學(xué)習(xí)情境9 建筑智能化工程管理

1、L LOUOUY YU U Z ZHIHIN NENGENGH HUA UA J JI IS SHUHU1學(xué)習(xí)情境9 建筑智能化工程管理2任務(wù)任務(wù)1 1 樓宇智能化管理的內(nèi)容樓宇智能化管理的內(nèi)容1 1任務(wù)任務(wù)2 2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能2 2任務(wù)任務(wù)3 3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例3 3學(xué)習(xí)情境學(xué)習(xí)情境9 建筑智能化工程管理建筑智能化工程管理3【能力目標(biāo)】【能力目標(biāo)】 具有對樓宇中智能設(shè)備的維護(hù)、管理及排除故障能力； 掌握智能化物業(yè)管理的定義和內(nèi)容； 能實現(xiàn)物業(yè)管理的目標(biāo)； 能夠參與樓宇設(shè)備管理； 具有獨立完成智能化物業(yè)管理的能力。 學(xué)習(xí)情境學(xué)習(xí)情境9 建筑

2、智能化工程管理建筑智能化工程管理4任務(wù)描述任務(wù)描述智能樓宇管理是伴隨著我國樓宇智能化而出現(xiàn)的朝陽職業(yè)，從業(yè)人員約70萬人，目前主要集中在上海、北京、廣州、深圳、天津、重慶、杭州、寧波、大連等大中型城市。 我國的智能樓宇起源于20世紀(jì)90年代，起步較晚，但發(fā)展迅速，特別是在大中型城市如上海、北京、深圳、杭州、寧波等，高檔寫字樓、智能小區(qū)建設(shè)速度很快。在大中型城市，智能化系統(tǒng)已相當(dāng)普及，成為住宅、社區(qū)等的必配設(shè)施。 學(xué)習(xí)情境學(xué)習(xí)情境9 建筑智能化工程管理建筑智能化工程管理5任務(wù)分析任務(wù)分析智能建筑由于增設(shè)了大量的智能化系統(tǒng)，需要有專人對建筑物本體和其中的設(shè)備設(shè)施定期地進(jìn)行測試和診斷，及時地進(jìn)行維護(hù)

3、和修理。建筑物及設(shè)施的完好不僅可以降低其壽命周期成本，延長使用壽命，而且可以使物業(yè)增值。本情境重點介紹樓宇智能化管理的重要性以及管理內(nèi)容、目的及管理職責(zé)。 學(xué)習(xí)情境學(xué)習(xí)情境9 建筑智能化工程管理建筑智能化工程管理6任務(wù)描述任務(wù)描述對一座大廈進(jìn)行智能化管理，首先應(yīng)對智能大廈中的設(shè)備進(jìn)行管理。樓宇設(shè)備管理的目的在于提高設(shè)備的運行效率，保證運行質(zhì)量，最終提高整座大廈的運作效益。設(shè)備運行、維護(hù)管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計性能與服務(wù)年限，關(guān)系到大廈的供電、供水、供熱、供冷等能源供應(yīng)狀況，也關(guān)系到能否為用戶提供一個高質(zhì)量的，安全、舒適而又方便的使用環(huán)境。任務(wù)分析任務(wù)分析對智能大廈中的設(shè)備

4、進(jìn)行管理包括樓宇設(shè)備管理與系統(tǒng)設(shè)計、樓宇設(shè)備運行管理、樓宇設(shè)備維修管理、樓宇設(shè)備的增建和改造管理以及樓宇設(shè)備管理的人員編制幾個方面。 任務(wù)任務(wù)1 樓宇智能化管理的內(nèi)容樓宇智能化管理的內(nèi)容7為了充分發(fā)揮智能化系統(tǒng)的功能，在進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計與選型時就應(yīng)考慮日后運行與維修保養(yǎng)，以免由于設(shè)計、選型時考慮不周致使智能化設(shè)備不能充分發(fā)揮作用而造成浪費。設(shè)備管理系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)圖如圖9.1所示。1系統(tǒng)的可靠性系統(tǒng)的可靠性 除必須考慮系統(tǒng)本身的可靠性以外，還應(yīng)考慮到系統(tǒng)遇到異常情況時如何保證大廈的正常運行。例如，設(shè)備出現(xiàn)故障或停電時，應(yīng)考慮運行資料的保存并由自控轉(zhuǎn)為手控。任務(wù)任務(wù)1 樓宇智能化管理的內(nèi)容樓宇智能化管理的內(nèi)

