公寓產(chǎn)品專題研究

1、公寓產(chǎn)品專題市場(chǎng)認(rèn)知現(xiàn)狀2目錄CONTENTSPART 1 公寓產(chǎn)品概念PART 2 公寓產(chǎn)品分類PART 3 公寓產(chǎn)品的特點(diǎn)PART 4 公寓產(chǎn)品的發(fā)展歷程PART 5 公寓產(chǎn)品元素PART 6 公寓產(chǎn)品目標(biāo)消費(fèi)者特征3公寓就是一個(gè)人住的房子,住宅就是和家里人一起住的房子； 公寓就是高檔的酒店式住宅,但不象酒店是計(jì)算每天的費(fèi)用, 公寓可以包月,價(jià)格比酒店優(yōu)惠；公寓聽(tīng)起來(lái)像年輕人住的,品質(zhì)外觀精美,價(jià)格也高,而住宅是指大社區(qū),注重配套的成熟社區(qū); 公寓好像都是在繁華鬧市區(qū),住宅大都好像是在郊區(qū)吧!大眾對(duì)公寓的理解什么是公寓？為什么大家的答案千奇百怪？公寓的概念到底是什么5目錄CONTENTSP

2、ART 1 公寓產(chǎn)品概念公寓指以商業(yè)或工業(yè)用地開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目“公寓”一詞就成了最好的回避規(guī)劃管理的“遁詞 ”公寓解讀公寓為集合式住宅的一種，中國(guó)大陸稱為單元樓或居民樓，港澳地區(qū)稱為單位，指的是一種生活設(shè)施齊備，但只占建筑一部分的居住形態(tài)。一般分為住宅公寓、服務(wù)式公寓，服務(wù)式公寓主要以酒店式公寓、商務(wù)公寓、青年公寓、白領(lǐng)公寓、青年SOHO等多種業(yè)態(tài)存在。什么是公寓？概念界定功能復(fù)合的公寓產(chǎn)品區(qū)別于居住產(chǎn)品：n非居住用地，40或50年產(chǎn)權(quán)n公建化外立面n大堂、電梯間等商務(wù)化配套、商務(wù)化物業(yè)管理n套內(nèi)空間和平層空間的可分割區(qū)別于商務(wù)產(chǎn)品：n智能化消防要求不一致、無(wú)中央空調(diào)等n層高多為3-3.3米，商

3、務(wù)物業(yè)3.6-4米n增加了煤氣等生活配套VS公寓產(chǎn)品是這樣一種物業(yè)形式：它具有公建化形式和住宅化內(nèi)核，可以同時(shí)滿足辦公與居住功能的復(fù)合需求。住宅與公寓的最本質(zhì)區(qū)別在于，住宅產(chǎn)權(quán)年限是70年，而公寓的年限是40年，另外，住宅一般可帶落戶，但公寓不能落戶。公寓和住宅的主要區(qū)別n公寓的周邊配套和社區(qū)配套較一般住宅更加的齊全，有的具備星級(jí)酒店的管理和服務(wù)、有的具備SOHO特征、有的住宅公寓修建豪華的酒店式大堂等等；n公寓的本身硬軟件設(shè)施較高，同一地段投資型公寓租金較普通住宅要高出50%；n同一地段的公寓樓比普通住宅銷售價(jià)格要高；n 公寓有很多增值服務(wù)：諸如打字、復(fù)印、保潔、代繳話費(fèi)、代訂機(jī)票、火車票等

4、各種增值服務(wù)等；而住宅是以出售為主，基本上全是生活配套 9目錄CONTENTSPART 2 公寓產(chǎn)品分類 公寓平層小戶型公寓復(fù)式小戶型公寓平層大戶型公寓目前市場(chǎng)上公寓類型的劃分-按照產(chǎn)品戶型形態(tài)來(lái)劃分：目前市場(chǎng)上公寓類型的劃分-按照產(chǎn)品性質(zhì)來(lái)劃分：目前對(duì)公寓的概念沒(méi)有嚴(yán)格的定義與界定，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的公寓應(yīng)屬于住宅的范疇，但它們的功能卻與一般住宅有所不同，且由于各種公寓類型的不同，在產(chǎn)權(quán)和年限上也各不相同；一般可以從“面積大小”、“裝修狀況”、“地段位置”、“物業(yè)管理”和“配套設(shè)施建設(shè)”等方面進(jìn)行區(qū)分公寓和一般住宅；根據(jù)目前市場(chǎng)上常見(jiàn)的幾種類型，主要分為居住型公寓、商務(wù)型公寓、酒店式

