深圳城市更新(舊改)操作流程完整版

1、舊改基礎(chǔ)分享（上） 舊改城市更新三舊改造：舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊容積率可調(diào)基礎(chǔ)投資大開發(fā)周期長(zhǎng)規(guī)劃有彈性與前瞻性各區(qū)自治政策復(fù)雜調(diào)整頻繁操作難度大利益方眾多談判成本高信息不對(duì)稱不公開一事一議成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜按建面計(jì)算土地成本返還面積多不可銷售體量大區(qū)位條件優(yōu)溢價(jià)高城市更新（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）城市更新分類及特點(diǎn)綜合整治類功能改變類拆除重建類不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能,改善消防設(shè)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內(nèi)容改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)格按照城市更新單

2、元規(guī)劃、城市更新年度計(jì)劃的規(guī)定實(shí)施相關(guān)政府機(jī)構(gòu)n市領(lǐng)導(dǎo)小組：市領(lǐng)導(dǎo)小組：市查違辦和城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)全市統(tǒng)籌和重大事項(xiàng)決策市查違辦和城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)全市統(tǒng)籌和重大事項(xiàng)決策n主管部門主管部門：深圳市深圳市規(guī)劃和國土資源規(guī)劃和國土資源委員會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)（如國土委第一直屬委員會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)（如國土委第一直屬管理局），具體組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理局），具體組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督n區(qū)政府及其相關(guān)職能部門區(qū)政府及其相關(guān)職能部門：如區(qū)城市更新如區(qū)城市更新辦辦, ,組織研究，計(jì)劃組織研究，計(jì)劃的受理、審查及申報(bào)；的受理、審查及申報(bào)；組織專項(xiàng)規(guī)劃編制組織專項(xiàng)規(guī)劃編制、初審和、初審和申報(bào)，確認(rèn)改造申報(bào)，確

3、認(rèn)改造實(shí)施主體實(shí)施主體；第一部分：拆除重建類城市更新基本概念拆除重建類城市更新n條件：條件：符合基礎(chǔ)設(shè)施亟待完善符合基礎(chǔ)設(shè)施亟待完善/ /環(huán)境惡劣環(huán)境惡劣/ /存在重大安全隱患存在重大安全隱患/ /現(xiàn)狀明顯不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展等情形之一，且通過綜現(xiàn)狀明顯不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展等情形之一，且通過綜合整治或者功能改變難以有效改造的合整治或者功能改變難以有效改造的n按實(shí)施主體分類：按實(shí)施主體分類：1 1、權(quán)利、權(quán)利主體自行主體自行實(shí)施，單一實(shí)施，單一權(quán)利主體自行實(shí)施，或者多個(gè)權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到其中一個(gè)權(quán)利權(quán)利主體自行實(shí)施，或者多個(gè)權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到其中一個(gè)權(quán)利主體后由其實(shí)施。主體后由其實(shí)施。2 2

4、、市場(chǎng)、市場(chǎng)主體單獨(dú)主體單獨(dú)實(shí)施，權(quán)利實(shí)施，權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到非原權(quán)利主體的單一市場(chǎng)主體后由其實(shí)施。主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到非原權(quán)利主體的單一市場(chǎng)主體后由其實(shí)施。3 3、合作實(shí)施，城、合作實(shí)施，城中村改造項(xiàng)目中，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位可以與單一市場(chǎng)主體通過簽訂改造合中村改造項(xiàng)目中，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位可以與單一市場(chǎng)主體通過簽訂改造合作協(xié)議合作實(shí)施。作協(xié)議合作實(shí)施。4 4、政府、政府組織組織實(shí)施，政府實(shí)施，政府通過公開方式確定項(xiàng)目實(shí)施主體，或者由政府城市更新實(shí)施機(jī)構(gòu)直接通過公開方式確定項(xiàng)目實(shí)施主體，或者由政府城市更新實(shí)施機(jī)構(gòu)直接實(shí)施實(shí)施基本概念城市更新單元n拆除重建城市更新單元：

