商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)案例研究

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。中原市場研究部2013 03商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)案例研究商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)案例研究Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)案例研究商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)案例研究l對標(biāo)企業(yè)選擇l華潤案例研究l對標(biāo)企業(yè)案例借鑒l附件1：綜合體分析及香港太古廣場案例l附件2：開發(fā)社區(qū)商業(yè)專題研究Code of this report |

2、3 Copyright Centaline Group, 2010對標(biāo)企業(yè)選擇理由對標(biāo)企業(yè)選擇理由標(biāo)桿就是某個領(lǐng)域里的領(lǐng)導(dǎo)者和先行者。找到標(biāo)桿就等于找到了業(yè)務(wù)的示范，標(biāo)桿的成功也就預(yù)示著業(yè)務(wù)的未來發(fā)展空間。標(biāo)桿的做法可以借鑒和復(fù)制，這會極大地縮短業(yè)務(wù)發(fā)展的周期，加快縮小與標(biāo)桿的差距。前車之鑒有利于降低業(yè)務(wù)開拓的成本，前人栽樹后人納涼，減少了業(yè)務(wù)受挫的機會，提高效率。標(biāo)桿管理的標(biāo)桿管理的三個特性三個特性 榜樣的力量是無窮的 業(yè)務(wù)的可復(fù)制性 跟隨、模仿超越p 為什么學(xué)習(xí)標(biāo)桿為什么學(xué)習(xí)標(biāo)桿Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010p

3、 怎么來選擇標(biāo)桿怎么來選擇標(biāo)桿目的目的搜索搜索甄別甄別明確選擇標(biāo)桿要解決什么問題明確選擇標(biāo)桿要解決什么問題找到目標(biāo)群找到目標(biāo)群分析確定誰是標(biāo)桿分析確定誰是標(biāo)桿目的目的甄別篩分甄別篩分收集標(biāo)的收集標(biāo)的選對標(biāo)桿做對事選對標(biāo)桿做對事Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010Step 1Step 2Step 3Title in here行業(yè)行業(yè)對標(biāo)對標(biāo)Title in here管理管理特色特色Title in here業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)對標(biāo)對標(biāo)1.行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者 - 行業(yè)的龍頭行業(yè)的龍頭 - 行業(yè)中最有潛力行業(yè)中最有潛力2.相同業(yè)務(wù)中做得

4、最好的相同業(yè)務(wù)中做得最好的 - 財務(wù)指標(biāo)優(yōu)越財務(wù)指標(biāo)優(yōu)越 - 持續(xù)增長持續(xù)增長3. 在管理活動中富有特色的在管理活動中富有特色的 - 業(yè)內(nèi)口碑業(yè)內(nèi)口碑 - 咨詢公司推舉咨詢公司推舉不拘一格選標(biāo)桿不拘一格選標(biāo)桿Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010最后確定對標(biāo)企業(yè)最后確定對標(biāo)企業(yè)中化方興欲進入商業(yè)地產(chǎn)市場中化方興欲進入商業(yè)地產(chǎn)市場標(biāo)桿選取步聚標(biāo)桿選取步聚Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)對標(biāo)指標(biāo)企業(yè)對標(biāo)指標(biāo)Code of this re

5、port | 8 Copyright Centaline Group, 2010組織及流程再造組織及流程再造業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略戰(zhàn)略本企業(yè)本企業(yè)標(biāo)桿標(biāo)桿企業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)、職能、戰(zhàn)略結(jié)合業(yè)務(wù)、職能、戰(zhàn)略結(jié)合局部和整體結(jié)合局部和整體結(jié)合短期和長期結(jié)合短期和長期結(jié)合企業(yè)文化與社會環(huán)境結(jié)合企業(yè)文化與社會環(huán)境結(jié)合重點學(xué)習(xí)：業(yè)務(wù)模式、管理組織和產(chǎn)品線重點學(xué)習(xí)：業(yè)務(wù)模式、管理組織和產(chǎn)品線.p 確定標(biāo)桿及向標(biāo)桿學(xué)習(xí)確定標(biāo)桿及向標(biāo)桿學(xué)習(xí)在搜索在搜索6 6家企業(yè)中，我們最后確定家企業(yè)中，我們最后確定3 3家家Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010華潤案例

6、研究華潤案例研究Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010企業(yè)管理模式企業(yè)管理模式企業(yè)發(fā)展歷程企業(yè)發(fā)展歷程目目 錄錄商業(yè)產(chǎn)品線商業(yè)產(chǎn)品線代表性商業(yè)項目代表性商業(yè)項目Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010企業(yè)發(fā)展歷程企業(yè)發(fā)展歷程Part 3.1Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010華潤置地發(fā)展歷程華潤置地發(fā)展歷程Code of this report | 13 Copyright

7、Centaline Group, 2010物業(yè)投資并購階段：外部資源整合異地擴張：A 彌補上一階段問題B 核心土地儲備母公司孵 化準(zhǔn)備期確立商業(yè)模 式：租售并舉+集團孵化核心：戰(zhàn)略驅(qū)動+資源驅(qū)動新生意經(jīng)：住宅+投資物業(yè)+增值服務(wù)新戰(zhàn)略試水期核心：A 培育市場競爭力、持續(xù)盈利能力B 通過深度品質(zhì)戰(zhàn)略打造差異化競爭力C 一體化協(xié)同提高利潤率D 聚焦一線城市80年代1994200020042007至今華潤地產(chǎn)業(yè)務(wù)不同階段的發(fā)展策略華潤地產(chǎn)業(yè)務(wù)不同階段的發(fā)展策略Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010企業(yè)管理模式企業(yè)管理模式Par

