工業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究報告

1、.8羽制*國際工業(yè)園可行性研究報告*國際工業(yè)園可行性研究報告2008-1-1i.8羽制*國際工業(yè)園可行性研究報告§第一章、總 論§第二章、市場分析§第三章、*國際工業(yè)園項目建設(shè)內(nèi)容§第四章、項目優(yōu)勢和價格定位§第五章、項目建設(shè)緣由§第六章、市政配套（簡）§第七章、*國際工業(yè)園與周邊地區(qū)發(fā)展的互動關(guān)系§第八章、*國際工業(yè)園體制與開發(fā)模式設(shè)計§第九章、工業(yè)園功能分區(qū)、開發(fā)時序、產(chǎn)業(yè)空間布局§第十章、園區(qū)開發(fā)投資估算和投資計劃（略）§第十一章、資金籌措（略）§第十二章、財務效益分析

2、（略）§第十三章、研究結(jié)論和建議§第一章、總 論加快*國際工業(yè)園開發(fā)的客觀要求*國際工業(yè)園位于安徽省當涂經(jīng)濟開發(fā)區(qū) （省級）南端，緊臨國家級蕪湖經(jīng) 濟開發(fā)區(qū)，項目占地340000 %建筑面積300000口秉承規(guī)劃科學，便于生產(chǎn)使 用和管理的理念，致力于打造環(huán)境優(yōu)美、管理完善、服務超值的現(xiàn)代化工業(yè)園。園 區(qū)將建成集制造加工、產(chǎn)品研發(fā)、物流倉儲、生活服務為一體的綜合型工業(yè)園區(qū)。設(shè)立并加快開發(fā)*國際工業(yè)園，不僅具有必要性而且具有可行性。 一方面它是宏 觀區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢提出來的客觀而迫切的要求，同時也是進一步建設(shè)發(fā)展安徽省 當涂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，推動地域經(jīng)濟跨越式發(fā)展的一項根本性舉措。

3、1.1 宏觀區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢提出的客觀而迫切的要求1.1.1 國家新一輪經(jīng)濟景氣周期黨的十七大大的勝利召開，繼續(xù)推進全面建設(shè)小康社會、加速社會主義現(xiàn)代化 建設(shè)的宏偉奮斗目標，根據(jù)目標要求，至IJ2023全國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP將實現(xiàn)翻 兩番，人均GD達到3000美元，20年平均增長速度約為7.18%。進入新的歷史發(fā)展階 段，我國無論是東部沿海發(fā)達地區(qū)還是中西部欠發(fā)達地區(qū)都呈現(xiàn)出新一輪加速發(fā)展 的態(tài)勢。長江三角洲地區(qū)以上海舉辦2010件世博會和建設(shè)經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運“四 大中心”為契機，加快經(jīng)濟一體化進程，提出建立世界級大都市圈的戰(zhàn)略目標；珠 江三角洲地區(qū)借助CEPA加快與香港經(jīng)濟的更緊密聯(lián)

4、系，并提出建設(shè)“大珠三角” 或“泛珠三角”經(jīng)濟圈的發(fā)展構(gòu)想；環(huán)渤海地區(qū)以北京舉辦2008年奧運會為引擎， -3 -,也?M *國際工業(yè)園可行性研究報告加速京津冀“大北京城市圈”的崛起。尤其值得注意的是，東北三省抓住國家支持 老工業(yè)基地改造振興的機遇，正著力打造中國經(jīng)濟的“第四極”。與此同時，國家 繼續(xù)堅定不移地實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，支持中部地區(qū)發(fā)揮自身優(yōu)勢更好地發(fā)展，支 持東部沿海地區(qū)加快發(fā)展并鼓勵有條件的地方率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，實現(xiàn)東中西互 動，促進區(qū)域經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。我國宏觀經(jīng)濟已經(jīng)走出1997年后持續(xù)數(shù)年的經(jīng)濟波動低谷，邁進全面復蘇的經(jīng) 濟增長加速期。這次復蘇最重要的特征是由于技術(shù)裝備更

5、新需求和消費結(jié)構(gòu)的變化 帶動了重工業(yè)復蘇，重工業(yè)（如鋼鐵、石油化工、電力、能源、工程機械、汽車等 行業(yè)）生產(chǎn)增長明顯快于輕工業(yè)，這也是經(jīng)濟全面復蘇的重要標志之一。國家新一輪經(jīng)濟景氣周期的來某，對全國各地區(qū)都既有機遇又有挑戰(zhàn)，處于安 徽省東南翼的馬*鞍*山市更不例外。作為安徽省的東向戰(zhàn)略的起點地區(qū)，馬* 鞍*山市加速發(fā)展的要求無疑更加迫切，而加速自身發(fā)展必須要有新的增長點。 從 馬*鞍*山市的區(qū)情和資源優(yōu)勢出發(fā)，設(shè)立*國際工業(yè)園，依托當涂經(jīng)濟開發(fā) 區(qū)和長江馬*鞍*山港的有利條件，發(fā)展大進大出的現(xiàn)代化工業(yè)，就成為未來馬 *鞍*山當涂培育新增長點，帶動全縣經(jīng)濟實現(xiàn)跨越式發(fā)展的必然選擇。1.1.2 國

6、內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢和機遇21世紀頭10-20年是一個重要的戰(zhàn)略機遇期。從國際看，工業(yè)發(fā)達國家的制造業(yè) 特別是重化工業(yè)正在不斷地向資源豐富、勞動成本低廉、國內(nèi)市場廣闊以及社會政 局穩(wěn)定的發(fā)展中國家轉(zhuǎn)移，我國已成為國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選地，并在快速形成世界 制造業(yè)的中心。而以國際市場為目標的跨國資本在我國國內(nèi)的區(qū)位選擇，仍然更多 地傾向于投資環(huán)境良好、基礎(chǔ)設(shè)施完備優(yōu)越的沿海、沿江區(qū)域。從國內(nèi)看，以鋼鐵、石油化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工等為重點的工業(yè)制造業(yè)，也出現(xiàn) 向沿海、沿江城市轉(zhuǎn)移的趨勢。這種產(chǎn)業(yè)區(qū)位的調(diào)整，首先是由于內(nèi)陸礦產(chǎn)資源的 枯竭及從國際市場獲取原料來源的需要，其次是為了更靠近市場，再次，依托港口 建

7、設(shè)可以大大降低運輸成本，符合重化工產(chǎn)業(yè)布局的一般規(guī)律。隨著世界制造中心向中國轉(zhuǎn)移步伐的加快，“長三角”首當其沖成為首先“接口 ”，下一輪中城周邊的標準工業(yè)廠房和現(xiàn)代物流用房，都將供不應求?，F(xiàn)代工業(yè)廠 房的開發(fā)和租賃，將成為房產(chǎn)開發(fā)的大熱門。因此，無論是國際重化工向中國轉(zhuǎn)移, 還是國內(nèi)重化工向沿江轉(zhuǎn)移，都為*國際工業(yè)園的發(fā)展帶來難得的機遇。1.1.3 大區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢對本地區(qū)發(fā)展的壓力和動力從馬*鞍*山當涂所處的大的區(qū)域環(huán)境來看，位于滬寧蕪經(jīng)濟線上的長三角經(jīng)濟圈內(nèi)，為馬蕪銅經(jīng)濟帶起點之一 。一方面，由于當涂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)享 受安徽省政策支持，特別是馬*鞍*山被確立為安徽省東向發(fā)展戰(zhàn)略排頭兵地位，