5、公寓等幾種類型；n 普通(住宅)公寓n 商務(wù)公寓n 酒店式公寓公寓的分類方式：普通公寓 （居住型公寓）商務(wù)公寓酒店式公寓用地性質(zhì) 住宅一般為綜合性用地，商住或商業(yè)用地一般為商業(yè)用地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)公寓商務(wù)公寓公寓或商務(wù)公寓產(chǎn)權(quán)年限70年根據(jù)用地性質(zhì)而定，40年根據(jù)用地性質(zhì)而定，40年特點(diǎn)戶型面積小，3060平米；精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)，拎包即可入??；配套設(shè)施完善；物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外優(yōu)質(zhì)服務(wù)； 銷售價(jià)格一般高于區(qū)域整體水平。一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)，戶型面積中等，裝修檔次較高；具備寫(xiě)字樓功能，在部分城市可注冊(cè)公司；注重外立面設(shè)計(jì)，價(jià)格相對(duì)寫(xiě)字樓較低；商住合一，既可居住，又可辦公；產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商

6、務(wù)公寓，非純寫(xiě)字樓。商務(wù)公寓的出現(xiàn)，是市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果。根據(jù)不同的形態(tài)，又可分為soho,scho,studio等形式，是一種既可居住又可辦公的高檔物業(yè)功能。面積較小，主力戶型主要在90平米以下，裝修檔次較高；大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便；按照星級(jí)酒店的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑的外部及內(nèi)部設(shè)計(jì)，體現(xiàn)檔次與舒適性；一般以只租不售和產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)為主；大多聘請(qǐng)國(guó)際知名品牌物管公司，專業(yè)酒店管理集團(tuán)提供專業(yè)、細(xì)致、科學(xué)的酒店式服務(wù)，因此物業(yè)管理費(fèi)也較高。公寓的目標(biāo)客戶及功能需求：普通公寓 （居住型公寓）商務(wù)公寓酒店式公寓n 高級(jí)白領(lǐng)及投資客n 低首付、低月供n 精裝修交房，配套完善，交通方便n 具

7、有較大投資價(jià)值，升值潛力大n 自用型客戶，尤其受成長(zhǎng)中的中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)者的偏好n 投資者，可作為商住型出租，投資回報(bào)率高，升值潛力大n 可注冊(cè)公司，價(jià)格相對(duì)寫(xiě)字樓低n 首付和貸款均有較大吸引力n 租客主要以外籍跨國(guó)企業(yè)高管、來(lái)往山西的外籍人士、商務(wù)人士為主n 購(gòu)買(mǎi)客戶主要以投資客為主n 具備良好的商業(yè)、商務(wù)、交通條件n 具備較高的投資價(jià)值公寓產(chǎn)品劃分界限相對(duì)模糊，尤其是產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和年限較復(fù)雜，需要區(qū)分不同性質(zhì)和功能；不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和功能的產(chǎn)品，所產(chǎn)生的價(jià)值和投資回報(bào)區(qū)別較大，如商務(wù)公寓的特殊功能決定了其價(jià)格的差異性，在定價(jià)時(shí)應(yīng)有所體現(xiàn)；不同公寓產(chǎn)品所針對(duì)的目標(biāo)客戶有所區(qū)別，銷售時(shí)需要針對(duì)不同產(chǎn)品進(jìn)

8、行客戶群體的細(xì)分，體現(xiàn)產(chǎn)品和功能營(yíng)銷。不同功能產(chǎn)品的市場(chǎng)啟示基于前面介紹的不同產(chǎn)權(quán)類型和不同功能的公寓劃分，主要有以下幾點(diǎn)市場(chǎng)啟示：15目錄CONTENTSPART 3 公寓產(chǎn)品特點(diǎn) 地段的不可替代性細(xì)致入微的酒店式服務(wù)完善的居家型功能布局集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體公寓APARTMENT公寓APARTMENT特征公寓市場(chǎng)特征售價(jià)高、銷售快、價(jià)格增長(zhǎng)幅度大高利潤(rùn)、回款快、易達(dá)利潤(rùn)最大化特征的具體體現(xiàn)公寓APARTMENT特征公寓都以“免裝修、拎包入住、貼心細(xì)致的酒店式管理”的特點(diǎn)受到市場(chǎng)認(rèn)可，而其“低總價(jià)、高出租回報(bào)率”的優(yōu)勢(shì)，正是其受到投資者追逐的主要原因。 商務(wù)公寓與住宅、純辦公樓基本特

