對(duì)恒大地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值收益法和相對(duì)價(jià)值法評(píng)估

1、廣東財(cái) 經(jīng)大學(xué)答題紙（格式二）課程.資產(chǎn)評(píng)估20 13 - 20 14學(xué)年第 一學(xué)期2成績(jī)?cè)u(píng)閱人評(píng)語:題目）資產(chǎn)評(píng)估案例分析-對(duì)恒大地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值收益法和相對(duì)價(jià)值法評(píng)估（數(shù)據(jù)自行收集）一、資產(chǎn)評(píng)估基本理論框架（一）資產(chǎn)評(píng)估概念資產(chǎn)評(píng)估是指專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的， 遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估 算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。資產(chǎn)評(píng)估的組成要素有：評(píng)估主體、評(píng)估客體、評(píng)估依據(jù)、評(píng) 估目的、評(píng)估原則、評(píng)估程序、評(píng)估價(jià)值類型、評(píng)估方法等。資產(chǎn)評(píng)估具有現(xiàn)實(shí)性、市場(chǎng)性、預(yù)測(cè)性、公正性和咨詢性的特點(diǎn)。其中，市場(chǎng)

2、性表現(xiàn)在三方 面：一時(shí)反映現(xiàn)狀完全以現(xiàn)實(shí)存在為依據(jù)；二是以現(xiàn)實(shí)為基礎(chǔ)反映未來；三是強(qiáng)調(diào)客觀存在。（二）資產(chǎn)評(píng)估基本理念1、資產(chǎn)評(píng)估目的決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型和評(píng)估方法資產(chǎn)評(píng)估具有明確的目的。資產(chǎn)評(píng)估目的要解決的是為什么要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，這是資產(chǎn)評(píng)估 工作進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段后首先要考慮的重要因素。它可分為一般目的和特定目的。資產(chǎn)評(píng)估的一般 目的是資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估特定目的是由引起資產(chǎn)評(píng)估的特定經(jīng)濟(jì)行為所決定 的，它對(duì)評(píng)估結(jié)果的性質(zhì)、價(jià)值類型都有重要的影響。資產(chǎn)評(píng)估的特定目的是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)評(píng)估 結(jié)果用途的具體要求。同樣的資產(chǎn)，因?yàn)樵u(píng)估目的不同，其評(píng)估價(jià)值也不同。資產(chǎn)評(píng)估特定目的 是界定評(píng)估

3、對(duì)象的基礎(chǔ)。資產(chǎn)評(píng)估特定目的對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型的選擇具有約束作用。不同的 評(píng)估目的決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型和不同的評(píng)估方法：資產(chǎn)評(píng)估目的價(jià)值類型基本評(píng)估方法資產(chǎn)保全重置成本重置成本法資產(chǎn)納稅市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)法廣權(quán)父易市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)法投資評(píng)價(jià)收益現(xiàn)值收益現(xiàn)值法資產(chǎn)抵押清算價(jià)值清算價(jià)格法破產(chǎn)清算清算價(jià)值清算價(jià)格法2、資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)額定資產(chǎn)的評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估需要按公認(rèn)的產(chǎn)權(quán)界定原則對(duì)資產(chǎn)占有單位提交的資產(chǎn)清單進(jìn)行必要的產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證及 對(duì)資產(chǎn)的實(shí)地察看與核對(duì)，并取得了相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明文件，如房產(chǎn)證、車輛行駛證；重大設(shè)備購 買發(fā)票及驗(yàn)收入庫單等。產(chǎn)權(quán)界定決定資產(chǎn)評(píng)估的范圍。有些流動(dòng)資產(chǎn)雖然在評(píng)估時(shí)為企業(yè)所占有，甚至已列入企

