都會(huì)100項(xiàng)目銷(xiāo)售執(zhí)行報(bào)告

1、都會(huì) 100 項(xiàng)目銷(xiāo)售執(zhí)行報(bào)告目錄第一篇市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告p61.1總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)p71.2華強(qiáng)北區(qū)域市場(chǎng)總特征p121.3重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析p151.4客戶(hù)群體及內(nèi)外銷(xiāo)市 場(chǎng)分析p202.1項(xiàng)目概況 - p232.2項(xiàng)目的 SWO 分析-p242.3項(xiàng)目的物業(yè)定位及目標(biāo)客戶(hù)群分析 -p252.4銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)組織 -p262.5項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià)及總體進(jìn)展戰(zhàn)略 -p26第三篇 商業(yè)部分分析 - p273.1地塊的商業(yè)價(jià)值分析 -p283.2 項(xiàng)目的 SWO 分析- p283.3商業(yè)的定位分析及商業(yè)的業(yè)態(tài)劃分建議 （附：商場(chǎng)鋪位劃分圖） -p293.4商業(yè)物業(yè)治理 -p343.5銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)的組織 -p343.6商場(chǎng)

2、的綜合評(píng)價(jià)及總體評(píng)價(jià) - p34第四篇 銷(xiāo)售方案 - p354.1總體銷(xiāo)售策略 -p364.2銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及銷(xiāo)售的時(shí)期安排 - p36第二篇 項(xiàng)目的住宅和公寓分析p224.3現(xiàn)場(chǎng)包裝及形象包裝 -p384.4銷(xiāo)售渠道選擇與設(shè)計(jì) -p474.5廣告策略與銷(xiāo)售方案及預(yù)算 - p494.6現(xiàn)場(chǎng)包裝及預(yù)算 - p53第五篇 價(jià)格策略 - p555.1塔樓部分 - p565.1.1價(jià)目表制定的原則 -p565.1.2項(xiàng)目的實(shí)收均價(jià)與銷(xiāo)售速度 -p565.1.3折扣率的講明 -p585.1.4各銷(xiāo)售時(shí)期折扣率 -p585.2商業(yè)部分 - p595.2.1市場(chǎng)售價(jià)比較法 -p595.2.2市場(chǎng)租金比較法（投資回

3、報(bào)法） - p61第六篇 銷(xiāo)售實(shí)施 - p65第七篇 銷(xiāo)售預(yù)備工作細(xì)節(jié) - p673 / 60p751、物業(yè)進(jìn)展建議 -p768.1 住宅部分 - p768.1.1架空層（含會(huì)所）功能設(shè)置 - p768.1.2公用部分的裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 - p778.2 商場(chǎng)部分 - p778.2.1裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 -p778.2.2商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)治理建議 - p782、價(jià)格擬定的參考數(shù)據(jù) - 附頁(yè)8.3 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)調(diào)查表（住宅物業(yè)數(shù)據(jù)表 1-8 ）8.4 與競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)比較打分表（都會(huì) 100 商住比較表）8.5 商業(yè)裙樓各層的平面劃分圖（ 1-4 層）第一篇 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告1.1 總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)1.1.1總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)1）住

4、宅部分 2000 年上半年深圳市共銷(xiāo)售商品房 233.42 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 15.4%。其中住宅銷(xiāo)售面積 217.40 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.3%， 占總銷(xiāo)售面積的 93%以上。講明在商品房的銷(xiāo)售中，住宅所占的 比重越來(lái)越重。2）商業(yè)部分2000 年上半年全市商業(yè)用地出讓面積為 10.75 萬(wàn)平方米，同比 減少74.6%。特區(qū)內(nèi)要緊分布在福田區(qū)和羅湖區(qū)，其中福田區(qū)出 讓面積為6.08 萬(wàn)平方米，占出讓面積的 57%。講明隨著都市中 心的西移，福田的商業(yè)核心地位正在形成。2000 年 1 季度末商服施工面積為 165.08 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了20.3%。特不是東門(mén)的舊城改造，使區(qū)域內(nèi)商服

