貴州產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)化運(yùn)營

1、貴州產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)化運(yùn)營作者簡介：陳石，管理學(xué)博士，長期在地方政府和企業(yè)從事經(jīng)濟(jì)管理工作。工作經(jīng)歷：上世紀(jì)80年代，在貴陽從事工業(yè)、交通、城市建設(shè)等管理和領(lǐng)導(dǎo)工作；本世紀(jì)初，組織實(shí)施貴陽新區(qū)的開發(fā)建設(shè)；2010年，負(fù)責(zé)貴陽市郊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園建設(shè)，初步建成金市產(chǎn)業(yè)園。寫作背景：在金石產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)實(shí)踐9中，作者充分利用政府行政管理優(yōu)勢，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，采用市場化機(jī)制，系統(tǒng)深入的對土地開發(fā)模式、投融資模式、園區(qū)管理模式和收益分配模式等方面的改革進(jìn)行了積極探索。本書正是作者長期工作實(shí)踐的總結(jié)成果。第一章、引言第二章、文獻(xiàn)綜述分為四部分（園區(qū)的內(nèi)涵、園區(qū)的土地開發(fā)研究、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的投融資研究、園區(qū)的運(yùn)營

2、管理研究）引述國內(nèi)外學(xué)者的觀點(diǎn)和理論。基礎(chǔ)設(shè)施：分為社會基礎(chǔ)設(shè)施和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施，其中經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施是指永久性的成套設(shè)備、工程構(gòu)筑、設(shè)施及其提供的為所有企業(yè)生產(chǎn)和居民生活共同需要的服務(wù)，主要包括公共設(shè)施、公共工程以及其他交通部門。社會基礎(chǔ)設(shè)施是指經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施之外的基礎(chǔ)設(shè)施，通常包括醫(yī)療保健、文化教育等要點(diǎn)分享：園區(qū)管理模式分類：1、政府管理型；2、大學(xué)和科研機(jī)構(gòu)管理型；3、公司管理型；4、協(xié)會管理型（美國學(xué)者提出）1、政府主導(dǎo)型，包括政府派出型、與所在行政區(qū)合一型、有獨(dú)立行政區(qū)域型；2、政企合一型，開發(fā)區(qū)管委會與建設(shè)發(fā)展總公司實(shí)現(xiàn)兩塊牌子一套人馬，主要職能機(jī)構(gòu)合署辦公，既具行政職能又具經(jīng)濟(jì)職能；3

3、、企業(yè)主導(dǎo)型，主要由建設(shè)開發(fā)總公司來管理。（我國胡興祥提出）第三章、貴州產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展水平評價貴州產(chǎn)業(yè)園區(qū)分類按形式分：1、圍繞一兩家大型企業(yè)為龍頭形成的產(chǎn)業(yè)園區(qū)2、以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃招商引資建設(shè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)3、多種企業(yè)并存在內(nèi)的綜合型園區(qū)按形成過程分：1、自然形成，政府規(guī)范2、政府主導(dǎo)，企業(yè)參與3、企業(yè)為主，政府扶助發(fā)展水平指標(biāo)評價體系：第四章、貴州產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)化運(yùn)營分析介紹我國企業(yè)化運(yùn)營的園區(qū)，簡述蛇口和上海紫竹園區(qū)公司的架構(gòu)招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司深圳市蛇口通訊有限公司深圳市蛇口信息島網(wǎng)絡(luò)有限公司深圳市蛇口招港客運(yùn)實(shí)業(yè)有限公司深圳招商文化藝術(shù)發(fā)展有限公司招商局置業(yè)有限公司深圳市南海酒店有限公司深圳市

4、西海道市政工程有限公司深圳市安達(dá)運(yùn)輸有限公司招商局科技集團(tuán)有限公司深圳招商供電有限公司深圳市招商創(chuàng)業(yè)有限公司一個園區(qū)正常運(yùn)營需要1、能源供給，如水、電、油等2、市政配套設(shè)施，如道路、管網(wǎng)鋪設(shè)、網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、通訊建設(shè)等3、園區(qū)在管理服務(wù)階段的物業(yè)管理、后勤保障、創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理以及娛樂休閑等服務(wù)第五章、貴州省產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地開發(fā)模式設(shè)計(jì)一、開發(fā)公司獨(dú)自開發(fā)政府將一塊生地的有限期使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)公司，該開發(fā)公司投入資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將生地改造成可出讓土地后，并不進(jìn)行招商，而是繼續(xù)進(jìn)行投資建設(shè)，在園區(qū)內(nèi)建廠，把園區(qū)建設(shè)成自己的產(chǎn)業(yè)基地，也就是說開發(fā)公司的行為活動延伸到園區(qū)的經(jīng)營與管理階段?，F(xiàn)有開發(fā)模式：一、