4、業(yè) 報(bào)表的資產(chǎn)項(xiàng)目，但若其所有權(quán)不屬于企業(yè)，便不應(yīng)予以評(píng)估。如：外單位委托本企業(yè)代銷、代 管或寄存本企業(yè)材料、商品等；接入材料、包裝物、商品等。產(chǎn)權(quán)交易類型決定資產(chǎn)評(píng)估方法。例如資產(chǎn)的所有權(quán)或者使用權(quán)轉(zhuǎn)讓適用的價(jià)格標(biāo)推是收益 現(xiàn)值，評(píng)估的基本方法是收益現(xiàn)值法；資產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)適用的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是清算價(jià)格，評(píng)估的基本方 法是清算價(jià)格法。產(chǎn)權(quán)界定說明提示了評(píng)估結(jié)論的風(fēng)險(xiǎn)。例如，使用證尚在辦理中，根據(jù)委托雙方達(dá)成的意向, 北方航空將承擔(dān)辦理取得土地使用權(quán)證的工作，根據(jù)委托方要求，評(píng)估人員按照完整產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評(píng) 估。二、資產(chǎn)評(píng)估三大方法的適用范圍和評(píng)估公式（一）成本法1、含義成本法是指在資產(chǎn)評(píng)估時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)

5、實(shí)重置成本扣減各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被評(píng)估資產(chǎn) 價(jià)值的方法。其評(píng)估思路是：先計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本，即按現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)條件重新構(gòu)建與 被評(píng)估資產(chǎn)功能相同的處于全新狀態(tài)下的資產(chǎn)所需要的成本耗費(fèi)，然后再減去各項(xiàng)損耗。2、計(jì)算公式及計(jì)算方法成本法的基本計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性損耗-功能性損耗-經(jīng)濟(jì)型損耗(1) 重置成本的核算方法重置核算法重置成本=直接成本+間接成本a.人工成本比例法：間接成本 =人工成本總額x分配率b.單位價(jià)格法：間接成本=工時(shí)(每人每小時(shí)的勞動(dòng)量)數(shù)*單位價(jià)格c.間接成本百分率法：直接成本x間接成本占直接成本的比例功能系數(shù)法a.若資產(chǎn)的功能與成本呈線性關(guān)系，可采

6、用生產(chǎn)能力比例法：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=參照物成交價(jià)x被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力b.若資產(chǎn)的功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，可采用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：一小心力必被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量x被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本x (一)資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)資產(chǎn)構(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù) 參照物年產(chǎn)量) 物價(jià)指數(shù)法：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本 =資產(chǎn)的歷史成本x某類抽樣資產(chǎn)重置成本 統(tǒng)計(jì)分析法：某類資產(chǎn)重置成本 =某類資產(chǎn)原始成本x 某類抽樣資產(chǎn)歷史成本(2) 有形損耗的核算方法觀察法：被評(píng)估資產(chǎn)的有形損耗=重置成本X ( 1-成新率)使用年限法：被評(píng)估資產(chǎn)有形損耗=重置成本殘伍X實(shí)際已使用年限總使用年限(3) 功能性損耗的核算方法被

7、評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額=年超額運(yùn)營(yíng)成本x ( 1-所得稅率)x ( P/A,r,n)(4) 經(jīng)濟(jì)性損耗的核算方法a.因資產(chǎn)利用率下降所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量：、一設(shè)備預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力x經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-(設(shè)備原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力) X100%經(jīng)濟(jì)性貶值額=重置成本X經(jīng)濟(jì)性貶值率b.因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量：經(jīng)濟(jì)性貶值額=年收益損失額x (1-所得額率)x(p/A,r,n)3、適用前提(1)被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有可比性；(2)應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料的基礎(chǔ)上的，如復(fù)原重置成本的計(jì)算、成新率的計(jì)算等，要求這些歷史資

8、料可以收集；(3)形成資產(chǎn)價(jià)值的各種損耗是必要的；(4)被評(píng)估資產(chǎn)必須是可以再生的或者是可以復(fù)制的。被評(píng)估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用并且在持續(xù)使 用中為潛在所有者或控制者帶來經(jīng)濟(jì)利益。4、適用范圍該方法適用范圍較廣泛，既可用于評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，也可用于評(píng)估資產(chǎn)的非市場(chǎng)價(jià)值， 包括有線市場(chǎng)資產(chǎn)、專用資產(chǎn)以及非產(chǎn)權(quán)變動(dòng)為目的的評(píng)估。但某些由效用決定價(jià)值的資產(chǎn)不適 合采用此方法。(二)收益法1、含義收益法亦稱收益折現(xiàn)法，它是通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益，并將其按一定的折現(xiàn)率 或資本化率柘城限制，來確定該項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值。2、計(jì)算公式及計(jì)算方法(1) 資產(chǎn)未來收益有限期 nRa.每期收益不等額：P二 0 6

