貴陽友誼大廈深度策劃

1、第一部分：項(xiàng)目整體研判一、 區(qū)域資源1、 地理本項(xiàng)目位于延安東路筆友誼路交叉口西北角，距噴水池僅500米。本案位于延安中路與友誼路交匯處西北角，沿延安中路至噴水池再到延安西路，兩側(cè)高樓林立，人流量大，商業(yè)氛圍濃厚。而友誼路目前正在進(jìn)行改造和拓寬，政府將其規(guī)劃為具有民族風(fēng)情的美食一條街，對本項(xiàng)目未來商業(yè)價(jià)值的提升提供外在動(dòng)力。因此， 對于本案而言，地段優(yōu)勢是項(xiàng)目核心優(yōu)勢，是最大的競爭優(yōu)勢，是不可比擬及復(fù)制的資源優(yōu)勢。本案距噴水池非常不遠(yuǎn)，位于城市中心地段。在大部分客戶眼中，噴水池乃貴陽傳統(tǒng)的都市商業(yè)區(qū)，交通便利，周邊配套設(shè)施完善，商業(yè)氛圍濃厚，其社會(huì)認(rèn)知度和認(rèn)可度較高。但是，社會(huì)公眾基于噴水池地

2、段固有的感受，在地段價(jià)值判斷上會(huì)普遍取值于4000元/m2以上，這樣偏離了本案的定位初衷，大大壓縮了本案的客源范圍。因此，在讓客戶認(rèn)同地段價(jià)值的同時(shí)，更應(yīng)加強(qiáng)傳播項(xiàng)目的高性價(jià)比特性。項(xiàng)目在訴求現(xiàn)有地段及配套的基礎(chǔ)上，還應(yīng)向客戶描述區(qū)域未來的發(fā)展前景及其升值潛力，使之對項(xiàng)目的信心及接受度大大提高。雖然距噴水池不遠(yuǎn)，但是本案更臨近寶山北路，寶山北路接近城市邊緣，商業(yè)氛圍已逐漸減弱，周邊建筑形態(tài)也相對落后。從噴水池到寶山北路，就像從喧囂的城市步入相對落后的城鄉(xiāng)結(jié)合部。因此，應(yīng)著力消除客戶對項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀的認(rèn)識，同時(shí)為客戶闡述區(qū)域?qū)淼纳第厔荨１景傅暮诵膬?yōu)勢是地段優(yōu)勢，地段的形象營造和概念傳播顯得至為

3、關(guān)鍵。如何將項(xiàng)目周邊居住及商業(yè)現(xiàn)狀的弱勢轉(zhuǎn)化為靠近噴水池商圈上的優(yōu)勢，亦即“區(qū)域升值潛力”將是項(xiàng)目營銷推廣中至關(guān)重要的一環(huán)。2、 交通本案所謂的交通由“道路”和“公共交通線路”構(gòu)成。龍洞堡機(jī)場客車站噴水池西延安東路東金陽新區(qū)延安東路北友誼路南汽車站火車站大南門區(qū)政府大十字小十字省政府區(qū)政府烏當(dāng)區(qū)白云區(qū)友誼路從市區(qū)交通來看，項(xiàng)目依靠延安東路上的數(shù)條公交線路作為出行的交通工具，項(xiàng)目到噴水池僅要5分鐘的行程時(shí)間，到達(dá)大十字、小十字等城市繁華地帶只在20分鐘之內(nèi)，這些交通上的優(yōu)勢為客戶的出行提供諸多便利，同時(shí)節(jié)約了時(shí)間成本。從區(qū)域大交通來看：本項(xiàng)目至機(jī)場、汽車站、火車站的時(shí)間距離基本相等，處于貴陽市區(qū)

