房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略選擇與組織能力建設(shè)【鈞涵顧問(wèn)】

1、11北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 謝志華謝志華 20112011年年3 3月月 北京北京2北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理資深房地產(chǎn)管理咨詢(xún)專(zhuān)家資深房地產(chǎn)管理咨詢(xún)專(zhuān)家清華大學(xué)清華大學(xué)/北京大學(xué)北京大學(xué)/上海交通大學(xué)房地產(chǎn)總裁班客座教授上海交通大學(xué)房地產(chǎn)總裁班客座教授房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)特聘專(zhuān)家房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)特聘專(zhuān)家/多家知名地產(chǎn)企業(yè)常年顧問(wèn)多家知名地產(chǎn)企業(yè)常年顧問(wèn)p20年企業(yè)管理實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，10年管理咨詢(xún)經(jīng)驗(yàn)；主要從事房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃、組織管控模式、流程管理、知識(shí)管理、人力資源管理項(xiàng)目的咨詢(xún)和培訓(xùn)；提出的流程驅(qū)動(dòng)型人

2、力資源、績(jī)效管理理論及方法改變了目前房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理的局限性，從根本上提高人力資源管理的績(jī)效，在所咨詢(xún)的企業(yè)中使用這些實(shí)用的思想和方法都獲得了非常理想的效果；p對(duì)房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理模式有深入的研究，包括萬(wàn)科的客戶(hù)細(xì)分體系、龍湖的知識(shí)管理體系、中海的成本管理體系、以綠城與星河灣為代表的高端項(xiàng)目精細(xì)化運(yùn)營(yíng)體系等；p曾主導(dǎo)服務(wù)過(guò)的地產(chǎn)企業(yè)包括：中海地產(chǎn)、世茂集團(tuán)、富力地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、復(fù)地集團(tuán)、中鐵地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)、新世界地產(chǎn)、北京城建地產(chǎn)、港中旅（中國(guó)）投資、西安天朗地產(chǎn)、南京銀城地產(chǎn)、湖南鑫遠(yuǎn)集團(tuán)、武漢宏宇集團(tuán)、浙江金基置業(yè)、鄭州綠都置業(yè)、重慶首金地產(chǎn)、四川宏義集團(tuán)等150余家。講師簡(jiǎn)介

3、講師簡(jiǎn)介- -謝志華謝志華3導(dǎo)讀：企業(yè)成功的基因戰(zhàn)略與組織能力導(dǎo)讀：企業(yè)成功的基因戰(zhàn)略與組織能力戰(zhàn)略決定做正確的事，是企業(yè)首要的任務(wù)，不同發(fā)展階段和不同資源能力背景的企戰(zhàn)略決定做正確的事，是企業(yè)首要的任務(wù)，不同發(fā)展階段和不同資源能力背景的企業(yè)應(yīng)有不同的發(fā)展思路，做企業(yè)永遠(yuǎn)是順勢(shì)而為，揚(yáng)長(zhǎng)避短。業(yè)應(yīng)有不同的發(fā)展思路，做企業(yè)永遠(yuǎn)是順勢(shì)而為，揚(yáng)長(zhǎng)避短。組織能力決定正確的做事，是企業(yè)戰(zhàn)略能否實(shí)施的關(guān)鍵，不同的發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)各項(xiàng)組組織能力決定正確的做事，是企業(yè)戰(zhàn)略能否實(shí)施的關(guān)鍵，不同的發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)各項(xiàng)組織能力的要求是不一樣的，建設(shè)組織能力要考慮資源與時(shí)間的約束?？椖芰Φ囊笫遣灰粯拥?，建設(shè)組織能力要考慮資源與

4、時(shí)間的約束。組織能力是管理體系、人員和文化的統(tǒng)一體，三種相輔相成，在不同的階段有不同組織能力是管理體系、人員和文化的統(tǒng)一體，三種相輔相成，在不同的階段有不同的側(cè)重點(diǎn)。的側(cè)重點(diǎn)。成功成功= =戰(zhàn)略戰(zhàn)略 X X 組織能力組織能力4導(dǎo)讀：企業(yè)成功的基因戰(zhàn)略與組織能力導(dǎo)讀：企業(yè)成功的基因戰(zhàn)略與組織能力員工能力員工能力文化與價(jià)值觀文化與價(jià)值觀 管理體系管理體系（組織運(yùn)營(yíng)）（組織運(yùn)營(yíng)）戰(zhàn)略與組戰(zhàn)略與組織能力織能力5房地產(chǎn)企業(yè)組織能力的思考房地產(chǎn)企業(yè)組織能力的思考21新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇 3房地產(chǎn)企業(yè)組織能力建設(shè)案例分享房地產(chǎn)企業(yè)組織能力建設(shè)案例分享議題議題6鈞涵顧問(wèn)房地

5、產(chǎn)戰(zhàn)略思考模型鈞涵顧問(wèn)房地產(chǎn)戰(zhàn)略思考模型立意立意選擇選擇規(guī)劃規(guī)劃我是誰(shuí)？定位我是誰(shuí)？定位在哪里競(jìng)爭(zhēng)？戰(zhàn)略選擇和競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域在哪里競(jìng)爭(zhēng)？戰(zhàn)略選擇和競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域如何競(jìng)爭(zhēng)？如何競(jìng)爭(zhēng)？ 核心能力核心能力何時(shí)競(jìng)爭(zhēng)？成長(zhǎng)階梯和時(shí)間規(guī)劃何時(shí)競(jìng)爭(zhēng)？成長(zhǎng)階梯和時(shí)間規(guī)劃 7高通脹下的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，面臨著全新的外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境高通脹下的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，面臨著全新的外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境l經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型大環(huán)境下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不能也不允許再承擔(dān)國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)的重任；l房地產(chǎn)已經(jīng)不再是單純的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，它背負(fù)著太多社會(huì)和民生的責(zé)任；l國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)依然保持著兩難的尷尬心態(tài)；l高通脹下泛濫的流動(dòng)性，與普通老百姓民生之間的矛盾；l調(diào)控將成為一種常態(tài)。8多

6、種因素決定了中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期依然看好多種因素決定了中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期依然看好l我國(guó)城市化水平距離國(guó)際水平仍有較大差距，城市化進(jìn)程發(fā)展將極大推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；l受“人口紅利”因素影響，未來(lái)20-30年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景良好；l我國(guó)目前人均GDP的發(fā)展階段，支持房地產(chǎn)發(fā)展的需求旺盛；l中國(guó)土地資源的極度缺乏將極大推動(dòng)土地成本和房地產(chǎn)市場(chǎng)總體價(jià)格的不斷上漲；l中國(guó)受傳統(tǒng)消費(fèi)觀念的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求在中、長(zhǎng)期也會(huì)保持上升。9然而，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生很大的變化，不容忽視的是，行業(yè)集約整合的趨勢(shì)會(huì)越來(lái)然而，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生很大的變化，不容忽視的是，行業(yè)集約整合的趨勢(shì)會(huì)越來(lái)越明顯，百億俱樂(lè)部迅速擴(kuò)員，行業(yè)集

7、中度會(huì)進(jìn)一步增加越明顯，百億俱樂(lè)部迅速擴(kuò)員，行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步增加20102010年萬(wàn)科首次突破千億銷(xiāo)售額，百億俱樂(lè)部成員數(shù)量將迅速增加年萬(wàn)科首次突破千億銷(xiāo)售額，百億俱樂(lè)部成員數(shù)量將迅速增加20092009年萬(wàn)科銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積雙冠稱(chēng)雄，綠城、保利、綠地、中海新晉年萬(wàn)科銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積雙冠稱(chēng)雄，綠城、保利、綠地、中海新晉400400億銷(xiāo)售額行列億銷(xiāo)售額行列 2009年中國(guó)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)份額為22.10%22.10%，較上年同期增加1.8個(gè)百分點(diǎn)，雖然比起美國(guó)前10強(qiáng)的市場(chǎng)占有率27%27%和香港前10家開(kāi)發(fā)量約占總開(kāi)發(fā)量的80%80%，都有相當(dāng)大的差距，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)份額繼續(xù)增大，綜合實(shí)力

8、TOP10企業(yè)市場(chǎng)份額達(dá)8.1%。10市場(chǎng)結(jié)構(gòu)化差異明顯，一線(xiàn)城市的門(mén)檻將會(huì)越來(lái)越高，目前地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)在二市場(chǎng)結(jié)構(gòu)化差異明顯，一線(xiàn)城市的門(mén)檻將會(huì)越來(lái)越高，目前地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)在二線(xiàn)城市，并且明顯有向三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)線(xiàn)城市，并且明顯有向三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)全國(guó)1.6%地區(qū)1. 1. 溫州溫州4.7%4.7%東部、浙江東部、浙江2. 2. 金華金華3.9%3.9%東部、浙江東部、浙江3. 3. 蘭州蘭州3.5%3.5%西部、甘肅西部、甘肅4. 4. 北京北京3.3%3.3%東部東部5. 5. 杭州杭州3.2%3.2%東部、浙江東部、浙江6. 6. 秦皇秦皇島島2.8%2.8%東部、河北東部、河

9、北7. 7. 安慶安慶2.4%2.4%中部、安徽中部、安徽8. 8. 長(zhǎng)春長(zhǎng)春2.4%2.4%中部、吉林中部、吉林9. 9. 南昌南昌2.4%2.4%中部、江西中部、江西10. 10. 包頭包頭2.3%2.3%西部、內(nèi)蒙古西部、內(nèi)蒙古全國(guó)同比增長(zhǎng)最快的10個(gè)大中城市全國(guó)3月環(huán)比增長(zhǎng)最快的10個(gè)大中城市l(wèi) 2010年1-13月，比較全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比增長(zhǎng)最快的10個(gè)大中城市，顯示了2010年以來(lái)的熱點(diǎn)主要集中在二線(xiàn)城市；l 2010年3月，比較全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)最快的10個(gè)大中城市，顯示了近期熱點(diǎn)主要集中在三線(xiàn)城市；l 房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)有從二線(xiàn)城市向三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。全國(guó)9.5%地區(qū)1.