9、i 1b.每期收益等額：P= A(2)資產(chǎn)未來收益無限期a.穩(wěn)定化收益法：P=A1(1r)nb.分段法:nP=i 1R A (1 r)i + r,1(1r)n14c.純收益案等比級(jí)數(shù)變化：遞增:Rt Rt 1(1 g)遞減：P=Ro . -gr gd.純收益按等差級(jí)數(shù)變化：遞增：P=R0gRB減：P=r r r r3、適用前提(1)資產(chǎn)的預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可用貨幣計(jì)量(2)資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)并能用貨幣計(jì)量(3)資產(chǎn)的預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)4、適用范圍收益法最適用于那些形成資產(chǎn)的成本費(fèi)用與其獲利能力不對(duì)稱，以及成本費(fèi)用無法或難以準(zhǔn) 確計(jì)算的資產(chǎn)。例如，企業(yè)整體、無形資產(chǎn)、資源型資產(chǎn)的價(jià)

10、值評(píng)估。(三)市場(chǎng)比較法1、含義市場(chǎng)比較法，是指通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn) 行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。2、計(jì)算公式及計(jì)算方法n市場(chǎng)比較法基本公式：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值 =(參照物成交價(jià) 各項(xiàng)調(diào)整系數(shù))+ n i 1(1) 單一因素比較法評(píng)估對(duì)象價(jià)值-參照物成交價(jià)格X ( 評(píng)估對(duì)象A因素)參照物A因素a.現(xiàn)行市價(jià)法：將評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估值。b.功能價(jià)值法：資產(chǎn)評(píng)估值 =參照物成交價(jià)格x ( 粵黑等參照物生產(chǎn)能力c.價(jià)格指數(shù)法：資產(chǎn)評(píng)估值 =參照物成交價(jià)格x物價(jià)指數(shù)評(píng)估對(duì)蒙成新率.d.成新率價(jià)格法：

11、資產(chǎn)評(píng)估值=參照物成交價(jià)格x()參照物成新率e.市價(jià)折扣法：資產(chǎn)評(píng)估值=參照物成交價(jià)值x ( 1-價(jià)格折扣率)(2) 類比調(diào)整法a.市場(chǎng)售價(jià)類比法：交易案例 A的調(diào)整值=參照物A的成交價(jià)x時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)x區(qū)域因素調(diào) 整系數(shù)x功能因素調(diào)整系數(shù)x情況補(bǔ)正系數(shù)被評(píng)估資產(chǎn)現(xiàn)行合理成本參照物現(xiàn)行合理成本b.價(jià)值比率法：成本市價(jià)法：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值 =參照物成交價(jià)格x (市盈率乘數(shù)法：企業(yè)評(píng)估值 =被評(píng)估企業(yè)相同口徑收益額x參照物市盈率3、適用前提(1)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。(2)參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料能夠搜集到。4、適用范圍市場(chǎng)法，適用于在市場(chǎng)上交易活躍，即具有一定通用性

12、，能在公開市場(chǎng)上出售的資產(chǎn)，如通用設(shè)備，房地產(chǎn)等。但下列情況不宜采用市場(chǎng)法：(1)因資產(chǎn)具有特定用途或性質(zhì)特殊，很少在公開市場(chǎng)出售，以致沒有公開市場(chǎng)價(jià)格的資產(chǎn), 如專用機(jī)器設(shè)備，或無法重置的特殊設(shè)備都不宜采用市場(chǎng)法；(2)對(duì)于大多數(shù)無形資產(chǎn)而言，因其具有保密性、不確定性及不可重復(fù)性等特點(diǎn)，所以其交 易價(jià)格資料往往不對(duì)外公開，評(píng)估人員無法收集其價(jià)格資料，因此不宜采用市場(chǎng)法。三、評(píng)估案例簡(jiǎn)介（一）恒大集團(tuán)簡(jiǎn)介恒大集團(tuán)是在香港上市，以民生住宅產(chǎn)業(yè)為主，集商業(yè)、酒店、體育及文化產(chǎn)業(yè)為一體的特 大型企業(yè)集團(tuán)。恒大總資產(chǎn)2745.9億元，員工4萬多人，在廣州、北京、上海、天津等 4個(gè)直轄市、29個(gè)省 會(huì)及