8、t 3.2Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010華潤華潤集團組織架構(gòu)集團組織架構(gòu)Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010集團層面城市公司層面置地副總置地副總北京公司總經(jīng)理北京公司總經(jīng)理成都公司總經(jīng)理成都公司總經(jīng)理集團人事部總經(jīng)理集團人事部總經(jīng)理集團董事長集團董事長上任集團副總集團副總置地董事長置地董事長 總經(jīng)理總經(jīng)理集團首席財務(wù)官集團首席財務(wù)官置地董事會置地董事會集團領(lǐng)導(dǎo)亦是置地董事會成員，具有豐集團領(lǐng)導(dǎo)亦是置地董事會成員，具有豐富房地產(chǎn)經(jīng)驗富房地產(chǎn)

9、經(jīng)驗華潤置地不存在區(qū)域公司，各城市公司相對獨立置地層面華潤置地組織華潤置地組織架構(gòu)架構(gòu)（從管理層級劃分）（從管理層級劃分）Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010華潤置地總部組織華潤置地總部組織架構(gòu)架構(gòu)董事長總裁設(shè)計管理部工程管理部商業(yè)管理部資金及投資者關(guān)系管理部財務(wù)管理部戰(zhàn)略運營部人事行政部物業(yè)管理部審計部投資決策委員會產(chǎn)品決策委員會招投標(biāo)管理委員會法務(wù)部產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計管理工程管理成本管理采購管理商業(yè)策劃招商管理商業(yè)運營商業(yè)資產(chǎn)管理融資管理投資者事務(wù)管理財務(wù)管理稅務(wù)管理資金管理IT信息化戰(zhàn)略管理項目發(fā)展運營管理營銷管理增值

10、服務(wù)管理人力資源管理品牌管理物業(yè)管理危機管理審計管理法務(wù)管理Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010u若商業(yè)僅僅作為住宅配套項目，且體量小于若商業(yè)僅僅作為住宅配套項目，且體量小于10000平米，則配套商業(yè)策劃由市場營銷部平米，則配套商業(yè)策劃由市場營銷部行使（若城市公司設(shè)置商業(yè)運營委員會，則由商業(yè)運營小組運作住宅配套商業(yè)的策劃與招行使（若城市公司設(shè)置商業(yè)運營委員會，則由商業(yè)運營小組運作住宅配套商業(yè)的策劃與招商），商業(yè)運營職能由市場營銷部行使；若開發(fā)純商業(yè)項目或商業(yè)綜合體項目，可成立商商），商業(yè)運營職能由市場營銷部行使；若開發(fā)

11、純商業(yè)項目或商業(yè)綜合體項目，可成立商業(yè)運營線運作商業(yè)策劃與招商；業(yè)運營線運作商業(yè)策劃與招商；u各城市公司統(tǒng)一設(shè)置投資決策委員會、招投標(biāo)委員會、產(chǎn)品決策委員會、商業(yè)運營委員各城市公司統(tǒng)一設(shè)置投資決策委員會、招投標(biāo)委員會、產(chǎn)品決策委員會、商業(yè)運營委員會，其它專業(yè)委員會可根據(jù)自身情況靈活設(shè)置。會，其它專業(yè)委員會可根據(jù)自身情況靈活設(shè)置。華潤置地城市公司組織華潤置地城市公司組織架構(gòu)架構(gòu)城市公司下設(shè)城市公司下設(shè)商業(yè)運營線商業(yè)運營線Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 20102020世紀(jì)世紀(jì)9090年代年代實行“包干管理”20062006年

12、年5 5月月19971997年年開始實行開始實行企業(yè)核心企業(yè)核心考核指標(biāo)考核指標(biāo)經(jīng)濟經(jīng)濟增加值增加值（EVAEVA）19991999年年財務(wù)出身財務(wù)出身的寧高寧的寧高寧引入引入6S6S管管理體系理體系20012001年年華潤提出用華潤提出用5 5年左右時年左右時間間“再造一再造一個新華潤個新華潤”的發(fā)展戰(zhàn)略的發(fā)展戰(zhàn)略，確定了主，確定了主營業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)I業(yè)務(wù)發(fā)展方向。方向。20032003年年彌補彌補6S6S之不之不足，引入平足，引入平衡計分卡衡計分卡（BSCBSC）華潤召開經(jīng)華潤召開經(jīng)理人年會，理人年會，會議提出了會議提出了第二次第二次“再再造華潤造華潤”的的發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)展戰(zhàn)略，即以即以20052

13、005年年為基數(shù)，用為基數(shù)，用6-86-8年時間年時間再造一個與再造一個與現(xiàn)有規(guī)模相現(xiàn)有規(guī)模相當(dāng)?shù)男氯A潤當(dāng)?shù)男氯A潤的發(fā)展目標(biāo)。的發(fā)展目標(biāo)。華潤集團內(nèi)部管控發(fā)展沿革華潤集團內(nèi)部管控發(fā)展沿革Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010集團管控模式集團管控模式6S+BSC6S+BSC對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展形成有力支持對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展形成有力支持華潤6S戰(zhàn)略管理體系構(gòu)成該體系最初可以定位為全面預(yù)算管理系統(tǒng)，目前成為華潤的戰(zhàn)略管理體系。 2003年，華潤在6S管理體系融入了平衡計分卡的戰(zhàn)略思想。6S是6個System的遞進組合，按內(nèi)在