9、征比較商務(wù)公寓居住與辦公用途比較商務(wù)公寓分為兩類：居住型和辦公型，其區(qū)別主要體現(xiàn)在以下幾部分：商務(wù)公寓配套設(shè)施和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中外比較普通出租型公寓 VS 服務(wù)式公寓 VS 酒店商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)模式比較服務(wù)式公寓是介于酒店和住宅物業(yè)之間的一種物業(yè)類型，其滿足了介于長(zhǎng)期及短期居住之間的需求。 其長(zhǎng)租客源將與區(qū)域內(nèi)投資型高檔住宅形成競(jìng)爭(zhēng)； 其短租客源在一定程度上與酒店形成競(jìng)爭(zhēng)，也是對(duì)酒店需求的一種補(bǔ)充形式。22目錄CONTENTSPART 4 公寓產(chǎn)品發(fā)展歷程 公寓產(chǎn)品的發(fā)展歷程 “公寓”的國(guó)內(nèi)外之分在國(guó)外像北京、上海等海歸人士較多的城市，便有不少帶有“公寓”、“國(guó)際公寓” 字樣的樓盤(pán)，欲與世界接軌，但這些所謂

10、的“公寓”絕大部分是用來(lái)出售的。后來(lái)，“公寓”一詞逐漸演變成住宅的代名詞，而與出租形式無(wú)關(guān)。發(fā)達(dá)國(guó)家，城市中心建有許多容積率較高的住宅供出租用，叫做公寓，而在市郊則建有許多容積率較低的獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅等，這是西方人眼中真正的“住宅”，所以在西方人眼里，住宅就只有公寓和別墅之分。在國(guó)內(nèi)1992年 公寓名稱 獲認(rèn)可；1997年 商務(wù)公寓 大發(fā)展；2002年 酒店式公寓 盛行；今天 公寓儼然已經(jīng)成為高檔產(chǎn)品的代名詞。 公寓的發(fā)展史實(shí)際上是其內(nèi)涵的演變史，在10多年的時(shí)間里，公寓的內(nèi)涵歷經(jīng)了外銷房、寫(xiě)字樓、高檔住宅、商住兩用的演變，這類產(chǎn)品大多是精裝修，而且價(jià)格較高，到了今天，公寓儼然已經(jīng)成為高檔產(chǎn)

11、品的代名詞。 公寓產(chǎn)品的發(fā)展歷程 “公寓”的國(guó)內(nèi)外之分25目錄CONTENTSPART 5 公寓產(chǎn)品元素PART5：公寓產(chǎn)品元素布局從建筑形態(tài)上講，其形態(tài)多樣，有單元式、外廊式、內(nèi)廊式、核心筒式。核心筒結(jié)構(gòu)（回字形短廊式）交通核布局有電梯井道、樓梯、公共空間、部分設(shè)備間等圍護(hù)成中央核心筒此種結(jié)構(gòu)有利于結(jié)構(gòu)受力，具有較強(qiáng)的抗震性。從交通布局上來(lái)講，保證較好的通達(dá)性，現(xiàn)交通動(dòng)線更為順暢。單元式內(nèi)廊式此結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是每層多戶，由一條內(nèi)廊貫穿整個(gè)樓座。板式結(jié)構(gòu)，大面寬，短進(jìn)深，有利于整個(gè)樓體的采光。戶型易于分割，適合小面積戶型排布。但此種結(jié)構(gòu)每層戶數(shù)較多，略顯嘈雜，適宜做過(guò)度型住房使用。內(nèi)廊式內(nèi)廊式 內(nèi)