13、重要城市設(shè)立分公司，在全國(guó)140個(gè)主要城市擁有大型項(xiàng)目 262個(gè)，連續(xù)三年土地儲(chǔ)備全國(guó)第一、在建面積全國(guó)第一、銷售面積全國(guó)第一、銷售額穩(wěn)居全國(guó)三甲。2012年，公司銷售923億元，向國(guó)家納稅135億元，創(chuàng)造就業(yè)崗位 42萬個(gè)。2013年上半年，恒大營(yíng)業(yè)額 419.5億元，全國(guó) 第一；2013年，恒大有信心完成過千億的銷售目標(biāo)。恒大在創(chuàng)立之初即確立企業(yè)文化。恒大宗旨：質(zhì)量樹品牌、誠信立偉業(yè)；恒大精神：艱苦創(chuàng) 業(yè)、無私奉獻(xiàn)、努力拼搏、開拓進(jìn)??；恒大作風(fēng)：精心策劃、狠抓落實(shí)、辦事高效。恒大文化的 傳承與弘揚(yáng)，推動(dòng)企業(yè)高速發(fā)展。恒大集團(tuán)旗下有恒大房地產(chǎn)開發(fā)公司、恒大建筑設(shè)計(jì)院、恒大建筑工程公司、恒大工

14、程監(jiān)理 公司、恒大物業(yè)管理公司、廣州恒大足球俱樂部、恒大皇馬足球?qū)W校、恒大商業(yè)集團(tuán)、恒大酒店 集團(tuán)、恒大文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)等下屬單位。（二）評(píng)估目的：評(píng)估恒大地產(chǎn)的企業(yè)價(jià)值，與市價(jià)比是否有被高估或低估。（三）評(píng)估基準(zhǔn)日： 2012年12月31日（四）評(píng)估假設(shè)前提1、恒大集團(tuán)將將在目前的基本體制和經(jīng)營(yíng)條件下持續(xù)經(jīng)營(yíng)；2、集團(tuán)所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境將不發(fā)生重大變化，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將持續(xù)健康快速的發(fā)展；3、被評(píng)估單位和委托方提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料和財(cái)務(wù)資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。（五）評(píng)估方法：相對(duì)價(jià)值法和收益法（六）評(píng)估結(jié)論：本文采用相對(duì)價(jià)值法和收益法對(duì)恒大地產(chǎn)進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估。在持續(xù)經(jīng)營(yíng)的假設(shè)前提下，在預(yù)測(cè)期內(nèi)，企業(yè)實(shí)體

15、價(jià)值的現(xiàn)值為16,415,548,684元，后續(xù)期內(nèi)現(xiàn)值為99,076,126,335元，由此得出恒大企業(yè)的價(jià)值為115,491,675,019元。利用相對(duì)價(jià)值法求得恒大地產(chǎn)每股價(jià)值5.5022元，收益法求得每股價(jià)值為 6.39元，市場(chǎng)股價(jià)均低于兩種評(píng)估方法所得結(jié)果。相對(duì)價(jià)值法收益法2012.12.31 收盤價(jià)每股價(jià)值5.5022 元6.39 元4.25 元四、案例分析（一）用相對(duì)價(jià)值法評(píng)估恒大地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值1、選用相對(duì)價(jià)值法原因：由于本次案例評(píng)估對(duì)象恒大企業(yè)是一間上市公司，擁有較多與之規(guī) 模類似的可比企業(yè).有充分活躍的市場(chǎng).該企業(yè)與可比企業(yè)的可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料能夠搜集到。相對(duì)價(jià)值法有