5、拆除重建城市更新單元：為拆除重建活動(dòng)劃定的相對(duì)成片區(qū)域?yàn)椴鸪亟ɑ顒?dòng)劃定的相對(duì)成片區(qū)域n基本單位：基本單位：落實(shí)目標(biāo)和責(zé)任的基本管理單位落實(shí)目標(biāo)和責(zé)任的基本管理單位n多個(gè)項(xiàng)目：多個(gè)項(xiàng)目：一個(gè)城市更新單元可包含一個(gè)或多個(gè)更新項(xiàng)目一個(gè)城市更新單元可包含一個(gè)或多個(gè)更新項(xiàng)目流程：四大階段n 第一階段：報(bào)計(jì)劃第一階段：報(bào)計(jì)劃n 第二階段：報(bào)規(guī)劃第二階段：報(bào)規(guī)劃n 第三階段：確定實(shí)施主體第三階段：確定實(shí)施主體n 第四階段：取得土地使用出讓合同和建設(shè)用地規(guī)劃許可證第四階段：取得土地使用出讓合同和建設(shè)用地規(guī)劃許可證第一階段：申報(bào)城市更新單元計(jì)劃n前提前提全市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃中劃定的拆除重建類城市更新全市城市更

6、新專項(xiàng)規(guī)劃中劃定的拆除重建類城市更新單元，未劃入單元的且滿足條件的自行擬定更新單元單元，未劃入單元的且滿足條件的自行擬定更新單元n確定確定申報(bào)主體，由其組織展開申報(bào)：申報(bào)主體，由其組織展開申報(bào)：權(quán)利主體（如村委會(huì)等）權(quán)利主體（如村委會(huì)等）/ /權(quán)利主體委托的單一市場(chǎng)權(quán)利主體委托的單一市場(chǎng)主體（個(gè)人或企業(yè)）主體（個(gè)人或企業(yè)）/ /市、區(qū)政府相關(guān)市、區(qū)政府相關(guān)部門部門n改造意愿征集：改造意愿征集：?jiǎn)我粰?quán)利主體同意；單一權(quán)利主體同意；2/32/3面積、數(shù)量，多地塊的面積、數(shù)量，多地塊的4/54/5面積；面積；n申報(bào)材料準(zhǔn)備：申報(bào)材料準(zhǔn)備：申報(bào)表申報(bào)表/ /更新單元范圍圖紙更新單元范圍圖紙/ /現(xiàn)狀權(quán)

7、屬現(xiàn)狀權(quán)屬/ /建筑物信息建筑物信息/ /改造意愿書改造意愿書/ /照片；照片；n審批過程：審批過程：區(qū)更新辦核對(duì)資料（區(qū)更新辦核對(duì)資料（5 5個(gè)工作日）個(gè)工作日）區(qū)更新辦資格認(rèn)定、核查、綜合判斷（區(qū)更新辦資格認(rèn)定、核查、綜合判斷（2020個(gè)工作日）個(gè)工作日）報(bào)送主管部門，報(bào)送主管部門，審查資料，按批次統(tǒng)籌形成更新計(jì)劃草案，并公示不少于審查資料，按批次統(tǒng)籌形成更新計(jì)劃草案，并公示不少于1010天天報(bào)市政府審批報(bào)市政府審批審批通過后審批通過后5 5個(gè)工作日內(nèi)公個(gè)工作日內(nèi)公示示流程第一階段：申報(bào)城市更新單元計(jì)劃流程第一階段目的與成功標(biāo)志第二階段：申報(bào)城市更新單元規(guī)劃(通常需耗費(fèi)12年)流程n準(zhǔn)備工

8、作：申請(qǐng)核查土地及建筑物信息準(zhǔn)備工作：申請(qǐng)核查土地及建筑物信息申報(bào)主體向主管部門申請(qǐng)核查單元內(nèi)土地及建筑物信息，主管部門申報(bào)主體向主管部門申請(qǐng)核查單元內(nèi)土地及建筑物信息，主管部門2020個(gè)工作日內(nèi)將結(jié)果函復(fù)申報(bào)主體，并形成地塊和建個(gè)工作日內(nèi)將結(jié)果函復(fù)申報(bào)主體，并形成地塊和建筑物信息匯總筑物信息匯總n編制規(guī)劃方案并報(bào)批：編制規(guī)劃方案并報(bào)批：申報(bào)主體委托具備相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)編制城市更新單元規(guī)劃方案，報(bào)送主管部門；在更新單元計(jì)劃公告申報(bào)主體委托具備相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)編制城市更新單元規(guī)劃方案，報(bào)送主管部門；在更新單元計(jì)劃公告之日起一年內(nèi)之日起一年內(nèi)完成，完成，逾期逾期未完成的，主管部門可以按有關(guān)程序進(jìn)行更新