10、 1. ?？诤？?9.5%19.5%東部、海南東部、海南2. 2. 三亞三亞15.9%15.9%東部、海南東部、海南3. 3. 溫州溫州15.1%15.1%東部、浙江東部、浙江4. 4. 金華金華14.9%14.9%東部、浙江東部、浙江5. 5. 深圳深圳14.9%14.9%東部、廣東東部、廣東6. 6. 杭州杭州10.7%10.7%東部、浙江東部、浙江7. 7. 湛江湛江10.6%10.6%東部、廣東東部、廣東8. 8. 銀川銀川10.2%10.2%西部、寧夏西部、寧夏9. 9. 北京北京10.1%10.1%東部東部10. 10. 西安西安9.8%9.8%西部、陜西西部、陜西11類(lèi)金融特點(diǎn)越

11、來(lái)越明顯，以股權(quán)、債權(quán)投資為主，不參與開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈運(yùn)作，主要獲類(lèi)金融特點(diǎn)越來(lái)越明顯，以股權(quán)、債權(quán)投資為主，不參與開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈運(yùn)作，主要獲取投資收益的盈利模式已經(jīng)開(kāi)始逐漸顯現(xiàn)，地產(chǎn)金融將會(huì)得到高速發(fā)展取投資收益的盈利模式已經(jīng)開(kāi)始逐漸顯現(xiàn)，地產(chǎn)金融將會(huì)得到高速發(fā)展 高利潤(rùn)階段 高風(fēng)險(xiǎn)/高回報(bào) 產(chǎn)品創(chuàng)新 單一的融資手段 中等利潤(rùn)階段 適中風(fēng)險(xiǎn)/適中回報(bào) 資本優(yōu)勢(shì)/規(guī)模優(yōu)勢(shì) 微利階段 低風(fēng)險(xiǎn)/低回報(bào) 資本優(yōu)勢(shì)/規(guī)模優(yōu)勢(shì) 成熟的房產(chǎn)金融支持經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)特征特征需求需求特征特征時(shí)間時(shí)間行業(yè)行業(yè)規(guī)模規(guī)模中國(guó)大陸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中國(guó)大陸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家房地

12、產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 賣(mài)方市場(chǎng) 對(duì)新增住房需求快速膨脹 均衡市場(chǎng) 對(duì)新增住房需求穩(wěn)定增長(zhǎng) 買(mǎi)方市場(chǎng) 以提升住房質(zhì)量的需求為主業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)類(lèi)型類(lèi)型 房產(chǎn)增量開(kāi)發(fā) 地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 物業(yè)持有經(jīng)營(yíng) 房產(chǎn)中介 房地產(chǎn)金融服務(wù) 房地產(chǎn)金融服務(wù) 物業(yè)持有經(jīng)營(yíng) 房產(chǎn)中介 房屋定制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)/ /產(chǎn)品型產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資/ /資本運(yùn)作型資本運(yùn)作型房地產(chǎn)服務(wù)房地產(chǎn)服務(wù)/ /服務(wù)型服務(wù)型12越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域 和其它復(fù)合地產(chǎn)領(lǐng)域和其它復(fù)合地產(chǎn)領(lǐng)域萬(wàn)科萬(wàn)科 終于結(jié)束是否做商業(yè)地產(chǎn)的爭(zhēng)論； 開(kāi)始考慮進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。華潤(rùn)置地華潤(rùn)置地 未來(lái)準(zhǔn)備左手開(kāi)發(fā)右手物業(yè)經(jīng)營(yíng)，從住宅開(kāi)

13、發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合型地產(chǎn)商； 全面啟動(dòng)3+1戰(zhàn)略，每一個(gè)目標(biāo)城市按照3個(gè)住宅類(lèi)項(xiàng)目加一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目布局。龍湖地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)世茂地產(chǎn)世茂地產(chǎn) 龍湖地產(chǎn)進(jìn)軍旅游地產(chǎn)； 世茂進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)； 保利地產(chǎn)保利地產(chǎn) 已建、在建商業(yè)面積150萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備200萬(wàn)平方米； 物業(yè)形態(tài)涵蓋購(gòu)物中心、商務(wù)辦公、酒店、會(huì)展、高端體育休閑； 成立商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司。13房地產(chǎn)業(yè)將步入產(chǎn)業(yè)與管理創(chuàng)新時(shí)代，產(chǎn)業(yè)資源與地產(chǎn)之間的整合成為一個(gè)新的趨勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)將步入產(chǎn)業(yè)與管理創(chuàng)新時(shí)代，產(chǎn)業(yè)資源與地產(chǎn)之間的整合成為一個(gè)新的趨勢(shì)產(chǎn)業(yè)資源與地產(chǎn)的互補(bǔ)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)資源與地產(chǎn)的互補(bǔ)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)資源的優(yōu)勢(shì)與政府換取低產(chǎn)業(yè)資源的優(yōu)勢(shì)與政府換取低價(jià)土

14、地價(jià)土地產(chǎn)業(yè)資源可以帶動(dòng)地產(chǎn)，提升產(chǎn)業(yè)資源可以帶動(dòng)地產(chǎn)，提升土地價(jià)值土地價(jià)值產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合14因此差異化競(jìng)爭(zhēng)成為各企業(yè)勝出的理性選擇，各大企業(yè)都在努力構(gòu)建自己獨(dú)特的因此差異化競(jìng)爭(zhēng)成為各企業(yè)勝出的理性選擇，各大企業(yè)都在努力構(gòu)建自己獨(dú)特的業(yè)務(wù)模式業(yè)務(wù)模式依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展為動(dòng)力，大規(guī)模資源整合，進(jìn)行大城市周邊的區(qū)域開(kāi)發(fā)或產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，長(zhǎng)期分享區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果。華僑城、萬(wàn)達(dá)模式華僑城、萬(wàn)達(dá)模式（復(fù)合地產(chǎn)模式）（復(fù)合地產(chǎn)模式）南派、渝派模式南派、渝派模式（廣東五虎、龍湖金科（廣東五虎、龍湖金科）萬(wàn)科模式萬(wàn)科模式（中海、金地等）（中海、金地等）專(zhuān)注于居住地產(chǎn)，依靠強(qiáng)大的產(chǎn)品研發(fā)能力、規(guī)?；牟少?gòu)

15、優(yōu)勢(shì)、工廠化的生產(chǎn)優(yōu)勢(shì)、優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。復(fù)合地產(chǎn)：改變環(huán)境、提升地價(jià)。滾動(dòng)開(kāi)發(fā)華僑城模式，高爾夫地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)：萬(wàn)達(dá)、SOHO等以商業(yè)模式為競(jìng)爭(zhēng)力?？焖僦苻D(zhuǎn)、低成本、上下游一體化；客戶(hù)研究、產(chǎn)品創(chuàng)新龍湖、金科。央企模式央企模式（五礦、中冶、上實(shí)）（五礦、中冶、上實(shí)）綠城模式綠城模式（綠城、星河灣）（綠城、星河灣）依靠強(qiáng)大的產(chǎn)品打造能力，聚焦高端市場(chǎng)，依靠產(chǎn)品能力帶來(lái)的產(chǎn)品溢價(jià)構(gòu)成建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。15以星河灣和綠城為代表的高端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商，強(qiáng)調(diào)以以星河灣和綠城為代表的高端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商，強(qiáng)調(diào)以“品質(zhì)就是王道品質(zhì)就是王道”的理念，以極的理念，以極強(qiáng)的產(chǎn)品打造能力贏得高的產(chǎn)品溢價(jià)，并以此作為核心競(jìng)

16、爭(zhēng)力強(qiáng)的產(chǎn)品打造能力贏得高的產(chǎn)品溢價(jià)，并以此作為核心競(jìng)爭(zhēng)力綠城綠城星河灣星河灣綠城的另一個(gè)選擇：代建綠城的另一個(gè)選擇：代建16以碧桂園、恒大、富力等為代表的南派開(kāi)發(fā)商，以快速運(yùn)營(yíng)、低成本、產(chǎn)業(yè)一體化以碧桂園、恒大、富力等為代表的南派開(kāi)發(fā)商，以快速運(yùn)營(yíng)、低成本、產(chǎn)業(yè)一體化為特征，強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)能力為特征，強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)能力17以中海、萬(wàn)科、金地、龍湖等為代表的開(kāi)發(fā)商，強(qiáng)調(diào)均好性、規(guī)模復(fù)制，力圖在大規(guī)以中海、萬(wàn)科、金地、龍湖等為代表的開(kāi)發(fā)商，強(qiáng)調(diào)均好性、規(guī)模復(fù)制，力圖在大規(guī)模開(kāi)發(fā)的同時(shí)保持相對(duì)的高品質(zhì)策略模開(kāi)發(fā)的同時(shí)保持相對(duì)的高品質(zhì)策略項(xiàng)目策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)交房招商入住經(jīng)營(yíng)施工建造企業(yè)戰(zhàn)略/基礎(chǔ)管理/人力資

