淺析大商業(yè)整體移交

1、淺談大商業(yè)整體移交大商業(yè)整體移交概述大商業(yè)整體移交概述1 1大商業(yè)預驗收報告大商業(yè)預驗收報告4 4工程遺留問題銷項工程遺留問題銷項3 3第三方消防檢測報告第三方消防檢測報告2 2圖紙資料的移交圖紙資料的移交5 5設備設施的清點及備品備件的移交設備設施的清點及備品備件的移交6 6項目接管及移交接收記錄項目接管及移交接收記錄9 9移交備忘錄及賠償確認函移交備忘錄及賠償確認函8 8節(jié)能措施及分項計量系統(tǒng)驗收表節(jié)能措施及分項計量系統(tǒng)驗收表7 71、根據(jù)集團制度要求，移交前由項目公司承擔檢測費用，由商管公司選定有資質(zhì)的第三方消防檢測機構對消防系統(tǒng)做逐點測試和全面聯(lián)動測試及電氣安全檢測，并出具合格報告。上

2、報集團安監(jiān)部備案，作為項目移交時安全確認的必要條件。2、考慮第三方消防檢測必須三方比價、簽訂合同、消防電氣檢測、整改問題，商管公司必須提早兩個月和項目公司協(xié)調(diào)，保證大商業(yè)移交的正常進行。3、第三方消防電氣檢測必須落實，不允許和項目公司暗箱操作，敷衍了事，這就失去集團安排這項檢測的初衷。 4、既然項目公司已答應做，為保證商管公司提供的第三方檢測機構不會被項目公司挾持，第三方消防檢測單位必須和我們長期合作，另外我們要先把報價往下降，也符合項目公司的利益，做到雙贏的目的。5、安排弱電主管、弱電領班及技工24小時輪軸轉(zhuǎn)跟進消防檢測，委派消防設備廠家調(diào)試工程師現(xiàn)弱電領班全面負責，消防檢測單位邊檢測邊記錄

3、相關問題，而且對整個萬達廣場自持物業(yè)和銷售物業(yè)全覆蓋，銷售物業(yè)還未入伙，可以白天測試，針對室內(nèi)步行街的特殊情況，提前發(fā)通知給商戶晚上派人留守，工程部每個專業(yè)派專人復位，一個星期完成所有消防檢測事項，再一星期完成所有重大消防問題整改，大商業(yè)+室外步行街故障點6主要是防火閥接地故障和污水間煙感被腐蝕報故障，必須全力解決。1、工程遺留問題性質(zhì)分為四大類：施工未完項（如樓宇控制系統(tǒng)-BA)、施工質(zhì)量問題(如污水間排風管道與大商業(yè)串味）、設計未含項（如空調(diào)水泵無備用泵或無互為備用）、商管經(jīng)營需求（地面增加干垃圾房）。2、工程遺留問題的梳理匯總統(tǒng)計開業(yè)后15天內(nèi)由單店上報區(qū)域上報商管總部；遺留問題的PPT

4、文件一同上報；遺留問題消項清單要每周由單店上報區(qū)域上報商管總部。請注意以下要點：按照集團模塊化節(jié)點開業(yè)后15天內(nèi)上報工程遺留問題。3、工程遺留問題每周必須組織項目公司和各總包、分包開銷項會，每周安排各專業(yè)主管或領班帶領施工方對其已解決的問題進行查證，如完成簽名上交每周銷項會進行整理銷項。比如星期六-星期日查證，星期一下午開銷項會，星期三12:00前OA到達商管總部。4、對待未完成或部分完成的問題不簽字，如地方商管工程部與項目公司工程部不能對每周上報的工程遺留問題銷項清單達成統(tǒng)一意見，先和商管總部工程部溝通，先行上報；對于項目公司工程遺留問題銷項進度慢的現(xiàn)狀，建立RTX群，將每周銷項情況上報項目

5、公司總經(jīng)理。還有項目公司每月OA上報工程遺留問題到南方項目中心和商管總部，由總部派人跟蹤督辦。5、如重大影響安全隱患問題屢次推進不成，可以組織項目公司開現(xiàn)場專題會，請項目公司工程副總、設計副總、成本副總到現(xiàn)場拍板。6、在開業(yè)一個月后商管公司可以針對廣場運營情況提出新的工程遺留問題清單，但建議先和項目公司溝通，能私下協(xié)調(diào)解決，可以不上報商管總部，在開業(yè)后四個月內(nèi)如工程遺留問題少于30項不牽涉消防問題和重大安全隱患問題可以啟動廣場預驗收。同意汪亞東總意見，上海項目公司必須整改到位，確保工程質(zhì)量合格。 商業(yè)地產(chǎn)南方項目管理中心工程質(zhì)量監(jiān)管部總經(jīng)理潘峰 2012-08-13 09:30:06 批準 顯

