中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)第九章投資性房地產(chǎn)

1、本章知識(shí)點(diǎn) （1）掌握投資性房地產(chǎn)概念和范圍； （2）掌握投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件； （3）掌握投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量的核算； （4）掌握投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的核算； （5）掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算； （6）熟悉投資性房地產(chǎn)處置的核算。 一.投資性房地產(chǎn)的概念 二.投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量 投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。 （一）屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目 1.已出租的土地使用權(quán) 是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)

2、計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。 2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。但是，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于此類。 3.已出租的建筑物 是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的房屋等建筑物。企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的建筑物，不屬于此類。 【例【例9-19-1】甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃合同，乙企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的兩間門面房出租賃合同，乙企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的兩間門面房出租給甲企業(yè)，為期給甲企業(yè)，為期5 5年。甲企業(yè)一開(kāi)始將這兩間門面年。甲企業(yè)一開(kāi)始將這兩間門面房用于自行經(jīng)營(yíng)餐館。房

3、用于自行經(jīng)營(yíng)餐館。2 2年后，由于連續(xù)虧損，甲年后，由于連續(xù)虧損，甲企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給丙企業(yè)，以賺取租金差價(jià)。判企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給丙企業(yè)，以賺取租金差價(jià)。判斷一下，該門面房是否屬于甲、乙企業(yè)的投資性斷一下，該門面房是否屬于甲、乙企業(yè)的投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)。 本例中，對(duì)于甲企業(yè)而言，這兩間門面房不本例中，對(duì)于甲企業(yè)而言，這兩間門面房不屬于其投資性房地產(chǎn)，因?yàn)槠洚a(chǎn)權(quán)不屬于甲企業(yè)；屬于其投資性房地產(chǎn)，因?yàn)槠洚a(chǎn)權(quán)不屬于甲企業(yè)；對(duì)于乙企業(yè)而言，則屬于投資性房地產(chǎn)。對(duì)于乙企業(yè)而言，則屬于投資性房地產(chǎn)。 （二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目 1.自用房地產(chǎn) 即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)，包括自用的

4、建筑物（固定資產(chǎn)）和自用的土地使用權(quán)（無(wú)形資產(chǎn)）。例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館。 2.作為存貨的房地產(chǎn) 通常指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地。 某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 （一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn) 將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件。 1.與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；

5、2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠的計(jì)量。 （二）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量 投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。 1.外購(gòu)的投資性房地產(chǎn) 對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)開(kāi)始對(duì)外出租（自租賃期開(kāi)始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。 企業(yè)購(gòu)入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購(gòu)的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，自租賃期開(kāi)始日或用于資本增值之日開(kāi)始，才能從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 2.自行建造的投資性房地產(chǎn) 企業(yè)自行建造（或開(kāi)發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，

6、只有在自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開(kāi)始對(duì)外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。 企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對(duì)外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，自租賃期開(kāi)始日或用于資本增值之日開(kāi)始，從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 一.采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)二.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 三.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更 企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，符合

7、一定條件的，也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。 在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 1.外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)或自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，按照其實(shí)際成本： 借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款（或在建工程等） 2.按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷： 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 （投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷） 3.取得租金收入： 借：

8、銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 4.投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備： 借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 （一）采用公允價(jià)值模式的前提條件 企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件： 1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng) 所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對(duì)于大中城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。 2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他

9、相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。 （二）會(huì)計(jì)處理 1.外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)或自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，按照其實(shí)際成本： 借：投資性房地產(chǎn)成本 貸：銀行存款（或在建工程等） 2.不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷 企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。 公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值的差額： 借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值的差額： 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 3.取得的租金收入 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 【例【例9-29-2】甲

10、企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的企甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)。業(yè)。20207 7年年8 8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開(kāi)發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開(kāi)發(fā)約定將甲公司開(kāi)發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開(kāi)發(fā)完成的同時(shí)開(kāi)始租賃給乙公司使用，租賃期為完成的同時(shí)開(kāi)始租賃給乙公司使用，租賃期為l0l0年。當(dāng)年年。當(dāng)年1010月月1 1日，該寫字樓開(kāi)發(fā)完成并開(kāi)始起租，日，該寫字樓開(kāi)發(fā)完成并開(kāi)始起租，寫字樓的造價(jià)為寫字樓的造價(jià)為90 000 00090 000 000元。元。 由于該棟寫字樓地處商業(yè)繁華區(qū)，所在城區(qū)由于該棟寫字樓地處商業(yè)繁華區(qū)，所在城區(qū)有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)