9、單元計(jì)劃清理，將該城市更新單元調(diào)出未完成的，主管部門可以按有關(guān)程序進(jìn)行更新單元計(jì)劃清理，將該城市更新單元調(diào)出計(jì)劃計(jì)劃n主管部門審查：主管部門審查：申報(bào)材料符合內(nèi)容和技術(shù)要求的，主管部門向區(qū)更新辦征求規(guī)劃目標(biāo)及方向、配建責(zé)任、實(shí)施分期等方面意見意見，涉申報(bào)材料符合內(nèi)容和技術(shù)要求的，主管部門向區(qū)更新辦征求規(guī)劃目標(biāo)及方向、配建責(zé)任、實(shí)施分期等方面意見意見，涉及產(chǎn)業(yè)的應(yīng)征求市產(chǎn)業(yè)部門關(guān)于產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)定位等方面意見，對(duì)應(yīng)機(jī)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)的應(yīng)征求市產(chǎn)業(yè)部門關(guān)于產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)定位等方面意見，對(duì)應(yīng)機(jī)構(gòu)1010個(gè)工作日內(nèi)書面回復(fù)主管部門；個(gè)工作日內(nèi)書面回復(fù)主管部門；n草案公示：草案公示：主管部門收到相關(guān)部門意見主管

10、部門收到相關(guān)部門意見1010個(gè)工作日內(nèi)，形成草案，并公示不少于個(gè)工作日內(nèi)，形成草案，并公示不少于3030天，公示結(jié)束后天，公示結(jié)束后1010個(gè)工作日內(nèi)推動(dòng)審議，涉及改個(gè)工作日內(nèi)推動(dòng)審議，涉及改變法定圖則強(qiáng)制性內(nèi)容的還應(yīng)報(bào)市政府批準(zhǔn)變法定圖則強(qiáng)制性內(nèi)容的還應(yīng)報(bào)市政府批準(zhǔn)n單元規(guī)劃公單元規(guī)劃公示：示：經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)后，主管批準(zhǔn)后，主管部門部門5 5個(gè)工作個(gè)工作日內(nèi)在日內(nèi)在本部門網(wǎng)站上就規(guī)劃內(nèi)容進(jìn)行公告，并將相關(guān)內(nèi)容函告區(qū)城市更新職能部門，更新本部門網(wǎng)站上就規(guī)劃內(nèi)容進(jìn)行公告，并將相關(guān)內(nèi)容函告區(qū)城市更新職能部門，更新單元規(guī)劃的批準(zhǔn)視為已完成法定圖則相應(yīng)內(nèi)容的編制和修改，是相關(guān)行政許可的依據(jù)單元規(guī)劃的批準(zhǔn)視為

11、已完成法定圖則相應(yīng)內(nèi)容的編制和修改，是相關(guān)行政許可的依據(jù)第二階段：城市更新單元規(guī)劃流程第二階段成果第三階段：確定單一實(shí)施主體流程n區(qū)政府組織制定更新單元實(shí)施方案，并落實(shí)實(shí)施區(qū)政府組織制定更新單元實(shí)施方案，并落實(shí)實(shí)施包括包括更新單元內(nèi)項(xiàng)目基本情況、進(jìn)度安排、單一主體形成指導(dǎo)方案、搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案、搬遷及建筑物拆除進(jìn)度安更新單元內(nèi)項(xiàng)目基本情況、進(jìn)度安排、單一主體形成指導(dǎo)方案、搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案、搬遷及建筑物拆除進(jìn)度安排、監(jiān)管措施等相關(guān)排、監(jiān)管措施等相關(guān)內(nèi)容內(nèi)容n形成單一主體：形成單一主體：1 1、權(quán)利、權(quán)利主體以房地產(chǎn)作價(jià)入股成立或者加入公司。主體以房地產(chǎn)作價(jià)入股成立或者加入公司。2 2、權(quán)