8、對馬*鞍*山經(jīng)濟的優(yōu)勢發(fā)揮，帶來很大的壓力。近些年，隨著慈湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、 雨山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和花山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的加速建設(shè)，特別是項目正是緊 鄰蕪湖國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，對*國際工業(yè)園的未來形成的競爭態(tài)勢仍很強勁。另一方面，隨著長三角地區(qū)經(jīng)濟的全面發(fā)展，馬蕪銅經(jīng)濟帶的進一步成形，長 三角地區(qū)的強勢地位與本地區(qū)的弱勢落差會越來越明顯，無論是在吸引資本，還是 國內(nèi)其他地區(qū)的資本或產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面，難以有充分的競爭優(yōu)勢。二、*國際工業(yè)園開發(fā)的市場依據(jù)工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、 建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn) 業(yè)的盈余

9、體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與 此相對應的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長 期穩(wěn)定回報”的四大特性。2.1- -四大特性之一一一大投資工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)別于傳統(tǒng)的以政府導向為主要方式的開發(fā)區(qū)建設(shè)過程，一個 重要特點就是對工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金實力要求較高，這樣才能保證前期開發(fā)區(qū)所 需的資金投入。工業(yè)地產(chǎn)資金占用周期較長，投資回收期限大于住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，這一特 點成為資金不足的中小開發(fā)企業(yè)的進入門檻。工業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模，前期投入范圍 -5 -,也?M *國際工業(yè)園可行性研究報告從十幾個億到幾十個億，招商、管理運營等方面的投入也高得驚

10、人，而投資回收期 則有的長達十幾年，資金實力稍有不足，就會出現(xiàn)資金斷鏈的情況。因此工業(yè)地產(chǎn) 的運作需要一定實力的投資開發(fā)商參與，這是工業(yè)地產(chǎn)大投資的特點所決定的。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金一般也分為直接融資和間接融資兩種方式。直接融資方 式是指開發(fā)商對擬建項目的直接投入資金，以及項目法人通過發(fā)行股票、債券等直 接籌集的資金；間接融資是指從銀行及非銀行金融機構(gòu)貸款借入的資金。2.2- 四大特性之二 快速啟動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是園區(qū)快速啟動、形成雛形的基礎(chǔ)?；A(chǔ)設(shè)施是指交通、通訊、 能源供應、水電管道等基礎(chǔ)硬件。在投資者對投資地進行考察時，基礎(chǔ)設(shè)施通常是 最先引起注意的因素。只有過硬的基礎(chǔ)設(shè)施，才能達到吸引優(yōu)

11、秀項目/企業(yè)的入駐。供水、供電、通訊、道路、環(huán)保、治安等方面有力的保障，是投資者入駐項目得以 如期開工的必要條件，自然也是其關(guān)注的重點。另外，近年來許多國外投資者不僅 注重生產(chǎn)設(shè)施的完備，更將注意力放在投資地是否可以為其提供高品質(zhì)的生活、休 閑和服務設(shè)施。2.3- 四大特性之三一一提供增值服務目前我國大部分經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展的一個重要制約因素是“人氣不足”、“商氣不旺”。分析其原因，與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后有很大關(guān)系。 針對這種情況，開發(fā)區(qū)應 主動出擊，著力發(fā)展那些適合二三產(chǎn)聯(lián)動的產(chǎn)業(yè)，促進第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是生 產(chǎn)、生活配套及專業(yè)服務領(lǐng)域，同時加強教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育 等行業(yè)的發(fā)

12、展。建設(shè)完善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境。隨著政策優(yōu)惠對投資者吸引力的不斷減弱，利用完 善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境吸引投資者，特別是那些知名大企業(yè)、跨國公司，正成為開發(fā)區(qū) 招商引資的新動向。隨著國際產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，分工進一步細化，跨國公司的在華經(jīng) 營更加注重核心技術(shù)、控制核心部件，以實現(xiàn)比較利益。由于目前跨國公司集中于 靠其強大的研發(fā)力量支撐品牌，逐漸將其生產(chǎn)環(huán)節(jié)放掉，因而如何更好的靠本地化市場就近解決非關(guān)鍵部件的生產(chǎn)整合問題就成為其選擇投資地點的關(guān)鍵。搭建物流服務體系。根據(jù)長城企業(yè)戰(zhàn)略研究所的分析，開發(fā)區(qū)的物流環(huán)境正成 為投資者對投資地選擇的新趨勢。在社會化大生產(chǎn)條件下，為了保證投入產(chǎn)出鏈條 的有效鏈接，從生產(chǎn)資料到

13、最終產(chǎn)品的巨額吞吐，企業(yè)產(chǎn)品的供、產(chǎn)、銷的經(jīng)濟配 置都需要物流業(yè)的高效配合。完善的園區(qū)內(nèi)部物流、倉儲等服務業(yè)，以及原料和市 場地區(qū)與開發(fā)區(qū)間的物流運輸網(wǎng)絡對投資者是巨大的吸引力。為投資者提供良好的投資軟環(huán)境。近年來投資者對工業(yè)地產(chǎn)的選擇越來越體現(xiàn) 出從重視硬環(huán)境到強調(diào)軟環(huán)境的變化趨勢。由于硬環(huán)境的建設(shè)只要投入充足，給予 一定時間就可以實現(xiàn)，而軟環(huán)境的復制卻是十分困難的，也體現(xiàn)著工業(yè)地產(chǎn)的核心 競爭力。如何站在投資者的角度，想投資者所想、急投資者所急，為投資者提供各 種專業(yè)化咨詢服務，讓來到園區(qū)的客商能在細微處感受到園區(qū)舒適寬松的人文環(huán)境, 是被許多投資者越來越重視的事情。另外，開展一站式辦公、

14、簡化項目審批手續(xù)； 開通雙語網(wǎng)站、方便企業(yè)與開發(fā)區(qū)管理者雙向溝通；設(shè)立企業(yè)服務熱線，及時解答 企業(yè)問題等這些雖然給開發(fā)區(qū)管理者添了麻煩，加重了工作量，卻給投資者帶來了 方便，減輕了負擔，必然會獲得投資者的青睞。協(xié)助園區(qū)企業(yè)解決融資渠道問題。完善的融資渠道是另一個被越來越多投資者 在選擇投資地時所關(guān)注的熱點。近年來，跨國公司在我國投資的一個趨勢是規(guī)模快 速增長，且本地化采購率不斷提高，因此需要巨額資金支持。因此過去那種以總部 單獨融資的模式已逐漸不能滿足要求。完善的本地融資渠道不僅對資金有限的中小 投資者有現(xiàn)實意義，就是對資金實力強大的國際巨頭也是一個有效的吸引因素。2.4- 四大特性之四一一追