17、源/ 品牌戰(zhàn)略 /客戶(hù)關(guān)系管理注重對(duì)客戶(hù)的研究；注重前期定位設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化合作伙伴管理客戶(hù)服務(wù)萬(wàn)科萬(wàn)科注重對(duì)客戶(hù)的研究；注重前期項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化營(yíng)銷(xiāo)突出客戶(hù)服務(wù)龍湖龍湖注重規(guī)劃設(shè)計(jì)注重施工建造過(guò)程成本管理物業(yè)服務(wù)中海中海注重對(duì)客戶(hù)的研究產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)研究物業(yè)服務(wù)金地金地18以萬(wàn)達(dá)（持有型）、以萬(wàn)達(dá)（持有型）、SOHO(SOHO(銷(xiāo)售型）等為代表的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以商業(yè)模式見(jiàn)長(zhǎng)，銷(xiāo)售型）等為代表的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以商業(yè)模式見(jiàn)長(zhǎng)，其競(jìng)爭(zhēng)力更多體現(xiàn)在業(yè)務(wù)模式上其競(jìng)爭(zhēng)力更多體現(xiàn)在業(yè)務(wù)模式上麥格理萬(wàn)達(dá)基金三大銀行巨額授信銷(xiāo)售物業(yè)銷(xiāo)售回款持有物業(yè)租金收入商業(yè)管理收入借助商業(yè)優(yōu)勢(shì)，低成本 獲取土地。通過(guò)商業(yè)開(kāi)發(fā)

18、完善區(qū)域 配套，提升區(qū)域價(jià)值。訂單模式，化解風(fēng)險(xiǎn)。城市綜合體模式，多物 業(yè)形態(tài)相互提升價(jià)值。租售并舉，平滑營(yíng)業(yè)收 入周期性波動(dòng)。專(zhuān)業(yè)化商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)， 提升商業(yè)物業(yè)價(jià)值。占領(lǐng)終端市場(chǎng)，擠占產(chǎn) 業(yè)鏈利潤(rùn)份額。1.1.融資渠道融資渠道2.2.土地儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備3.3.產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃4.4.運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管理1.“人無(wú)我有”的競(jìng)爭(zhēng)理念2.“穩(wěn)定現(xiàn)金流”的企業(yè)成長(zhǎng)理念3.“量身定做”的產(chǎn)品規(guī)劃理念三大三大核心核心理念理念四大四大關(guān)鍵關(guān)鍵環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)1.1.資源優(yōu)勢(shì)：資源優(yōu)勢(shì)：政府資源優(yōu)勢(shì)金融資源優(yōu)勢(shì)（基金、銀行） 商業(yè)合作伙伴資源優(yōu)勢(shì)2.2.財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)穩(wěn)定現(xiàn)金流多渠道低成本融資多利潤(rùn)來(lái)源低成本土地3.3

19、.專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)三大三大競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)19另外，不同發(fā)展階段的企業(yè)其戰(zhàn)略重點(diǎn)也不一樣另外，不同發(fā)展階段的企業(yè)其戰(zhàn)略重點(diǎn)也不一樣普遍普遍關(guān)注的問(wèn)題關(guān)注的問(wèn)題: : 如何在廣闊的市場(chǎng)如何在廣闊的市場(chǎng)中中持續(xù)增長(zhǎng)持續(xù)增長(zhǎng)如何在較多的選項(xiàng)如何在較多的選項(xiàng)中確定競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域中確定競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域如何如何提高運(yùn)營(yíng)水平提高運(yùn)營(yíng)水平小型房地產(chǎn)企業(yè)或小型房地產(chǎn)企業(yè)或新進(jìn)入者新進(jìn)入者 區(qū)域規(guī)模領(lǐng)先或品區(qū)域規(guī)模領(lǐng)先或品牌領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)牌領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)全國(guó)布局的大型全國(guó)布局的大型房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè) 如何持續(xù)的獲取土地如何持續(xù)的獲取土地/ /資金資源資金資源如何建立規(guī)范的內(nèi)部運(yùn)營(yíng)體

20、系規(guī)范的內(nèi)部運(yùn)營(yíng)體系，支持快速滾動(dòng)發(fā)展發(fā)現(xiàn)或進(jìn)入“藍(lán)?！保瑯?gòu)建獨(dú)特的業(yè)務(wù)模式獨(dú)特的業(yè)務(wù)模式形成形成“均好均好”的內(nèi)部運(yùn)營(yíng)體系的內(nèi)部運(yùn)營(yíng)體系；基于業(yè)務(wù)模式的獨(dú)特性，形成適度創(chuàng)新的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)形成適度創(chuàng)新的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)以及對(duì)內(nèi)部管理優(yōu)化的核心需求戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)以及對(duì)內(nèi)部管理優(yōu)化的核心需求通過(guò)房地產(chǎn)多元化業(yè)態(tài)和多地域的平衡布局房地產(chǎn)多元化業(yè)態(tài)和多地域的平衡布局，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展打造分業(yè)態(tài)/分地域的經(jīng)營(yíng)實(shí)體，構(gòu)建精細(xì)化的構(gòu)建精細(xì)化的“集團(tuán)集團(tuán)總部總部經(jīng)營(yíng)實(shí)體事業(yè)部經(jīng)營(yíng)實(shí)體事業(yè)部項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)體項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)體”的多級(jí)運(yùn)營(yíng)的多級(jí)運(yùn)營(yíng)體系體系，形成難以被模仿的綜合性核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)20在業(yè)務(wù)戰(zhàn)略上，無(wú)論是區(qū)域

21、布局、產(chǎn)品戰(zhàn)略和價(jià)值鏈選擇上，房地產(chǎn)企業(yè)都呈現(xiàn)出在業(yè)務(wù)戰(zhàn)略上，無(wú)論是區(qū)域布局、產(chǎn)品戰(zhàn)略和價(jià)值鏈選擇上，房地產(chǎn)企業(yè)都呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)新的特點(diǎn)產(chǎn)品產(chǎn)品區(qū)域區(qū)域 大型企業(yè)呈現(xiàn)出明顯的向二線(xiàn)和三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移的趨大型企業(yè)呈現(xiàn)出明顯的向二線(xiàn)和三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)；勢(shì)； 區(qū)域選擇更多的體現(xiàn)了向新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)地轉(zhuǎn)移的趨區(qū)域選擇更多的體現(xiàn)了向新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)地轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)；勢(shì)； 目標(biāo)客戶(hù)更加精準(zhǔn)；目標(biāo)客戶(hù)更加精準(zhǔn)； 產(chǎn)品創(chuàng)新更加明顯；產(chǎn)品創(chuàng)新更加明顯； 復(fù)合性項(xiàng)目越來(lái)越多；復(fù)合性項(xiàng)目越來(lái)越多； 價(jià)值鏈價(jià)值鏈專(zhuān)業(yè)化和復(fù)合化特征同時(shí)存在；專(zhuān)業(yè)化和復(fù)合化特征同時(shí)存在；越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)；越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)；強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)

22、鏈條上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)鏈條上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；21區(qū)域戰(zhàn)略：重慶金科區(qū)域戰(zhàn)略：重慶金科“依托大重慶、挺進(jìn)長(zhǎng)三角、拓展環(huán)渤海、擴(kuò)大中西部、發(fā)依托大重慶、挺進(jìn)長(zhǎng)三角、拓展環(huán)渤海、擴(kuò)大中西部、發(fā)展中等城市展中等城市”的全國(guó)化戰(zhàn)略思路的全國(guó)化戰(zhàn)略思路2008年年北京北京2010年年蘇州蘇州2008年年江陰江陰2007年年無(wú)錫無(wú)錫2009年年瀏陽(yáng)瀏陽(yáng)2007年年涪陵涪陵2008年年長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙2007年年成都成都2009年年永川永川2006年以前年以前重慶重慶22區(qū)域戰(zhàn)略：區(qū)域戰(zhàn)略：保利地產(chǎn)保利地產(chǎn)“圈層領(lǐng)袖式圈層領(lǐng)袖式”布局布局23高昂的房?jī)r(jià)讓高昂的房?jī)r(jià)讓“逃離京上廣逃離京上廣”變成一種無(wú)奈的選擇，而領(lǐng)先世

23、界的中國(guó)高鐵將顛覆變成一種無(wú)奈的選擇，而領(lǐng)先世界的中國(guó)高鐵將顛覆傳統(tǒng)的生活與出行模式，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的生活與出行模式，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)京津冀城市京津冀城市圈圈北疆城市圈北疆城市圈秦隴城市圈秦隴城市圈成渝城市圈成渝城市圈桂邕城市圈桂邕城市圈珠三角城市圈珠三角城市圈長(zhǎng)株潭城市圈長(zhǎng)株潭城市圈江漢城市圈江漢城市圈長(zhǎng)三角長(zhǎng)三角 淮海城市圈淮海城市圈海峽西岸城市圈海峽西岸城市圈中原城市圈中原城市圈松嫩城市圈松嫩城市圈遼沈城市圈遼沈城市圈齊魯城市齊魯城市圈圈未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)最佳區(qū)域布局一定是基于城市經(jīng)濟(jì)圈未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)最佳區(qū)域布局一定是基于城市經(jīng)濟(jì)圈24戰(zhàn)略首先在于選擇選對(duì)池塘釣大魚(yú)戰(zhàn)略首先在于選擇

