第6章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)土地制度分析

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)李德智博士/副教授/生導(dǎo)師njldz，東南大學(xué)土木建設(shè)與房地產(chǎn)系第6章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)土地制度分析6.1土地對(duì)于、城市和企業(yè)的意義6.2我國(guó)土地的所有制度6.3我國(guó)土地的管理制度6.4我國(guó)土地的使用制度6.5我國(guó)土地的儲(chǔ)備制度2思 考 題1.南京市棲霞區(qū)某村委會(huì)欲拿該村150畝地與小劉所在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)土地價(jià)格，問(wèn)是否應(yīng)該參加？2.2014年7月，財(cái)政部披露2013年我國(guó)土地使用權(quán)出讓金收入為3.91萬(wàn)億，創(chuàng)歷史新高。對(duì)此，你有何看法？36.1 土地對(duì)于、城市和企業(yè)的意義對(duì)于土地的意義對(duì)于企業(yè)對(duì)于城市4土地對(duì)于的意義u土地是人類(lèi)賴(lài)以生存和發(fā)展的活動(dòng)場(chǎng)所，它具

2、有固定性、不可替代性和有限性的特征。所以，世界各國(guó)都把它視為最為重要的自然，盡量合理開(kāi)發(fā)利用，不斷提高其價(jià)值和價(jià)值。u土地是民生之本、發(fā)展之基、之母。土地問(wèn)題事關(guān)糧食安全，事關(guān)可持續(xù)發(fā)展，事關(guān)穩(wěn)定和長(zhǎng)治久安。5我國(guó)耕地情況和保護(hù)目標(biāo)：堅(jiān)持和落u耕地面積變化情況（20012013）實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，嚴(yán)守18億畝耕地紅線不動(dòng)搖。u袁隆平：“18億畝的耕地紅線保不住”u 茅于軾：“18億畝耕地紅線沒(méi)有必要”6(億畝)200120022003200420052006200720082009201020112012201320.50020.00019.50019.00018.

3、50018.00017.50017.000我國(guó)建設(shè)用地規(guī)模過(guò)大u目前我國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量為24萬(wàn)多平方公里，居世 界第一。u標(biāo)準(zhǔn)城市人均建設(shè)用地60至120平方米，一般都應(yīng) 在100m2/人以?xún)?nèi)。只有首都和特區(qū)城市最高值可達(dá)到120m2/人，鄉(xiāng)村人均建設(shè)用地50至150m2/人，一在100m2/人。世界平均水平不超過(guò)85m2/人。般應(yīng)u目前我國(guó)人均建設(shè)用地量水平（130m2/人）不僅超過(guò)了標(biāo)準(zhǔn)，而且還遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界平均水平。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)土如何堅(jiān)守18億畝耕地不放松部7保護(hù)耕地力度加大勢(shì)在必行8土地對(duì)于城市的意義土地對(duì)于城市的意義9地方可持續(xù)發(fā)展地方財(cái)政土地對(duì)于地方財(cái)政的意義10土地對(duì)于地方財(cái)政的

4、意義11土地對(duì)于地方財(cái)政的意義u 1994年我國(guó)實(shí)行分稅制后，作為主體稅種的、所得稅為、地方所共享，而土地出讓金作為地方財(cái)政固定收入則全部劃歸地方所有。12土地對(duì)于地方財(cái)政的意義13土地對(duì)于地方財(cái)政的意義14土地對(duì)于地方財(cái)政的意義15土地對(duì)于地方財(cái)政的意義6土地對(duì)于地方財(cái)政的意義17土地對(duì)于地方財(cái)政的意義18土地對(duì)于地方財(cái)政的意義19土地出讓金管理制度u措施知（國(guó)辦100關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通）要求2007年1月1日開(kāi)始實(shí)施土地出讓金管理實(shí)行嚴(yán)格的“收支兩條線”，即收入全部繳入地方國(guó)庫(kù)， 一律通過(guò)地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，接受地方監(jiān)督；建立“國(guó)有土地入安排使用。基金

5、”，地方不得作為當(dāng)期收u目的界定概念，明確范圍；調(diào)整地方利益取向；平衡各屆地方政府利益，避免“寅吃卯糧”；提高征地拆遷補(bǔ)償，增大農(nóng)民 障。保20土地出讓金管理制度（難點(diǎn)）u土地收入波動(dòng)大，準(zhǔn)確編制預(yù)算，可能因此導(dǎo)致既得利益集團(tuán)的；u現(xiàn)行財(cái)政預(yù)算體系善，地方監(jiān)督幾乎空白；u對(duì)地方土地出讓金的金額和數(shù)量不清楚，難以監(jiān)督；u對(duì)土地出讓金的分配并沒(méi)有平衡不同地區(qū)的差別；u擬設(shè)立的國(guó)有土地出讓基金很可能成為另外一種形式的“錢(qián)袋子”。21對(duì)于地方可持續(xù)發(fā)展的意義22土地對(duì)于企業(yè)的意義23房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的四大要素跨區(qū)發(fā)展（尤其是土地）占有與規(guī)?；放菩?yīng)融資能力地價(jià)房?jī)r(jià)誰(shuí)更瘋狂?246.2 我國(guó)土地的

