深圳南山高新區(qū)項(xiàng)目20140526(IDG)

1、 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved0IDG Confidential and Proprietary深圳南山高新區(qū)項(xiàng)目介紹深圳南山高新區(qū)項(xiàng)目介紹20142014年年5 5月月 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved1目錄三、項(xiàng)目測(cè)算及風(fēng)險(xiǎn)提示二、項(xiàng)目現(xiàn)狀分析一、項(xiàng)目基本信息五、附件四、交易方案 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserv

2、ed2深圳區(qū)域規(guī)劃城市核心區(qū)（福田、羅湖、華僑城）城市核心區(qū)（福田、羅湖、華僑城）在承擔(dān)全市行政中心、文化中心功能的基礎(chǔ)上，未來(lái)要重點(diǎn)發(fā)展金融中心、商貿(mào)中心和服務(wù)中心的功能。推進(jìn)舊工業(yè)區(qū)的更新，發(fā)展創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)與特色文化產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，提升整體功能。加快城中村改造與綜合治理，改善城市人居環(huán)境。西部濱海區(qū)（寶安濱海區(qū)和除西部濱海區(qū)（寶安濱海區(qū)和除華僑城以外的南山）華僑城以外的南山）結(jié)合港口、機(jī)場(chǎng)、高速公路、口岸等大型交通基礎(chǔ)設(shè)施密集的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。建建設(shè)世界先進(jìn)水平的高端制造業(yè)設(shè)世界先進(jìn)水平的高端制造業(yè)園區(qū)，發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)與通訊產(chǎn)園區(qū)，發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)與通訊產(chǎn)業(yè)等高端制造業(yè)。業(yè)等高端制造業(yè)。加強(qiáng)與

3、香港的合作，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。中部地區(qū)（公明、光明、石巖、龍華、觀瀾）中部地區(qū)（公明、光明、石巖、龍華、觀瀾）依托良好的生態(tài)環(huán)境，形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的集群。 建設(shè)客運(yùn)鐵路樞紐，構(gòu)筑城市中心區(qū)的功能拓展新城區(qū)。未來(lái)應(yīng)對(duì)區(qū)域內(nèi)的大型綠地進(jìn)行整合，建設(shè)調(diào)節(jié)城市生態(tài)平衡的生態(tài)綠心。東部地區(qū)（鹽田及除大鵬半島以外的龍崗其它地區(qū)）東部地區(qū)（鹽田及除大鵬半島以外的龍崗其它地區(qū)）通過(guò)東部沿海鐵路、城際軌道和高速公路等區(qū)域性交通設(shè)施的建設(shè)，發(fā)展成為深圳向粵東北地區(qū)輻射的服務(wù)中心。建設(shè)職業(yè)培訓(xùn)和高等教育基地，發(fā)展成為自主創(chuàng)新的新型產(chǎn)業(yè)基地。依托鹽田港的優(yōu)勢(shì)，應(yīng)進(jìn)一步拓展海鐵聯(lián)運(yùn)，發(fā)展國(guó)際性的港口物流業(yè)和與之配套的商貿(mào)

4、業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)。東部濱海地區(qū)（大鵬半島地區(qū)）東部濱海地區(qū)（大鵬半島地區(qū)）加強(qiáng)對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)、恢復(fù)和培育。高標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)旅游資源，發(fā)展以國(guó)際會(huì)議、休閑度假為主的旅游業(yè)，建設(shè)國(guó)際性的濱海旅游度假區(qū)。以環(huán)境和景觀保護(hù)為基本前提，依托生態(tài)環(huán)境和海洋資源優(yōu)勢(shì)，適度發(fā)展生態(tài)產(chǎn)業(yè)和海洋產(chǎn)業(yè)。 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved3項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于深圳市南山區(qū)高新區(qū)內(nèi)，緊鄰深南大道及地鐵羅寶線高新園站；項(xiàng)目所在區(qū)域基礎(chǔ)配套成熟，自然環(huán)境優(yōu)美，已有眾多園區(qū)企業(yè)入駐辦公，商務(wù)環(huán)境極其優(yōu)異；項(xiàng)目前往市中心（華僑城、福田區(qū)、羅湖區(qū)）及