12、廊式即是沿走道兩側(cè)布置房間，這種組合形式平面緊湊，建筑進(jìn)深大，有利于寒冷地區(qū)的保溫節(jié)能，但有一側(cè)房間的朝向較差，走道兩側(cè)的房間之間有一定的干擾，走道的采光通風(fēng)較差。外廊式外廊式 外廊式是沿走道一側(cè)布置房間，這種組合形式可使房間獲得良好的朝向及采光通風(fēng)條件，但其走道所占面積相對(duì)較多，建筑進(jìn)深較小，用地較多，不夠經(jīng)濟(jì)。外廊式跨界產(chǎn)品：萬(wàn)科第五寓公寓的樓體為板狀單元，進(jìn)深小，面寬大，使得所有主要功能空間均獲得良好的通風(fēng)、采光條件創(chuàng)新的公共空間設(shè)計(jì)，擺脫傳統(tǒng)塔式住宅封閉，呆板的入戶感受。外廊式外廊式中庭式中庭式 此類設(shè)計(jì)層平面四周圍合，中央是內(nèi)院或中庭，除了房間有良好的窗外景觀之外，走廊一側(cè)也提供了較

13、好的中庭景觀，并且部分裙樓還做到南北通透。 塔樓式平面組合形式平面緊湊，布局整齊，外形較為統(tǒng)一，利于建筑的標(biāo)準(zhǔn)化和形式的多樣化，利用率較高。塔樓式塔樓式 塔樓式是指中部的核心筒被單一的走廊或很多客房環(huán)繞著，對(duì)塔外部的建筑處理可以有不同圖形方案，有方形、十字形、圓形、三角形等等。PART5：公寓產(chǎn)品元素層高 大部分公寓平層層高大多在33.3米，LOFT層高4.55.4米。與住宅相比較而言，公寓的層高稍高。 2015年新規(guī)規(guī)定層高在4.5米以上，按兩層面積計(jì)算。因此，目前市場(chǎng)上LOFT公寓層高為4.5米。PART5：公寓產(chǎn)品元素戶型對(duì)過(guò)道的處理獨(dú)立玄關(guān)，帶鞋柜獨(dú)立臥室、帶凸窗工作陽(yáng)臺(tái)舒適的室內(nèi)尺度

14、廚房可打開(kāi)空間開(kāi)闊公寓戶型特征：居住類公寓：戶型開(kāi)間較小，進(jìn)深較大，具備通風(fēng) 采光條件，廚房達(dá)到通風(fēng)要求。商務(wù)類公寓：開(kāi)間進(jìn)深與居住公寓并無(wú)本質(zhì)區(qū)別， 具備基本的通風(fēng)要求，可滿足商務(wù)辦公需求。公寓產(chǎn)品元素LOFT戶型復(fù)式公寓屬于復(fù)式住宅的一種。小戶型復(fù)式公寓針對(duì)傳統(tǒng)的復(fù)式住宅而言，特征是在面積上大幅度降低，而戶型結(jié)構(gòu)并沒(méi)有太大的變化。 PART5：公寓產(chǎn)品元素不同類型公寓配套設(shè)施居住公寓居住公寓體系選址標(biāo)準(zhǔn)一般首選繁華地段周邊配套設(shè)施齊全對(duì)外部景觀資源無(wú)硬性要求物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)外立面形式多采用現(xiàn)代風(fēng)格采用精裝修標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)安全設(shè)施配套“金牌式“管家服務(wù)戶型面積偏小且較為單一居住公寓配套設(shè)施居住公寓硬件

15、配套n戶型面積要求： 居住公寓戶型面積一般以30-80平米居多，精裝修標(biāo)準(zhǔn)，可以實(shí)現(xiàn)拎包入住。個(gè)別高檔居住公寓依托優(yōu)越的資源稟賦，戶型面積普遍在100平米以上，借此實(shí)現(xiàn)較高溢價(jià)。管家式服務(wù)居住公寓高檔居住公寓居住公寓配套設(shè)施居住公寓軟件配套n物業(yè)服務(wù)：管家式服務(wù) 高檔居住公寓要求內(nèi)外配套齊全，裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，真正的高檔居住公寓對(duì)物業(yè)服務(wù)要求較高，個(gè)別項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)“金牌管家服務(wù)”對(duì)于中檔居住公寓，注重社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施，滿足客戶日常生活需求。西寧龍湖Moco國(guó)際公寓PART5：公寓產(chǎn)品元素商務(wù)公寓價(jià)值梳理商務(wù)公寓商務(wù)公寓體系選址標(biāo)準(zhǔn)城市發(fā)展商務(wù)中心區(qū)、新興發(fā)展區(qū)域或城市成熟商圈處于眾多成長(zhǎng)型公司的聚