5、容8圖圖9.1設(shè)備系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)圖設(shè)備系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)圖任務(wù)任務(wù)1 樓宇智能化管理的內(nèi)容樓宇智能化管理的內(nèi)容92系統(tǒng)的可變性系統(tǒng)的可變性 考慮到使用的需要、技術(shù)的發(fā)展或是環(huán)保方面的要求，日后難免要擴容或進(jìn)行改造，系統(tǒng)設(shè)計時應(yīng)留出備用的預(yù)埋管線，控制室內(nèi)應(yīng)預(yù)留出足夠的空間等。例如，客戶入住辦公大樓后，往往由于使用需要再分割出經(jīng)理室和會議室。按消防局規(guī)定，高層建筑內(nèi)每一個到頂?shù)姆块g皆須安裝1個煙霧探測器，這就使探測器數(shù)目大增，甚至增至原容量的2倍以上。如果設(shè)計消防自控系統(tǒng)時沒有考慮這種需要，正常營運時就會帶來很多麻煩。3系統(tǒng)的可操作性系統(tǒng)的可操作性 如果智能化系統(tǒng)為國外進(jìn)口產(chǎn)品，選擇設(shè)備時應(yīng)考慮操作系統(tǒng)的漢化以

6、及操作界面的簡易程度，以保證外語程度不很高的操作者能進(jìn)行正常操作。 任務(wù)任務(wù)1 樓宇智能化管理的內(nèi)容樓宇智能化管理的內(nèi)容104系統(tǒng)的可監(jiān)察性系統(tǒng)的可監(jiān)察性 樓宇自控系統(tǒng)的執(zhí)行機構(gòu)分散在各個樓層的不同位置，為使系統(tǒng)及操作員能監(jiān)察到自動控制指令是否生效，應(yīng)考慮有一個配套的獨立反饋信息傳感器。否則，報警裝置失靈時，某些設(shè)備故障可能不易被發(fā)現(xiàn)，對大廈運營造成一定影響。5系統(tǒng)培訓(xùn)系統(tǒng)培訓(xùn) 每個智能化系統(tǒng)的操作與維修各不相同，為確保日后操作人員能熟練掌握操作與維修知識，選購設(shè)備時應(yīng)同時考慮操作人員的培訓(xùn)問題，要求供貨商提供足夠的培訓(xùn)和所有有關(guān)的技術(shù)資料，以方便日后的正常工作。任務(wù)任務(wù)1 樓宇智能化管理的內(nèi)

7、容樓宇智能化管理的內(nèi)容11設(shè)備運行管理的目的在于： (1) 確保設(shè)備安全、正常運行； (2) 及早發(fā)現(xiàn)設(shè)備隱患并有效排除； (3) 節(jié)約能源。其中節(jié)能是設(shè)備運行管理的重點 空調(diào)、制冷系統(tǒng)中，應(yīng)根據(jù)實際冷負(fù)荷的變化，確定冷水機組及相應(yīng)循環(huán)水泵、冷卻塔風(fēng)機的投入臺數(shù)，提高制冷系統(tǒng)運行效率。并且針對不同的季節(jié)，修改溫度、濕度設(shè)定值，以減少能量消耗；合理調(diào)整新風(fēng)比例，以充分利用新風(fēng)冷量或減少新風(fēng)處理能耗。照明系統(tǒng)中，高效節(jié)能燈具的使用，燈具開啟的聲控、光控等，都是節(jié)能的有效措施。 任務(wù)任務(wù)1 樓宇智能化管理的內(nèi)容樓宇智能化管理的內(nèi)容12設(shè)備維修、保養(yǎng)是設(shè)備正常運行的保證，不僅要使設(shè)備隨時處于良好的工作

8、狀態(tài)，而且要保證各項運行參數(shù)合格，以便確保設(shè)備能達(dá)到原有的設(shè)計性能與服務(wù)年限。設(shè)備維修工作可分為定期維修和緊急維修兩類，如圖9.2所示。定期維修、保養(yǎng)做得好，緊急維修就會相應(yīng)減少。圖圖9.2設(shè)備維護(hù)管理內(nèi)容分類設(shè)備維護(hù)管理內(nèi)容分類任務(wù)任務(wù)1 樓宇智能化管理的內(nèi)容樓宇智能化管理的內(nèi)容131定期維修、保養(yǎng)管理定期維修、保養(yǎng)管理定期維修、保養(yǎng)工作對于保持設(shè)備良好的運轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要，但必須制定一套定期維修、保養(yǎng)計劃并且嚴(yán)格遵照執(zhí)行。在智能大廈里，可以借助辦公自動化系統(tǒng)編制一套預(yù)防性維修管理程序來執(zhí)行。根據(jù)上次檢修時間就可以自動安排出各類設(shè)備的定期檢修時間表，打印出具體檢修項目及要求。檢修

