嘉興地塊定位及前期策劃方案

1、1嘉興地塊定位嘉興地塊定位二零零七年二零零七年 十月十月及前期策劃思路及前期策劃思路2目錄一、市場環(huán)境分析一、市場環(huán)境分析二、項目產(chǎn)品定位二、項目產(chǎn)品定位三、營銷推廣思路三、營銷推廣思路四、經(jīng)濟效益分析四、經(jīng)濟效益分析3市場環(huán)境分析14長江三角洲杭嘉湖平原腹心地帶長江三角洲杭嘉湖平原腹心地帶嘉興是距離上海最近的浙江地級市。隨著“滬嘉1小時生活圈”逐步形成，推動和促進城市經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。5嘉興市區(qū)每年實際的住宅需求量在140萬方左右；至2020年未來每年新增城鎮(zhèn)人口的住宅需求達158萬方左右；2005年末-2007年末累計未開發(fā)約有344萬平方米的建筑面積量；從06年第四季度起至以后一至兩年

2、住宅在建的存量約有200萬平米左右。 由此判斷：由此判斷：0707年及未來年及未來1-21-2年嘉興房地產(chǎn)市場將消化調(diào)整前年嘉興房地產(chǎn)市場將消化調(diào)整前兩年過量供給部分，由供需基本平衡轉為供略大于求的格局兩年過量供給部分，由供需基本平衡轉為供略大于求的格局供需基本平衡。但房地產(chǎn)開發(fā)建設投資減少、成交量呈下供需基本平衡。但房地產(chǎn)開發(fā)建設投資減少、成交量呈下降趨勢，銷售價格增幅回落。降趨勢，銷售價格增幅回落。6城市發(fā)展戰(zhàn)略城市發(fā)展戰(zhàn)略：“北控南移，東進西拓，中間完善北控南移，東進西拓，中間完善”7城市中心區(qū)城市中心區(qū):是城市商務、行政、文化、休閑設施集中區(qū)域。東南片區(qū)東南片區(qū)：以南湖新區(qū)為重點，主要

3、布置居住和城市副中心商業(yè)服務設施。西南片區(qū)西南片區(qū)：以秀洲新區(qū)和運河新區(qū)為重點，秀洲新區(qū)主要布置居住、教育、城市副中心商業(yè)服務設施和工業(yè)區(qū)。北片區(qū)北片區(qū)：以居住、工業(yè)和物流業(yè)為主。旅游房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)旅游房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)：以平湖九龍山風景區(qū)、海鹽南北湖景區(qū)、西塘、烏鎮(zhèn)古鎮(zhèn)旅游區(qū)、嘉興湘家蕩旅游區(qū)、嘉興南湖名勝區(qū)等為主要區(qū)域。 項目所在位置8南湖區(qū)發(fā)展方向南湖區(qū)發(fā)展方向： 以中環(huán)南路為軸線，建設公用事業(yè)、新型商貿(mào)物流重點項目，打造極富現(xiàn)代特色的新型商貿(mào)區(qū); 以凌公塘為軸線，突出生態(tài)理念，做好“水”、“綠”兩篇文章，構筑極具江南水鄉(xiāng)風韻的辦公、休閑、生活居住區(qū)。 南湖區(qū)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)支柱南湖區(qū)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)支柱： 中

4、國金三角嘉興工業(yè)區(qū)”； 南湖新區(qū)，具有科教、商貿(mào)、住宅區(qū)等幾大功能區(qū)，并成為嘉興市東南片區(qū)城市副中心和南湖區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心的格局； 國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)； 嘉興市的中心商務區(qū)，即老城區(qū)；9聯(lián)排別墅 面積200-280平米,銷售情況十分良好多層產(chǎn)品 面積80-100平米之間,4-6套/天的去化成績小高層、高層。銷售一般在1套或1套不到特別是面積在150平米以上的戶型存在滯銷嚴重現(xiàn)象新嘉興人；鄰近嘉興市周邊城市以及附近郊縣（如海寧、桐鄉(xiāng)、海鹽等）；杭州、上海自住或投資的人群。 聯(lián)排8000元多層4900元小高層及高層4500元（以新開樓盤價格為參照）暢銷產(chǎn)品暢銷產(chǎn)品滯銷產(chǎn)品滯銷產(chǎn)品客戶來源客戶來