16、集地交通便捷之地，周邊最好有軌道交通支撐物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)智能化系統(tǒng)（包含寬頻上網(wǎng)等）齊全的商務(wù)配套設(shè)施（商務(wù)服務(wù)中心+大型會(huì)議室等）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)安全設(shè)施配套專業(yè)的物業(yè)服務(wù)豪華挑空大堂商務(wù)公寓配套設(shè)施商務(wù)公寓硬件配套戶型面積要求： 商務(wù)公寓靈活性較強(qiáng)，戶型面積設(shè)計(jì)小到幾十平米，大到幾百平米。多數(shù)項(xiàng)目戶型面積以40-60平米的小戶型居多。PART5：公寓產(chǎn)品元素酒店商務(wù)公寓價(jià)值體系梳理酒店式公寓酒店式公寓體系選址標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)區(qū)、高檔住宅或酒店聚集區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、涉外商貿(mào)聚集地。交通便捷、城市先進(jìn)要素聚集。占據(jù)優(yōu)越的自然資源或城市資源雄偉氣派的外立面豪華入戶大堂齊全的配套（高檔會(huì)所城市配套）星級(jí)酒店

17、式服務(wù)安全設(shè)施配套酒店式公寓配套設(shè)施酒店式公寓硬件配套管家式服務(wù)戶型面積要求：酒店式公寓注重空間舒適度與品質(zhì)感，分為一式、兩室、三室；戶型一房（平米） 兩房（平米）三房（平米）面積以上全方位頂級(jí)配套高標(biāo)準(zhǔn)的精裝設(shè)施管家式服務(wù)會(huì)所配套酒店式公寓運(yùn)營(yíng)方式直接銷售投資增值銷售返租銷售發(fā)展商物業(yè)管理公司業(yè)主委托銷售管理業(yè)主發(fā)展商酒店經(jīng)營(yíng)管理公司委托管理銷售委托經(jīng)營(yíng)返利發(fā)展商投資者酒店經(jīng)營(yíng)管理公司出租/委托經(jīng)營(yíng)委托經(jīng)營(yíng)返租回報(bào)銷售產(chǎn)權(quán)運(yùn)營(yíng)方式44目錄CONTENTSPART 6 公寓產(chǎn)品目標(biāo)消費(fèi)群 公寓產(chǎn)品目標(biāo)消費(fèi)者特征 人群1、常駐機(jī)構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員。人群特征：（1）居住需求工作幾年就

18、要輪換，只租房而不會(huì)買(mǎi)房；（2）經(jīng)濟(jì)能力住房補(bǔ)貼高，會(huì)租住品質(zhì)好的高檔公寓；（3）物業(yè)要求他們對(duì)物業(yè)的要求很高，渴求生活高品質(zhì)，秘密性更強(qiáng)，活動(dòng)空間更自由；較高的租金價(jià)格與出租經(jīng)營(yíng)回報(bào)率所吸引。公寓產(chǎn)品目標(biāo)消費(fèi)者特征 人群2、頻繁商務(wù)往來(lái)的商務(wù)人員，以方便居住和辦公。 人群特征：（1）居住需求頻繁往來(lái)當(dāng)?shù)?，公寓方便居住和辦公；（2）經(jīng)濟(jì)能力住房補(bǔ)貼高，會(huì)租住品質(zhì)好的高檔公寓；（3）物業(yè)要求渴求生活高品質(zhì)，秘密性更強(qiáng)，活動(dòng)空間更自由；較高的租金價(jià)格與出租經(jīng)營(yíng)回報(bào)率所吸引。公寓產(chǎn)品目標(biāo)消費(fèi)者特征 人群3、廣大中小投資者，占較高比例。 人群特征：（1）投資需求受較高的租金價(jià)格與出租經(jīng)營(yíng)回報(bào)率所吸引；