9、完畢后再將檢修情況及結(jié)果輸入并存檔，建立設(shè)備維修檔案備查。 任務(wù)任務(wù)1 樓宇智能化管理的內(nèi)容樓宇智能化管理的內(nèi)容14在制定維修保養(yǎng)合同時必須注意下述問題： (1) 應(yīng)明確規(guī)定彼此的責(zé)任范圍。 (2) 應(yīng)含有制約保養(yǎng)承包單位的零件價目表，可將此價目表作為合同附件之一。 (3) 應(yīng)包括制約保養(yǎng)承包單位的條款，如逾期不作定期保養(yǎng)需罰款多少，重大故障或隱患若干時間內(nèi)不能排除罰款多少，甚至解除合同等。簽訂維修保養(yǎng)合同之后，還須對保養(yǎng)承包單位的工作進(jìn)行檢查，如每次到場保養(yǎng)時間、每次故障報修的日期時間以及故障排除的日期時間等，以便據(jù)此對表現(xiàn)不好的承包單位進(jìn)行必要的追究。 任務(wù)任務(wù)1 樓宇智能化管理的內(nèi)容樓宇

10、智能化管理的內(nèi)容152緊急維修管理緊急維修管理為確保緊急維修工作能夠按期順利完成，應(yīng)通過對緊急維修的管理達(dá)到下述要求： (1) 對簡單的急修工作應(yīng)能于最短時間內(nèi)完成； (2) 對較大的急修工作應(yīng)能有效跟進(jìn)，直到完成為止； (3) 對緊急維修的部位及項目進(jìn)行分類、統(tǒng)計、分析，以便掌握設(shè)備存在的隱患； (4) 對緊急維修消耗的材料進(jìn)行有效監(jiān)控。 任務(wù)任務(wù)1 樓宇智能化管理的內(nèi)容樓宇智能化管理的內(nèi)容16為達(dá)到上述目標(biāo)，現(xiàn)代物業(yè)管理都采用“維修工作單”（或稱工程聯(lián)系單）的作業(yè)方式。維修工作單的內(nèi)容包括： 發(fā)單人填寫部分。包括發(fā)單人姓名、發(fā)單日期時間及問題簡述。 收單人填寫部分。包括收單人姓名、收單日期

11、/時間、問題分類、問題處理辦法及結(jié)果、材料消耗、完工時間、維修人簽名、驗收人簽名等。維修工作單的格式務(wù)求簡潔、易懂，注重可操作性。 任務(wù)任務(wù)1 樓宇智能化管理的內(nèi)容樓宇智能化管理的內(nèi)容17基于大廈營運上的需要并避免大廈設(shè)備老化，應(yīng)適當(dāng)?shù)貙Υ髲B內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行增建、更新和改造。例如，原設(shè)計功能與實際使用有矛盾、設(shè)備與設(shè)施未達(dá)到設(shè)計水準(zhǔn)、因經(jīng)營需要而改變原有用途、設(shè)施能耗大不符合節(jié)能要求、設(shè)備老化等，都可能要求擴容、更新或改造。在提交增建、更新或改造工程方案時，應(yīng)注意闡明如下問題： (1) 說明設(shè)備現(xiàn)存問題。 (2) 現(xiàn)存問題可能導(dǎo)致的最壞后果。 (3) 建議的解決方案。 (4) 經(jīng)濟性分析：說

12、明需投資的金額與資金回收時間。通常，應(yīng)將投資回收時間控制在五年以內(nèi)。 任務(wù)任務(wù)1 樓宇智能化管理的內(nèi)容樓宇智能化管理的內(nèi)容18設(shè)備管理人員編制的多少直接關(guān)系設(shè)備管理的成本。在國內(nèi)，一般情況下，用于運行管理與維修管理的各級工作人員的工薪支出占設(shè)備管理成本的40左右。在智能建筑中，建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)能夠自動監(jiān)視設(shè)備運行狀態(tài)，自動檢測、顯示各種運行參數(shù)，自動實現(xiàn)越限報警、故障報警，并且能夠根據(jù)外界條件與負(fù)載變化情況自動進(jìn)行節(jié)能控制，使設(shè)備運行于最優(yōu)狀態(tài)，這樣不僅提高了服務(wù)質(zhì)量和管理效率，而且可使人們從填寫值班記錄或人工巡檢中解放出來，大幅度減少了運行值班人員的編制。在人員編制上應(yīng)盡可能考慮統(tǒng)籌兼顧、