5、機(jī)場(chǎng)十分便利，羅寶線地鐵均能直接通達(dá)，車程分別為3公里（華僑城站）、10公里（會(huì)展中心站）、16公里（大劇院站）和18公里（機(jī)場(chǎng)站）。高新園區(qū)高新園區(qū) Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved4項(xiàng)目基本信息深圳南山高新區(qū)項(xiàng)目深圳南山高新區(qū)項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間開(kāi)工時(shí)間預(yù)計(jì)2014年2季度開(kāi)工土地性質(zhì)土地性質(zhì)工業(yè)用地（只出租）土地使用期限土地使用期限50年建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積3,947.2 平方米總建面總建面47,593.8 平方米- - 地上建面地上建面38,932.8 平方米- - 地下建面地下建面8,661 平

6、方米 容積率容積率9.8建筑密度建筑密度40%建筑高度建筑高度100 米本項(xiàng)目 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved5項(xiàng)目市場(chǎng)情況中科大廈：租金130140元/平方米/月長(zhǎng)虹大廈：租金130元/平方米/月康佳大廈：租金130元/平方米/月邁瑞大廈：租金120130元/平方米/月項(xiàng)目周邊有康佳大廈、長(zhǎng)虹大廈、邁瑞大廈等物業(yè)，平均租金水平在130元/平方米/月從整體上看，深圳的辦公樓市場(chǎng)較為健康，處于穩(wěn)步增長(zhǎng)的階段；從區(qū)域上看，盡管福田中心區(qū)作為金融中心的地位不可撼動(dòng)，但隨著后?？偛拷?jīng)濟(jì)區(qū)和前海的發(fā)展，租戶正

7、加大對(duì)南山區(qū)的關(guān)注度，南山區(qū)的辦公氛圍日益強(qiáng)化。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，園區(qū)租金水平一般為核心甲級(jí)寫(xiě)字樓的60%左右，因此強(qiáng)勁的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)水平也有助于園區(qū)市場(chǎng)的提升甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)南山高科技園區(qū)租賃市場(chǎng) Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved6深深 南南 大大 道道北北 環(huán)環(huán) 路路濱濱 海海 大大 道道北區(qū)西區(qū)北區(qū)西區(qū)南區(qū)南區(qū)北區(qū)東區(qū)北區(qū)東區(qū)中區(qū)西區(qū)中區(qū)西區(qū)中區(qū)東區(qū)中區(qū)東區(qū)中區(qū)：中區(qū)：以規(guī)模較小，資金實(shí)力較弱（相比南區(qū)）的電子信息類企業(yè)為主。片區(qū)內(nèi)目前以廠房、住宅為主，少量企業(yè)寫(xiě)字樓，東南側(cè)是科技園最大的城中村大沖

8、村（目前華潤(rùn)負(fù)責(zé)建設(shè)住宅及寫(xiě)字樓等綜合體）。北區(qū)：北區(qū)：總體規(guī)劃要求建設(shè)“高新技術(shù)化總部化”的高新技術(shù)園區(qū)；土地利用規(guī)劃確定本片區(qū)的功能定位是“以大型生產(chǎn)型工業(yè)為主的高新技術(shù)工業(yè)區(qū)”。目前以生物制藥和醫(yī)藥企業(yè)為主。南區(qū)：南區(qū)：已經(jīng)初步建成也是集科研、開(kāi)發(fā)、試制、培訓(xùn)、孵化、創(chuàng)業(yè)、辦公及金融貿(mào)易與居住為一體的綜合功能區(qū)，深圳虛擬大學(xué)園區(qū)和大量大企業(yè)總部寫(xiě)字樓在本區(qū)域落戶。南區(qū)是目前科技園目前大企業(yè)聚集度最高、租金水平最高的區(qū)域，同時(shí)也是科技園未開(kāi)發(fā)土地最多的區(qū)域?？?苑 路項(xiàng)目市場(chǎng)情況科技園區(qū)規(guī)劃科技園劃分為三個(gè)片區(qū)，南區(qū)是大企業(yè)聚集地；中區(qū)主要以資金實(shí)力相對(duì)較弱電子信息企科技園劃分為三個(gè)片區(qū)，