14、邏輯表述為：6S涵蓋戰(zhàn)略管理的基本思想，既是一個行業(yè)分類組合體系，也是一個全面預(yù)算管理體系，是一個綜合信息管理體系，也是一個業(yè)務(wù)監(jiān)測體系，還是一個評價與考核體系。建立在戰(zhàn)略管理理論的基礎(chǔ)之上，以戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元為出發(fā)點，以全面預(yù)算為切入點，以管理信息為關(guān)注點，以內(nèi)部審計為支持點，以評價考核為落腳點，最終確立以戰(zhàn)略為中心的管理系統(tǒng)。利潤中心內(nèi)部審計體系（Profitcenterinternalauditsystem）利潤中心業(yè)績評價體系（Profitcenterperformancemeasurementsystem）利潤中心經(jīng)理人考核體系（Profitcentermanagerevaluation

15、system）利潤中心業(yè)務(wù)戰(zhàn)略體系（Profitcenterbusinessstrategysystem）利潤中心全面預(yù)算體系（Profitcenter masterbudgetsystem）利潤中心管理報告體系（Profitcentermanagementreportingsystem）Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010集團管控模式集團管控模式 6S 6S體系的雙重核心體系的雙重核心團隊經(jīng)理人考核體系戰(zhàn)略 戰(zhàn)略過程控制利潤中心業(yè)務(wù)戰(zhàn)略體系利潤中心全面預(yù)算體系利潤中心管理報告體系利潤中心內(nèi)部審計體系戰(zhàn)略人才保障團隊評

16、價利潤中心業(yè)績評價體系CEO評價經(jīng)理人12條標(biāo)準(zhǔn)評價基礎(chǔ)評價監(jiān)控Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010類類GEGE模式模式利潤、現(xiàn)金流利潤、現(xiàn)金流6S+BSC6S+BSC下的投資模式下的投資模式利潤中心利潤中心使用者付費使用者付費通過集團巨大的資產(chǎn)負債表做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)華潤置地資金中心資金中心經(jīng)濟增加值經(jīng)濟增加值EVAEVA決定資決定資金支付金支付縱向產(chǎn)業(yè)鏈、縱向產(chǎn)業(yè)鏈、橫向關(guān)聯(lián)性、橫向關(guān)聯(lián)性、業(yè)務(wù)整合業(yè)務(wù)整合土地、資土地、資產(chǎn)、資源產(chǎn)、資源增加協(xié)同性增加協(xié)同性6S6SBSCBSC集團集團引入引入BSCBSC后對后對6S6S

17、的完善的完善Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 20106S平衡計分卡BSC財務(wù)控制型的投資管控模式戰(zhàn)略控制中心資源配置中心業(yè)務(wù)決策中心出發(fā)點：利潤中心切入點：全面預(yù)算關(guān)注點：管理信息落腳點：評價考核文化協(xié)同資本協(xié)同市場協(xié)同人才協(xié)同2525個一級利潤中心個一級利潤中心108108個利潤點個利潤點1、各利潤中心自己匯報預(yù)算2、授權(quán)內(nèi)的一切經(jīng)營權(quán)3、投資建議權(quán)作用華潤集團財務(wù)和管理合并項目華潤集團財務(wù)和管理合并項目升級版升級版華潤集團投資決策管控模式華潤集團投資決策管控模式Code of this report | 24 Copy

18、right Centaline Group, 2010華潤集團孵化模式華潤集團孵化模式在華潤集團“6S+BSC+EVA”的投資管理戰(zhàn)略下，集團孵化符合集團戰(zhàn)略導(dǎo)向，同時可實現(xiàn)華潤置地與母公司實現(xiàn)共贏。華潤集團目前有5家公司在做地產(chǎn)，華潤置地是唯一一家上市公司。集團孵化與華潤置地在證券市場的操作，形成良好互動。華潤早期著眼通過收購模式發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)，從實踐看效果不理想?！凹瘓F孵化模式”成為集團對地產(chǎn)業(yè)務(wù)支持的主線。華潤集團孵化的前提條件Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010“集團孵化集團孵化”使華潤置地凈資產(chǎn)迅速具備規(guī)模效應(yīng)

19、，成為在證券市場資本運使華潤置地凈資產(chǎn)迅速具備規(guī)模效應(yīng)，成為在證券市場資本運作的核心。作的核心?！凹瘓F孵化集團孵化” 項目由華潤置地團隊具體進行實體開發(fā)，在項目進入銷售階段和持有類物項目由華潤置地團隊具體進行實體開發(fā)，在項目進入銷售階段和持有類物業(yè)成熟階段后，注入上市公司。避免了開發(fā)階段資本支出與財務(wù)報告之間業(yè)成熟階段后，注入上市公司。避免了開發(fā)階段資本支出與財務(wù)報告之間的峰值的峰值。在在“集團孵化集團孵化”使華潤集團的沉淀資金得到有效利用。資產(chǎn)注入的定價采取使華潤集團的沉淀資金得到有效利用。資產(chǎn)注入的定價采取項目成本為基礎(chǔ)的小幅度溢價，合理體現(xiàn)資金使用直接成本。項目成本為基礎(chǔ)的小幅度溢價，合

20、理體現(xiàn)資金使用直接成本。集團孵化集團孵化集團資源集團資源+ +實體開發(fā)實體開發(fā)+ +證券杠桿證券杠桿Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010華潤華潤“集團孵化集團孵化”資本運作模式資本運作模式華潤置地資本運作的核心是：有效降低賬面風(fēng)險、提升財務(wù)指標(biāo)、擴大股權(quán)融資空間，借助資本市場做大做強成為綜合性的房地產(chǎn)企業(yè)。單純從業(yè)績表現(xiàn)看，華潤置地在房地產(chǎn)股中并非最突出者。但其“集團資金孵化”、“持有型物業(yè)比例”和“資本運作、財務(wù)控制能力”等優(yōu)勢，使華潤置地在發(fā)展前景上更為明朗。234配股為主，結(jié)合現(xiàn)金收購增發(fā)融資銷售回款資產(chǎn)、銷售租