13、一職多能，以便靈活調(diào)配，充分利用人力資源。 任務(wù)任務(wù)1 樓宇智能化管理的內(nèi)容樓宇智能化管理的內(nèi)容19任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能任務(wù)描述任務(wù)描述智能樓宇中央控制室的主要職能是物業(yè)管理。智能建筑中涉及許多高新技術(shù)與產(chǎn)品，傳統(tǒng)建筑手工作坊式的維修與管理體制已不能滿足要求。智能建筑的宗旨就是將結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)與運營統(tǒng)一并優(yōu)化組合。智能建筑提供了安全、舒適、高效、便利的環(huán)境以及足夠的現(xiàn)代化管理設(shè)備與手段，為搞好物業(yè)管理與服務(wù)提供了良好的物質(zhì)條件。 任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能20任務(wù)分析任務(wù)分析國內(nèi)外的經(jīng)驗都證明：管理是維修的基礎(chǔ)，否則維修實質(zhì)上

14、就會變成搶修。為適應(yīng)現(xiàn)代化智能建筑的需要，中央控制室的首要任務(wù)是搞好維修，建立專業(yè)化、高水平的維修隊伍，并使維修工作智能化。維修智能化的首要表現(xiàn)是對設(shè)備與系統(tǒng)建立檔案，智能預(yù)測，定期維護(hù)，貫徹以防為主的方針，既提高系統(tǒng)可靠性，又減少了修理工作量。在智能建筑的維修工作中，應(yīng)由過去主要依賴個人技能發(fā)展到靠先進(jìn)技術(shù)、設(shè)備與管理，以提高維修的效率和質(zhì)量。任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能21物業(yè)管理涉及的領(lǐng)域很廣泛。廣義的物業(yè)管理泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、銷售及售租后的服務(wù)。狹義的物業(yè)管理則指樓宇的維修及相關(guān)機電設(shè)備和公共設(shè)施的管理與維護(hù)，包括治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化等內(nèi)容。

15、理論上可總結(jié)為：由專業(yè)化的企業(yè)組織，運用現(xiàn)代管理手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，為物業(yè)售后的整個使用過程提供對房屋及其設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施與周圍環(huán)境的專業(yè)化管理。它是以經(jīng)濟方法為房屋、居住環(huán)境、物業(yè)維修等方面提供高效優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟的服務(wù)。 任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能22 (1) 物業(yè)管理的對象是完整的物業(yè)，指已建成、驗收合格、已投入或即將投入使用的物業(yè)。 (2) 物業(yè)管理服務(wù)的對象是人，即物業(yè)的業(yè)主和用戶，包括同住人、承租人和實際使用物業(yè)的其他人。 (3) 物業(yè)管理服務(wù)的投入能對物業(yè)實現(xiàn)提升其使用功能，延長使用壽命，完善物業(yè)環(huán)境，使其正常使用，力爭保值、增值。 (4) 物業(yè)管理是

16、一種企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、市場經(jīng)營型的服務(wù)。 (5) 物業(yè)管理同社區(qū)建設(shè)密切關(guān)聯(lián)。物業(yè)管理可以同創(chuàng)建“文明小區(qū)”、“安全小區(qū)”、“衛(wèi)生小區(qū)”建設(shè)結(jié)合起來，創(chuàng)造“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域，實現(xiàn)物質(zhì)文明和精神文明的統(tǒng)一。 任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能23樓宇智能化管理是物業(yè)智能化管理的一個組成部分。所謂物業(yè)智能化管理，是指在物業(yè)管理中運用現(xiàn)代計算機技術(shù)、自動控制技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)的設(shè)備系統(tǒng)實現(xiàn)對物業(yè)及物業(yè)設(shè)施、設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安防等的自動監(jiān)控和集中管理，實現(xiàn)對業(yè)主信息、報修、收費、綜合服務(wù)等的計算機網(wǎng)絡(luò)化管理，以完善業(yè)主的生活、工作

17、環(huán)境和條件，以便充分發(fā)揮智能物業(yè)的價值。 任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能24物業(yè)管理的根本目標(biāo)是為全體業(yè)主和用戶提供并保持良好的生活、工作環(huán)境，并盡可能滿足他們的合理要求。盡管物業(yè)類型各有不同，使用性質(zhì)差異很大，但物業(yè)管理的基本內(nèi)容是一樣的。社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理實質(zhì)上是一種綜合的經(jīng)營型管理服務(wù)，融管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體，三者相互聯(lián)系、相互促進(jìn)。物業(yè)管理涉及的服務(wù)領(lǐng)域相當(dāng)廣泛，其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的服務(wù)方式可分為常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能251常規(guī)性的公共服務(wù)常