5、源銷售價格銷售價格10項目項目未出讓土地已出讓土地商業(yè)用地繼續(xù)繼續(xù)11A1A1地塊地塊總建筑面積9萬平米容積率1.8商住用地性質產(chǎn)品形態(tài)(預測)聯(lián)體別墅多層小高層B1B1地塊地塊總建筑面積20萬平米容積率1.8住宅用地產(chǎn)品形態(tài)(預測)聯(lián)體別墅多層小高層高層返回返回12中港城（住宅二期地塊）中港城（住宅二期地塊）總建筑面積60萬平米容積率3.5住宅性質產(chǎn)品形態(tài)34棟高層返回返回13C5C5地塊（格蘭云天）地塊（格蘭云天）總建筑面積13.7萬平米容積率1.6商住用地性質產(chǎn)品形態(tài)高層多層聯(lián)排雙拼返回返回14注：以上土地可能在明年出讓返回返回15212212萬平方萬平方區(qū)域在售樓盤剩余案量和07年底推

6、出案量未來1-2年樓盤和土地將推出的體量3636萬平方萬平方+176176萬平方萬平方南湖區(qū)年住宅銷售面積南湖區(qū)年住宅銷售面積9797萬平米，比較而言，萬平米，比較而言，本項目推出時市場競爭格局激烈。本項目推出時市場競爭格局激烈。 16n縱觀任何一個城市的開發(fā)進化過程，小高層、高層都將是不可逆轉的發(fā)展主方向n本案所在區(qū)域為開發(fā)密集區(qū)，供應量巨大，目前及未來市場競爭將非常激烈n與其他項目相比,本項目規(guī)模不占優(yōu)勢,容積率相對最高.這對塑造區(qū)域內(nèi)易于接受的”常規(guī)產(chǎn)品”帶來很大的難度17市場思考啟示城市城市“滬嘉滬嘉1 1小時生活圈小時生活圈”效應，提升房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展效應，提升房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展市場格局將轉變

7、成供略大于求的態(tài)勢市場格局將轉變成供略大于求的態(tài)勢區(qū)域聯(lián)排多層產(chǎn)品熱銷，小高層高層產(chǎn)品抗性大區(qū)域聯(lián)排多層產(chǎn)品熱銷，小高層高層產(chǎn)品抗性大區(qū)域剩余案量和潛在樓盤體量過大，未來面臨嚴峻的區(qū)域剩余案量和潛在樓盤體量過大，未來面臨嚴峻的市場競爭格局市場競爭格局房地產(chǎn)大市良好，房地產(chǎn)大市良好，但區(qū)域市場銷售速但區(qū)域市場銷售速度過慢，競爭態(tài)勢度過慢，競爭態(tài)勢激烈。如何做出符激烈。如何做出符合城市發(fā)展與客戶合城市發(fā)展與客戶需求的產(chǎn)品，是項需求的產(chǎn)品，是項目成敗的關鍵。目成敗的關鍵。區(qū)域樓盤整體銷售速度過慢現(xiàn)象區(qū)域樓盤整體銷售速度過慢現(xiàn)象1819優(yōu)勢優(yōu)勢： 項目屬南湖區(qū)范圍，具有潛在區(qū)位優(yōu)勢； 項目東面的天然水

8、道（高橋港）、南面正對凌公塘文化主題公園綠化帶，易于提升社區(qū)環(huán)境品質； 地塊表面較為平整，利于進行整體規(guī)劃； 近臨滬杭高速及規(guī)劃中的滬杭線磁懸浮，城際交往更趨便捷，利于區(qū)外省市人口的導入劣勢劣勢： 目前地塊周邊相關交通、商業(yè)生活配套缺乏； 地塊北面集中不少動遷房（但入住人口少），其余周邊大部分為在建的新樓盤和待開發(fā)中的土地，區(qū)域缺乏必備的人氣； 地塊容積率偏高，對產(chǎn)品設計有一定程度的限制； 區(qū)域樓盤同質化競爭激烈，未來開發(fā)量較大，對于本項目今后的開發(fā)勢必會造成目標客戶群體被分流的現(xiàn)象； 20機會機會： 嘉興憑借良好的區(qū)位、交通、環(huán)境等優(yōu)勢近年來房地產(chǎn)得到了很好的發(fā)展。雖然受國家宏觀政策的調(diào)控，