4、的交通中心，是連接?xùn)|西、橫貫?zāi)媳钡慕煌屑~。因此，本案的交通優(yōu)勢不僅在于能迅速快捷地到達(dá)市區(qū)各個(gè)地方，更在于它到客車站、汽車站、火車站、機(jī)場以及兩城區(qū)以外的地方也同樣便捷。3、 配套項(xiàng)目臨近噴水池繁華商業(yè)區(qū)，享受噴水池地段的大配套，同時(shí)，項(xiàng)目自身周邊的生活配套亦日趨成熟、完善。項(xiàng)目周邊500米內(nèi)的相關(guān)配套如下圖所示：政府機(jī)關(guān)：市政協(xié)、省公安廳、省勞動(dòng)廳、省交通醫(yī)院、市建委、市民政局等金融機(jī)構(gòu)：市商業(yè)銀行、工商銀行、郵政儲蓄、中國銀行、交通銀行等商業(yè)設(shè)施：友誼家電城、移動(dòng)通訊商場、同德大商場、智成名店、國美電器等賓館酒店：金筑大酒店、柏頓大酒店、香格里拉大酒店、君安酒店、郵電賓館等市政綠地：云巖

5、廣場、市體育場、大十字廣場、東山廣場、東山青少年運(yùn)動(dòng)場等醫(yī)療配套：協(xié)和醫(yī)院、郵電醫(yī)院、省兒童婦女中心、中醫(yī)一附院、省交通醫(yī)院等生活配套：紅邊門菜市場、郵電局、外文書店、省新華書店等步行5分鐘可達(dá)噴水池商圈，車行5分鐘盡享都市生活配套；優(yōu)越的地理位置、便捷的交通動(dòng)線、完善的生活配套，都市生活之喧囂、居家生活之便利，盡在咫尺！4、 教育本案周邊學(xué)校眾多，各項(xiàng)目教育配套齊全。以本案為腹地，周邊除了第六幼兒園、新東門小學(xué)、岳英小學(xué)、五中、十中、十九中、二十中、貴陽幼師、貴陽師范大學(xué)外，尤其是省級重點(diǎn)中學(xué)二中、師大附中與樓盤更是近在咫尺，是許多家長矚目的最佳選擇地。為此，項(xiàng)目依托社區(qū)外部濃郁的文教氛圍和

6、書香氣息，提煉“文教成長社區(qū)”為一大賣點(diǎn)，所盯準(zhǔn)的消費(fèi)群就是高知識階層的年輕“孟母”。準(zhǔn)確定位的產(chǎn)品投放市場后對消費(fèi)者市場的一種細(xì)分作用自然形成，年輕的高知識階層人士蜂擁而至。從文教出發(fā)，打造地產(chǎn)教育品牌。只有與一個(gè)品牌性教育資源結(jié)合，教育地產(chǎn)的優(yōu)勢才能發(fā)揮，且一旦結(jié)合，發(fā)揮出的市場能量將是驚人的。二、 產(chǎn)品研究1、 技術(shù)指標(biāo)占地面積：3750建筑占地面積：1688 總建筑面積：41722綠化率：30%建筑密度：45% 公攤：21.5% 容積率：11.1（含半地下商場）2、 規(guī)劃布局本項(xiàng)目為點(diǎn)式獨(dú)幢高層，地下2層車庫、商場及配套用房；地上26層，14為商場，526層為住宅。項(xiàng)目可銷售的住宅面積

7、26231，共232套。戶型方面，面積在106127三房二廳二衛(wèi)占了80%，面積129的四房二廳二衛(wèi)占20%。 地下2層： 車庫及配套用房， 104個(gè) 半地下1層： 商業(yè)， 面積2101， 挑高4.8m， 地上1層： 商業(yè)， 面積2351， 挑高4.5m， 地上2層： 商業(yè)， 面積2101， 挑高4.2m， 地上3層： 商業(yè)， 面積2101， 挑高4.2m， 地上4層： 商業(yè)， 面積2101， 挑高5.7m，地上526層： 住宅， 面積2101， 挑高2.8m，3、 戶型結(jié)構(gòu)本案的房型主要有三房二廳二衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)及復(fù)式三種。其中，三房是主力戶型，面積在106129，四房面積在146，整體戶