9、南區(qū)是大企業(yè)聚集地；中區(qū)主要以資金實(shí)力相對(duì)較弱電子信息企業(yè)為主，北區(qū)以業(yè)為主，北區(qū)以“大型生產(chǎn)型工業(yè)為主高新技術(shù)工業(yè)區(qū)大型生產(chǎn)型工業(yè)為主高新技術(shù)工業(yè)區(qū)”北區(qū)西區(qū)北區(qū)西區(qū)- -北起廣深高速，南至北環(huán)大道，西臨麒麟路，東到科苑大道路，總用地面積1.32平方公里。北區(qū)東區(qū)北區(qū)東區(qū)-北起廣深高速，南至北環(huán)大道，西臨科苑大道，東到沙河西路，總用地面積1.26平方公里。中區(qū)西區(qū)中區(qū)西區(qū)-是北環(huán)路、科苑大道、深南大道、麒麟路道路中心線的圍合區(qū)域，總用地面積為179.47公頃。中區(qū)東片中區(qū)東片- -區(qū)北起北環(huán)大道，南至深南大道，西臨科苑大道，東到沙河西路，片區(qū)總規(guī)模1.6平方公里；南部片區(qū)南部片區(qū)-指南海大道

10、以東、濱海大道以北、沙河西路以西、深南大道以南的城市建設(shè)用地，總用地面積523.12公頃。 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved7現(xiàn)有寫(xiě)字樓物業(yè)租賃客群穩(wěn)定、數(shù)量龐大且實(shí)力較強(qiáng)：南區(qū)出租率集中在90%以上；面積需求在200-500平米、半層整層；租金根據(jù)交通優(yōu)勢(shì)及樓宇品質(zhì)呈現(xiàn)一定差別，整體均價(jià)在110-130元/月南區(qū)南區(qū)基本介紹基本介紹項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱檔次檔次總建筑面積總建筑面積( () )層數(shù)層數(shù)租金均價(jià)租金均價(jià)( (元元/ / ) )出租率出租率南區(qū)深南沿線p沿線寫(xiě)字樓多高層建筑，外立面時(shí)尚、高端、

11、品質(zhì)檔次較高；p 租客面積區(qū)間：大多半層整層出租，少量劃分為200400小面積出租p以IT、科技、電子、咨詢、金融等行業(yè)為主康佳大廈甲級(jí)1064162413095%長(zhǎng)虹科技大廈甲級(jí)750002513095%飛亞達(dá)科技乙級(jí)830002012095%TCL乙級(jí)803002512095%創(chuàng)維大廈乙級(jí)610001812095%南區(qū)東部組團(tuán)p高層與多層交錯(cuò)p面積區(qū)間：多半層以上，少量劃分為300 500 小面積出p以IT、科技、電子、金融等為主邁科龍大廈甲級(jí)315002012091%松日發(fā)展大廈甲級(jí)659612312085%曙光大廈乙級(jí)300001911086%方大大廈乙級(jí)230001711592%金蝶

12、軟件園乙級(jí)60000810095%南區(qū)西部組團(tuán)樓體為多層建筑，質(zhì)素不高，分布有虛擬大學(xué)園、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)基地等，多為軟件、教育培訓(xùn)、科技類行業(yè)；租金水平約90100元/ 南區(qū)濱海大道分布部分新建樓宇（如A8音樂(lè)大廈、威新軟件園等），因臨近濱海大道及地鐵蛇口線，品質(zhì)較高，租金均價(jià)在100110元/月，項(xiàng)目市場(chǎng)情況科技園南區(qū) Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved8中區(qū)深南沿線的出租率集中在85%以上；面積需求在200-500平米、半層整層；租金在105120元/ /月中區(qū)中區(qū)基本介紹基本介紹項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱檔次檔