18、規(guī)性的公共服務(wù)這是指物業(yè)管理中的基本管理工作，物業(yè)管理的公共服務(wù)面向全體業(yè)主、使用人，其目的是為了保證物業(yè)的完好和正常使用，維持正常的生活、工作秩序和保護(hù)環(huán)境。公共服務(wù)是物業(yè)管理單位提供的基本服務(wù)，內(nèi)容通常在物業(yè)管理委托合同中有明確規(guī)定，大致包括以下內(nèi)容： (1) 物業(yè)的公共場地、設(shè)施和設(shè)備的管理，包括日常運行、保養(yǎng)和維護(hù)。 (2) 物業(yè)公共清潔衛(wèi)生的管理，包括物業(yè)公共場所的日常清掃、保潔、外運、清除及滅殺“四害”等。 任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能26 (3) 物業(yè)公共綠地的管理，包括除草、修剪、施肥和殺蟲等。 (4) 治安管理，配合當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)對物業(yè)及其管轄區(qū)域進(jìn)

19、行安全保衛(wèi)，預(yù)防和減少危害、損失。 (5) 消防管理，內(nèi)容包括進(jìn)行火災(zāi)的預(yù)防和監(jiān)控，發(fā)生火災(zāi)及時向消防部門報告和組織撲救，預(yù)防和避免業(yè)主、使用人的生命財產(chǎn)損失等。 (6) 車輛和道路管理，內(nèi)容包括交通秩序的管理和車輛停放的管理；有專門停車場的，可開展車輛保管業(yè)務(wù)。 (7) 協(xié)助有關(guān)部門制止違章、違規(guī)的各種行為。 (8) 協(xié)助主管部門保證物業(yè)區(qū)域的供水、供電、供氣、通信等設(shè)施的正常運行。任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能272針對性的專項服務(wù)針對性的專項服務(wù)專項服務(wù)的內(nèi)容主要有以下幾大類： (1) 為業(yè)主收洗和縫制衣物，代購日常用品，室內(nèi)衛(wèi)生清掃，代購代訂車、船、飛機票，接

20、送小孩上下學(xué)； (2) 開辦各種商業(yè)服務(wù)項目，如小型商場、美發(fā)廳、修理店等； (3) 開辦各種文化、教育、衛(wèi)生、體育類場所； (4) 代辦各種保險業(yè)務(wù)，設(shè)立銀行分支機構(gòu)等； (5) 提供中介服務(wù)，如物業(yè)銷售、租賃、評估、公證等； (6) 提供帶有社會福利性質(zhì)的各項服務(wù)工作。 任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能283委托性的特約服務(wù)委托性的特約服務(wù)委托性的特約服務(wù)是為滿足業(yè)主的個別需求，受委托而提供的服務(wù)，實際上是專項服務(wù)的補充和完善，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況

21、下盡量滿足其需求，提供特約服務(wù)。如小區(qū)內(nèi)老年病人的護(hù)理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人的上下樓梯、為業(yè)主及使用人代購生活物品等。任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能29多年來國內(nèi)外的實踐證明，智能化物業(yè)管理的作用體現(xiàn)在：1可以延長物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮可以延長物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮智能化大樓的設(shè)施設(shè)備日趨大型化、高級化、自動化，初期投資所占比例也越來越大，見表9.1、表9.2和表9.3。智能化大樓的壽命成本中各項費用的比例分配見圖9.3。任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能30種類土建給排水空調(diào)電氣升降機超高層63.4512.611.8

22、7.2一般67.84.513.110.14.5種類土建給排水空調(diào)電氣升降機室外鋼筋混凝土62.626.0414.5312.753.470.59混凝土70.677.18.9210.12.750.46表表9.1各項投資在智能大廈總投資中所占的比例（各項投資在智能大廈總投資中所占的比例（%）表表9.2各項費用在智能大廈總建設(shè)中的比例（各項費用在智能大廈總建設(shè)中的比例（%）任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能31電氣設(shè)備受變電預(yù)備電源干線動力電燈插座電話防災(zāi)通信1002361734884表表9.3智能化大廈電氣設(shè)備費中的比例分配（智能化大廈電氣設(shè)備費中的比例分配（%）圖圖9.3壽命