8、型面積的設(shè)置比較合理，符合市場的需求。本案為點(diǎn)狀高層，產(chǎn)品均好性較差，部分戶型特別是西北朝向的戶型采光通風(fēng)比較不理想。多套戶型的普遍缺點(diǎn)是：浪費(fèi)了走道空間；一個(gè)衛(wèi)生間是暗衛(wèi)；只有一個(gè)陽臺。因此，弱化部分戶型的劣勢，并強(qiáng)化項(xiàng)目其它方面的優(yōu)勢，是今后營銷過程中的重中之重。4、 物業(yè)物業(yè)管理將是本案品牌塑造的另一個(gè)“瓶頸口”，一味啟用不具有公認(rèn)品牌知名度的物業(yè)公司，對我們炒作“噴水池”概念名盤是一個(gè)障礙。在項(xiàng)目本身不具備知名度的前提下，我們建議打著具有廣泛社會(huì)知名度“品牌物業(yè)”完成局部“借勢”的功能。5、 價(jià)格開發(fā)商在本案的巨大投入人力、財(cái)力、物力、精力需要一個(gè)合適的價(jià)格突破空間，以此獲得合適的市場

9、利潤。然而，在本案銷售分期指標(biāo)和銷售任務(wù)的壓力下，在“去化速度與價(jià)格呈反比”的基本市場法則面前，我們面臨一組矛盾。經(jīng)過精密分析，我們認(rèn)為：項(xiàng)目品牌美譽(yù)度的塑造將從根本上解決速度與價(jià)格的矛盾然而在無品牌繼承的前提下，美譽(yù)度的塑造內(nèi)必將按基本法則處理鑒于此，我們在推盤過程中，在保證銷售均價(jià)的前提下，制定了“低價(jià)試探、快速反應(yīng)、持續(xù)走高”的基本策略。本案的美譽(yù)度一旦成功塑造，就完全有可能進(jìn)入銷售價(jià)格與銷售速度比翼雙飛的局面！6、 品牌本案不同于“中天”系列、“榕筑”系列等樓盤或開發(fā)商的品牌繼承性，面臨無品牌繼承狀態(tài)。福信集團(tuán)具有雄厚的資金實(shí)力和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而貴陽房管局在當(dāng)?shù)卣急M天時(shí)、地利、

10、人和，從資源優(yōu)化及可持續(xù)發(fā)展的角度來看，一旦第一個(gè)合作項(xiàng)目取得成功，樹立品牌效應(yīng)，那么今后極有可能合作開發(fā)后續(xù)項(xiàng)目。因此，友誼路項(xiàng)目必須打造項(xiàng)目品牌，在項(xiàng)目品牌的基礎(chǔ)上完成與開發(fā)品牌相的“品牌整合”目的。以“高性價(jià)比”快速占領(lǐng)區(qū)域市場，提升項(xiàng)目知名度；以項(xiàng)目品牌塑造開發(fā)商品牌；最后，整合開發(fā)商品牌和項(xiàng)目品牌，并把品牌知名度迅速傳播至貴陽各個(gè)地區(qū)。這是我們操盤的基本戰(zhàn)略手法。從某種意義上說：品牌戰(zhàn)役是衡量本案開發(fā)成功與否的一個(gè)重要指標(biāo)！三、 分析結(jié)論本案在競爭格局中的SWOT分析 優(yōu)勢點(diǎn)（strength）A、優(yōu)越的地段優(yōu)勢B、便捷的交通優(yōu)勢C、完善的生活配套D、良好的教育資源E、超前的產(chǎn)品規(guī)劃