13、次總建筑面積（）總建筑面積（）層數(shù)層數(shù)租金均價(jià)（元租金均價(jià)（元/ / ）出租率出租率中區(qū)深南沿線p深南沿線高新園地鐵口以北多為住宅，主要辦公區(qū)域靠近深大片區(qū)，整體交通不如南區(qū)便捷，辦公氛圍亦不如南區(qū)，但樓宇以高樓為主，品質(zhì)形象較好；p華潤(rùn)在大沖村舊改項(xiàng)目臨近高新園地鐵，為住宅和寫(xiě)字樓綜合體，品質(zhì)高，預(yù)計(jì)會(huì)成為區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目；p目前整體租金水平較南區(qū)低華潤(rùn)城中村舊改甲級(jí)未知300米預(yù)計(jì)區(qū)域標(biāo)桿無(wú)科技園金融基地甲級(jí)960001210085%桑達(dá)科技大廈甲級(jí)480001712099%金融科技大廈甲級(jí)580002612080%長(zhǎng)城大廈甲級(jí)5680017-2010598%p特點(diǎn)一：特點(diǎn)一：中區(qū)純寫(xiě)字樓中商

14、品房類純寫(xiě)字樓分布較為分布較為集中集中，集中在北環(huán)大道、南海大道、科苑路和玉泉路圍合成區(qū)域內(nèi)。p特點(diǎn)二：特點(diǎn)二：中區(qū)純寫(xiě)字樓的規(guī)模集中在：6-96-9萬(wàn)萬(wàn)左右。p特點(diǎn)三：特點(diǎn)三： 新建純寫(xiě)字樓形象品質(zhì)形象品質(zhì)較高較高。p特點(diǎn)四：特點(diǎn)四：整體交通便捷度交通便捷度、區(qū)域認(rèn)可度區(qū)域認(rèn)可度不如南區(qū)。項(xiàng)目市場(chǎng)情況科技園中區(qū) Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved9科技園區(qū)整體出租率較高，核心區(qū)域基本為滿足狀態(tài)；租金水平根據(jù)區(qū)域位置、交通狀況、樓宇品質(zhì)表現(xiàn)出科技園區(qū)整體出租率較高，核心區(qū)域基本為滿足狀態(tài)；租金水平根據(jù)區(qū)

15、域位置、交通狀況、樓宇品質(zhì)表現(xiàn)出較明顯的差異，整體來(lái)看：較明顯的差異，整體來(lái)看：l租金第一梯隊(duì)：南區(qū)深南大道沿線區(qū)域交通便捷，樓宇品質(zhì)較高，入駐企業(yè)實(shí)力強(qiáng)，租金水平在130元/平方米/月左右，如康佳大廈、長(zhǎng)虹科技大廈等；l租金第二梯隊(duì)：深南大道沿線中區(qū)交通便捷、樓宇品質(zhì)較高的區(qū)域；南區(qū)品質(zhì)一般或交通便捷度一般的區(qū)域，租金水平在110120元/平方米/月，如邁科龍大廈、桑達(dá)科技大廈；l租金第三梯隊(duì)：南區(qū)位置較差、樓宇品質(zhì)較差區(qū)域；中區(qū)位置一般或樓宇品質(zhì)一般區(qū)域，租金水平在100元/平方米/月左右，如南區(qū)虛擬大學(xué)園、金蝶軟件園、長(zhǎng)城大廈等；l租金第四梯隊(duì)：北區(qū)及中區(qū)位置較差、品質(zhì)較差的樓宇，租金水