21、金收益股價上升集團孵化資本運作模式1集團資產(chǎn)注入Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010華潤集團業(yè)務(wù)版圖華潤萬家蘇果超市持股57.79%華潤創(chuàng)業(yè)100%華潤集團初步搭建起從零售經(jīng)營、地產(chǎn)開發(fā)到資本運作的全產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)地產(chǎn)投資運營平臺。集團形成商業(yè)地產(chǎn)三大核心品牌，即萬象城、歡樂頌、五彩城，以此構(gòu)建三大商業(yè)平臺，大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010華潤置地的戰(zhàn)略定位、內(nèi)涵華潤置地的戰(zhàn)略定位、內(nèi)涵資源+商業(yè)模式驅(qū)動產(chǎn)品：市場競爭力打造形

22、成新綜合競爭力新差異化競爭力持有型物業(yè)回報低，持有型物業(yè)回報低，但穩(wěn)定但穩(wěn)定傳統(tǒng)產(chǎn)品線支持高毛利傳統(tǒng)產(chǎn)品線支持高毛利內(nèi)部資源整合空間內(nèi)部資源整合空間萬科模式萬科模式同業(yè)競爭同業(yè)競爭內(nèi)部內(nèi)部產(chǎn)品、人才瓶頸產(chǎn)品、人才瓶頸租售并舉租售并舉發(fā)展速度慢發(fā)展速度慢國際視野國際視野尋標(biāo)桿尋標(biāo)桿市場認(rèn)可市場認(rèn)可銷售溢價銷售溢價高毛利高毛利深度品質(zhì)品質(zhì)戰(zhàn)略定位：定位：持續(xù)的持續(xù)的高毛利高毛利精細設(shè)計準(zhǔn)則毫厘工程標(biāo)準(zhǔn)情感細心服務(wù)做規(guī)模？提高利潤率？Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010商業(yè)產(chǎn)品線商業(yè)產(chǎn)品線Part 3.3Code of th

23、is report | 30 Copyright Centaline Group, 2010華潤置地華潤置地全國各城市項目布局全國各城市項目布局Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010高端住宅系列高端住宅系列華潤置地華潤置地萬象城系列萬象城系列華潤萬家華潤萬家歡樂頌系列歡樂頌系列旅游休閑與生活方式旅游休閑與生活方式五彩城系列五彩城系列商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)橡樹灣學(xué)府系列橡樹灣學(xué)府系列橡樹灣英倫系列橡樹灣英倫系列鳳凰城精品都市系列鳳凰城精品都市系列華潤置地的產(chǎn)品線自華潤置地的產(chǎn)品線自2002年全面鋪開，擁有市區(qū)系列的高層精裝修住年

24、全面鋪開，擁有市區(qū)系列的高層精裝修住宅，近郊系列的花園洋房，商住結(jié)合的都市綜合體以及其高端產(chǎn)品系列。宅，近郊系列的花園洋房，商住結(jié)合的都市綜合體以及其高端產(chǎn)品系列。在內(nèi)的六條產(chǎn)品線。在內(nèi)的六條產(chǎn)品線。華潤置地華潤置地全部全部產(chǎn)品線產(chǎn)品線Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 華潤置地萬象城系列國際化及高端形象定位，開發(fā)城市綜合體Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 34 Copyright Centali

25、ne Group, 2010Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010Code o

26、f this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010 華潤萬家歡樂頌系列鎖定家庭型消費客群，定位區(qū)域型購物中心Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2

27、010Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010Code of this repo

28、rt | 50 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010 旅游休閑與生活方式五彩城系列倡導(dǎo)快樂及體驗式消費，生活方式的休閑化Cod

29、e of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 6

30、0 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 65 Copyright Centalin

31、e Group, 2010代表性商業(yè)項目代表性商業(yè)項目Part 3.4Code of this report | 66 Copyright Centaline Group, 2010A-A-深圳華潤中心功能定位：集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等功能于一體的標(biāo)志性“都市綜合體”占地面積：近10萬平方米總建筑面積：55萬平方米總投資：逾40億港元物業(yè)組合：一期萬象城、 華潤大廈，二期項目包括超五星級酒店、酒店式公寓、國際商業(yè)休閑廣場和高尚住宅等。B-B-深圳萬象城建筑面積：18.8萬平方米租戶組合：主力店次主力店專門店主力店：OleOle超市、 RelRel時尚生活百貨、嘉禾影城、“冰紛萬象

32、”真冰場等品牌組合：近300個國內(nèi)外知名品牌專門店，其中1/3品牌商家是首次進入中國大陸或者深圳市場。開業(yè)時間：2004年12月萬象城二期圖1.1.項目規(guī)劃平面深圳華潤中心- -萬象城項目概況Code of this report | 67 Copyright Centaline Group, 2010物業(yè)名稱萬象城華潤大廈君悅酒店停車場合計用途零售寫字樓酒店停車場-建筑面積( () )159,58540,99067,50655,667323,748深圳華潤中心- -萬象城項目鳥瞰圖深圳華潤中心物業(yè)組合Code of this report | 68 Copyright Centaline G

33、roup, 2010建筑設(shè)計萬象城室內(nèi)空間Code of this report | 69 Copyright Centaline Group, 2010業(yè)態(tài)組合在業(yè)態(tài)組合方面，萬象城也突出自身的特點。主力店/次主力店所占比例40%；其中，主力店招商在2003 年12 月15 日就確定下來。國際名牌占3%，餐飲占15%，娛樂占20%，精品店占22%。Code of this report | 70 Copyright Centaline Group, 2010功能平面布局萬象城平面功能布局示意Code of this report | 71 Copyright Centaline Group,

