房地產價格文獻綜述

1、房地產價格波動影響因素研究綜述一、前言我國的房地產業(yè)是我國的重要的產業(yè)，與鋼筋、水泥、交通運輸、農民工就業(yè)等等許多方面具有十分密切的關系。房地產業(yè)是為國民經濟的發(fā)展提供生活資料和生產資料，反映人民生活水平和社會經濟發(fā)展狀態(tài)的一個重要標志性產業(yè)之一（鮮前航、劉峰，2010）。房地產業(yè)自上世紀末走由低谷以來，其迅猛發(fā)展的勢頭備受世人矚目，不僅因其作為國民經濟的支柱產業(yè)而對國家宏觀經濟運行產生巨大的影響，更因其與廣大百姓的自身利益休戚相關而令人關注。（馬端建，2004）。研究房地產行業(yè)的發(fā)展，最根本的動機來源于房地產行業(yè)與國民經濟發(fā)展的密切關系（李南成、馬萍、徐舒，2006）o房地產價格波動反映了我

2、國房地產行業(yè)的發(fā)展狀況，成為房地產行業(yè)發(fā)展研究中的重點內容。房價作為房地產商利潤的直接來源和商品房購買者的直接付由，牽動著房地產市場上買賣雙方的神經，尤其是在我國住房制度實施商品化改革之后，它更加成為一個社會廣泛關注的問題（李立、李永輝，2002）。房地產價格和社會經濟發(fā)展水平密切相關，房屋價格也隨著房屋質量和城市建設水平的提高而不斷上漲（傅珊珊、尹菁菁，2010）。2003-2007年，我國固定資產投資過熱，帶動房價飛速增長（）。高健、冷安琪，2010房地產市場繁榮背后卻隱含著危機，如不分析研究，不加以解決，勢必影響行業(yè)的健康發(fā)展。房地產價格和投資增長過快，住房供求的結構性矛盾較為突生，房地

3、產開發(fā)和交易行為不夠規(guī)范等現象在一些地方表現得尤為突生。（馬端建，2004）。房地產價格的穩(wěn)定進而房地產市場的健康穩(wěn)定是國民經濟協(xié)調發(fā)展的基本保障之一，是關系國計民生的一個重要問題（龍瑩、張世銀，2010）。國際金融危機的爆發(fā)，極大地影響了我國經濟的發(fā)展，國內消費不振，政府由臺的旨在擴大內需的四萬億刺激計劃，其中32%與房地產行業(yè)直接相關，包括廉租房、保障性住房等措施。然而，房地產價格過虛高會帶動相關生產要素價格上漲，在與其它因素的共同作用下，可能會引發(fā)結構通貨膨脹（鮮前航、劉峰，2010）。在現代經濟中，房地產不僅是消費品，還是重要的投資品，房地產價格的波動遠遠超過了普通商品的幅度（段軍山，

4、2006）。目前，我國房地產價格遠高于普通百姓的經濟承受能力，面對房地產價格虛高態(tài)勢，政府當局采取了許多措施來調控房地產價格，然而國家宏觀調控政策效果并不理想。而且由于房地產自身開發(fā)的周期性、房地產產品的不可移動性和房地產產品消費的地域性，使得房地產業(yè)的發(fā)展具有明顯的地區(qū)特征，單個城市對房價調控也力不從心。（）齊淑蘭，2008以此為背景，本文嘗試對該領域內主要貢獻者的觀點進行歸納，并梳理其理論邏輯，進而理解我國房價上漲的實質。本文期望能為人們，進一步尋求上述問題的答案提供一些有益的視角。二、國外相關研究國外對房地產價格波動影響因素研究比較早同時市場化程度也比較高。房，地產價格波動影響因素涉及多

5、方面，而各個學者的研究也是多方面的。在微觀層面，Carey房地產價格決定模型表明房地產價格取決于5個變量，投資者人數(N)、投資者可以獲得的資源(貸款數額卜基準價格、房地產市場供給以及投資者的保留價格離差。他認為房地產價格將隨著投資者人數、投資者可以獲得的貸款數額、房地產市場的基準價格的上升而上升，而若房地產市場供給增加，房地產市場價格將下降。(Carey,1990)在宏觀層面，Clapp和Giaccotto(1994)利用簡單回歸分析，認為宏觀經濟的變化對于房地產價格有著很好的預測能力，不符合有效市場的假說(Clapp、Giaccotto,1994)。而Quigley(1999)采用供求平衡