11、F、開發(fā)商實(shí)力雄厚，理念先進(jìn) 劣勢點(diǎn)（weakness）A、緊靠延安路，空氣和噪聲污染較嚴(yán)重B、地塊形狀不規(guī)則，不利于規(guī)劃設(shè)計(jì)C、高層自身的劣勢：高公攤、高物管、生活氛圍較差D、項(xiàng)目為獨(dú)幢高層，缺乏小區(qū)綠化，自身的配套相當(dāng)有限E、項(xiàng)目為商住樓，產(chǎn)權(quán)年限只有50年 機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunity）A、貴州融入“泛珠三角”經(jīng)濟(jì)圈B、貴陽“一小時(shí)公路經(jīng)濟(jì)圈”的建成，大大提高了市區(qū)的吸引力和凝聚力C、貴陽經(jīng)濟(jì)保持一定幅度的增長，人均可支配收入繼續(xù)增加D、周邊寫字樓市場仍舊是個(gè)空白點(diǎn)E、項(xiàng)目所處的友誼路將來規(guī)劃為美食一條街，周邊多個(gè)大型高層個(gè)案即將開盤，為本案的商業(yè)提供足夠的人流及消費(fèi)潛力。 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（t

12、hreaten）A、宏觀調(diào)控政策的不斷出臺，抑制了房地產(chǎn)投資，降低了消費(fèi)者的購房預(yù)期B、貴陽市區(qū)高層集中放量，競爭十分激烈第二部分：項(xiàng)目定位研究一、 客源定位目標(biāo)客戶核心特征定位：城市精英階層中的戀心族與追心族1、客戶群體：事業(yè)較為成功且追求身份象征的成功人士，追捧在鬧市中生活成功人士。 家庭結(jié)構(gòu)：年齡25歲50歲，家庭處于滿巢階段或處于臨婚階段。 生活軸線：在附近上班、生活，或向往在附近生活 消費(fèi)性質(zhì)：以二次置業(yè)者為主2、具體分析Ø 電力、水力、電信、金融、交通行業(yè)等國有企事業(yè)單位的中高收入人群；Ø 貴陽師大、師大附中等周邊學(xué)校的教職人員以及追捧在鬧市中生活的富裕人士；&

13、#216; 在市區(qū)做生意的大商家及房地產(chǎn)、證卷、信息、IT等產(chǎn)業(yè)高級企業(yè)高級人士；Ø 外省、外縣（市）廠礦企業(yè)主，如安順、六盤水、遵義等地工礦企業(yè)老板；Ø 作為辦公、投資用途的企業(yè)及個(gè)人。二、市場定位項(xiàng)目的市場定位作用于決定了項(xiàng)目的發(fā)展方向，決定了項(xiàng)目所能夠形成的獨(dú)特的核心競爭優(yōu)勢。通過對市場分析，我們選擇了“目標(biāo)集中戰(zhàn)略”作為本案市場定位指導(dǎo)原則。所謂“目標(biāo)集中戰(zhàn)略”就是以更好的產(chǎn)品，更高的檔次，更優(yōu)的管理服務(wù)，針對特定的消費(fèi)需求客戶群，打造特定的具有市場差異性、長久競爭能力的產(chǎn)品，成為噴水池板塊房地產(chǎn)物業(yè)競爭市場的領(lǐng)導(dǎo)者！本案的市場定位為：都會(huì)中心精英生活領(lǐng)地關(guān)鍵詞匯解

14、釋：城 市：以城市級的戰(zhàn)略高度為起點(diǎn)；生活：訴求項(xiàng)目的基本居住功能，適合居家、生活、娛樂、休閑，便捷的“5分鐘生活圈”；中 心：本項(xiàng)目處于貴陽市區(qū)的交通中心，是連接?xùn)|西、橫貫?zāi)媳钡慕煌屑~。在這個(gè)市場定位下，“目標(biāo)集中戰(zhàn)略”可以得到如下解釋：以區(qū)域內(nèi)沒有高品位、高性價(jià)比產(chǎn)品贏得整個(gè)區(qū)域市場的客戶并對外進(jìn)行輻射在這個(gè)市場定位下，作為項(xiàng)目的開發(fā)商，需進(jìn)行深刻的開發(fā)理念創(chuàng)新。在創(chuàng)新的開發(fā)理念下，開發(fā)商需積極主動(dòng)地整合多種有效資源進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)、產(chǎn)品包裝、產(chǎn)品推廣。支持點(diǎn)之一：對于開發(fā)商而言，本項(xiàng)目在此市場定位下具有豐富的可延續(xù)副主題賣點(diǎn)，可有利的減輕競爭對手的抄襲所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，保持市場領(lǐng)先的地位。