16、 3個(gè)模型，因?yàn)槭杖氤藬?shù)模型適用于銷售成本率較低的服務(wù)類企業(yè)，市凈率模型適用于擁有大量資產(chǎn)、凈資產(chǎn)為正的企業(yè)，市盈率模型適用于連續(xù)盈利，3值接近于1的企業(yè)，而恒大地產(chǎn) 3值為1.02,所以選用相對(duì)價(jià)值法的市盈率模型進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估。2、評(píng)估具體過程市盈率模型基本公式為：本期市盈率=產(chǎn)卜價(jià)P0 =每股市價(jià) P0每股凈利EPSo 稅后禾.閏股本總數(shù)為了獲得可比企業(yè)的平均市盈率合理估值基準(zhǔn)，根據(jù)公開資料整理了5家地產(chǎn)行業(yè)上市公司在2012年12月31日股價(jià)、股數(shù)的資料:、旨名、示稱、收盤價(jià)稅后利潤(rùn)總股數(shù)每股凈利市盈率恒大地產(chǎn)4.259,181,921,00014,990,682,0000.616.9

17、4碧桂園4.0596,884,562,00018,229,660,1540.3810.75萬科10.1215,662,600,00010,995,553,1201.427.13保利地產(chǎn)13.613,393,600,00011,350,508,4751.1811.53越秀地產(chǎn)2.452,559,074,0009,298,432,0000.288.75平均數(shù)9.02恒大地產(chǎn)每股價(jià)值=每股凈利X平均市盈率 =0.61 X9.02=5.5022 (元)3、評(píng)估結(jié)果分析：根據(jù)市盈率模型計(jì)算得恒大地產(chǎn)的每股價(jià)值為5.5022元，比評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)天收盤價(jià)4.25元高了 1.2522元，表明企業(yè)價(jià)值被低估了。4

18、、評(píng)估方法優(yōu)缺點(diǎn)(1)優(yōu)點(diǎn)：在公開市場(chǎng)上市盈率比較容易計(jì)算得到；市盈率將公司股票價(jià)格與當(dāng)前公司盈利狀況聯(lián)系在一起；市盈率能反映公司風(fēng)險(xiǎn)性與成長(zhǎng)性等重要問題特征。(2)缺點(diǎn)：可比公司的選擇具有主觀隨意性；市盈率指標(biāo)不穩(wěn)定。隨著經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)，上市公司每股收益會(huì)大起大落，這樣 算出的平均市盈率也大起大落；如果收益是負(fù)值，市盈率就失去了意義。(二)用收益法評(píng)估恒大地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值1、選用收益法原因：由于恒大地產(chǎn)未來預(yù)期收益、資產(chǎn)的擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn) 可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣計(jì)量，且這種方法理論指標(biāo)比較健全，能考慮多種因素，所以選用該方法 進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估。2、評(píng)估具體過程收益法有4種模型，本文

19、采用實(shí)體現(xiàn)金流量模型評(píng)估。(1)實(shí)體現(xiàn)金流量模型基本公式：企業(yè)實(shí)體價(jià)值n實(shí)體現(xiàn)金流量i(1加權(quán)平均資本成本)i i 1股權(quán)價(jià)值=實(shí)體價(jià)值-凈債務(wù)價(jià)值(2)加權(quán)平均資本成本的確定折現(xiàn)率的選取采用 CAPM和WACC模型進(jìn)行求解。權(quán)益資本成本KeRf(Rm Rf )其中，無風(fēng)險(xiǎn)利率 Rf選用2012年發(fā)行的三年期國(guó)債利率，為5.43%；設(shè)我國(guó)股市風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)(Rm Rf)定為5.9%；恒大地產(chǎn)的系數(shù)為1.02。因此，Ke Rf (Rm Rf )=5.43%+5.9% X 1.02=11.448%加權(quán)資本成本W(wǎng)ACC=稅后負(fù)債成本X債務(wù)資本比例 +權(quán)益成本X權(quán)益比例根據(jù)資料搜集得，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款利率約