11、，而且能夠從房地產(chǎn)交有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)報(bào)價(jià)，甲公司決易市場(chǎng)上取得同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)報(bào)價(jià)，甲公司決定采用公允價(jià)值模式對(duì)該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后定采用公允價(jià)值模式對(duì)該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。續(xù)計(jì)量。20207 7年年l2l2月月3131日，該寫字樓的公允價(jià)值日，該寫字樓的公允價(jià)值為為92 000 00092 000 000元。元。20208 8年年1212月月3131日，該寫字樓的日，該寫字樓的公允價(jià)值為公允價(jià)值為93 000 00093 000 000元。元。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： （1）207年10月1日，甲公司開(kāi)發(fā)完成寫字樓并出租借：投資

12、性房地產(chǎn)（成本）90 000 000貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 90 000 000 （2）207年12月31日，以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益 借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 2 000 000貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 2 000 000 （3）208年12月31日，以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 1 000 000貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益1 000 000 企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)

13、公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。 成本模式公允價(jià)值模式會(huì)計(jì)政策變更不得轉(zhuǎn)換 企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照計(jì)量模式變更日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值： 借：投資性房地產(chǎn)（成本） 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（或攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 盈余公積 利潤(rùn)分配未分配利潤(rùn) 如公允價(jià)值小于賬面價(jià)值應(yīng)將其計(jì)入借方。轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值。 【例【例9-39-3】甲企業(yè)將某一棟寫字樓租賃給乙公甲企業(yè)將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。司使用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。20209 9

14、年年1 1月月1 1日，甲企業(yè)認(rèn)為，出租給乙公司使用日，甲企業(yè)認(rèn)為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較成熟，的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較成熟，具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，決定對(duì)該具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，決定對(duì)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式項(xiàng)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量。該寫字樓的原造價(jià)為計(jì)量。該寫字樓的原造價(jià)為90 000 00090 000 000元，已計(jì)元，已計(jì)提折舊提折舊2 700 0002 700 000元，賬面價(jià)值為元，賬面價(jià)值為87 300 00087 300 000元。元。20209 9年年1 1月月1

15、1日，該寫字樓的公允價(jià)值為日，該寫字樓的公允價(jià)值為95 000 95 000 000000元。元。 假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤(rùn)的假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤(rùn)的l0%l0%計(jì)提盈余公積。計(jì)提盈余公積。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本） 95 000 000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 2 700 000貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓 90 000 000盈余公積770 000 利潤(rùn)分配未分配利潤(rùn) 6 930 000【95000000-（90000000-2700000）】10%7700000-770000 【例【例9-49-4】關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換，下列說(shuō)法

16、中正確的是（的轉(zhuǎn)換，下列說(shuō)法中正確的是（ ）。）。 A.A.成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)估計(jì)變更估計(jì)變更 B.B.已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式 C.C.已采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從已采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式 D.D.企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式可以隨意變更企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式可以隨意變更 B 一.房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 二.投資性房地產(chǎn)的處置 （一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式

17、及轉(zhuǎn)換日 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)： 1.投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自用 即將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開(kāi)始將其用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。 2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租 通常指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)租賃期開(kāi)始日。租賃開(kāi)始日，是指承租人有權(quán)行使其租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。 3.自用建筑物或土地使

18、用權(quán)停止自用改為出租 即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)或土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃開(kāi)始日。 4.自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值 即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的土地使用權(quán)改用于資本增值，將土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后，確定用于資本增值的日期。 （二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理 1.成本模式下的轉(zhuǎn)換 自用房地產(chǎn)或存貨投資性房地產(chǎn)按賬面價(jià)值按賬面價(jià)值轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)換 （1）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。 借：固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)） 貸：投資性房

19、地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 貸：累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷） 借：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 （或無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備） 【例【例9-59-5】20072007年年7 7月末，甲企業(yè)將出租在外月末，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，的廠房收回，8 8月月1 1日開(kāi)始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)，日開(kāi)始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)，該廠房相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該廠房相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，截至某該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，截至某年年7 7月月3131日，賬面價(jià)值為日，賬面價(jià)值為37 650 00037 650 000元，其中，原元