34、 2010負二層功能平面布局Code of this report | 72 Copyright Centaline Group, 2010負一層主力店：華潤萬家超市CITYVALUECITYVALUE超級廣場。華潤萬家超市負一層功能平面圖Code of this report | 73 Copyright Centaline Group, 20101-31-3層主力店：RelRel時尚生活百貨（約2 2萬平方米）；首次進入中國內(nèi)地的百貨公司，開創(chuàng)了個性化女性消費環(huán)境。它的購物環(huán)境、商品組合和服務(wù)極具個性化。RelRel時尚生活百貨F1層平面圖Code of this report | 74

35、Copyright Centaline Group, 2010F2層平面圖Code of this report | 75 Copyright Centaline Group, 20103 3、4 4層主力店：嘉禾電影城（所提出的超豪華貴賓廳概念在國內(nèi)是絕無僅有的，這里可以容納七家電影院超過12001200個座位）嘉禾電影城F3層平面圖Code of this report | 76 Copyright Centaline Group, 2010溜冰場嘉禾電影城4 4層主力店：“冰紛萬象”溜冰場；是中國第一個以休閑為主題的奧運標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場，同時成立滑冰學(xué)校，在深圳倡導(dǎo)冰上運動 。F4層平面圖

36、Code of this report | 77 Copyright Centaline Group, 2010F5層平面圖Code of this report | 78 Copyright Centaline Group, 2010三大對標(biāo)企業(yè)案例借鑒三大對標(biāo)企業(yè)案例借鑒Part 4Code of this report | 79 Copyright Centaline Group, 2010龍湖、萬達、華潤案例借鑒龍湖、萬達、華潤案例借鑒選擇最合適自己的戰(zhàn)略方向選擇最合適自己的戰(zhàn)略方向 構(gòu)建自己的核心能力體系構(gòu)建自己的核心能力體系 通過運營體系支通過運營體系支撐核心能力的建設(shè)。撐核心能力

37、的建設(shè)。Code of this report | 80 Copyright Centaline Group, 2010龍湖、萬達、華潤案例借鑒龍湖、萬達、華潤案例借鑒組織架構(gòu)組織架構(gòu)管控模式管控模式產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列標(biāo)桿地產(chǎn)做到的，對標(biāo)桿地產(chǎn)做到的，對中化方興中化方興的借鑒點的借鑒點龍湖：實現(xiàn)總部集權(quán)，戰(zhàn)略及龍湖：實現(xiàn)總部集權(quán)，戰(zhàn)略及運營中心是企業(yè)內(nèi)部最為重要運營中心是企業(yè)內(nèi)部最為重要的樞紐的樞紐通過通過PMOPMO組織體系，調(diào)動職能組織體系，調(diào)動職能和資源，達到項目高效運轉(zhuǎn)，和資源，達到項目高效運轉(zhuǎn)，達成運營目標(biāo)達成運營目標(biāo)萬達：萬達集團的組織架構(gòu)按萬達：萬達集團的組織架構(gòu)按照業(yè)務(wù)的發(fā)展流程

38、，進行了更照業(yè)務(wù)的發(fā)展流程，進行了更加徹底的調(diào)整，將所有部門劃加徹底的調(diào)整，將所有部門劃分入項目前、中、后期三個部分入項目前、中、后期三個部分。一個總裁負責(zé)商業(yè)管理、分。一個總裁負責(zé)商業(yè)管理、院線、百貨的管理。院線、百貨的管理。華潤：華潤：商業(yè)委員會下專設(shè)商業(yè)商業(yè)委員會下專設(shè)商業(yè)運營線進行商業(yè)管理運營線進行商業(yè)管理龍湖：龍湖：PMOPMO體系體系“強組織、強組織、弱項目弱項目”，PMOPMO實現(xiàn)集團與地實現(xiàn)集團與地區(qū)公司有效互動區(qū)公司有效互動萬達：采用高度集權(quán)化的管控萬達：采用高度集權(quán)化的管控模式，除部分工程管理和銷售模式，除部分工程管理和銷售實施放在區(qū)域公司，其它大部實施放在區(qū)域公司，其它大

39、部分職能由集團總部牢牢把控分職能由集團總部牢牢把控華潤：華潤：華潤華潤6S戰(zhàn)略管理體系構(gòu)戰(zhàn)略管理體系構(gòu)成成2003年，華潤在年，華潤在6S管理體系管理體系融入了平衡計分卡的戰(zhàn)略思想融入了平衡計分卡的戰(zhàn)略思想龍湖：三大產(chǎn)品線，即龍湖天龍湖：三大產(chǎn)品線，即龍湖天街街大型超區(qū)域及區(qū)域型購大型超區(qū)域及區(qū)域型購物中心物中心; ;龍湖星悅薈龍湖星悅薈社區(qū)型社區(qū)型時尚生活中心時尚生活中心; ;龍湖龍湖MOCOMOCO高端精品家居生活館高端精品家居生活館萬達：商業(yè)即購物廣場，有三萬達：商業(yè)即購物廣場，有三代購物廣場，目前如北京萬達代購物廣場，目前如北京萬達屬第三代購物廣場屬第三代購物廣場華潤：華潤：華潤置地華