6、所有制度所有制度儲(chǔ)備制度基本制度管理制度使用制度25我國(guó)土地的所有制度（1） 全部土地都實(shí)行公有制，具體分為全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制兩種形式。（2） 土地的家所有制的形式。全民所有制，具體采取的是國(guó)（3） 土地的勞動(dòng)群眾集體所有制，具體采取的是集體組織所有制的形式。26我國(guó)土地的所有制度（4） 城市市區(qū)的土地全部屬于所有。（5）農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有 。（6）宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。（7）在中國(guó)現(xiàn)有耕地面積中，屬于屬于集體所有的占94.4%。所有的占5.6%，276.3 我國(guó)土地的管理制度所有制度儲(chǔ)備制度基本制度管理制度使用制度2

7、8我國(guó)土地的管理制度u土地管理的機(jī)構(gòu)世界上無(wú)論什么性質(zhì)的，也無(wú)論實(shí)行什么樣的土地制度，（具體為國(guó)土管理部門(mén)）都要以代表的，對(duì)的土地在宏觀上進(jìn)行管理、監(jiān)督和調(diào)控。u土地管理的概念即土地管理制度，是對(duì)（或某一區(qū)域）的土地權(quán)屬、地籍、利用、市場(chǎng)和稅費(fèi)等在宏觀上進(jìn)行管理、監(jiān)督和調(diào)控的制度、機(jī)構(gòu)和總稱(chēng)。的29我國(guó)土地管理制度（內(nèi)容）u土地管理的主要內(nèi)容地籍管理包括土地、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)、土地分等定級(jí)和地籍管理。土地權(quán)屬管理包括土地所或使用權(quán)的審核和確認(rèn)、土地權(quán)屬變更（土地征用、劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓等）、土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處、對(duì)違法土地所與使用權(quán)行為的查處等。土地利用管理包括土地利用總體、土地利用專(zhuān)項(xiàng)（土地的

8、開(kāi)發(fā)、整治、保護(hù)）、土地利用計(jì)劃（中期和年度計(jì)劃）、土地利用動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)等。306.4 我國(guó)土地的使用制度所有制度儲(chǔ)備制度基本制度管理制度使用制度31我國(guó)土地的使用制度u農(nóng)民集體所有的土地由本集體組織的成員承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地承包經(jīng)營(yíng)期限為三十年。u所有的土地32有償有期限無(wú)償無(wú)期限土地使用權(quán)的合法獲得方式劃撥贈(zèng)予出讓使用權(quán)獲得方式聯(lián)建參建轉(zhuǎn)讓企業(yè)并購(gòu)出租抵押33土地使用權(quán)的劃撥u 含義指縣級(jí)以上依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付使用，或 將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。u特征（1） 沒(méi)有明確的期限；（2） 無(wú)需支付土地使用權(quán)出讓金

9、；（3） 不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。34土地使用權(quán)的劃撥根據(jù)土地管理法第五十四條和房地產(chǎn)管理法第二十三條：四種建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得是：u機(jī)關(guān)用地和軍事用地；u 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；u重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；u 法律、行政規(guī)定的其他用地。35土地使用權(quán)的劃撥u劃撥的審批權(quán)限（1）基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的，其他土地超過(guò)70公頃的，由批準(zhǔn)；（2）征用省、行政區(qū)域內(nèi)的土地，由省、自治區(qū)批準(zhǔn)；（3）征用耕地3畝以下、其他土地10畝以下，由縣級(jí)批準(zhǔn)。36土地使用權(quán)的合法獲得方式劃撥贈(zèng)予出讓使用權(quán)獲得方式聯(lián)建參建轉(zhuǎn)讓企業(yè)并購(gòu)出租抵押

10、37土地使用權(quán)的出讓u含義指以土地所有者的將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。u注意的各類(lèi)自然、礦產(chǎn)及埋藏物、隱藏物和市政公用設(shè)施等，不在土地使用權(quán)有償出讓范圍之內(nèi)。38土地使用權(quán)的出讓u最高年限u特征（1）所分離；（1） 居住用地70年；（2） 工業(yè)用地50年；（3） 教育、科技、衛(wèi)生、體育用地50年；（4） 商業(yè)、旅游、地40年；與使用權(quán)、（2）有償；用（5）綜合或其他用地50年。（3）有期限。39土地使用權(quán)的合法獲得方式劃撥贈(zèng)予出讓使用權(quán)獲得方式聯(lián)建參建轉(zhuǎn)讓企業(yè)并購(gòu)出租抵押40土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓u含義指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者