20、，其中，原價(jià)價(jià)50 000 00050 000 000元，累計(jì)已計(jì)提折舊元，累計(jì)已計(jì)提折舊12 350 00012 350 000元。元。 甲企業(yè)某年8月1日的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn) 50 000 000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 12 350 000貸：投資性房地產(chǎn)廠房 50 000 000累計(jì)折舊 12 350 000 （2）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的房地產(chǎn) 企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值： 借：投資性房地產(chǎn) 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 【例【例9-69-6】甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)

21、發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，企業(yè)，20207 7年年3 3月月1010日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂租日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)始日為業(yè)使用，租賃期開(kāi)始日為20207 7年年4 4月月1515日。日。20207 7年年4 4月月1515日，該寫字樓的賬面余額日，該寫字樓的賬面余額450 000 000450 000 000元，元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式計(jì)量。未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式計(jì)量。 甲企業(yè)207年4月15目的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)450 000 000貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品450 00

22、0 000 （3）自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日： 借：投資性房地產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn) 無(wú)形資產(chǎn) 借：累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷） 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 【例【例9-79-7】甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公。業(yè)總部辦公。20207 7年年3 3月月1010日，甲企業(yè)與乙企業(yè)日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)始日為乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)始日為20

23、207 7年年4 4月月1515日，日，為期為期5 5年。年。20207 7年年4 4月月1515日，這棟辦公樓的賬面余日，這棟辦公樓的賬面余額額450 000 000450 000 000元。已計(jì)提折舊元。已計(jì)提折舊3 000 0003 000 000元。假元。假設(shè)甲企業(yè)所在城市沒(méi)有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。設(shè)甲企業(yè)所在城市沒(méi)有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。 甲企業(yè)207年4月15日的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)450 000 000累計(jì)折舊3 000 000貸：固定資產(chǎn) 450 000 000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 3 000 000 2.公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換 （1）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資

24、性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。 轉(zhuǎn)換日： 借：固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)） 貸：投資性房地產(chǎn)（成本） 投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值變動(dòng)） 公允價(jià)值變動(dòng)損益 原累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)的余額在借方時(shí)，在轉(zhuǎn)換時(shí)應(yīng)在貸方?jīng)_銷；反之，應(yīng)在轉(zhuǎn)換時(shí)在借方?jīng)_銷轉(zhuǎn)換日，固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的公允價(jià)值高于投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，則計(jì)入貸方；反之，記入借方。 【例【例9-89-8】20208 8年年1010月月1515日，甲企業(yè)因租賃日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準(zhǔn)

25、備作為辦公樓用期滿，將出租的寫字樓收回，準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。于本企業(yè)的行政管理。20208 8年年1212月月1 1日，該寫字日，該寫字樓正式開(kāi)始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自樓正式開(kāi)始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值為用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值為48 000 00048 000 000元。該元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為面價(jià)值為47 500 00047 500 000元，其中，成本為元，其中，成本為45 000 45 000 000000元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值2

26、500 0002 500 000元。元。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn) 48 000 000貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本） 45 000 000寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 2 500 000公允價(jià)值變動(dòng)損益 500 000 （2）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值： 借：投資性房地產(chǎn)（成本） 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 資本公積其他資本公積轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額貸記“資本

27、公積其他資本公積” 待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期的其他業(yè)務(wù)收入： 借：資本公積其他資本公積 貸：其他業(yè)務(wù)收入 【例【例9-99-9】沿用【例沿用【例9-69-6】，假設(shè)轉(zhuǎn)換后采用】，假設(shè)轉(zhuǎn)換后采用公允價(jià)值模式計(jì)量，公允價(jià)值模式計(jì)量，4 4月月1515日該寫字樓的公允價(jià)值日該寫字樓的公允價(jià)值為為410 000 000410 000 000元，元，20207 7年年1212月月3131日，該項(xiàng)投資日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為430 000 000430 000 000元。元。20208 8年年4 4月租賃期屆滿，甲企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，月

28、租賃期屆滿，甲企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并于并于20208 8年年6 6月以月以460 000 000460 000 000元出售，出售款項(xiàng)元出售，出售款項(xiàng)已收訖。已收訖。 【例9-6】甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，207年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)始日為207年4月15日。207年4月15日，該寫字樓的賬面余額450 000 000元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式計(jì)量。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1）207年4月15日借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本） 410 000 000公允價(jià)值變動(dòng)損益 40 000 000貸：開(kāi)發(fā)