15、求長期穩(wěn)定回報根據(jù)長城企業(yè)戰(zhàn)略研究所的理解，一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資工業(yè)地產(chǎn)，由于投 資金額巨大，對投資開發(fā)商來說，屬于重大商業(yè)舉措，是至關(guān)重要的戰(zhàn)略行為。投 資行為一旦發(fā)生，通常需要考慮10年甚至更長的時間的經(jīng)營。因此，投資者考察并 評價一個開發(fā)區(qū)，從視野上，應考察整個投資環(huán)境；從縱深上，需要在空間和時間 上都進行全面的評價，而不是僅僅局限于短期的投資回報。因此，工業(yè)地產(chǎn)的另一個特點就是開發(fā)商追求投資回報的穩(wěn)定性與長期性，而 不是追求短期內(nèi)的投資收益。工業(yè)地產(chǎn)的長期回報是建立在開發(fā)商大規(guī)模資金投入、 提供附加服務的基礎(chǔ)上的，因此對于工業(yè)地產(chǎn)的投資商來講，投資工業(yè)地產(chǎn)除了考 慮地理因素，更多的是

16、考慮政策因素和回報率。眾多外資企業(yè)以更快的速度在中國建設(shè)生產(chǎn)基地，給工業(yè)地產(chǎn)帶來了穩(wěn)定持續(xù) 的客戶群體，更為投資者提供了穩(wěn)定的投資回報。工業(yè)地產(chǎn)的投資回報出現(xiàn)了快速 的增長勢頭。業(yè)內(nèi)人士認為，從市場需求的強度來看，目前國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的平均投 資回報率保守估計在8%上，好的項目能達到9%甚至高達17流右。如果僅從標 準化廠房的投資建設(shè)來看，工業(yè)用地的年限是 40年，以現(xiàn)時建造標準廠房來計算， 年回報率大約在12%-16%回報率較高。三、*國際工業(yè)園的地域基礎(chǔ)建設(shè)狀況分析3.1 馬*鞍*山市的發(fā)展狀況分析：馬*鞍*山市臨江近海，交通十分便利，鐵路、公路、水運俱全，寧馬、馬 蕪高速與滬寧、合蕪高速相連

17、，距南京45公里，上海340公里，到南京祿口國際機 場28公里；寧銅線貫穿全線，與京滬、宣杭皖贛等鐵路干線相連，各類列車均可停 靠；長江馬*鞍*山港是長江十大港口之一，可?？咳f噸級船舶。城市濱江環(huán)湖 依山而建，是國家衛(wèi)生城市、國家園林城市和中國優(yōu)秀旅游城市。當涂經(jīng)濟技術(shù)開 發(fā)區(qū)位于城市南部，這一區(qū)域是馬*鞍*山城市“東擴南進”發(fā)展規(guī)劃的重要組 成部分，交通地理條件良好，是理想的投資開發(fā)場所。馬*鞍*山市屬中部城市，毗鄰南京都市經(jīng)濟圈，位居長三角經(jīng)濟發(fā)達地區(qū) 和中西部欠發(fā)達地區(qū)之間，資源的市場配置成本、物流配送成本、基本建設(shè)成本以 及產(chǎn)品生產(chǎn)成本居周邊城市最低。外商在馬 *鞍*山開發(fā)區(qū)投資，既有

18、東部的區(qū) 位交通和市場優(yōu)勢，又有著中西部的優(yōu)惠政策和成本優(yōu)勢。開發(fā)區(qū)對各項企業(yè)的管 理、服務實行零收費。在開發(fā)區(qū)辦企業(yè)所需的土地費用、水電費用、勞務費用等都 比較低廉。因此，不少外來企業(yè)把生產(chǎn)基地設(shè)在馬 *鞍*山開發(fā)區(qū)。馬*鞍*山市每萬人中具有大中專以上專業(yè)人才 410人，居華東地區(qū)城市之 首，高出合肥129人，蕪湖240人，被人們俗稱馬*鞍*山市是中國政府建設(shè)的 又一人才高地。馬*鞍*山還擁有一支高素質(zhì)和職工隊伍和多層次的培訓體系。 全市現(xiàn)有中等技術(shù)等級以上的職工 9萬人，占職工總數(shù)的54%;有技工學校4所， 其中高級技校2所，省重點技校2所，在校學生6000多人，每年可以培養(yǎng)具有大專 層次

19、學歷和高等級技能型人才 2000人，另有各類中等職業(yè)技術(shù)學院11所，職業(yè)培 訓機構(gòu)14個，年培訓能力達萬余人次?？梢詽M足各類企業(yè)對職業(yè)技術(shù)人才的需求.3.2 *國際工業(yè)園的周邊發(fā)展狀況分析*國際工業(yè)園位于安徽省級開發(fā)區(qū)當涂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的南端，緊鄰蕪湖國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，而蕪湖具有獨特的優(yōu)勢，自古以來便是眾商云集的商貿(mào)集散地。市場 面向華東，背靠華中腹地，擁有 2億多人口的市場容量。以開發(fā)區(qū)為中心的 650公 里范圍內(nèi)，人口 400萬以上的城市有15座。距上海市383公里、杭州210公里、蘇 州321公里、徐州462公里、馬*鞍*山市637公里。距離在200公里以內(nèi)的城 市有無錫、常州、鎮(zhèn)江、揚州、

20、南京、合肥、安慶、宣州、銅陵等。開發(fā)區(qū)位置優(yōu) 越，交通便利，信息傳遞快，有著極大的市場容量。蕪湖經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于蕪湖市區(qū)北部、 長江南岸，1993年4月被國務院批準 為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，享有市級管理權(quán)限。規(guī)劃面積 56平方公里，就業(yè)人數(shù) 3.7萬人。2003年，實現(xiàn)GDP75.4億元，出口額6108萬美元，財政收入15.1億元。 開發(fā)區(qū)內(nèi)主要著名工業(yè)產(chǎn)品有：奇瑞汽車，年產(chǎn) 10.1萬輛；海螺型材，年產(chǎn)20.9 萬噸；美的空調(diào)，年產(chǎn)250萬臺；日立空調(diào)，年產(chǎn)60萬臺；科龍冰箱，年產(chǎn)50萬 臺。蕪湖開發(fā)區(qū)瀕江近海，面向華東，背靠華中腹地，有著巨大的市場潛力。-9 -,也不a&h *國

21、際工業(yè)園可行性研究報告四、*國際工業(yè)園可行性研究報告的編制依據(jù)：(1)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(2)馬*鞍*山市規(guī)劃管理條例及技術(shù)規(guī)定(3)城市居住區(qū)公共服務設(shè)施設(shè)置規(guī)定(4)住宅設(shè)計規(guī)范(5)住宅建筑設(shè)計標準(6)建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準(7)城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范(8)高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范(9)工業(yè)建筑設(shè)計規(guī)范(10)工業(yè)建筑設(shè)計標準-11 -,也?M *國際工業(yè)園可行性研究報告§第二章、市場分析一、馬*鞍*山的發(fā)展為*國際工業(yè)園項目提供基礎(chǔ)保證：1.1馬*鞍*山是一座新興工業(yè)城市馬*鞍*山市是新中國成立后建設(shè)和發(fā)展起來的一座新興工業(yè) 城市。全市現(xiàn)轄三區(qū)一縣，總面積