40、潤置地萬象城系列萬象城系列 華潤萬家華潤萬家歡樂頌系列歡樂頌系列 旅游休閑與生活方式旅游休閑與生活方式五彩城五彩城系列系列 Code of this report | 81 Copyright Centaline Group, 2010龍湖進軍商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展步驟及產(chǎn)權(quán)管理方式龍湖進軍商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展步驟及產(chǎn)權(quán)管理方式持有型商業(yè)整體發(fā)展原則：持有型商業(yè)整體發(fā)展原則： 選擇性保留租金價值高或者租金增長快的商業(yè)物業(yè)。商業(yè)項目選擇原則：組織能力、現(xiàn)金流量、開發(fā)節(jié)奏和團隊迅速取得成功商業(yè)項目選擇原則：組織能力、現(xiàn)金流量、開發(fā)節(jié)奏和團隊迅速取得成功新公司一年內(nèi)謹(jǐn)慎選擇持有型商業(yè)物業(yè)面積比例超過30%的單個開

41、發(fā)項目；新公司一年后兩年內(nèi)，可適當(dāng)選擇在商業(yè)物業(yè)面積在60%以內(nèi)的單個開發(fā)項目，最好立足于選擇能在本項目實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡的項目；新公司三年后可以拿純商業(yè)項目。龍湖商業(yè)產(chǎn)權(quán)管理即擇優(yōu)持有，少量出售?？升埡虡I(yè)產(chǎn)權(quán)管理即擇優(yōu)持有，少量出售?？?分享城市經(jīng)濟、地價增分享城市經(jīng)濟、地價增長帶來的長期收益。持有物業(yè)為了平衡綜合稅負水平。長帶來的長期收益。持有物業(yè)為了平衡綜合稅負水平。Code of this report | 82 Copyright Centaline Group, 2010萬達的戰(zhàn)略性決策萬達的戰(zhàn)略性決策“發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)”住宅市場激烈的競爭，有限的消費次數(shù)，日益高漲的拿地成本

42、促使萬達開辟住宅以外的市場發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是萬達經(jīng)歷長期摸索實踐最終確定的在經(jīng)歷了辦電梯廠，開連鎖超市，投資紅酒、藥廠等多種嘗試后，萬達認(rèn)識到商業(yè)地產(chǎn)既可以提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，雙能使萬達不脫離主業(yè)，因此發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)成為萬達做大、做強的首選。萬達實行差異化戰(zhàn)略，采用自己特有的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)模式，使自成在眾多發(fā)展商中脫穎而出最大的提升了企業(yè)形象。萬達在實踐中不斷改進著自己商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式從單店、組合店、城市綜合體、到如今發(fā)展影院、酒店，無論是由主動還是被動因素促成，都是萬達對商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)方式的不斷探索。目前萬達商業(yè)是第三代購物廣場。目前萬達商業(yè)是第三代購物廣場。Code of this report

43、 | 83 Copyright Centaline Group, 2010萬達第三代商業(yè)存在問題及應(yīng)對措施萬達第三代商業(yè)存在問題及應(yīng)對措施存在問題巨大資金壓力為避免出售產(chǎn)權(quán)式小商鋪所帶來的各種問題，萬達第三代產(chǎn)品原則上實行了只租不售的模式。但這給萬達資金帶來巨大壓力。應(yīng)對措施REITS（房地產(chǎn)信托基金）：萬達引入麥格理，欲將其9項資產(chǎn)打包上市，但由于主力店比重大，租金收益水平太低，最終擱淺。CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）：萬達與麥格理聯(lián)合發(fā)行1.45億美元CMBS，成為國內(nèi)首例商業(yè)地產(chǎn)抵押證券。Code of this report | 84 Copyright Centaline G

44、roup, 2010華潤商業(yè)總結(jié)華潤商業(yè)總結(jié)成功構(gòu)建華潤商業(yè)地產(chǎn)航母，紅色商業(yè)地產(chǎn)王國成功構(gòu)建華潤商業(yè)地產(chǎn)航母，紅色商業(yè)地產(chǎn)王國Code of this report | 85 Copyright Centaline Group, 2010商業(yè)資產(chǎn)管理研討商業(yè)資產(chǎn)管理研討如果商業(yè)物業(yè)由城市綜合體開發(fā)公司開發(fā)完成，那么該資產(chǎn)從產(chǎn)權(quán)角度與商業(yè)管理公司是什么關(guān)系？1、由商業(yè)管理公司向開發(fā)公司購買商業(yè)物業(yè)； 2、開發(fā)公司分立出單獨的商業(yè)物業(yè)公司，商業(yè)管理公司購買商業(yè)物業(yè)公司股權(quán)（對價為貨幣資金或者其他公司股權(quán)等） 3、開發(fā)公司長期持有商業(yè)物業(yè)，商業(yè)管理公司向開發(fā)公司租賃商業(yè)物業(yè) 4、商業(yè)物業(yè)管理公司長

45、期持有商業(yè)物業(yè)，進行運營管理Code of this report | 86 Copyright Centaline Group, 2010附件：綜合體分析及香港太古附件：綜合體分析及香港太古案例案例Part 5Code of this report | 87 Copyright Centaline Group, 2010綜合體的兩種表現(xiàn)形式一種是城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市核心區(qū)域為了降低綜合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場所的獨棟式綜合建筑體；另一種是經(jīng)濟形態(tài)的表現(xiàn)，隨著項目開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨立場所，并通過一個連廊或其它各種形式

46、將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨棟式建筑綜合體，顯得更為經(jīng)濟、專業(yè)和實用。綜合體（complex）附件：綜合體分析及香港太古廣場案例附件：綜合體分析及香港太古廣場案例Code of this report | 88 Copyright Centaline Group, 2010綜合體的特點q 是一種城市設(shè)計的縮影，較小依賴其他配套、其自身功能互相補充，而且能夠互相支撐；q 一般位于城市中心區(qū)域；q 能有效的解決城市中交通等方面的壓力；q 向業(yè)態(tài)互動、功能復(fù)合化、使用全時段的方向發(fā)展；q 多種功能有機匹配，可以減少投資風(fēng)