23、周期成本中各項費用的比例壽命周期成本中各項費用的比例任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能32設(shè)備的故障曲線形狀像一個浴缸，稱之為“浴槽曲線(Bathtub Curve)”（見圖9.4）。圖9.4設(shè)備故障曲線圖中的1、2、3三條曲線分別代表了三種不同的保養(yǎng)方式： (1) 只使用不保養(yǎng)；只使用不保養(yǎng)； (2) 事后保養(yǎng)；事后保養(yǎng)； (3) 預(yù)防保養(yǎng)。預(yù)防保養(yǎng)。 可見，采取預(yù)防保養(yǎng)可以大大延長設(shè)備的使用壽命。任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能33圖圖9.4設(shè)備故障曲線設(shè)備故障曲線任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能342為業(yè)主及租戶創(chuàng)造和

24、保持一個安全、舒適、文明、為業(yè)主及租戶創(chuàng)造和保持一個安全、舒適、文明、和諧的生活與工作環(huán)境和諧的生活與工作環(huán)境物業(yè)管理基本分為管理和服務(wù)兩個方面。管理方面主要是做好戶籍、產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)業(yè)、租賃、租金、設(shè)備等方面的管理工作；掌握房產(chǎn)的變動和使用情況，使房屋及時得到修理，保持房屋功能；把房屋的數(shù)量、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況及時準(zhǔn)確地記錄下來，隨時變更原始記錄，這是管理方面的一項經(jīng)常性工作。服務(wù)方面主要是充分保證滿足用戶要求，及時登門進(jìn)行日常服務(wù)，并超前檢修上下水管道、暖氣管道，水管的防凍保暖，換紗窗，檢修門鎖以及修換燈口、電線、開關(guān)。任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能35

25、另外，及時檢修鍋爐，保證供暖；及時檢修泵房、變電所，保證供水、供電；及時檢修煤氣管道，保證安全供氣；及時檢修電梯，保證安全運行。當(dāng)然，服務(wù)中也包括管理，對于房屋、設(shè)備必須點交、登記齊全，建立保管卡。向用戶點交清楚，明確保管責(zé)任。在日常工作中要注意宣傳使用房屋設(shè)備的常識，并注意設(shè)備變化情況。用戶遷入或遷出時，要進(jìn)行清點。 任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能363有利于提高城市管理的社會化和專業(yè)化程度有利于提高城市管理的社會化和專業(yè)化程度其管理與服務(wù)項目一般包括下列內(nèi)容： (1) 房屋及基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的管理。 (2) 地產(chǎn)管理 (3) 綜合服務(wù)。 (4) 組織有益的社區(qū)康

26、樂活動等。 任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能樓宇中央控制室職能374可使物業(yè)保值增值可使物業(yè)保值增值好的物業(yè)管理通過不斷地“追加勞動”，對舊房進(jìn)行更新改造和室內(nèi)裝修，不僅能使物業(yè)及其設(shè)備處于完好狀態(tài)和正常運行，而且可以提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性，使物業(yè)保值和增值。即使在市場比較疲軟的景況下，也能夠容易地招徠顧客，出售或出租這些房屋，獲取更多的利潤或租金，從而產(chǎn)生較高的經(jīng)濟效益。如疏于管理，就可能會造成更多的問題，使新建的住宅區(qū)在數(shù)年內(nèi)變成危舊房區(qū)?？梢?，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是最實在、最有效的宣傳手段，既可使整個地區(qū)的房地產(chǎn)增值，也能為企業(yè)帶來直接的經(jīng)濟效益。 任務(wù)任務(wù)2 智能樓宇中央控制室職能智能

27、樓宇中央控制室職能38任務(wù)任務(wù)3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例 任務(wù)描述任務(wù)描述通過案例，了解智能化工程施工管理的內(nèi)容和方法。任務(wù)分析任務(wù)分析通過兩個案例，分別闡述智能設(shè)備的管理方法和建筑智能化系統(tǒng)物業(yè)管理的內(nèi)容，使讀者更清晰地了解智能化工程施工管理這一學(xué)習(xí)情境。 任務(wù)任務(wù)3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例39結(jié)合山西日報社新建的 3.3萬m2 30層高的新聞采編大樓的電氣設(shè)備對智能化管理做一探討。1智能化管理系統(tǒng)的設(shè)計目標(biāo)及系統(tǒng)劃分智能化管理系統(tǒng)的設(shè)計目標(biāo)及系統(tǒng)劃分 以計算機網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)為基礎(chǔ)的電氣設(shè)備智能化管理系統(tǒng)應(yīng)具備以下條件： (1) 具有高度共享的信息資源; (2) 能