22、 1686平方公里，總?cè)丝?120萬，其 中市區(qū)面積301平方公里，人口 53萬。臨江近海，毗鄰長江三角洲， 屬亞熱帶季風濕潤性氣候，四季分明，年均降雨量1100mm年均氣溫15.7 攝氏度。馬*鞍*山市是工業(yè)城市。同時也擁有“國家衛(wèi)生城市”、 “國家園林城市”、“全國環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”、“中國優(yōu)秀旅游城市” 等多項榮譽稱號，近期將創(chuàng)市區(qū)面積一百平方公里、人口一百萬的“雙 百城市”。15.8 *鞍*山市是安徽省東大門地處長江中下游南岸、長江三角洲西部邊沿，經(jīng)寧馬高速到南京30 分鐘車程，經(jīng)滬寧高速公路到上海約 3小時。馬*鞍*山火車站是二 等大客站，皖贛線、寧銅線銜接京滬線。長江馬*鞍*山

23、港是天然深 水良港，國家一類口岸，可?？咳f噸級船舶。15.9 *鞍*山生活環(huán)境優(yōu)美，適宜人類居住。整個城市依山、環(huán)湖、傍江而建，呈現(xiàn)出“半城湖光半城山”的秀麗風貌。經(jīng)過多年不懈努力，先后獲得“國家衛(wèi)生城市”、“國家園林城 市”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“全國創(chuàng)建文明城市工作先進城市”、“中國 人居環(huán)境范例獎”、“迪拜國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”等稱號。優(yōu)美 的生活環(huán)境，已吸引周邊城市越來越多的居民和外地客商來馬 *鞍* 山購房定居。15.10 *鞍*山工業(yè)經(jīng)濟實力較強，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好。馬鋼是國內(nèi)最大的上市公司之一，2001年銷售收入突破百億元，鐵 鋼材產(chǎn)量都在450萬噸以上，在中國十大鋼鐵企業(yè)中排

24、列第 5位。目前 以冷、熱軋薄板為主體，投資達100億元的一系列重大技改項目已開工 建設(shè)，到“十五”末全部建成后，80%Z上的鋼材產(chǎn)品將達到國際先進 水平，總規(guī)模達800萬噸。地方工業(yè)發(fā)展也在不斷加快，特種專用汽車 的產(chǎn)銷量和市場占有率列全國第一位，造紙、炭黑、磁性材料、服裝等 在同行業(yè)也有一定的位次。農(nóng)村盛產(chǎn)多種優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品，城郊型農(nóng)業(yè)、 創(chuàng)匯型農(nóng)業(yè)的發(fā)展?jié)摿艽蟆?5.11 *鞍*山科技人才眾多，勞動者素質(zhì)較高。每萬人中具有大中專以上專業(yè)人才 410人，居華東地區(qū)城市之首， 高出合肥129人，蕪湖240人，被人們俗稱馬*鞍*山市是中國政府 建設(shè)的又一人才高地。馬*鞍*山還擁有一支高素質(zhì)和職

25、工隊伍和多 層次的培訓體系。全市現(xiàn)有中等技術(shù)等級以上的職工9萬人，占職工總數(shù)的54%;有技工學校4所，其中高級技校2所，省重點技校2所，在 校學生6000多人，每年可以培養(yǎng)具有大專層次學歷和高等級技能型人 才2000人，另有各類中等職業(yè)技術(shù)學院11所，職業(yè)培訓機構(gòu)14個， 年培訓能力達萬余人次。可以滿足各類企業(yè)對職業(yè)技術(shù)人才的需求?，F(xiàn) 有安徽工業(yè)大學、隸屬中冶集團的鋼鐵設(shè)計院、中鋼集團旗下的礦山研 究院等各類教育、科研、咨詢機構(gòu)100多家。馬*鞍*山是國家科技 興市試點市，近些年每年的專利申請以及獲得批準的數(shù)量，排在國內(nèi)同 等城市的前列。城鄉(xiāng)教育體系完善，不同層次的勞動者都能受到良好的 教育和

26、培訓。作為一座移民城市，馬*鞍*山具有很強的包容性。不 同地域的人在此居住，安居樂業(yè)，社會秩序井然，治安狀況較好。15.12 *鞍*山城市基礎(chǔ)設(shè)施承載能力較強，投資成本低廉。這里濱臨長江，水資源十分豐富。擁有三個大型的火力發(fā)電廠，可 以提供充足的電力資源。除現(xiàn)有的管道煤氣、液化氣外，正在建設(shè)的國 家“西氣東輸”管線已經(jīng)接入馬*鞍*山。馬*鞍*山水、電、氣、 土地等價格低于沿海城市?？拷暇?、上海，在技術(shù)、貿(mào)易、金融服務 上可取得支持。良好的投資環(huán)境正吸引著越來越多的投資者來馬*鞍*山投資興業(yè)。世界著名的跨國公司如法國圣戈班集團、日本丸紅株 式會社、臺灣中橡公司、香港廖氏集團，以及國內(nèi)知名的青島

27、啤酒、蚌 埠豐原、新力藥業(yè)、珠海格力、北京首創(chuàng)等一大批中外企業(yè)，都相繼進 駐馬*鞍*山，并且取得了較好的經(jīng)營業(yè)績。馬*鞍*山市屬中部 城市，毗鄰南京都市經(jīng)濟圈，位居長三角經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和中西部欠發(fā)達 地區(qū)之間，資源的市場配置成本、物流配送成本、基本建設(shè)成本以及產(chǎn) 品生產(chǎn)成本居周邊城市最低。外商在馬*鞍*山開發(fā)區(qū)投資，既有著 東部的區(qū)位交通和市場優(yōu)勢，又有著中西部的優(yōu)惠政策和成本優(yōu)勢。開 發(fā)區(qū)對各項企業(yè)的管理、服務實行零收費。在開發(fā)區(qū)辦企業(yè)所需的土地 費用、水電費用、勞務費用等都比較低廉。因此，不少外來企業(yè)把生產(chǎn)基地設(shè)在馬*鞍*山的開發(fā)區(qū)。進入新世紀的馬*鞍*山，正全力實施雙向開放、結(jié)構(gòu)調(diào)整和科

28、教興市三大戰(zhàn)略，加速推進工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，力爭經(jīng)過10 15年的不懈努力，把馬*鞍*山建設(shè)成為建成區(qū)面積超100平方公 里、人口超百萬的現(xiàn)代化大城市，進而成為長江流域重要的加工制造業(yè) 基地、在區(qū)域經(jīng)濟中具有較強實力的重要城市、富于江南山水園林特色 的新興文化旅游城市和最適合人類居住的生態(tài)城市。二、當涂開發(fā)區(qū)為*國際工業(yè)園項目提供政策保障：安徽馬*鞍*山當涂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，是安徽省人民政府于2006年5 月正式批準升格的省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，前身為當涂工業(yè)園區(qū)。位于蕪湖與 馬*鞍*山兩市之間，緊靠205國道、寧馬蕪高速、寧蕪鐵路、蕪湖 長江大橋、馬*鞍*山長江大橋及擁有自建500萬噸碼頭的長江黃