6、示 02審批人審批(順序)項目必須加快遺留問題的整改進度，同時商管公司予以積極配合；并對整改完成的問題及時予以簽確。 商業(yè)地產(chǎn)南方項目管理中心工程質(zhì)量監(jiān)管部副總經(jīng)理汪亞東 2012-08-13 09:26:11 批準 顯示 開業(yè)后15天上報的遺留問題清單,按照集團一貫做法,在開業(yè)一段時間后允許增加提報一次。 商管總部工程部業(yè)務經(jīng)理費勝利 2012-08-08 13:18:12 批準 顯示 項目公司按照820條問題清單進行銷項，這是經(jīng)過一個月的運行商管公司和項目公司達成一致的問題清單，不同意邊整改邊提問題。 上海項目公司領導上海項目副總經(jīng)理（工程）岳豫卿 2012-08-07 18:59:00

7、批準 顯示 上海寶山萬達商管工程部在7月26日OA上報商管總部工程遺留問題共820條，截止到7月31日已解決工程遺留問題59條，已在8月1日OA上報商管總部，寶山萬達商管工程部會積極配合項目公司工程部完成工程遺留問題的銷項。按照集團工程遺留問題銷項流程，寶山萬達商管工程部根據(jù)開業(yè)后設備設施的運行情況會在9月份OA上報新發(fā)現(xiàn)的工程遺留問題，請各位領導知曉，謝謝！ 上海寶山商管工程部 金煒 01申請人請各級領導審批。 上海項目工程部工程部副經(jīng)理黃杰峰 2012-08-03 三、大商業(yè)預驗收報告1、項目正式移交前，由各區(qū)域商管公司組織開展項目預驗收工作。區(qū)域公司利用所轄各廣場資源，組織驗收小組，按照

8、萬達綜合體項目移交檢查檢測標準之要求，詳細對各建筑設施，各專業(yè)系統(tǒng)設備進行仔細梳理、核查。確認各系統(tǒng)問題，作為預驗收問題匯總，與項目公司確認，移交前必須完成整改。2、預驗收的經(jīng)驗，預驗收可以區(qū)域公司派人參與，但必須以單店工程人員為主，因為其他廣場的參與人員只能看到檢測時的問題，而我們天天在廣場的工程人員能通過檢測更深的了解問題所在。3、對于預驗收發(fā)現(xiàn)的問題，短時間能解決的立刻安排落實，不能馬上解決的需項目公司承諾完成時間并寫進報告內(nèi)，報告內(nèi)不得有涉及安全隱患問題和消防問題。如電梯毛刷。四、大商業(yè)圖紙資料的移交1、首先我們需要了解項目公司檔案審批的時間，因為所有項目公司在開業(yè)前有一次集團竣工資料

9、檔案審核，這資料的詳盡超過我們移交所需的資料。2、我們需要知道移交的圖紙資料，根據(jù)集團下發(fā)的移交圖紙清單，安排每個專業(yè)主管提早一個月到項目公司資料庫核對圖紙資料，核對完畢由工程部文員圖紙資料歸檔。3、對于消防圖紙和重要竣工資料必須核實清楚，如消防圖紙不齊全后期改鋪報消防無法落實。4、所有竣工圖紙必須同時提供電子版和藍圖，藍圖必須加蓋竣工章。5、按照模塊化節(jié)點，項目公司開業(yè)前45天提交商管公司竣工資料，這其實比較困難的。五、設備設施的清點及備品備件的移交1、首先完成大商業(yè)廣場設備臺賬的編制，根據(jù)大商業(yè)設備臺賬由每個專業(yè)主管和項目公司工程師及施工方到現(xiàn)場核對，并制定設備設施的移交清單雙方簽名確認。