29、產(chǎn)品450 000 000 （2）207年12月31日借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 20 000 000貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益20 000 000 （3）208年6月，出售時(shí)借：銀行存款460 000 000貸：其他業(yè)務(wù)收入460 000 000借：其他業(yè)務(wù)成本430 000 000貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本） 410 000 000寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 20 000 000 同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入公允價(jià)值變動(dòng)減值40 000 000元-公允價(jià)值變動(dòng)增值20 000 000元=公允價(jià)值變動(dòng)減值20 000 000元 借：其他業(yè)務(wù)收入20 000 000

30、 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益20 000 000 【例【例9-109-10】沿用【例沿用【例9-69-6】，假設(shè)轉(zhuǎn)換后采】，假設(shè)轉(zhuǎn)換后采用公允價(jià)值模式計(jì)量，用公允價(jià)值模式計(jì)量，4 4月月1515日該寫字樓的公允價(jià)日該寫字樓的公允價(jià)值為值為470 000 000470 000 000元。元。20207 7年年1212月月3131日，該項(xiàng)投日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為480 000 000480 000 000元。元。2020 8 8年年4 4月租賃期屆滿，甲企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，月租賃期屆滿，甲企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并于并于20208 8年年6 6月以月以550 00

31、0 000550 000 000元出售，出售款項(xiàng)元出售，出售款項(xiàng)已收訖。已收訖。 【例9-6】甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，207年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)始日為207年4月15日。207年4月15日，該寫字樓的賬面余額450 000 000元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式計(jì)量。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1）207年4月15日借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本） 470 000 000貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品450 000 000資本公積其他資本公積 20 000 000 （2）207年12月31日借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（公允價(jià)值變

32、動(dòng)） 10 000 000貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益10 000 000 （3）208年6月，出售時(shí)借：銀行存款550 000 000貸：其他業(yè)務(wù)收入 550 000 000借：其他業(yè)務(wù)成本480 000 000貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本） 470 000 000 寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 10 000 000 同時(shí)，將資產(chǎn)性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入借：公允價(jià)值變動(dòng)損益10 000 000貸：其他業(yè)務(wù)收入10 000 000同時(shí)，將轉(zhuǎn)換時(shí)原計(jì)入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入借：資本公積其他資本公積20 000 000貸：其他業(yè)務(wù)收入 20 000 000 （3）自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)

33、換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值： 借：投資性房地產(chǎn)（成本） 累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷） 固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備 公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)） 資本公積其他資本公積 轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額貸記“資本公積其他資本公積” 待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期的其他業(yè)務(wù)收入： 借：資本公積其他資本公積 貸：其他業(yè)務(wù)收入 【例【例9-119-11】202

34、07 7年年6 6月，甲企業(yè)打算搬遷至月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準(zhǔn)備將其出租，以賺取租金收入。甲企業(yè)準(zhǔn)備將其出租，以賺取租金收入。20207 7年年1010月，甲企業(yè)完成了搬遷工作，原辦公樓停止自月，甲企業(yè)完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。用。20207 7年年1212月，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)月，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)始日為始日為20208 8年年1 1月月1 1日，租賃期限為日，租賃期限為3 3年。年。 在本例中，甲

35、企業(yè)應(yīng)當(dāng)于租賃期開(kāi)始日在本例中，甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)于租賃期開(kāi)始日（20208 8年年1 1月月1 1日），將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性日），將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。由于該辦公樓處于商業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)。由于該辦公樓處于商業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)交易活躍，該企業(yè)能夠從市場(chǎng)上取得同類或類似房地活躍，該企業(yè)能夠從市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，假設(shè)甲企業(yè)對(duì)出產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，假設(shè)甲企業(yè)對(duì)出租的辦公樓采用公允價(jià)值模式計(jì)量。假設(shè)租的辦公樓采用公允價(jià)值模式計(jì)量。假設(shè)20208 8年年1 1月月1 1日，該辦公樓的公允價(jià)值為日，該辦公樓的公允價(jià)值為350 000 000350 000 00