24、選對(duì)池塘釣大魚(yú)產(chǎn)品產(chǎn)品區(qū)域區(qū)域 應(yīng)進(jìn)入哪一類(lèi)城市？大城市？中小城市？ 進(jìn)入一個(gè)城市后，是扎根發(fā)展還是“打一槍換一個(gè)地方” 在重點(diǎn)關(guān)注哪些城市？ 目標(biāo)城市的選擇標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 產(chǎn)品專(zhuān)攻商業(yè)地產(chǎn)？還是多元化？ 主要面向何種收入的家庭人群或目標(biāo)客戶(hù)？（如何細(xì)分目標(biāo)客戶(hù)群？）檔次是低檔還是中高檔？ 產(chǎn)品是規(guī)?；◤?fù)制）還是個(gè)性化 價(jià)值鏈價(jià)值鏈開(kāi)發(fā)？經(jīng)營(yíng)？還是兼顧？進(jìn)入產(chǎn)業(yè)鏈的哪些環(huán)節(jié)？25結(jié)合你的優(yōu)勢(shì)選擇合適的地方結(jié)合你的優(yōu)勢(shì)選擇合適的地方戰(zhàn)略原則戰(zhàn)略原則競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)能力原則能力原則能力是否允許？市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境企業(yè)的可行性企業(yè)的可行性城市發(fā)展城市發(fā)展該市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是否十分激烈？該區(qū)域是否具有開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)

25、潛力？市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境n下鄉(xiāng)與進(jìn)城一樣都有機(jī)會(huì)，看對(duì)下鄉(xiāng)與進(jìn)城一樣都有機(jī)會(huì)，看對(duì)誰(shuí)而言誰(shuí)而言n小企業(yè)與大企業(yè)選擇的區(qū)別小企業(yè)與大企業(yè)選擇的區(qū)別區(qū)域區(qū)域26產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品戰(zhàn)略：不同物業(yè)的運(yùn)作方式有很大區(qū)別，其盈利模式和對(duì)專(zhuān)業(yè)能力的要求差異極大產(chǎn)品戰(zhàn)略：不同物業(yè)的運(yùn)作方式有很大區(qū)別，其盈利模式和對(duì)專(zhuān)業(yè)能力的要求差異極大房地產(chǎn)房地產(chǎn)住房地產(chǎn)商務(wù)地產(chǎn)零售地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)其它商業(yè)地產(chǎn)典型代表典型代表市場(chǎng)影響市場(chǎng)影響因素因素業(yè)務(wù)特征業(yè)務(wù)特征住宅別墅寫(xiě)字樓商務(wù)酒店酒店式公寓商場(chǎng)Shopping Mall商鋪倉(cāng)庫(kù)工業(yè)廠房會(huì)展中心旅游酒店度假村人口數(shù)量/結(jié)構(gòu)人均收入水平居住條件及需求位置、環(huán)境配套城市地位、城市經(jīng)濟(jì)水

26、平城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市布局特點(diǎn)人口數(shù)量/結(jié)構(gòu)人均消費(fèi)水平城市規(guī)模及布局商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新城市工業(yè)特點(diǎn)、地位及結(jié)構(gòu)城市規(guī)劃布局增量開(kāi)發(fā)存量交易銷(xiāo)售為主，周期短增量開(kāi)發(fā)、存量改造銷(xiāo)售、租賃以及經(jīng)營(yíng)管理等可選擇方式多資金需求較大增量開(kāi)發(fā)、存量改造商業(yè)運(yùn)營(yíng)為先導(dǎo)多長(zhǎng)期持有與經(jīng)營(yíng)結(jié)合資金占用大多以自用廠房倉(cāng)庫(kù)為主，收益最穩(wěn)定-27產(chǎn)品產(chǎn)品就算同樣是住宅產(chǎn)品，保障性住房、中端產(chǎn)品和高端產(chǎn)品，其贏利模式和專(zhuān)業(yè)能力就算同樣是住宅產(chǎn)品，保障性住房、中端產(chǎn)品和高端產(chǎn)品，其贏利模式和專(zhuān)業(yè)能力要求也存在著較大的差異要求也存在著較大的差異高端產(chǎn)品高端產(chǎn)品中端產(chǎn)品中端產(chǎn)品保障性住房保障性住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)極低，但收益穩(wěn)定但相對(duì)較低，靠微

27、薄利潤(rùn)、管理費(fèi)和可自主銷(xiāo)售的商業(yè)盈利，特征：要上規(guī)模，對(duì)成本控制要求較高。市場(chǎng)小眾，收益高，產(chǎn)品溢價(jià)明顯，但要求稀缺資源，特征：對(duì)產(chǎn)品能力要求極高，不能要求快速周轉(zhuǎn)。市場(chǎng)需求大，收益中等，產(chǎn)品溢價(jià)一般，特征：快速周轉(zhuǎn)。短期內(nèi)，如果有機(jī)會(huì)進(jìn)入保障性住房，將是回避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最有效的手段短期內(nèi)，如果有機(jī)會(huì)進(jìn)入保障性住房，將是回避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最有效的手段28產(chǎn)品產(chǎn)品泛商業(yè)地產(chǎn)（復(fù)合地產(chǎn)）其產(chǎn)品特征和盈利模式與普通住宅有較大的差異泛商業(yè)地產(chǎn)（復(fù)合地產(chǎn)）其產(chǎn)品特征和盈利模式與普通住宅有較大的差異在泛商業(yè)地產(chǎn)中，住宅部分的開(kāi)發(fā)要么是作為資源投入的手段，要么是作為價(jià)值兌現(xiàn)的工具。盈利的模式在于其他要素的組合，要么這

28、些要素可以用來(lái)圈地和帶來(lái)住宅部分的溢價(jià)（如高爾夫），要么這些要素未來(lái)會(huì)增值，而前期依靠住宅部分解決投入的資金問(wèn)題。復(fù)合地產(chǎn)最關(guān)鍵的問(wèn)題在于解決前期現(xiàn)金流和后期物業(yè)價(jià)值兌現(xiàn)的方式。29從行業(yè)趨勢(shì)看，對(duì)客戶(hù)需求的精準(zhǔn)把握與土地價(jià)值的深度研究是產(chǎn)品戰(zhàn)略的重要方向從行業(yè)趨勢(shì)看，對(duì)客戶(hù)需求的精準(zhǔn)把握與土地價(jià)值的深度研究是產(chǎn)品戰(zhàn)略的重要方向基礎(chǔ)置業(yè)基礎(chǔ)置業(yè)居住改善居住改善品質(zhì)追求品質(zhì)追求高端置業(yè)高端置業(yè)看不見(jiàn)的頂層上層階級(jí)富足的多產(chǎn)滿(mǎn)足的中產(chǎn)持家的中產(chǎn)青年新貴青年居家城市城市核心區(qū)核心區(qū)傳統(tǒng)市區(qū)傳統(tǒng)市區(qū)城市邊緣城市邊緣郊區(qū)郊區(qū)城市新城市新興區(qū)域興區(qū)域郊區(qū)郊區(qū)城市新城市新興區(qū)域興區(qū)域衛(wèi)星城衛(wèi)星城衛(wèi)星城衛(wèi)星城

29、案例：華潤(rùn)的產(chǎn)品線(xiàn)案例：華潤(rùn)的產(chǎn)品線(xiàn)30資源的稀缺性與政策導(dǎo)向是產(chǎn)品戰(zhàn)略需要考慮的另一個(gè)維度，復(fù)合型產(chǎn)品是未來(lái)地資源的稀缺性與政策導(dǎo)向是產(chǎn)品戰(zhàn)略需要考慮的另一個(gè)維度，復(fù)合型產(chǎn)品是未來(lái)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要重點(diǎn)關(guān)注的產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域增值模式主要表現(xiàn)形式商業(yè)設(shè)施建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)居住設(shè)施開(kāi)發(fā)住宅地產(chǎn)衛(wèi)星城規(guī)劃衛(wèi)星城衛(wèi)星城獨(dú)立商業(yè)設(shè)施獨(dú)立商業(yè)設(shè)施住宅住宅城市新中心城區(qū)規(guī)劃CBD/CBD/副中心副中心獨(dú)立商業(yè)設(shè)施獨(dú)立商業(yè)設(shè)施高檔住宅高檔住宅城市綜合體城市中心城區(qū)的郊區(qū)后花園郊區(qū)居住區(qū)郊區(qū)居住區(qū)- -住宅住宅創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)復(fù)合地產(chǎn)綜合居住區(qū)綜合居住區(qū)文化設(shè)施文化設(shè)施住宅住宅大型主題園帶動(dòng)區(qū)域增值綜合居住區(qū)綜合居住

30、區(qū)旅游設(shè)施旅游設(shè)施住宅住宅演變?yōu)槌鞘懈叨松虅?wù)經(jīng)濟(jì)功能區(qū)CBDCBD獨(dú)立商業(yè)設(shè)施獨(dú)立商業(yè)設(shè)施- -城市綜合體居住公寓商業(yè)購(gòu)物辦公會(huì)議酒店展會(huì)餐飲文娛政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有很大需求，在土地方面有一定優(yōu)惠政府開(kāi)發(fā)商企業(yè)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)主要面臨資金瓶頸，而住宅和公寓通過(guò)提前銷(xiāo)售可解決資金和效益問(wèn)題，這是城市綜合體存在的主要價(jià)值。31從萬(wàn)科的八大產(chǎn)品線(xiàn)到金科的洋房專(zhuān)家從萬(wàn)科的八大產(chǎn)品線(xiàn)到金科的洋房專(zhuān)家案例分享案例分享32行業(yè)主業(yè)行業(yè)主業(yè)務(wù)價(jià)值鏈務(wù)價(jià)值鏈輔助業(yè)務(wù)輔助業(yè)務(wù)價(jià)值鏈價(jià)值鏈 物業(yè)管理物業(yè)管理 物業(yè)持有物業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)經(jīng)營(yíng) 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)材料部品、建筑、設(shè)計(jì)、園林、裝修、代理、物業(yè)材