19、（2）經(jīng)濟(jì)能力熱衷于購(gòu)買(mǎi)房屋用于投資，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)實(shí)力較強(qiáng)；（3）物業(yè)要求一般選擇地段好、戶型面積小、總價(jià)低、升值潛力大的物業(yè)；公寓產(chǎn)品目標(biāo)消費(fèi)者特征 人群4、城市中小企業(yè)主和SOHO族人群特征：（1）居住需求少數(shù)盈利能力強(qiáng)的小企業(yè)會(huì)購(gòu)買(mǎi)或租用商務(wù)公寓，用于辦公、休息及接待客戶。同時(shí)公寓兼具居住和辦公兩種功能，適合SOHO族在家辦公。（2）經(jīng)濟(jì)能力中小企業(yè)主和創(chuàng)業(yè)者具較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)購(gòu)買(mǎi)力和消費(fèi)力（3）物業(yè)要求體現(xiàn)高品質(zhì)企業(yè)形象和物業(yè)服務(wù)，具備較高的升值潛力。他們?yōu)槭裁促I(mǎi)？u高價(jià)值：公寓的區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，大多地處城市商務(wù)、商業(yè)中心區(qū)，其產(chǎn)品本身?yè)碛械氖袌?chǎng)升值潛力巨大。其較低的總價(jià)、首付以及月還款對(duì)購(gòu)房

20、者有較強(qiáng)的誘惑力，另外，較好的裝修標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)也是影響客戶的重要因素。u高投資回報(bào)率：公寓的客戶基本可以分為投資型和自住型兩類。對(duì)于投資型的客戶來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的就是投資回報(bào)率。由于小戶型可以用相對(duì)較低的投入獲得相對(duì)較高的投資回報(bào)，往往易受投資者的親睞。相對(duì)于投資型客戶，自住型客戶看重的就是將其作為一個(gè)過(guò)渡型的產(chǎn)品。若干年后，有了更大、更舒服的房子后，小戶型或租或售，也能得到較好的投資回報(bào)。他們?yōu)槭裁促I(mǎi)？u高品質(zhì)：公寓應(yīng)本身具有足夠的品質(zhì)，最重要的，是其能夠提供持之以恒的個(gè)性化服務(wù)。個(gè)性化服務(wù)有兩點(diǎn)：1、滿足使用者個(gè)性化需求，因?yàn)樽庾≌叨酁楦邔W(xué)歷、高素質(zhì)，甚至是國(guó)際人士，他們對(duì)居住文化有著獨(dú)特的理解

21、與需求；2、項(xiàng)目本身也是個(gè)性化的，這包括樓型、裝修裝飾、環(huán)境、配套等。這一點(diǎn)是公寓的生命力所在，是公寓投資實(shí)現(xiàn)回報(bào)的核心要素。他們?yōu)槭裁促I(mǎi)？品牌是保障因素：在公寓的后期運(yùn)營(yíng)中，物業(yè)管理公司的品牌及其提供服務(wù)則直接影響出租率和出租價(jià)格。由星級(jí)酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理，能提供高品質(zhì)的專業(yè)服務(wù)，如此才能保證穩(wěn)定安全的投資回報(bào)。他們?yōu)槭裁促I(mǎi)？53目錄CONTENTSPART 7 石家莊公寓產(chǎn)品 典型案例分享位置：豐收路體育大街交口規(guī)模： 30萬(wàn)，其中公寓總建面4.8萬(wàn)，寫(xiě)字樓面積15萬(wàn)，商業(yè)10.2萬(wàn)。共5棟，2棟公寓、3棟寫(xiě)字樓。H4公寓共26層（2-26層），建面25325。H3

22、公寓共26層（2-26層），建面25325。產(chǎn)品類型：公寓、寫(xiě)字樓、商鋪，目前公寓已售罄。保利中心H3H4H1H2開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2015年6月28日先行推出H4；2016年5月27日H3開(kāi)盤(pán)，推售H3公寓16-23層，8月下旬推售24-26層。目前已清盤(pán)。在售公寓套數(shù)：每層20戶，共500套/棟（2-15層是躍層、16-26層是平層）大堂：精裝，1000電梯：3部，日立或蒂森克虜伯層高：平層2.9米，躍層4.5米標(biāo)準(zhǔn)層面積：1013面積段：40-65交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 ，交房時(shí)做隔層保利loft為主打產(chǎn)品，噱頭是贈(zèng)送面積，相當(dāng)于買(mǎi)一層贈(zèng)一層。市場(chǎng)上沒(méi)有五證齊全的loft產(chǎn)品，首付還可以分期，很大的吸