6、確定價格的模型，對美國19861994年41個都市區(qū)域的年度數據進行研究，認為對住宅價格的解釋能力在12%30%之間，各變量的顯著水平超過了99%,說明美國經濟基本面可以解釋美國房地產價格的變化。房地產可以作為一種投資品，在做購買決策時，也有可能會受到投機因素的影響。ase和Shiller(1989)、Abraham和Hendershott(1995)等人就房地產市場C的投機問題作了大量的研究，發(fā)現房地產投資中確實存在投機行為，并且是房地產價格的決定因素之一。房地產投機過程中涉及信念、反饋效應等相關因素，正是這些因素相互作用推動了投機行為的蔓延和房地產泡沫的迅速膨脹和破滅。從房地產供給方面，P

7、eng和Wheaton利用香港19651990年的數據對土地供給約束的溢出效應進行了計量經濟分析，實證結果顯示，土地供給變化對地價、住宅價格和住宅供給都有較大影響。隨著經濟研究的發(fā)展，暫時收入和永久收入概念引入經濟分析中，GcofKenny(1999)對愛爾蘭住宅市場供給和需求兩方面建模，研究表明持久收入增加會引起房地產價格的上漲，并對住宅的需求有一定比例的增加。(GcofKenny,1999)Abrahma和Hendershott利用了一個考慮滯后過程在內的住宅價格變化模型，該模型提示了住宅價格上漲與住宅建設成本、就業(yè)率和收入直接相關，住宅價格上漲幅度和利率上升成負相關。(Abrahma、H

8、endershott,1996)由于房地產產品的特殊性，在建設和交易過程需要有大量的資金，房地產行業(yè)不可避免的會與銀行信貸有緊密的聯(lián)系，會與利率投資等有關聯(lián)。Giulindori研究發(fā)現利率上調之后，9個歐洲國家(比利時、芬蘭、法國、愛爾蘭、意大利、荷蘭、西班牙、瑞典和英國)的房地產價格會出現不同程度的下降(Giulindori,2005)Case和Robert驗證了房地產價格與投資回報存在正的自相關。房地產價格和回報的高度自相關會產生正反饋交易行為，并推動房地產價格向預期的方向發(fā)展，在上升過程中可能會形成價格泡沫。(CaseRobert,2003)三、國內相關研究我國市場經濟發(fā)展與西方國家相

9、比，比較遲緩。在計劃經濟體制，我國住房制度是福利分房制度，由國家和單位統(tǒng)一安排，房地產開發(fā)比較遲，但是由于近幾年，我國房地產市場的迅猛發(fā)展，國內也有許多專家和學者針對這一領域做了許多研究。房地產價格的波動是反映房地產市場變化的晴雨表，對房地產價格的研究是房地產行業(yè)研究的重點方面。在房地產價格波動研究中，國內學者借鑒了西方研究方法以及模型，如Granger因果檢驗沈悅和劉洪玉利用1995-2002年我國14城市的中房住宅價格指數與宏觀經濟基本面相關變量的平行數據，運用混合樣本回歸以及添加城市、年度啞變量等分析方法，對住宅價格與經濟基本面的關系進行實證研究。研究結果表明，經濟基本面對住宅價格水平的

10、解釋模型存在著顯著的城市影響特征。(沈悅、劉洪玉，2004)周京奎通過博弈均衡分析研究認為只要當置業(yè)者認為市場處于非理性繁榮時，房地產市場中才不會出現跟風和正反饋行為，房地產投機泡沫也不會產生（周京奎，2005）。屠佳華、張潔等實證分析了上海房地產市場價格波動的因素。發(fā)現影響中房上海綜合指數變動的主要因素有：房地產投資占固定資產投資的比重，人均可支配收入，空置面積的變化率，并且上房指數滯后一期對其自身走勢也有很大影響。而人均GDR人均消費支出等變量對房價的影響不顯著。還發(fā)現一些政策的出臺能對房價的攀升起到抑制作用，而貸款利率的下調對上海房市的影響并不顯著。（屠佳華、張潔，2005）姚玲珍、劉旦