10、2、針對主力店設備設施移交，必須有這個意識，我們是房東，主力店是接管，對于設備設施必須商管公司、主力店、項目公司三方檢查確實無誤，簽字確認。3、對于重要設備分包方我們必須根據(jù)銷售合同簽訂免費保養(yǎng)合同或協(xié)議，確定雙方職責，OA上報區(qū)域。如電梯、消防。4、對于備品備件，先是總包、分包將原工程多余的配件轉(zhuǎn)交商管公司進庫，其余備品備件有的廣場是提供清單讓項目公司分兩批采購，有的廣場是讓項目公司先零星采購5萬元備品備件，剩余備品備件進入打包項由商管移交后自行采購。五、設備設施的清點及備品備件的移交5、按照模塊化節(jié)點，項目公司應在開業(yè)前45天提供商管公司備品備件，其實這點很難做好。6、按照模塊化節(jié)點，商管

11、公司必須開業(yè)前120天建立工程部倉庫，但其實根本不現(xiàn)實，寶山6月29日開業(yè)，2月中旬建立工程部倉庫，當時倉庫內(nèi)放置一些材料，沒過一個月就被撬了，材料全部遺失。六、節(jié)能措施及分項計量系統(tǒng)驗收表1、主力店和室內(nèi)步行街商鋪的分項計量必須完成，大商業(yè)能源系統(tǒng)計量過戶必須完成，如開業(yè)后項目公司未完成商鋪水電費計量收費，商管不同意和項目公司開始能源計量過戶，直到商戶可以獨立計量收費，期間所產(chǎn)生的水電費由項目公司承擔。2、完成綠建運營一星認證所包含的相關內(nèi)容必須完成，綠建運營一星需要收集相關資料，并且綠建節(jié)能設備必須安裝啟用。如能源管理平臺給我們工作帶來很大的方便；樓宇控制系統(tǒng)和冷凍主機群控系統(tǒng)都必須完成。

12、所有換季施工或現(xiàn)階段無法完成的項目以會議紀要形式簽字確定施工完成時間，所有驗收必須有規(guī)劃院參與。七、移交備忘錄及賠償確認函1、移交備忘錄就是項目公司承諾函，項目公司針對尚未完成整改的工程質(zhì)量問題及經(jīng)營需求完成內(nèi)容及相關時間作出承諾。如未完成工程遺留問題的整改措施，樓宇控制系統(tǒng)和綠建運營一星評估條件的完成時間，關于商管品質(zhì)提升的遺留問題打包費用的確定，移交后工程問題承諾解決（漏水問題必須寫進去）。2、項目公司需支付給商管的相關費用的到賬時間確定，如項目公司按時間節(jié)點需支付給商管的旺場費、開辦費、招商推廣費等費用。3、所有費用必須列明細賬目，費用承諾函由商管公司和項目公司敲章確認，費用明細表雙方簽

13、字確認。八、項目接管及移交接收記錄1、項目接管及移交接收記錄必須齊全，項目公司總經(jīng)理和單店總經(jīng)理必須簽名確認，相關手續(xù)必須符合集團相關規(guī)定。2、項目公司、商管公司和主力店三方必須召開移交確認會，三方確認主力店設備設施無消防安全隱患，具備正式移交條件，并簽字確認，會議紀要存檔。請全程跟進移交過程，針對主力店提出的未完成工程遺留問題，項目公司必須給出完成時間，并寫入預驗收報告內(nèi)。結論一、誠心、平心、耐心。二、站在項目公司角度，分析移交問題。三、對待項目公司有禮有節(jié)，要清楚大商業(yè)整體移交的重點所在，如第三方消防檢測、節(jié)能措施及分項計量系統(tǒng)驗收、預驗收等事項。四、關于申報大商業(yè)移交流程所有文件必須仔細

14、核對，所有附件必須都能下載。詳見下頁寶山2012大商業(yè)整體移交申報流程。申報流程案例 上海寶山萬達廣場自上海寶山萬達廣場自20122012年年6 6月月2929日開業(yè)以來，運營正常。開業(yè)后，上海寶山商管公司檢查出工程遺留問題日開業(yè)以來，運營正常。開業(yè)后，上海寶山商管公司檢查出工程遺留問題共計共計 820 820項，上海項目公司積極整改，現(xiàn)遺留問題還剩余項，上海項目公司積極整改，現(xiàn)遺留問題還剩余2626項未完成整改，項目公司對以上問題簽確認同，并制項未完成整改，項目公司對以上問題簽確認同，并制定相應的整改、保障措施。（詳見附件定相應的整改、保障措施。（詳見附件 ） 在此期間，上海項目公司完成了：