23、引客戶。保利中心公寓保利中心公寓H4公寓開(kāi)盤(pán)價(jià)格：平層:6000元/； loft 8000元/收盤(pán)均價(jià)：平層公寓6700元/， loft公寓8500元/H3公寓開(kāi)盤(pán)價(jià)格： loft公寓8500元/，平層公寓7000元/ （陰面戶型最低6300，陽(yáng)面大部分7000左右）；此價(jià)格一直到8月，基本無(wú)太大漲幅。 收盤(pán)均價(jià)：平層公寓6700元/， loft公寓8500元/；主要銷售期價(jià)格：平層公寓8700元/，loft公寓9800-9900元/； 收盤(pán)價(jià)格：平層公寓9000元/ （已售罄），loft公寓11000元/（已售罄）；銷售時(shí)優(yōu)惠政策：1、2萬(wàn)抵3萬(wàn)；2、一次性返租金補(bǔ)貼，根據(jù)認(rèn)購(gòu)時(shí)間不同優(yōu)惠不

24、同。認(rèn)購(gòu)日期至交房前（2017年10月）租金補(bǔ)貼1.1元/天，認(rèn)購(gòu)時(shí)直接減房款。約合3萬(wàn)元。（2015年H4推售時(shí)階段性銷售政策。今年H3公寓推出時(shí)無(wú)此政策）3、一次性付款97折； 4、貸款：7天內(nèi)首付到30%額外優(yōu)惠99折，7天內(nèi)首付到50%額外優(yōu)惠98折；5、首付可分期，無(wú)優(yōu)惠。7天內(nèi)10，半年后20，再半年后20； 6、老業(yè)主購(gòu)買(mǎi)總價(jià)優(yōu)惠5000元。預(yù)計(jì)租金：1.1元/天銷售狀況：已售罄月均去化量：去年月去化10套，今年熱銷期100套左右/月；保利中心公寓n保利中心公寓推廣前期以公交站亭為主，推廣主題為“六萬(wàn)首付，六年回本”，主題缺乏真正的投資價(jià)值支撐，投資回報(bào)可信度低，客戶認(rèn)可度不高，

25、辦卡量較少；后期迅速轉(zhuǎn)變推廣主題為“一成首付，一年免息”，以真實(shí)優(yōu)惠來(lái)打動(dòng)客戶，辦卡量迅速上升，保證了開(kāi)盤(pán)熱銷。 n該項(xiàng)目2015年平層公寓銷售較好，LOFT次于平層，今年開(kāi)始LOFT銷量上升，目前該產(chǎn)品已清盤(pán)。 n公寓定位為“商住全能公寓”，主打小戶型、投資。今年5月份開(kāi)始銷售情況較好，多數(shù)客戶為住宅業(yè)主再次購(gòu)買(mǎi)或社會(huì)上投資客戶，也有少部分客戶購(gòu)買(mǎi)做自用辦公。小結(jié)LOFT戶型會(huì)在夾層上進(jìn)行一部分面積贈(zèng)送，贈(zèng)送面積為公寓走廊上方部分。不計(jì)入房本面積。贈(zèng)送面積為7-11平米。LOFT戶型贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積保利中心公寓央企品牌，石家莊銷冠樓盤(pán)保利V立方快速去化KPI因素品牌影響力單價(jià)低，低首付，無(wú)息

26、分期低門(mén)檻優(yōu)勢(shì)充分挖掘老業(yè)主資源，老業(yè)主購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠5000元套；購(gòu)買(mǎi)整層、半層、5套左右的大客戶大部分為老業(yè)主深挖老業(yè)主根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)，迅速轉(zhuǎn)變項(xiàng)目賣點(diǎn)，精準(zhǔn)定位吸引客戶快速反應(yīng)前期推廣力度不足，渠道單一，以“六年回本”為推廣主題，市場(chǎng)認(rèn)可度低，效果不佳；后期迅速轉(zhuǎn)變推廣主題“一成首付”，推廣渠道增多，力度加大推廣渠道：線上：網(wǎng)絡(luò)，廣播，論壇，短信線下：圍擋、公交站亭、出租車LED保利中心公寓推廣前期以公交站亭為主，推廣主題為“六萬(wàn)首付，六年回本”，主題缺乏真正的投資價(jià)值支撐，投資回報(bào)可信度低，客戶認(rèn)可度不高，辦卡量較少；后期迅速轉(zhuǎn)變推廣主題為“一成首付，一年免息”，以真實(shí)優(yōu)惠來(lái)打動(dòng)客戶，辦卡量迅