12、利、權(quán)利主體與搬遷人簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。主體與搬遷人簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。3 3、權(quán)利、權(quán)利主體的房地產(chǎn)被收購方主體的房地產(chǎn)被收購方收購收購4 4、合作項(xiàng)目，市場(chǎng)單一主體還需與村委簽訂合作協(xié)議、合作項(xiàng)目，市場(chǎng)單一主體還需與村委簽訂合作協(xié)議5 5、舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目，區(qū)政府公開選擇市場(chǎng)主體，市場(chǎng)主體與所有業(yè)主簽訂搬遷協(xié)議后形成單一主體、舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目，區(qū)政府公開選擇市場(chǎng)主體，市場(chǎng)主體與所有業(yè)主簽訂搬遷協(xié)議后形成單一主體n實(shí)施主體資格認(rèn)證：實(shí)施主體資格認(rèn)證：?jiǎn)我恢黧w向區(qū)單一主體向區(qū)城市更新職能部門申請(qǐng)實(shí)施主體資格城市更新職能部門申請(qǐng)實(shí)施主體資格確認(rèn)，區(qū)政府城市更新職能部門確認(rèn)，區(qū)政府城市更新職能

13、部門1010個(gè)工作日內(nèi)完成審查，并進(jìn)行不少個(gè)工作日內(nèi)完成審查，并進(jìn)行不少于于7 7天的公示，發(fā)放實(shí)施主體確認(rèn)文件天的公示，發(fā)放實(shí)施主體確認(rèn)文件n項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議：項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議：區(qū)區(qū)城市更新職能城市更新職能部門與實(shí)施主體簽訂，明確公建配套義務(wù)、搬遷義務(wù)、進(jìn)度安排及時(shí)限、資金監(jiān)管等事項(xiàng)部門與實(shí)施主體簽訂，明確公建配套義務(wù)、搬遷義務(wù)、進(jìn)度安排及時(shí)限、資金監(jiān)管等事項(xiàng)注：搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議相關(guān)注：搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議相關(guān)1 1、搬遷、搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議中補(bǔ)償安置協(xié)議中約定內(nèi)容：補(bǔ)償方式約定內(nèi)容：補(bǔ)償方式/ /補(bǔ)償補(bǔ)償金額和金額和支付期限支付期限/ /回遷回遷房屋的面積、地點(diǎn)和登記房屋的面積、地點(diǎn)和登記價(jià)格價(jià)

14、格/ /搬遷期限搬遷期限/ /過渡過渡方式和方式和過渡過渡期限期限/ /協(xié)議協(xié)議生效的時(shí)間和條件等相關(guān)事項(xiàng)生效的時(shí)間和條件等相關(guān)事項(xiàng)。2 2、應(yīng)當(dāng)、應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中約定相應(yīng)房地產(chǎn)權(quán)益由搬遷人承受，并在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書注銷之前向搬遷人提交被搬遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)在協(xié)議中約定相應(yīng)房地產(chǎn)權(quán)益由搬遷人承受，并在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書注銷之前向搬遷人提交被搬遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬證書及注銷房地產(chǎn)權(quán)屬證書委托書；沒有房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明文件及房地產(chǎn)權(quán)益由搬遷人承受的屬證書及注銷房地產(chǎn)權(quán)屬證書委托書；沒有房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明文件及房地產(chǎn)權(quán)益由搬遷人承受的聲明書聲明書3 3、公證、公

15、證機(jī)構(gòu)進(jìn)行機(jī)構(gòu)進(jìn)行公證公證/ /搬遷人報(bào)搬遷人報(bào)區(qū)城市更新職能部門區(qū)城市更新職能部門備案?jìng)浒傅谌A段：確定單一實(shí)施主體第二階段主要成果：n 通過收購/搬遷協(xié)議等形式形成單一主體n 確定單一實(shí)施主體第四階段：建筑物拆遷并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證n建筑物拆除建筑物拆除搬遷人被確認(rèn)為項(xiàng)目實(shí)施主體并在區(qū)政府的組織和監(jiān)督下完成建筑物拆除搬遷人被確認(rèn)為項(xiàng)目實(shí)施主體并在區(qū)政府的組織和監(jiān)督下完成建筑物拆除，并及時(shí)，并及時(shí)向區(qū)城市更新職能部門申請(qǐng)就建筑向區(qū)城市更新職能部門申請(qǐng)就建筑物拆除情況進(jìn)行確認(rèn)物拆除情況進(jìn)行確認(rèn)n房地產(chǎn)權(quán)屬證書登記注銷：房地產(chǎn)權(quán)屬證書登記注銷：建筑物拆除后，搬遷人建筑物拆除后，搬遷人向向房地