31、料部品、建筑、設(shè)計(jì)、園林、裝修、代理、物業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式中介服務(wù)（評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、定制等）中介服務(wù)（評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、定制等）價(jià)值鏈價(jià)值鏈價(jià)值鏈戰(zhàn)略：專(zhuān)業(yè)化與一體化的選擇上，專(zhuān)業(yè)化的趨勢(shì)更加明顯，一體化的目的在價(jià)值鏈戰(zhàn)略：專(zhuān)業(yè)化與一體化的選擇上，專(zhuān)業(yè)化的趨勢(shì)更加明顯，一體化的目的在于突出價(jià)值鏈上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而非單純的盈利于突出價(jià)值鏈上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而非單純的盈利一級(jí)開(kāi)發(fā)一級(jí)開(kāi)發(fā)二級(jí)開(kāi)發(fā)二級(jí)開(kāi)發(fā)物業(yè)持有物業(yè)持有33越來(lái)越多的房企開(kāi)始考慮持有各種物業(yè)，并且在持有物業(yè)和周轉(zhuǎn)物業(yè)之間合理平越來(lái)越多的房企開(kāi)始考慮持有各種物業(yè)，并且在持有物業(yè)和周轉(zhuǎn)物業(yè)之間合理

32、平衡衡酒店、寫(xiě)字樓持有經(jīng)營(yíng)酒店、寫(xiě)字樓持有經(jīng)營(yíng)建設(shè)建設(shè)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)前期前期規(guī)劃規(guī)劃運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理管理營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)品品牌牌商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)招商招商商業(yè)商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃品類(lèi)業(yè)品類(lèi)業(yè)態(tài)管理態(tài)管理運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理管理營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)品牌品牌建設(shè)建設(shè)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)價(jià)值實(shí)現(xiàn)：價(jià)值實(shí)現(xiàn)：依靠前期準(zhǔn)確的定位和后期良好的經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金回報(bào)，有多次物業(yè)增值的空間。運(yùn)作特點(diǎn)：運(yùn)作特點(diǎn)：前期項(xiàng)目策劃對(duì)項(xiàng)目成功至關(guān)重要，特別是商業(yè)物業(yè)要充分考慮到后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)；需要良好的后期經(jīng)營(yíng)能力以獲得更大的價(jià)值提升。商業(yè)物業(yè)是復(fù)合業(yè)態(tài)管理，對(duì)技能要求更高；投入大、資金回收周期長(zhǎng)，對(duì)資金能力要求高。關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)：關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)：

33、超前眼光、規(guī)劃定位、商圈管理；操作模式，復(fù)合業(yè)態(tài)管理；資金鏈，打通資本市場(chǎng)。現(xiàn)金流時(shí)間只租不售帶約出售物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流模型物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流模型物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)增值模式物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)增值模式土地獲得建成出售項(xiàng)目出售銷(xiāo)售利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)增值土地增值經(jīng)營(yíng)成本固定成本銷(xiāo)售收入曲線(xiàn)成本曲線(xiàn)開(kāi)發(fā)商業(yè)經(jīng)營(yíng)固定成本價(jià)價(jià)格格時(shí)間時(shí)間價(jià)值鏈價(jià)值鏈34物業(yè)持有策略是一個(gè)重要的戰(zhàn)略選擇，成功或失敗均源于資源能力是否匹配，其核物業(yè)持有策略是一個(gè)重要的戰(zhàn)略選擇，成功或失敗均源于資源能力是否匹配，其核心在于融資能力與商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力心在于融資能力與商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力價(jià)值鏈價(jià)值鏈抗風(fēng)險(xiǎn)為目的抗風(fēng)險(xiǎn)為目的平衡資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與融平衡資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與融資為目的資

34、為目的盈利為目的盈利為目的將商業(yè)作為盈利模式，以萬(wàn)達(dá)為代表，需要很強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作能力，以及商業(yè)資源整合能力。以抗風(fēng)險(xiǎn)為目的，一般持有量很少，或者以底商和配套商業(yè)為主。以平衡資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，適度持有可融資資產(chǎn)為目的，一般只持有較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。35萬(wàn)達(dá)業(yè)務(wù)操作模式（以萬(wàn)達(dá)錦華城為例）萬(wàn)達(dá)業(yè)務(wù)操作模式（以萬(wàn)達(dá)錦華城為例）土地款3億06年6月貸款3億元建設(shè)資金13億住宅銷(xiāo)售收入10億租金及物管收入2億06年12月還貸3億元商業(yè)資產(chǎn)抵押貸款10億07年3月07年9月08年3月還貸10億REATIS上市10億10年3月獲取土地住宅開(kāi)盤(pán)商業(yè)開(kāi)業(yè)REATIS上市1.土地獲取及前期準(zhǔn)備土地獲取及前期準(zhǔn)備2.項(xiàng)目建設(shè)及住宅

35、銷(xiāo)售項(xiàng)目建設(shè)及住宅銷(xiāo)售3.商業(yè)經(jīng)營(yíng)及打包上市商業(yè)經(jīng)營(yíng)及打包上市商業(yè)題材，低價(jià)拿地用住宅收入和土地融資完成項(xiàng)目建設(shè)獲取商業(yè)資產(chǎn)抵押貸款、收取租金和管理費(fèi)用，支付剩余建設(shè)資金；通過(guò)2-3年經(jīng)營(yíng)提升商業(yè)價(jià)值，通過(guò)REATIS整體出售回收資金并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。土地概況：土地概況：面積：116畝性質(zhì)：商業(yè)兼容不大于50 %住宅容積率：4.0起拍價(jià)：230萬(wàn)元/畝成交價(jià)：240萬(wàn)元/畝項(xiàng)目方案指標(biāo)：項(xiàng)目方案指標(biāo)：總 建 面：40萬(wàn)平米30F電梯住宅：15.5萬(wàn)平米4F 集中商業(yè)：15.5萬(wàn)平米地 下 室：9萬(wàn)平米容 積 率：4.0財(cái)務(wù)指標(biāo)：財(cái)務(wù)指標(biāo)：銷(xiāo) 售 收 入：20億元（住宅均價(jià)6000元/平米）租賃及管理

36、收入：2億元土 地 成 本：3億元建 設(shè) 成 本：13億元（綜合平米造價(jià)3200元/平米）毛 利：6億元毛 利 率：30%IRR：54%、EIRR：30%現(xiàn)金收支開(kāi)發(fā)進(jìn)度36萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的背后：沒(méi)有快速周轉(zhuǎn)和合理的產(chǎn)品規(guī)劃，就無(wú)法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的背后：沒(méi)有快速周轉(zhuǎn)和合理的產(chǎn)品規(guī)劃，就無(wú)法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化的商管運(yùn)營(yíng)，就沒(méi)有資產(chǎn)的增值的平衡，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化的商管運(yùn)營(yíng)，就沒(méi)有資產(chǎn)的增值麥格理萬(wàn)達(dá)基金三大銀行巨額授信銷(xiāo)售物業(yè)銷(xiāo)售回款持有物業(yè)租金收入商業(yè)管理收入借助商業(yè)優(yōu)勢(shì)，低成本 獲取土地。通過(guò)商業(yè)開(kāi)發(fā)完善區(qū)域 配套，提升區(qū)域價(jià)值。訂單模式，化解風(fēng)險(xiǎn)。城市綜合體模式，多

37、物 業(yè)形態(tài)相互提升價(jià)值。租售并舉，平滑營(yíng)業(yè)收 入周期性波動(dòng)。專(zhuān)業(yè)化商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)， 提升商業(yè)物業(yè)價(jià)值。占領(lǐng)終端市場(chǎng)，擠占產(chǎn) 業(yè)鏈利潤(rùn)份額。1.1.融資渠道融資渠道2.2.土地儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備3.3.產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃4.4.運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管理1.“人無(wú)我有”的競(jìng)爭(zhēng)理念2.“穩(wěn)定現(xiàn)金流”的企業(yè)成長(zhǎng)理念3.“量身定做”的產(chǎn)品規(guī)劃理念三大三大核心核心理念理念四大四大關(guān)鍵關(guān)鍵環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)1.1.資源優(yōu)勢(shì)：資源優(yōu)勢(shì)：政府資源優(yōu)勢(shì)金融資源優(yōu)勢(shì)（基金、銀行） 商業(yè)合作伙伴資源優(yōu)勢(shì)2.2.財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)穩(wěn)定現(xiàn)金流多渠道低成本融資多利潤(rùn)來(lái)源低成本土地3.3.專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)三大三