9、但其房地產(chǎn)發(fā)展較為理性，發(fā)展勢頭穩(wěn)??； 按照城市“北控南移，東進西拓，中間完善”的規(guī)劃格局，會加快區(qū)域基礎設施配套的建設，無形之中可提升項目自身的價值； 南湖新區(qū)本身區(qū)位優(yōu)勢和規(guī)劃優(yōu)勢，已引起區(qū)外人士的關注和現(xiàn)實購買實踐，區(qū)域內(nèi)多所學校和工業(yè)園的規(guī)劃人才的引進，為項目提供一定的客源； 區(qū)域購房消費觀念中對環(huán)境品質有較高追求，有利于塑造項目品質；威脅威脅： 區(qū)域在推、在售項目多且規(guī)模大、品質高，對項目會構成較大的競爭壓力； 地塊周邊區(qū)域尚有大量待開發(fā)土地，其動向不明晰，這對項目構成較大的潛在競爭威脅； 不確定的經(jīng)濟走勢、宏觀政策和其它因素，這會影響地塊開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)，引發(fā)一定的投資、經(jīng)營風險。

10、21產(chǎn)品產(chǎn)品的塑造方向的塑造方向成為撬動本項目開發(fā)的一個關鍵支點成為撬動本項目開發(fā)的一個關鍵支點突出區(qū)位優(yōu)勢，強化產(chǎn)品塑造突出區(qū)位優(yōu)勢，強化產(chǎn)品塑造 樹立品牌形象，建構項目核心競爭力樹立品牌形象，建構項目核心競爭力22項目產(chǎn)品定位223客群分析客群分析一、區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有產(chǎn)品的客戶來源分析：一、區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有產(chǎn)品的客戶來源分析：別墅：以上海、杭州為代表的投資或自用客戶；多層：行政機關公務人員、產(chǎn)業(yè)基地高級管理人士、嘉興周 邊城市（郊縣）教育切入；小高層、高層：新嘉興人（需長期居住本市的外來就業(yè)人口）二、高端產(chǎn)品客戶來源分析：二、高端產(chǎn)品客戶來源分析：別墅：因居住舒適度、環(huán)境和價格因素，上海、杭州為代表購

11、買該類產(chǎn)品的人居多，一般用于投資或養(yǎng)老；24區(qū)域客源具體構成區(qū)域客源具體構成目標客源構成：目標客源構成：新嘉興人60%；嘉興市區(qū)人及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)5%；嘉興地 區(qū)其他縣市20%；浙江其他區(qū)域10%；外省區(qū)域5%； 目標客源職業(yè)構成：目標客源職業(yè)構成：技術研究人員35%；醫(yī)生、教師類20%；政府公 務員10%；私營業(yè)主25%；一般職員10%目標客源年齡構成：目標客源年齡構成：25歲以下5%；25-35歲20%；35-45歲60%；50 歲以上15%；目標客源置業(yè)目的：目標客源置業(yè)目的：自住90%；投資10%25本案目標客源具體特征描述本案目標客源具體特征描述 經(jīng)濟實力強，突出表現(xiàn)個人身份、實力； 具有一

12、定聲望，重視人際交往，居所要求體現(xiàn)身份； 對居所功能要求高，追求居住舒適度； 對居住環(huán)境、空氣質量等要求較高，比較注重室內(nèi)室外的綠化景觀； 對周邊的商業(yè)及交通設施（可達性、便利性等）要求較高； 工作較為繁忙，愿到就近的健身、休閑場所，舒緩心情、鍛煉身體； 對社區(qū)的治安及物業(yè)管理方面要求較高； 多為二次或多次置業(yè)，更多關注產(chǎn)品的附加值；26通過對目標消費群體的研究，我們可以看到消費群體與項目之間通過對目標消費群體的研究，我們可以看到消費群體與項目之間有著若干密切的關聯(lián)。有著若干密切的關聯(lián)。我們將根據(jù)這些密切的關聯(lián)，進行產(chǎn)品定位研究，以符合目標客我們將根據(jù)這些密切的關聯(lián)，進行產(chǎn)品定位研究，以符合目