36、0元，元，其原價(jià)為其原價(jià)為500 000 000500 000 000元，已提折舊元，已提折舊142 500 000142 500 000元。元。 甲企業(yè)208年1月1日的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)辦公樓（成本） 350 000 000公允價(jià)值變動(dòng)損益 7 500 000累計(jì)折舊 142 500 000貸：固定資產(chǎn) 500 000 000 當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。 企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益（將實(shí)際收到的處置收入計(jì)入“其

37、他業(yè)務(wù)收入”，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”）。 （一）采用成本模式計(jì)量 處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按實(shí)際收到的金額： 借:銀行存款 貸:其他業(yè)務(wù)收入 借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn) （二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量 處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按實(shí)際收到的金額： 借:銀行存款 貸:其他業(yè)務(wù)收入 按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值： 借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值變動(dòng)） 貸：投資性房地產(chǎn)（成本） 投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值變動(dòng)） 原余額在借方時(shí)，該科目應(yīng)在貸方?jīng)_銷 同時(shí)： 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：其他業(yè)務(wù)收入 或： 借：其他業(yè)務(wù)收入 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

38、按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日記入資本公積的金額： 借：資本公積其他資本公積 貸：其他業(yè)務(wù)收入 【例【例9-129-12】20207 7年年6 6月甲公司將其出租的一棟月甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。租賃期滿后，甲公寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。租賃期滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為300 300 000 000000 000元，乙公司已用銀行存款付清。元，乙公司已用銀行存款付清。 （1 1）假設(shè)這棟寫字樓原采用成本模式計(jì)量。）假設(shè)這棟寫字樓原采用成本模式計(jì)量。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為280 000 00

39、0280 000 000元，已元，已計(jì)提折舊計(jì)提折舊30 000 00030 000 000元。元。 甲公司的賬務(wù)處理如下：借：銀行存款300 000 000貸：其他業(yè)務(wù)收入300 000 000借：其他業(yè)務(wù)成本250 000 000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 30 000 000貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓 280 000 000 （2 2）假設(shè)這棟寫字樓原采用公允價(jià)值模式）假設(shè)這棟寫字樓原采用公允價(jià)值模式計(jì)量。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為計(jì)量。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為210 000 000210 000 000元，公允價(jià)值變動(dòng)為借方余額元，公允價(jià)值變動(dòng)為借方余額40 000 00040 000

40、 000元。元。 甲公司的賬務(wù)處理如下：借：銀行存款 300 000 000貸：其他業(yè)務(wù)收入 300 000 000借：其他業(yè)務(wù)成本 250 000 000貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本） 210 000 000寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 40 000 000 同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 40 000 000貸：其他業(yè)務(wù)收入 40 000 000 一.單項(xiàng)選擇題1.A企業(yè)2007年1月1日外購(gòu)一辦公樓，含稅售價(jià)450萬(wàn)元，該辦公樓用于出租，年租金18萬(wàn)元，每年年末收取。該企業(yè)采用公允價(jià)值模式對(duì)其進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2007年12月31日該辦公樓的公允價(jià)值

41、為490萬(wàn)元，2008年12月31日該辦公樓的公允價(jià)值為500萬(wàn)元，2009年1月15日甲企業(yè)出售該辦公樓，售價(jià)520萬(wàn)元，處置時(shí)影響損益的金額合計(jì)是（）萬(wàn)元。 A0B10C20D30C 2.甲股份公司于205年3月15日將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為行政管理部門使用，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值1500萬(wàn)元，預(yù)計(jì)尚可使用年限15年，采用平均年限法計(jì)提折舊，無(wú)殘值，則A公司在205對(duì)該資產(chǎn)應(yīng)計(jì)提的折舊額是（）萬(wàn)元。 A72.5B75C100D145B 3.下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理中，說(shuō)法正確的有（）。 A.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)該計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，并進(jìn)行減值測(cè)試B.采用成

42、本模式計(jì)量的土地使用權(quán)，期末應(yīng)當(dāng)計(jì)提土地使用權(quán)當(dāng)期的攤銷額C.存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的賬面價(jià)值計(jì)量D.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為成本模式，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更 B 4.房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)商品轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的其差額通過(guò)（）科目核算。A.公允價(jià)值變動(dòng)損益B.營(yíng)業(yè)外收入 C.資本公積 D.其他業(yè)務(wù)收入 C 5.企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入（）。A.公允價(jià)值變動(dòng)損益B.營(yíng)業(yè)外支出 C.其他