16、產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房地產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的注銷登記注銷登記n申請(qǐng)建設(shè)用地審批：申請(qǐng)建設(shè)用地審批：建筑物拆除和房地產(chǎn)證注銷工作完成后，實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)持實(shí)施主體確認(rèn)文件、項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議、相關(guān)土地權(quán)屬證明建筑物拆除和房地產(chǎn)證注銷工作完成后，實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)持實(shí)施主體確認(rèn)文件、項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議、相關(guān)土地權(quán)屬證明文件等材料，就城市更新單元規(guī)劃確定由實(shí)施主體進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的用地及地下空間，向主管部門申請(qǐng)建設(shè)用地文件等材料，就城市更新單元規(guī)劃確定由實(shí)施主體進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的用地及地下空間，向主管部門申請(qǐng)建設(shè)用地審批審批n交地價(jià)，取得土地使用權(quán)出讓合同和建設(shè)用地規(guī)劃許可證：交地價(jià)，取得土地

17、使用權(quán)出讓合同和建設(shè)用地規(guī)劃許可證：主管主管部門在部門在批準(zhǔn)項(xiàng)目建設(shè)用地后與實(shí)施主體簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。項(xiàng)目涉及農(nóng)用地批準(zhǔn)項(xiàng)目建設(shè)用地后與實(shí)施主體簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。項(xiàng)目涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)用報(bào)批轉(zhuǎn)用的，應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)用報(bào)批手續(xù)手續(xù)n地價(jià)計(jì)收地價(jià)計(jì)收1 1、 拆除重建類城市更新項(xiàng)目中城中村部分，建筑容積率在拆除重建類城市更新項(xiàng)目中城中村部分，建筑容積率在2.52.5及以下部分，不再補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率在及以下部分，不再補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率在2.52.5至至4.54.5之間的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的之間的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)

18、準(zhǔn)的20%20%補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率超過補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率超過4.54.5的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)地價(jià)2 2、拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補(bǔ)繳地價(jià)；增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的不再補(bǔ)繳地價(jià)；增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%50%繳納地價(jià)。繳納地價(jià)。3 3、拆除、拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目升級(jí)改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分，重建

19、類的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目升級(jí)改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)，扣減原土地用途及剩余期限以公按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的地價(jià)；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的地價(jià)；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)算應(yīng)繳納的地價(jià)第四階段主要成果n 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同n 五大證之一，建設(shè)用地規(guī)劃許可證五

20、大證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證五大證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證，建筑工程施工許可證，商品房銷售許可證國有土地使用證，建筑工程施工許可證，商品房銷售許可證未完待續(xù)n 開發(fā)n 搬遷補(bǔ)償n 政府利益分成n 公建移交n 工改歷史背景工改項(xiàng)目分類工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓地價(jià)補(bǔ)繳說明增值收益說明小 結(jié)工改專題工改歷史背景工改項(xiàng)目分類工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓地價(jià)補(bǔ)繳說明增值收益說明1城市更新棚戶村更新工業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)工改發(fā)展階段 隨著社會(huì)發(fā)展,產(chǎn)業(yè)升級(jí),舊改由之前的城市更新階段進(jìn)入一個(gè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與升級(jí)階段(產(chǎn)業(yè)升級(jí)使大量的廠房空置，又需要大量新的廠房去支撐升級(jí))，加之在80年代（85-89）簽訂

21、的廠房權(quán)限都是30年的,近年將迎來續(xù)簽或者升級(jí)的爆發(fā)集中在近兩年,工改項(xiàng)目的爆發(fā)順勢(shì)而生。政策發(fā)展歷史背景2006200720092014集約用地相關(guān)政策:深圳市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理推進(jìn)節(jié)約集約用地的意見深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市集約利用的工業(yè)用地地價(jià)計(jì)算暫行辦法的通知深圳市招標(biāo)拍賣掛牌出讓工業(yè)用地使用權(quán)規(guī)定200820132012工業(yè)升級(jí)相關(guān)政策:深圳市人民政府關(guān)于工業(yè)區(qū)升級(jí)改造的若干意見深圳市工業(yè)區(qū)升級(jí)改造總體規(guī)劃綱要(2007-2020)工業(yè)產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策:深圳市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)我市工業(yè)區(qū)升級(jí)改造試點(diǎn)項(xiàng)目的意見工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)關(guān)于加快推進(jìn)我市舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造 的工