13、標客戶群體的消費取向。戶群體的消費取向。27根據(jù)我們的目標客戶群，我們將要建筑嘉興根據(jù)我們的目標客戶群，我們將要建筑嘉興南湖新區(qū)的高檔住宅集域。南湖新區(qū)的高檔住宅集域。28我們以確?？焖偃セ?、實現(xiàn)安全回籠資金作為設計出發(fā)點，提出以下設計思路29方案優(yōu)勢n在充分利用容積率的同時,最大限度的迎合目前區(qū)域的購房需求n項目覆蓋率較低,利于景觀的塑造,有效提升升品質方案劣勢n目前去化速度一般,難以有效保證資金快速回籠n小高層為后續(xù)市場主力產(chǎn)品,同質性強,市場競爭激烈n價格提升具備一定難度該方案較符合目前市場現(xiàn)狀,可有效實現(xiàn)穩(wěn)定的銷售速率.但是,該方案抵御市場風險的能力不強,在后期競爭中較為被動30純小高

14、層、高層社區(qū)純小高層、高層社區(qū)面臨問題：該產(chǎn)品銷售速度過慢，客戶對產(chǎn)品具有一定抗性；開發(fā)商面臨回籠資金慢的現(xiàn)實狀況；代表樓盤：中港城大眾型產(chǎn)品（與目前大眾型產(chǎn)品（與目前市場供給產(chǎn)品一樣）市場供給產(chǎn)品一樣）面臨問題：產(chǎn)品無創(chuàng)意，將接受當時及未來競爭樓盤強大的競爭壓力，產(chǎn)品價格提不高，銷售速度放慢等現(xiàn)象；不利于開發(fā)商品牌形象的樹立代表樓盤：格林小鎮(zhèn)、蔚藍澳洲花園3132方案優(yōu)勢n產(chǎn)品類型多元化,可分散市場競爭壓力,有效確?？焖偃セ痭整體呈南低北高格局,充分實現(xiàn)景觀資源的最大化方案劣勢n高層比例較大,存在一定的市場去化風險n產(chǎn)品類型較多,客戶面相對較雜,難以實現(xiàn)統(tǒng)一的社區(qū)氛圍n建筑覆蓋率較高,景觀排

15、布難度較大該方案有機綜合了容積率及市場熱點產(chǎn)品,在產(chǎn)品設計到位的前提下可確保部分產(chǎn)品的有效去化.但由于目前直接和潛在競爭個案均采取類似設計,產(chǎn)品設計的成果將直接決定未來的市場走向33別墅產(chǎn)品本身是一種高端性產(chǎn)品，我們借高端產(chǎn)品奠定社區(qū)品質，打造高檔社區(qū)形象的同時，拔高后期高層產(chǎn)品的價格。LOFT按照市場情況建議做成“精裝修”產(chǎn)品，在后期推廣中可提升項目的價值及銷售價格。高端產(chǎn)品導入高端產(chǎn)品導入我們建議的產(chǎn)品類型我們建議的產(chǎn)品類型獨棟別墅、雙拼、高層以及獨棟別墅、雙拼、高層以及LOFTLOFT產(chǎn)品產(chǎn)品34錯層設計：錯層設計：產(chǎn)品新穎、與競爭對手形成最明顯的市場區(qū)隔；產(chǎn)品新穎、與競爭對手形成最明顯

16、的市場區(qū)隔；獨棟、雙拼別墅：獨棟、雙拼別墅：突出產(chǎn)品的稀缺性和直面公園零距離的環(huán)境優(yōu)勢；強突出產(chǎn)品的稀缺性和直面公園零距離的環(huán)境優(yōu)勢；強 調(diào)產(chǎn)品價值回歸，提升社區(qū)整體檔次；調(diào)產(chǎn)品價值回歸，提升社區(qū)整體檔次； 空中庭院：空中庭院：空中內(nèi)庭式花園、南北錯落式陽臺、入戶花園空中內(nèi)庭式花園、南北錯落式陽臺、入戶花園 產(chǎn)品新穎、與競爭對手形成最明顯的市場區(qū)隔；產(chǎn)品新穎、與競爭對手形成最明顯的市場區(qū)隔；空中全家福：空中全家福：考慮頂層復式難銷的現(xiàn)象，增加全家福概念戶型考慮頂層復式難銷的現(xiàn)象，增加全家福概念戶型 一般為一般為1/1/1+2（或（或3）/2/2房型組合；房型組合；架空層設計：架空層設計：1.5