5、的可售面積空前 增加，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。東門(mén)的商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售嚴(yán)峻不暢已是 不爭(zhēng)的事實(shí)。3）辦公樓市場(chǎng)2000 年上半年全市辦公樓用地出讓面積為 3.81 萬(wàn)平方米，比去5 / 60年同期減少了 79.2%。其中福田區(qū)出讓面積僅為 0.3 萬(wàn)平方米， 占總量的 8%。但上半年辦公樓 （含非商品房）批準(zhǔn)報(bào)建面積 44.00 萬(wàn)平方米。盡管在明后兩年內(nèi)辦公樓的市場(chǎng)供應(yīng)量得到了有效的操縱， 但短 期內(nèi)辦公樓的供應(yīng)量仍然呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。4）公房上市7 月公房上市已進(jìn)入實(shí)質(zhì)運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，盡管從目前來(lái)看真正進(jìn)入二 手買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的比重專(zhuān)門(mén)少， 但其對(duì)市場(chǎng)的阻礙已特不明顯： 一般 商品住宅的價(jià)格和銷(xiāo)售速度不可幸免受到

6、沖擊， 而由此可能導(dǎo)致 換樓欲望高漲，豪宅消費(fèi)群擴(kuò)大。5）個(gè)盤(pán)時(shí)代深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入個(gè)盤(pán)時(shí)代， 為了從激烈的競(jìng)爭(zhēng)中突圍， 每 個(gè)樓盤(pán)都力求在建筑本體 （含戶(hù)型及建筑風(fēng)格等） 和營(yíng)造社區(qū)文 化方面塑造自身特色、 把握特定消費(fèi)群體。 善于迎合和把握目標(biāo) 客戶(hù)的需求、 展示賣(mài)點(diǎn)的個(gè)盤(pán)跳出大市混戰(zhàn)氛圍而盡快兌現(xiàn)市場(chǎng) 價(jià)值。1.1.2近期市場(chǎng)熱點(diǎn)今年的熱點(diǎn)區(qū)域仍然與市政建設(shè)的進(jìn)展、 都市中心的轉(zhuǎn)移和消費(fèi) 適應(yīng)的改變緊密相關(guān)。1)中心區(qū)隨著中心區(qū)六大市政工程的全面開(kāi)工，中心區(qū)已成為市民關(guān)注的 焦點(diǎn)。中海華庭作為中心區(qū)第一個(gè)入伙的住宅項(xiàng)目，銷(xiāo)售達(dá)到 8 成以上； 和記黃埔第二期的推出， 更是重演了 8 年

7、往常排隊(duì)搶樓 的情景，僅 15天就實(shí)現(xiàn)了推出量 8 成的銷(xiāo)售佳績(jī)。去年市政府投資要緊用于環(huán)境和基礎(chǔ)工程， 今年投資重點(diǎn)要緊是 地鐵與中心區(qū)具體工程，如：市民廣場(chǎng)、青青年文化宮等。年內(nèi) 中心區(qū)住宅項(xiàng)目及地鐵沿線(xiàn)項(xiàng)目將接著倍受關(guān)注。年內(nèi)可能中心區(qū)推出的項(xiàng)目不多，只有國(guó)際商會(huì)大廈(寫(xiě)字樓) 推出，但其一級(jí)輻射區(qū)，如：景田片區(qū)供應(yīng)量巨大。2)香蜜湖片區(qū)7 / 60與 99 年相比，香蜜湖片區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量大大增加，嘉園、翠海花 園、楓丹雅苑、東海二期及萬(wàn)科溫馨家園等項(xiàng)目相繼推出。這些 樓盤(pán)大多具有質(zhì)素較高、 開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)的特點(diǎn)， 加之香蜜湖片 區(qū)良好的居住環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢(shì)， 吸引了許多對(duì)環(huán)境質(zhì)素要求較高 的換房一族。 從總體銷(xiāo)售情況來(lái)看， 樓盤(pán)的銷(xiāo)售率有較大幅度的 提高。3)龍華物業(yè)去年年中萬(wàn)科、 中海同時(shí)推出關(guān)外大型精品小區(qū)四季花城、 怡翠 山莊，使關(guān)外物業(yè)平添檔次， 同時(shí)也拓展了購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)的構(gòu)成群體。 梅林拓關(guān)， 龍華新區(qū)定位為中心區(qū)的生活配套區(qū)， 地鐵 4 號(hào)線(xiàn)也 將通過(guò)龍華，必將給龍華物業(yè)帶來(lái)巨大的利好。 7 月 8 日物業(yè)集 團(tuán)在關(guān)外最大的項(xiàng)目風(fēng)和日麗正式推出， 銷(xiāo)