43、業(yè)務(wù)成本 D.資本公積 C 6.正保公司203年1月1日外購(gòu)一幢建筑物。該建筑物的售價(jià)（含稅）為400萬(wàn)元，款項(xiàng)已經(jīng)通過(guò)銀行存款結(jié)算。該建筑物用于出租，年租金為20萬(wàn)元。每年年初收取租金。該企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。203年年末該建筑物的公允價(jià)值為430萬(wàn)元。203年該項(xiàng)交易影響當(dāng)期損益的金額為（）。A40 B20 C30 D50 D 7.某企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式。2008年3月5日購(gòu)入一幢建筑物用于出租。該建筑物的成本為450萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用年限為15年，預(yù)計(jì)凈殘值為30萬(wàn)元。采用直線法計(jì)提折舊。2008年應(yīng)該計(jì)提的折舊額為（）萬(wàn)元。A28B21 C23.33

44、D22.5 B2008年計(jì)提折舊=（450-30）15912=21（萬(wàn)元） 8.下列說(shuō)法中不正確的是（）。A.外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出B.只要與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)，就應(yīng)確認(rèn)投資性房地產(chǎn)C.與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本；不滿足準(zhǔn)則規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益D.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成B 9.A企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。208年3月5日，A企業(yè)將一間廠房轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。該

45、廠房的賬面余額為150萬(wàn)元，已提折舊40萬(wàn)元，已經(jīng)計(jì)提的減值準(zhǔn)備為15萬(wàn)元。該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為75萬(wàn)元。轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值為（）萬(wàn)元。 A95 B75 C150 D110B 10.下列各項(xiàng)中，屬于甲公司投資性房地產(chǎn)的有（）。 A.已出租給乙公司但仍提供清潔服務(wù)的寫字樓 B.已建造完成并擬用于整體出租給丙公司但尚未簽訂租賃合同的商鋪 C.已轉(zhuǎn)租給丁公司的門面房（該房產(chǎn)權(quán)屬于W公司） D.企業(yè)持有的準(zhǔn)備增值后出售的建筑物B 11.下列關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量模式下投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的表述中，正確的表述有（）。A.處置投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理與成本模式下的處置相同B.將自用建筑物轉(zhuǎn)換為投資

46、性房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)按建筑物原價(jià)作為成本入賬C.將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用建筑物時(shí)應(yīng)按轉(zhuǎn)換日賬面價(jià)值作為固定資產(chǎn)原價(jià)D.期末投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值小于其賬面價(jià)值的差額應(yīng)借記公允價(jià)值變動(dòng)損益 D 12.企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式。2007年1月1日，該企業(yè)將一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該投資性房地產(chǎn)的賬面余額為120萬(wàn)元，已提折舊20萬(wàn)元，已經(jīng)計(jì)提的減值準(zhǔn)備為10萬(wàn)元。該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為75萬(wàn)元。轉(zhuǎn)換日固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值為（ ）萬(wàn)元。 A. 100 B. 80 C. 90 D. 75C 13.存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。轉(zhuǎn)換當(dāng)

47、日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的其差額通過(guò)（ ）科目核算。 A.營(yíng)業(yè)外支出 B.公允價(jià)值變動(dòng)損益 C.投資收益 D.其他業(yè)務(wù)收入B 二.多項(xiàng)選擇題 1.下列關(guān)于成本計(jì)量模式下企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的說(shuō)法中，正確的說(shuō)法有（ ）。 A.不使用“投資性房地產(chǎn)清理”科目B.應(yīng)按實(shí)收金額貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目C.應(yīng)按投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目D.應(yīng)按實(shí)收金額與投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值之差額貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目 ABC 2.下列（ ）情形可以將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)。A.自用土地使用權(quán)停止自用，用于資本增值B.企業(yè)將持有準(zhǔn)備增值的土地使用權(quán)開(kāi)始建造

48、管理用的辦公樓C.自用廠房停止自用，改為出租D.轉(zhuǎn)為存貨的投資性房地產(chǎn) ABCD 3.對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，下列說(shuō)法中不正確的是（ ）。A.企業(yè)只能采用成本價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量B.企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量C.同一企業(yè)對(duì)不同的投資性房地產(chǎn)應(yīng)該采用相同的計(jì)量模式D.企業(yè)選擇采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，以后期間也可采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 AD 4.投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出下列描述不正確的有（ ）。A.采用成本模式的計(jì)量下當(dāng)月增加的土地當(dāng)月進(jìn)行攤銷B.采用成本模式的計(jì)量下當(dāng)月