17、-2.2米層高，有利景觀設計、戶型設計，提高社區(qū)品質米層高，有利景觀設計、戶型設計，提高社區(qū)品質 和檔次；和檔次；35底層架空引入綠化底層架空引入綠化在高容積率、地面綠化面積不太的情況下，建筑底層局部架空，增加景觀的滲透性。36自上而下的立體綠化自上而下的立體綠化體系體系37大戶型內(nèi)的內(nèi)庭設計大戶型內(nèi)的內(nèi)庭設計空中內(nèi)庭式花園空中內(nèi)庭式花園270度弧形觀景窗，景觀資源最大化?？罩型ピ??？蛷d與餐廳橫向排布。適合北向景觀資源優(yōu)越的位置。亦可去掉一個房間，增加客廳的南向采光。大面積露臺可做獨立的保姆出口，也可改為保姆房。空中庭院示意空中庭院空中庭院空中庭院示意38可組合小戶型可組合小戶型21/2/29

18、5110平米附帶大面積入戶花園1/1/13942平米附帶270度觀景窗空中全家福空中全家福39該方案作為方案二的補充,亦是非常理想的定位設計方向以6-8層電梯房作為最南端的產(chǎn)品設計,即可確保產(chǎn)品的品質度,又可有效削弱容積率的壓力.同時,可使本項目在”中高端”定位的方向上得到相對的統(tǒng)一.40南湖新區(qū)綠色人文逸居典范南湖新區(qū)綠色人文逸居典范 從嘉興整體房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析，目前嘉興市區(qū)的房地產(chǎn)情況比較成熟，但產(chǎn)品檔次偏低；東南部南湖新區(qū)比西南部秀洲新區(qū)雖然規(guī)劃較晚，但起點較高，產(chǎn)品現(xiàn)代感強，檔次偏高；另外本區(qū)域項目規(guī)模偏大，本案只有3萬多平方米的占地面積，在項目規(guī)模上處于劣勢，如果和區(qū)域產(chǎn)品同質，沒

19、有自身特點，勢必在房產(chǎn)市場的滾滾洪流中被淹沒。 因此，本項目必須走差異化道路，向高檔產(chǎn)品進發(fā)，提煉社區(qū)環(huán)境和文化品質，將主題景觀融入現(xiàn)有生態(tài)環(huán)境之中，整體以“新西蘭”建筑風格為主，打造嘉興南湖新區(qū)的最佳生態(tài)逸居典范。 41 獨棟、雙拼別墅離南面公園綠化帶最近，獨棟、雙拼別墅離南面公園綠化帶最近，也是區(qū)域中最熱銷的產(chǎn)品。因此，選擇市場也是區(qū)域中最熱銷的產(chǎn)品。因此，選擇市場中接受度高的產(chǎn)品先銷售，引起市場關注，中接受度高的產(chǎn)品先銷售，引起市場關注，提升社區(qū)檔次和價格，吸引潛在目標客戶群，提升社區(qū)檔次和價格，吸引潛在目標客戶群，迅速集聚人氣，擴大本項目在市場中的知名迅速集聚人氣，擴大本項目在市場中的

20、知名度。度。 建議該產(chǎn)品面積適度放大，獨棟面積在建議該產(chǎn)品面積適度放大，獨棟面積在400平米左右；雙拼面積在平米左右；雙拼面積在300平米左右。平米左右。獨棟雙拼獨棟雙拼產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位示意圖示意圖示意圖示意圖42高層較前別墅產(chǎn)品更接近社區(qū)景觀綠化，同時也能高層較前別墅產(chǎn)品更接近社區(qū)景觀綠化，同時也能俯瞰南面公園的全景，景觀視野優(yōu)勢突出。通過對俯瞰南面公園的全景，景觀視野優(yōu)勢突出。通過對別墅部分的銷售和宣傳，小區(qū)的檔次和口碑都有所別墅部分的銷售和宣傳，小區(qū)的檔次和口碑都有所上升。上升。高層產(chǎn)品建議定位于高層產(chǎn)品建議定位于高檔住宅。高檔住宅。高層高層產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位43項目周邊集聚大量的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)