20、為 15%,稅后債務(wù)成本15%X (1-25%) =11.25%恒大地產(chǎn)的權(quán)益比率為 16.01%,則債務(wù)比率為83.99%因此，加權(quán)平均資本成本 =11.25% X 83.99%+11.448% X 16.01%=944.8875 11.28%(3)實(shí)體現(xiàn)金流量的確定經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的確定：a.銷售增長(zhǎng)率：2013年銷售增長(zhǎng)率的預(yù)測(cè)根據(jù)前幾年銷售收入的平均增長(zhǎng)率確定，為 13%;由于 房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)，所以預(yù)測(cè)2013年銷售增長(zhǎng)率為16%b.主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：基期 2012年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入根據(jù) 2012年利潤(rùn)表得到，2013、2014年主營(yíng)業(yè)務(wù)收 入根據(jù)預(yù)測(cè)的銷售增長(zhǎng)率求得。c.銷售成本：基期2012年銷

21、售成本根據(jù)2012年利潤(rùn)表得到，預(yù)測(cè)銷售成本率=平均銷售成本/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，根據(jù)前幾年數(shù)據(jù)計(jì)算得0.72,再用0.72乘預(yù)測(cè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入算得預(yù)測(cè)的銷售成本。d.銷售管理費(fèi)用率：銷售管理費(fèi)用率=銷售管理費(fèi)用/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，根據(jù)前幾年數(shù)據(jù)計(jì)算得4.6%e.銷售管理費(fèi)用：基期 2012年銷售管理費(fèi)用根據(jù) 2012年利潤(rùn)表得到，預(yù)測(cè)銷售管理費(fèi)用由銷售 管理費(fèi)用率4.6%乘預(yù)測(cè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入得到。2012年(基期)2013 年2014 年銷售增長(zhǎng)率13%16%主營(yíng)業(yè)務(wù)收入65,260,838,00073,744,746,94085,543,906,450銷售成本47,050,470,00053,096

22、,217,79761,591,612,644銷售管理費(fèi)用率4.6%4.6%銷售管理費(fèi)用3,017,664,0003,392,258,3593,935,019,697稅前經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)16,489,801,00017,256,270,78420,017,274,109所得稅率25%25%25%稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)12,367,350,75012,942,203,08815,012,955,582預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)運(yùn)資本的增長(zhǎng)率a.預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金增長(zhǎng)率：經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金是企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必須的，因此，預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金增長(zhǎng)率按前幾年的平均增長(zhǎng)率算，為 4%。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金按銷售收入的 4%計(jì)算。b.預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資產(chǎn)增長(zhǎng)率：經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資產(chǎn)包括

23、存貨、應(yīng)收賬款等項(xiàng)目，根據(jù)經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資產(chǎn)/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的平均比率，求得為25%。經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資產(chǎn)按銷售收入 25%計(jì)算。c.預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)流動(dòng)負(fù)債增長(zhǎng)率：經(jīng)營(yíng)流動(dòng)負(fù)債包括應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款等，根據(jù)經(jīng)營(yíng)流動(dòng)負(fù)債/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的平均比率，求得為13%。經(jīng)營(yíng)流動(dòng)負(fù)債按銷售收入 13%計(jì)算。d.預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期資產(chǎn)增長(zhǎng)率：經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期資產(chǎn)包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，根據(jù)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期資產(chǎn)/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的平均比率，求得為33%。經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期資產(chǎn)按銷售收入 33%計(jì)算。e.預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期負(fù)債增長(zhǎng)率：經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期負(fù)債指長(zhǎng)期應(yīng)付款等，根據(jù)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期負(fù)債/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的平均比率，求得為11%。經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期負(fù)債按銷售收入 11%計(jì)算。預(yù)測(cè)增長(zhǎng)率2012年（