29、金 水道；北倚規(guī)劃中的新蕪申運河航運入口通道姑溪河；北距南京祿口國 際機場僅40分鐘車程。區(qū)位優(yōu)越、交通便捷、一期規(guī)劃面積3平方公里，遠程規(guī)劃6平方公里，其中起步區(qū)500畝。開發(fā)區(qū)按照馬*鞍* 山市和當涂縣城城市新區(qū)發(fā)展的要求，和"八通一平"的標準，先后推進 了黃山園區(qū)，焦家園區(qū)，竹山園區(qū)，新橋工業(yè)城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，累計 投入近10億元，道路建設(shè)近30公里，供電，供水，供氣，排水，排污， 通訊，寬帶，廣電等管網(wǎng)建設(shè)，隨道路工程同步推進。長江碼頭一期已 投入運營，新橋工業(yè)城件貨及油碼頭已進行前期設(shè)計。開發(fā)區(qū)自2002年5月成立以來，秉承“只在投資者的成功，才有 我們的成功”的

30、招商和服務理念，憑借優(yōu)越的區(qū)位，便捷的交通，優(yōu)惠 的政策和低商務成本優(yōu)勢，吸引了紅太陽，山鷹紙業(yè)，桂龍藥業(yè)，海獅 織造，神鹿藥業(yè)等知名企業(yè)，以及香港長江生命科技，星馬國際，美國 吉米瑞德，天勤國際等境外公司，共100多家境內(nèi)外企業(yè)入園投資。合 同利用境內(nèi)外資金43億元人民幣。目前，已完成工業(yè)項目固定資產(chǎn) 30 多億元。另外投資歷超百億元的大唐電廠項目，已正式簽約，并破土動 工。當涂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已成為主要的經(jīng)濟增長級。為響應中央中部崛起的號如，實施省委省政府打造馬蕪銅經(jīng)濟帶的 發(fā)展戰(zhàn)略，縣委縣政府正進一步優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，舉全縣之力支持當 涂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設(shè)和發(fā)展。2.1、 用地政策1、入園項目由

31、園區(qū)管委會統(tǒng)一協(xié)調(diào)服務，工業(yè)項目可按協(xié)議出讓 方式取得國有土地使用權(quán)，使用期限為 50年；其他項目出讓方式和使 用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。2 、入園項目征用土地不得低于20畝，每畝固定資產(chǎn)投資密度不低 于50萬元，每畝基準地價6萬元（含土地征用辦證費用），進駐項目力 求高科技，無污染。3、征地費用付款方式：簽訂協(xié)議時付款 30%交凈地時付50% （凈 地達到園區(qū)統(tǒng)一標準，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，達到六通一平） ，交國有土地證 時付20%2.2、 財政政策入園企業(yè)在享受國家、省、市政府及省級開發(fā)區(qū)相關(guān)政策優(yōu)惠后， 還可及時得到園區(qū)財政的積極扶持:1、入園工業(yè)企業(yè)自建成投產(chǎn)第二年開始，當年納稅園區(qū)財政實得 部分

32、，第一年返還100%第二、三年返還80%第四、五年返還60%2、入園非工業(yè)企業(yè)（含注冊經(jīng)營性公司），自納稅當年園區(qū)財政實 得部分，5年內(nèi)由園區(qū)財政按一定比例扶持調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)。其中第一年 為60%第二、三年為50%第四、五年為40%3、園區(qū)管委會每年按園區(qū)財政實得部分的10悔取專項資金，用于入園企業(yè)出口創(chuàng)匯、節(jié)能降耗、技術(shù)改造、爭創(chuàng)品牌和納稅大戶的獎勵。4、入園企業(yè)行政事業(yè)性收費以國家法律法規(guī)和省人民政府的文件為依 據(jù)，按下限標準減半征收。2.3、 獎勵政策1、凡為園區(qū)管委會引進國內(nèi)外無償資金和使用期限在3年以上的有償無息資金，分別按到位資金的12%。和8%。一次性獎勵引薦者。2、對引薦客商入園

33、新建工業(yè)項目，固定資產(chǎn)投資額 3000萬元以上的， 按項目建成后到位資金的6%。一次性獎勵引薦者。屬于跨國公司、上市 公司、國內(nèi)知名企業(yè)和國家級高新技術(shù)項目，獎勵標準為 8%。3、對引薦客商入園投資水陸運輸、文化旅游等為工業(yè)配套的服務業(yè)和有財政收益回報的基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境建設(shè)項目等，按固定資產(chǎn)實際投資額 的6%。一次性獎勵引薦者。4、上述引資屬于外幣投資到位的，其獎勵標準均相應提高2%。-17 -,也不a&h *國際工業(yè)園可行性研究報告§第三章、*國際工業(yè)園項目建設(shè)內(nèi)容一、項目概況*工業(yè)園位于馬*鞍*山市當涂縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的南端緊臨蕪 湖市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，205國道以西，經(jīng)二路以北，項

34、目總占地面積約340000 平方米，總建筑面積約30000呼方米。園區(qū)規(guī)劃主要為四個區(qū)域，科研商 務辦公區(qū)、加工制造廠區(qū)、生活服務區(qū)、倉儲物流區(qū)，園區(qū)規(guī)劃建成一 個及商貿(mào)加工生活為一體的綜合化工業(yè)園區(qū)。二、建設(shè)規(guī)模與目標：*國際工業(yè)園在功能劃分方面注重環(huán)境和使用因素，根據(jù)自然條件和園區(qū)的規(guī)劃定位，將整個工業(yè)園分為四大功能區(qū)：A、綜合住宅配套服務區(qū)；B、輕工制造及產(chǎn)品研發(fā)區(qū)；C、重工業(yè)制造加工區(qū)；D 企業(yè)定制區(qū)。整體顯現(xiàn)出園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈漸進式梯度和層次感。*國際工業(yè)園在基礎(chǔ)設(shè)施配套方面注重完備和經(jīng)濟要素，綜合考慮該地區(qū)的發(fā)展趨勢和現(xiàn)實情況，在符合未來20年規(guī)劃發(fā)展需求的前提下，最大限度的滿足當前發(fā)展

35、需要，整體規(guī)劃配套包括：1）、生活配套住宅近 50000 m2；2）、商業(yè)建筑16000 m2；3）、辦 公建筑26000 nf,包括1棟11層商務綜合配套樓，為整個工業(yè)園提供全方位的配套服務。居住、餐飲、會展、娛樂、休閑、辦公以及電信、郵政等現(xiàn)代化工業(yè)發(fā)展需求在這里得到充分滿足。三、經(jīng)濟指標：序號名稱參 數(shù)1用地面積341972 m22總建筑卸積303688 m23容積率0.894綠化率30%5一期廠房面積17430 m26后期廠房面積149078 m27辦公倉儲面積49700 m2-19 -§第四章、項目優(yōu)勢和價格定位首先，項目本身得到當涂縣政府和當涂開發(fā)區(qū)管委會的支持，獲得 一