27、速上升，保證了開(kāi)盤(pán)熱銷。2015年5月2日，LOFT公寓 樣板間開(kāi)放。推廣示意保利中心公寓保利中心公寓保利中心公寓保利中心公寓4765516464404051位 置：高新區(qū)長(zhǎng)江大道秦嶺大街交口東南角開(kāi)發(fā)商：天山集團(tuán)規(guī) 模：總建面310000 層 數(shù)： A、B座LOFT公寓22層， C座寫(xiě)字樓26層，D座平層公寓32層，1-4層為商業(yè)裙樓；產(chǎn)品類型 ：大商業(yè)集群，寫(xiě)字樓、平層公寓、loft公寓外立面：玻璃幕墻地下停車場(chǎng)：3層，比例為1:1交房時(shí)間：預(yù)計(jì)2016年10月份，B座2018年底天山銀河廣場(chǎng)A座B座C座D座LOFT公寓LOFT公寓寫(xiě)字樓平層公寓公寓套數(shù)：A座每層22戶，共396套；B座每

28、層34戶，共612套；D每層24戶，共672套在售樓座：B、D座（其中B座為L(zhǎng)OFT公寓，D座為平層公寓）主推B座，10月7日B座LOFT開(kāi)始售卡，10月23日開(kāi)盤(pán)選房，推售樓層5、6、21、22層（22層為頂層）。電 梯：A座4部電梯，B座8部電梯，D座8部電梯層 高：平層公寓3.05米，LOFT公寓4.5米面積段：平層公寓46-69，主力面積52 ；A座LOFT公寓18-54 ， B座LOFT公寓40-86 ；D座平層公寓46-69；交房標(biāo)準(zhǔn)：D座平層公寓6、8、9層精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)對(duì)外輸出1000元/，成本價(jià)800元/。墻面乳膠漆，地面復(fù)合木地板或瓷磚，衛(wèi)生間配潔具，抽油煙機(jī)，灶具，天燃

29、氣不帶家具家電。由途家制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，客戶需自己購(gòu)買(mǎi)家具、家私，電器。途家進(jìn)行日常的維護(hù)保養(yǎng)。其余樓層毛坯； A、B座LOFT公寓毛坯，交房時(shí)不隔； 證件情況：A、D座五證齊全，B座LOFT四證工程進(jìn)度：A、B座挖槽、C、D座封頂天山銀河廣場(chǎng)公寓2015年折后均價(jià)：途家精裝公寓6600元/；2015年11月前銷售平層公寓毛坯價(jià)格5900元/。 LOFT毛坯6800元/。現(xiàn)行價(jià)格：A座LOFT公寓尾房：10000元/ B座LOFT公寓：目前面價(jià)9000元/左右，預(yù)計(jì)成交均價(jià)8500-8800元/左右 D座SOHO精裝公寓：8300元/，部分朝向較差的7300-7600元/ 優(yōu)惠政策：B座1.5萬(wàn)抵

30、3萬(wàn)。3天內(nèi)回清一次性，95折。銷售情況：A座LOFT基本售完，剩余10套左右。D座平層精裝公寓月銷售量為100套左右。采用分銷帶客模式，分銷公司會(huì)將手頭的剛需客戶轉(zhuǎn)化，兩套公寓連賣，賣給自用客戶，而D座現(xiàn)場(chǎng)推廣及銷售方面還是以SOHO辦公的定位去推。天山銀河廣場(chǎng)公寓天山銀河廣場(chǎng)公寓D座交房標(biāo)準(zhǔn)公寓民用水、商業(yè)用電、天燃?xì)?、地暖。營(yíng)銷手段： D座原為毛坯公寓，后與途家簽約，由途家運(yùn)營(yíng)樓層為精裝，其余其他樓層為毛坯。途家續(xù)簽10、11、12層后，將其余樓層改為精裝，2、3、4、5層為毛坯。 2015年11月，與途家合作樓層，可首付分期，認(rèn)購(gòu)時(shí)只需交定金2萬(wàn)元，2016年5月交30%，剩余20%首付于2017年4月份交房前補(bǔ)清。客戶購(gòu)買(mǎi)公寓只需交定金，12月份預(yù)售證下來(lái)后，簽署商品房買(mǎi)賣合同，辦理貸款，每月支付月供即可。 商品房買(mǎi)賣合同待客戶交清首付款后再給客戶。途家兩種收益形式（業(yè)主提前一個(gè)月可向途家申請(qǐng)更改