15、支持點(diǎn)之二：作為市場強(qiáng)烈需求的一種良性回應(yīng)，更為改變區(qū)域商業(yè)環(huán)境，提升項(xiàng)目品牌與開發(fā)商品牌，實(shí)現(xiàn)多方利益最大化。三、產(chǎn)品定位1、項(xiàng)目形象定位在以市場定位為指導(dǎo)原則下，針對本項(xiàng)目所提出的市場定位，結(jié)合本項(xiàng)目地塊所處的特殊地理位置、規(guī)模與特定目標(biāo)消費(fèi)人群的潛在消費(fèi)意念與廣闊的潛在市場需求空缺空間等有利優(yōu)勢資源整合，我們將項(xiàng)目的形象定位為：噴水池·延安西·榮耀傳世名邸關(guān)鍵詞匯解釋：噴水池：定格于穩(wěn)健的區(qū)域級戰(zhàn)略市場的戰(zhàn)略高度起點(diǎn)，表現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)越的地段優(yōu)勢；城市：本案所在地不僅是大城市、大都市，更是省會(huì)城市，本案具有資源整合、人才聚集的優(yōu)勢；精英階層：直接闡明本案所面向的客源層是中高

16、端客源，即本案的產(chǎn)品定位亦為中高檔次產(chǎn)品；精神版圖：即“理想家園”、“生活領(lǐng)地”，意為本項(xiàng)目不僅是精英階層理想的居住場所，滿足他們的物質(zhì)需求；更是精英階層的精神依靠，滿足他們的精神需求。2、項(xiàng)目發(fā)展定位在細(xì)致的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，我們深深地感受到要實(shí)現(xiàn)本案經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化，必須站在足夠高度的戰(zhàn)略層面去審視并挖掘出整個(gè)項(xiàng)目的最大價(jià)值，并與噴水池乃至整個(gè)貴陽的城市發(fā)展趨勢相結(jié)合，力求把項(xiàng)目建設(shè)成為噴水池首個(gè)真正集購物、娛樂、休閑、餐飲、居住于一體的城市區(qū)域中心，并成為噴水池都市新形象的城市標(biāo)志性物業(yè)。從企業(yè)發(fā)展角度，本項(xiàng)目肩負(fù)著塑造項(xiàng)目品牌和開發(fā)商品牌的歷史使命，是開發(fā)商里程碑式的杰作。從項(xiàng)目

17、自身角度，本項(xiàng)目必須打造成為噴水池內(nèi)首個(gè)真正集購物、娛樂、休閑、餐飲、居住于一體的城市復(fù)合性區(qū)域中心。從區(qū)域發(fā)展角度，本項(xiàng)目將作為噴水池核心商圈的商業(yè)推進(jìn)平臺，擴(kuò)大商圈輻射范圍，改變區(qū)域城市商貿(mào)形象。所以本項(xiàng)目的出現(xiàn)：將引爆區(qū)域商業(yè)熱潮，必然改寫噴水池零售商業(yè)格局，必然成為貴陽21世紀(jì)示范性工程，它必然肩負(fù)推動(dòng)貴陽住宅和商業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的重任。3、項(xiàng)目檔次定位中檔價(jià)位，優(yōu)質(zhì)精品Ø 中檔價(jià)位以低起價(jià)公諸于市，降低客戶的準(zhǔn)入門檻，效擴(kuò)大市場需求，防止?jié)撛诳驮吹牧魇А?#216; 優(yōu)質(zhì)精品 黃金地段：距噴水池500米，周邊各項(xiàng)生活配套相當(dāng)完善 教育資源：訴求周邊良好的教育資源（十九中、師大附