36、點的優(yōu)惠條件。其次，項目獨特的區(qū)位本身就是一個獨一無二的優(yōu)勢，項目距離蕪 湖國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)僅2公里，相對與蕪湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)而言有著明顯的 成本優(yōu)勢，有臨近長江蕪湖港和馬*鞍*山港都很近，并且坐落在250 國道邊上，交通優(yōu)勢十分突出。第三，項目所在地目前沒有成形行的園區(qū)，又是當涂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和 蕪湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)接壤的地方，自然成為這兩個園區(qū)的“后院”和服務供 給基地，非常有助于成為以上兩個園區(qū)配套企業(yè)落戶的最佳選擇地。綜合以上眾多的有利條件更應當做好本園區(qū)的“價格”這個天然的 祛碼，充分運用這個因素，充分搞好園區(qū)的開發(fā)建設(shè)。園區(qū)的定價和蕪湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)價格一定的距離，和市區(qū)的其他經(jīng)濟 開發(fā)區(qū)也保持一定

37、的價格距離差， 以充分的價格優(yōu)勢彌補其他方面的差 距。初步考慮將*國際工業(yè)園的價格控制在1000元/itf1200元/ m2 之間。1.0、區(qū)位優(yōu)勢?項目緊靠蕪湖市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，可以受到蕪湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)輻,也?M *國際工業(yè)園可行性研究報告射，大環(huán)境相對比較優(yōu)越；?土地價格相對便宜，可以降低了企業(yè)經(jīng)營成本；?緊臨205國道，蕪湖港等，交通運輸相對便捷；2.0、項目機會：?項目周邊工業(yè)環(huán)境逐漸顯現(xiàn)，項目不再有孤軍作戰(zhàn)的氛圍；?因緊鄰蕪湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，部分相關(guān)配套企業(yè)會因地價等因素考慮本 項目；?當涂開發(fā)區(qū)管理部門相關(guān)照顧政策同時會促進本項目開發(fā)招商。3.0、政策分析?入園項目由園區(qū)管委會統(tǒng)一協(xié)調(diào)

38、服務，工業(yè)項目可按協(xié)議出讓方式 取得國有土地使用權(quán)，使用期限為50年；其他項目出讓方式和使用 年限按國家規(guī)定執(zhí)行。?入園項目征用土地不得低于20畝，每畝固定資產(chǎn)投資密度不低于50 萬元，每畝基準地價6萬元（含土地征用辦證費用），進駐項目力求 高科技，無污染。?征地費用付款方式：簽訂協(xié)議時付款 30%交凈地時付50% （凈地達 到園區(qū)統(tǒng)一標準，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，達到六通一平），交國有土地證 時付20%?入園工業(yè)企業(yè)自建成投產(chǎn)第二年開始， 當年納稅園區(qū)財政實得部分， 第一年返還100%第二、三年返還80% 第四、五年返還60%?入園非工業(yè)企業(yè)（含注冊經(jīng)營性公司），自納稅當年園區(qū)財政實得 部分，5年內(nèi)由

39、園區(qū)財政按一定比例扶持調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)。其中第一年 為60% 第二、三年為50%第四、五年為40%?園區(qū)管委會每年按園區(qū)財政實得部分的10悔取專項資金，用于入園 企業(yè)出口創(chuàng)匯、節(jié)能降耗、技術(shù)改造、爭創(chuàng)品牌和納稅大戶的獎勵。?入園企業(yè)行政事業(yè)性收費以國家法律法規(guī)和省人民政府的文件為依 據(jù)，按下限標準減半征收。?凡為園區(qū)管委會引進國內(nèi)外無償資金和使用期限在 3年以上的有償 無息資金，分別按到位資金的12%。和8%。一次性獎勵引薦者。?對引薦客商入園新建工業(yè)項目，固定資產(chǎn)投資額 3000萬元以上的， 按項目建成后到位資金的6%。一次性獎勵引薦者。屬于跨國公司、上 市公司、國內(nèi)知名企業(yè)和國家級高新技術(shù)項目

40、，獎勵標準為8%。?對引薦客商入園投資水陸運輸、文化旅游等為工業(yè)配套的服務業(yè)和 有財政收益回報的基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境建設(shè)項目等，按固定資產(chǎn)實際投 資額的6%。一次性獎勵引薦者。?上述引資屬于外幣投資到位的，其獎勵標準均相應提高2%。4.0、項目劣勢及風險分析?項目園區(qū)比較獨立，工業(yè)園氛圍不能很好的體現(xiàn)；?項目距當涂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中心區(qū)域較遠，大環(huán)境配套優(yōu)勢不能很好的 發(fā)揮；?開發(fā)單位為企業(yè)行為，招商條件不成熟；?項目開發(fā)周期較長，相關(guān)配套無法及時與項目本身取得聯(lián)系；?相關(guān)用地風險；5.0、項目定位?項目規(guī)劃建設(shè)必須很恰當?shù)挠鲜袌?，系統(tǒng)科學的規(guī)劃，凸現(xiàn)園區(qū)的-#.電*田外*國際工業(yè)園可行性研究報告獨特風

41、格；?項目功能配套必須體現(xiàn)出其完善性，整個園區(qū)能體現(xiàn)完善的運營內(nèi) 部功能系統(tǒng)；?完善及體貼的物業(yè)服務；?價格是決定項目成敗的一大因數(shù)；?系統(tǒng)專業(yè)的推廣。-23 -.8羽制*國際工業(yè)園可行性研究報告§第五章、項目建設(shè)緣由1.0 項目建設(shè)有利于振興本地經(jīng)濟發(fā)展，擴大就業(yè)渠道項目所在地，本身是處于正在開發(fā)的區(qū)位，原住人員多為從事農(nóng)業(yè) 生產(chǎn)的農(nóng)民或者是從事農(nóng)貿(mào)、外出務工的人員，經(jīng)濟收入相對較低，生 活水平低下。項目的建成，本身就能夠招引外來企業(yè)入住，改變當?shù)氐?經(jīng)濟構(gòu)成和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提供更多的就業(yè)崗位，提高當?shù)厝藛T的經(jīng)濟收入。 在引進外來企業(yè)的同時，必然會引進一定數(shù)量的科技技術(shù)人員， 從事生

42、產(chǎn)研究工作，在一定程度上改變當?shù)厝丝诘臉?gòu)成，提高人口知識結(jié)構(gòu)， 全面影響當?shù)厝说恼w素質(zhì)水平。*項目建設(shè)不但能夠振興當?shù)亟?jīng)濟，還能夠影響本地區(qū)的人口 素質(zhì)，優(yōu)惠地域經(jīng)濟構(gòu)成，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，全面提高農(nóng)村人口生活水平， 促進社會主義新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展。2.0 項目的建設(shè)符合安徽省東進戰(zhàn)略和馬*鞍*山東進南擴發(fā) 展方針安徽與長三角地緣接近，人緣相親，長期以來關(guān)系十分密切。全面 融入長三角，全面振興安徽經(jīng)濟發(fā)展。近幾年來，安徽把招商引資確立 為“一號工程”，與長三角的經(jīng)貿(mào)聯(lián)系更加緊密，決策層交流日益頻繁， 各類要素合作不斷擴大，大批的資金、技術(shù)、管理進入安徽，有效地推 動了安徽經(jīng)濟的快速發(fā)展。實施東向戰(zhàn)