49、增加的房屋當(dāng)月不計(jì)提折舊C.采用公允模式的計(jì)量下當(dāng)月增加的土地下月開(kāi)始攤銷D.采用公允模式的計(jì)量下當(dāng)月增加的房屋當(dāng)月月開(kāi)始計(jì)提折舊 CD 5.攤銷投資性房地產(chǎn)可能貸記的科目是（ ）。A.資產(chǎn)減值準(zhǔn)備B.投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊C.投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備D.投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷 BD 6.下列表述正確的有（ ）。A.某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)部分用于出租，部分用于自用，能夠區(qū)分的分開(kāi)核算出租部分和自用部分B.按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地不屬于持有并準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)C.某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)部分用于出租，部分用于自用，能夠區(qū)分的分開(kāi)核算出租部分和自用部分，不能區(qū)分的全部作為投資性房地產(chǎn)核算D.某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)部分

50、用于出租，部分用于自用，能夠區(qū)分的分開(kāi)核算出租部分和自用部分，不能區(qū)分的全部作為自用房產(chǎn)核算 ABD 7.下列屬于企業(yè)的投資性房地產(chǎn)的有（ ）。A企業(yè)自行建造后用于出租的房地產(chǎn)B企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值的土地使用權(quán)C企業(yè)經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的生產(chǎn)線D企業(yè)經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的廠房ABD 8.根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則投資性房地產(chǎn)，下列項(xiàng)目屬于投資性房地產(chǎn)的是（ ）。A已出租的建筑物B持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的房屋建筑物C已出租的土地使用權(quán)D持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)ACD 9.下列各項(xiàng)應(yīng)該計(jì)入一般企業(yè)“其他業(yè)務(wù)收入”科目的有（ ）。 A.出售投資性房地產(chǎn)的收入 B.出租建筑物的租金收入 C.出售自用房屋的收入 D.

51、將持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)予以轉(zhuǎn)讓所取得的收入ABD 10.下列各項(xiàng)中，不影響企業(yè)當(dāng)期損益的是（ ）。 A.采用成本計(jì)量模式，期末投資性房地產(chǎn)的可收回金額高于賬面價(jià)值 B.采用成本計(jì)量模式，期末投資性房地產(chǎn)的可收回金額高于賬面余額 C.采用公允價(jià)值計(jì)量模式，期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于賬面余額 D.自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值A(chǔ)BD 11.關(guān)于投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式，下列說(shuō)法中正確的是（） A.已經(jīng)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式 B.已經(jīng)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式轉(zhuǎn)為

52、公允價(jià)值模式 C.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷 D.企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式一經(jīng)確定不得隨意變更ACD 12.關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，下列說(shuō)法正確的有（ ）。 A.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷 B.已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式 C.已經(jīng)采用成本模式計(jì)量的，可以轉(zhuǎn)為采用公允價(jià)值模式計(jì)量 D.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷ABC 三.判斷題 1.凡企業(yè)以外購(gòu)或自行建造方式取得的投資性房地產(chǎn)，無(wú)論其后續(xù)計(jì)量采用成本模式還是公允價(jià)值模式，均應(yīng)在取得時(shí)按成本金額入賬。但企

53、業(yè)將自用的建筑物或作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬。（） 2.企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)的租金收入，應(yīng)借記“銀行存款”等科目，貸記“投資收益”科目。（） 3.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換時(shí)的賬面價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，賬面價(jià)值與原賬面余額的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。（） 4.企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不應(yīng)當(dāng)對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。（） 5.企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期營(yíng)業(yè)外收支。（） 6.外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成

54、本，包括購(gòu)買價(jià)款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出，不包括發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)。（） 7.企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的建筑物再出租的不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍（）。 8.在公允價(jià)值計(jì)量模式下，資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值小于其賬面余額的差額，應(yīng)借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，但計(jì)提的減值準(zhǔn)備以后不得轉(zhuǎn)回。（） 9.期末企業(yè)將投資性房地產(chǎn)的賬面余額單獨(dú)列示在資產(chǎn)負(fù)債表上。（） 10.企業(yè)不論在成本模式下，還是在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，均確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。 （ ） 11.在以成本模式計(jì)量的情況下，將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬

55、面余額，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目。（） 12.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。 （ ） 四.計(jì)算分析題 1.1.乙公司系一上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。乙公司系一上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。20207 7年年1 1月月1 1日，乙公司開(kāi)發(fā)的一棟全裝修的建筑物達(dá)到預(yù)定可使用狀日，乙公司開(kāi)發(fā)的一棟全裝修的建筑物達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，當(dāng)即出租給丙公司使用。該建筑物總造價(jià)為態(tài)，當(dāng)即出租給丙公司使用。該建筑物總造價(jià)為8 0008 000萬(wàn)元萬(wàn)元（含符合資本化條件的借

56、款利息（含符合資本化條件的借款利息600600萬(wàn)元），預(yù)計(jì)使用壽命萬(wàn)元），預(yù)計(jì)使用壽命為為1515年，假定凈殘值為年，假定凈殘值為500500萬(wàn)。丙公司的租賃期為萬(wàn)。丙公司的租賃期為4 4年，每年，每年租金為年租金為750750萬(wàn)元（假定丙公司均能于各年末按期支付）。萬(wàn)元（假定丙公司均能于各年末按期支付）。 乙公司起初對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)乙公司起初對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，并采用年限平均法計(jì)提折舊。后來(lái)，乙公司的投資計(jì)量，并采用年限平均法計(jì)提折舊。后來(lái)，乙公司的投資性房地產(chǎn)滿足了采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的條件。性房地產(chǎn)滿足了采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的條件。乙

57、公司自乙公司自20092009年年2 2月月1 1日起，決定對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)日起，決定對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量由成本模式變更為公允價(jià)值模式。變更當(dāng)日，該寫字樓量由成本模式變更為公允價(jià)值模式。變更當(dāng)日，該寫字樓的公允價(jià)值為的公允價(jià)值為8 5008 500萬(wàn)元。萬(wàn)元。20092009年年底和年年底和20102010年年底，該建年年底，該建筑物的公允價(jià)值分別為筑物的公允價(jià)值分別為9 0009 000萬(wàn)元和萬(wàn)元和8 7008 700萬(wàn)元。租賃期屆萬(wàn)元。租賃期屆滿日，乙公司立即將該建筑物出售給丁公司，出售價(jià)款滿日，乙公司立即將該建筑物出售給丁公司，出售價(jià)款9 9 200200萬(wàn)元，已收存銀行。萬(wàn)元

58、，已收存銀行。 假定乙公司按凈利潤(rùn)的假定乙公司按凈利潤(rùn)的10%10%提取盈余公積，不考慮所提取盈余公積，不考慮所得稅及其他相關(guān)稅費(fèi)。得稅及其他相關(guān)稅費(fèi)。 要求：編制乙公司要求：編制乙公司20072007年年1 1月月1 1日至日至20112011年年1 1月月1 1日的相日的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄。關(guān)會(huì)計(jì)分錄。 乙公司乙公司20072007年年1 1月月1 1日至日至20112011年年1 1月月1 1日的相關(guān)會(huì)計(jì)分日的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄如下：錄如下： （1 1）20072007年年1 1月月1 1日自建取得投資性房地產(chǎn)：日自建取得投資性房地產(chǎn)：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本8 0008 000貸：

59、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 8 0008 000 （2 2）20072007年年1212月月3131日計(jì)提投資性房地產(chǎn)折舊：日計(jì)提投資性房地產(chǎn)折舊：借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 458.33458.33（80008000500500）/15/1511/1211/12） （1111個(gè)月的折舊）個(gè)月的折舊）貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 458.33458.33同時(shí)，確認(rèn)租金收入：同時(shí)，確認(rèn)租金收入： 借：銀行存款借：銀行存款 750750貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 750 750 （3 3）20082008年年1212月月3131日計(jì)提投資性房地產(chǎn)折舊：日計(jì)

60、提投資性房地產(chǎn)折舊： 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 500500貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 500500同時(shí)，確認(rèn)租金收入：同時(shí)，確認(rèn)租金收入：借：銀行存款借：銀行存款 750 750 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 750 750 （4 4）20092009年年1 1月月3131日計(jì)提投資性房地產(chǎn)折舊：日計(jì)提投資性房地產(chǎn)折舊：借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 41.6741.67貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 41.67 41.67 （5 5）20092009年年2 2月月1 1日由成本模式變更為公允價(jià)值模式：日由