房開企業(yè)其他扣除項目審核

1、房開企業(yè)其他扣除審核方法1房地產(chǎn)企業(yè)在計算扣除額時，將印花稅作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”進行扣除，是否需進行調(diào)整。方法：房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅，已列 入企業(yè)的管理費用進行扣除，所以不應再計入“與轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)有關的稅金”進行扣除，應作調(diào)整，否則會造成印花稅的 重復扣除。2、在土地增值稅清算時，各類代收費用扣除項目扣除， 應如何調(diào)整。方法：對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時 代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并 收取的，作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項 目金額時，代收費用可以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)。如果代收費用未計入房價中，而

2、是在房價之外單獨 收取的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額對，代收 費用不允許在收入中扣除。按照上述原則對企業(yè)代收費用的 核算情況進行審核，并對企業(yè)土地增值稅清算的扣除項目作 相應調(diào)整。3、納稅人混淆代收費用與政府行政性收費。方法：在審核時，注重區(qū)分政府 行政性收費 與政府代收 費。政府行政性收費包括在辦理各類許可證照過程中繳納的 各項費用。要注意收集相關許可證照的復印件，為后續(xù)工作 提供資料。據(jù)目前了解情況，企業(yè)代收費用主要是指代收房 屋維修基金和代收購房者繳納的契稅。4、房地產(chǎn)企業(yè)在同一時間不同地區(qū)有幾個開發(fā)項目，或 者同一地區(qū)幾個項目滾動開發(fā)，成片開發(fā)，合作開發(fā)等，如 何確定清算單位

3、。方法：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的 核算項目或核算對象為單位計算。清算時，以國家有關部門 審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項 目，以分期項目為單位清算。因房地產(chǎn)項目或分期項目由發(fā) 改委、經(jīng)發(fā)局審批立項的，重點審核發(fā)改委（計委）、經(jīng)發(fā) 局的立項批文。5、房地產(chǎn)開發(fā)項目未全部竣工完成銷售的，但有部分出 租自用，是否可進行清算。方法：已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) 建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，可由主管稅務機關要 求進行土地增值稅清算。具體鑒別時，包括二種情況：一種是已轉(zhuǎn)讓建筑面積占比在85%以上

4、的，無論出租自用占比多少，均可以要求納稅 人進行清算；另一種是雖然已轉(zhuǎn)讓建筑面積占比未達到85%，但是未轉(zhuǎn)讓部分全部用于出租或自用的，可要求納稅人進行清算。即對已轉(zhuǎn)讓建筑面積占比未達到85%的，若有部分出租或自用，存在部分空置，不建議要求納稅人進行清算。6、同一個房地產(chǎn)項目，取得多張銷售（預售）許可證， 有的滿三年，有的未滿三年，如何確定是否達到土地增值稅 清算條件。方法：房地產(chǎn)項目符合“取得銷售（預售）許可證滿三 年仍未銷售完畢的”情形的，主管稅務機關可要求納稅人進 行土地增值稅清算。 重點審核：一是該房地產(chǎn)項目是否完全 銷售完畢，如全部銷售完成，該項目必須要進行土地增值稅 清算；二是該項目

5、未全部銷售完結(jié)的，查驗其最后一張預售 證是否滿三年，如已滿三年的，主管稅務機關可要求進行清 算。7、條例規(guī)定“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未 超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅”，該普通標準 住宅如何鑒別和掌握。方法：“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區(qū)、 直轄市人民政府根據(jù)國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于 做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知（國辦發(fā)200526號）制定的“普通標準住宅”的范圍內(nèi)從嚴掌握。我省“普通標 準住宅”，暫定為按當?shù)卣块T規(guī)定和建筑標準建造，按 商品房住宅價格管理的要求實行國家定價或限價，為安排住 房困難戶、解決中低檔收入者住房而建造的經(jīng)濟適用房、微利房、解困解危房、拆遷安置住房、落實私改房等。鑒別時注意五個方面： 一是政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，二是限 定的建筑標準，三是限定的住宅價格，四是限定的購房對象， 五是限定的房屋類型。&企業(yè)滾動開發(fā)房地產(chǎn)的，在土地增值稅清算時，扣除 項目如何分攤計算。方法：審核清算項目是否符合清算單位的條件規(guī)定，尤 其關注分期開發(fā)項目。 計算扣除項目分攤時，