43、略就是發(fā)揮安徽與長三角無縫對接的優(yōu)勢，在基礎(chǔ)設(shè) 施、體制創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面全方位接軌長三角，成為“大長三角” 的有機組成部分。東向戰(zhàn)略是大開放主戰(zhàn)略的一個具體表現(xiàn)， 它要求以 融入長三角為重點，擴大對外開放，積極參與國際分工，加強區(qū)域合作、 實現(xiàn)奮力崛起我省局部領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)競爭力（家電、專用汽車和工程機械等），在承 接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面具有很大的優(yōu)勢和現(xiàn)實可能性。 聯(lián)合利華轉(zhuǎn)入合肥的事 實表明，我省承接長三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的能力已經(jīng)初步顯現(xiàn)。今后，我省需要在農(nóng)產(chǎn)品深加工、汽車及零配件、家用電器和紡織工業(yè)等方面，進一 步加大對長三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)的承接力度，加入到它們的價值鏈和分工體系 之中。無論是直接承接東部轉(zhuǎn)

44、移的產(chǎn)業(yè)， 還是間接參與東部產(chǎn)業(yè)鏈，企 業(yè)。投資東引。長三角具有豐富的產(chǎn)業(yè)資本和金融資本，民間資本的力 量也很雄厚，資本外溢的趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)。在上海而言，雖然本地企業(yè)對 外資投資的跡象并不明顯，但部分外資企業(yè)在成本上升的情況下， 對外 轉(zhuǎn)移動機比較強烈。這是包括安徽在內(nèi)的中部地區(qū)吸引外資和上海資金 的一個機遇。對江蘇來說，在外資引進規(guī)模較大的情況下，比較重視結(jié) 構(gòu)調(diào)整，對外資的規(guī)模、環(huán)保等都提出了更高的要求。因此，一些江蘇 的外企也開始向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移。在長三角地區(qū)，資本外移趨勢最強烈 的是民營經(jīng)濟相對發(fā)達的浙江省，據(jù)估計，浙江現(xiàn)有 7000多億元的民 間資本需要對外尋求商機。招商引資是安徽實施

45、東向戰(zhàn)略的重點。 我省 的招商引資工作應充分發(fā)揮企業(yè)的主體作用，以商招商，借力發(fā)展。招商引資的最終目的是為了實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的對接， 利用產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的契機 促進本地區(qū)經(jīng)濟、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等多方面的長足發(fā)展。而馬*鞍*山正是東向戰(zhàn)略的排頭城市。建設(shè)這樣的項目是非常符合本地經(jīng)濟和產(chǎn) 業(yè)發(fā)展需要的。§第六章、市政配套（簡）1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的 時間，與宗地的關(guān)系（影響）。2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗 地距離、涉及線路成本等。5、

46、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距 離、涉及線路成本等。6、燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、 接口位置。-25 -,也?M *國際工業(yè)園可行性研究報告§第七章、*國際工業(yè)園與周邊地區(qū)發(fā)展的互動關(guān)系*國際工業(yè)園的設(shè)立和開發(fā)，使馬*鞍*山的經(jīng)濟關(guān)系增加 了新的維度，馬*鞍*山與蕪湖的互動關(guān)系可以進一步實體化為 *國際工業(yè)園的互動關(guān)系。這種關(guān)系將會最直接、最密切、也最重 要，因而作為我們分析的重點，此外還要涉及到工業(yè)園與城市及周邊地 區(qū)等關(guān)系，本章的目的在于從互動關(guān)系角度進一步論證*國際工業(yè)

47、園設(shè)立和開發(fā)的價值所系。*國際工業(yè)園的設(shè)立和開發(fā)，使得馬 *鞍*山市形成了若干 互動關(guān)系體系，主要包括：*國際工業(yè)園與蕪湖港的互動關(guān)系、* 國際工業(yè)園與馬*鞍*山市的互動關(guān)系、以及*國際工業(yè)園與當 涂周邊地區(qū)的互動關(guān)系，其中*國際工業(yè)園與蕪湖港的互動關(guān)系最 為直接、最為密切、也最重要。一般認為，港口作為交通運輸?shù)臉屑~與對外開放的口岸具有五大功 能，即運輸功能、商業(yè)功能、貿(mào)易功能、工業(yè)功能和旅游功能。傳統(tǒng)的 港口主要是商貿(mào)和運輸功能，二戰(zhàn)前，隨著工業(yè)化的發(fā)展，港口的工業(yè) 功能開始嶄露頭角，二戰(zhàn)后則是港口工業(yè)功能最輝煌時期。二戰(zhàn)后的重 建，許多海運條件好的國家開始利用海運廉價的優(yōu)勢建設(shè)某港工業(yè)園，

48、 如日本、荷蘭、比利時、法國、西德等國家，它們把重化工業(yè)布置在海 邊，利用大型船和超大型船運進燃料和原材料，制出成品后供本國消費 并大量出口。在港口運輸中作為工業(yè)原材料和燃料的運輸量猛增，港口的工業(yè)功能凸顯，并因而促進了本國本地區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展。按照一般 的經(jīng)驗，*國際工業(yè)園與蕪湖港形成的互動關(guān)系主要表現(xiàn)在以下兩 個方面：1. *國際工業(yè)園的開發(fā)將為港口提供大量穩(wěn)定的貨源，促進港口吞吐量的迅猛增長。2. 港口優(yōu)越的區(qū)位和航運條件，為*國際工業(yè)園發(fā)展高物耗、大運量的重化工業(yè)，提供充足而低廉的原材料供應以及便利的產(chǎn)成品出口。5.2 *國際工業(yè)園與當涂及周邊地區(qū)的互動關(guān)系5.2.1 *國際工業(yè)園與當

49、涂的互動關(guān)系當涂縣提出加快工業(yè)化是當涂縣全面建設(shè)小康社會的必由之路，新時期當涂的工業(yè)化也必須挨棄傳統(tǒng)的粗放式發(fā)展的模式，走集約化的新型工業(yè)化道路，這就是工業(yè)集中布局、成片開發(fā)，而這個載體就是建立 *國際工業(yè)園。*國際工業(yè)園能否開發(fā)成功，一方面取決工業(yè)園自身的條件， 包括基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)和招商引資的努力等等，另一重要方面也取決 于當涂縣政府的重視和支持程度。根據(jù)全國許多開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗，政府對 開發(fā)區(qū)大都賦予一系列優(yōu)惠政策和財政啟動資金的支持。由于當涂縣政府的財力有限，在工業(yè)園開發(fā)階段應更多地考慮如何給與有效的政策支 持，如土地征用和使用政策、稅收減免政策，并在項目立項、報批等方 面提供便捷的服務

50、。特別是采用企業(yè)方式進行開發(fā)，必須兼顧作為開發(fā)商的企業(yè)利益，在各地區(qū)開發(fā)區(qū)招商競爭日趨激烈形勢下，作為后起的 工業(yè)園除了要有一流的軟環(huán)境外，還必須在土地出讓價、稅收優(yōu)惠政策 等方面創(chuàng)造更大的吸引力，這些都是工業(yè)園與城市政府互動關(guān)系中必須 認真考慮的問題。5.2.2 * 國際工業(yè)園與當涂周邊地區(qū)的互動關(guān)系當涂縣是馬*鞍*山市與蕪湖市的經(jīng)濟連接體，相對發(fā)達的交通 運輸網(wǎng)絡，使得*國際工業(yè)園有可能與蕪湖及周邊地區(qū)發(fā)生更密切 的人流、物流、資金流和信息流，*國際工業(yè)園的開發(fā)不僅要依靠 全縣的支持，還必須走大開放的道路，以開放促開發(fā)，這里既要包括對 國外資本的開放，也要包括對當涂周邊地區(qū)的開放，特別是利

