二手房地產(chǎn)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地增值稅征收辦法解釋

1、二手房地產(chǎn)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地增值稅征收辦法解釋2009年9月21日，中山市地稅局緊急發(fā)布關(guān)于明確我市土地增值稅若干政策問題的通知（中山地稅發(fā)2009211號），從2009年10月1日（稅款征收期）起，二手房地產(chǎn)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的土地增值稅按規(guī)定即時清算。從2009年10月1日（以交易所和各國土資源分局收件時間為準(zhǔn)）起，我市取消二手房地產(chǎn)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的土地增值稅預(yù)征辦法和預(yù)征率，改為按規(guī)定即時清算。轉(zhuǎn)讓方能夠提供購入房地產(chǎn)或土地使用權(quán)原值合法有效憑證的，土地增值稅清算應(yīng)采用據(jù)實征收方式，根據(jù)增值率確定適用稅率（見下表）；轉(zhuǎn)讓方不能提供購入房地產(chǎn)或土地使用權(quán)原值合法有效憑證的，土地增值稅清算

2、可采用核定征收方式，其中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的核定征收率為2%（原來預(yù)征率為0.7%）,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的核定征收率為3%（原來預(yù)征率為1%o土地增值稅據(jù)實清算稅率表，次級距稅率速算扣除系數(shù)應(yīng)納稅額計算公式1增值率W50%30%0增值額X30%250滄增值率W100%40%5%增值額X40%孑口除項目金額X5%3100%<增值率W200%50%15%增值額X50%4口除項目金額X15%4增值率200%60%35%增值額X60%寸口除項目金額X35%按新的征收辦法征收二手房地產(chǎn)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的土地增值稅后，同時調(diào)整相關(guān)營業(yè)稅和個人所得稅征收方式，即三個稅種的征收方式要統(tǒng)一（稅費(fèi)簡表見附件），現(xiàn)歸納

3、幾種具體情形如下：1、對個人轉(zhuǎn)讓住房行為，若其適用營業(yè)稅差額征稅條件且應(yīng)征收個人所得稅的，可視情況按以下兩種方式之一征收營業(yè)稅、個人所得稅，土地增值稅則直接免予征收：（1）納稅人如能提供房地產(chǎn)原值的合法有效憑證的，可按轉(zhuǎn)讓收入全額減去購置或受讓原價后的余額計算征收營業(yè)稅，但必須按轉(zhuǎn)讓所得依20%稅率計算征收個人所得稅；（2）納稅人如不能提供房地產(chǎn)原值的合法有效憑證的，必須按轉(zhuǎn)讓收入全額計算征收營業(yè)稅，可按轉(zhuǎn)讓收入全額依3喊率帶征個人所得稅。2、對個人轉(zhuǎn)讓非住房行為，可視情況按以下兩種方式之一征收營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅：（1）納稅人如能提供房地產(chǎn)原值的合法有效憑證的，可按轉(zhuǎn)讓收入全額減去

4、購置或受讓原價后的余額計算征收營業(yè)稅，但必須按轉(zhuǎn)讓所得依20減率計算征收個人所得稅，且必須按據(jù)實清算方式計算征收土地增值稅；（2）納稅人如不能提供房地產(chǎn)原值的合法有效憑證的，必須按轉(zhuǎn)讓收入全額計算征收營業(yè)稅，可按轉(zhuǎn)讓收入全額依3喊率帶征個人所得稅、按轉(zhuǎn)讓收入全額依2喻率核定征收土地增值稅。另，個人所轉(zhuǎn)讓非住宅的來源如為自建的，個人所得稅、土地增值稅的處理參照本辦法執(zhí)行，即個人所得稅、土地增值稅必須同時據(jù)實計算征收或同時核定征收。個人所得稅、土地增值稅：3、 對個人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，可視情況按以下兩種方式之一征收營業(yè)稅、（1）納稅人如能提供購入土地原值的合法有效憑證的，可按轉(zhuǎn)讓收入全額減去購置

5、或受讓原價后的余額計算征收營業(yè)稅，但必須按轉(zhuǎn)讓所得依20%稅率計算征收個人所得稅，且必須按據(jù)實清算方式計算征收土地增值稅；（2）納稅人如不能提供購入土地原值的合法有效憑證的，必須按轉(zhuǎn)讓收入全額計算征收營業(yè)稅，可按轉(zhuǎn)讓收入全額依3%稅率帶征個人所得稅、按轉(zhuǎn)讓收入全額依3%稅率核定征收土地增值稅。4、 對企業(yè)轉(zhuǎn)讓二手房地產(chǎn)或土地使用權(quán)行為，可視情況按以下兩種方式之一征收營業(yè)稅、土地增值稅，企業(yè)所得稅的處理則維持原操作辦法：（1）納稅人如能提供房地產(chǎn)原值的合法有效憑證的，可按轉(zhuǎn)讓收入全額減去購置或受讓原價后的余額計算征收營業(yè)稅，但必須按據(jù)實清算方式計算征收土地增值稅；（2）納稅人如不能提供房地產(chǎn)原值

6、的合法有效憑證的，必須按轉(zhuǎn)讓收入全額計算征收營業(yè)稅，可按采取核定方式征收土地增值稅。2009年10月1日起調(diào)整的部分房地產(chǎn)交易稅費(fèi)簡表00九年十一月二日2009年10月1日起調(diào)整的部分房地產(chǎn)交易稅費(fèi)簡表轉(zhuǎn)讓類型細(xì)分類型（購置年限）是否提供原值憑證營業(yè)稅個人所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅個人住房（暫免項目執(zhí)行期限為2009年1月1日至2009年12月31日）房改房免免免普通（不足2年）是差額5%據(jù)實征收20%免否全額5%全額3%免普通（滿2年，不足5年）是暫免據(jù)實征收20%免否暫免全額3%免普通（滿5年）免免免非普通（不足2年）是全額5%據(jù)實征收20%免否全額5%全額3%免非普通（滿2年，不足5年）是差額5%據(jù)實征收20%免否全額5%全額3%免非普通（滿5年）是差額5%免免否全額5%免免個人非住房是差額5%據(jù)實征收20%據(jù)實清算否全額5%全額3%全額2%個人土地是差額5%據(jù)實征收20%據(jù)實清算否全額5%