16、平在90元/平方米/月以下；科技園區(qū)入駐企業(yè)行業(yè)主要分布在科技園區(qū)入駐企業(yè)行業(yè)主要分布在IT IT、科技、電子、金融、咨詢、貿(mào)易、制造、教育等，相比入駐深圳傳統(tǒng)、科技、電子、金融、咨詢、貿(mào)易、制造、教育等，相比入駐深圳傳統(tǒng)CBDCBD區(qū)域?qū)懽謽?，科技園區(qū)有更高的性價(jià)比及更優(yōu)的氛圍；區(qū)域?qū)懽謽?，科技園區(qū)有更高的性價(jià)比及更優(yōu)的氛圍；政府政府對(duì)對(duì)科技園科技園物業(yè)的自用面積有比例限制，通常要求開(kāi)發(fā)企業(yè)自用物業(yè)的自用面積有比例限制，通常要求開(kāi)發(fā)企業(yè)自用50%50%以上以上，50%以外的部分可以進(jìn)駐其他外來(lái)企業(yè)，且入駐企業(yè)行業(yè)符合高新園區(qū)核準(zhǔn)的行業(yè)范圍內(nèi)的（主要為科技、IT、金融、咨詢、貿(mào)易、電子等），可

17、在區(qū)域內(nèi)注冊(cè)；如企業(yè)自用范圍不足50%的，自用面積用于對(duì)外出租的，入駐企業(yè)不得在區(qū)域內(nèi)注冊(cè)，但可以用于人員辦公。項(xiàng)目市場(chǎng)情況科技園總結(jié) Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved10目錄三、項(xiàng)目測(cè)算及風(fēng)險(xiǎn)提示二、項(xiàng)目現(xiàn)狀分析一、項(xiàng)目基本信息五、附件四、交易方案 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved11項(xiàng)目現(xiàn)狀u項(xiàng)目公司為境外結(jié)構(gòu)的BVI全資持有的外商投資公司u項(xiàng)目公司已取得四證，并處于基坑施工階段，建設(shè)周期為2年（2014

18、年初2015年底）u項(xiàng)目土地收購(gòu)成本2億元（折合樓面價(jià)5137元/平方米，此價(jià)格不含賬面現(xiàn)金），考慮到后期工程投入，自有資金投入總額預(yù)計(jì)為3.5億元u旭天發(fā)展協(xié)助基金負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程建設(shè)及后期的整體運(yùn)營(yíng)服務(wù)，可實(shí)現(xiàn)入駐前50%的租戶承租，起始租金預(yù)計(jì)4元/平方米/月u項(xiàng)目公司已取得工行1.5億元的授信 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved12目錄三、項(xiàng)目測(cè)算及風(fēng)險(xiǎn)提示二、項(xiàng)目現(xiàn)狀分析一、項(xiàng)目基本信息五、附件四、交易方案 Copyright IDG Confidential and Proprietary, a

19、ll rights reserved13項(xiàng)目測(cè)算假設(shè)條件 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved14項(xiàng)目測(cè)算建設(shè)期項(xiàng)目項(xiàng)目合計(jì)合計(jì)2014/6/302014/6/302014/9/302014/9/302014/12/312014/12/312015/3/312015/3/312015/6/302015/6/302015/9/302015/9/302015/12/312015/12/312016/3/312016/3/312016/6/302016/6/30土地轉(zhuǎn)讓成本-200,000-120,000000

20、-80,0000000股權(quán)轉(zhuǎn)讓印花稅-260-26000000000建安成本-261,766-15,468-11,898-18,800-24,749-36,766-39,146-24,749-25,701-64,490開(kāi)發(fā)管理費(fèi)-15,706-2,356-2,356-1,571-1,571-1,571-1,571-1,571-1,571-1,571日常管理費(fèi)-1,000-150-150-100-100-100-100-100-100-100基金固定管理費(fèi)（1%）-7,000000-3,500000-3,5000建設(shè)期銀行利息-8,93900000-1,229-2,070-2,640-3,000