38、大競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)37 互為補(bǔ)充、協(xié)同發(fā)展 品牌化 與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)同網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展 規(guī)?；瘮U(kuò)張 快銷(xiāo),快速搶占市場(chǎng) 滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 整合、提升品牌 網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展模式戰(zhàn)戰(zhàn) 略略住宅住宅/商業(yè)商業(yè)房地房地產(chǎn)開(kāi)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)組合組合對(duì)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)能力的要求對(duì)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)能力的要求組織能力保障組織能力保障深度的市場(chǎng)研究和準(zhǔn)確的客戶(hù)定位產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制與創(chuàng)新能力良好的匹配良好的項(xiàng)目管理能力和開(kāi)發(fā)全過(guò)程的成本控制能力良好的品牌效應(yīng) 優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)和客戶(hù)服務(wù)能力資本運(yùn)作能力市場(chǎng)研究與產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)體系項(xiàng)目管理體系成本控制體系知識(shí)管理體系客戶(hù)管理體系營(yíng)銷(xiāo)體系總體規(guī)劃能力及項(xiàng)目規(guī)劃能力資本運(yùn)作能力出眾的招商能力和運(yùn)營(yíng)能力整體營(yíng)

39、銷(xiāo)推廣、品牌建設(shè)和客戶(hù)管理能力與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商協(xié)同的能力良好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售商業(yè)規(guī)劃體系與資本市場(chǎng)對(duì)接的溝通體系招商體系商業(yè)運(yùn)營(yíng)體系住宅房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃與資金安排的協(xié)調(diào)能力商業(yè)經(jīng)營(yíng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的有效協(xié)調(diào)，項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把握內(nèi)部資源的計(jì)劃與協(xié)調(diào)體系良好的授權(quán)體系物業(yè)物業(yè)管理管理 為品牌提供支撐客戶(hù)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化快速的客戶(hù)投訴反應(yīng)能力較強(qiáng)的客戶(hù)關(guān)系管理能力物業(yè)管理品牌客戶(hù)服務(wù)體系 舉例戰(zhàn)略選擇很容易，關(guān)鍵是你的資源和能力是否可以支撐你的戰(zhàn)略戰(zhàn)略選擇很容易，關(guān)鍵是你的資源和能力是否可以支撐你的戰(zhàn)略38因此，如何打造企業(yè)的組織能力是戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素，是因此，如何打造企業(yè)

40、的組織能力是戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素，是 “如何競(jìng)爭(zhēng)如何競(jìng)爭(zhēng)”的關(guān)鍵的關(guān)鍵對(duì)市場(chǎng)快速反應(yīng)能力對(duì)市場(chǎng)快速反應(yīng)能力快速周轉(zhuǎn)的能力快速周轉(zhuǎn)的能力快速運(yùn)營(yíng)能力快速運(yùn)營(yíng)能力招標(biāo)采購(gòu)與過(guò)程控制能力招標(biāo)采購(gòu)與過(guò)程控制能力設(shè)計(jì)階段成本控制能力設(shè)計(jì)階段成本控制能力成本控制能力成本控制能力客戶(hù)投訴與基本服務(wù)的能力客戶(hù)投訴與基本服務(wù)的能力客戶(hù)關(guān)系管理的能力客戶(hù)關(guān)系管理的能力客戶(hù)關(guān)系管理客戶(hù)關(guān)系管理能力能力管理設(shè)計(jì)院的能力管理設(shè)計(jì)院的能力設(shè)計(jì)控制能力設(shè)計(jì)控制能力產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的能力產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的能力產(chǎn)品研發(fā)能力產(chǎn)品研發(fā)能力榮禾投資發(fā)展戰(zhàn)略榮禾投資發(fā)展戰(zhàn)略多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力多項(xiàng)目管控多項(xiàng)目管控復(fù)制能力復(fù)制能力企業(yè)組織能力

41、企業(yè)組織能力39無(wú)論哪種模式，都必須有與其相匹配的運(yùn)營(yíng)能力無(wú)論哪種模式，都必須有與其相匹配的運(yùn)營(yíng)能力示示 例例龍湖龍湖碧桂園碧桂園聚焦高端客戶(hù)聚焦高端客戶(hù)極強(qiáng)的客戶(hù)體驗(yàn)把控能力極強(qiáng)的客戶(hù)體驗(yàn)把控能力產(chǎn)品打造能力產(chǎn)品打造能力商業(yè)增值能力商業(yè)增值能力高端客戶(hù)才有可能實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)高端客戶(hù)才有可能實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)高端產(chǎn)品能帶來(lái)商業(yè)增值高端產(chǎn)品能帶來(lái)商業(yè)增值高端客戶(hù)需要最佳體驗(yàn)高端客戶(hù)需要最佳體驗(yàn)競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在產(chǎn)品的溢價(jià)上競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在產(chǎn)品的溢價(jià)上大片圈地帶領(lǐng)的低地價(jià)大片圈地帶領(lǐng)的低地價(jià)快速周轉(zhuǎn)提高投資收益率快速周轉(zhuǎn)提高投資收益率低價(jià)快銷(xiāo)低價(jià)快銷(xiāo)利用城市配套土地資源的獲取利用城市配套土地資源的獲取低價(jià)必須用快速周轉(zhuǎn)

42、來(lái)提升投資收益率低價(jià)必須用快速周轉(zhuǎn)來(lái)提升投資收益率上下游一體化可以降低成本上下游一體化可以降低成本競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)的快銷(xiāo)模式和低成本上競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)的快銷(xiāo)模式和低成本上龍湖的優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)品能力而不是資本或者資源，所以，它必須聚焦在可以通過(guò)產(chǎn)品帶來(lái)高溢價(jià)的再改和豪宅市場(chǎng)，龍湖的優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)品能力而不是資本或者資源，所以，它必須聚焦在可以通過(guò)產(chǎn)品帶來(lái)高溢價(jià)的再改和豪宅市場(chǎng)，碧桂園的優(yōu)勢(shì)不在于產(chǎn)品，所以它必須快速周轉(zhuǎn)。碧桂園的優(yōu)勢(shì)不在于產(chǎn)品，所以它必須快速周轉(zhuǎn)。40衡量標(biāo)準(zhǔn)衡量標(biāo)準(zhǔn) 利潤(rùn) 銷(xiāo)售收入 選擇方案價(jià)值 投資資本回報(bào) 凈現(xiàn)值 關(guān)鍵成功因素關(guān)鍵成功因素 集中于業(yè)績(jī) 營(yíng)造創(chuàng)業(yè)環(huán)境 探索/特許的地位員工員工 業(yè)

43、務(wù)維持者 建立業(yè)務(wù)者 贏家和幻想者 能力能力 完整的能力基礎(chǔ) 通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或自己 能力要求可能不十分 發(fā)展需要的能力 清楚激勵(lì)理念激勵(lì)理念 以財(cái)務(wù)方面為主 以里程碑為主 以行為/具體工作為主拓展并確保拓展并確保核心業(yè)務(wù)運(yùn)作核心業(yè)務(wù)運(yùn)作發(fā)展新業(yè)務(wù)發(fā)展新業(yè)務(wù)開(kāi)創(chuàng)未來(lái)開(kāi)創(chuàng)未來(lái)的事業(yè)機(jī)會(huì)的事業(yè)機(jī)會(huì)第一層面第一層面第二層面第二層面第三層面第三層面沒(méi)有第三層面源源不斷提出新待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，第二層面新業(yè)務(wù)會(huì)逐漸枯竭，最后是第一層沒(méi)有第三層面源源不斷提出新待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，第二層面新業(yè)務(wù)會(huì)逐漸枯竭，最后是第一層面業(yè)務(wù)喪失，無(wú)法實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定地增長(zhǎng)。面業(yè)務(wù)喪失，無(wú)法實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定地增長(zhǎng)。何時(shí)競(jìng)爭(zhēng)？系統(tǒng)規(guī)劃、分步實(shí)施：三層

44、面業(yè)務(wù)規(guī)劃是企業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的基礎(chǔ)何時(shí)競(jìng)爭(zhēng)？系統(tǒng)規(guī)劃、分步實(shí)施：三層面業(yè)務(wù)規(guī)劃是企業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的基礎(chǔ)41單純某種模式的選擇相對(duì)容易，難的是某些看似矛盾的選擇如何能夠有效平衡單純某種模式的選擇相對(duì)容易，難的是某些看似矛盾的選擇如何能夠有效平衡 高品質(zhì)高品質(zhì)與快速周轉(zhuǎn)？與快速周轉(zhuǎn)？高品質(zhì)與低成本？高品質(zhì)與低成本？快速銷(xiāo)售型物業(yè)與持有型物業(yè)的匹配？快速銷(xiāo)售型物業(yè)與持有型物業(yè)的匹配？標(biāo)準(zhǔn)化與創(chuàng)新？標(biāo)準(zhǔn)化與創(chuàng)新？案例思考：格蘭仕與美的微波爐、萬(wàn)科標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)品創(chuàng)新案例思考：格蘭仕與美的微波爐、萬(wàn)科標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)品創(chuàng)新 42更難的是組織能力的打造需要是需要時(shí)間和資源的投入才能積淀的，因此組織能力更難的

45、是組織能力的打造需要是需要時(shí)間和資源的投入才能積淀的，因此組織能力的建設(shè)一定要有清晰的時(shí)間規(guī)劃的建設(shè)一定要有清晰的時(shí)間規(guī)劃示例：某公司能力建設(shè)規(guī)劃（節(jié)選）示例：某公司能力建設(shè)規(guī)劃（節(jié)選）可復(fù)制的研發(fā)能力可復(fù)制的研發(fā)能力主流客層的需求分析能力主流客層的需求分析能力2010年，研究確定已有產(chǎn)品的主力客戶(hù)類(lèi)型，并初步掌握其特征。2011年，細(xì)分LD置業(yè)客戶(hù)群，能準(zhǔn)確解讀LD產(chǎn)品各層面客戶(hù)需求（未能滿(mǎn)足的需求和潛在的需求），并初步具有引導(dǎo)客戶(hù)需求的能力。2012年，準(zhǔn)確形成LD置業(yè)主流客戶(hù)群，并對(duì)每一類(lèi)客戶(hù)特征與價(jià)值取向準(zhǔn)確把握，為產(chǎn)品定位奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。主流住宅產(chǎn)品的優(yōu)化固化能力主流住宅產(chǎn)品的優(yōu)化固化