28、夠提供舒適的工作環(huán)境， 提高工作效率； (3) 有利于節(jié)約管理費用和運行費用，達(dá)到短期投資長期受益的目的； (4) 具有可擴展性和變更性，以適應(yīng)改造設(shè)備和改善工作條件的要求。 任務(wù)任務(wù)3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例40由于大樓的設(shè)計和設(shè)備的配置主要體現(xiàn)在安全性、舒適性和便捷性三個方面的管理內(nèi)容和服務(wù)功能上。據(jù)此，系統(tǒng)應(yīng)劃分為中央計算機管理系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)化綜合布線信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、程控交換機語言服務(wù)系統(tǒng)、供配電管理系統(tǒng)、電梯服務(wù)運行控制系統(tǒng)、消防報警及聯(lián)運控制系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調(diào)管理系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及衛(wèi)星接收和有線電視系統(tǒng)。 任務(wù)任務(wù)3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例412管理系

29、統(tǒng)的集成模式及組成管理系統(tǒng)的集成模式及組成管理系統(tǒng)采用南京消防集團(tuán)公司的JABAS9000型樓宇自動化系統(tǒng)，該系統(tǒng)分為四個層，通過總線網(wǎng)絡(luò)連接而成體系結(jié)構(gòu)，如圖9.5所示。 第一層主要是各種現(xiàn)場設(shè)備（如空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)及保安系統(tǒng)等）的傳感器和執(zhí)行器。傳感器提供了測量手段，把各種運行的物理模擬量轉(zhuǎn)變?yōu)殡娖叫盘?，輸入系統(tǒng)作為控制的依據(jù)，包括溫度、濕度和流量傳感器及電壓、電流變送器等。執(zhí)行器提供了控制的手段，如電動閥門、繼電器等。任務(wù)任務(wù)3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例42圖圖9.5某樓宇自動化管理系統(tǒng)某樓宇自動化管理系統(tǒng)任務(wù)任務(wù)3 智能化工程管理案例智能化工程

30、管理案例43第二層是各種現(xiàn)場設(shè)備的控制器,如R7044 Excel Puls控制器、Delat Net Mocro Cel控制器等，負(fù)責(zé)對各種現(xiàn)場設(shè)備的直接控制，因此也稱作現(xiàn)場控制站。其主要作用是采集第一層的現(xiàn)場數(shù)據(jù)作為控制的依據(jù)，經(jīng)相關(guān)處理后去控制各種現(xiàn)場設(shè)備,并把有關(guān)數(shù)據(jù)(如狀態(tài)、報警等)傳送給第三層的操作站。第三層是操作站或系統(tǒng)控制中心，完成對整個建筑物中本系統(tǒng)所有現(xiàn)場設(shè)備的集中監(jiān)視和控制。由一臺PC機來實現(xiàn)主要功能，包括歷史數(shù)據(jù)的收集，報警信息和各種圖形的顯示和處理,報表的生成和打印等,并采用現(xiàn)場指定的圖形為操作員提供直觀的圖形接口。 任務(wù)任務(wù)3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例4

31、4第四層是由若干個第三層的子系統(tǒng)組成中央管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)采用集散型控制系統(tǒng),控制模式采用目前國際上比較先進(jìn)的控制器集成模式，即采用一套計算機管理系統(tǒng)，一套管理軟件和統(tǒng)一的操作系統(tǒng)。各子系統(tǒng)之間是并行處理,資源和任務(wù)共享，它們?nèi)考械街醒牍芾頇C一級來實現(xiàn)整個建筑物各子系統(tǒng)的綜合管理，即將各子系統(tǒng)所采集的控制信號都集成到現(xiàn)場控制器上，通過分布式操作系統(tǒng)軟件來調(diào)度現(xiàn)場控制器所采集到的信號，并設(shè)置信息傳送路徑，系統(tǒng)的各控制器通過通信的方式(RS485)與中央管理機相連。各現(xiàn)場控制器獨立地完成系統(tǒng)分配給自己的任務(wù)，如數(shù)據(jù)采集、計算、處理、檢測及控制等。由于控制器是獨立的,使系統(tǒng)的“危險”分散，提高了整

32、個系統(tǒng)的可靠性。由于現(xiàn)場控制器具有RS485和RS232通信接口，可以方便地與外部的智能設(shè)備或儀表建立通信,相互間進(jìn)行信息交換。 任務(wù)任務(wù)3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例45華為技術(shù)有限公司深圳基地科研中心是典型的“6A”建筑，即具有建筑自動化（BA）、通信自動化（CA）、辦公自動化（OA）、防火自動化（FA）、信息管理自動化（MA）和保安自動化（SA）六大子系統(tǒng)。 2003年3月接管至2006年6月 ，智能化系統(tǒng)完全正常運行，設(shè)備完好率也一直保持在99.98以上的高水平。智能化系統(tǒng)方面（包括因智能化系統(tǒng)問題而導(dǎo)致有關(guān)的其他系統(tǒng)）的客戶投訴為零。之所以能取得如此好的成績，得益于管理上采