24、基期）2013 年2014 年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金4%4%4%經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資產(chǎn)25%25%25%經(jīng)營(yíng)流動(dòng)負(fù)債13%13%13%經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期資產(chǎn)33%33%33%經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期負(fù)債11%11%11%預(yù)測(cè)凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)：凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)=經(jīng)營(yíng)營(yíng)運(yùn)成本增加+凈經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期資產(chǎn)增加=（經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金+經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資產(chǎn)-經(jīng)營(yíng)流動(dòng)負(fù)債）+ （經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期資產(chǎn)-經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期負(fù)債）經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)：2012年（基期）2013 年2014 年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金2,610,433,5202,949,789,8783,421,756,258力口：經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資產(chǎn)18,925,643,02021,385,976,61324,807,732,870減：經(jīng)營(yíng)流動(dòng)負(fù)債7,831,300,5608,84

25、9,369,63310,265,268,774=經(jīng)營(yíng)營(yíng)運(yùn)成本13,704,775,98015,486,396,85817,964,220,354經(jīng)營(yíng)營(yíng)運(yùn)成本增加1,781,629,8782,477,823,496凈經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期資產(chǎn)項(xiàng)目：經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期資產(chǎn)21,536,076,54024,335,766,49028,229,489,129減：經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期負(fù)債7,178,692,1808,111,922,1639,409,829,710=凈經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期資產(chǎn)14,357,384,36016,223,844,32718,819,659,419凈經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期資本增加1,866,459,9672,595,815,092凈經(jīng)營(yíng)資

26、產(chǎn)令計(jì)=凈經(jīng)營(yíng) 長(zhǎng)期資產(chǎn)增加+經(jīng)營(yíng)營(yíng)運(yùn) 成本增加3,648,089,8455,073,638,588各年實(shí)體現(xiàn)金流量的確定實(shí)體現(xiàn)金流量=稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)-凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)2012年（基期）2013 年2014 年稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)12,942,203,08815,012,955,582減：凈經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)3,648,089,8455,073,638,588-實(shí)體現(xiàn)金油9,294,113,2439,939,316,994（4）使用收益法中的實(shí)體現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估A? 1 r (1 r)inRi評(píng)估基本公式：企業(yè)實(shí)體價(jià)值 =預(yù)測(cè)期現(xiàn)值+后續(xù)期現(xiàn)值=（1 r）ii 1股權(quán)價(jià)值=實(shí)體價(jià)值-債務(wù)價(jià)值 每股價(jià)值=

27、股權(quán)價(jià)值+總股數(shù)預(yù)測(cè)期2013 年2014 年實(shí)體現(xiàn)金流量現(xiàn)值8,364,701,9198,050,846,765折現(xiàn)率（加權(quán)平均資本成本）11. 28%11. 28%折現(xiàn)期12折現(xiàn)系數(shù)0.900.81預(yù)測(cè)期內(nèi)總價(jià)值16,415,548,684后續(xù)期增長(zhǎng)率3%后續(xù)期內(nèi)現(xiàn)值99,076,126,335企業(yè)實(shí)體現(xiàn)金流量-預(yù)測(cè)期+后續(xù)期115,491,675,019債務(wù)價(jià)值19,729,900,000股權(quán)價(jià)值95,761,775,019預(yù)測(cè)期實(shí)體現(xiàn)金流量現(xiàn)值=8364701919 805084676516415548684(元)(1 11.28%) (1 11.28%)2后續(xù)期終值=99393169

28、94 120040060314 (元)11.28% 3%后續(xù)期現(xiàn)值=12004006031499076126335 (元)(1 11.28%)3企業(yè)實(shí)體價(jià)值=預(yù)測(cè)期現(xiàn)值+后續(xù)期現(xiàn)值=16415548684+99076126335=115491675019 （元）股權(quán)價(jià)值=實(shí)體價(jià)值-債務(wù)價(jià)值=115491675019-19729900000=95761775019 （元）每股價(jià)值=股權(quán)價(jià)值+總股數(shù) =95761775019 +6.39 （元）3、評(píng)估結(jié)果分析：通過收益法計(jì)算得恒大地產(chǎn)每股價(jià)值為6.39元，比評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)天收盤價(jià)4.25元高了 2.14元，表明企業(yè)價(jià)值被低估了。4、評(píng)估方法優(yōu)缺點(diǎn)（1）優(yōu)點(diǎn)：能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值；與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值易為買賣雙方所接受。（2）缺點(diǎn)：預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；在評(píng)估中適用的范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來收益的單