21、基礎園地，按項目周邊集聚大量的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)基礎園地，按照南湖區(qū)的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢來看，這部分照南湖區(qū)的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢來看，這部分產(chǎn)業(yè)技術人員在本區(qū)域購房是存在一定現(xiàn)實產(chǎn)業(yè)技術人員在本區(qū)域購房是存在一定現(xiàn)實購買力。購買力。LOFT產(chǎn)品優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢5米左右的挑高空間，增加實米左右的挑高空間，增加實際居住面積，價格貼近住宅售價。際居住面積，價格貼近住宅售價。LOFT產(chǎn)品是以年輕、高收入、文化層次高、產(chǎn)品是以年輕、高收入、文化層次高、擁有個性居住理念和品位的人群為市場定位。擁有個性居住理念和品位的人群為市場定位。該產(chǎn)品能滿足這類人群的需求和生活理念。該產(chǎn)品能滿足這類人群的需求和生活理念。產(chǎn)品定位：突出產(chǎn)

22、品獨特性和市場上的稀缺產(chǎn)品定位：突出產(chǎn)品獨特性和市場上的稀缺性，性，城市精英領域城市精英領域居住館。居住館。LOFT產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位內(nèi)部空間示意圖內(nèi)部空間示意圖立面示意圖立面示意圖44商業(yè)會所商業(yè)會所產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位社區(qū)會所社區(qū)會所3000平方米的平方米的五星級五星級會所，確保業(yè)主會所，確保業(yè)主能夠享受完美的居家生活。項目會所能夠享受完美的居家生活。項目會所分為二層：分為二層：功能包括：恒溫游泳池、高爾夫練習功能包括：恒溫游泳池、高爾夫練習室、瑜珈室、健身房、乒乓球室、棋室、瑜珈室、健身房、乒乓球室、棋牌室；牌室； 24小時超市、洗衣房、兒童活小時超市、洗衣房、兒童活動室、動室、ATM機、更衣

23、、洗浴室、美容機、更衣、洗浴室、美容室；中西餐廳等。室；中西餐廳等。 沿街商鋪沿街商鋪滿足社區(qū)日常生活配套；滿足社區(qū)日常生活配套；結合區(qū)域商業(yè)形成南湖區(qū)新商業(yè)圈；結合區(qū)域商業(yè)形成南湖區(qū)新商業(yè)圈；會所示意圖會所示意圖游泳池示意圖游泳池示意圖會所示意圖會所示意圖商業(yè)示意圖商業(yè)示意圖45物業(yè)類型戶 型各戶型面積比例整體比例獨棟別墅400平米5%雙拼別墅300平米高層二房二廳一衛(wèi)85-110平米15%79%三房二廳一衛(wèi)110-120平米10%三房二廳二衛(wèi)120-130平米35%130-140平米30%145-160平米5%四房160-200平米5%LOFT一房、二房60-70平米左右6%商業(yè)100-2

24、00平米10%注：套內(nèi)建筑面積90平米占總體量的30%比例本項目戶型面積段配比建議本項目戶型面積段配比建議46營銷推廣思路47項目價值點提煉項目價值點提煉 純粹的頂級生活區(qū)領地、純真的新高檔生活體驗、純正的生態(tài)園林景觀區(qū)域價值環(huán)境價值景觀價值產(chǎn)品價值人文價值商業(yè)價值純度價值嘉興南湖新區(qū)政府規(guī)劃新區(qū)，未來成熟生活圈擁有天然水系，毗鄰二大主題公園，不可復制的生態(tài)環(huán)境社區(qū)內(nèi)部中央水系景觀與外部天然河道景觀自然融合，完美統(tǒng)一南湖新區(qū)超高檔住宅，引入新型設計理念，天人合一毗鄰行政中心、二大主題公園、多所重點教育機構LOFT與社區(qū)商業(yè)結合，濃縮周邊商業(yè)設施配套48項目市場形象研究本案的生活方式是什么？本案