33、取了一些非常實用的手段和方法。任務(wù)任務(wù)3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例461前期介入前期介入這里說的前期介入是指在建筑施工接近尾聲、物業(yè)尚未正式接管之前的介入。這個階段的工作重點是讓員工特別是管理人員充分熟悉現(xiàn)場環(huán)境、各智能系統(tǒng)的設(shè)計思想和構(gòu)成以及設(shè)備的具體分布等情況，這對于以后的物業(yè)管理工作非常重要。這期間管理人員的另一項重要工作就是要爭取參加監(jiān)理公司組織的工程例會，并與業(yè)主、監(jiān)理公司和各施工單位的人員建立廣泛的聯(lián)系，盡量多獲得一些第一手資料，并將發(fā)現(xiàn)的設(shè)計或施工中存在的缺陷或不利于今后的物業(yè)正常使用或管理的問題提出來，以便提前解決。任務(wù)任務(wù)3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例4

34、72接管驗收注重實效接管驗收注重實效如何做好智能化系統(tǒng)的功能測試 ：首先，要與業(yè)主、監(jiān)理公司、施工單位溝通并達(dá)成共識，約定好功能測試的時間、地點、各方負(fù)責(zé)人、聯(lián)系方式以及由誰組織制訂詳細(xì)的測試方案（或稱測試計劃）等。第二，要有嚴(yán)密的組織和測試計劃。在組織對科研中心的消防系統(tǒng)進(jìn)行功能測試的方案中，主要有兩項內(nèi)容：其一是功能測試總的安排，涉及所有相關(guān)單位和所需物資器材等，具體內(nèi)容包括主持單位、參加單位、功能測試實施單位、測試記錄單位、測試記錄確認(rèn)單位、召集人、人員集合地點、測試時間、測試順序、測試流程、物資準(zhǔn)備、現(xiàn)場應(yīng)急、測試通知等，每一項都力求具體，就連測試用對講機由誰提供、頻率為多少都進(jìn)行了明

35、確規(guī)定；任務(wù)任務(wù)3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例48 其二是確定測試時分組和各組負(fù)責(zé)人，以及各方參加測試人員的崗位安排及電話號碼，這些內(nèi)容全部制成表格形式，發(fā)至各方負(fù)責(zé)人及主要參加測試人員的手中。 第三，第三，要根據(jù)實際情況制作一整套測試記錄表，使測試工作規(guī)范化、記錄標(biāo)準(zhǔn)化。如當(dāng)時為火災(zāi)自動報警系統(tǒng)功能測試制定的記錄表（見表9.4）就是根據(jù)科研中心的實際情況制作的，在表格中有測試地點、測試時間、記錄人、記錄確認(rèn)人、觸發(fā)設(shè)備、設(shè)備自動聯(lián)動情況、消防控制室設(shè)備狀態(tài)顯示情況等內(nèi)容，把火警情況下所有設(shè)備的運行情況都記錄了下來。任務(wù)任務(wù)3 智能化工程管理案例智能化工程管理案例49第四，物業(yè)公司內(nèi)

36、部一定要形成共識，領(lǐng)導(dǎo)要給予大力支持。測試過程同時也是物業(yè)管理員工進(jìn)行現(xiàn)場培訓(xùn)和學(xué)習(xí)實際操作的過程，通過功能測試能夠得到極大的鍛煉，使其真正地認(rèn)識到系統(tǒng)及設(shè)備是如何工作的。另外，通過功能測試能及時發(fā)現(xiàn)一些大的設(shè)計或施工缺陷。比如在對科研中心BAS的功能測試中就發(fā)現(xiàn)F1（樓宇名稱）一層8號空調(diào)機回風(fēng)管的溫度傳感器安裝在5號空調(diào)機的回風(fēng)管上，致使中控室BAS系統(tǒng)無法對8號空調(diào)機進(jìn)行有效監(jiān)控。再比如，因BAS設(shè)計時考慮不周，將高桿燈、矮桿燈、景觀照明燈、泛光燈等各種室外照明設(shè)備進(jìn)行分片區(qū)由同一控制點進(jìn)行控制，未考慮到這些燈一般是不會同時啟用的，因而達(dá)不到使用要求。因此，功能測試意義重大。測試完成后，還應(yīng)對測試結(jié)果進(jìn)行匯總分析，并交給相關(guān)單位進(jìn)行整改。如有必要，還應(yīng)進(jìn)行第二次功能測試，以驗