51、用工業(yè)園 靠近蕪湖港的優(yōu)越條件，吸引周邊地區(qū)的企業(yè)到工業(yè)園投資辦廠，或合 作開發(fā)。隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的深入實施、我國加入WT應對外開放的擴大以及西南通道建設(shè)的完善，21世紀初期大西南的進出口物資將大幅 度增加，蕪湖港作為主要的內(nèi)陸港口，在促進西南地區(qū)與長三角經(jīng)濟接 軌和融合的橋梁作用將更加突出，而 *國際工業(yè)園的開發(fā)無疑也為 周邊地區(qū)提供了更廣闊的發(fā)展空間。-29 -,也?M *國際工業(yè)園可行性研究報告§第八章、*國際工業(yè)園體制與開發(fā)模式設(shè)計6.1 報批設(shè)立某港工業(yè)園(1)從提高投資者信任度看由于工業(yè)園具備足夠級別和權(quán)限， 政府對工業(yè)園的政策措施容易到 位，投資者對工業(yè)園的信任度提高

52、，非常有助于吸引外部資本參與園區(qū) 開發(fā)和未來園區(qū)的招商工作。(2)從提高服務水平看綜觀世界與中國開發(fā)區(qū)(包括經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、 加工區(qū)、保稅區(qū)以及各類園區(qū)，國外也稱特殊經(jīng)濟區(qū))成功的經(jīng)驗，其 中最重要的一條就是開發(fā)區(qū)在體制上的自主性特別強，這樣方能提高開發(fā)區(qū)的辦事效率和服務水平一一這也正是在一個城市設(shè)置開發(fā)區(qū)的初 衷。工業(yè)園規(guī)劃范圍內(nèi)的土地和村民當涂縣所有。工業(yè)園在開發(fā)建設(shè)經(jīng)營招商等過程中還必須與政府各個層面的機構(gòu)發(fā)生關(guān)系，其中將涉及到大量的利益沖突和利益分享問題。作為獨立的工業(yè)園，可以比照一般的 省級工業(yè)園的管理體制，這有助于提高行政辦事效率、園區(qū)開發(fā)速度和 招商服務水平。(3

53、)從園區(qū)規(guī)劃建設(shè)角度看一是有助于從整個工業(yè)園的全面發(fā)展出發(fā)，按照總體建設(shè)規(guī)劃的要求，先投入主要力量建成較為完整的基礎(chǔ)設(shè)施，為工業(yè)區(qū)的發(fā)展打下堅 實基礎(chǔ)。二是計劃性較好，效率高，并可迅速改善投資環(huán)境。(4)從土地控制角度看有助于園區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的土地控制，減少以后的開發(fā)成本。(5)從社會事物管理角度看當前工業(yè)園規(guī)劃范圍內(nèi)村民屬當涂縣管理，隨著園區(qū)建設(shè)的進行， 園區(qū)內(nèi)將有大量的管理人員和工人居住，社會事物管理任務將越來越 重。作為一個獨立的工業(yè)園申請立項，可以設(shè)立足夠權(quán)限的工業(yè)園管理 委員會，這有助于解決與原社會事物管理機構(gòu)的權(quán)屬關(guān)系，也有助于建 立起自身的社會事物管理機制和機構(gòu)， 提高對園內(nèi)居住者

54、的生活綜合服 務水平和質(zhì)量。6.2 工業(yè)園開發(fā)投資體制設(shè)計6.2.1 開發(fā)機本勾*國際工業(yè)園開發(fā)有限責任公司的組建*國際工業(yè)園的開發(fā)屬于以開發(fā)公司為主體的開發(fā)體制。開發(fā)公司由慈湖建安公司控股，吸收國內(nèi)外資金入股，組建規(guī)范的*國際工業(yè)園開發(fā)有限公司，由開發(fā)公司對各產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行統(tǒng)一開 發(fā)建設(shè)。開發(fā)公司統(tǒng)一負責工業(yè)園的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、資金籌措和應用、 土地開發(fā)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和租用、房產(chǎn)經(jīng)營、招商工作，并創(chuàng)造良好 的投資環(huán)境，吸引國內(nèi)外資金和技術(shù)。開發(fā)公司還可參與創(chuàng)辦企業(yè)和成 立子公司。采取有限責任公司的形式組建開發(fā)公司的優(yōu)勢是：有利于多方吸收工業(yè)園開發(fā)的啟動資金，緩解資金壓力。避免過度依賴銀行貸款，

55、減輕利息負擔和開發(fā)風險。利用銀行貸 款是我國許多開發(fā)區(qū)成片土地開發(fā)主要的資金來源，但過度依賴銀行貸款存在著嚴重的缺陷。首先，由于成片土地開發(fā)需要的資金量巨大，造 成貸款利息負擔過大。其次，大量依靠銀行貸款進行成片土地開發(fā)，在 造成巨大的還貸壓力的同時延長了開發(fā)周期，加大了政府和開發(fā)公司的風險，不利于成片土地開發(fā)的順利進行。避免過分依賴外部投資。利用外資參與本國基礎(chǔ)設(shè)施項目的建設(shè) 在國際上是較常見的，但主要集中于項目融資領(lǐng)域，如采取 BOTf式等。 國內(nèi)外經(jīng)驗表明，完全依靠外部資本從事成片土地開發(fā)和開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)，特別是直接進行開發(fā)并參與管理面某諸多困難，外部資本獨資 模式很難成功，本地和

56、外部資本合作開發(fā)的模式有利于協(xié)調(diào)開發(fā)公司與 政府之間的關(guān)系，較為可行。6.3 招商與服務6.3.1 理念與原則*國際工業(yè)園管理機構(gòu)要牢固確立服務是第一投資環(huán)境的理 念，按照“精簡、統(tǒng)一、高效”的原則進行職能設(shè)置。工業(yè)園要努力做好“親商、安商、扶商、富商”這篇大文章，創(chuàng)造 透明、高效、廉潔、法制化的運作環(huán)境。6.3.2 審批與服務對進區(qū)投資項目，實行投資審批的一條龍服務，項目建設(shè)的全方位 服務，企業(yè)開工投產(chǎn)后的經(jīng)常性服務。凡是來工業(yè)園投資的企業(yè)，從項 目立項、土地征用、規(guī)劃建設(shè)、開工前期準備到企業(yè)后期管理服務等手 續(xù)，均由工業(yè)園管委會招商合作局協(xié)助辦理，優(yōu)化工業(yè)園管理水平和外 在形象。根據(jù)客商要求，可以由工業(yè)園管委會全程代理項目審批、 環(huán)評、 工商稅務登記、用地等各項手續(xù)。使企業(yè)在高園區(qū)內(nèi)得到高效、便捷、 優(yōu)質(zhì)的服務和管理；對需由其他部