46、能力2010年，形成LD主流產(chǎn)品系列策劃方案（與LD品牌規(guī)劃結(jié)合），并總結(jié)其初步技術(shù)特征。2011年，根據(jù)LD產(chǎn)品系列，一方面重點(diǎn)關(guān)注其中某項(xiàng)或兩項(xiàng)產(chǎn)品的細(xì)部技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)固化，圍繞設(shè)計(jì)過(guò)程（概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）形成技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化文件。另一方面，重點(diǎn)關(guān)注某些部件部品的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化。2012年，研究客戶(hù)敏感點(diǎn)（客戶(hù)接觸點(diǎn)部門(mén)）與成本敏感點(diǎn)（成本管理部門(mén)），不斷優(yōu)化LD主流住宅產(chǎn)品技術(shù)特征。43房地產(chǎn)企業(yè)組織能力的思考房地產(chǎn)企業(yè)組織能力的思考21新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇 3房地產(chǎn)企業(yè)組織能力建設(shè)案例分享房地產(chǎn)企業(yè)組織能力建設(shè)案例分享44戰(zhàn)略清晰后，組織

47、能力是成功的關(guān)鍵，組織能力取決于人、文化和體系戰(zhàn)略清晰后，組織能力是成功的關(guān)鍵，組織能力取決于人、文化和體系員工能力員工能力文化與價(jià)值觀文化與價(jià)值觀 管理體系管理體系戰(zhàn)略與組戰(zhàn)略與組織能力織能力45星河灣的舍得與用心文化不是用來(lái)說(shuō)的，它必須植根于所有的管理細(xì)節(jié)和行為星河灣的舍得與用心文化不是用來(lái)說(shuō)的，它必須植根于所有的管理細(xì)節(jié)和行為黃文仔舍得用心 創(chuàng)新宏宇集團(tuán)于2000年推出的“星河灣”，以“打造中國(guó)房地產(chǎn)勞斯萊斯”為旗幟，成為當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)最受矚目的房地產(chǎn)品牌之一，黃文仔也因此奠定了在業(yè)內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)地位。在制造“星河灣神話(huà)”的同時(shí)，與和記黃埔聯(lián)手把海怡半島打造成廣州的“長(zhǎng)島”，成為頂級(jí)富豪的家園。46

48、星河灣的舍得與用心文化不是用來(lái)說(shuō)的，它必須植根于所有的管理細(xì)節(jié)和行為星河灣的舍得與用心文化不是用來(lái)說(shuō)的，它必須植根于所有的管理細(xì)節(jié)和行為（續(xù)）（續(xù)）項(xiàng)目每棟建筑上均會(huì)出現(xiàn)八角亭突出的尖頂增加項(xiàng)目識(shí)別度實(shí)際上是對(duì)建筑電梯筒和水箱的隱藏處理手法鋪裝進(jìn)行之前需對(duì)鋪裝模式和尺寸規(guī)格進(jìn)行提前排版，保證鋪裝收邊的最佳效果。47關(guān)于人力資源人才的重要性關(guān)于人力資源人才的重要性“如果把我們最優(yōu)秀的如果把我們最優(yōu)秀的2020名員工拿走，名員工拿走，我我可以說(shuō)微軟將變成一個(gè)無(wú)足輕重的公司可以說(shuō)微軟將變成一個(gè)無(wú)足輕重的公司?！?比比爾爾 蓋茨蓋茨研究表明：關(guān)鍵員工可以創(chuàng)造一般員工研究表明：關(guān)鍵員工可以創(chuàng)造一般員工3

49、 31010倍的生產(chǎn)力。關(guān)鍵員工短缺意味著企業(yè)生產(chǎn)力的直倍的生產(chǎn)力。關(guān)鍵員工短缺意味著企業(yè)生產(chǎn)力的直接損害，而關(guān)鍵員工的流失成本是其年薪酬總額的接損害，而關(guān)鍵員工的流失成本是其年薪酬總額的1.5-31.5-3倍倍。人才的重要性人才的重要性48龍湖的龍湖的12341234造人才造人才三倍努力三倍努力一個(gè)人一個(gè)人兩份工資兩份工資四倍成長(zhǎng)四倍成長(zhǎng)速度速度團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)龍湖的人力資源管理龍湖的人力資源管理人才梯隊(duì)人才梯隊(duì)131131工程工程高管培高管培訓(xùn)機(jī)制訓(xùn)機(jī)制員工上員工上崗培訓(xùn)崗培訓(xùn)2004 年2007年培養(yǎng)10 個(gè)項(xiàng)目公司總經(jīng)理、30 個(gè)總監(jiān)、100 個(gè)經(jīng)理。金科為了解決公司高端人才的理念和實(shí)

50、際運(yùn)營(yíng)能力問(wèn)題，12 位高管分批次去讀清華大學(xué)和北京大學(xué)的EMBA 和總裁學(xué)習(xí)班。在內(nèi)部培訓(xùn)方面，金科成立了一個(gè)金科培訓(xùn)學(xué)校，只要到金科的員工，都要參加在企業(yè)內(nèi)部的培訓(xùn)，培訓(xùn)之后才能上崗。金科的金科的131131工程工程49關(guān)于管理體系：戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)必須靠精細(xì)化的組織和運(yùn)營(yíng)體系支撐關(guān)于管理體系：戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)必須靠精細(xì)化的組織和運(yùn)營(yíng)體系支撐為企業(yè)未來(lái)發(fā)展提供明確方向和實(shí)現(xiàn)步驟的考慮，其他問(wèn)題都將在戰(zhàn)略指導(dǎo)下來(lái)展開(kāi)。一般內(nèi)容包括： 業(yè)務(wù)模式 業(yè)務(wù)組合 成長(zhǎng)階梯 核心競(jìng)爭(zhēng)力 戰(zhàn)略目標(biāo)體系在戰(zhàn)略明確的前提下為戰(zhàn)略實(shí)施提供有力的組織支持。一般內(nèi)容包括： 組織結(jié)構(gòu) 管理模式 功能劃分 組織層級(jí)劃分 權(quán)限劃分

51、崗位說(shuō)明書(shū)圍繞戰(zhàn)略的要求，提供與之配套的薪酬、考核等人力資源管理方案。一般內(nèi)容包括： 薪酬激勵(lì) 績(jī)效管理 培訓(xùn)體系 招聘體系 職業(yè)發(fā)展規(guī)劃關(guān)注關(guān)鍵管理和業(yè)務(wù)流程如何在企業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的運(yùn)作。一般內(nèi)容包括： 核心業(yè)務(wù)流程 關(guān)鍵管理流程 行政與人力資源管理流程等支持性流程人力資源人力資源組織與管控組織與管控模式模式 流程流程戰(zhàn)略戰(zhàn)略正確的戰(zhàn)略正確的戰(zhàn)略（做什么）（做什么）清晰的權(quán)責(zé)與架構(gòu)清晰的權(quán)責(zé)與架構(gòu)（誰(shuí)來(lái)做）（誰(shuí)來(lái)做）高效率的流程高效率的流程（如何做）（如何做）高素質(zhì)和有動(dòng)力的員工高素質(zhì)和有動(dòng)力的員工（有積極性的做）（有積極性的做）50搭建合理的組織體系是管理的基礎(chǔ)解決誰(shuí)來(lái)做的問(wèn)題搭建合理的組

52、織體系是管理的基礎(chǔ)解決誰(shuí)來(lái)做的問(wèn)題項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷(xiāo)售類(lèi)類(lèi) 型型職能管理型職能管理型矩陣式管理型矩陣式管理型開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷(xiāo)售職責(zé)分工職責(zé)分工開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷(xiāo)售項(xiàng)目部項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)管理部門(mén)項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門(mén)成為資源提供、建議與監(jiān)督主體優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn)實(shí)施條件實(shí)施條件項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營(yíng)客戶(hù)定位專(zhuān)一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境不確定性低公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國(guó)經(jīng)營(yíng)客戶(hù)較穩(wěn)定，但不確定性較高的項(xiàng)目環(huán)境公司有專(zhuān)業(yè)技能提升要求項(xiàng)目管理型項(xiàng)目管

53、理型項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷(xiāo)售項(xiàng)目公司成為開(kāi)發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于公司職能知識(shí)積累和專(zhuān)業(yè)化發(fā)展跨多個(gè)地域經(jīng)營(yíng)或客戶(hù)需求變化多項(xiàng)目管理前期的客戶(hù)定位非常準(zhǔn)確更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)客戶(hù)需求滿(mǎn)足程度項(xiàng)目部缺點(diǎn)缺點(diǎn)職能部門(mén)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專(zhuān)業(yè)化的提升對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶(hù)的滿(mǎn)意51而流程與標(biāo)準(zhǔn)體系是這一切的基礎(chǔ)平臺(tái)如何做而流程與標(biāo)準(zhǔn)體系是這一切的基礎(chǔ)平臺(tái)如何做部門(mén)職責(zé)部門(mén)職責(zé)職位職責(zé)職位職責(zé)流程制度按照流程描述的控制點(diǎn)，歸結(jié)按照流程描述的控制點(diǎn)，歸結(jié)各個(gè)部門(mén)和關(guān)鍵崗位的職責(zé)各個(gè)部門(mén)和關(guān)鍵崗位的職責(zé)組織結(jié)構(gòu)組