11、， 通過(guò)出售、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。u方式轉(zhuǎn)讓方式出售交換贈(zèng)予聯(lián)建參建企業(yè)并購(gòu)41土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄔ瓌t）房地產(chǎn)一致轉(zhuǎn)讓原則效益不可損認(rèn)地不認(rèn)人42土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓u城市土地管理定的條件（1）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行，權(quán)利人不得擴(kuò)張其權(quán)利內(nèi)容。（2）按照出讓合同的約定，受讓人已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)。（3）按照出讓合同約定對(duì)土地進(jìn)行了投資開(kāi)發(fā)，屬于房建工程的要完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，要形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。43土地使用權(quán)的合法獲得方式劃撥贈(zèng)予出讓使用權(quán)獲得方式聯(lián)建參建轉(zhuǎn)讓企業(yè)并購(gòu)出

12、租抵押44土地使用權(quán)的出租u 概念指土地使用者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上 其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付為。物、的行u 出租與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別（1） 前者土地使用權(quán)在一定時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)移，并多次按期結(jié)算需到國(guó)有土地管理部門(mén)辦理他項(xiàng)權(quán)利登記手續(xù)。，（2）后者土地使用權(quán)發(fā)生變更，需要到當(dāng)?shù)氐膰?guó)有土地管理部門(mén)辦理使用權(quán)變更登記手續(xù)，要重新核發(fā)土地使用證明，且一次付 清轉(zhuǎn)讓費(fèi)用 ；45土地使用權(quán)的出租u限制條件（1）出租的土地必須是經(jīng)過(guò)出讓的土地；（2）出租的土地必須是已按出讓合同的規(guī)定的期限和條件投資開(kāi) 發(fā)并利用的土地；（3）出租方必須是土地出讓關(guān)系中的受讓方；（4）土地使用權(quán)出租的期限

13、必須短于出讓的期限；（5）土地使用權(quán)出租的用途必須和出讓合同中的用途相一致，出租時(shí)不僅指土地，還包括地上物、附著物。466.5 我國(guó)土地的儲(chǔ)備制度所有制度儲(chǔ)備制度基本制度管理制度使用制度47土地儲(chǔ)備制度u概念Land Banking或Public Land Banking，即土地。其基本含義是：在土地尚未需要開(kāi)發(fā)利用之前， 預(yù)先由公共機(jī)構(gòu)（團(tuán)體）將其獲取并持有，以作為未來(lái)開(kāi)發(fā)之用或用以實(shí)現(xiàn)某一公共利益。我國(guó)土地儲(chǔ)備發(fā)展上海土地發(fā)展中心（1996）à杭州土地儲(chǔ)備中心（1997）à南京土地儲(chǔ)備中心（2002.1）à上海土地u儲(chǔ)備中心（2002.11）à。48

14、我國(guó)城市土地的儲(chǔ)備制度u我國(guó)城市土地儲(chǔ)備功能由城市委托的機(jī)構(gòu)通過(guò)征用、收購(gòu)、換地、轉(zhuǎn)換或到期回收等方式，把分散在土地使用者手中的土地集中起來(lái)，并由或委托的機(jī)構(gòu)組織進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，在完成了征地補(bǔ)償、房屋拆遷補(bǔ)償安置以及必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，再按照供地計(jì)劃 將土地投入市場(chǎng)的制度。u我國(guó)城市土地儲(chǔ)備目的（1）實(shí)施土地供應(yīng)的總量；（2）有效利用存量土地，消化、處置閑置土地；（3）扶有、企業(yè)，變現(xiàn)土地資產(chǎn)。49土地儲(chǔ)備職責(zé)（南京市土地儲(chǔ)備中心）50土地儲(chǔ)備職責(zé)（南京市土地儲(chǔ)備中心）u根據(jù)市土地利用 備年度計(jì)劃，代表和城市，制訂市區(qū)土地儲(chǔ)備和土地儲(chǔ)持有儲(chǔ)備土地；u負(fù)責(zé)儲(chǔ)備土地的前期可行性研究分析、招商策劃、 地價(jià)測(cè)算等工作，擬定儲(chǔ)備土地上市方案；條件申請(qǐng)、u負(fù)責(zé)辦理儲(chǔ)備土地用地手續(xù)，并組織儲(chǔ)備土地征地、拆遷、補(bǔ)償、 安置、基礎(chǔ)配套建設(shè)等前期