11、在生命周期假說的基礎上，構造了一個城鎮(zhèn)居民資產與城鎮(zhèn)居民人均消費關系的模型，并利用1978-2006年的數據，分階段實證研究了中國城鎮(zhèn)居民住宅資產對城鎮(zhèn)居民人均消費的影響。（姚玲珍、劉旦，2006）姜彩樓、徐康寧、李永浮運用2003年3月至2006年8月的月度數據，通過協(xié)整方法、Granger檢驗研究了上海市房地產價格變動的影響因素。結果表明，宏觀經濟發(fā)展水平和房地產投資力度是影響上海市房地產價格變動的重要因素。而人均可支配收入、空置面積等反映市場供需關系的指標對房地產價格的影響較小（姜彩樓、徐康寧、李永浮，2007）。張益豐利用協(xié)整檢驗與Granger因果檢驗等方法對我國房地產銷售價格和經濟

12、發(fā)展、居民人均收入以及上地拍賣價格等變量加以實證分析，指出單純依靠降低土地價格來遏制房價上漲政策是不可行的；提出加大農村投入、縮小城鄉(xiāng)收入差距、減少地域之間的經濟差距等一系列能夠平抑房屋價格快速上漲的政策建議（張益豐，2008）。崔光燦運用面板數據模型對我國1995-2006年31個省市的數據進行分析后發(fā)現，房地產價格明顯受利率和通貨膨脹率的影響，而且房地產供給、收入等基礎性宏觀經濟變量在中長期也決定房地產價格。房地產價格明顯影響到宏觀經濟穩(wěn)定，房地產價格上升會增加社會總投資和總消費，房地產投資通過財富效應”對消費的影響始終明顯，對社會總投資的影響也非常顯著。（崔光燦，2009）四、總結房地產

13、行業(yè)作為一個熱門、重要的行業(yè)，受到大家的重視與關注。房地產是一個比較特殊的產品，它的價格受到多方面的因素的影響，然后目前的研究大多只是對單個或某幾個因素的影響進行研究，如土地價格，利率居民收入等，但是沒有對影響房地產價格的因素進行全面的考察，這是目前研究的缺陷，也是將來研究需要關注的方面。參考文獻1Carey,MarkS.FeedingtheFad:theFederallandBanks,LandMarketEfficiency,andtheFarmCredit2Crises,Ph.D.Dissertation,UniversityofCaliforniaatBerkeley,19903Cla

14、ppJM,GiaccottoC.Theinfluenceofeconomicvariablesonlocalhousepricedynamics.JournalofUrbanEconomics,1994,36(1),161183.4QuigleyJM.RealReview:RealestatepricesandeconomiccyclesJ.InternationalRealEstateReview,1999,2(1)102-111.5Abraham,JesseM.,andPatricH.Hendershott.BubblesinMetropolitanHousingMarketsJJourn

15、alofHousingResearch1996,76CaseE1Karl,RobertJ1Shiller1.IsThereaBubbleintheHousingMarketJ.BrookingsPapersonEconomicActivity,2003,(2)1.7GiuliodoriM.MonetaryPolicyShocksandtheRoleofHousePricesAcrossEuropeanCountriesJ.Seot.J.Polit.Economy2005,52(4),519-543.8李南成，馬萍，徐舒.政策干預下的房地產價格波動實證研究.中國數量經濟學會2006年會9周京奎.

16、信念、反饋效應于博弈均衡：房地產投機泡沫形成的一個博弈論解釋J.世界經濟，2005,(5):21-27.10屠佳華，張潔.什么推動了房價的上漲：來自上海房地產市場的證據J.世界經濟，2005,(5):28-36.11沈悅，劉洪玉.住宅價格與經濟基礎面：1995-2002年中國14城市的實證研究J.經濟研究，2004,(6).12姜彩樓，徐康寧，李永浮.上海市房地產價格變動影響因素實證研究J.建筑經濟，2007,(1).13姚玲珍，劉旦.中國房地產市場財富效應分析基于生命周期假說的宏觀消費函數J.云南財經大學學報，2007,(6).14張益豐.房屋價格長期上漲趨勢內在動因的計量分析一個基于時間序列的實證研究J.山東經濟，2008,(2).15崔光燦.房地產價格與宏觀經濟互動關系實證研究基于我國31個省份面板數據分析J.經濟理論與經濟管理，2009.16傅珊珊，尹菁菁.我國房地產價格調控的特殊性及對策研究企業(yè)家天地(下旬刊),2010(6)17馬端建，土地:影響房地產價格的雙刃劍城市開發(fā),200