21、建設(shè)期股東借款利息-2,70000000000-2,700合計(jì)合計(jì)-497,371-497,371-138,234-138,234-14,404-14,404-20,470-20,470-29,919-29,919-118,437-118,437-42,046-42,046-28,490-28,490-33,511-33,511-71,860-71,860建設(shè)期現(xiàn)金流（單位：千元）建設(shè)期現(xiàn)金流（單位：千元） Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved15項(xiàng)目測(cè)算運(yùn)營(yíng)期項(xiàng)目項(xiàng)目合計(jì)合計(jì)2016/9/302016/

22、9/302016/12/312016/12/312017/3/312017/3/312017/6/302017/6/302017/9/302017/9/302017/12/312017/12/312018/3/312018/3/312018/6/302018/6/30租金收入90,1366,54110,29211,01411,73612,45812,69812,69812,698物業(yè)管理費(fèi)收入7,8258188769349931,0511,0511,0511,051合計(jì)合計(jì)97,9617,35811,16811,94812,72913,50913,75013,75013,750營(yíng)業(yè)稅-5,00

23、3-363-571-611-651-691-705-705-705印花稅-51-39-3-3-3-3000房產(chǎn)稅-10,816-785-1,235-1,322-1,408-1,495-1,524-1,524-1,524物業(yè)管理費(fèi)-6,541-818-818-818-818-818-818-818-818運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)-1,887-196-211-225-240-254-254-254-254行政管理費(fèi)-944-98-105-113-120-127-127-127-127市場(chǎng)推廣費(fèi)-944-98-105-113-120-127-127-127-127保險(xiǎn)費(fèi)-294-37-37-37-37-37-37

24、-37-37基金固定管理費(fèi)-7,00000-3,500000-3,5000合計(jì)合計(jì)-33,479-2,434-3,085-6,740-3,396-3,551-3,591-7,091-3,591扣除基金管理費(fèi)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流64,4824,9248,0835,2089,3339,95710,1596,65910,159不扣除管理費(fèi)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流71,4824,9248,0838,7089,3339,95710,15910,15910,159運(yùn)營(yíng)期現(xiàn)金流（單位：千元）運(yùn)營(yíng)期現(xiàn)金流（單位：千元） Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights re

25、served16項(xiàng)目測(cè)算結(jié)果測(cè)算結(jié)果測(cè)算結(jié)果數(shù)值數(shù)值單位單位Project Unleveraged IRR20.6%劣后投資人 IRR（Before Carry）31.8%劣后投資人 IRR（After Carry）27.1%境外綜合投資收益（After Carry）17.8%運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)數(shù)值數(shù)值單位單位運(yùn)營(yíng)收入97,961,154元運(yùn)營(yíng)成本33,479,116元EBITDA64,482,038元Stable EBITDA YIELD8.3%出售情況出售情況數(shù)值數(shù)值單位單位收益法估值單價(jià)14,230元/平方米市場(chǎng)法估值單價(jià)20,000元/平方米綜合單價(jià)16,538元/平方米出售凈所得（不扣

26、除債務(wù)）782,245,650元出售凈所得（扣除債務(wù)）509,378,551元備注：本測(cè)算結(jié)果基于中性的假設(shè)條件，在租金假設(shè)為130元/平方米/月的情況下，投資人綜合IRR為19.4% Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved17風(fēng)險(xiǎn)提示項(xiàng)目處于建設(shè)初期，從開(kāi)發(fā)建設(shè)、竣工驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)到基金退出周期較長(zhǎng)，面臨開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及匯率風(fēng)險(xiǎn)等多種風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目用地為工業(yè)用地，持有期內(nèi)寫(xiě)字樓只能自用或?qū)ν獬鲎?，不得散售；資產(chǎn)處置時(shí)只能選擇境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓；項(xiàng)目的盈利模式和退出渠道單一交易模式為境外項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)，需使