15、在此期間，上海項目公司完成了：1 1、按集團要求完成了第三方消防檢測，并報集團安監(jiān)部備案。、按集團要求完成了第三方消防檢測，并報集團安監(jiān)部備案。2 2、圖紙資、圖紙資料的移交；料的移交；3 3、設施設備移交；、設施設備移交；4 4、備品備件的移交、備品備件的移交5 5、節(jié)能措施及分項計量系統(tǒng)驗收；、節(jié)能措施及分項計量系統(tǒng)驗收；6 6、相關費用解決；、相關費用解決；7 7、項、項目移交接管；目移交接管；8 8、項目各系統(tǒng)移交接收；、項目各系統(tǒng)移交接收；9 9、遺留問題的妥善處理方案；、遺留問題的妥善處理方案；1010、設計未含及品質(zhì)提升問題制定了整改、設計未含及品質(zhì)提升問題制定了整改方案；方案；

16、1111、綠建問題制定了整改方案等各項工作。、綠建問題制定了整改方案等各項工作。 大商業(yè)移交后（質(zhì)保期內(nèi)），項目公司承諾按期完成大商業(yè)移交后（質(zhì)保期內(nèi)），項目公司承諾按期完成整改未完項并繼續(xù)組織實施銷項，對施工質(zhì)量問題將督促責任單位及時維修，直至全部維修完成，如責任單位無整改未完項并繼續(xù)組織實施銷項，對施工質(zhì)量問題將督促責任單位及時維修，直至全部維修完成，如責任單位無法按期完成維修，經(jīng)項目公司和責任單位共同確認后，按照三方簽訂的三方協(xié)議規(guī)定，商管公司將委托第三法按期完成維修，經(jīng)項目公司和責任單位共同確認后，按照三方簽訂的三方協(xié)議規(guī)定，商管公司將委托第三方施工單位進行維修，期間所發(fā)生的一切費用由

17、項目公司承擔并墊付。方施工單位進行維修，期間所發(fā)生的一切費用由項目公司承擔并墊付。 鑒于以上情況，上海寶山萬達廣場商業(yè)管理有限公司特向領導申請進行工程交接，請領導批示，謝謝！鑒于以上情況，上海寶山萬達廣場商業(yè)管理有限公司特向領導申請進行工程交接，請領導批示，謝謝！ 請選擇審批順序請選擇審批順序 同時審批同時審批 順序?qū)徟樞驅(qū)徟?請選擇審批人請選擇審批人 王志彬王志彬 曲德君曲德君 附件附件 附件附件1-1-第三方消防檢測報告第三方消防檢測報告.rar 0-.rar 0-下載下載 (1929K) (1929K) 全部下載全部下載 附件附件2-2-圖紙資料移交清單圖紙資料移交清單.rar 1-.

18、rar 1-下載下載 (1170K) (1170K) 附件附件3-3-設施設備清單設施設備清單.rar 2-.rar 2-下載下載 (8421K) (8421K) 附件附件4-4-備品備件清單備品備件清單.rar 3-.rar 3-下載下載 (4481K) (4481K) 附件附件5-5-節(jié)能措施及分項計量系統(tǒng)驗收表節(jié)能措施及分項計量系統(tǒng)驗收表.rar 4-.rar 4-下載下載 (1875K) (1875K) 附件附件6-6-移交備忘錄（項目公司承諾函）移交備忘錄（項目公司承諾函）.rar 5-.rar 5-下載下載 (604K) (604K) 附件附件7-7-商戶索賠費用解決商戶索賠費用解

19、決.rar 6-.rar 6-下載下載 (303K) (303K) 附件附件8-8-項目移交接管單項目移交接管單.rar 7-.rar 7-下載下載 (814K) (814K) 附件附件9-9-項目移交接收記錄項目移交接收記錄.rar 8-.rar 8-下載下載 (2047K) (2047K) 附件附件10-10-遺留問題清單遺留問題清單.rar 9-.rar 9-下載下載 (2117K) (2117K) 附件附件11-11-建設工程竣工驗收備案表建設工程竣工驗收備案表.rar 10-.rar 10-下載下載 (5471K) (5471K) 工程遺留問題工程遺留問題2012-9-232012-9-23（OAOA）.rar 11-.rar 11-下載下載 (10314K) (10314K) 上海寶山萬達廣場預驗收報告上海寶山萬達廣場預驗收報告.rar 1