18、中），輔以市場空白點(diǎn)（雙語幼兒園），培養(yǎng)未來的人才、精英。 產(chǎn)品規(guī)劃：超前性、人性化的專業(yè)設(shè)計(jì)，精益求精 團(tuán)隊(duì)協(xié)作：精英團(tuán)隊(duì)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手；精銳之師，實(shí)力鑄就4、項(xiàng)目產(chǎn)品定位珍貴市中心的稀世精品名宅本項(xiàng)目定位為中高檔產(chǎn)品，作為市中心提升型的精品樓盤，是一個(gè)中等規(guī)模、具有良好生活配套及人文教育環(huán)境的高尚住宅小區(qū)。市中心土地資源的稀缺性，大環(huán)境的完善配套及特有的教育資源，注定將本案打造成為市中心的稀世精品名宅。本案的地塊具備開發(fā)高尚物業(yè)的潛質(zhì)，但要迅速突破市場仍需塑造鮮明個(gè)性，以高素質(zhì)、差異化優(yōu)勢贏得目標(biāo)客戶追捧。因此，在確定產(chǎn)品定位之后，需要確立產(chǎn)品制勝的支撐要素。超前性：從開發(fā)、銷售、經(jīng)營理念到規(guī)

19、劃、到產(chǎn)品都必須保持35年的適度超前。差異性：本著以人為本的設(shè)計(jì)理念，打造標(biāo)新立異的高尚復(fù)合業(yè)態(tài)式商業(yè)物業(yè)，做到物業(yè)外形與平面設(shè)計(jì)獨(dú)具個(gè)性。以個(gè)性鮮明，品位高尚的建筑造型、完善的配套和貼心的服務(wù)，結(jié)合立體化精致園林，打造本項(xiàng)目板塊片區(qū)獨(dú)一無二的真正城市區(qū)域中心地標(biāo)物業(yè)。導(dǎo)向性：客戶的需求創(chuàng)造了市場空間，開發(fā)商需要對市場進(jìn)一步挖掘和引導(dǎo)，以充分利用市場獲得更大的利潤和發(fā)展空間。創(chuàng)新性：對本案所處的特定市場環(huán)境來說，創(chuàng)新有更為豐富的內(nèi)涵。創(chuàng)新是超前性，差異性和市場導(dǎo)向性的基礎(chǔ)，同時(shí)又受其控制。創(chuàng)新的立面造型，創(chuàng)新的平面設(shè)計(jì)，創(chuàng)新的環(huán)境和建筑規(guī)劃、創(chuàng)新的業(yè)態(tài)組合是本案創(chuàng)新的核心內(nèi)容。5、商業(yè)經(jīng)營定位

20、本項(xiàng)目所處地理位置較具發(fā)展?jié)摿Γ诘乩c交通網(wǎng)絡(luò)等各方面都較能體現(xiàn)項(xiàng)目自身可塑性強(qiáng)的優(yōu)勢。在總的戰(zhàn)略地位上已經(jīng)有了較高的檔次，但由于本項(xiàng)目周邊商業(yè)與居住環(huán)境氛圍較弱，而且項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)營面積亦較大，未來將面臨較大競爭壓力。對于同樣擁有一樣的大環(huán)境優(yōu)勢，其它項(xiàng)目已較本項(xiàng)目已先走一步，若本項(xiàng)目無差異性優(yōu)勢，在經(jīng)營定位上不能“做大、做精、做強(qiáng)”，則不能使目標(biāo)客戶對本項(xiàng)目有一定的了解，難以在整體市場上脫穎而出，對本項(xiàng)目的推廣與經(jīng)營造成一大影響。所以，我們在市場定位、在形象定位與在主題和發(fā)展等定位上都擬定了一個(gè)較高的戰(zhàn)略起點(diǎn)高度，以求最大限度適應(yīng)市場，而且不僅僅是要適應(yīng)現(xiàn)有市場，更重要的是預(yù)測未來市場，搶占

