土地增值稅清算時的會計核算二、土地增值

11、稅清算時的會計核算。一、普通住宅優(yōu)惠政策一、普通住宅優(yōu)惠政策。二、規(guī)劃搬遷優(yōu)惠政策二、規(guī)劃搬遷優(yōu)惠政策。三、無償贈送優(yōu)惠政策三、無償贈送優(yōu)惠政策。四、合作建房問題四、合作建房問題。五、互換住房優(yōu)惠政策五、互換住房優(yōu)惠政策。六、調(diào)動工作或改善住房優(yōu)惠政策六、調(diào)動工作或改善住房優(yōu)惠政策。七、關(guān)于支持災(zāi)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑物等七、關(guān)于支持災(zāi)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑物等恢復(fù)重建的稅收政策恢復(fù)重建的稅收政策。八、公租房房源八、公租房房源。一、控制增值率法一、控制增值率法（一）收入分散法（一）收入分散法。（二）臨界點法（二）臨界點法。（三）化整為零法（三）化整為零法。（四）核算技巧法（四）核算技巧法。二、委托代建法二、委托代建法 。三、售后返租法三、售后返租法。四、增加項目管理人員四、增加項目管理人員。五、合理選擇分攤方法法五、合理選擇分攤方法法。六、開發(fā)費用推算方法選擇六