22、作方法工業(yè)樓宇暫行管理辦法深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)與管理暫行辦法深圳市人民政府令（第211號(hào)）深圳市城市更新辦法深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則 放寬城市更新項(xiàng)目的預(yù)售、增值收益現(xiàn)值關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施“6+1” 深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見 深圳市完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)機(jī)制拓展產(chǎn)業(yè)用地空間辦法(試行) 深圳市創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用房管理辦法（試行） 深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行） 加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套住房意見 深圳市宗地地價(jià)測(cè)算規(guī)則（試行） 深圳市貫徹執(zhí)行的實(shí)施意見(試行)工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓辦法實(shí)施細(xì)則工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理事宜通知 放寬城市更新項(xiàng)目的預(yù)售、增值收益現(xiàn)值深圳市工

23、業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓增值收益收繳方案關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施送審稿工改歷史背景工改項(xiàng)目分類工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓地價(jià)補(bǔ)繳說明增值收益說明2工改分類及特點(diǎn)工改類型城市更新類工改非城市更新類工改功能改變類工改綜合整治類工改拆除重建類工改l 地塊上有建筑物l 滿足要求 報(bào)城市更新單元l 拆除重建類 權(quán)屬清晰的合法土地面積比例不低于60%舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)建筑物建成時(shí)間原則上應(yīng)不少于15年l 綜合整治 升級(jí)改造類權(quán)屬清晰的合法土地面積比例不低于50%凈地 非核心地段工改歷史背景工改項(xiàng)目分類工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓地價(jià)補(bǔ)繳說明增值收益說明3工業(yè)樓宇定義范圍工業(yè)樓宇工業(yè)用地混合用地用于工業(yè)生產(chǎn)(含研發(fā))建筑物 構(gòu)筑物附屬

24、物工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓前提規(guī)定工改類型城市更新類工改非城市更新類工改城市更新重建的工業(yè)樓宇可進(jìn)行預(yù)售工業(yè)樓宇須在辦理房地產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)利證書后方可轉(zhuǎn)讓、抵押符合深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇, 可在市政府土地房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)公開交易或自行交易工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓模式轉(zhuǎn)讓模式整體轉(zhuǎn)讓特殊分割轉(zhuǎn)讓適用所有已建成工業(yè)樓宇用地批準(zhǔn)文件或土地使用權(quán)出讓合同約定可分割轉(zhuǎn)讓的 城市更新類項(xiàng)目改造后形成的工業(yè)樓宇 用地批準(zhǔn)文件或土地使用權(quán)出讓合同約定不得分割轉(zhuǎn)讓或未明確可以分割轉(zhuǎn)讓的,根據(jù)管理辦法要求進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓 常規(guī)分割轉(zhuǎn)讓常規(guī)分割轉(zhuǎn)讓常規(guī)分割轉(zhuǎn)讓非城市更新類城市更新項(xiàng)目通過申請(qǐng)協(xié)調(diào)最大可轉(zhuǎn)讓

25、比例為100%土地合同已作約定, 按照土地合同約定,一般為50%產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房 70% 補(bǔ)地價(jià)后,通過申請(qǐng)可轉(zhuǎn)讓配套 30%配套辦公配套單身宿舍小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施最新的城市更新送審稿提出：占地面積不到1萬平米的地塊，具備改造條件的，也可以進(jìn)行城市更新計(jì)劃申報(bào)。特殊分割轉(zhuǎn)讓非城市更新類土地合同約定不得分割轉(zhuǎn)讓或未明確約定可以分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，原則上不得分割轉(zhuǎn)讓，滿足以下情形的可分割轉(zhuǎn)讓企業(yè)破產(chǎn)清算人民法院實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行不符合管理政策、環(huán)保要求被有關(guān)主管部門責(zé)令停產(chǎn)或生效裁判文書確定停止生產(chǎn)作價(jià)入股自用建筑面積比例不低于50%非自用部分可分割轉(zhuǎn)讓產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后總部和財(cái)務(wù)結(jié)算中心繼續(xù)使用自用建筑面積比例不低