27、用外幣基金交易；項(xiàng)目公司可能存在未披露的財(cái)務(wù)、法律問(wèn)題，需對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目及項(xiàng)目公司做深入的盡職調(diào)查 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved18目錄三、項(xiàng)目測(cè)算及風(fēng)險(xiǎn)提示二、項(xiàng)目現(xiàn)狀分析一、項(xiàng)目基本信息五、附件四、交易方案 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved19交易結(jié)構(gòu)圖旭天發(fā)展旭天發(fā)展境外收購(gòu)基金（BVI）*標(biāo)的項(xiàng)目招商財(cái)富招商財(cái)富提供開(kāi)發(fā)建設(shè)、后期招商運(yùn)營(yíng)服務(wù)VXCVXC（BVIBVI）項(xiàng)目公司優(yōu)先投資人劣后投資人1交

28、易后100%持股IDG、GP2作為Co-GP聯(lián)合發(fā)起境外基金交易前100%持股IDGIDG資本資本劣后投資人2（旭天發(fā)展）BVIBVI簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議支付股權(quán)對(duì)價(jià)款100%持股境外境外境內(nèi)境內(nèi)招商財(cái)富招商財(cái)富IDGIDG資本資本境內(nèi)基金XX計(jì)劃提供境內(nèi)貸款GP將超額投資收益（Carry）的20%分配給旭天發(fā)展 Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved20交易要素表基金名稱基金名稱北京和諧匯XX投資管理中心（暫定）基金規(guī)?；鹨?guī)?？傄?guī)模：人民幣3.5億元（暫定），設(shè)立境內(nèi)和境外平行管理基金境外基金：人民幣2.6

29、億元（根據(jù)項(xiàng)目公司賬面現(xiàn)金實(shí)際金額可調(diào)整），其中優(yōu)先資金1.69億元，劣后資金9.1億元；境內(nèi)基金：人民幣0.9億元基金管理人基金管理人Co-GP模式，由IDG資本和招商財(cái)富的境內(nèi)與境外管理實(shí)體聯(lián)合管理運(yùn)營(yíng)管理方運(yùn)營(yíng)管理方旭天發(fā)展，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)、對(duì)外招商及后期運(yùn)營(yíng)管理存續(xù)期限存續(xù)期限4+1年資金用途資金用途境外資金用于收購(gòu)項(xiàng)目公司境外BVI的100%股權(quán)；境內(nèi)資金用于支付工程建設(shè)款基金管理費(fèi)基金管理費(fèi)基金總規(guī)模的1%，并分享投資收益的20%作為Carry運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)旭天發(fā)展?jié)M足基金考核要求的，GP應(yīng)將Carry的20%分配給旭天發(fā)展作為獎(jiǎng)勵(lì)。收益分配收益分配u分配順序：1、扣除基

30、金固定管理費(fèi)；2、向境內(nèi)LP分配利息和投資本金；3、境內(nèi)項(xiàng)目公司向境外BVI有利潤(rùn)分配的，向境外優(yōu)先LP分配利息和投資本金；4、向境外劣后LP分配投資本金；5、向境外劣后LP分配投資收益u資金成本境內(nèi)LP：不超過(guò)12 %/年，按年付息境外優(yōu)先LP：不超過(guò)10%/年，具備付息條件時(shí)支付利息（當(dāng)期應(yīng)付未付利息計(jì)入下一期本金計(jì)息）退出方式退出方式基金存續(xù)期滿，向第三方出售境外BVI公司股權(quán)（第三方承債式收購(gòu)） Copyright IDG Confidential and Proprietary, all rights reserved21交易要點(diǎn)4、境內(nèi)基金GP收取固定管理費(fèi)；境外基金GP與劣后LP按項(xiàng)目投資收益扣除優(yōu)先LP收益后的20%：80%進(jìn)行收益分成，GP分享的超額收益為Carry。1、基金擬采用境內(nèi)、境外雙重結(jié)構(gòu)，均由IDG和招商財(cái)富作為Co-GP負(fù)責(zé)基金的管理，并