25、的生活方式是什么？很自然、很生態(tài)、很人文、很高檔、很時尚、很從容在創(chuàng)意與自然之間，讓一種頂級生活狀態(tài)在本案滋生成長項目價值點告訴我們49我們發(fā)現(xiàn)在本案生活的人現(xiàn)在最大的需求便是“精神需求”，建筑、環(huán)境、景觀、交通、商業(yè)等等這所有一切，讓本案的業(yè)主在居家與工作之間自由切換，角度隨心所欲，休閑、娛樂、購物以及與家人朋友聚會之間變得快樂，一種“精神”上的需求逐漸被滿足“精神精神”成為本案的生活特質之一成為本案的生活特質之一本案的生活特質是什么？本案的生活特質是什么？項目市場形象研究50構成本案構成本案“精神精神”特質的決定因特質的決定因素素TOP Villa頂級、時尚的現(xiàn)代生活集域頂級、時尚的現(xiàn)代生

26、活集域51項目市場表現(xiàn)內(nèi)容確立項目市場表現(xiàn)內(nèi)容確立 “Top Villa 精神精神”構成本案獨特的生活特質構成本案獨特的生活特質看似矛盾的兩個對立體實則完美的融和并在本案得到展現(xiàn)“生態(tài)自然、人文時尚生態(tài)自然、人文時尚”構成本案獨特的生活方式構成本案獨特的生活方式自然與人文相結合，打造頂級生活在本案得到展現(xiàn)而以上這些才是我們最終要在市場中表現(xiàn)和出售的東西而以上這些才是我們最終要在市場中表現(xiàn)和出售的東西52五者完美而和諧的交融項目市場表現(xiàn)構成要素項目市場表現(xiàn)構成要素 生態(tài)時尚生態(tài)時尚Top 集域集域+自然環(huán)境都市空間時尚秀場+生態(tài)集群空中庭院+53本項目規(guī)模小，周邊生態(tài)、人文環(huán)境好，交通、教育等配

27、套完善；大型高端住宅產(chǎn)品導入，入戶大花園的設計等提高建筑設計品質；本項目周邊生態(tài)環(huán)境好以及濃厚的文化氛圍，易于聚集高端客戶；對于本區(qū)域其他樓盤，規(guī)模上我們沒有優(yōu)勢，必須走差異化線路。生態(tài)與時尚融合、傳統(tǒng)與現(xiàn)代融合、內(nèi)景與外景結合，頂級享受與“精神”需求相結合案案 名名 構構 思思54目標消費群體，新嘉興人，嘉興周邊城市人、上海、杭州等投資人士以及南湖新區(qū)軟件園等高級白領。此類群體受過良好教育，對住宅的綜合要求高，均表現(xiàn)為有內(nèi)涵、氣質、高雅，崇尚文化、品位生活。作為深具文化內(nèi)涵的公館是本案定位的最佳選擇，它不僅迎合了本案目標消費群體，也為本案勾畫了一幅名仕生活的藍圖。公館，君之舍也。公館，君之舍

28、也。公館引申為一些比較高級的住宅。公館引申為一些比較高級的住宅。55主推主推LOGOLOGO 2LOGO 356名片名片胸卡胸卡57信紙信紙檔案袋檔案袋信封信封58引導旗引導旗展板展板樓層指示樓層指示59項目分為三期開發(fā)：第一期：別墅（獨棟、雙拼）：第一期：別墅（獨棟、雙拼）：打造南湖新區(qū)頂級住宅品質，導入高收入、高素質客源，奠定社區(qū)的高尚品質，提升產(chǎn)品價值觀；第二期：高層住宅（根據(jù)銷售情況分第二期：高層住宅（根據(jù)銷售情況分2批）：批）：導入周邊教育類型及各產(chǎn)業(yè)園的高知人群，穩(wěn)定、提升社區(qū)品質的同時，保證投資回報；第三期：第三期：LOFT（全裝修）及社區(qū)商業(yè)（含會所招商）：（全裝修）及社區(qū)商業(yè)（含會所招商）：引入服務類小型