5、二、三二、開發(fā)公司與其他入園企業(yè)混合開發(fā)開發(fā)公司首先對政府轉(zhuǎn)交的生地進(jìn)行投資建設(shè)，將生地轉(zhuǎn)化為熟地。然后從三種途徑對熟地繼續(xù)進(jìn)行綜合開發(fā)1.開發(fā)公司在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)投資建廠，建立自己的獨(dú)資企業(yè)，讓園區(qū)成為公司的產(chǎn)業(yè)基地2.開發(fā)公司以資本投入或者土地使用權(quán)作股的方式設(shè)立控股或參股企業(yè)，從而進(jìn)一步延伸產(chǎn)業(yè)鏈條3.開發(fā)公司依然是園區(qū)的開發(fā)主體，只是開始對外招商引資，通過拍賣土地使用權(quán)賺取土地的增值差價。三、開發(fā)公司角色轉(zhuǎn)換開發(fā)公司首先對政府轉(zhuǎn)交的生地進(jìn)行投資建設(shè)，然后對外招商，開發(fā)公司不再進(jìn)行下一步投資，而是通過拍賣熟地使用權(quán)收回投入，同時獲得土地增值利潤。之后開發(fā)公司演變?yōu)閳@區(qū)管理公司，為入園企業(yè)提供

6、物業(yè)管理、信息咨詢等服務(wù)，收取服務(wù)費(fèi)。貴州土地開發(fā)模式設(shè)計(jì)1.村集體組建村辦企業(yè)2.村辦企業(yè)向農(nóng)民租用土地（其實(shí)是村民通過土地入股企業(yè)）3.村辦企業(yè)將土地交給政府土地儲備機(jī)構(gòu)4.土地儲備機(jī)構(gòu)進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃5.土地儲備機(jī)構(gòu)招標(biāo)一級開發(fā)企業(yè)，簽訂土地開發(fā)委托合同6.開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)7.生地變熟地后投入土地市場進(jìn)行拍賣（出租土地或廠房）該模式土地所有者依然是國家和村集體，土地使用者是租用土地或廠房的企業(yè)。不適合我園區(qū)第六章、貴州省產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施投融資模式設(shè)計(jì)1、傳統(tǒng)融資模式，政府為主體，通過預(yù)算撥款或銀行貸款2、資本市場融資，發(fā)行股票、債券、信托產(chǎn)品現(xiàn)有投融資模式：3、項(xiàng)目融資BOT

7、 即建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓，一般指政府通過特許權(quán)協(xié)議，將傳統(tǒng)上由政府公共部門專營的基礎(chǔ)設(shè)施的融資、建設(shè)、經(jīng)營和維護(hù)等委托給非政府投資方，并允許其在規(guī)定的時間內(nèi)向設(shè)施的使用者收費(fèi)以回收投資、償還債務(wù)和賺取利潤，期滿后將設(shè)施無償移交給政府TOT 即移交-經(jīng)營-移交，政府將已經(jīng)投產(chǎn)運(yùn)營的園區(qū)有償轉(zhuǎn)交給投資方，并將獲得的資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)；根據(jù)雙方協(xié)議，投資者在約定的期限經(jīng)營獲利，特許經(jīng)營期結(jié)束后，再將項(xiàng)目移交給政府。PPP 即公-私-合作，政府、營利性企業(yè)和非營利性企業(yè)基于某項(xiàng)目形成合作關(guān)系，政府通過對項(xiàng)目的扶持，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享PFI，即私人主動投資，類似于BOT，可以看做BOT的優(yōu)化貴

8、州省產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施投融資模式設(shè)計(jì)：在公共產(chǎn)品（公共設(shè)施等）的設(shè)計(jì)、建設(shè)、維護(hù)管理及運(yùn)營上充分、有效地運(yùn)用民間資金、技術(shù)、知識及管理能力，以民營為主導(dǎo)提供公共產(chǎn)品的運(yùn)營方式。具體特點(diǎn)：公共產(chǎn)品的提供主體由政府轉(zhuǎn)為民間，政府向民營企業(yè)支付費(fèi)用購買服務(wù)（并不是購買企業(yè)建造的公用設(shè)施）充分發(fā)揮企業(yè)的能動性和創(chuàng)造性，協(xié)議中只對最終服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提出明確要求，對項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營則盡可能降低最低程度第七章、貴州省產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理模式設(shè)計(jì)1、管理機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)（1）產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理委員會管委會負(fù)責(zé)宏觀引導(dǎo)、宏微觀環(huán)境建設(shè)等工作，具體職能包括：制定園區(qū)重大決策與規(guī)劃；推進(jìn)開發(fā)建設(shè)的組織、實(shí)施工作；協(xié)調(diào)各級政府職能部門的關(guān)系。管委會下設(shè)辦公室負(fù)責(zé)日常工作，但不直接參與園區(qū)經(jīng)營管理的具體工作（2）產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營管理公司產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營管理公司由職能部門和子公司構(gòu)成，職能部門以產(chǎn)業(yè)發(fā)展、市場開發(fā)、園區(qū)服務(wù)為主要職責(zé)，并按專業(yè)化原則協(xié)調(diào)和統(tǒng)籌各子公司中的相關(guān)業(yè)務(wù)；子公司則更著重具體業(yè)務(wù)的經(jīng)營與管理綜合管理部：督促其他部門和子公司完成工作計(jì)劃、工作目標(biāo)和臨時工作，并組織考核進(jìn)行獎懲；代管黨務(wù)工作，以及其他職能部門無法對口的上傳下達(dá)工作；為公司領(lǐng)導(dǎo)和其他部門提供文件、檔案、后勤、交通、接待等工作規(guī)劃建設(shè)部