21、市場空間提升經(jīng)營服務(wù)與產(chǎn)品的綜合素質(zhì)以經(jīng)營“精品”產(chǎn)品、“品牌”產(chǎn)品、“文化”產(chǎn)品的高素質(zhì)定位，走普及型附帶中高檔的綜合路線從而創(chuàng)造市場，跳離競爭線。以日常消費(fèi)的百貨類商品，附帶輻射整個(gè)區(qū)域的中高檔品牌精品，配合提高檔次的部分高端知名品牌享受型消費(fèi)品6、價(jià)格定位原則Ø 低開高走：為在開盤初期制造轟動(dòng)效應(yīng)、聚集有效人其，同時(shí)也為了體現(xiàn)客戶在不同時(shí)期購房所產(chǎn)生的利息差及風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)，我司建議采取“低開高走”的銷售戰(zhàn)略。即開初期定一個(gè)相對較低的價(jià)位，在后期根據(jù)銷售反應(yīng)上調(diào)價(jià)格，維持均恒的總體均價(jià)水平。Ø 價(jià)質(zhì)均衡：根據(jù)市場接受程度量化樓層差別，具體指標(biāo)包括朝向、景觀、視野、噪音、結(jié)構(gòu)

22、、戶型、通風(fēng)、采光、間距等。以量化打分的形式保證每個(gè)單位的價(jià)格質(zhì)素比能夠均衡，避免出現(xiàn)部分單位因價(jià)格低估而暢銷、部分單位因價(jià)格譏估而滯銷，而這些滯銷單位最終不得不講降價(jià)造成銷售損失。量化打分保證價(jià)格質(zhì)素比的合理性，通過價(jià)格杠桿來實(shí)現(xiàn)銷售均衡。Ø 留有余地：因?yàn)楫a(chǎn)品定位可能出現(xiàn)的偏差（如戶偏大或偏?。?、建筑規(guī)劃不可能達(dá)到十全十美（如部分超向單位在景觀、視野、采光方面成為死角），所以一定有少量單位或因市場原因或因產(chǎn)品原因回成為滯銷點(diǎn)。這些單位將回成為后期銷售的主要障礙。我們指定的整體均價(jià)水平，給后期難銷單位留出足夠的降價(jià)讓利空間。Ø 主動(dòng)預(yù)防：在產(chǎn)品形成之后，我們根據(jù)市場狀況分

23、析可能會(huì)有些單位成為滯銷點(diǎn)。我司建議：與其在尾盤階段以降價(jià)讓利為促銷手段，倒不如先期主動(dòng)預(yù)防，在制定價(jià)格策略上適當(dāng)抬高易銷單位的價(jià)格，同時(shí)壓低難銷單位的價(jià)格，以此方式在前期就消化部分難銷單位，實(shí)現(xiàn)各種戶型、各種朝向單位均衡有序的銷售目標(biāo)。7、發(fā)展商定位強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，鑒證杰座，共筑茗品本項(xiàng)目由廈門福信集團(tuán)和貴陽房管局下屬房地產(chǎn)公司進(jìn)行第一次合作聯(lián)合開發(fā)的獨(dú)幢高層項(xiàng)目。福信集團(tuán)擁有良好的產(chǎn)業(yè)背景、雄厚的企業(yè)實(shí)力，下屬福信房地產(chǎn)、信地實(shí)業(yè)、信地營銷、信地置業(yè)等房地產(chǎn)子公司為房地產(chǎn)開發(fā)提供一條龍服務(wù)；貴陽房管局在貴陽有得天獨(dú)厚的天時(shí)、地利及人和的優(yōu)勢，對貴陽房地產(chǎn)市場的一舉一動(dòng)了若指掌。兩家開發(fā)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，從友誼路項(xiàng)目起，力爭打造貴陽的品牌樓盤；第三部