26、于50%非自用部分可分割轉(zhuǎn)讓單一企業(yè)投資建設(shè)的專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)樓宇企業(yè)自用確有富余其自用建筑面積比例不低于50%的，非自用部分可以分割轉(zhuǎn)讓租用工業(yè)樓宇從事生產(chǎn)、研發(fā)活動(dòng)滿5年的企業(yè)需購買工業(yè)樓宇的已租用部分的工業(yè)樓宇可以分割轉(zhuǎn)讓為滿足首次公開發(fā)行股票并上市的發(fā)行條件已在證券監(jiān)督管理部門輔導(dǎo)備案準(zhǔn)備上市的公司需購買工業(yè)樓宇的該部分工業(yè)樓宇可以分割轉(zhuǎn)讓法律、法規(guī)、規(guī)章、市政府規(guī)范性文件規(guī)定及市政府批準(zhǔn)批準(zhǔn)的其他情形分割轉(zhuǎn)讓小結(jié)分割轉(zhuǎn)讓城市更新項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房 70% 補(bǔ)地價(jià)后,通過申請(qǐng)可轉(zhuǎn)讓配套 30%小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套辦公配套單身宿舍非城市更新類土地合同已作約定, 按照土地合同約定土地合同

27、未作約定或未明確約定自用部份50%非自用部份 50% 可轉(zhuǎn)讓分割轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)確定本條所稱工業(yè)樓宇基本單元，是指有固定界限、可獨(dú)立使用且有明確、唯一編號(hào)（棟號(hào)、室號(hào)等）的樓宇或者特定空間工業(yè)樓宇不可分割轉(zhuǎn)讓以棟為基本單元進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書可分割轉(zhuǎn)讓以棟、層、間為基本單元進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)工業(yè)樓宇受讓人資格受讓人資格非企業(yè)具有居住功能（含宿舍、單身公寓、辦公式公寓、公寓式辦公、商務(wù)公寓等）的工業(yè)樓宇配套設(shè)施（一）本通知實(shí)施前已轉(zhuǎn)讓并辦理登記且不屬于辦法第五條第二款規(guī)定情形的；（二）本通知實(shí)施前已簽訂預(yù)售合同并備案且不屬于辦法第五條第二款規(guī)定情形的；（三）經(jīng)房改部門批準(zhǔn)被納入房改范

28、圍的；（四）市政府批準(zhǔn)的其他情形。（一）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書取得物權(quán)的；（二）因繼承、受遺贈(zèng)取得物權(quán)的；（三）因共有分割取得物權(quán)的；（四）因政府行使優(yōu)先購買權(quán)的。企業(yè)依法注冊(cè)登記的企業(yè)符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件并通過各區(qū)（含新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門依法進(jìn)行的資格審查且工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓手續(xù)第十條 工業(yè)樓宇須在辦理房地產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)利證書后方可轉(zhuǎn)讓、抵押。第十一條 符合本辦法規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，可在市政府土地房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)公開交易或自行交易。第十二條 未經(jīng)分割登記的工業(yè)樓宇依照本辦法規(guī)定分割轉(zhuǎn)讓的，在辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)除提交法律、法規(guī)規(guī)定的辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記所需的材料外，還應(yīng)提交下列材料：（一）規(guī)

29、劃主管部門出具的樓宇分割改造相關(guān)批準(zhǔn)文件及施工圖圖紙；（二）消防主管部門出具的樓宇分割消防安全驗(yàn)收合格文件或備案憑證；（三）測(cè)繪部門出具的樓宇分割測(cè)繪查丈報(bào)告；（四）轉(zhuǎn)受讓方自愿接受本辦法有關(guān)再轉(zhuǎn)讓期限限制、優(yōu)先購買權(quán)、增值收益分成規(guī)定的承諾書。依照本辦法或其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)繳地價(jià)的，申請(qǐng)人還應(yīng)提交已補(bǔ)繳地價(jià)的證明文件。 深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行） 工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓手續(xù)第九條 按照辦法規(guī)定進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方在辦理補(bǔ)繳地價(jià)、簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議的手續(xù)時(shí)應(yīng)當(dāng)分別提交以下材料：（一）按照辦法第四條第二款第（四）項(xiàng)進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)提供企業(yè)以其工業(yè)樓宇作