54、織結(jié)構(gòu)采購(gòu)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn).技術(shù)部市場(chǎng)部工程部銷(xiāo)售主管銷(xiāo)售主管規(guī)劃主管銷(xiāo)售主管工程主管房產(chǎn)商房產(chǎn)商、銷(xiāo)售主管責(zé)任人項(xiàng)目跟蹤管理表網(wǎng)絡(luò)空白信息反饋表項(xiàng)目方案 項(xiàng)目預(yù)算網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃流程方案預(yù)算審批流程備注簽署：審核:流程制定人：流程負(fù)責(zé)人：銷(xiāo)售主管房產(chǎn)商流程協(xié)調(diào)控制部門(mén)：市場(chǎng)部生效日期:本流程共 3 頁(yè)之第 1 頁(yè)流程文件編號(hào)：房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤銷(xiāo)售流程流程技術(shù)部市場(chǎng)部工程部銷(xiāo)售主管銷(xiāo)售主管規(guī)劃主管銷(xiāo)售主管工程主管房產(chǎn)商房產(chǎn)商、銷(xiāo)售主管責(zé)任人項(xiàng)目跟蹤管理表網(wǎng)絡(luò)空白信息反饋表項(xiàng)目方案 項(xiàng)目預(yù)算網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃流程方案預(yù)算審批流程備注簽署：審核:流程制定人：流程負(fù)責(zé)人：銷(xiāo)售主管房產(chǎn)商流程協(xié)調(diào)控制部門(mén)：

55、市場(chǎng)部生效日期:本流程共 3 頁(yè)之第 1 頁(yè)流程文件編號(hào)：房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤銷(xiāo)售流程流程接洽/了解需求網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃流程2網(wǎng)絡(luò)是否覆蓋？否是能及時(shí)建網(wǎng)?項(xiàng)目取消是否方案預(yù)算審批流程12內(nèi)網(wǎng)符合要求?獲取樓盤(pán)信息1是否愿意整改?項(xiàng)目取消整改是否134否是流程描述可以明確每個(gè)環(huán)節(jié)的責(zé)任人，將責(zé)任落實(shí)到人流程路徑是在公司各個(gè)部門(mén)間行走，流程的描述可以明確流程環(huán)節(jié)需要哪些部門(mén)參與以及部門(mén)所承擔(dān)的功能不同人員的工作職責(zé)和權(quán)限可以在流程描述中反映流程總責(zé)任人和調(diào)控部門(mén)的設(shè)定明確流程責(zé)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)總裁總裁項(xiàng)目發(fā)展部項(xiàng)目發(fā)展部開(kāi)發(fā)部開(kāi)發(fā)部成本管理部成本管理部工程管理部工程管理部銷(xiāo)售部銷(xiāo)售部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部企管部企管部人力資源

56、部人力資源部綜合協(xié)調(diào)部綜合協(xié)調(diào)部法務(wù)部法務(wù)部異地項(xiàng)目公司工程部工程部經(jīng)營(yíng)部經(jīng)營(yíng)部綜合部綜合部項(xiàng)目發(fā)展委員會(huì)項(xiàng)目發(fā)展委員會(huì)技術(shù)委員會(huì)技術(shù)委員會(huì)項(xiàng)目發(fā)展委員會(huì)項(xiàng)目發(fā)展委員會(huì)技術(shù)委員會(huì)技術(shù)委員會(huì)52考核和激勵(lì)是解決人的問(wèn)題的關(guān)鍵，很多時(shí)候，激勵(lì)不僅僅是薪酬的問(wèn)題考核和激勵(lì)是解決人的問(wèn)題的關(guān)鍵，很多時(shí)候，激勵(lì)不僅僅是薪酬的問(wèn)題聘用培訓(xùn)晉升分配崗位管理體系崗位管理體系崗位說(shuō)明書(shū)提供聘用標(biāo)準(zhǔn)工作分析任職資格課程設(shè)置提供任職資格標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)資格評(píng)價(jià)提供資格評(píng)價(jià)依據(jù)崗位管理制度提供方法培訓(xùn)管理體系培訓(xùn)管理體系素質(zhì)評(píng)價(jià)素質(zhì)評(píng)價(jià)管理制度素質(zhì)模型提供聘用依據(jù)提供方法提供基礎(chǔ)提供內(nèi)容素質(zhì)評(píng)價(jià)體系素質(zhì)評(píng)價(jià)體系薪酬管理制

57、度績(jī)效考核績(jī)效考核指標(biāo)績(jī)效管理制度提供基礎(chǔ)提供業(yè)績(jī)考核內(nèi)容提供方法績(jī)效管理體系績(jī)效管理體系提供晉升依據(jù)提供分配依據(jù)薪酬管理體系薪酬管理體系提供方法提供晉升依據(jù)人力資源規(guī)劃人力資源規(guī)劃人才發(fā)展路徑人才發(fā)展路徑現(xiàn)代企業(yè)人力資源管理的核心是解決人才的現(xiàn)代企業(yè)人力資源管理的核心是解決人才的“選、育、用、留選、育、用、留”提供任職資格設(shè)計(jì)基礎(chǔ)招聘管理體系招聘管理體系招聘管理制度提供方法提供方法培訓(xùn)管理制度提供全面評(píng)價(jià)內(nèi)容人力資源管理體系模型人力資源管理體系模型53悖論：悖論： 為什么我們有了制度流程，我們依然效率低下？為什么我們有了制度流程，我們依然效率低下？ 為什么我們引進(jìn)了知名大企業(yè)的員工，卻消化不

58、良？為什么我們引進(jìn)了知名大企業(yè)的員工，卻消化不良？ 為什么我們淘汰的員工，換個(gè)地方就成才了？為什么我們淘汰的員工，換個(gè)地方就成才了？思考思考54很多時(shí)候，簡(jiǎn)單的對(duì)體系進(jìn)行移植并不能有效的提升公司的組織能力，它需要和企很多時(shí)候，簡(jiǎn)單的對(duì)體系進(jìn)行移植并不能有效的提升公司的組織能力，它需要和企業(yè)的戰(zhàn)略要求和業(yè)的戰(zhàn)略要求和現(xiàn)狀現(xiàn)狀相結(jié)合，同時(shí)需要相結(jié)合，同時(shí)需要各各要素之間的有效組合要素之間的有效組合員工能力員工能力文化與價(jià)值觀文化與價(jià)值觀 管理體系管理體系戰(zhàn)略與組戰(zhàn)略與組織能力織能力你的文化和價(jià)值觀支持嗎？你的文化和價(jià)值觀支持嗎？員工的能力和素質(zhì)能支持管理體員工的能力和素質(zhì)能支持管理體系的運(yùn)行嗎？系

59、的運(yùn)行嗎？管理體系能讓員工充分發(fā)揮嗎？管理體系能讓員工充分發(fā)揮嗎？55房地產(chǎn)企業(yè)組織能力的思考房地產(chǎn)企業(yè)組織能力的思考21新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇 3房地產(chǎn)企業(yè)組織能力建設(shè)案例分享房地產(chǎn)企業(yè)組織能力建設(shè)案例分享56公司的組織能力往往集中在資源獲取、產(chǎn)品價(jià)值、快速運(yùn)營(yíng)、低成本、規(guī)模擴(kuò)張等方面公司的組織能力往往集中在資源獲取、產(chǎn)品價(jià)值、快速運(yùn)營(yíng)、低成本、規(guī)模擴(kuò)張等方面對(duì)市場(chǎng)快速反應(yīng)能力對(duì)市場(chǎng)快速反應(yīng)能力快速周轉(zhuǎn)的能力快速周轉(zhuǎn)的能力快速運(yùn)營(yíng)能力快速運(yùn)營(yíng)能力招標(biāo)采購(gòu)與過(guò)程控制能力招標(biāo)采購(gòu)與過(guò)程控制能力設(shè)計(jì)階段成本控制能力設(shè)計(jì)階段成本控制能力成本控制能力成本控制能力客戶(hù)投

60、訴與基本服務(wù)的能力客戶(hù)投訴與基本服務(wù)的能力客戶(hù)關(guān)系管理的能力客戶(hù)關(guān)系管理的能力客戶(hù)關(guān)系管理客戶(hù)關(guān)系管理能力能力管理設(shè)計(jì)院的能力管理設(shè)計(jì)院的能力設(shè)計(jì)控制能力設(shè)計(jì)控制能力產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的能力產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的能力產(chǎn)品研發(fā)能力產(chǎn)品研發(fā)能力榮禾投資發(fā)展戰(zhàn)略榮禾投資發(fā)展戰(zhàn)略多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力多項(xiàng)目管控多項(xiàng)目管控復(fù)制能力復(fù)制能力企業(yè)組織能力企業(yè)組織能力57多項(xiàng)目管控和復(fù)制能力多項(xiàng)目管控和復(fù)制能力58如何擺脫如何擺脫“一抓就死，一放就亂一抓就死，一放就亂”的尷尬？的尷尬？當(dāng)管控力度加大時(shí)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)減少，但總部承擔(dān)較多低附加值的的活動(dòng)，同時(shí)決策效率降低；當(dāng)管控當(dāng)管控力度加大時(shí)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)減少，但總部承擔(dān)較多低附