47、險；q 一般規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟風(fēng)險大；q 對建筑設(shè)計要求較高。綜合體（complex）Code of this report | 89 Copyright Centaline Group, 2010附：綜合體與單功能物業(yè)的比較綜合體（complex）Code of this report | 90 Copyright Centaline Group, 2010Hotel酒店Office辦公 Shopping商業(yè)Apartment居住ComplexTraffic交通Exhibition展覽Entertainment文娛Restaurant餐飲綜合體是將城市中商業(yè)/辦公/居住/旅店/展覽/餐

48、飲/會議/文娛/交通等城市生活空間的三項以上進行組合都市綜合體分析（complex）Code of this report | 91 Copyright Centaline Group, 2010商業(yè)辦公酒店公寓相互支持關(guān)系相互要求標(biāo)志性定義檔次為商業(yè)和酒店帶來潛在客戶大堂可以與酒店共享承擔(dān)某種社會職能形成完善配套、信息平臺個體差異所在、活力的核心利用其它功能 價值最大化補充其它功能現(xiàn)金流來源商業(yè)的檔次要求不影響辦公、酒店的大堂和昭示性公寓可輕松享有酒店服務(wù)和配套設(shè)施，共享辦公辦來的客戶。公寓在面積、服務(wù)功能上要和酒店形成分工和差異（重視中長期居住者需求）。綜合體（complex） 各部分功能

49、的相互關(guān)系Code of this report | 92 Copyright Centaline Group, 2010模式1 均衡發(fā)展的模式模式3 以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式4 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式Complex =hotel+office+shopping+apartment+ Complex =office (主) +apartment(次) + HotelShoppingComplex = hotel(主) +apartment(次) + OfficeShoppingComplex =shopping (主) + OfficeHotelShopping綜合體發(fā)展的四種模式綜

50、合體發(fā)展的四種模式模式2 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式Code of this report | 93 Copyright Centaline Group, 2010案例（香港太古廣場）案例（香港太古廣場） 模式模式a a：各項功能均衡發(fā)展：各項功能均衡發(fā)展位于香港及九龍(荃灣)兩條地鐵線的交匯點甲級寫字樓+頂級購物中心+五星級酒店+頂級酒店式公寓定位為香港最頂級的綜合體物業(yè)Code of this report | 94 Copyright Centaline Group, 2010案例（香港太古廣場）案例（香港太古廣場） 關(guān)鍵驅(qū)動因素關(guān)鍵驅(qū)動因素q提供24小時房間餐飲服務(wù)/洗衣服/中央冷氣

51、調(diào)節(jié)q可使用港麗酒店的游泳池/健體中心及商務(wù)中心海景q 套房面積定位56平米/110平米/245平米q高層單位面海景的酒店式公寓適當(dāng)加大公寓面積（315平米）q太古購物廣場匯集國際名流q會議展覽中心使TriMe成為香港時尚發(fā)布場q金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂文化q高檔餐飲品牌店以及融入商場各角落的咖啡休閑吧商業(yè)太古廣場為中環(huán)地區(qū)的時尚品牌與活力中心q多家五星級商務(wù)酒店+高級酒店式公寓使TriMe成為夜間中環(huán)的活力中心q各功能空間相互連通/延展了共享空間q統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達成了最大化的資源共享酒店通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構(gòu)綜合體價值標(biāo)桿酒店式公寓星級物管+多產(chǎn)品組合Code of this

52、 report | 95 Copyright Centaline Group, 2010附件：開發(fā)社區(qū)商業(yè)專題研究附件：開發(fā)社區(qū)商業(yè)專題研究Part 6Code of this report | 96 Copyright Centaline Group, 2010盡可能達到住戶、商戶和開發(fā)商三方利益的均衡盡可能達到住戶、商戶和開發(fā)商三方利益的均衡核心是在不損失或少損失開發(fā)商利益的前提下讓商家賺錢，賺錢的前提是滿足客戶需求商戶住戶開發(fā)商1、商戶賺錢才能繼續(xù)經(jīng)營2、社區(qū)成熟，住戶才能舒心3、住戶滿意，開發(fā)商才能賺錢 開發(fā)社區(qū)商業(yè)的原則開發(fā)社區(qū)商業(yè)的原則Code of this report | 9

53、7 Copyright Centaline Group, 2010業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)+規(guī)劃規(guī)劃合作合作達到社區(qū)商業(yè)成功達到社區(qū)商業(yè)成功節(jié)奏節(jié)奏客戶需求客戶需求商家需求商家需求開發(fā)社區(qū)商業(yè)邏輯開發(fā)社區(qū)商業(yè)邏輯Code of this report | 98 Copyright Centaline Group, 2010客戶對社區(qū)商業(yè)的需求包括客戶對社區(qū)商業(yè)的需求包括“滿足基本生活，提升生活質(zhì)量及滿足基本生活，提升生活質(zhì)量及休閑游憩休閑游憩”等三類，獨立主城的郊區(qū)大盤需同時具備以上功能等三類，獨立主城的郊區(qū)大盤需同時具備以上功能社區(qū)商業(yè)滿足基本生活功能提高生活質(zhì)量功能休閑游憩功能資料來源：2005年北京社區(qū)