30、價(jià)入股的協(xié)議書；（二）按照辦法第四條第二款第（五）項(xiàng)進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)提供由市產(chǎn)業(yè)主管部門出具的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移相關(guān)證明；（三）按照辦法第四條第二款第（六）項(xiàng)進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)提供區(qū)（新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門出具的同意富余部分分割轉(zhuǎn)讓并對(duì)受讓人提出產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件的書面意見；（四）按照辦法第四條第二款第（七）項(xiàng)進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)提供房屋租賃合同及房屋租賃主管部門出具的連續(xù)租賃滿5年的證明文件；（五）按照辦法第四條第二款第（八）項(xiàng)進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)提供由證券監(jiān)督管理部門出具的輔導(dǎo)備案登記憑證；（六）受讓人有準(zhǔn)入條件限制的，應(yīng)當(dāng)提供區(qū)（新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門出具的有關(guān)工業(yè)樓宇受讓人資格的證明文件；土地使用權(quán)出讓

31、合同補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)確認(rèn)工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓符合辦法及本細(xì)則規(guī)定的條件。轉(zhuǎn)讓方按照辦法第九條規(guī)定分割轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇的，規(guī)劃國土主管部門應(yīng)當(dāng)核實(shí)該工業(yè)樓宇是否屬于改造后所形成的城市更新項(xiàng)目；轉(zhuǎn)讓方按照辦法及本細(xì)則規(guī)定已劃分共有部分與專有部分具體范圍的，規(guī)劃國土主管部門應(yīng)當(dāng)核實(shí)轉(zhuǎn)讓方是否取得經(jīng)審核同意的共有部分與專有部分劃分方案。 實(shí)施細(xì)則 工改歷史背景工改項(xiàng)目分類工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓地價(jià)補(bǔ)繳說明增值收益說明4地價(jià)補(bǔ)繳時(shí)間規(guī)定不計(jì)息分期繳交其他標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收首次繳交比例不得低于50% ，余款一年內(nèi)交清市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收首次繳交比例不得低于30% ，余款一年內(nèi)交清市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)評(píng)估由市規(guī)劃國土委委托市規(guī)劃國土發(fā)展研

32、究中心按照公開、公平的要求組織，項(xiàng)目實(shí)施主體參與，通過搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定3 家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)，市場(chǎng)評(píng)估的組織費(fèi)用和評(píng)估費(fèi)用由項(xiàng)目實(shí)施主體承擔(dān)。=P1+P2+P33X85%P發(fā)展研究中心2P市場(chǎng)機(jī)構(gòu)+P市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)P市場(chǎng)機(jī)構(gòu)=P市發(fā)展研究中心P市場(chǎng)機(jī)構(gòu)三家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)評(píng)估值的算術(shù)平均值P1 /P2 /P3市場(chǎng)機(jī)構(gòu)評(píng)估值市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心評(píng)估值P市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心評(píng)估值城市更新類地價(jià)補(bǔ)繳說明城市更新類增加建筑面積配套部分：（法定機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)+市場(chǎng)機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)）*50%*85%銷售配套部分：商業(yè)（按照商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)繳）其他（按照對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)50%補(bǔ)繳）持有原有合法面積不補(bǔ)繳地價(jià)持有（工業(yè)

33、用地基準(zhǔn)地價(jià)+辦公用地基準(zhǔn)地價(jià)）X 50%銷售產(chǎn)業(yè)用房分割轉(zhuǎn)讓：（工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)+辦公用地基準(zhǔn)地價(jià)）*50%產(chǎn)業(yè)用房整體轉(zhuǎn)讓：按照工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)繳產(chǎn)業(yè)用房：工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)*50%非城市更新類地價(jià)補(bǔ)繳說明配套部分非城市更新類產(chǎn)業(yè)用房按公告基準(zhǔn)地價(jià)整體轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)-已繳納的地價(jià)正常分割轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)-已繳納的地價(jià)特殊分割轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)-已繳納的地價(jià)銷售在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)行補(bǔ)繳持有工改細(xì)則第八條?工改歷史背景工改項(xiàng)目分類工改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓地價(jià)補(bǔ)繳說明增值收益說明5增值收益及扣減總額 增值收益，是指轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇的交易價(jià)格扣減該工業(yè)樓宇的登記價(jià)及轉(zhuǎn)讓方受讓該工業(yè)樓宇時(shí)已繳納的相關(guān)稅費(fèi)后的余額；工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓時(shí)，已按照本辦法規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)的，應(yīng)同時(shí)