關(guān)于專項(xiàng)維修資金歸集的若干建議

1、關(guān)于專項(xiàng)維修資金歸集的若干建議 關(guān)于專項(xiàng)修理資金歸集的若干建議 文/劉春東 針對(duì)我國專項(xiàng)修理資金制度的現(xiàn)狀，結(jié)合幾年來為物業(yè)管理企業(yè)供應(yīng)法律服務(wù)過程中所遇到的問題和積累的閱歷，筆者對(duì)專項(xiàng)修理資金的歸集提出以下幾點(diǎn)建議。 一、交納主體 筆者認(rèn)為以建設(shè)單位作為專項(xiàng)修理資金的交納主體優(yōu)于以物業(yè)受讓人作為專項(xiàng)修理資金的交納主體。這一做法可以有效解決物業(yè)受讓人拒絕交納或拖延交納專項(xiàng)修理資金的問題，使專項(xiàng)修理資金的全額收取獲得保障。 在以物業(yè)受讓人作為專項(xiàng)修理資金交納主體的制度下，為促使物業(yè)受讓人樂觀履行交納專項(xiàng)修理資金的義務(wù)，房屋土地的權(quán)屬登記部門一般要求物業(yè)受讓人在辦理其所受讓物業(yè)的過戶登記手續(xù)時(shí)供應(yīng)

2、已交納專項(xiàng)修理資金的憑證，以確保專項(xiàng)修理資金的足額歸集。如物業(yè)受讓人屆時(shí)不能供應(yīng)其已交納專項(xiàng)修理資金的憑證，則權(quán)屬登記部門將拒絕為其辦理物業(yè)的過戶登記手續(xù)。權(quán)屬登記部門的這一做法因缺乏明確的法律依據(jù)已遭到諸多質(zhì)疑。媒體曾報(bào)道，湖南省長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局因某購房人未交納專項(xiàng)修理資金而拒絕為其辦理房產(chǎn)證，該人遂以長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局為被告提起行政訴訟，懇求法院確認(rèn)該局不交專項(xiàng)修理資金就不辦房產(chǎn)證的做法違法。而且，實(shí)踐中某些物業(yè)受讓人為躲避交納專項(xiàng)修理資金的義務(wù)而不去辦理物業(yè)的過戶手續(xù)。再者，由于建設(shè)單位自用物業(yè)無需辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，因此權(quán)屬登記部門以交納專項(xiàng)修理資金作為辦理過戶手續(xù)前提條件的做法無

3、法對(duì)建設(shè)單位自用物業(yè)的專項(xiàng)修理資金交納形成有效的監(jiān)管。 此外，以物業(yè)受讓人作為專項(xiàng)修理資金的交納主體在肯定條件下能夠賜予建設(shè)單位挪用專項(xiàng)修理資金的空間。盡管為避開建設(shè)單位挪用專項(xiàng)修理資金，許多城市目前均明文禁止建設(shè)單位代收專項(xiàng)修理資金，但由于有一部分物業(yè)受讓人托付建設(shè)單位辦理物業(yè)的過戶手續(xù)，建設(shè)單位為防止物業(yè)受讓人不按時(shí)交納過戶所需的相關(guān)稅費(fèi)而延誤辦理過戶手續(xù)的進(jìn)程，往往要求物業(yè)受讓人將專項(xiàng)修理資金、契稅等稅費(fèi)一起交予建設(shè)單位。建設(shè)單位的此類做法有其苦衷，但的確增加了專項(xiàng)修理資金被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。 假如以建設(shè)單位作為專項(xiàng)修理資金的交納主體，因物業(yè)受讓人不再擔(dān)當(dāng)交納專項(xiàng)修理資金的義務(wù)，則不再存在物業(yè)

4、受讓人怠于交納專項(xiàng)修理資金及建設(shè)單位挪用專項(xiàng)修理資金的問題。為確保建設(shè)單位按時(shí)足額交納專項(xiàng)修理資金，筆者建議通過立法將交納專項(xiàng)修理資金作為頒發(fā)預(yù)售許可的前提條件，即要求建設(shè)單位在領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的同時(shí)根據(jù)當(dāng)時(shí)的規(guī)劃建筑面積預(yù)交專項(xiàng)修理資金。待建成的房屋進(jìn)行初始登記時(shí)，再由政府相關(guān)部門與建設(shè)單位依據(jù)實(shí)測(cè)的建筑面積進(jìn)行專項(xiàng)修理資金的最終結(jié)算，多退少補(bǔ)。 二、基數(shù) 筆者建議將建筑成本作為基數(shù)計(jì)算專項(xiàng)修理資金，而不以物業(yè)轉(zhuǎn)讓價(jià)款作為基數(shù)。專項(xiàng)修理資金的作用是用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修理和更新、改造。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修理和更新、改造所需要的費(fèi)用主要為建筑成本。而物業(yè)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的構(gòu)成中所包含的內(nèi)容要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過建筑成本，例如還包括土地成本、開發(fā)過程中所發(fā)生的稅費(fèi)、建設(shè)單位的利潤等。在進(jìn)行物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修理、更新及改造時(shí)，基本上無需考慮土地成本、開發(fā)過程中所發(fā)生的稅費(fèi)和建設(shè)單位的利潤。另外，不同的物業(yè)買受人所擔(dān)當(dāng)?shù)奈飿I(yè)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的單價(jià)可能是不同的。物業(yè)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的單價(jià)存在諸多的變數(shù)。物業(yè)的位置、朝向、樓層、戶型的不同可能直接到影響物業(yè)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的單價(jià)。在項(xiàng)目銷售的不同階段，物業(yè)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格也可能不同。但整個(gè)項(xiàng)目測(cè)算下來，單位面積物