54、商業(yè)業(yè)態(tài)如何定位/小組分析客戶提及率50%20%客戶提及率50%客戶提及率20%Code of this report | 99 Copyright Centaline Group, 2010“滿足基本生活滿足基本生活”類主要業(yè)態(tài)包括綜合超市、菜市場、購物中類主要業(yè)態(tài)包括綜合超市、菜市場、購物中心和銀行，基本滿足客戶的日常購物需求心和銀行，基本滿足客戶的日常購物需求客戶對業(yè)態(tài)提及率資料來源：2005年北京社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)如何定位/偉業(yè)社區(qū)商業(yè)要點滿足生活需求的必備商業(yè)用品，生活必備的“柴米油鹽醬醋茶”，主要包括雜貨、食品、調(diào)料、衣服、鞋帽、建筑材料等Code of this report | 10

55、0 Copyright Centaline Group, 2010“提升生活質(zhì)量提升生活質(zhì)量”類的主要業(yè)態(tài)包括藥房、診所、餐館、郵局、類的主要業(yè)態(tài)包括藥房、診所、餐館、郵局、健身中心等健身中心等客戶對業(yè)態(tài)提及率提升生活質(zhì)量、增加生活便利性的功能，主要包括郵政、電信、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務(wù)Code of this report | 101 Copyright Centaline Group, 2010“休閑游憩休閑游憩”類的主要業(yè)態(tài)包括書店、游泳池、娛樂中心、老類的主要業(yè)態(tài)包括書店、游泳池、娛樂中心、老年活動中心等，以及社區(qū)的娛樂休閑場所和設(shè)施年活動中

56、心等，以及社區(qū)的娛樂休閑場所和設(shè)施客戶對業(yè)態(tài)提及率在生活必要的購物和服務(wù)內(nèi)容之外，為滿足社區(qū)居民游憩休閑需求的商業(yè)及娛樂設(shè)施，包括雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅游代理等Code of this report | 102 Copyright Centaline Group, 2010在考慮客戶需求的基礎(chǔ)上，需在在考慮客戶需求的基礎(chǔ)上，需在2 2公里的客戶消費半徑內(nèi)研究公里的客戶消費半徑內(nèi)研究已有的商業(yè)布置，以確定社區(qū)的具體商業(yè)職能已有的商業(yè)布置，以確定社區(qū)的具體商業(yè)職能步行5分鐘步行10分鐘騎車15分鐘1、步行5分鐘到達“便利店”，約300m2、步行10分鐘到達超市和餐飲店，約500m3

57、、騎車15分鐘到達購物中心住戶住戶便利店超市/餐飲店購物中心Code of this report | 103 Copyright Centaline Group, 2010業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)+規(guī)劃規(guī)劃合作合作達到社區(qū)商業(yè)成功達到社區(qū)商業(yè)成功節(jié)奏節(jié)奏客戶需求客戶需求商家需求商家需求開發(fā)社區(qū)商業(yè)邏輯開發(fā)社區(qū)商業(yè)邏輯Code of this report | 104 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 105 Copyright Centaline Group, 2010商家需求（超市）：客流量是決定超市配套的關(guān)鍵商家需求（超市）：客流量

58、是決定超市配套的關(guān)鍵前提條件：具體要求：【超市】1) 位置：應(yīng)位于業(yè)主回家路線上；小型超市控制在10分鐘內(nèi)步行距離、中大型超市控制在10-15分鐘步行距離（設(shè)計）；2) 價格：不宜高于區(qū)外價格15%以上；3) 品質(zhì): 應(yīng)銷售品牌產(chǎn)品，保證無假冒偽劣、過期商品；4) 品種：中大型超市應(yīng)品種齊全，且提供多個品牌供選擇；如步行15分鐘內(nèi)沒有大型菜市場的，應(yīng)設(shè)置肉菜專柜；5) 服務(wù)：中大型超市應(yīng)是品牌連鎖，并提供質(zhì)量保障和送貨服務(wù)；經(jīng)營時間宜在8：00-22：00；6) 環(huán)境：應(yīng)做到燈光明亮、地面干凈，擺放整齊、分類有序；15分鐘步行距離以上無中大型超市，應(yīng)配中大型超市（3000-5000）；10-1

59、5分鐘步行距離內(nèi)有中大型超市，應(yīng)配小型超市（小于1000）；返租，控制業(yè)態(tài)Code of this report | 106 Copyright Centaline Group, 2010商家需求（菜市場）商家需求（菜市場） ：在前期客流量有限的情況下，菜市場：在前期客流量有限的情況下，菜市場是超市的最優(yōu)替代是超市的最優(yōu)替代前提條件：具體要求：【菜市場】20分鐘步行距離內(nèi)，無中大型菜市場，配中大型菜市場（1500-2000平方或更大）；10-15分鐘步行距離內(nèi)有中大型菜市場，配小型菜市場或超市肉菜專柜（小于500平方）；（返租，控制業(yè)態(tài)）中型市場1)位置：應(yīng)控制在步行15分鐘距離范圍內(nèi)；有人行

60、道，適合步行；2)品種：應(yīng)至少有蔬菜、肉類、魚類、海鮮、水果等；3)價格：宜與市場價格接軌；4)新鮮程度：蔬菜應(yīng)保證新鮮；5)環(huán)境：明亮、干凈、無異味；小型菜市場或超市肉菜專柜1)位置：控制在步行5-10分鐘距離內(nèi)，營業(yè)時間8：00-20：00，滿足業(yè)主不同時段需要；2)品種：宜提供當(dāng)季蔬菜、豬肉等；3)價格：業(yè)主可接受價格比市場價高約20-30%；Code of this report | 107 Copyright Centaline Group, 2010商家需求（銀行）商家需求（銀行） ：銀行配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀：銀行配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀前提條件：具體要求：社區(qū)周邊